Prosjektrapport. utredning av ny byarena

Transkript

1 Prosjektrapport utredning av ny byarena

2 1. Innledning Stjernen Hockey tok i 2011 kontakt med det administrative og politiske miljøet i Fredrikstad kommune (FK). Behov for flere isflater for breddeidretten og nødvendigheten av et moderne trenings- og kampanlegg for eliten ble presentert for gruppelederne og administrasjonen i et fellesmøte. Isidrettsmiljøene i byen har ytret at flere isflater er helt nødvendig for å opprettholde isidretter som et reelt alternativ for barn og unge, og en ny kamparena anses å være helt avgjørende for at Stjernen Hockey kan opprettholde sin eksistens som toppidrettsklubb. Også andre idretter har behov som kan inkluderes i en ny byarena. Disse behovene er omtalt, dokumentert og prioritert i Kommunedelplan for idrett og fysisk aktivitet (2011). Vinteren 2012 fikk Fredrikstad Næringsforening (FNF) i oppdrag å gjennomføre en forstudie som skulle belyse hva det vil koste å etablere en ny byarena med to isflater, og samtidig peke på hva alternative kostnader vil kunne være ved å videreføre Stjernehallen. Utredningen så nærmere på følgende områder: Behov hos idretten Investeringsbehov Driftsinntekter Driftskostnader Finanskostnader Finansiering maksimering av tomteverdi Alternativmodell Kriterier for plassering Rapporten er overlevert Fredrikstad kommune og viser til at prosjektet Arena Fredrikstad (AF) vil brutto koste et sted mellom 250 og 300 millioner kroner. Verdien av tomten ved dagens Stjernehall kan benyttes til finansiering av prosjektet. Bystyret har fulgt opp planene om ny arena med vedtak om videre prosjektering i 2014 i vedtatt Handlingsplan og Budsjett 2014: «Vi ber rådmannen arbeide videre med planene skissert i mulighetsstudien for multifunksjonsarena og benytte opparbeidet kunnskap. Vi ber rådmannen arbeide videre med planene om ny arrangementsarena[ ] Partiene mener det er behov for å konkretisere fremdrift av ny multifunksjonsarena slik mulighetsstudien har skissert. Det er derfor lagt inn 2,5 millioner kroner som prosjektmidler i 2014.» «Prosjektet Arena Fredrikstad vil brutto koste et sted mellom 250 og 300 millioner kroner. Verdien av tomten ved dagens Stjernehall kan benyttes til finansiering av prosjektet. Arena Fredrikstads totaløkonomi med investering og drift bør balansere satt opp i mot alternativkostnadene knyttet til FDVU (forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling) til eksisterende anlegg.» 2

3 Prosjektarbeidet For å svare på bestillingen fra bystyret plasserte Rådmannens ledergruppe (RLG) ansvaret for prosjektet hos seksjon for Kultur, miljø og byutvikling, og etablerte følgende prosjektstyring: Styringsgruppe: - Asbjørn Borge Kst. Kommunalsjef Kultur, miljø og byutvikling - Roy Jakobsen Kommunalsjef Regulering og teknisk drift - Kari Sørum Kst. Kommunalsjef Økonomi og organisasjonsutvikling Prosjektgruppe: - André Flatner Prosjektleder Virksomhet idrett - Tom Hermansen Virksomhet idrett - Ole-Henrik Holøs Pettersen Kultur - Tom Arild Hodt Prosjektadministrasjon RTD - Erik Ramberg Bygg og eiendom RTD - Tor Ivar Strand Utdanning og oppvekst - Svein Øibo By og næring - Egil Olsen Økonomi og org.utvikling Mandat Mandatet gitt av RLG: 1. Gjennomgå og kvalitetssikre grunnlagsdokumentasjonen i mulighetsstudien fra Fredrikstad Næringsforening (FNF). 2. Avklare Stjernehalltomtens potensiale som finansiell faktor. 3. Kvalitetssikre og vurdere prosjektets totaløkonomi og sammenstille dette opp mot fremtidig FDVU på Stjernehallen Budsjett Det er i Handlingsplan for og budsjett 2014 avsatt 2,5 millioner kroner til utredning av en ny by arena. Det er benyttet midler til befaring til Stavanger og DNB Arena, Drammen kommune og bruk av konsulenttjenester. 3

4 Kommentarer til rapporten For å gi svar på bestillingen fra RLG har prosjektgruppen forsøkt å nedskalere risikoen i forhold til drift og investering av en ny byarena. Alle kostnader er kritisk vurdert i forhold til dagens situasjon for leietakere i kommunens idrettsanlegg, med en forsiktig vurdering av hva fremtidig økte utgifter vil innebære for idrettsklubbene. Det er viktig for prosjektgruppen å levere en antatt investeringskostnadsramme for en ny byarena som er realistisk og med lavest mulig risiko. Eventuelle opsjoner og oppsider for å nedjustere lånebeløpet i finansieringen er overlatt til politisk behandling. Det er i rapporten ikke lagt stor vekt på en sammenligning av nåverdiberegning av en ny byarena sammenlignet med tallmaterialet i utredningsrapporten fra FNF. Investeringsgrunnlaget skiller seg særdeles fra utredningsrapporten, og vil gi store utslag. Vi mener det er viktig å se på den reelle investeringskostnaden som belastes kommunen sammenlignet med andre kommende investeringsprosjekter. Kapitalkostnadene er ikke iberegnet investeringsgrunnlaget, men vil gi en økt belastning på kommunens gjeldsgrad. Salg av kommunale tomter vil kunne redusere lånebehovet. Ulike modeller for salg av kommunale eiendommer kan tenkes utviklet, og Drammen kommune besitter kompetanse og erfaring på området som er delt med prosjektgruppen. Rapporten berører en rekke temaer som det må innhentes ekstern kompetanse på for å gi en mer detaljert beskrivelse og skisse til løsning. Dersom det vedtas å gå videre med prosjektering av en ny byarena, er dette momenter som blir viktig å avklare i prosessen. Fredrikstad André Flatner Prosjektleder 4

5 Innhold 1. Innledning Idrettens behov Alternativmodell Stjernehallen Kongstenhallen Ny treningshall Stjernehalltomten Verdivurdering Justering Bredere vurdering Økt utnyttelsesgrad Parkeringsarealet Nord for hallen Tilliggende tomter Samlet verdivurdering Øvrig potensial nord og sydvest Kommentarer Eiendomsutviklingsselskap Byarena Egenkapital Egeninnsats Salg av arenanavn Spillemidler Fordel samlokalisering Investeringskostnad Moms og statsstøtteregler Eierskap og drift Driftskostnader Driftsinntekter Lokalisering Oppsummert Veien videre Vedlegg

6 2. Idrettens behov Fredrikstad kommune har et udekket behov for mer istid. Kapasiteten i dagens Stjernehall er sprengt, og Stjernen Hockey og kunstløpklubben har over lengre tid hatt store utfordringer med å avvikle trening og konkurranser. For breddeidretten opplever man at frafallet er stort pga. manglende istid, uforutsigbare og sene kveldstreninger. Avvikling av kampprogrammet til Stjernens 10 lag krever mye tid mellom 17 og 22 på hverdager og i helger. Siden kampprogrammet er omfattende og varierer litt gjennom sesongen, blir det lite tid igjen til trening og stadig endring av treningstider. De samme utfordringene omfatter også kunstløputøverne. Videre er det nær ingen tid igjen til frigåing for allmennheten og til voksne innen bedriftsidrett, lag i lavere divisjoner og/eller kameratgjenger. Stjernehallen slik den fremstår i dag er godkjent som kamparena for topphockey. Nye varslede krav fra ishockeyforbundet (NIHF) kan imidlertid gi store utfordringer på sikt for å få ny godkjennelse da arenaen har store begrensinger i forhold til å tilpasses de nye kravene. Stjernen Hockey Elite (SHE) mener å oppleve at manglende fasiliteter for sponsorer og publikum gir begrensede utviklingsmuligheter sportslig og økonomisk, og sponsormarkedet har varslet nedtrapping av støtte om det ikke kommer klare signaler på nye arenafasiliteter. Fredrikstad Ballklubb (FBK) har også behov for godkjent kamparena, og spiller i Kongstenhallen på dispensasjon fra arenakravene til Norges Håndballforbund (NHF). Det er usikkert hvor lenge det gis dispensasjon i Kongstenhallen, og det er varslet at nye krav kan være vanskelig å imøtekomme. Det har derfor vært naturlig for prosjektgruppa å innlemme Kongstenhallen som en del av prosjektet. 6

7 3. Alternativmodell I utredningsrapporten fra (NF) har man lagt vekt på å gjøre en sammenligning mellom, å ikke bygge nytt og beholde Stjernehallen. Det vises til at alternativet ved å beholde Stjernehallen vil gi en synkende inntektsside og forholdsmessig høye vedvarende driftskostnader. Videre er det lagt til grunn økte vedlikeholdskostnader og sågar økte kostnader knyttet til utvikling grunnet nye arenakrav. 3.1 Stjernehallen Prosjektgruppen har fått Multiconsult til å gjennomføre en tilstandsanalyse av Stjernehallen fordelt på forventede rehabiliteringskostnader de nærmeste årene fordelt på strakstiltak og nødvendige kommende tiltak. Analysen tar ikke høyde for eventuelle nye arenakrav eller imøtekommelsen av Stjernens ønske om nye oppgraderte arealer for sponsorer og publikum, men vi vet at Stjernehallen har begrensinger i forhold til utbygging for å imøtekomme krav til fasiliteter for topphockey. Multiconsult har satt opp følgende kostnader for strakstiltak og anbefalte tiltak: Tiltak Kr eks mva. Strakstiltak: Med strakstiltak menes tiltak som kan knyttes opp mot avvik fra myndighetskrav, samt evt. forhold som kan ha innvirkning på personsikkerhet. Strakstiltak vil også kunne innbefatte pålegg fra offentlige myndigheter. Strakstiltak må gjennomføres snarest og senest innen ett år Anbefalte tiltak: Med anbefalte tiltak menes tiltak som kommer i tillegg til de som er angitt under strakstiltak og som kan forventes å inntreffe i løpet av ca. en 5 års periode. Sum kostnader I tillegg kommer spesiell tiltak som ikke er vurdert av Multiconsult: Tiltak Kr eks mva. Nytt lydanlegg Banebelysning: utskiftning til LED, pga hurtig av/påslag ved kamper og lavere energikostnad Utomhusarbeider: Asfaltering og overvannshåndtering Sum totale kostnader

8 Totale kostnader for å få hallen i bra teknisk stand er anslått til 5,5 millioner eks. mva. Det er da ikke tatt med noe utbygning/tilrettelegning av noe slag. Dette er meget vanskelig å estimere da det er nye krav fra Norges Ishockeyforbund på trappene. Krav til mer vrimleareal, flere toalett, HC tilgjengelighet, presse, sponsorer, legerom o.a. vet vi kommer. Mye av dette kan løses med utbygninger, men hallen er dårlig egnet for mer utbygning hvor det vil være utsyn over isen. Prosjektgruppen kan på overordnet dele utredningsrapportens konklusjoner på at Stjernehallen i fremtiden vil egne seg dårlig som konkurranseanlegg for topphockey dersom varslede krav til ishockeyarenaer vedtas. Stjernehallen vil i fremtiden fungere godt som breddeidrettsarena og fremstår som godt vedlikeholdt og med mindre planlagte oppgraderinger de kommende årene. Ved å vedlikeholde Stjernehallen slik den er i dag, er det knyttet stor usikkerhet til om man vil kunne imøtekomme fremtidige krav til konkurransearena for topphockey i Fredrikstad. Hvorvidt dette vil ha innvirkning på Stjernen Topphockey sine muligheter for fremtidig stabil økonomi og sportslig satsing har ikke prosjektgruppen vurdert nærmere. Det som likevel er sikkert er at breddeidrettens krav til mer istid ikke vil imøtekommes dersom man ikke velger å bygge en treningshall i tillegg. 3.2 Kongstenhallen Kongstenhallen er tatt med i alternativmodellen for å få et reelt kostnadsanslag på hva det vil koste å oppgradere hallen for å imøtekomme Norges Håndballforbund (NHF) sine krav til arenaer for deltagelse i Postenligaen. Fredrikstad Ballklubb er foreslått i utredningsrapporten som en potensiell sambruksaktør i en ny byarena. NHF varslet på siste arenabefaring i Kongstenhallen at følgende krav må etterkommes for dispensasjon til videre spill; Tiltak Kr eks. mva. Nytt kombielastisk gulv: * som også skal tåle piggskoene til FIF og messer Rive og bygg ny hovedtribune Flere teleskoptribuner For å imøtekomme krav om 2000 sitteplasser Utvendig lager til tribuner Ny storskjerm * Sum kostnader * Usikker hvorvidt NHF gjennomfører kravet. Uavhengig om det vedtas å bygge en byarena som tilfredsstiller NHF sine krav for konkurransearenaer, må det forventes ca. 4 millioner kr i investering/ oppgradering av 8

9 Kongstenhallen for å få lisens til Postenligaen sesongen 15/16. Annen planlagt oppgradering av hallen vil skje uavhengig om arenaen skal brukes til topphåndball. 3.3 Ny treningshall Dersom man velger å beholde Stjernehallen og vedlikehold for fremtidig isaktivitet kan man, som omtalt i utredningsrapporten, bygge en ny treningshall med 1 isflate. Antatt byggekostnad for en slik hall vil ligge et sted mellom millioner eks. mva. Anslaget er basert på vurderingen i utredningsrapporten, og kjente kostnader for andre tilsvarende haller bygget i senere tid. Lokaliseringen av denne hallen er ikke nærmere vurdert. Ved å bygge ny treningshall vil man dekke breddeidrettens behov for mer istid da man får en ytterligere isflate. Dette vil imidlertid ikke gi bedre rammeforutsetninger for toppidretten. 3.4 Driftskostnader Dersom vi forutsetter kommunal drift av ny treningshall vil prosjektgruppen anslå at det vil koste om lag 2.5 millioner kroner i årlige driftskostnader. Driftskostnader Kr eks. mva. Stjernehallen Ny treningshall Sum kostnader Det er lite egnet å bygge en ny treningshall inntil dagens Stjernehall, og eksisterende kjøleanlegg i Stjernehallen har ikke kapasitet til å drifte 2 isflater. En ny hall vil med det kreve nytt kjøleanlegg og ismaskin for drift, og man vil ikke kunne utnytte en eventuell samdrift og overskuddsvarme, personalkostnadene vil også øke da man trenger mer mannskap til å drifte 2 separate anlegg. Stjernehallen har i dag årlige driftskostnader på om lag 3,8 millioner kroner og driftsinntekter på kroner. 9

10 4. Stjernehalltomten For å kunne gi svar på Stjernehalltomtens potensiale som finansiell faktor i en ny byarena, har prosjektgruppen valgt å se nærmere på en verdivurdering av selve tomtearealet, og ytterligere på potensialet i området. Videre har vi forsøkt å kategorisere potensialet i forhold til risiko og nødvendige prosesser frem til realisering. Vedrørende utredningsrapportens innspill til maksimering av tomteverdien ved å gå inn i et felles eiendomsutviklingsselskap, omtales dette i slutten av kapittelet. 4.1 Verdivurdering I utredningsrapporten foreligger det en verdivurdering fra Ing. Bjørn Hals på 34,5 millioner kroner ved salg av tomten. Stjernehalltomten er totalt 26018m 2, og selve takstområdet (vedlegg 1) er satt til ca m 2. Dette består av rødt område 12000m 2 og 2 gule delområder, tilsammen 2850m 2. Parkeringsarealet vest for hallen er ikke medtatt i verdivurderingen. Takstverdien kan utlignes til kr pr m2, og er beregnet på kommunale signaler om en utbygging i 2 etasjer, og med en utnyttelsesgrad på 30 % (faktor 0,6) Justering Utfarten 9, gnr. 208, bnr. 1, festenr. 1370, har et areal på 1363 m 2 og festes inn av FK. En eventuell mulig innløsning av denne behandles seinere, men for å sikre taksten fra Ing. Bjørn Hals, foreslås dette tomteområdet tatt ut av vurderingen. Det gir en nedjustert og relativt risikofri takst på 30 millioner kroner Bredere vurdering Vi har gjort noen alternative betraktninger for arealutnyttelse av Stjernehalltomten for å få vurdert potensialet i eiendommen, og området nært inntil. På et overordnet grunnlag har vi derfor valgt å se utnyttelsen av tomta Utfarten 9 samordnet. Tilpasning til marka og nabobebyggelse kommer mer inn som detaljer. Eksisterende tomteareal fratrukket arealet nord for hallen og arealet vest for hallen gir i utgangspunktet en utnyttbar tomt på m 2. Justert tomteverdi blir da kr. 37 millioner kroner. 4.2 Økt utnyttelsesgrad Bygging nær marka er utfordrende, men samtidig vil bruk av marka som nærområde ha positiv innvirkning for fremtidige beboere. Plasseres biler i underetasjen/ under bakken, 10

11 kan det frigjøre plass for økt fotavtrykk for bebyggelsen. Økte byggehøyder må nøye avstemmes med nabobebyggelse og tilliggende arealer. Med basis i takstens utnyttelse (0,6) ser vi at potensialet stiger til: - 0,9 når utnyttelsesgraden økes til 45 % - 0,9 når etasjehøyden økes til 3-1,35 når utnyttelsesgrad er 45 % og feltet bygges med 3 etasjer En tilnærming til endelig avklaring skjer først gjennom reguleringsplanarbeidet som anslagsvis vil ta ca. 2 år, med realisering i Benytter vi utnyttelsesgraden på 0,9 vil det utgjøre om lag 19 millioner kroner, dermed øker verdigrunnlaget til 56 millioner kroner Parkeringsarealet Nord for hallen Store deler av Stjernehalltomta nord for hallen (ca m 2 ) ligger innenfor marka grensen. Her er det opparbeidet en parkeringsplass på deler av arealet for bruk ved arrangementer i hallen og for besøkende til marka. Parkeringskapasiteten kan med enkelthet økes vesentlig ved å utvide plassen, men det innebærer å ta i bruk arealer innenfor dagens markagrense. En slik løsning kan være krevende og må ha dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Tidsmessig kan dette mulig effektueres i løpet av ett år, men tas en slik vurdering inn i neste rullering av kommuneplanen kan resultatet være klart i Parkeringsplassen Vest for hallen Økes parkeringsarealet nord for hallen kan den interne parkeringsplassen vest for hallen (ca m 2 ) frigis til boligprosjekt. Plassen brukes i all vesentlighet som p-plass for interne brukere av hallen til trening og arrangement. Arealet ligger lite tilgjengelig og kan virke privat, men brukes av turgjengere som er kjent med lokalområdet. En avklaring skjer gjennom et reguleringsplanarbeid, som litt avhengig av valg av planstrategien for p-plassen nord for hallen, kan ferdigstilles i tidsrommet Øker vi arealgrunnlaget med disse 5000 m 2 får vi en verdiøkning på 17 millioner kroner og et nytt takstgrunnlag på 73 millioner kroner Tilliggende tomter Utfarten 7 eies av Nygård og Guldbergs arvinger og festes av Fredrikstad Sivilforsvarskrets. FK betaler festeavgiften iht. gammel avtale. Arealet er delvis bebygd med beredskapslager. Noe av arealet kan muligens frigis og innløses. 11

12 Utfarten 9 eies også av Nygård og Guldbergs arvinger og festes av FK. Arealet var tidligere bebygd, men er nå del av den store parkeringsplassen for Stjernehallen. Festekontrakten kan forsøkes innløst etter at reguleringsplanen er godkjent. Tidshorisont for dette arbeidet er Dersom dette potensialet utløses kan verdigrunnlaget økes med ytterligere 4 millioner kroner Samlet verdivurdering Gitt alle forutsetninger over realiseres, vil takstgrunnlaget, etter vår vurdering, samlet ha et potensial på 77 millioner kroner (ca. kr 3500/ m 2 ). Avhengig av strategi for plantilnærming, ser vi det som realistisk at området kan realiseres fra , dersom Stjernehallen er fraflyttet. 4.3 Øvrig potensial nord og sydvest Ved en eventuell fremtid revidering og vurdering av markagrensen i kommuneplanen, kan det vurderes om det er ønskelig å få omdisponert parkeringsarealet nord for hallen til bebyggelse. Eksisterende parkeringsareal kan da vurderes flyttet til enden av Åsebråtveien, inn i marka. Det er antakelig her nytteverdien av en øremerket parkering gjør størst allmennytte. Kapasiteten på parkeringsplassen i enden av Åsebråtveien er ofte sprengt med det resultat at trafikken spres over hele Traramoen. Tiltak som bedrer tilgjengeligheten og forutsigbarheten for brukere av marka er positivt i et folkehelseperspektiv og bør prioriteres. Dersom dette er en ønsket prioritering, kan det søkes dispensasjon eller inntas i en revidering av kommuneplanen og være realiserbart etter regulering fra Taksten av Stjernehalltomta kan muligens økes med 17 millioner kroner ved slik realisering. Synes dette potensialet realistisk og tas inn i verdivurderingen får vi dermed en tomtepris på 94 millioner kroner. Hvis man utfordrer markagrensen ved en eventuell revidering kan det vurderes å utvikle et eneboligområde vest for søndre deler av Utfarten. Området skjærer litt inn i marka fram mot fjellet der det oppleves at det er selve fjellryggen som er marka kvaliteten, og ikke kantområdene mellom veien/ boligene fram til turstien på fjellet. En godt tilpasset eneboligbebyggelse i tråd med eksisterende bebyggelse, kan gi ytterligere inntekter. Dette området kan realiseres etter en eventuell revidering av markaplanen/kommuneplanen og etter regulering og opparbeiding i

13 Området vest for Utfarten, del 1, utvikles med 4 tomter og gir et tilskudd på ca. 5 millioner kroner. Området vest for Utfarten, del 2, utvikles med 12 tomter og gir et tilskudd på ca. 16 millioner kroner (Vedlegg 2). Potensialet etter denne revisjonen kan samlet ligge på rundt 38 millioner kroner. Summerer vi samtlige tema i denne oppstillingen ligger det et potensiale på 115 millioner kroner ved salg. Mulig realiseringstidspunkt, risiko, kommentarer Nr. Beskrivelse Tilleg g 1 Takst 34.5 Lav 2 Justering 30 Lav 3 Bredere vurdering 7 37 Lav Disp. P-areal N D Reguleringsplan X X Revisjon av kommuneplan / markagrensa X Regulering etter rev. av kommuneplan X X Risiko Kommentarer 2 år etter vedtak om bygging av ny arena 4 Økt arealutnyttelsesgrad Middels Må reguleres 2018 ved disp, P-areal Vest Middels ved reg 6 Tilliggende tomter Middels Innl. av festetomt. Reguleres 7 Samlet vurdering 77 8 Øvrig potensial Nord Meget stor Markagrensa må justeres 9 Øvrig potensial SV Svært stor Markagrensa må justeres 1 0 Potensiell total vurdering kr. 30 mill. ved vedtak 4.4 Kommentarer Slik det framkommer over, ser vi at Stjernehalltomten antakelig er tilgjengelig først i 2020, men omsettbar ved inngåelse av kontrakt for ny arena tidligst i 2015, og til en verdi av 30 millioner kroner. Utløsning av verdipotensialet, fra 60 millioner kroner til 77 millioner kroner, fremkommer ikke før i Rivekostnader til Stjernehallen er ikke tatt med i verdivurderingen. Dersom det gjennomføres et salg av Stjernehalltomten før ny arena er ferdigstilt, tidligst i 2020, må vederlagsfri bruksrett til tomten med påstående bygg sikres. I realiteten betyr dette at kjøper ikke får tilgang til tomteområdet før hallen er fraflyttet. En forhastet 13

14 realisering kan derfor svekke inntektspotensialet. Dersom tomten knyttes direkte opp som betaling/ oppgjør for en ny byarena, kan muligens inntektspotensialet opprettholdes. Realisering av verdipotensialet i Stjernehalltomten kan etter vårt skjønn sidestilles med bruk av verdien i annet tomtesalg, og/eller overskudd av tomteutvikling generelt. Denne verdivurderingen viser kun potensialet dersom Stjernehallen nedlegges. Prosjektgruppen mener at det er nærliggende å tro at man relativt risikofritt kan oppnå 56 mill. kr på Stjernehalltomten ved salg eller som delfinansiering Eiendomsutviklingsselskap Det er stilt spørsmål om det skal inngås samarbeidsavtaler/ utviklingsavtaler med potensielle utbyggere mv. Kopling av eierinteressene ved å danne et felles utbyggingsselskap med en tomteutvikler har til nå ikke vært vurdert, men kan nok gi en privat aktør følelsen av en mer forutsigbar utvikling og en avlastning av risiko. Generelt kan vi antyde at det er vanlig at jo lengre en aktør blir med i prosessen fram mot boligsalg jo større kan marginene bli. Men risikoen følger investeringsgraden, fram til salg foreligger. Drammen kommune har valgt å danne et felles selskap med Ticon Eiendom AS, Marienlyst Utvikling AS, for å utvikle et kommunalt område. Drammen kommunes inntekter etter salg av bolig og næringsarealer skal inngå som (del)finansiering av kommunens utbygging av Drammenshallen, slik vi forstår intensjonen i dag. Et slikt selskap kan dannes for videreutvikling av kommunale tomter der det kan være relevant, som i vårt tilfelle med utvikling av Stjernehalltomta. Vi har med bakgrunn i Utredningsrapporten, kunnskap om markedet og i samråd med sentrale aktører vurdert inntektspotensialet ved selskapsdannelse med en markedsaktør på 50/50 basis. Vi har antydet en fast total kostnad på kr pr m2 bolig og variert fortjenesten (9, 12 og 15 %), tomtestørrelser, utnyttelsesgrad og tomteverdier som er beskrevet i et tidl. kapitel. Derved framkommer fortjenester på totalt mellom kr. 56 mill. og kr. 120 mill. Vår anbefaling er at det burde kunne oppnås en relativ sikker verdi på kr. 85 mill. Fortjenestemargin 12 % Tomt m BYA ( utngr. x etg. ) 90 % Bebygd areal (salgbart) Kostpris i kr

15 Totalkost Forrentning 12 % Fortjeneste Splitt kommune/utbygger 50 % Fortjeneste Tomteverdi Sum fortjeneste kr Vi ser at bidraget fra utvikling og salg kan sikre økt fortjeneste. Avklaring av endelige tomteverdier og marginer ved inngåelse av eiendomsselskap, framstår først ved effektuering av salget, kanskje 10 år fram i tid. Det er mange ideer om samlokaliseringer både i, ved, og i nærhet til en fremtidig arena, f. eks. videregående skole. Dette er svært interessant både med hensyn på byutvikling og økonomi. De aktuelle prosjektene er i ulike faser og er lite forutsigbare å tidsfeste. Det kan derfor bli en utfordring å finne ideell plassering av Arena Fredrikstad med hensyn på gjennomføring. Prosjektgruppen støtter imidlertid utredningsrapportens konklusjoner om at dette kan delfinansiere en ny byarena, og kunnskapsbygging og erfaring fra Drammen kommune viser til at det er avklart juridisk hvordan slike selskaper skal struktureres. Vi mener videre at det også bør gjøres en vurdering på generelt nivå av potensielle salgbare eiendommer utover Stjernehalltomten som kan bidra til verdier som kan redusere kommunens lånebehov ved fremtidige byutviklingsprosjekter. For å komplettere mulighetsrommet er et alternativ å spørre markedet om alternative løsninger hvor Stjernehalltomta ev. andre kommunale tomter kan bli en del av en totalfinansiering. Vi vil bli utfordret både på plassering, finansiering, eierskap, seksjonering, kommersiell bruk og driftsmodeller. 15

16 5. Byarena Utredningsrapporten fra FNF har via en underliggende kalkyle fra Multiconsult kommet frem til at en multifunksjonsarena vil ha en byggekostnad på 212 millioner eks. mva. Kalkylen har lagt opp til at prosjektet kan samkjøres med et annet byggeprosjekt hvor man deler kostnader på prosjektadministrasjon, enkelte fellesareal, felleskonstruksjon og uteareal. DNB Arena i Stavanger, som er det mest nærliggende eksempelet på nyere ishaller i Norge, med tilsvarende funksjoner som Multiconsult har kalkulert, hadde en entreprisekostnad på 174 millioner eks. mva. i DNB Arena har riktignok kun 1 isflate. Prosjektgruppen støtter opp om byggekalkylen, men poengterer at dette er i 2012 kroner og må justeres til nåkroner ved videre prosjektering. Videre legger utredningsrapporten fra FNF følgende finansiell ramme til grunn for en ny byarena: Finansiering Lav Medium Høy Egenkapital Egeninnsats Salg av arenanavn Spillemidler Fordel samlokalisering Annet Låneopptak Kostnader for byggelån Totalt låneopptak (inkl. kostnader ved byggelån) Vårt mandat har vært å gjennomgå og kvalitetssikre grunnlagsdokumentasjonen og prosjektets totaløkonomi. 5.1 Egenkapital Utredningsrapporten legger til grunn salg av Stjernehalltomten som egenkapital. Prosjektgruppen har vurdert Stjernehalltomten til minimum 30 millioner kroner, forutsatt omregulering av området til boligformål. Dersom inntekter av dette fremtidige tomtesalget blir en viktig finansiell faktor, bør risiko vurderes som egen politisk sak. Dette gjelder også dersom salget knyttes direkte opp mot et fremtidig deloppgjør for bygging av ny arena. Ved et eventuelt vedtak om delfinansiering ved bruk av kommunal eiendom/ grunneiendom, mener prosjektgruppen at dette bør gjøres på en generell basis for å få realisert egenkapitalen relativt raskt. 16

17 5.1.2 Egeninnsats Prosjektgruppen støtter utredningsrapportens vurderinger om at egeninnsats fra brukerne kan benyttes som egenkapital inn i prosjektet. Prosjektgruppen mener at det bør være en forutsetning at dette styres av prosjekteier for å få utnyttet egeninnsatsen optimalt og etter hensikten Salg av arenanavn Prosjektgruppen vurderer salg av arenanavn som en potensiell inntekt. Overordnet vil dette være en prinsipiell diskusjon, og ved kommunalt eierskap forutsetter dette et politisk vedtak. En byarena av den dimensjon tenkt, vil ha en signalverdi for Fredrikstad by, og en må vurdere hvorvidt inntektene fra et potensielt salg av arenanavn skal prioriteres fremfor den profileringsverdien en byarena kan ha for byen. Politisk er dette vurdert tidligere i forhold til bl.a. Fredrikstad stadion. I utredningsrapporten er salg av arenanavn synliggjort som en mulig inntektsgaranti for Stjernen Hockey, som skal gå direkte til betaling av leie i en avtalt årsperiode. Dette kan være med på å sikre leieinntektene fra Stjernen Hockey Spillemidler Prosjektgruppen anser vurderingene i utredningsrapporten knyttet til spillemidler for høy. Basert på Kulturdepartementets satser for 2014 kan man dele inn forventede spillemidler etter faste og potensielle midler: Faste summer Enhet Kr eks.mva. Ishall 30m x 60m (26m x 56m) Isflate Sosialt rom Styrketrening Sum Potensielle Aktivitetssal Curlinghall 2 baner Curlinghall 4 baner Programsatsingsmidler Den totale spillemiddelrammen kan først endelig avklares når man vet arenaens endelige konsept og innhold. Illustrasjonen over viser spennvidden i mulige midler. Når det gjelder programsatsingsmidler er dette avhengig av Norges Idrettsforbunds innstilling til satsingsområder i kommende periode. Mye tyder på at det ikke skal satses 17

18 på ytterligere programsatsingsmidler for ishockeyanlegg, da standardsatsene for ishaller er økt. Graden av kommersielle arrangementer kan også innvirke på den endelige rammen for spillemidler og må kartlegges ytterligere i eventuell detaljprosjektering. Prosjektgruppen legger til grunn en forventet minimumstildeling på 15,8 millioner kroner Fordel samlokalisering Hvorvidt et byarenaprosjekt skal kunne dra fordel av en eventuell samlokalisering, anser prosjektgruppen som vanskelig å vurdere. Det er innenfor en tidshorisont på 10 år ikke planlagt noen nye grunnskoler eller videregående skoler som kan være aktuelle for samlokalisering i sentrale deler av Fredrikstad. Østfold fylkeskommune har signalisert tidligste tidspunkt for ny videregående skole i Fredrikstad ca Lokalisering av ny videregående er heller ikke avklart. Avhengig av tidshorisonten for realisering av en ny byarena, kan man forberede for samlokalisering med videregående skole. Dette kan tidligst bli avklart etter fylkeskommunens vedtak i del 2 av den fylkeskommunale skolebruksplanen høsten Utredningsrapporten vektlegger potensialet til seksjonert eierskap for arenaen, hvor kommunen eier kjernen med beskrevede idrettsfasiliteter, og hvor andre samarbeidsparter definerer og finansierer skallet rundt. Prosjektgruppen støtter denne tanken og mener at mulig sambruk/ samlokalisering med næring eller boligkomplekser og annet må vurderes i den videre prosjekteringen. 5.2 Investeringskostnad Prosjektgruppen har forsøkt å kostnadsberegne hva en ny byarena vil koste Fredrikstad kommune og har forsøkt å risikovurdere tallmaterialet utredningsrapporten har lagt til grunn. Byggekalkylen utarbeidet av Multiconsult gir et riktig bilde av en mulig entreprisekostnad basert på 2012 kroner. Det poengteres fra prosjektgruppen at kalkylen forutsetter kjøp av tomt og har ikke innarbeidet infrastruktur. Tomtekostnaden må sies å være et stort usikkerhetsmoment. Prosjektgruppen erfarer etter befaring til DNB Arena og dialog med Stavanger Oilers, at følgende kostnader bør tillegges i grunnlaget: - Utstyr og inventar ca. 25 millioner kroner - 10 millioner kroner medtatt i kalkylen til informasjonsteknisk utstyr - = 15 millioner kroner i økning i ny kalkyle - Merkostnader for bygningsmessig tilrettelegging for utleie til konserter/utleie/event 10 millioner kroner. Slik tilrettelegging forutsettes da det er lagt til grunn inntekter fra dette i driftsbudsjettet. 18

19 I tillegg til dette vil offentlig eierskap ha krav om kunstnerisk utsmykking tilsvarende mellom 1-2 % av byggekostnaden, estimert ca. 3 millioner kroner. Basert på ønske om å minimere økonomisk risiko for kommunen, anbefaler prosjektgruppa at følgende investeringsbudsjett legges til grunn: Investering Kr eks. mva. Byggekostnad: Basert på kalkyle fra Multiconsult 2012 inklusive byggherrekostnader, tomtekostnader og utomhus, justert for prisstigning. Utstyr og inventar ishaller Tilrettelegging konsert/utleie/event Kunstnerisk utsmykking Sum finansieringsbehov eks mva Potensielle finansieringskilder Spillemidler Egeninnsats Sum finansieringsbehov eks. mva Nivå Salg av tomt Salg av arenanavn Sum finansieringsbehov eks. mva Nivå Fortjeneste eiendomsutvikling Sum finansieringsbehov eks. mva Nivå Til sammenligning beløp den totale prosjektkostnaden for DNB Arena i Stavanger seg til 234 millioner kroner eks. mva. Arenaen har noe høyere kvaliteter, men kun 1 isflate. Ser vi på potensiell finansieringskilder, kan disse deles inn i 3 nivåer. Dette synliggjør mulighetsrommet for å finansiere arenaen, men avhenger i ulik grad av en rekke faktorer som det p.t er vanskelig å forskuttere. Likevel er det prosjektgruppens hensikt med tabellen over å vise den faktiske investeringskostnaden som bør ligge til grunn og med potensielle finansieringskilder dersom dette legges til grunn i endelig konsept. Nivå 1 kan legges til grunn som finansieringsbehov, uten særlig usikkerhet omkring potensiell finansieringskilder Moms og statsstøtteregler Prosjektgruppa anser dette området som svært komplisert siden momskompensasjon også henger sammen med eierskaps- og driftsmodellen. Det er rimelig sikkert at det ikke blir gitt full momskompensasjon i dette prosjektet. Det er også mye som tyder på at statsstøttereglene i EØS-avtalen vil ha en innvirkning på både driftsform og fastsettelse av leiekostnaden brukerne av dette anlegget skal betale. Disse temaene krever en 19

20 større utredning i videre planlegging og må avklares parallelt med arbeidet om organisering og driftsmodell i en ny byarena. 5.3 Eierskap og drift Prosjektgruppen deler utredningsrapportens vurderinger rundt eierskap og driftsform, og mye tyder på at det er hensiktsmessig at Fredrikstad kommune eier og drifter anlegget. Dersom kommunen skulle leie bygget av privat utbygger, vil nok utleier vegre seg for å bære all risiko alene. Dette vil mest sannsynlig medføre en veldig langsiktig leieavtale for at dette skal lønne seg for kommunen, eventuelt at det stilles krav til kommunale garantier. Prosjektgruppen mener det er riktig at kommunen selv drifter og eier spesialhaller som en byarena vil bli. Dette for å sikre driftskompetanse, stordriftsfordeler, momskompensasjon, og rentebetingelser. Samtidig vil en dialog med markedet vise om det er aktuelle driftsmodeller som ikke involverer kommunal drift som likevel kan være aktuelle. Endelig avklaring på eierskap og drift bør derfor avventes til en dialog med markedet er gjennomført for å få synliggjort aktuelle løsninger og varianter. Seksjonert eierskap bør vurderes der dette er mulig i den videre planleggingen, og er en modell kommunen er godt kjent med fra tidligere sammenhenger Driftskostnader Utredningsrapporten synliggjør følgende driftskostnader knyttet til ny byarena med to isflater: Kostnader Lav Medium Høy Personalkostnader Strøm Vedlikehold Andre driftskostnader Sum kostnader Prosjektgruppa støtter utredningsrapportens vurderinger og legger til grunn laveste alternativ i de videre sammenstillinger. I tillegg kommer eventuelle kostander knyttet til utleie/salg av hall til konserter/event/utleie. Erfaringer fra bl.a. Spektrum i Oslo viser at inntektene henger sammen med en god salgsorganisasjon og arena som er tilrettelagt for denne typen utleie. Samtidig vil antall konserter og eventer være begrenset med 20

21 tanke på at hallen det meste av tiden skal benyttes til trening og kamper for ishockey og håndball. Skal kommunen ivareta dette selv må personalkostandene økes, alternativt at dette dekkes i sin helhet gjennom økte utleieinntekter eller ivaretas av ekstern aktør. Alternativt kan dette ivaretas av leietaker eller eksterne aktører Driftsinntekter Utredningsrapporten synliggjør følgende driftsinntekter knyttet til ny byarena med to isflater: Beskrivelse leieinntekter Kr eks. mva. Stjernen Hockey Elite Fredrikstad ballklubb Wang/VGS/andre klubber/bedriftsidr Publikumsinntekter arrangement (publikumsskøyting) Kommersielle arrangement Totalt Prosjektgruppen er usikker på i hvor stor grad man skal pålegge leietakerne en for høy leiekostnad i anlegget. Det er alltid knyttet en usikkerhet til betalingsevnen til leietakerne da deres inntekspotensiale i stor grad er styrt av sportslige resultater. Prosjektgruppen har av den grunn tatt utgangspunkt i dagens driftsinntekter, og gjort en nøktern subjektiv vurdering rundt de ulike inntektspostene. Etter innspill fra idretten, er man kommet frem til et inntekspotensiale litt under det laveste nivået foreslått i utredningsrapporten. Samtidig ser prosjektgruppen at nye fasiliteter åpner for muligheter for inntjening som en ikke har i dagens Stjernehall og at dette over tid vil utvikle leietakernes evne til å kunne dekke en større leiekostnad. Krav om markedsleie i henhold til EØS-avtalens statsstøtteregler, kan påvirke den endelige inntektssiden Leieinntekter fra Stjernen Hockey Elite Prosjektgruppen støtter utredningsrapportens syn på at en ny byarena med tilhørende fasiliteter vil kunne gi grunnlag for økte inntekter. Samtidig er vi usikre på hvorvidt det er fornuftig å legge til grunn for høy leie i en tidligfase og har valgt og nedjustere denne til 2 millioner kroner. På sikt er vi enig med utredningsrapporten at inntektspotensialet kan være betydelig høyere enn det som nå er lagt til grunn. Det forutsettes da fortsatt elitespill. 21

22 I forhold til statsstøttereglene i EØS-avtalen, kan det komme krav om markedsleie for eliteklubber og denne må avklares nærmere. Til sammenligning betaler i dag Fredrikstad Fotballklubb (FFK) 3 millioner kroner for leie av Fredrikstad Stadion Leieinntekter fra Fredrikstad ballklubb Prosjektgruppen er svært usikker på i hvilken grad Fredrikstad ballklubb (FBK) har økonomisk forutsetning for å inngå en leieavtale tilsvarende kroner for klubbrom og avvikling av kamper i en ny byarena. Samtidig ser vi også at ballklubben vil ha utbytte av det mulighetsrommet nye arenafasiliteter kan gi, og ser at dette på sikt kan øke inntektene. Utfra FBK sine driftsinntekter siste år, sett opp mot potensialet i en ny arena, mener vi det bør legges til grunn en leiekostnad på rundt kroner Leieinntekter fra Wang/VGS/andre klubber/bedriftsidrettslag I dag betaler tilsvarende aktører til sammen kroner for leie av hall i Fredrikstad kommune. Vi ser at det i dag er et udekket behov for ytterligere leie av istid og kamparena, men mener det bør legges til grunn et nøkternt budsjett i oppstart. Vi anser kroner for å være et realistisk anslag Publikumsinntekter arrangement (publikumsskøyting) Utredningen har lagt til grunn en inntekt på 60 kr pr. besøkende ved publikumsskøyting. Dette tilbudet er gratis i Stjernehallen i dag. Fredrikstad kommune har tatt en politisk beslutning om at barn og ungdom skal trene gratis i kommunens idrettshaller, som kan påvirke inntektssiden. Prosjektgruppen er usikker på om det er betalingsvilje for et slikt tilbud i Fredrikstad, men ser at dette kan dette et behov. Vi anbefaler at det legges til grunn en forventet inntekt på kroner Kommersielle arrangement Idrettsaktiviteter i en multifunksjonsarena bør kunne suppleres med arrangementer i det man omtaler som MICE-markedet. Erfaringer fra sammenlignbare arenaer er at markedspotensialet innenfor MICE-segmentet er relativt stort. Suksess i MICE-markedet betinger riktignok en dedikert salgsorganisasjon. Prosjektgruppen har lagt til grunn utleie 16 uker i året med en brutto leie på kroner. Fratrukket salgskostnader (20 %) og riggekostnader (20 %) gir dette en netto leie til byggeier på kroner. Enkelte kommersielle arrangement i en byarena vil konkurrere med Kongstenhallen. Tillegger man en oppside på ytterligere antall arrangementer i isperioden og muligheten for økt brutto leiekostnad, vil prosjektgruppen anbefale en inntekt på kroner. Basert på overnevnte vurderinger anbefaler prosjektgruppen at følgende driftsinntekter legges til grunn: 22

23 Beskrivelse leieinntekter Kr. eks.mva. Stjernen Hockey Elite Fredrikstad ballklubb Wang/VGS/andre klubber/bedrifts idr o.a Publikumsinntekter arrangement (publikumsskøyting) Kommersielle arrangement Totalt På bakgrunn av tabellen over mener prosjektgruppen at en ny byarena må innhente andre inntekter tilsvarende kroner for å ha driftsbudsjettet i balanse. I dag finansieres driften av Stjernehallen i stor grad over kommunale budsjetter. Kommunen bidrar med kroner i dag for drift av Stjernehallen. Om tilsvarende kommunalt budsjett overføres til en ny byarena så vil dette gi et driftsoverskudd på kroner som kan settes av til et vedlikeholds- og driftsfond. Dette må politisk besluttes. 5.4 Lokalisering Prosjektgruppa mener lokaliseringsvurderinger bør inngå som del av overordnet arealplanlegging for å sikre en helhetlig og fornuftig plassering av en fremtidig byarena. Det er mange spennende utviklingsområder som er under planlegging, og plasseringen bør ivareta overordnede prinsipper og føringer. Prosjektgruppa mener en fremtidig byarena må ha best mulig plassering i Fredrikstad byområde med tanke på byutvikling og synergieffekter. Det må fokuseres på god tilgjengelighet for gående, sykkel, biler og offentlig kommunikasjon. Det bør tilstrebes plassering som gir synergieffekt med etablerte og fremtidige samarbeidsaktører. Lokaliseringen bør også ses i sammenheng med andre byutviklingsprosjekter og investeringer frem i tid. En dialog med markedet vil kunne avdekke andre arealer som prosjektgruppen ikke har vurdert og danne grunnlag for en eventuell konseptvalgutredning og mulighetsstudie av aktuelle lokaliseringer. Valg av lokalisering og tomt må være avklart før man går inn i en konkurranse med aktuelle entrepenører. 23

24 6. Oppsummert Ser vi på økonomien isolert i forhold til det å investere i en ny byarena, sammenlignet med alternativmodellen, er det stor forskjell på investeringskostnaden. Det er verdt å merke seg at andre fremtidige kostnader til oppgradering i Stjernehallen for å være godkjent konkurransearena for ishockey ikke er medregnet da dette er høyst usikre tall. Investeringsbehov Byarena Alternativmodell Stjernehall. Kongstenhall. Treningshall Byggekalkyle Multiconsult 2012 justert for prisstigning Utstyr og inventar ishaller Merutgift tilrettelegging konsert/utleie/event Kunstnerisk utsmykking Sum investering eks. mva I forhold til årlige driftskostnader ser vi at det er byarenaen som kommer best ut sammenlignet med alternativmodellen. Det er da ikke hensyntatt eventuell besparelser og gevinstuttak på energiutnyttelse og sambrukseffekt i ny byarena, sammenlignet med det å drifte to separate haller. Driftskostnader Kr eks. mva. Driftskostnader Kr. eks. mva. Stjernehallen Ny treningshall Byarena Sum kostnader Sum kostnader Ser vi dette opp mot driftsinntektene som prosjektgruppen har lagt til grunn, ser vi at en ny byarena kommer godt ut i driftsresultatet dersom man overfører dagens driftsunderskudd i Stjernehallen. Driftsinntekter Kr. eks. mva. Driftsinntekter Kr. eks. mva. Stjernehallen Ny treningshall 0 Byarena Sum driftsresultat Sum driftsresultat * *Forutsetter vedtak om overføring av driftsunderskudd Stjernehallen. 24

25 6.1 Veien videre Prosjektgruppen støtter utredningsrapportens konklusjoner på at det er hensiktsmessig å spørre markedet om å svare opp om våre planer. Det er derfor vår anbefaling at man i første omgang nå innhenter kompetanse på anskaffelsesform og prosessledelse for å sikre en god prosess videre. Deretter lyses det ut en markedsundersøkelse med påfølgende dialogkonferanser. Her ser vi for oss 2 dialogkonferanser, hvorav den ene er rettet inn mot arenakonsept, lokalisering og eierskap, mens den andre konferansen retter seg mot valg av tekniske løsninger og ambisjoner for arenaen. Deretter kan de ulike aktørene få mulighet til å levere skriftlige løsningsforslag med påfølgende en-til-en møte med kommune for å avklare sine forslag. På bakgrunn av dette kan kommunen utarbeide konkurransegrunnlag og valg av konkurranseform. Hva slags konkurranseform som velges vil i stor grad være avhengig av konsept og lokalisering. Før det lyses ut en konkurranse, er det etter prosjektgruppens erfaringer hensiktsmessig å ha avklart lokalisering og tomt. Vedtak om finansiering til kjøp av tomt avklares i Bystyret. Etter konkurransen vil man sitte igjen med en vinner av konkurransen, basert på tildelingskriteriene som følger av konkurranseformen. På dette tidspunktet kan det foreligge en sak til bystyret om vedtak til finansiering og avklaring av eierskap og drift. Til sist velges det aktuell entrepriseform og detaljprosjektering før byggefase og ferdigstillelse. Oslo kommune kjører p.t samme type prosess i forbindelse med bygging av ny Jordal Amfi ishockeyhall i Oslo. Her kan Fredrikstad kommune nyttiggjøre seg av erfaringene Oslo kommune har i prosessen. Det er på et tidlig stadium drøftet mulige fellesanskaffelser av overlappende investeringsløsninger på f.eks. energiløsninger, isteknisk utstyr, vant o.a. Dette må utredes i det videre arbeidet, men kan gi store gevinster både på finansiering og påfølgende drift. 25

26 En tenkt modell for gjennomføring kan skisseres slik: 26

27 Vedlegg Vedlegg 1. Takstgrunnlag Stjernehalltomten. 27

28 Vedlegg 2. Potensiale delvurdering. 28