Hefte 1 av 2. Levanger kommune Møteinnkalling

Transkript

1 Levanger kommune Møteinnkalling Hefte 1 av 2 Utvalg: Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Møtested: Formannskapssalen, Levanger Rådhus Dato: Tid: 14:00 Faste medlemmer er med dette kalt inn til møtet. Den som har lovlig forfall, eller er inhabil i noen av sakene, må melde fra så snart som mulig, på tlf , eller e- post: rita.mari.keiseras@levanger.kommune.no Saksnr PS 97/08 PS 98/08 PS 99/08 PS 100/08 PS 101/08 PS 102/08 Innhold Referatsaker - PUK Levanger Valg til godkjenning/underskriving av protokoll Reguleringsplan Ekne Avløpsrenseanlegg Reguleringsendring - Skianlegg Storlidalen Reguleringsplan Munkebyberget Mariakloster - reguleringsendring Reguleringsplan Okkenhaugvegen 20 og deler av /275/837 m.fl. PS 103/08 Reguleringsplan Hegglund 1719/1/9 PS 104/08 Vurdering av reguleringsspørsmål - Reguleringsplan Nordtun /32/4 - boliger Holsandlia Skogn PS 105/08 Frengen Havbruk AS - søknad om akvakulturtillatelse for matfisk av torsk på lokaliteten Øvreskjæret og Enes, Ytterøy PS 106/ /48/4 - Anne Margrete Leite - Reitan - Søknad om dispensasjon - Fradeling av boligtomt i LNF-område PS 107/ /275/58 - Grethe Schei - klage på vedtak angående tillatelse til oppføring av garasje i Sørvegen 5 Levanger, den 26. november 2008 Alf Magnar Reberg leder

2 PS 97/08 Referatsaker - PUK Levanger RS 519/ /275/429 - Oddmund Musum - melding om tiltak for tilbygg til bolig RS 520/08 RS 521/08 RS 522/08 RS 523/08 RS 524/ /316/1/255 - Telenor Mobil - Skifte av mast for mobilkommunikasjon - Rugandersvola Frol Bygdealmenning - Igangsettingstillatelse 1719/32/228 - Reemyra AS - Deling av eiendommen Reemyra - Innvilget 1719/177/2 - Marta og Per Sannan - Sanering av redskapsbu - Sannan mellom - innvilget 1719/32/82 - Skogn menighetsbarnehage - tillatelse til bruksendring fra boligformål til barnehageformål 1719/198/1 - Åsen bygdealmenning - Punktfeste - Innvilget RS 525/ /314/180 - Momarka Barnehage - Oppføring av utebase - Halsteinvegen 1 RS 526/ /315/29 - Guri og Egil Kjelstad - Bruksendring av anneks til to hybelleiligheter - Kirkegata 27 - innvilget RS 527/ /315/1/51 - Arne Svendgård - Støttemur mot Storørvegen - Markvegen 34 RS 528/08 RS 529/08 RS 530/ /315/204 - Levanger Rådhus - Ombygging vestibyle - Håkon den godes gate /157/94 - Statsbygg - Montering av utvendig gassflaske - Falstad Museum 1719/3/83 - Ingrid Kleven Ulvin - Fasadeendring og tilbygg bolig og garasje - Tors veg 7 - innvilget RS 531/ /289/3 og 1719/290/1 - Bjørnar Matberg og Jo Severin Matberg - Makeskifte mellom eiendommene Løvhaugen og Gustad vestre - uttalelse i forhold til jordlov RS 532/ /289/3 og 1719/290/1 - Bjørnar Matberg og Jo Severin Matberg - Makeskifte mellom eiendommene Løvhaugen og Gustad vestre - innvilget RS 533/08 RS 534/08 RS 535/08 Klage på Levanger kommunestyres vedtak av kommunens vedtak stadfestes 1719/315/300 - Norsk Salgssentral Eiendom A/S - tillatelse til tiltak for bruksendring og ombygging av lagerbygg 1719/272/33 - Tone Iren Granås og Espen Pettersen - Enebolig - Røstadlia øvre 9 - Innvilget RS 536/ /157/91 - Per Grudt og Ragnhild Hynne - Tilbygg/påbygg bolig - Ricastua RS 537/08 RS 538/08 RS 539/ /8/1 - Arne Mads Lie - Punktfeste eksisterende hytte - Håa - Innvilget 1719/227/1 - Tore Haabeth - Deling av grunneiendom - Hopla - Innvilget 1719/309/10 - Lene Anita Stubbe - Deling av eiendommen Stubbe RS 540/ /205/2 - Åsen Barnehage - Oppføring av gamme i friområde - Friområde I, Fossingtrøa - innvilget RS 541/ /314/111 - Endring av tillatelse - Borettsalget Smedplassvegen - 2 av 122

3 RS 542/08 RS 543/08 RS 544/08 RS 545/08 Fellesgarasjer - Innvilget Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste 1719/288/48 - Narve Nordbotten - melding om tiltak for oppføring av dukkestue 1719/303/17 - Ole Petter Munkeby - Fradeling av 2 parseller fra eiendommen Munkebyberget 1719/275/665 - Helse Nord-Trøndelag - Tillatelse til fradeling av 3 stk bebygde parseller 1719/315/1/51 - Arne Svendgård - Riving av eksisterende bolig/oppføring av nytt bolighus med sokkel - Markvegen 34 RS 546/ /17/34 - Linda Pedersen og Steinar Iversen - Tilbygg bolig - Julsborglia 2 C - innvilget RS 547/08 RS 548/08 RS 549/ /17/22 - Lilly Magnusson - Carport - Julsborglia 1 B - innvilget 1721/31/1 - Olav Einar Hegstad - Oppføring av bolig og garasje - Hegstad - Innvilget 1719/73/1 - Torbjørn Skei - melding om tiltak for tilbygg til driftsbygning og kornsilo RS 550/08 Klage på tillatelse til oppføring av garasje på eiendommen 1719/275/434 - kommunens vedtak stadfestes RS 551/ /34/3 - Grande Eiendom AS - midlertidige undervisningsbygg - Fiborgtangen RS 552/ /226/28 - Katrine og Jarle Selven - melding om tiltak for takuttrekk på uthus RS 553/ /315/301 - Odd-Fellow Gården AS - Installering av heis - Halsanvegen 2 B PS 98/08 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll 3 av 122

4 Levanger kommune Sakspapir REGULERINGSPLAN EKNE AVLØPSRENSEANLEGG Saksbehandler: E-post: Tlf.: Åge Isaksen Arkivref: 2008/ / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-1 vedtas forslag om reguleringsplan for Ekne avløpsrenseanlegg dat framlagt for høring og offentlig ettersyn. Vedlegg: 1 Plankart, dat Planbestemmelser dat Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen Saksopplysninger: Levanger kommune ved enhet for kommunalteknikk har fått utarbeidet reguleringsplan for avløpsrenseanlegg på Ekne. Planen er å skifte ut eksisterende anlegg med et nytt anlegg. Eksisterende anlegg skal være i drift mens nytt blir bygget, og vil bli fjernet når nytt anlegg er i drift. Område for renseanlegget omfattes ikke av tidligere reguleringsplaner, og arealet er i kommuneplanens arealdel disponert til landbruks-, natur- og friluftsområde. Nytt renseanlegg må plasseres i dette området, for å kunne tilknyttes både eksisterende tilførselsledninger og utslippsledning ut i fjorden. 4 av 122

5 prikk/ring markerer beliggenhet Rød Planarbeidet er kunngjort oppstartet den , og samtidig er berørte naboer tilskrevet. Inne fristens utløp har det ikke innkommet innspill/merknader til varslet planarbeid. Planområdet framstilles i henhold til plan- og bygningslovens 25 som spesialområde/vann- og avløpsanlegg med avkjørsel fra Kaivegen (kommunal veg). I tillegg avsettes området langs stranden og på begge sider av vann-/avløpsområde som spesialområde/friluftsområde. Ny bebyggelse for avløpsrenseanlegg kan oppføres med gesimshøyde inntil 10 meter fra gjennomsnittlig planert terreng, og bebygd areal (BYA) skal ikke overstige 20 %. Eksisterende bygg for renseanlegg skal fjernes når nytt bygg er ferdig oppført. Vurdering: Med den eksponerte beliggenhet bygningen for renseanlegget vil ha, må det tilstrebes en utforming som vil være mest mulig estetisk i forhold til omgivelsene. Kommunen kjenner ikke til at det kan være sikkerhetsmessige problemer i forhold til planlagt tiltak i dette området. Kommunen tilrår dermed at planforslaget framlegges for høring og offentlig ettersyn. 5 av 122

6 6 av 122

7 7 av 122

8 Levanger kommune Sakspapir REGULERINGSENDRING - SKIANLEGG STORLIDALEN Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til reguleringsendring for Skianlegg Storlidalen, revidert , legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Vedlegg: 1 Plankart revidert illustrasjon Reguleringsbestemmelser for "Storlidalen skianlegg" vedtatt Svarbrev vedrørende skytebanen, mottatt Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 4 Reguleringsplan for Storlidalen skianlegg (gjeldene plankart), vedtatt Frol bygdeallmenning, datert Forskrifter om anlegg av, kontroll med og godkjennelse av sivile skytebaner av 1. juli Utkast til Instruks for Frol idrettslags skiskytteranlegg i Frolfjellet Skisenter. Saksopplysninger: Arealplanlegger Per Anders Røstad har med brev av og oversendt forslag til endring av reguleringsplan for Skianlegg i Storlidalen, pva. Frol idrettslag. Saken ble satt på saklisten til Plan- og utviklingskomiteens møte den , som sak 92/08, men ble trukket på grunn av manglende saksopplysninger vedrørende skytebanen. Dette fordi skytebanen var foreslått vridd sydover i fht. gjeldende reguleringsplan. Vridningen gjør at de nærmeste hyttene kommer nærmere skyteretningen. Banen er opparbeidet i hht. forslag til ny reguleringsplan. Planforslaget Ifølge kunngjøring 5. juni 2008 omfatter endringsforslaget mindre endringer av lysløypetrase, samt innregulering av dagløyper. Planforslaget er sist revidert den , for å imøtekomme merknader fra kommunale fagområder. Planområdet ligger mellom Jamtkneppet og Storlivola, som vist på kartene under. 8 av 122

9 Reguleringssøknaden Frol idrettslag er i ferd med å etablere et moderne og kompakt flerbruksarena for sommer- og vinteraktiviteter i Storlidalen. Idrettslaget ønsker nå å foreta noen mindre endringer i forhold til vedtatt plan. 1. Lysløypetraseen lengst nord tas ut av planen og erstattes med en ny trase ved Storlivollen. Dette fordi traseen lengst nord ville medført store inngrep, med mye sprenging, for å kunne etablere løyper i dette området. Idrettslaget har vært i dialog med kommunen når det gjelder trasevalg ved Storlivollen. Resultatet av denne dialogen er at lysløypetraseen i all vesentlighet er plassert utenfor det som i dag er setervoll. Opp- og nedfart er plassert i vestkanten av vollen. Dette området er gjenvokst med kratt, og ligger på et lavere terrengnivå enn det som i dag er åpent. Helt i nord-enden, nederst på vollen ned mot skogen, er det nødvendig at løypa berører selve setervollen. Dette er nødvendig for å redusere farten til skiløperne slik av de kan snu og gå tilbake mot Storlidalen. Inngrepet her vil bestå i at en lysstolpe må opp og strømkabel må graves frem til denne stolpen. Gjennom trasevalget har vi forsøkt å minimalisere inngrepet på kulturlandskapet i området. 2. Det er i planforslaget regulert inn dagløyper. Ved enkelte arrangementer vil det være behov for lengre traseer opp til 5 km. Det er derfor ønskelig å få klaret disse områdene for å kunne tilrettelegge disse traseene for bruk på dagtid. Kommunen er også bedt om å vurdere om planendringen kan behandles som en mindre vesentlig reguleringsendring. Vedlagt reguleringssøknaden lå også en positiv uttalelse fra Frol 9 av 122

10 Bygdeallmenning, som tar forbehold om at evt. tekniske inngrep i dagløypa skal godkjennes av allmenningen på forhånd. Samt at fremføring av løypetrase skal utføres mest mulig skånsomt. Det samme gjelder fjerning av trær. I ettertid (se vedlagte svarbrev) er det også gjort rede for foreslått vridning av skytebanen. Planstatus Reguleringsplan for Storlidalen skianlegg, vedtatt søkes endret. Vi har forstått det slik at omsøkte endring gjelder plankartet, og at vedtatte reguleringsbestemmelsene fortsatt skal gjelde. Forholdet til kommuneplanens arealdel Foreslått nytt område i vest ligger innenfor nåværende LNF-område sone C, med eksisterende spredt fritidsbebyggelse hvor ny fritidsbebyggelse er tillatt etter bestemte regler. Foreslått nytt område i nordøst ligger innenfor et større område avsatt som nåværende LNF-område sone A, hvor spredt bolig- og ervervsbebyggelse uten tilknytning til stedbunden næring samt fritidsbebyggelse ikke er tillatt. Medvirkning Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Levanger-Avisa og Trønder-Avisa den Kommunen mottok uttalelse fra Advokathuset pva. Joar Gran den Advokatens spørsmål og merknader til planen er kommentert i vurderingen. Det første planforslaget ble forelagt barnerepresentant, kommunalt råd for funksjonshemmede og eldres råd i Levanger kommune. Forslaget ble samtidig sendt på høring til fagområdene; landbruk- og naturforvaltning, kultur og kommunalteknikk. Vi mottok fire uttalelser, og planforslaget ble på bakgrunn av merknader av kultur-, natur- og landbruksfaglig art revidert den Uttalelsene er likevel oppsummert/gjengitt nedenfor. Kultur, Levanger kommune, Uttalelsen inngår i en befaringsrapport. Kultur er betenkt mht. endringen av de to østlige traseene, som gjelder den gamle setervollen på Storlivollen. Selv om det er omkring 100 år siden det var seterdrift her er selve setervollen forbausende godt bevart. Slike setervoller utgjør viktige kulturlandskapsinnslag og har betydelig verneverdi selv om de ikke er fredet. Man kan heller ikke se bort fra at det under markoverflaten på slike setervoller skjuler seg automatisk fredete kulturminner. Forholdene tilsier i alle fall varsomhet med fysiske inngrep på slike steder. Innskrifter på en bergflate inne på vollen, har en viss kulturhistorisk verdi og bør ikke skades/ødelegges. Landbruk og naturforvaltningen, Innherred samkommune, Naturfaglig uttalelse: I nord-øst ønskes traseen endret slik at lysløype trase skal gå over Storlivollen. Setervoller er en sjelden naturtype som er under sterkt press av gjengroing, hyttebygging o.lign. Slike voller inneholder ofte sjeldne arter. Befaring den viser et rikt artsmangfold av sopper, og området bør undersøkes nærmere før inngrep eventuelt kan foretas. Undersøkelse bør gjøres av personell med kompetanse på beitemarkssopper. Pr dato vurderes vollen som en Viktig naturtype, med grundigere undersøkelser vurderes det ikke som usannsynlig at verdien kan endres til Svært viktig 10 av 122

11 Vest for gressvollen er det ett parti med noe fuktig mark/vierkratt, også dette vurderes som botanisk interessant område. Verdien er trolig mindre i dette området og det kan være et aktuelt alternativ for skitrase (se kart). De botaniske verdiene bør imidlertid undersøkes før inngrep gjøres. Vollen utgjør videre et estetisk og kulturelt flott område og det går en gammel kløvveg over vollen. Landbruksfaglig uttalelse: Gamle setervoller er en del av landbrukets kulturlandskap og har en botanisk, kulturhistorisk og estetisk verdi. Bevaring av slike voller vurderes som viktig. Vest for selve setervollen (gressvollen) er et fuktigere parti med glissen skog og vier (se kart). Dersom skitraseen kan legges til dette området vil det ikke komme i konflikt med landbruksinteressene. Barnerepresentant Levanger kommune, : Eldres råd i Levanger kommune, : Ingen bemerkninger. Ingen kommentarer. Vurdering: Planfaglige vurderinger Som allerede nevnt anses merknadene fra kommunale fagområder å være tilstrekkelig imøtekommet. De berørte fagområdene har gitt sin tilslutning. Løypetraseer og -belysning I likhet med gjeldende reguleringsplan illustrerer endringsforslaget planlagte løypetraseer, men det er nå skilt mellom dagløyper og lysløyper. Viste traseer vil bli å anse som veiledende (ikke juridisk bindende). Bestemmelsene åpner for lysanlegg for aktuelle løyper og areal. Forholdet til reguleringsbestemmelsene Punkt 1. Generelt: Planområdets areal er oppgitt i bestemmelsene. Denne opplysningen bør oppdateres eller tas ut når ny plan vedtas. Endringsforslaget omfatter 286 daa. Skytebanen Skytebanen er ikke anlagt etter gjeldende reguleringsplan. Det vises til vedlagte svarbrev, hvor det er gjort rede for dette. En tilrår at forslag til reguleringsplan sendes på høring under forutsetning av at skytebanens sikkerhet utredes av politimyndigheten. Dette forutsettes avklart før sluttbehandling av planendringen. Advokathuset pva. Joar Gran, Min klient har hytteeiendom i området som vil bli sterkt berørt av en evt. utbygging av lysløype. Det er således ønskelig å søke å avgrense skadevirkningene - aller helst gjennom en dialog med reguleringsmyndighet og tiltaksansvarlig. - Ber om en redegjørelse for hvor langt reguleringsprosessen har kommet. - Ønsker samtidig opplyst hvilke tiltak som er omsøkt og evt. godkjent i området. Kommentar: Den første reguleringssøknaden forelå like etter kunngjort varsel om planoppstart, og merknaden til planarbeidet var derfor ikke kommentert/besvart i søknaden. 11 av 122

12 I brev av ba vi forslagsstiller vurdere uttalelsen, og følge opp den dialogen det var bedt om. Det ble samtidig informert om planstatus og at spørsmål om hvilke tiltak som er omsøkt og evt. godkjent, kan rettes til byggesaksavdelingen. Vi er kjent med at det var avtalt et møte mellom advokaten og forslagsstiller den Planforslag rev Siste planforslag rev Siste revisjon av plankartet viser fortsatt lysløype (rød trasé) vest for Grans hytte, men nordre del av traseen er justert noe, for å redusere inngrepene i den gamle setervollen. Løypetraseen ved vollen er illustrert på vedlagte ortofoto. Etter det vi forstår legger ikke terrenget til rette for vesentlig forskyvelse av traseen vestover. Vi har forståelse for Grans skepsis. Hytta ligger i et område hvor det ifølge kommuneplanen ikke tillates annen utbygging, og eksisterende skianlegg har ligget noe unna. Vi har imidlertid også fått forståelse for at planendringen er gjort ut fra terrenghensyn, dvs. et ønske om å redusere behovet for terrenginngrep. Dette vil også ha en positiv betydning for allmennhetens opplevelse av skianlegget. Konklusjon På bakgrunn av en helhetsvurdering anser vi at saken bør behandles som en full reguleringsendring. Forslagsstiller har gjennom dialog med kommunale fagområder kommet fram til en løsning som vi kan tilrå at legges ut til offentlig ettersyn. 12 av 122

13 13 av 122

14 14 av 122

15 REGULERINGSPLAN FOR SKIANLEGG I STORLIDALEN REGULERINGSBESTEMMELSER Vedtatt av Levanger kommunestyre , sak 52/05 1. GENERELT Det regulerte området er vist med plangrense i plankartet. Planområdet er ca. 200 daa, og er regulert til følgende formål: Byggeområde - Skiområde / samlingsområde Fareområde - Nettstasjon - Skytebane Spesialområde - Friluftsområde / løypeområde 2. FELLESBESTEMMELSER 2.1 Bygninger og anlegg Bygninger, anlegg og terrenginngrep skal tilpasses landskapet. Det skal sikres god tilgjengelighet for alle, medregnet bevegelses-, orienterings-, og miljøhemmede. Alle utearealer og bygninger som skal være allment tilgjengelig, skal utformes på en slik måte at de kan benyttes på like vilkår av de aller fleste. Fyllinger og skjæringer skal lages med stabile skråninger som gir grunnlag for tilgroing av ny vegetasjon. Det kan settes opp lysanlegg for aktuelle løyper og areal. Lysanlegget sal utformes på en slik måte at det er til minst mulig ulempe for nærliggende fritidseiendommer. Lysanlegget skal slukkes etter avtale med Frol Bygdeallmenning. Det kan settes opp høgtaleranlegg ved stadionområdet. Høgtaleranlegget skal plasseres slik- og brukes slik, at det er til minst mulig ulempe for nærliggende fritidseiendommer. I området skal det ikke nyttes luftstrekk for eksempel til strømforsyning og kommunikasjon som kan legges i grøft. Byggesøknader og meldinger om tiltak skal omfatte situasjonsplaner som viser planlagt arealbruk for planområdet eller det aktuelle reguleringsformålet. 2.2 Vann og avløp Anlegg for vannforsyning og boring etter grunnvann kan plasseres i området. Der forholdene ligger til rette for det, kan naturbasert anlegg for disponering av avløpsvann anlegges i området. Grøfteanlegg for vann og avløp kan bygges. 15 av 122

16 3. BYGGEOMRÅDER Skistadion / samlingsområde Området skal benyttes til utbygging av skistadion for langrenn, skiskyting og allmenn skiaktivitet med tilhørende bygninger, parkeringsareal, interne veger og lignende. Området kan også benyttes til samlingsområde for orientering, terrengløp og andre idretts- og fritidsaktiviteter. Avkjørsler avklares med vegholder og utarbeides i henhold til gjeldende vegnormaler. Det skal legges til rette for nødvendige parkeringsplasser til aktuell bruk. Minst 2 % av plassene skal være tilrettelagt med god plassering og nødvendig areal for bruk for bevegelseshemmede. Parkeringsplasser for publikum anlegges primært langs Vulusjøvegen. Plassering og utforming avklares i samråd med vegholder. Nødvendig rydding av vegetasjon og terrenginngrep kan utføres for å tilrettelegge området til formålet. Større tre og annen verdifull vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. Bygninger og anlegg skal utformes med tanke på helhet og gode arkitektoniske kvaliteter. Bygninger skal oppføres i EN 1 etasje og ha saltak med maksimal takvinkel på 30 o. Maksimal mønehøyde 5 meter. Parkeringsplassen skal ikke bygges slik at de nærmeste hyttene blir ulempet av motordur og eksos Området kan bebygges med maksimalt samlet grunnflate på 500 m². Skytebane kan anlegges som vist i reguleringsplanen. Grenseverdier for støy er maksimalt støynivå 65 db (A,I) målt / beregnet som frittfeltverdi utendørs ved mest utsatte fritidsbolig. Ved mer enn skudd i året settes kravet til 60 db (A,I). På skytebanen tillates kun skyting med finkalibret gevær av typen kaliber FAREOMRÅDER Nettstasjon Omfatter tomt for eksisterende nettstasjon. 4.2 Skytebane Innenfor området regulert til skytebane kan være farlig å oppholde seg i under skyting på banen. Bruken av skytebanen skal skje etter bestemmelser i godkjent sikkerhetsinstruks fastsatt av politiet. Aktivitet i området skal skiltes og varsles. Skytebanen skal anlegges og drives etter retningslinjer og krav i Forskrift om anlegg av, kontroll med og godkjennelse av sivile skytebaner fastsatt av justis og politidepartementet 1. juli av 122

17 5. SPESIALOMRÅDER Innenfor området regulert som Friluftsområde løypeområde, kan det anlegges konkurranseløyper med aktuell standard for langrenn og skiskyting med tilhørende anlegg for belysning, drenering mv. Løypene skal fastlegges med oppmåling og utstikking før opparbeiding. For opparbeiding og bruk av løyper kan skogen fjernes innenfor de areal som er nødvendig for aktuell løypestandard. Formålet skal ikke være til hinder for alminnelig skogsdrift i området. 17 av 122

18 18 av 122

19 19 av 122

20 20 av 122

21 Levanger kommune Sakspapir REGULERINGSPLAN MUNKEBYBERGET MARIAKLOSTER - REGULERINGSENDRING Saksbehandler: E-post: Tlf.: Åge Isaksen aage.isaksen@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 28-1, nr. 2, vedtas mindre vesentlig reguleringsendring av reguleringsplan for Munkebyberget Mariakloster, slik det framgår av plan med bestemmelser sist revidert Vedlegg: 1 Plankart sist revidert Planbestemmelser sist revidert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Samlet saksframstilling - kommunestyresak nr. 62/08 Saksopplysninger: Levanger kommunestyre har i møte den , sak nr. 62/08 vedtatt reguleringsplan for Munkebyberget Mariakloster. Planforslaget legger til rette for bygging av et munkekloster på Munkeby (303/17), samt at den også omfatter et skogsområde på eiendommen 303/33, 34. I forbindelse med prosjektering av klosteret har det dukket opp en del forhold som det ønskes gjort endringer på. 1. Ved behandling av planen ble det gjort vedtak om at trafo skulle plasseres inne i klosteret eller annen tilhørende bygning. Dette har medført problemer da strømforsyning må på plass før noen av de aktuelle bygg er oppført. Det foreslås derfor at areal for nettstasjon avsettes som annet byggeområde i utmarksarealet mellom høyspentlinje og kloster. 2. For bedre utnytting av terrenget i byggeområde x (nærmest vegen), foreslås formålslinje mot nordvest trukket ca 14 m lengre vest i nordre hjørne. Dette berører kun utmark. Også byggeområde for vegadkomst er her noe utvidet. 3. Mot vest på eiendommen 303/33, 34 foreslås avsatt et areal med ca 10 meters bredde som parkområde, for å etablere en vegetasjonsskjerming mot det åpne landskapet østover. 21 av 122

22 Vedtatt plan Revidert forslag framlagt for høring Høring: Da disse endringer er av begrenset omfang, legger vi her opp til at saken kan behandles som mindre vesentlig reguleringsendring. Saken er sendt på begrenset høring til de parter som er vurdert aktuelle. Innen høringsfristens utløp har det kommet følgende uttalelser som her er gjengitt i sammendrags form med våre kommentarer. 22 av 122

23 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, dat Landbruksavdelingen er kritisk til å legge inn et 10 m bredt og ca 100 m langt parkbelte som vegetasjonsskjerm mot det åpne landskapet østover. Aktiviteter, boliger eller fritidsboliger som etablerer seg i jordbrukslandskapet, må akseptere å leve i pakt med de naturlige omskiftinger som er i naturen og i landskapet, inklusive omløpet i skogen. Dette vegetasjonsbeltet vil dessuten bli svært sårbart for vindpåkjenninger. Kommunal- og administrasjonsavdelingen påpeker at endring av reguleringsformål som hovedregel anses som en vesentlig endring, mens mindre justeringer av formålsgrenser vil være mindre vesentlige endringer. Dersom kommunen er i tvil, bør saken behandles som vesentlig endring. Det samme gjelder dersom endringene medfører konflikt mellom ulike interesser. For området som reguleres til annet byggeområde/trafo, må grad av utnytting angis. Bestemmelser i 3.1 første ledd må angi hvilken høyde på bebyggelsen det refereres til. For å gjøre bestemmelsene klarere og mer entydig bør begrepet som hovedregel tas ut. Kommentar. Vi har konferert med tiltakshaver om merknadene, og de er enige i at parkbeltet i vestre del av planforslaget tas ut og at bestemmelsene revideres slik det er påpekt av Fylkesmannen. Endringsforslaget vil da kun omfatte mindre justeringer av formålsgrensene i forhold til tidligere vedtatt plan. Nord-Trøndelag fylkeskommune, dat Mener det er et tilbakeskritt at nettstasjonen nå skal oppføres separat midt inne i parkområdet, og ikke samlokaliseres med klosterbygget. Det er ikke kjent freda kulturminner fra tida før 1537 i planområdet. Det er heller ikke påvist konflikt med kulturminner fra nyere tid. Likevel kan det fortsatt ligge upåviste, freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Minner derfor om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminneloven 8 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må formidles videre til de som skal gjøre arbeidet. Kommentar. Tiltakshaver har foreslått ny plassering av nettstasjon, når denne av praktiske årsaker ikke kan plasseres inne bygget. Vi forutsetter den nye plassering dermed er vurdert for å oppnå en mest mulig praktisk løsning for planområdet. Tiltakshaver må merke seg aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminneloven 8. Revisjoner etter høring: Forslag til reguleringsplan for Munkebyberget Mariakloster med bestemmelser er i samråd med tiltakshaver revidert slik og gitt siste revisjonsdato : Kart; Bestemmelser; Parkbeltet i vestre del av planområdet er tatt bort, 2.2 som hovedregel tatt ut, 3.1 bebyggelsens høyde endret til bebyggelsens totale høyde, 3.1 som hovedregel tatt ut, 3.2 tilføyd; Tillatt bebygd areal (BYA) innenfor området er 60 %, Vurdering: 23 av 122

24 De endringer som det nå etter høring er blitt enighet om, synes å tilfredsstille de ønsker tiltakshaver har for å få gjennomført et best mulig prosjekt. Endringene som er gjort i forhold til tidligere vedtatt plan, vurderes å være mindre justeringer av formålsgrenser. Konflikter mellom berørte interesser vurderes heller ikke å være av vesentlig betydning. Med grunnlag i dette tilrås planendringen behandlet som mindre vesentlig endring. 24 av 122

25 25 av 122

26 REGULERINGSPLAN MUNKEBYBERGET MARIAKLOSTER LEVANGER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER Dato for kommunestyrets vedtak:... sign. ordfører 2. gangs behandling i Det faste utvalg for plansaker: Offentlig ettersyn i perioden: Revidert dato: gangs behandling i Det faste utvalg for plansaker: 1 GENERELT Bestemmelsene gjelder for området avgrenset med reguleringsgrense på plankartet. Planområdet er 33 daa. Planområdet er regulert til følgende formål: Byggeområder: annet byggeområde kloster, nettstasjon Landbruksområder: Område for jord- og skogbruk Offentlige trafikkområder: kjøreveg Spesialområder: parkområde, frisiktsone ved veg 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 KRAV OM NÆRMERE DOKUMENTASJON For byggeområde kan tiltakshaver søke direkte om byggetillatelse forutsatt at planene for prosjektene er i samsvar med reguleringsplanen. Sammen med søknad om byggetillatelse skal det leveres situasjonsplan i bestemt målestokk som viser bebyggelsens plassering og utforming, gesims-/mønehøyder, adkomstforhold, garasje/parkeringsløsning, opparbeidelse av utearealer og renovasjonsenhet. Plan- og bygningsmyndighetene kan kreve supplerende materiale i form av snitt, oppriss og 3-dimensjonal framstilling (modell, aksonometri) som belyser planlagte tiltak i forhold til naboskap. 2.2 BYGNINGENES PLASSERING Angitte byggegrenser på plankartet viser ytre begrensning for bygningsvolumene. Bebyggelse tillates oppført med minimum 4 m avstand til tomtegrense. 2.3 STØY For områder regulert til byggeformål skal støyforholdene tilfredsstille støykrav ihht Miljøverndepartementets gjeldende retningslinjer. 2.4 KULTURMINNER Dersom det i forbindelse med tiltak treffes på upåviste, fredede kulturminner, skal fylkeskommunen i Nord-Trøndelag kontaktes omgående, ihht Kulturminnelovens UNIVERSELL UTFORMING Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk. 3 BYGGEOMRÅDER 3.1 ANNET BYGGEOMRÅDE - KLOSTER 26 av 122

27 Område angitt som Y skal benyttes til kloster med tilhørende bygninger. Maksimalt tillatt bebygd areal (BYA) innenfor området er 25 %. Bebyggelsens totale høyde skal ikke overstige 8m, klokketårn kan være inntil 11m. Vedlagte illustrasjoner (vedlegg 2-5) datert , skal være retningsgivende for bebyggelsen. Område X skal benyttes til parkering og bebyggelse i tilknytning til klosterdriften så som gjestehus og osteutsalg. Maksimalt tillatt bebygd areal (BYA) innenfor området er 10%. Bygningene skal oppføres med saltak med møneretning parallelt med terreng og takvinkel mellom 25 og 38 grader. Maksimal tillatt mønehøyde ved saltak er 8,0 m over gjennomsnittlig terreng. Takopplett eller ark tillates i inntil 1/3 av takflatens lengde. Mindre bygninger så som garasje, bod og uthus skal ha maksimal mønehøyde målt fra gjennomsnittlig terreng på 4,5 m. Mindre bygninger skal være tilpasset gjestehuset i form, materialvalg, detaljer og farger. 3.2 ANNET BYGGEOMRÅDE NETTSTASJON Området kan benyttes til bygning for el. forsyning. Tillatt bebygd areal (BYA) innenfor området er 60%. 4 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER 4.1 KJØREVEGER OG KJØREVEGER MED FORTAU Formålet omfatter eksisterende kommunal veg forbi området. 4.2 AVKJØRSLER Avkjørsel fra offentlig veg er vist på plankartet. 5 SPESIALOMRÅDER 5.1 FRISIKTSONE VED VEG Innenfor frisiktsone ved veg tillates ikke vegetasjon, gjerder, murer eller lignende med større høyde enn 0,5 meter over plannivå på tilstøtende veg. 27 av 122

28 Levanger kommune Sakspapir REGULERINGSPLAN OKKENHAUGVEGEN 20 OG DELER AV /275/837 M.FL. Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune Arkivref: 2008/ / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: 2.5 endres til: For leiligheter i område B1-B3 kreves 1,5 plass per enhet. For boliginstitusjonen i område I1 kreves 1,0 plass pr. ansatt/vakt og i tillegg nødvendig oppstillingsplass for henting/bringing. Forslag til reguleringsplan for Okkenhaugvegen 20 og deler av 18, datert , med endring som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/ miljøvennlige energikilder. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse Plankart Reguleringsbestemmelser Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 4 Reguleringsplan m/best. for Leiraområdet, vedtatt Saksopplysninger: Forslag til reguleringsendring ble mottatt pr. e-post den Planen er utarbeidet av RG-prosjekt AS, pva. Levanger boligforvaltning KF. Hensikten med endringsforslaget er å legge til rette for utbygging av 2 nye boliger i Okkenhaugvegen 20, nærmere bestemt i område B3. Planområdet er på 4,9 daa. Det vises til vedlagte planbeskrivelse for utfyllende informasjon. Medvirkning Planarbeidet er kunngjort i Levanger-Avisa og Trønder-Avisa Det er ikke kommet inn kommentarer eller spørsmål til kunngjøringen. Tiltakshaver har hatt møte og drøftet planene med Innherred samkommune. 28 av 122

29 Intern høring: Planen er forelagt barnerepresentanten og fagområdene oppvekst, helse, innvandrertjeneste og kommunalteknikk. Følgende uttalelse er mottatt. Barnerepresentanten, Viser til Vedtekter til bygningsloven for Levanger kommune: 1. Bestemmelser for lekeplasser m.v. for barn I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar. Omdisponering av fellesareal eller friområder som er i bruk eller egnet for lek, skal ikke tillates uten at det skaffes fullverdig erstatningsareal. Erstatningsareal skal også skaffes dersom uregulert areal som brukes til lek blir omdisponert til utbyggingsformål. Med bakgrunn i vedtektene har jeg følgende bemerkninger: 1. I planforslaget framgår det at de to nye boligene vil legge beslag på felles leikeplass som er innregulert. I kommunens vedtekter går det klart fram at omdisponering av slikt areal ikke skal gjøres uten at det skaffes fullverdig erstatningsareal. Jeg kan ikke se at erstatningsareal er nevnt i planbeskrivelsen. 2. I planforslaget framgår det at fellesareal vil utgjøre i overkant av 50 m2 per boenhet. Jeg kan ikke se at det er tatt høyde for en småbarnsleikeplass på minimum 100 m2. Ved å ikke bygge på det aktuelle området kan dette kravet innfris. Det er viktig at det blir tatt hensyn til små barn sine behov for uteareal og leikeplass i umiddelbar nærhet til der de bor. Planstatus Hoveddelen av planområdet er omfattet av reguleringsplan for Leiraområdet, stadfestet Området er regulert til boligformål og fellesarealer, se under. Planlagt fortau langs adkomstvegen sydøst for planområdet er ennå ikke opparbeidet. Reguleringsplan for Leiraområdet, Sammenstilling av 1995-planen og planforslag. 29 av 122

30 Vurdering: Konsekvenser for naboområdet i vest parkering, adkomst fra Okkenhaugvegen Tilliggende område i vest er regulert for asylmottak/evt. hybelhus/småleiligheter samt aktivitetshus/barnehage, se reguleringsplan for Leiraområdet fra Noe av parkeringsbehovet skulle dekkes innenfor det området som nå søkes endret. Bl.a. var garasjene nærmest Okkenhaugvegen forbeholdt område B1 i den gamle planen. I endringsforslaget er dette ikke videreført, antakeligvis i samsvar med dagens praksis. Barnehage og asylmottak har i dag egen avkjørsel fra Okkenhaugvegen (ikke i hht. reguleringsplanen fra 1995). Endringsforslaget fjerner eksisterende/tidligere regulert mulighet for kjøreadkomst fra øst. Juridisk sett regulerer endringsforslaget bort kjøreadkomst til Leira-området. Hele planområdet burde derfor vært sett under ett, noe vi også oppfordret til innledningsvis. Manglende samarbeid om en samlet revisjon er imidlertid ikke til hinder for at resten av planen kan revideres senere. Bebyggelsen - Endringsforslaget viser et planlagt nybygg/tilbygg nord i område B3. - Byggegrense langs offentlig veg sneier eksisterende bebyggelse. Byggegrensen er vist 4,0 m fra planlagt fortauskant, og det anses uaktuelt å flytte ut hele byggegrensen. Man kan i stedet vurdere en lokal justering forbi eksisterende bygg. - Grad av utnytting: Det er foreslått BYA = 60 %. Forslagsstiller har opplyst at for de enkelte områdene blir regnestykket slik: B1: Totalt areal 419 m2, bebygd areal 184m2; BYA 43,9% B2: Totalt areal 429 m2, bebygd areal 189 m2; BYA 44,0% B3: Totalt areal 607 m2, bebygd areal 256 m2, nytt beb.areal 81m2; BYA 55,5% I1: Totalt areal 1125m2, bebygd areal 639m2; BYA 56,8 % - Hustype, takform og -vinkel er som i gjeldende plan, bortsett fra at det nå ikke står noe om at bebyggelse i område I1 (eksisterende institusjon) skal være rekkehus. Adkomst Området har felles avkjørsel fra kommunal veg. Eksisterende intern veg forutsettes kun brukt som gangveg, og er følgelig vist som felles gangareal i planen. Adkomst og korttidsparkering for I1 foreslås imidlertid tillatt på denne. I praksis benytter hele planområdet denne for kjøretransport til/fra boliginngang. I reguleringsplanen fra 1995 er det regulert fortau langs bl.a. østsiden av planområdet. Vi antar planavgrensningen tar hensyn til dette. Følgende rekkefølgekrav er fastsatt i reguleringsplan for Nordlijordet: Regulert vegforbindelse m/fortau fra Okkenhaugvegen (Viigs Minde) skal opparbeides fram til Elverhøyvegen, før bolig nr. 26 innenfor planområdet tas i bruk. Parkering Ifølge planbeskrivelsen vil det bli 14 leiligheter innenfor B1-B3 og det er tatt utgangspunkt i 7 leiligheter i avlastningsbolig i område I1. Dvs. 21 boenheter totalt, hvorav kun to nye. 2.5 sier følgende: For leiligheter kreves 1,5 plass pr. enhet. Såfremt enhet = boenhet er dette i hht. gjeldende vedtekter for vanlig boligbebyggelse. Felles parkeringsplass er felles for hele planområdet ( 5.2) og viser 21 plasser. 30 av 122

31 Ifølge 5.3 kan gangveg benyttes som biladkomst og korttidsparkering for I1. Vi har forstått det slik at avlastningsboligene i område I1 er et tilbud til yngre/barn med nedsatt funksjonsevne, og at nåværende parkeringsbehov på 3 plasser (2 for ansatte på vakt og 1 for henting/bringing) dekkes ved bygningen. Hvis det viser seg at opparbeidelse av regulert fortau går ut over eksisterende p-plasser må disse opparbeides på annet egnet areal, innenfor planens rammer. Dagens plassering av søppel må flyttes. Forslag: 2.5 endres til: For leiligheter i område B1-B3 kreves 1,5 plass per enhet. For boliginstitusjonen i område I1 kreves 1,0 plass pr. ansatt/vakt og i tillegg nødvendig oppstillingsplass for henting/bringing. Illustrerte parkeringsfelter bør trekkes noe unna planlagt fortauskant, og det bør vurderes fysiske tiltak som tydeliggjør at adkomst til p-plassen skal skje fra felles avkjørsel. Felles uteoppholdsareal/lek og interne gangforbindelser Kommunens vedtekter til pbl. 69 nr. 3 om lekeplasser mv. for barn er gjengitt av barnerepresentanten (se under overskriften medvirkning). Ca. 21 leiligheter (inkl. institusjonen i område I1 telt som 7 leiligheter) x 50 m 2 felles/offentlig uteareal pr. boenhet tilsier et behov på 1050 m 2. I 2.4 andre ledd er det foreslått at halvparten av behovet skal dekkes opp på eget areal, men planen viser at nesten alt dekkes innenfor planområdet. Gjeldende reguleringsplan viser to lekeplasser á ca. 150 m 2 innenfor det området som berøres av endringsforslaget. Eksisterende situasjon er ikke i hht. reguleringsplanen, og pga. eksisterende og planlagt ny bebyggelse er det i stedet foreslått to lekeplasser (FL1 og FL2) på hhv. ca. 270 og 730 m 2 (tilsammen ca m 2 ). Dvs. at det foreslås erstatningsareal, som etterlyst av barnerepresentanten. Den minste lekeplassen ligger forholdsvis sentralt til i området, og kan anses å oppfylle krav til småbarnslekeplass. Denne er også tilgjengelig via intern gangveg, og de nærmeste leilighetene grenser inntil. Ved befaring så området imidlertid ikke ut til å fungere i hht. gjeldende reguleringsplan mht. kjøring og parkering, og dette blir en utfordring i fht. lekeplassen FL2 (bebyggelsen i område B2 har inngang mot FL2). Planområdet ligger forøvrig nært inntil Leira fotballbane og regulert friområde på ca. 8 dekar (Elverhøy-planen), som kan benyttes av større barn. Eksisterende uthus/bod innenfor FL1 er forutsatt å kunne stå, og opptar noe areal (kunne vært byggeområde). Selv om det ikke ser slik ut vil nordre del av FL1 være tilgjengelig via overbygd åpning i denne bebyggelsen. Alternativ gangforbindelse bør vurderes. Nordre del av denne lekeplassen er planlagt med ca. 2,5 m høye støyskjermer på tre kanter, og utfordringen er å få til et trivelig uteareal. Rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse og etablering av støyskjerm er angitt i 2.2. Universell utforming Det er bl.a. foreslått at min. 50 % av bebyggelsen skal ha livsløpsstandard. Det er samtidig opplyst at av de to nye boligene vil den i 1. etasje få livsløpsstandard. Ideelt sett burde andelen vært høyere for avlastnings-/omsorgsboliger, men mesteparten er eksisterende bebyggelse. Støy 31 av 122

32 Forslagsstiller har gjort støyberegninger som viser at område FL1 er utsatt for vegtrafikkstøy fra Okkenhaugvegen som overskrider grenseverdiene i Miljøverndepartementets Retningslinjer for støy i arealplanlegging, T Lden er beregnet til dba. Ifølge forslagsstiller betyr dette at området må skjermes for vegtrafikkstøy fra Okkenhaugvegen med topp skjerm på min. kote 10,5 (ca. 2,5 m over eksisterende terrengnivå). Tiltaket er vist på plankartet men ikke spesifisert i bestemmelsenes 2.6. Samfunnssikkerhet og beredskapsmessige forhold Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått uten at vi har funnet flere forhold som må utredes eller hensyntas spesielt. Kommunalteknikk Gjeldende reguleringsplan viser et ikke bebyggbart parti tvers igjennom planområdet. Eksisterende kartgrunnlag viser at kommunalt ledningsnett går klar av planlagte byggeområder, men eksisterende bygg i område B1 ligger ca. 5 m unna stikkledning. Omplassering av søppeldunker vil være en utfordring, da disse pr. i dag opptar parkeringsareal og regulert fortausareal. Energi Vi har fått opplyst at oppvarmingen er basert på elektrisitet, og at alle de andre boenhetene i reguleringsområdet har det samme. Jfr. vanlig praksis bes utbygger vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/miljøvennlige energikilder. Konklusjon Planforslaget tilrås utlagt til offentlig ettersyn, med foreslått endring av av 122

33 Levanger Boligforvaltning KF Reguleringsplan for Okkenhaugvegen 20 og deler av 18 Planbeskrivelse 33 av 122

34 Bakgrunn Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Levanger boligforvaltning KF planlegger utbygging av 2 nye boliger i Okkanhaugvegen 20. Planen vil være i strid med gjeldende reguleringsplan fra 1995, og det er derfor utarbeidet forslag til ny reguleringsplan for Okkenhaugvegen 20 og deler av Okkenhaugvegen 18. Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for boligbygging på Okkenhaugvegen 20. Planforslaget omfatter følgende materiale: Plankart i målestokk 1:500 Beskrivelse med bestemmelser Planarbeidet er kunngjort i Levangeravisa og Trønderavisa Det er ikke kommet inn kommentarer eller spørsmål til kunngjøringen. Tiltakshaver har hatt møte og drøftet planene med innherred samkommune. Planen er utarbeidet av RG-prosjekt AS v/håvar Brøndbo. Planstatus Hoveddelen av planområdet er omfattet av reguleringsplan for Leiraområdet, stadfestet Området er regulert til boligformål og fellesarealer. Planområdet er 4,9 daa. Beskrivelse av planforslaget BEBYGGELSEN Silhuett arkitekter har utarbeidet planer for ny bebyggelse. Planen omfatter 2 nye boliger, en bolig i hver etasje, på område B3. Bygningene skal bygges i samme stil som eksisterende bebyggelse. Av de to boligene vil den i 1. etasje få livsløpsstandard. De nye boligene vil legge beslag på felles lekeplass som innregulert i planen fra PARKERINGSLØSNING Med de to nye boligene vil det bli 14 leiligheter innenfor B1, B2 og B3, og det er tatt utgangspunkt i 7 leiligheter i avlastningsbolig, område I1. Parkering for disse er lagt til eksisterende parkeringsplass ved Okkenhaugvegen. Plassen må utvides noe i forhold til dagens situasjon for å dekke behovet på 1,5 plasser pr. leilighet. LEKE- OG OPPHOLDSAREALER Det er foreslått etablert to lekeplasser (FL1 og FL2). Disse vil til sammen gi ca m 2 lekeog oppholdsarealer. Med 21 leiligheter gir dette drøyt 50 m 2 pr. leilighet. Det er i dag et uthus på område FL1, dette forutsettes å stå videre, men det tillates ikke satt opp nye bygninger på området som ikke har tilknytning til områdenes bruk som leke- og oppholdsområder. Støyberegninger viser at område FL1 er utsatt for vegtrafikkstøy fra Okkenhaugvegen som overskrider grenseverdiene i Miljøverndepartementets retningslinjer for støy i arealplanlegging, T Lden er beregnet til dba. Dette betyr at området må skjermes for vegtrafikkstøy fra Okkenhaugvegen. Topp skjerm må minimum settes til kt. 10,5. Dette er ca. 2,5m over eksisterende terrengnivå. 34 av 122

35 Planområdet ligger for øvrig nært inntil Leira fotballbane og Næss-skogen som er satt av til friområde i sentrumsplanen for Levanger sentrum. INFRASTRUKTUR Felles avkjørsel fra kommunal veg. Eksisterende intern veg forutsettes kun brukt som gangveg. Adkomst og korttidsparkering for I1 tillates imidlertid. Området er i dag tilknyttet kommunalt vann- og avløpsanlegg. Konsekvenser av planforslaget KONSEKVENSER FOR NATUR OG MILJØ Planlagte utbygging omfatter 2 nye leiligheter i etablert bebyggelse, og vil ikke gi nevneverdige konsekvenser for natur og miljø. BEREDSKAP Forslagstiller er ikke kjent med at det vil være behov for spesielle undersøkelser eller beredskapstiltak for å unngå naturkatastrofer som ras, flom og lignende. 35 av 122

36 36 av 122

37 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR: OKKENHAUGVN. 20 OG DELER AV 18 Planen er datert , sist revidert Dato for siste behandling i planutvalget: Vedtatt av Levanger kommunestyre i møte den: Under K.sak nr.: Ordfører 1. GENERELT Bestemmelsene gjelder for området begrenset av reguleringsgrense på plankartet. Planområdet er 8,4 daa. Planområdet er regulert til følgende formål: Byggeområder ( ledd nr. 1) Område for boliger Område for offentlig institusjon, avlastningsbolig Spesialområder ( ledd nr. 6) Frisiktsone ved veg Fellesområder ( ledd nr. 7) Felles avkjørsel/parkering Felles gangareal Felles leke- og oppholdsareal Annet fellesareal 2. FELLESBESTEMMELSER 2.1 Nærmere dokumentasjon Sammen med søknad om byggetillatelse skal det leveres situasjonsplan i egnet målestokk som vise bebyggelsens plassering og utforming, gesims- og mønehøyder, adkomstforhold, garasje/parkeringsløsning, opparbeidelse av utearealer og renonvasjonsenhet. Plan- og bygningsmyndighetene kan kreve supplerende materiale i form av snitt, oppriss og 3-dimensjonal framstilling (modell, aksonometri) som belyser planlagte tiltak i forhold til naboskap. 2.2 Rekkefølgebestemmelser Lekeplass FL1 skal være opparbeidet og støyskjermet før ny bebyggelse kan tas i bruk. Øvrige fellesarealer skal være ferdigstilet samtidig som bebyggelsen. 2.3 Bygningers plassering Angitte byggegrenser på plankartet viser ytre begrensning for bygningsvolumene. 37 av 122

38 2.4 Leke- og oppholdsarealer Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste For leke-/oppholdsarealer legges kommuneplanens retningslinjer om minimum 50 m2 per boenhet til grunn. Minimum 50% av arealet skal dekkes opp på eget areal. Øvrige arealer kan dekkes opp med utenforliggende arealer (Leira-banen og Næss-skogen). 2.5 Parkering og manøvreringsareal For leiligheter kreves 1,5 plass per enhet. 2.6 Støy For boliger og utendørs uteoppholdsarealer skal ekvivalent støynivå ikke overstige Miljøverndepartementets retningslinjer. 3. BYGGEOMRÅDER 3.1 Område regulert til boliger Byggeområdet B1, B2 og B3 skal det oppføres bygninger med småleiligheter i rekkehus som vist i planen. Ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende bebyggelse på området. Nye bygninger skal bygges med saltak med takvinkel mellom 22 og 34 grader. Ny bebyggelse skal være i inntil 2 etasjer. Gesimshøyder skal ikke overstige 6 m for bygning i 2 etasjer og 3 m for bygning i 1 etasje målt fra ferdig planert terreng. Mønehøyde skal tilsvarende ikke overstige 6 m og 9 m. Maksimalt tillatt bebygd areal satt til BYA = 60 % av tomtearealet. Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utforming av ny bebyggelse og utomhusarealene. Minimum 50 % av boligene skal ha livsløpsstandard. 3.2 Område regulert til offentlig institusjon Byggeområdet I1 er område for avlastningsboliger. Ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende bebyggelse på området. Bygninger skal bygges med saltak med takvinkel mellom 22 og 34 grader. Bebyggelsen skal være i inntil 2 etasjer. Gesimshøyder skal ikke overstige 6 m for bygning i 2 etasjer og 3 m for bygning i 1 etasje målt fra ferdig planert terreng. Mønehøyde skal tilsvarende ikke overstige 6 m og 9 m. Maksimalt tillatt bebygd areal satt til BYA = 60 % av tomtearealet. Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utforming av ny bebyggelse og utomhusarealene. Minimum 50 % av bebyggelsen skal ha livsløpsstandard. 38 av 122

39 4. SPESIALOMRÅDER 4.1 Frisiktsone ved veg Innenfor frisiktsoner skal det være fri sikt over en høyde på 0,5 m over de tilstøtende vegers planum. 5. FELLESOMRÅDER 5.1 Bruk av fellesarealene Fellesområdene er felles for boligene som oppføres innenfor planområdet. 5.2 Felles avkjørsel /parkering Arealet skal benyttes til felles avkjørsel og felles parkeringsarealer, det kan ikke bygges på disse arealene. Felles parkering er felles for planområdet. 5.3 Felles gangveg Arealet skal benyttes til felles gangveg for Okkenhaugvegen 18 og 20. Gangvegen kan benyttes som biladkomst og korttidsparkering for I Felles leke- og oppholdsarealer Arealene skal brukes til felles lekeplass og uteoppholdsarealer. Lekeplasser skal anlegges slik at de trygt kan brukes av barn i ulike aldersgrupper til ulike årstider, og slik at også voksne finner det attraktivt å oppholde seg der. Eksisterende uthus på område FL1 kan stå, nye bygninger som ikke har tilknytning til områdenes bruk som leke- og oppholdsområder skal ikke settes opp på området. 5.4 Felles grøntanlegg Arealet skal skjøttes på en tiltalende måte. 39 av 122

40 Levanger kommune Sakspapir REGULERINGSPLAN HEGGLUND 1719/1/9 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune av 122 Arkivref: 2006/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endring på plankartet: Byggeområdet for bolighusene suppleres med byggegrense på 4,0 m mot gnr. 1/365 og byggegrensen på 10,0 m mot Hegglia forlenges fram til avfallsboden. Planforslag m/bestemmelser, begge datert og med endring som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/ miljøvennlige energikilder. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse Plankart Reguleringsbestemmelser Situasjonsplan rev illustrasjoner (perspektiv, fasader, snitt) Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Flere fasade- og plantegninger mottatt PUK-sak 32/06 (første gangs behandling av tidl. planforslag for boliger/forretning). Høringsuttalelser i fbm. offentlig ettersyn i 2006 av tidligere planforslag. Saksopplysninger: Nytt forslag til reguleringsplan er utarbeidet av Make Arkitekter AS pva. Profier AS. Eksisterende veksthus forutsettes fjernet, og det legges til rette for boligbebyggelse med tilhørende garasje/carporter, boder, avfallshus og fellesområder. Ifølge planbeskrivelsen planlegges det 4 tomannsboliger, med tilsammen 8 boenheter. Det vises til vedleggene for utfyllende informasjon. Planområdet Planområdet er på ca. 2,8 dekar og ligger sørvest for krysset Nordsivegen x Hegglia på Levangernesset, se oversiktskart nedenfor. Området grenser til Staupslia Hagesenter. Arealoversikt: Tomt/gult byggeområde 1900 m 2

41 Felles lek og grøntanlegg 253 m 2 Kjøre/snuareal 257 m 2 Hus A, B C og D 531 m 2 Carporter 140,4m 2 Boder på terreng 44,86m 2 Avfallshus 15 m 2 Totalt bebygd areal 731,26 m 2 Forslagsstillers BYA-utregning: 731,26/ 1900 = 38,48 %. Dette gir BYA = 39 %. Planstatus Planområdet ligger innenfor reguleringsplan for Fv. 119 Staupslia med tilliggende eiendommer, vedtatt Ca. 2 daa foreslås omdisponert fra tidligere regulert landbruksområde jordbruk til boligformål. En liten del av planområdet er tidligere regulert til boligformål i reguleringsplan for Nordsivegen, vedtatt Oversiktskart planområdet er markert Gjeldende reguleringsplaner + omriss av planomr. Medvirkning Oppstart av privat reguleringsarbeid ble kunngjort 1. og 2. februar Landbruk og naturforvaltning, ISK, : Ikke merknader til varslet omregulering. Den ble en tidlig utgave av planforslaget oversendt barnerepresentant, kommunalteknikk samt rådene for eldre og funksjonshemmede. Kommunalteknikk, Levanger kommune, : Det er regulert fortau mot Nordsivegen og Hegglia. Vi forutsetter derfor at det inngås utbyggingsavtale om dette. Barnerepresentantens uttalelse : Plassering av leikeareal og trafikksikkerhetsmessige hensyn er godt ivaretatt i planforslaget. Bygningene er plassert på en slik måte at de skjermer leike/ oppholdsområdet mot høyt trafikkert vei. Barnerepresentanten har imidlertid følgende innvending mot planforslaget: Minimumskravet i forhold til leikeplass for små barn er overholdt i planforslaget, mens kravet til kvartalsleikeplass vanskelig kan oppfylles innenfor en avstand på 250 meter. 41 av 122

42 Det er en kjensgjerning at der det er små barn må det også være voksne. Jeg mener at det er satt av for lite (ingen) plass til fellesareal i tilknytning til leikeareal/leikeplass. Avsatt leikeareal bør også utvides, fordi barn ikke har tilgang til en større leikeplass i nærområdet. Leikeareal og fellesareal kan f.eks. utvides ved å redusere antall boliger og/eller ved å forskyve boligene. Det er videre viktig at leikeplass/fellesareal blir ferdigstilt samtidig som boligene. I forhold til trafikksikkerhet fører anleggelse av et nytt boligområde nødvendigvis til økt trafikk både i byggeperioden og etterpå. Det er derfor viktig at trafikksikkerhetsmessige hensyn blir vurdert også underveis. Forslagsstillers bearbeidelse av planen Boligtype og antall boenheter er justert underveis i planprosessen. Man har nå kommet fram til fire delvis sammenhengende tomannsboliger (minner om to rekkehus) med tilsammen 8 boenheter. Det var forøvrig en løsning med 9 boenheter barnerepresentanten kommenterte. På bakgrunn av barnerepresentantens uttalelse ble revidert plankart og situasjonsplan mottatt den Formålet felles lekeplass lå fortsatt på ca. 100 m 2, men situasjonsplanen viste i tillegg ca. 62 m 2 fellesareal. Mulighet for etablering av private utearealer i tilknytning til hver bolig var vektlagt. Planforslaget var noe mangelfullt, og planavdelingen tilrådde med brev av at planforslaget burde bearbeides noe mer. Vedlagte planforslag ble mottatt den , sist revidert Plankartet viser også nå 100 m 2 felles lekeplass, men felles grøntanlegg på 150 m 2 er nå vist. Tidligere planforslag for bolig/forretning (offentlig ettersyn i 2006) Planforslag utarbeidet av Arkitektkontoret Hellebust og Meland as, på vegne av Saupset Utvikling AS, lå ute til offentlig ettersyn i 2006, i hht. Plan- og utviklingskomiteens vedtak i møte den , sak 32/06. Hensikten med planen var å legge til rette for et større bygg med forretning i 1. etasje og boliger i 2. etasje. Det kom inn fem høringsuttalelser; - Fylkeskommunen så det som positivt at parkeringssituasjonen i området forbedres, anså det som riktig å gi det sentrumsnære arealet en høg utnyttelse og minnet om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8. - Fylkesmannens Landbruksdirektør anbefalte høyere utnytting, at det i større utstrekning finnes rom for parkering i kjeller samt at det også fastsettes minimum BYA. - Fylkesmannens Kommunal- og administrasjonsavdeling anbefalte at bestemmelse om byggehøyde knyttes til møne eller gesims. - Advokathuset for Greta Anny Kjøde ba om at byggehøyden (på 11 m) reduseres, pga. solforhold og tap av utsikt samt at det vurderes alternativ plassering av varemottak pga. trafikk og støy. - Naboer til Hegglund (9 underskrifter) bemerket at byggegrensen mot Hegglia på 7 m er for liten og at innkjørselen fra Nordsivegen er for smal (trangt kryss). Videre at byggehøyden er for stor i fht. eksisterende bebyggelse (tap av utsikt, redusert omsetningsverdi på boligene), butikkdrift uheldig miljø- og omsetningsverdimessig. - NTE Nett AS hadde ingen merknader. Forslagsstiller ble gjort oppmerksom på merknadene, og kommunen ble deretter orientert om at tiltakshaver alternativt ønsket mulighet for å bygge et boligbygg i tre etasjer. 42 av 122

43 Vurdering: Bebyggelsen Omriss av planlagt bebyggelse, dels utenfor viste byggegrenser, er veiledende. Viste byggegrenser samt 3.05 vil bli juridisk bindende for plassering av bygninger. Forslag til supplering av byggegrenser på plankartet: Byggeområdet for bolighusene (ikke garasjene) suppleres med byggegrense på 4,0 m mot gnr. 1/365 og byggegrensen på 10,0 m mot Hegglia forlenges fram til avfallshuset. Grad av utnytting Ifølge kommunedelplan sentrum, vedtatt , gjelder noen hovedregler ved fortetting. Øvre grense for grad av utnytting er bl.a. satt til BYA 35 %. Det er foreslått BYA = 39 % (prosent bebygd areal i byggeområdet). P-plasser sikret med eget formål regnes da ikke med. - Vi finner at planforslagets grad av utnytting tilsvarer BYA = 32,8 % etter kommunedelplanmodellen, dvs. i hht. nevnte hovedregel. Dvs. bebygd areal [731, m 2 (4 p-plasser)] i prosent av tomta på 2410 m 2. Planlagte 8 boenheter på 2,4 dekar tomt gir en boligtetthet på 3,3 enheter/dekar. Høyde, takform, boligtype, estetikk I utgangspunktet skal fortettingsprosjekter underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk. Bebyggelsen i nærområdet består i dag av gartneriet i syd og ellers hovedsakelig boligbebyggelse (sokkelhus og toetasjes bolighus, evt. m/loft), dvs. noe blandet preg. Vedlagte illustrasjoner viser planlagt bebyggelse samt nabohuset på gnr. 1/365. Fasadetegningene viser relativt sammenhengende bebyggelse mot Nordsivegen, med en glippe på ca. 8 m mellom husene. Ny bebyggelse med gesims- og mønehøyde på hhv. 7 og 9 m (2 etasjer + evt. loft) og med saltak anses å ikke bryte vesentlig med strøkets øvrige bebyggelse. Boligtype (tomannsboliger/rekkehus) m/tilhørende 26 m lang carport-/garasjerekke bare 1 m fra nabogrense, kan synes noe fremmed. Dette gir imidlertid en god utnyttelse av tomta. Videre er rekke-/kjedehus tillatt i nærområdet, jfr. gjeldende reguleringsplaner. Både i reguleringsplan for Fv 119 Staupslia m/tilliggende områder og Nordsivegen, fra hhv og 1977 er følgende tillatt: Enetasjes hus kunne ha sokkeletasje, og garasje skulle enten innpasses i sokkel eller utformes som tilbygg til boligen. Tillatt gesimshøyde for forretning var også 6 m. Vi har ikke sjekket hvorvidt disse planene gjenspeiler faktisk situasjon. En del bebyggelse var også oppført før disse planene trådte i kraft. Lek og annet uteoppholdsareal Ifølge kommunedelplan for Levanger sentrum skal miljøkvalitet tillegges vekt i fortettingssaker ved å sikre nye grønne områder for opphold og leik. Videre sier kommunens vedtekter til pbl. 69 nr. 3 følgende om lekeplasser mv. for barn: I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m 2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m 2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar. 43 av 122

44 For planlagte 8 boenheter bør det sikres minst 400 m 2 felles eller offentlig uteareal. Juridiske rammer: Plankartet viser felles lekeplass på 100 m 2 pluss felles grøntanlegg på ca. 150 m 2. I bestemmelsene er det foreslått at det innenfor planområdet skal avsettes minst 50 m 2 privat uteareal pr. bolig. Ifølge planbeskrivelsen legges det opp til ca 900 m 2 uteareal med et felles grøntområde/lekepass på ca 250 m 2. Forslagsstiller har vektlagt tilrettelegging av private utearealer som ifølge dem i snitt ligger på over 100 m 2 pr boenhet. Høy utnyttingsgrad og konsentrert småhusbebyggelse gir ofte forholdsvis små private utearealer, noe som igjen gir et større behov for felles uteopphold. Det må anses som en selvfølge/bonus om hver boenhet også får noe privat uteoppholdsareal inntil boligen, innenfor byggeområdet. Vi har imidlertid ikke vunnet frem med å få vist større fellesområder på plankartet. Staupshaugen friområde ligger i gangavstand (ca. 150 m) fra planområdet, på motsatt side av Nordsivegen, som har fortau. Dette friområdet kan benyttes av de større barna. Regulert friområde syd for bebyggelse på gnr. 1/342 (Nordsivegen 16) skal ifølge gjeldende plan også benyttes som turveg. Gangforbindelsen fra parkeringsområdet til bolig i sydvest/bygg A gjør en omvei om lekeplassen. Erfaringsmessig velges korteste vei der dette er mulig. Adkomst og parkering Det foreslås kjøreadkomst fra Hegglia, som er kommunal/offentlig veg. Foreslått fortau langs Hegglia har bredde 2,5 m (som i Nordsivegen), og dette skal opparbeides jfr Krysset Hegglia x Nordsivegen: Hegglia burde ikke hatt kurve inn mot krysset, men vi antar eksisterende situasjon legger noen føringer. Naboer har påpekt at eksisterende kryss er trangt. Utflytende kryss er ikke ønskelig, men vegføringen i planen er noe uklar/kantete. Radius burde vært påført. Foreslått parkeringsdekning er i samsvar med kommunens vedtekter til plan- og bygningslovens 69 nr. 3. Garasjer/carporter er illustrert i byggeområdet og gjesteparkeringsplassene skal anlegges innenfor felles parkeringsområde. Utbyggingsavtale Oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale ble kunngjort , og avtalen må foreligge før gjennomføring av planen tar til. Universell utforming Dette er delvis hensyntatt i bestemmelsene, men krav om livsløpsstandard for noen av boligene er ikke foreslått. Planbeskrivelse og illustrasjoner oppfyller ikke dette fullt ut, da det planlegges boliger over 2 etasje m/loft med trapp mellom etasjene, og noen hovedfunksjoner (bad og soverom) på plan 2. Universell utforming er foreløpig begrenset til utearealer og inngangsparti. At universell utforming skal legges til grunn ved utforming av bolig over tre plan innebærer visse utfordringer, og vi kan foreløpig 44 av 122

45 ikke finne noe hjemmelsgrunnlag for å kreve dette. Vi har imidlertid oppfordret om at nødvendige rom (kjøkken, stue, bad og minst ett soverom) bør legges til inngangsplan. Parkering for bevegelseshemmede, jfr. 6.04, er ikke vist i vedlagte utomhusplan, som betraktes som foreløpig. Støy i forhold til uteareal er hensyntatt i Situasjonsplanen viser utgang (til terrasse) mot Nordsivegen. Støyforholdene innendørs anses ivaretatt gjennom teknisk forskrift til plan- og bygningsloven. Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn Planområdet ligger i et eldre boligområde, men omfatter areal tidligere benyttet til gartnerivirksomhet. Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått. Grunnforholdene forutsettes nærmere vurdert i fbm. byggesaken. Dette gjelder også i forhold til evt. forurensninger i grunnen, jfr Konklusjon Planen synes noe anstrengt. Planlagt antall boenheter tilsier at det burde vært avsatt ca. 150 m 2 mer felles uteareal, men tiltakshaver har i stedet vektlagt private utearealer i tilknytning til hver bolig. Deler av behovet for uteopphold kan også dekkes innenfor offentlig friområde/staupshaugen. Vi tilrår at planen legges ut til offentlig ettersyn, med de endringer som er foreslått i saken. 45 av 122

46 Omregulering av del av Hegglund, gnr. 1 bnr. 9 i Levanger kommune Plan datert Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste BESKRIVELSE Bakgrunn; Reguleringssak for eiendommen ble behandlet i Plan- og utviklingskomiteen den , og det ble gjort slikt vedtak: Forslag til reguleringsplan med bestemmelser for del av Hegglund, gnr. 1 bnr. 9, Levanger, datert med rettinger jfr.saksframlegg, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Det gjøres tilføyelser i bestemmelsene jfr. vurderinger i saksframlegget, før planen legges ut til offentlig ettersyn. Planen innebar bebyggelse i to etasjer, med forretning i første, og boliger i andre. Av ulike årsaker er disse planene endret. For enkelhets skyld hitsettes innledningen på beskrivelsen som fulgte saken som ble behandlet som beskrevet ovenfor. Planforslaget fremmes av Saupset Utvikling AS. Området er i dag regulert til landbruksformål. Planområdet er 2810 m2, og byggeområdet 2477 m2. Oppstart av arbeidet med planen ble kunngjort i Trønder-Avisa og Levanger-Avisa h.h.v. 1. og 2. i Det er ikke kommet noen henvendelser til oss etter kunngjøringen. Hjemmelshaver, Ola Dragset, søkte den om fradeling av tomt for nærings- og boligformål. Søknaden ble avslått. Avslaget var begrunnet med at det omsøkte ikke er i samsvar med gjeldende reguleringsplan, hvor området er avsatt til formål som nevnt ovenfor (jordbruk- og gartneri), og at en ev. deling forutsetter en forutgående reguleringsendring. Formålet med foreliggende plan er å skape forutsetninger for at en delingssøknad kan godkjennes. På parsellen står i dag to veksthus som ikke har vært i bruk på mange år. De er i dårlig forfatning, og inngår ikke i planene for eierens videre virksomhet. Disse er forutsatt fjernet. Planen; Vedlagte planforslag med bestemmelser er et resultat av prosessen som har gått i tiden etter ovenfornevnte vedtak. Formålet er endret, og området foreslås regulert som boligområde med tilhørende anlegg. Eksisterende felles adkomst over Ola Dragsets eiendom er tatt ut, og tomten får adkomst fra Hegglia. Illustrasjonsplanen viser disponeringen av tomten hvor det dannes en bebyggelsesstruktur med henholdsvis 4 tomannsboliger, hvor to av disse er sammenkoblet, med totalt 8 boligenheter. Den samlede bebyggelsen danner en L for mot offentlig gatesom definere skjermede felles/ private utearealer med gode solforhold mot syd og vest. Planen muliggjør etablering av private utearealer på begge sidene av den planlagte bebyggelsen i dirkete kontakt med stue/ kjøkkenarealer på plan 1. På plan 2 er det tenkt soverom/ bod og bad.. Det er lagt stor vekt på gjennom bygningenes plassering/ adkomstforhold og solbetraktninger å maksimalisere og tilrettelegge for kvalitative 46 av 122

47 private og felles utearealer. Totalt sett legges det opp til ca 900 m2 uteareal med et felles grøntområde/ lekepass på ca 250 m2. Størrelse på fellesområde/ lekeplass ligger således noe under krav/ hovedregel gitt i Kommuneplanen hvor det anbefales 50 m2 felles uteplass pr. boenhet i tilegg til 50 m2 privat uteareal pr boenhet. Fellesarealet er dog samlet i et stort areal godt skjermet fra offentlige trafikkarealer med meget gode solforhold og tilgjenglighet for alle fremtidige beboere. Vi har vektlagt på tilrettelegging av private utearealer som i snitt ligger på over 100 m2 pr boenhet. Dette som en avveiing mellom private og felles utearealer sett i forhold til størrelser/ funksjonalitet og brukbarhet med tanke på å optimalisere det samlede utearealet i prosjektet. Bebyggelsen er tenkt oppført med saltak og moderne materialbruk/ detaljering/ formspråk sett i forhold til nåtidens arkitekturformspråk. I hovedsak er det tenkt brukt trematerialer som kledning. Bebyggelsen vil knytte seg opp med den noe større bebyggelsen på naboeiendommen i syd med samme g.nr/ B.nr. Utnyttelsen er lagt til BYA 39 %. Dette ligger 4 % over anbefalt BYA gitt i Kommuneplanen på 35 %. Dette er basert på at man tidligere også regnet med felles parkeringsområde og felles utearealer i BYA utregningen for eiendommer. Vi har som planen viser skilt disse arealene fra nettoareal eiendom med tilsvarende reduksjon av det avmerkede boligareal. Til informasjon vil vi ha hatt en BYA på ca 29 % med gammel areal/ utnyttelses beregning av eiendommen. Ill.planen viser også garasjer og boder plassert 1 m. fra nabogrensene med eget avfallsrom i direkte tilknytning til Heggelia. Alle eneboligene leveres med egen pipe med mulighet for etablering av ildsted. Dette som alternativ til oppvarming med strøm med tanke på fornybare energikilder. Oslo Hans Biserød Siv.ark. Make Arkitekter AS 47 av 122

48 48 av 122

49 BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV HEGGLUND, GNR. 1, BNR. 9 I LEVANGER KOMMUNE Planen er datert Bestemmelsene er datert Dato for kommunestyrets vedtak:... 1 Generelt 1.01 Det regulerte området er vist på planen med reguleringsgrense Reguleringsformål Innenfor reguleringsgrensen er arealet regulert til: Byggeområde (Pbl. 25, 1.ledd nr.1) Bolig med tilhørende anlegg Offentlig trafikkområde (Pbl. 25, 1.ledd nr.3) Gate med fortau Spesialområde (Pbl. 25, 1.ledd nr.6) Frisiktsone Fellesområder (Pbl. 25, 1.ledd nr.7) Felles parkeringsområde Felles lekearealer for barn Felles grøntanlegg 2 Fellesbestemmelser 2.01 Søknad om tillatelse til tiltak på eiendommen skal inneholde situasjonsplan som viser bebyggelsens plassering og høyde, kjøreareal og avfallshåndtering, parkering for bil og sykkel, internt gangareal, samt lek og vegetasjon Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn ved utforming av bebyggelsen og utomhusarealene. Det vil si at arealene skal være tilgjenglig for alle grupper av befolkningen uten spesiell tilrettelegging og at boligen som minimum skal ha trappefri adkomst fra terreng/ parkering til boligens inngangsplan og terrasse/ privat uteplass Innenfor planområdet skal det avsettes minimum 50 m2 privat uteareal pr. bolig For boligenes uteareal skal støynivå ikke overstige grenseverdiene i Miljøverndepartementets retningslinje T-1442, tabell 2. Støyreduserende tiltak skal dokumenteres ved søknad om igangsettingstillatelse. Støyreduserende tiltak skal være gjennomført før bebyggelsen tas i bruk Det skal ikke gis igangsettingstillatelse før det er foretatt jordprøver for å avklare evt. forurenset grunn, og evt. med tiltaksplan dersom det påvises forurenset grunn. 3 Byggeområde 3.01 Byggeområdet kan bebygges med boligbebyggelse og skal ha adkomst fra Hegglia Bebyggelsen skal ha saltaksform. Maksimal gesimshøyde er 7.0 meter, og maksimal mønehøyde 9,0 m over gjennomsnittlig planert terreng Carporter og boder skal ha pulttak eller saltak. Maksimal mønehøyde er 3,5 meter %-BYA skal ikke overstige 39 %. 49 av 122

50 3.05 Carport, garasje og boder/ avfallshus kan plasseres 1 m fra nabogrense. Garasjer kan plasseres med portvegg inntil 5 m fra kommunal veg eller med andre vegger inntil 2 m fra kommunal veg Taktekkingen skal ha en mørk og matt overflate. 4 Offentlig trafikkområde 4.01 Hegglia skal utbedres som vist i planen, før ny bebyggelse tas i bruk. 5 Spesialområde 5.01 Frisiktlinje og -sone er vist på plankartet og gjelder i krysset mellom Nordsivegen og Hegglia. Innenfor frisiktsonen skal det ikke være sikthindrende vegetasjon, gjerde el. l med større høyde enn 0,5 meter over tilstøtende vegers planum. 6 Fellesområder 6.01 Felles lekeplass/ felles grøntanlegg er felles for alle boligene innenfor planområdet og skal opparbeides før boligene tas i bruk Privat vei/snuplass ifbm. garasjer/p-plasser på terreng kan opparbeides som vist på planen Felles parkeringsområde er felles for hele planområdet Antall biloppstillingsplasser skal beregnes etter en norm på 1,5 biler pr. boenhet. Min. 5 % av plassene skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede Uterommene skal opparbeides og ferdigstilles samtidig med bygningene av 122

51 51 av 122

52 52 av 122

53 53 av 122

54 Levanger kommune Sakspapir VURDERING AV REGULERINGSSPØRSMÅL - REGULERINGSPLAN NORDTUN /32/4 - BOLIGER HOLSANDLIA SKOGN Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 30 vedtas det å ikke fremme reguleringsplan for boliger på eiendommen Nordtun 32/4. Vedlegg: 1 Innledning og vurderinger + Innherred Biovarme AS, Situasjonsskisse + snitt 3 Situasjonskart og ortofoto Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 4 Innherred samkommune, Vedr. søknad om igangsetting av regulering Saksopplysninger: Nidaros Consult AS har med brev av (mottatt ) i samarbeid med Letnes Arkitektkontor as, bedt om en nærmere vurdering av reguleringsspørsmålet for eiendommen gnr. 32/4 Nordtun i Holsandlia på Skogn. Områdets beliggenhet er vist i vedlegg 3. I fbm. tidligere forespørsel har planavdelingen signalisert flere forbehold, bl.a. at arealbruken i området kan tas opp til ny vurdering i fbm. rullering av kommuneplanens arealdel. Dette på bakgrunn av kommunestyrets vedtak i fbm. en annen forespørsel om regulering i Holsandlia (omtalt senere i saken). Nidaros Consult AS, Viser til forespørsel om igangsetting av reguleringsarbeid for del av Holsandlia, og deres svar av Det ble i svaret anført rekkefølgebestemmelse for utbygging, og krav til antall boenheter ved eventuell utbygging på 3-5 daa, samt krav til fjernvarmeledning. Området ligger i 1. prioritetsområde for utbygging. Vedlagte skisse viser en utnyttelse som også svarer til krav til antall enheter pr. daa. Skisser er basert på familieboliger på ca. 120 m 2. Dette gir 75 enheter i området, dvs. ca. 3 enheter pr. daa. Fjernvarme er foreløpig vurdert løst lokalt med egen energisentral for området, med muligheter for tilknytning til ekstern forsyning, jfr. brev fra Innherred Biovarme AS. Videre anføres at det ligger usikkerhet til forutsetninger for å ta i bruk området til boligformål. Vi ønsker dette vurdert i forbindelse med rullering av kommuneplanens 54 av 122

55 arealer. Vi mener området er godt egnet til utbygging, og vil være et viktig tilbud til nyetablerere i Skognområdet, og vil kunne gi et grunnlag for lokal vekst i Skogn. Arealet som søkes regulert omfatter 40 daa av avsatt framtidig boligområde på ca. 145,5 daa. Vedlagte skisse viser disponering av dette til 75 boenheter. Det er ikke mottatt noe fullstendig planforslag, da det i første omgang ønskes en vurdering av reguleringsspørsmålet i fht. pågående rullering av kommuneplanens arealdel. Rullering av kommuneplanens arealdel Kommunestyret var i sak 49/07, se under, betenkt over at det nyttes dyrka jord i Holsandlia til boligformål, og signaliserte samtidig en mulig endring av arealbruken. Dette vil bli vurdert i fbm. pågående rullering av kommuneplanens arealdel. Kommunestyrets vurdering av reguleringsspørsmålet for Fagerstad i Holsandlia, den , sak 49/07: 1. Viser til kommunedelplanen Skogn bestemmelser vedr. rekkefølge for utbygging og krav til fjernvarme. Den omsøkte regulering er i strid med denne. Søknaden avvises. 2. Kommunen er betenkt over at det nyttes dyrka jord til boligformål, og ønsker ikke at det utarbeides reguleringsplan for området Fagerstad 22/4. Det bør vurderes andre områder til boligformål. Området tas opp til vurdering ved revisjon av kommunedelplanen Skogn. Avgjørelsen ovenfor gjaldt et 3,45 dekar stort område i Holsandlia, som lå innefor avsatt framtidig boligområde B2 i kommunedelplan Skogn. Området lå nord for bekken. Planstatus - forholdet til kommunedelplan Skogn Arealet som søkes regulert ligger innenfor det ca. 145,5 dekar store arealet, som er avsatt som framtidig boligområde (B2 Holsandlia) i gjeldende kommunedelplan for Skogn. Arealet langs bekken er vist som framtidig friområde, og deler området i to. Det er deler av området syd for bekken som nå søkes regulert. Utsnitt av kommunedelplan Skogn. 55 av 122

56 Utdrag av bindende bestemmelser til kommunedelplan Skogn: Byggeområder - For planlagte byggeområder gjelder følgende: Arbeid og tiltak nevnt i plan- og bygningslovens 84, 86 a, 86 b og 93 kan ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Ved utarbeiding av reguleringsplan stilles det krav til helhetlig planvurdering av hvert område. Utbygging kan ikke finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som elektrisitetsforsyning, kommunikasjon, herunder gang-/ og sykkelvegnett, helse- og sosialtjeneste, herunder barnehager og skoler m.v. er etablert.... Videre skal områder avsatt til utbyggingsformål legges til rette for vannbåren oppvarming.... For område B2, Holsandlia, gjelder særskilt: Området sør- vest for bekken skal utbygges og være ferdig utbygd, før utbygging av området nord for bekken påbegynnes. Det legges til grunn en gjennomsnittlig utnytting på 3 5 boligenheter pr daa. B2, Holsandlia, tas i bruk til boligformål når fjernvarmeledningen er etablert forbi området. Utdrag fra kommunedelplanens tekstdel: B2 Holsandlia (totalt 145,5 daa) Holsandlia har en beliggenhet som tilfredsstiller de viktigste faktorene for lokalisering av nye byggeområder, (se innledningen under kap. 3.3). Området har en sentrumsnær beliggenhet med gangavstand til servicefunksjonene på Skogn og til tog- og busstilbudene. Området består av flere stykker dyrka jord med en del spredt bebyggelse ( randbebyggelse ). Området er avgrenset av E6, RV754, kommunal veg/ jernbanesporet og er topografisk atskilt fra det øvrige storslåtte jordbrukslandskapet på Skogn. Området deles av et bekkefar (flombekk) med kantvegetasjon. Dette sikres som friområde samtidig som det også legges et friområde langs E6 som bygges opp med en voll som beplantes. Dette vil, sammen med andre tekniske byggetiltak, virke støydempende. Disse tiltakene vil være tilstrekkelig i forhold til trafikkstøy fra E6. Detaljerte støyberegninger og nødvendige tiltak vil inngå som en del av reguleringsplanen. Nevnte friområde vil også ha direkte tilknytting til friområdet ved sjøen i Holsandbukta. Området vil bli tilrettelagt med vannbåren energi. Bruk av vannbåren energi til oppvarming i bolighus vurderes som aktuelt i nye boligfelt. Tilrettelegging for denne energiformen blir da tilrettelagt som en del av den totale infrastrukturen. For å oppnå akseptable økonomiske kostnader må det være korte tilførselsavstander, lett byggegrunn og høg konsentrasjon av boligene. Holsandlia tilfredsstiller disse kriteriene. Ved utbygging vil det bli stilt krav til høg utnytting, 3 5 enheter pr. daa. byggeareal. Vannbåren energi er en ny energibærer som blir tilgjengelig fra Fiborgtangen. Denne energiformen kan brukes til blant annet oppvarming i boliger. Dette forutsetter at forholdene legges best mulig til rette for dette. Holsandlia vil egne seg i så måte. Her er de geografiske forholdene optimale i forhold til fremføring av vannbåren energi. Kort avstand til distribusjonsnettet, gunstige grunnforhold, høg utnytting og samlet feltutbygging. Konsentrert boligbygging i Holsandlia med vannbåren oppvarming er et godt miljøprosjekt som har høg prioritet. Tilknyttingsplikt til vannbåren oppvarming vil bli gjort gjeldende for området. Vurdering: Forespørselen er ikke i strid med intern utbyggingsrekkefølge i området, og krav til boligtetthet kan løses. Forespørselen anses imidlertid å være i strid med følgende rekkefølgebestemmelse: B2, Holsandlia, tas i bruk til boligformål når fjernvarmeledningen er etablert forbi området. Det er positivt at boligene tilrettelegges for vannbåren oppvarming, men hvis boligene først tilknyttes lokal/egen energisentral er det lite sannsynlig at de senere tilknyttes evt. framtidig fjernvarmeledning fra Fiborgtangen. Realisering av evt. gasskraftverk har 56 av 122

57 imidlertid blitt mindre aktuelt. En mulig lokal leverandør; Innherred Biovarme AS, har også forutsatt at det må avsettes tomt til varmesentral i området og at levering til mindre enn 100 boenheter neppe vil være mulig med dagens priser. Den viktigste grunnen til at man nå bør fraråde regulering av boliger i Holsandlia er likevel forestående arealvurderinger på kommuneplannivå, og da særlig i forhold til dyrka mark og industriutvikling. I forbindelse med pågående revisjon av kommuneplanens arealdel vil det bli gjennomført en helhetlig vurdering av arealbehov knyttet til industriutvikling på Fiborgtangen og boliger i Holsandlia. Det kan da bli aktuelt å prioritere nytt industriareal på dyrket mark ved Fiborgtangen, på bekostning av tidligere avklart boligareal i Holsandlia. Inntil dette er avklart bør det ikke fremmes reguleringsplan for boliger på eiendommen Nordtun 32/4 i Holsandlia. Konklusjon På bakgrunn av en helhetsvurdering, og særlig i forhold til forestående arealvurderinger på kommuneplannivå, vil vi fraråde at det igangsettes regulering av boliger i område B2 Holsandlia. BOLIGER I HOLSANDLIA, SKOGN VURDERING VED FORESPØRSEL OM IGANGSETTING AV REGULERINGSARBEID INNHOLD: Innledning Vurderinger - 1. Egnethetsvurdering - 2. Konsekvensvurdering - 3. Forhold til kommunens målformulering for arealutvikling Vedlegg: - Kartskisse 1: Kartskisse 1:1000 INNLEDNING Denne vurdering gjelder arealer beliggende i Holsandlia i Skogn i Levanger kommune. I kommunedelplan for Skogn er arealet kalt B2 definert til byggeområde for bolig. Området er tenkt benyttet til boligbebyggelse og tilhørende funksjoner. Området er i hovedsak dyrket mark. B2 er totalt 145,5 da. Arealet som kan vurderes regulert i denne omgang omfattes av eiendommen gnr/bnr 32/4 og utgjør ca 40 dekar. Det kan være naturlig å tenke seg en utbygging i flere trinn. Det er forutsatt en relativt tett lav boligbebyggelse med utnyttelsesgrad på 3-5 boligenheter pr da. VURDERINGER Området er vurdert ut fra følgende kriterier: EGNETHET Grunnforhold 57 av 122

58 Lokalklima Avstand/tilgjengelighet Forurensing/sikkerhet KONSEKVENS Landskapsbilde Landbruk/fiske Naturmiljø Nærmiljø/friluftsliv Kulturmiljø/kulturminner Geo- og vannressurser Teknisk infrastruktur Lokalt utbyggingsmønster Kostnader Annet FORHOLD TIL KOMMUNENS MÅLFORMULERING FOR UTVIKLING AV KOMMUNEDELSENTRUM SKOGN: 1. EGNETHETSVURDERING: Vi vil i det følgende vurdere hvorvidt omsøkt areal er egnet til tiltenkt boligformål. 1.1 Grunnforhold: Grunnen i planområdet er hovedsaklig løs leirmasse som forutsetter en moderat belastning på fundamenter. 1.2 Lokalklima: Sol- og lysforhold er meget gode for hele området, med solinnfall hele dagen, så sant det er klarvær. Det er ikke kuldegroper i området. 1.3 Avstand/tilgjengelighet: Det planlagte boligområdet ligger sentralt til mht. nærhet til eksisterende hovedvegsystem mellom Skogn sentrum og E-6. Det synes enkelt å tilknytte tilførselsveg til området fra denne veien. Området ligger med kort avstand til lokal dagligvarehandel og kjøpesentre. Alle offentlige servicetilbud i Skogn, og kommunikasjonstilbud (tog,buss,drosje) ligger i gang-avstand til det tiltenkte boligområdet. Det samme gjelder lokale kultur- og fritidstilbud som Skognhallen, Reehaug samfunnshus, Fokusbygget samt serveringssteder. 1.4 Kommunikasjon Trafikkmessig og kommunikasjonsmessig vurderer en området til å være fritt for barrierer og farepunkter. Tilførselsveg som passerer området er imidlertid noe trafikkert spesielt morgen og ettermiddag, uten at det kan sies å utgjøre mer enn normal trafikkal risiko. Området vil kunne tilknyttes gang- og sykkelveiforbindelse helt inn til Levanger sentrum. 1.5 Forurensing/sikkerhet: Avstand til E-6 i området er så stor (3-400 meter) at det antas å ikke være trafikkstøyproblemer. Det er ikke foretatt trafikkstøyberegninger. 58 av 122

59 2. KONSEKVENSVURDERING: Vi vil i det følgende vurdere konsekvensene av en endret bruk av omsøkt areal. 2.1 Landskapsbilde: Området ligger åpent og fritt til, og vil av den grunn være svært godt synlig i området både fra lang avstand og i nærmiljøet. Området ligger imidlertid ikke i silhuett. Det vil være mulig å foreta en utbygging i området uten å berøre bakenforliggende åssilhuett. Området er både i sør og nord grensende inn til eksisterende boligområder, og vil fremstå som en innfylling i denne bygningmassen. Vi mener at den utbygging som her er foreslått er fullt forsvarlig ut fra en vurdering av visuell konsekvens av en utbygging. 2.2 Landbruk/fiske: Tomteområdet er del av dyrketmark som vil gå tapt ved utbygging. Det antas ikke å være fiskeinteresser i området. 2.3 Naturmiljø: Området er som tidliger nevnt del av et dyrket område, det antas ikke at det er spesielt dyreliv i området som blir berørt av en evt. utbygging. 2.4 Nærmiljø/friluftsliv: Området er idag dyrket mark, det er ikke spesielt tilrettelagt for friluftsliv. Det er opparbeidet småbåthavn og offentlig badeplass meter fra området. Kommunal badeplass er utstyrt med sanitæranlegg og fasiliteter for friluftsliv. Disse områdene vil kunne nås via RV 754 i Holsandlia. Det vil imilertid være naturlig at denne adkomsten blir forbedret for myke trafikanter ved etablering av gang- og sykkelvei ved siden av RV 754. (jfr. Pkt 1.4). 2.5 Kulturmiljø/kulturminner: Området er dyrket mark, det er ikke indikasjoner og funn i området som viser spesielle kulturminner på eller i nærheten av aktuelt utbyggingsområde. Det vil uavhengig av dette være nødvendig med en tilstrekkelig forundersøkelse av antikvariske myndigheter. Disse forholdene forutsettes selvfølgelig avklart i forhold til antikvariske myndigheter ved en forundersøkelse i området. 2.6 Geo- og vannressurser: Det er ingen kjente geo-ressurser i området. Det er heller ikke kjente utnyttbare vannressurser i området 2.7 Teknisk infrastruktur: Eksisterende hovedvegnett synes å være mer enn tilstrekkelig til å ta imot den økte trafikk som følge av utbygging.(jfr 1.4). Det vil være nødvendig å bygge ut både vei-, vann-, og avløpsanlegg internt i området. Det antas at det er rikelig kapasitet både på vann- og avløpsiden, ved kommunale anlegg. Høyspent kraftledning går gjennom området. Denne forutsettes lagt som jordkabel ved en evt utbygging. 2.8 Lokalt utbyggingsmønster: Forslag til planområde berører ikke eksisterende bebyggelse i nevneverdig grad, men bør tilpasse seg lokalt vegnett og infrastruktur forøvrig. Planlagt utbygging vil få et naturlig naboskap til eksisterende boligfelt og lokalmiljø. Utbyggingen vurderes ikke til å berøre andre utbyggingsinteresser i området. 59 av 122

60 Det er vanskelig å bedømme hvilken aldersfordeling en vil få på beboere i et nytt bolig område av den karakter som her er forutsatt, men det er rimelig å anta at en stor del av nye beboere vil være i etableringsfase. Det er også rimelig å anta at utbyggingen vil utløse et visst skoleplassbehov. Skolekapasiteten på den skolen som ligger nær, Skogn barne- og ungdomsskole, i denne omgang vurdes å ha tilstrekkelig kapasitet til å ta imot antatte økning i antall skoleplasser. 2.9 Kostnader: Det er ikke foretatt prosjekteringsarbeider som gir grunnlag for kalkulering av kostnader med tomteopparbeidelse. Vi forutsetter en ordinær utbyggingsstandard, med 5-meters kjøreveibredde, gatelys, vannledning og spillvannsledninger (så langt det er mulig i tracé ved vei), overvann kan muligens håndteres lokalt med infiltrasjon til terreng. Grunnen er enkel å håndtere, både når det gjelder terrengform, og grunnens beskaffenhet. Så langt er prosjektet vurdert som rentabelt Annet: Utbygging berører ikke andre næringsinteresser enn landbruksinteressene som blir direkte berørt ved grunnavståelse. Utbyggingen berører heller ikke andre næringsinteresser som tilsier at det skulle være nødvendig med en konsekvensutredning. 3. FORHOLD TIL KOMMUNENS MÅLFORMULERING FOR UTVIKLING AV KOMMUNEDELSENTRUM SKOGN: Levanger kommune har ved behandling av kommunedelplan Skogn forutsatt at B2- området sør-vest for bekken skal utbygges og være ferdig utbygd, før utbygging av området nord for bekken påbegynnes. En utnyttelsesgrad på 3-5 boliger pr. da er lagt til grunn ved utarbeidelse av kommunedelplan Skogn, og forutsettes opprettholdt ved utarbeidelse av reguleringsplan for området. av området. Levanger Kommune har i Kommuneplanens arealdel lagt et ambisjonsnivå når det gjelder fleksibilitet i energitilførsel til utbyggingsområdet og forutsetter at oppvarming av boliger skal legges til rette ved vannbåren varme, med muligheter for tilkobling til fremtidig fjernvarmeanlegg. En utbygging av boliger i felt B2 vil være et bidrag til å styrke skogn som kommunedelsentrum, og bedre grunnlaget for å opprettholde et fornuftig grunnlag for servicefunksjonene i lokalsamfunnet. Vi mener at en den utbygging som her er foreslått er i tråd med denne målsetting. Verdal Per Audun Letnes Sivilark. 60 av 122

61 61 av 122

62 62 av 122

63 63 av 122

64 64 av 122

65 65 av 122

66 66 av 122