Saksframlegg. PERSAUNET HELSE- OG VELFERDSSENTER - BYGGING AV SYKEHJEM, DAGSENTER, ADMINISTRASJONS- OG AKTIVITETSAREAL Arkivsaksnr.

Transkript

1 Saksframlegg PERSAUNET HELSE- OG VELFERDSSENTER - BYGGING AV SYKEHJEM, DAGSENTER, ADMINISTRASJONS- OG AKTIVITETSAREAL Arkivsaksnr.: 08/40741 Forslag til innstilling : 1. Bystyret vedtar bygging av Nye Persaunet med en prosjektkostnad på 124 millioner kroner 2. Kommunens investeringsbehov i prosjektet finansieres ved tilskudd fra Husbanken og lån Saksfremlegg - arkivsak 08/

2 3. Saksutredning: Bakgrunn Nye Persaunet omhandles i budsjettforslaget, men når jeg likevel fremmer det i egen sak, er det for å kunne gi en mer omfattende beskrivelse. Formannskapet gjorde i sak 214/04 Nye Persaunet sykehjem vurdering av 4 alternative plasseringer prioritering, følgende vedtak : Formannskapet foreslår alternativ B, sirkeltomta, som tomtevalg til Nye Persaunet sykehjem. Det er fremforhandlet kjøp av den aktuelle tomten med Skifte Eiendom til 13,2 mill kr. Det nye helse og velferdssentret var forutsatt å skulle erstatte dagens drift på Persaunet bygg B. Bygg A (gamle Strinda sykehus) er solgt. Dersom resten av Persaunet selges, bør det inngås en leiekontrakt med den nye eieren for å ha fortsatt drift inntil erstatningsplasser blir etablert. Kommunens økonomiske situasjon er siden dette vedtaket endret seg og det er ikke lenger midler til å gjennomføre intensjonene i Eldreplanen innenfor den vedtatte tidsplanen. Følgende mandat ble utarbeidet som grunnlag for prosjektets romprogram: sykehjemsplasser organisert med henholdsvis 7 og 8 i hver bo gruppe 2. Aktivitetssenter med fellesaktiviteter, dagsenter og aktivitetsdel som blir et åpent tilbud for hele nærmiljøet. Prosjektet som nå legges frem ble valgt på grunnlag av en totalentreprisekonkurranse med 3 kvalifiserte deltakere. Prosjektet er ikke ferdig videreutviklet etter konkurransen. Innhenting av tilbud Tilbudsinnbydelse på totalentreprise ble sendt ut på en åpen tilbudskonkurranse iht. EØS- direktivet med innleveringsfrist for totalentreprisen Totalentrepriseinnbydelsen innbefattet prosjekt iht. detaljert romprogram med tilhørende tilbudsdokumenter for alle byggfag. I innbydelsen var det forutsatt at tilbudet skulle evalueres gjennom en samspillprosess sammensatt a entreprenørens prosjekteringsgruppe og leverandører sammen med bestilleren i Trondheim kommune, for å sikre prosjektets kvalitet og økonomi. NCC AS ble valgt som samspillpartner vurdert ut fra det overordnede tildelingskriteriet Økonomisk mest fordelaktige tilbud. Prosjektet oppfylte samlet sett de angitte tildelingskriterier best mht. hovedgrep med adkomst, parkeringskjeller og fordeling av hovedfunksjonene. Prosjektet oppfylte romprogrammets arealkrav, hadde bearbeidelsesmuligheter, god brutto/nettofaktor og bra terrengtilpasning. NCC AS vil bli utførende totalentreprenør under forutsetning av at prosjekt og kostnad blir godkjent av Bystyret. Fakta STATUS FREMDRIFT Styringsgruppen for barnehage, skole og helse og velferdsutbygging besluttet i møte 22.9 at arbeid med regulering og prosjektering legges på is til etter bystyrets behandling av økonomiplanen. Det pågår derfor minimalt av arbeid på prosjektet nå. Saksfremlegg - arkivsak 08/

3 Gjeldende reguleringsplan er R-455, vedtatt i bystyret Det vil bli søkt om mindre vesentlig reguleringsendring til gjeldende reguleringsplan. Dersom prosjektet besluttes gjennomført av bystyret kan tidligste byggestart forventes i mai/juni Ferdigstillelse vil da være sommer/høst BESKRIVELSE AV PROSJEKTET Tomt Tomten på Persaunet, gnr./bnr. 9/829, er på ca. 5300m2, er kommunal og arealet er regulert til offentlig bebyggelse - sykehjem. Det er ikke foretatt grunnundersøkelse av tomta. Kvartærgeologisk kart viser leire. Det er generelt gode grunnforhold i Persaunet leir. Bebyggelsen Anlegget vil bestå av: sykehjemsplasser i bogrupper på henholdsvis 7 og 8 Bygningen har to etasjer med 4 boliggrupper à henholdsvis 7 og 8 boenheter i hver av boliggruppene. Bogruppene er fordelt på 2 fløyer på to etasjer. Boenheten er på 28 m2 og vil i perioder kunne benyttes for to personer. Hver av beboergruppene har egne oppholdsarealer med kjøkken og stue. Arealer for betjening og nødvendige birom i begge etasjer binder boligfløyene sammen. I kjelleren er det garderober for ansatte, renholdssentral, vaktmesterareal, boder for beboerne samt tekniske rom. Sykehjemsenheten får egne skjermede hagerom. 2. Administrativ del Det er noe administrativt arealet for hjemmebaserte tjenester, men pga arealknapphet må det påregnes å etablere noe av dette også i nærliggende lokaler avhenging av omfang omsorgsboliger. 3. Dagsenter/ Aktivitetssenter Bygningen inneholder dagsenter med plass til ca. 15 brukere. Aktivitetssenteret ligger godt plassert med enkel tilgang for både sykehjemmet og nærmiljøet. Senteret vil ha fasiliteter for fotpleie og frisør. 4. Omsorgsboliger Det vurderes å kjøpe to kaserner á 4+4 leiligheter + Rosabygget (som eies av Boligstiftelsen) med 8 leiligheter dersom bygging av sykehjemmet realiseres. Kun 1. etg i kaserner kan benyttes til HDO pga. krav fra kulturminnemyndighetene, dvs til sammen gir disse tre byggene 16 HDO. Kostnadene for kjøp og ombygging av omsorgsboliger ligger ikke inne i saken. Adkomst og parkeringsplasser Hovedadkomsten er fra nord, med felles avkjørsel for sykehjemmet og aktivitetssenteret Sykehjem/aktivitetssenter har bakkeparkering. Gjesteparkering til sykehjemmet samt brukere av aktivitetssenteret ligger ved inngangene. Utomhus Utomhusanlegget har som mål å stimulere til fysisk aktivitet, skape sosial kontakt og gi variasjon i Saksfremlegg - arkivsak 08/

4 opplevelser. Sykehjemmet og dagsenteret får avgrenset hageområde som skal stimulere og aktivisere beboerne. Aktivitetssenteret får separate uteområder. Det skal opparbeides et gangsystem med fast dekke og god bredde. AREALER OG BRUTTO/NETTOFAKTORER Bruttoarealer inkluderer utvendig boder, trapper etc. ( tall i m2) Pr. dato har prosjektet følgende bruttoareal i hht Norsk standard (areal oppgitt i konkurransen i parentes) Kjeller 586m2 1. et. 1642m2 2. et. 1637m2 sum 3865m2 Nettoareal er 3410m2 Prosjektets u-grad er beregnet til ca. U=1,6 Uprogrammert areal i kjeller som tekniske rom, boder for beboere, parkeringsplasser mv er ikke medtatt i beregningsgrunnlaget. TEKNISK BESKRIVELSE I kjelleretasjen vil yttervegger og sjakter utføres i plasstøpt betong. Øvrig bærekonstruksjon vil bli i prefabrikert betong og stål. Fasadene utføres i all hovedsak i tre, med innslag av glass-/alupartier. Innervegger vil i hovedsak være malte flater på gips. Bygget har balansert ventilasjon og oppvarming ved vannbåren varme. Luftbehandlingsanlegget dimensjoneres for å tilfredstille foreliggende krav stilt i byggeforskrifter, retningslinjer fra Arbeidstilsynet og byggherrens egne regler til luftbehandling. VVS-anleggene utstyres med automatikk og sentral driftskontroll etter Trondheim kommunes retningslinjer. Bygningen skal fullsprinkles. Det skal installeres heldekkende brannalarmanlegg med detektorer i alle rom. Brannalarmanlegget skal kobles opp mot brannvesenet. Det er medtatt adgangskontrollanlegg i sykehjemmet og aktivitetssenteret. Utendørs er det medtatt belysning for veger og plasser. PROSJEKTETS KOSTNADER Prosjektets entreprisekostnader er basert på tilbud fra totalentreprenør datert Prosjektet ble satt på hold før samhandlingsperioden og dermed forprosjekt var fullført. Det er dermed fremdeles vesentlig usikkerhet i kostnadsoverslaget: - nødvendig bearbeiding av løsning fra konkurransen - eventuelle rekkefølgekrav gitt gjennom sluttbehandling av reguleringsplanen - kostnadsnivå for utstyr som anskaffes av kommunen utenom totalentreprisen - eventuelle krav fra totalentreprenør som følge av forsinket oppstart Saksfremlegg - arkivsak 08/

5 - Påslaget for usikkerhet er på grunnlag av dette satt til 10% av de spesifiserte kostnadene. Investeringskostnader (se budsjettskjema vedlegg 1) VURDERING AV PROSJEKTETS KOSTNADER Prosjektkostnader bygg dagens priser kr Prisstigning kr Sum kostnader bygg våren 2008 kr Inventar og utstyr kr Prosjektkostnader totalt kr Kostnader pr. plass kr ,- Kostnad pr. m 2 BTA kr ,- Påløpte kostnader: Det er foreløpig påløpt ca.2mill kr. til planlegging og prosjektering. Dette inkluderer driftskostnader for bygningsmassen på tomten og totalentreprenørens påløpte kostnader i samhandlingsfasen. Kontakten med totalentreprenør Det er inngått en foreløpig avtale med totalentreprenøren som skal erstattes av en endelig avtale etter at budsjettet for prosjektet er godkjent I bystyret. Kontrakten med totalentreprenøren er utformet slik at han ikke har rett til annen erstatning enn påløpte kostnader dersom prosjektet ikke godkjennes politisk. Tomtearealet Prosjektet har et brutto areal på 3697(BTA) m 2 Tomten på Persaunet er liten, og da det ikke var mulig å realisere rådmannens bestilling av minimum 30 sykehjemsplasser innenfor tillatt brutto areal og fotavtrykk i eksisterende reguleringsplan for området, er det behov for å fremme en reguleringsendring. Det kan komme rekkefølgekrav i forbindelse med denne. Disse kostnadene vil sannsynligvis i sin helhet bli belastet prosjektet. Kostnadene kan ikke belastes allerede bebygde eiendommer. Kostnader knyttet til eventuelle rekkefølgekrav er ikke med i prosjektkostnadene. Arealbruk/organisering Bebyggelsen er oppdelt etter funksjoner, noe som har vist seg fleksibelt og hensiktsmessig i planleggingsog byggeprosessen. Det er lagt stor vekt på optimalisering av arealene mht. fleksibel bruk av forskjellige grupper over tid og til forskjellige tidspunkt når det gjelder aktivitetssenteret. Materialbruk og tekniske installasjoner Husbanken legger stor vekt på at det ikke blir valgt dårlige løsninger som forårsaker høye driftskostnader. dette er søkt hensyntatt i prosjektet ved valg av materialer, tekniske løsninger og organisering av arealer og aktiviteter. Vi har imidlertid valgt å benytte en stor grad av trepanel i utvendig kledning på sykehjemmet som et element som får ned kostnadene samtidig som det ivaretar stedets karakter med kaserner med trekledning. Trekledning har noe høyere vedlikeholdskostnader på lenger sikt. Saksfremlegg - arkivsak 08/

6 Valg av vannbåren varme og balansert ventilasjon gir i utgangspunktet dyrere installasjonskostnader, men lavere driftskostnader mht. oppvarming. Avfallshåndtering Planmyndighetene har bedt om en utredning av søppelsug for Persaunet helse og velferdssenter. Denne løsningen er ikke utredet, og derfor ikke en del av prosjektkostnad. FINANSIERING Prosjektkostnader for helse- og velferdssenter med 30 plasser kr ,- statstilskudd for sykehjem kr ,- x 30 kr ,- = Kommunalt låneopptak kr ,- ØVRE KOSTNADSRAMME KOMMUNALE KOSTNADER Persaunet helse- og velferdssenter sykehjem, dagsenter, aktivitetssenter Økonomiplan Prosjektkostnader ihht. kostnadsoverslag ,- DRIFTSKONSEKVENSER Sykehjemmet I rådmannens forslag til økonomiplan for perioden ligger det ikke inne noen økning i antall sykehjemsplasser. Det betyr at driften må finansieres ved å flytte eksisterende plasser. Dette kan løses ved å flytte deler av aktiviteten ved dagens Persaunet og/eller redusere antall fortetningsplasser. Det vil påløpe noen ekstrakostnader knyttet til nattbemanning, administrative ressurser samt støttefunksjoner. I økonomiplanen er det ikke lagt inn noen dekning av ekstrakostnader på Nye Persaunet. Det vil ikke påløpe ekstrakostnader dersom man får flyttet hele aktiviteten ved dagens Persaunet. Aktivitetsenteret Det er ikke avsatt midler til et nytt dagsenter, dette må finansieres innenfor dagens virksomhet ved flytting av eksisterende dagtilbud. Årlige driftsutgifter for bygningen FDV for helse- og velferdssenteret Renter 1.år for bykasse finansiert investering Avdrag 1.år for bykassefinansiert investering SUM 2,3 mill kr 6,9 mill kr 3,5 mill kr 12,7 mill kr Det er forutsatt 6,5% bankrente og 30 års avdragstid Saksfremlegg - arkivsak 08/

7 Konklusjon Den økonomiske situasjonen i Trondheim kommune har endret seg siden vedtaket om å bygge Persaunet nye sykehjem på sirkeltomten ble fattet og den foreløpige kontrakten med totalentreprenøren inngått. I denne situasjonen finner rådmannen det ikke uproblematisk å anbefale gjennomført et prosjekt som vil gi så vidt høye driftskostnader. Driftskostnadene er en konsekvens av at tomten tillater kun 30 plasser, erverv av omkringliggende kaserner vil bli kostbart og beboerne spredt; samt at avstanden fra omsorgsboligene til sykehjemmet med aktivitetsareal blir lenger enn ønskelig og beboerne i boligene må gå ut for å komme dit. Rådmannen foreslår allikevel at bystyret vedtar kontrakten om bygging av Nye Persaunet på sirkeltomten, men investeringen til bygging ligger ikke inne i rådmannens budsjettforslag. Dersom bystyret vedtar å godkjenne kontrakten, forutsetter det at en finner investeringsmidler til dette. Hvis investeringene skal tas over helse og velferds investeringsramme vil det føre til at Kattem helse og velferdssenter ikke kan realiseres med de konsekvenser dette vil medføre. Rådmannen i Trondheim, Tor Åm kommunaldirektør Marit Sivertsen/ Anne Grete Valstad rådgiver/ prosjektutvikler Vedlegg 1 Budsjettskjema A 2 Tegninger Saksfremlegg - arkivsak 08/