Fana, Gnr. 41, Bnr. 757 m. fl., Nybøhagen, Reguleringsplan. Arealplan-ID , 2.gangsbehandling

Transkript

1 Byrådssak 273/17 Fana, Gnr. 41, Bnr. 757 m. fl., Nybøhagen, Reguleringsplan. Arealplan-ID , 2.gangsbehandling KART ESARK Hva saken gjelder: Opus Bergen AS fremmer på vegne av Wahl Eiendom Boligutvikling AS planforslag for et område i Nybøvegen på Hop, Fana bydel. Formålet med planforslaget er å tilrettelegge for oppføring av boliger og grøntområde. Det har vært utarbeidet planforslag for samme område tidligere, da uten første del av Nybøvegen mot Troldhaugvegen. Planforslaget ble avvist i byrådssak 323/14, saksnr: Saken ble trukket før videre behandling. I forbindelse med utarbeidelse av nytt planforslag har forslagsstiller avholdt informasjonsmøte for naboer i forkant av offentlig ettersyn. Det har i tillegg vært to avklaringsmøter mellom forslagsstiller, fagetat og naboer som er direkte juridisk berørt. Figur 1 Oversiktskart og ortofoto med planavgrensning (ca. 25 dekar) Gjeldende arealplan KPA 2010 kommunedelplan for Ny-Paradis, Hop, Nesttun og Nesttun Vest Arealformål bebyggelse og anlegg og grønnstruktur eksisterende og fremtidig boligområde, LNFområde og eksisterende offentlig friområde vedtatt Felt merket B i kommunedelplanen er avsatt til fremtidig boligområde med krav om bebyggelsesplan. Det tillates en utnytting på maksimum 50 % og minimum 30 % BYA. Maksimal byggehøyde er syv meter til gesims og ti meter til møne. 1

2 Kommunedelplanens retningslinjer sier videre at: I områder med plankrav kan planen fastsette en høyere utnyttelse dersom det etter kommunen sitt skjønn ligger til rette for det. Krav til arkitektonisk utforming og tilpasning av bebyggelse vil være overordnet grad av utnytting. Der hvor arkitektoniske forhold tilsier det, kan det i særlige tilfeller tillates høyere byggehøyder og utnytting enn nevnt i bestemmelsene om utnyttingsgrad. Ny bebyggelse skal plasseres slik at mest mulig av eksisterende vegetasjon og terreng blir bevart. Bebyggelse Planforslaget legger til rette for 31 nye boenheter i tillegg til de som allerede er innenfor avgrensningen. Disse fordeler seg på tre felt: Skråningen langs Nybøvegen, nord for våningshuset, felt BBB1, 12 enheter Den gamle løen og området rundt, BFS 1 og 3, 4 nye enheter (inkl. løe) Søndre mark, BBB2, med 15 enheter BBB1 åpner for to mindre boligblokker, en på tre og en på fire etasjer. De plasseres på tvers i forhold til dalen og Nybøvegen. Maks byggehøyde settes til kote +47 på det høyeste. Utnyttingsgraden vises som % BRA = 100 %. Parkering er i felles anlegg under bakken, uteoppholdsareal er delvis på dekke over p- kjeller og delvis på terreng. BBB2 legger til rette for tre blokker på tre og fire etasjer og % BRA = 83 %. Maks byggehøyde er hovedsakelig vist på kote +46, mens blokken lengst i sør har kote +49,5 som maks byggehøyde. Felles parkeringsanlegg er vist i anlegg under bakken. Uteoppholdsareal er delvis på dekke og delvis på terreng. BFS1 viser en tomannsbolig på tre etasjer med garasje i første. Maks byggehøyde er kote +39,5 og % BRA = 63 %. BFS3 består av våningshus og løe. Dette feltet har egen hensynssone for bevaring kulturmiljø. Våningshuset skal bestå med en boenhet som i dag. Løen kan bygges om til tomannsbolig. BFS2, 4, 5, 6 og 7 er eksisterende boliger. Det legges ikke opp til endringer i forhold til bygg i disse feltene. Utnyttingsgrad i felt BFS2 åpner for bygging av garasje på eiendommen. Figur 2 Sørlige del av forslag til plankart som viser BB1, BB2 og BFS1-7 og illustrasjonskart. 2

3 Planområdet har adkomst fra Troldhaugvegen inn Nybøvegen. Nybøvegen er en smal kommunal boligveg som strekker seg fra Troldhaugvegen i nord til Sundts veg i sør, der den er stengt med bom. Vegen har kun ett felt der avkjørsler benyttes som møteplasser. Den betjener i dag ca. 70 enheter. I planforslaget legges det opp til utvidelse av kryss og utbedring av Nybøvegen i nord. Det reguleres fortau langs en del av vegen, dette kobles ned mot Vossabanetraseen. Gang- og sykkelveg Det legges opp til en forbindelse gjennom området fra Vossabanetraseen via Nybøvegen mot stikkveg fra Hopsåsen i henhold til kommunedelplanen. Grønnstruktur Planforslaget er i tråd med overordnede planer og beholder regulerte grøntområder. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Trafikkforhold Planområdet sett fra sør Figur 3 Perspektiv av planområdet Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 22 private merknader og 12 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. 3

4 I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Trafikksikkerhet og veistandard Nabohensyn som sol og innsyn Estetikk og volumer Veiretter gjennom området Kulturminner og historisk veifar Situasjonen i anleggsperioden Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg C og D. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Utvidelse av Nybøvegen og kryss mot Troldhaugvegen er endret i tråd med fagetatens ønske til offentlig ettersyn. Veg SV2 som er adkomst til gnr 41 bnr 414 og 485, er lagt om. Endring av volum og byggegrense i BBB1. I BBB2 er bygg B og C noe endret. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Hovedformål Fagetaten anser planområdet som godt egnet for bolig, både frittliggende småhusbebyggelse og blokkbebyggelse som det legges opp til. Området er en overgangssone mellom et etablert eneboligmiljø, grøntdrag langs Vossabanetraseen og nyere tette utbyggingsområder nord for planområdet. I tråd med kommuneplan og kommunedelplan beholdes store områder som grønnstruktur og er med på å sikre et grønt preg rundt Vossabanetraseen og Nybøvegen. Utnyttelsesgrad Utbygging i et villaområde som dette vil alltid være utfordrende, det er mange hensyn som skal tas. I planprosessen har det vært fokus på veg og tilkomst, strøkstilpassing, nabohensyn, kulturminner og privatrettslige forhold. Planforslaget balanserer disse hensynene på en god måte og vil etter fagetatens skjønn ikke påføre naboer større ulempe enn hva som må påregnes i denne typen boligområde. Strøkstilpasning er vektlagt, og fagetaten ser at selv om det legges opp til blokkbebyggelse, er volumene og byggenes fotavtrykk tilpasset eksisterende volumer. Planforslaget legger opp til en utnyttelsesgrad tilpasset området og Bergen kommunes fortettingsstrategi. Utnyttelsesgraden varierer i de ulike feltene fra % BRA = 63 % i BFS1 til % BRA = 100 % i BBB1. Utnyttelsen for hele planområdet sett under ett er % BRA = 20,9 %. Dette er en moderat utnyttelsesgrad sett opp mot den nye utbyggingen på Hopsmyren rett nord for planområdet, men høy i forhold til eksisterende villabebyggelse i Nybøvegen, Venåsen og Hopsåsen. Kommuneplanen åpner for en utnyttelsesgrad fra 60 % til 200 % langs de store kollektivårene, der man i tillegg til kollektivdekning og sykkelstier tar hensyn til områdets kvaliteter. Planområdet ligger ikke tett på en kollektivåre, men svært nær Vossabanetraseen, en svært viktig gang- og sykkelveg. Man kan nå store deler av Bergen på en trygg og enkel måte ved hjelp av sykkel. Dette tilsier en noe høyere utnytting enn 60 % som kommuneplanen i utgangspunktet legger til grunn. Det avgjørende for fagetaten har ikke 4

5 vært prosent utnyttelse, men at prosjektet er godt tilpasset nabolaget og har gode bokvaliteter for kommende beboere. Byggehøyder/estetikk Til offentlig ettersyn hadde fagetaten kommentarer knyttet til byggehøyde i BBB1 og virkning fra Nybøvegen. Prosjektet er endret, det er lagt til en ny del på bygningen lengst nord som trekker bygget lengre ned mot Nybøvegen og demper høydevirkningen. Figur 4 Bygg nord i BBB1 med nytt tilbygg sett fra Nybøvegen. Trafikkforhold Det er en forutsetning at Nybøvegen opprustes og utvides nær krysset til Troldhaugvegen. Bymiljøetaten (tidl. Trafikketaten) vil ikke tillate noen nye boenheter i Nybøvegen før denne er oppgradert. Utvidelsen av Nybøvegen i nord vil berøre areal på fire eiendommer, bnr 112 og bnr 136, som er bebygde eiendommer, i tillegg til bnr. 54 og 643. Tre av eierne er negative til utvidelsen og vil ikke avstå grunn. Ekspropriasjon av areal til utvidelse av vegen forventes å være aktuelt. Etter fagetatens vurdering gir reguleringsplanen hjemmel til å erverve nødvendige rettigheter eller arealer. Resten av Nybøvegen er ikke planlagt utvidet i bredden, dette etter anbefaling fra Bymiljøetaten (tidl. Trafikketaten) som i tidligere planprosess kun stilte krav om utvidelse av vegen i nord mot Troldhaugvegen. Begrunnelsen er at den smale vegbredden vil holde farten nede og motvirke at det lange rette strekket skal fungere som akselerasjonsfelt for å komme opp bakken. Det er regulert inn to møteplasser og fortau på deler av strekningen. O_GS1 binder sammen planområdet med Vossabanetraseen, og myke trafikanter sluses her vekk fra Nybøvegen. Det pågår planarbeid for utvidelse av Vossabanetraseen og separering av gående og syklende. Dette vil redusere konflikten mellom gående og syklende og gjøre Vossabanetraseen mer attraktiv som skoleveg. Den interne vegen o_skv3 og o_sf4 er regulert med offentlig formål i henhold til kommunedelplanen for Ny-Paradis, Hop, Nesttun og Nesttun Vest som viser en forbindelse/snarveg fra Venåsen og Hopsåsen ned mot Vossabanetraseen. Planforslaget viser veg og fortau som ikke er utformet etter håndbok N100 og kommunale krav. Fagetaten støtter vurderingene som er gjort i planforslaget. Ved å smalne inn vegen noe vil den virke mindre dominerende og bedre tilpasset terrenget. Det er et svært begrenset antall boenheter som skal benytte denne vegen til bilkjøring. 5

6 Det foreligger vegrett til eiendommene bnr. 414, 485 og 759 på eksisterende veg opp forbi løen. Spørsmål rundt vegrett er av privatrettslig karakter, men planen må sikre at eiendommene får adkomst. Vegen SV2 er noe endret etter offentlig ettersyn for å sikre bedre adkomst til bnr 414 og 485. Fagetaten vurderer adkomst vist i planforslaget som god. Øvrige kommunaltekniske anlegg Eksisterende trafo helt sør i planområdet reguleres nå til kommunalteknisk anlegg, trafo. Trafoen er en del av det elektriske anlegget til Hopstunellen som går under. Deler av denne står på naboeiendom, og nabo motsetter seg at det reguleres på hennes eiendom. Fagetaten støtter at eksisterende trafo reguleres til kommunalteknisk anlegg. Grønnstruktur/ barns interesser Foreslått utbygging berører ikke områder som i kommunedelplanen er regulert til grønne formål, disse reguleres som grønnstruktur. Barn og unges interesser vil i hovedsak være knyttet til trafikksikkerhet og trygg skoleveg, se avsnitt om trafikkløsninger. Rekkefølgekrav Nybøvegen, slik den er utformet i dag, har ikke kapasitet til flere enheter og det er rekkefølgekrav til oppgradering av veg og kryss. Det legges i bestemmelsene opp til at det må være utført før det kan gis brukstillatelse/ferdigattest. Vegen er i dag merket med 8 tonn aksellastgrense. Det er utført boreprøver av vegen for å undersøke om vegen tåler belastningen av større kjøretøy i utbyggingsperioden. I rapport datert (vedlegg K) konkluderes det med at vegen ikke behøver umiddelbare utbedringer eller forsterkninger for å bli benyttet som anleggstrafikk. Det anbefales hyppige inspeksjoner og at det blir utført en komplett gjennomgang av hele strekningen etter utbyggingen er ferdig. Kulturminner Felt BFS3 som består av eldre løe og våningshus, har hensynssone kulturmiljø og skal bevares som en helhetlig og lesbar struktur. Både løe og våningshus skal utvikles i samråd med byantikvaren. I byantikvarens uttalelse til offentlig ettersyn vises det til at Nybøvegen er et historisk veifar som er sjeldent intakt. Byantikvaren er negativ til de foreslåtte endringene i vegen som vil redusere vegens verdi som kulturminne. Fagetaten slutter seg til byantikvarens vurderinger om at kulturminneverdien svekkes. Likevel vil fagetaten anbefale de foreslåtte endringene i vegen, da disse er nødvendige for trafikksikkerheten og trafikkavviklingen i området. Naturmangfoldsloven Planforslaget er vurdert opp mot Naturmangfoldloven Fagetaten finner vurderingen tilfredsstillende. Tiltaket vurderes å ha liten negativ innvirkning på naturmiljøet i nærområdet. Overvann Overvann skal håndteres med lokalt fordrøyningsmagasin for hvert felt, samt føres til terreng nedstrøms. VA-etaten har uttalt seg til VA-rammeplan, og har ingen bemerkninger angående valg av løsning. Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet boligbebyggelse og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Byrådets vurdering Byrådet er positiv til formålet bolig i planområdet, og planforslaget er hovedsakelig i tråd med arealformålet i KPA 2010 (bebyggelse og anlegg). Planområdet grenser til et allerede bebygd 6

7 boligområde, og i nærområdet er det butikksenter og andre tjenestetilbud. Det er gode gangforbindelser til bussholdeplass og god tilgjengelighet til gang- og sykkelveinett, med hovedrute for sykkel langs Vossabanetraseen. En utbygging her vil dermed bygge opp under eksisterende tjenestetilbud samt bidra til en god fortetning. For å lykkes med fortetting med kvalitet understreker byrådet også at det er av stor betydning å ivareta kulturlandskap og identitetsskapende elementer, jf. nærmere omtale under. Byrådets vurdering forholder seg til flere overordnede plan- og grunnlagsdokument. Alle reguleringsplanforslag vurderes i forhold til disse. Under vurderes det foreliggende planforslaget opp mot målsetningene i disse sentrale grunnlagsdokumentene. Politisk plattform Byrådet ønsker en byutvikling som legger til rette for komplette bydeler med en bedre balanse mellom boliger, arbeidsplasser, tjenestetilbud og detaljhandel. En god fortettingsstrategi handler om å bygge nye, attraktive bo- og næringsområder ved eksisterende knutepunkt, først og fremst i sentrum og i bydelssentrene. Nye utbyggingsprosjekter som bidrar til en økning i transportutslipp skal som hovedregel ikke godkjennes. Planområdet ligger i et etablert boligområde på østsiden av Hopsåsen, som kjennetegnes av forholdsvis store eiendommer og villabebyggelse med et grønt preg. Nord for planområdet er det noen nyere leilighetsprosjekt. Området ligger ca. 1 km fra Nesttun og Nesttun senter med mange servicetilbudet. Det er også flere arbeidsplasser/kontorbygg i nærområdet. Avstand til Bergen sentrum er ca. 9 km. Nærmeste kollektivstopp til planområdet er busstopp på E39. Dette stoppet ligger ca. 700 meter nord for planområdet, ca.10 minutter å gå. Det er gang-/sykkelveg via Vossabanetraseen helt fram til busstoppet. Mot sør er det ca. 1 km, eller ca. 15 minutter å gå, til bybanestoppet på Nesttun. Gangtid til bybanestoppet på Hop er også ca. 15 minutter. Således ligger planområdet i et område med boliger, men ikke ved et eksisterende knutepunkt eller i et bydelssenter. Kollektivtilbud ligger innenfor 800 meter gangavstand, og høykvalitets gang- og sykkeltrase lett tilgjengelig fra området. Kommuneplanens samfunnsdel (KPS) I KPS står det også at kommunen skal prioritere utbygging og tjenestetilbud som gjør det lettere for folk å gå i hverdagen. Kommunen må utnytte det eksisterende fortettingspotensialet før nye områder uten gangavstand til kommunale tjenestetilbud blir igangsatt. Barneskole for planområdet er Paradis Skole, mens ungdomsskole er Hop Ungdomsskole. Denne ligger lett tilgjengelig, i hovedsak langs opparbeidete gang- og sykkelveger. I lokalene til Hop Ungdomsskole er det også barnehage. Således ligger planområdet i gåavstand fra barnehage og skole. På Nesttun er det også mange kommunale tjenestetilbud tilgjengelig. Kommuneplanens arealdel 2010 (KPA) Kommuneplanen skal samordne ulike behov for bruk og vern av ressurser i tråd med kommunale og nasjonale mål for areal-, miljø- og transportpolitikken. Alle reguleringsplaner vurderes opp mot relevante tema og bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Fagetatens vurdering dekker i hovedsak disse temaene. Relevante paragrafer som kan nevnes spesielt mht. dette forslaget er: 6 Byforming og arkitektur Nye tiltak, bygninger og anlegg skal: Ha god terrengtilpasning med minst mulig bruk av store skjæringer, fyllinger og murer, Utformes i samspill med de bygde omgivelsenes karakter, gjennom begrunnet valg av form, volum, skala, fasade og materialbruk, 7

8 Gi gode gate- og uterom. 23 Bebyggelse og anlegg Ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting. Supplerende retningslinjer Boligfortetting I følgende situasjoner kan det vurderes å fravike dette prinsippet og å øke utnyttelsesgraden i forhold til rammen i kommuneplanens bestemmelser: ved transformasjon, ved planlegging av større arealer (> 10 da), på visuelt skjermede tomter, ved kort avstand og god gangforbindelse til holdeplass for kollektivtrafikk med god frekvens. Ved fortetting i eksisterende boligområder er det en målsetting at nærmiljøet tilføres nye eller forbedrede kvaliteter dersom området har mangelfulle kvaliteter i utgangspunktet. Dette gjelder spesielt i forhold til grønnstruktur, gang- og sykkelforbindelser, støyskjerming og trafikksikkerhet. Planforslaget viser lav blokkbebyggelse med maks byggehøyde på kote +47 i BBB1 og maks byggehøyde hovedsakelig på kote +46 i BBB2, mens blokken lengst i sør har kote +49,5 som maks byggehøyde. BFS1 viser en tomannsbolig på tre etasjer med garasje i første. Maks byggehøyde er kote +39,5. Omliggende eneboliger har varierende byggehøyder fra ca. kote 38 til 44,5. Således er byggehøydene tilpasset strøkets karakter, om enn noe høyere. I volum er byggene i BBB2 tilpasset omgivelsene, men har mange flere boenheter. Byggene i BBB1 har et noe høyere volum, men er likevel relativt godt tilpasset omgivelsene. Utbygging i et villaområde som dette vil alltid være utfordrende og det er mange hensyn som skal tas. Strøkstilpasning er vektlagt, og byråden ser at selv om det legges opp til blokkbebyggelse, er volumene og byggenes fotavtrykk tilpasset eksisterende volumer. Byrådet støtter fagetatens vurdering mht. at planforslaget balanserer hensynene til veg og tilkomst, strøkstilpassing, nabohensyn, kulturminner og privatrettslige forhold på en god måte og utbyggingen ikke vil påføre naboer større ulempe enn hva som må påregnes i denne typen boligområde. Byråden ser at planlagt bebyggelse vil føre til noe tap av sommerkveldssol på gnr 41 bnr 975 (nr. 9) som vil tape mesteparten av kveldssolen ved opparbeidet uteplass (figur 5). Se også vedlagte sol og skyggestudier. Byrådet vil likevel oppfordre forslagsstiller til å se på plassering, størrelse og volum av Bygg A i BBB2 av hensyn til naboene. A A A B B B 21.3 kl kl kl. 20 Figur 5 Fremtidig sol/skygge situasjon for nabo gnr/bnr. 41/975 både bygg A og bygg B påvirker nabo. 8

9 Byrådet vil fremheve og påpeke betydningen av å ivareta gamle Nybø Gård, med våningshus, løe og tun, gamle steinmurer, tufter og gamle trær. Byrådet forutsetter at byggesakene i tilknytning til Gamle Nybø gård forelegges byantikvaren. Kulturlandskap og identitetsskapende elementer er svært viktig for den samlede kvaliteten i utbyggingsområdet. Planforslaget legger for øvrig opp til nye og forbedrede kvaliteter i forhold til gang- og sykkelforbindelser samt trafikksikkerhet. Det planlegges en gangvei som sikrer forbindelse mellom Hopsåsen/Venåsen via Nybøvegen til Osbanen. Videre legger forslaget opp til å forbedre Nybøvegen. Trafikksikkerhet og adkomst for gående vurderes med dette som godt sikret. Strategisk temakart I forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel har kommunen vedtatt et strategisk temakart for framtidig utbygging i Bergen kommune. Planområdet ligger ikke innenfor et av de syv bydelssenterområdene, men ligger innenfor satsingsområdene for kompakt utbygging. Området har god tilknytting til Nesttun som er et av de syv knutepunktene. Energi Det vises bl.a. til bestemmelse 14 i kommuneplanens arealdel (KPA, 2010) som setter krav til energibruk. I Kommuneplanens samfunnsdel (KPS) er det et mål å redusere klimagassutslipp fra bygninger, og kommunen skal være en pådriver for å ta i bruk nye løsninger og teknologier for å skape en klimavennlig byutvikling. Byrådets politiske plattform fremhever også økt bruk av mer bærekraftige, arealeffektive løsninger som passivhus, plusshus, grønne tak, klimavennlige ventilasjonsanlegg, bruk av solenergi o.l. Valg av klimavennlige materiale og tilrettelegging for klimavennlig mobilitet bør prioriteres ved gjennomføring av dette tiltaket. Byrådet mener at en utbygging av den størrelsen det legges opp til i planforslaget skal ha en miljø- og klimavennlig profil. Se innstillingens forslag til presisering av bestemmelse 1.2. Parkering, strøm og sykkelparkering under tak Byrådet har i sin politiske plattform lagt opp til innføring av en maksimumsnorm for antall parkeringsplasser for nye boliger bl.a. for å styrke miljøvennlige transportformer. En reduksjon i parkeringsdekket vil også medføre mindre trafikk inn til området. Byrådet mener derfor kravet til parkering bør settes til maksimum 1 parkeringsplass per 100 m2 BRA og at alle parkeringsplassene tilrettelegges med strømuttak, samt at sykkelparkering under tak sikres i bestemmelsene. I tillegg skal minimum 5 % av plassene, avrundet opp til nærmeste hele plass, utformes og reserveres for bevegelseshemmede. Videre kan det tilrettelegges for opptil tre gjesteparkeringsplasser. Se innstillingens forslag til endret bestemmelse Renovasjon Bestemmelsen presiseres, se innstillingens forslag til endret bestemmelse Stedegne planter Byrådet oppfordrer til at all beplanting i felles uteareal skjer ved bruk av lokale, stedsegnede og pollinatorvennlige planter. Aktuelle planter kan være lokalt voksende trær som bjørk og osp, lavere vekster som kattemynte, blåsvingel, sølvbunke, bregner og lave vekster som gress, marikåpe, krokus, røsslyng og markjordbær. Eksempler på pollenrike planter er f.eks. engtjæreblom, prestekrage, engknoppurt, rødknapp, blåknapp og skogkløver. Oppsummert om byrådets anbefaling Som allerede nevn er utbygging i et villaområde utfordrende og det er mange hensyn som skal tas. Planområdet ligger ikke ved et eksisterende knutepunkt eller i et bydelssenter, men ligger innenfor området for kompakt utbygging og mindre enn 800 m fra gode kollektivtilbud. Det er gode gangforbindelser til bussholdeplass og god tilgjengelighet til gang- og sykkelveinett, med hovedrute for 9

10 sykkel langs Vossabanetraseen. Videre grenser området til et allerede bebygd boligområde, og i nærområdet er det et butikksenter og flere andre tjenestetilbud. Planområdet ligger også i gåavstand til barnehage og barneskole. I tillegg er en viktig gangveg og opparbeidelse av fortau sikret i planen. Størrelse og volum på de foreslåtte byggene er også tilpasset strøkets karakter, selv om boligtypen er annerledes. Planforslaget er i tråd med KPA 2010 og KDP, og byrådet er derfor positiv til at det legges opp til boligutvikling i tråd med planforslaget. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av vedtas følgende: A. Fana, Gnr. 41, Bnr. 757 m. fl., Nybøhagen, Reguleringsplan, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert B. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert , med følgende endringer: a) 1.2 Energibruk endres «Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for tiltakets energibehov og bruk av alternative fornybare energikilder, samt de vurderinger som er gjort for å oppnå redusert klimagassutslipp. Lavenergi- eller passivhus skal vurderes for bygningene for å tilstrebe lavt energibruk og miljøriktig energiforsyning.» b) punkt 3 endres «Det skal etableres maksimum 1 parkeringsplass pr. 100 m2 BRA. Det skal anlegges strømuttak for samtlige parkeringsplasser.», c) punkt 4 endres «Det skal etableres minimum 2 sykkelparkeringsplasser under tak pr.100m2 BRA» d) tilføyes etter andre avsnitt «All beplantning skal skje ved bruk av stedegne planter, og en skal tilstrebe bruk av pollinatorvennlige planter.» e) Tillegg under «Ved søknad om rammetillatelse skal det foreligge beskrivelse av renovasjonstekniske løsningene og plassering av eventuelle avfallsstasjoner.» 2. De vedtatte endringer tas inn i plankart og bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 15. august 2017 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling 10

11 Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert E. Illustrasjonsplan datert F. Snitt datert G. Illustrasjoner datert H. Sol og skyggestudier datert I. Vegtegning kryss Nybøvegen datert J. Lengdeprofil datert K. Rapport boreprøver Nybøvegen datert L. Kulturminnedokumentasjon datert M. Vurdering etter Naturmangfoldsloven 11