Styre, råd og utval Møtedato Saksnr Planutvalet /15 Bystyret /15. Arkiv: FA-L12

Transkript

1 Førde kommune Styre, råd og utval Møtedato Saksnr Planutvalet /15 Bystyret /15 Sakshandsamar: Berit Holme Arkiv: FA-L12 Arkivsaknr.: 14/48 Planvedtak - detaljregulering for Leirdalen gbnr 61/325 m.fl. Vedlegg: Dok.dato Tittel Dok.ID oversiktskart Plankart Leirdalen_ Flyfoto med plankart Regføresegner Leirdalen Flaumkart-2014_Hafstad Saka gjeld: Det er utarbeidd framlegg til detaljregulering for Leirdalen gbnr. 61/325 med fleire. Planframlegget skal handsamast etter Plan- og bygningslova (PBL) kap. 12, og bystyret i Førde kommune skal vedta planen. Plankart og føresegner vil vere juridisk bindande, medan andre dokument er av opplysande art. Bakgrunn: Planutvalet i Førde vedtok i møte å legge planframlegget til offentleg ettersyn. Planen er varsla og kunngjort i avisa Firda, og på heimesida til kommunen med merknadsfrist den Området er tidlegare regulert til forretning/sørvis/industri i reguleringsplan «Del av Leirdalen gbnr. 61/325, 326 og delar av 8, 41, 90» sist revidert Sørleg del av området er regulert som masseuttak i reguleringsplan Leirdalen, vedteke Planomtale: Formålet med planen er å legge til rette for å etablere bilforretning med tilhøyrande verkstad, lager og kontor sør for E39 på Hafstad, gbnr. 61/325, delar av 61/41 og 90. Framlegget omfattar også gbnr. 61/326 (Biltreff AS), og delar av gbnr. 61/8. Området er ca. 14 dekar. Reguleringsformålet er byggeområde for forretning, kontor, tenesteyting med underformål bilforretning med tilhøyrande service, verkstad, lager og kontor. Utnyttingsgrad er sett til %BRA=190% og %BYA=70 %, der bygga kan førast opp i 5 etasjar. Ca. 10 % av arealet skal settast av til grøntområde. Tilkomst til området skal skje frå aust med krav om opparbeiding av sidevegkanalisert kryss på E39. Tilkomst til eigedomane internt skjer frå regulert felles privat veg i sør. Omsynssoner for støy og fare er lagt inn i planen. Innkomne merknader: 1

2 Det er kome følgjande merknader til planen: Adv. Endre Grande representerer Magne Hafstad som ikkje har merknad i høve regulering av bnr. 325, og krav i høve etablering av Toyota AS. Han reagerer på måten vestre del av planområdet blir handsama på, og som er ein viktig del av eigedom 61/8. Kommuneplanen legg opp til tunnel og veglinje over gbnr. 61/8 til rundkøyring. Det vert protestert sterkt mot den prosess som no skal settast i verk for eigedom 61/8. Eigedomen har vore «bandlagd» i samband med C alt. for E39 i tidlegare arealplan. Utbygging av næringsdel til eigedomen har måtte teke omsyn til dette. Det er uforståeleg at ny alternativ veglinje kan vere eit realistisk alternativ for trafikkavlastning for sentrum sør. Kostnader, lengd, behov, ny bru over Jølstra og nyttevurdering gjev grunn for å stille spørsmålsteikn ved dette tunnelprosjektet. Dette vil føre til ny, og i verste fall ein langvarig bandlegging av eigedomen. Eigedomen er allereie regulert til forretning/kontor/industri. Vegtrase i arealdelen vil dele bnr. 8 i to, og gjere han ueigna som tomt til byggeformålet. Det er planar om å vidareutvikle verksemda Magne Hafstad AS med oppføring av ny bygningsmasse i dette området, og gjerne elles ha utleigeareal. Norges vassdrags- og energidirektorat har ikkje merknader til planframlegget. Sunnfjord energi gjer merksam på at det er etablert nettanlegg innafor planområdet, og viser til kartvedlegg. Truleg vil det samla maksimale effektbehovet for realisering av dei nye planane medføre at dagens transformatorkapasitet vert for liten, og ny nettstasjon må i så fall etablerast i nybygget. Ein bør ta omsyn til magnetisk felt ved planlegging og prosjektering av utbygging. Dei føreset at planlagd utbygging ikkje gjer tilkomsten til nettstasjonen dårlegare. Dersom det må etablerast ny nettstasjon, er det ynskjeleg med 400V sekundærspenning (TNCS system). Det må visast varsemd ved gravings-/sprengingsarbeid. Jan Ove Hafstad viser til tidlegare reguleringsplan som har offentleg vegtilkomst sør i planområdet fram til hans eigedom 61/7 i vest. Ny plan har trekt denne vegen lenger sør aust. Han ynskjer at vegtilkomsten til 61/7 vert sikra i denne planen. Noverande avkøyrsle til gardstunet 61/7 skal sanerast, og ny tilkomst skal gå via bustadfelt i Hafstadhagen. Fylkesmannen viser til at planomtalen gjer greie for planprosessen, og i mindre grad sjølve planframlegget. Omtale av prosess i høve avgrensing av planområde kan vere heller forvirrande enn oppklarande. Dei peikar på at naturmangfaldlova skal vurderast også i område for masseuttak. Parkeringsgrunnlag skal inngå i utnyttingsgrad, jf. TEK10 5-7, og føresegnene pt og må endrast. Det vert vist til rapport frå Russenes rådgiver geologi, med klar tilråding; «byggjegrunnen bør løftast opp til nivå for tilsvarande nabobygg, dvs. Biltreff på FNK2». Planomtalen konkluderer med at det «ikkje trengst tiltak mot ras- eller flaumfare». Etter deira vurdering er pt i føresegna for lite presis oppfølging av tilråding frå skred- og flaumfarerapporten. Dei rår på det sterkaste å revidere planføresegnene, og ta inn eit tydleg krav om høgde på byggegrunn eller golvflate for å førebygge ev. framtidige flaumskader. Statens vegvesen viser til at planen har tilkomst på same stad som gjeldande plan. Tidlegare uttale frå vegvesenet (2007) og nye førebels berekningar viser også no at krysset ikkje vil fungere ved full utbygging med tanke på kapasitet og avvikling. 2

3 Trafikkavvikling på E39 vil vere akseptabel, men sidevegen vil få avviklingsproblem (venstresvingrørsla frå sidevegen). Trafikken på E39 er truleg underestimert, og auka utnytting i planområdet vil gje ei ytterlegare forverring av kapasiteten i det planlagde krysset. Dei rår til at trafikken vert knytt til rundkøyringa i vest, og meiner at rekkjefølgjekrav i føresegna må takast ut. Framlegg om tunnelutslag frå rundkøyringa i arealdelen gjer det vanskeleg å finne ei løysing for tilkomst knytt til rundkøyringa. Byggegrensa er lagt to meter nærare E39 enn tidlegare. Framtidig endring av veganlegg/ E39 er aktuell, og byggegrensa bør ikkje ligge nærare E39 enn gjeldande plan. Dei rår til at planen opnar for avkøyring berre frå veg SKV-b i sør, og viser til at det kan verte problem i høve trafikkavviklinga på E39 og elles dersom større køyretøy frå BKB2 skal ut på E39 etter løysing i gjeldande plan. Det bør vere plass til oppstilling av aktuelle køyretøy i køyrefelt før krysset med E39. Vurdering: Det er positivt at sentrumsnært område vert teke i bruk og rusta opp, og at verksemder innan same bransje etablerer seg i same område. Det er viktig at arealet vert godt og effektivt utnytta. Planområdet er redusert i vest i høve planstart fordi arealformålet på gbnr. 61/8 må avklarast i overordna plan. Det er lagt inn ny veglinje for tunnel i sentrum sør over gbnr. 61/8 i framlegg til kommuneplanen sin arealdel for Merknad frå Grande må derfor avklarast i samband med arealdelen til kommuneplanen. Denne reguleringsplanen legg ikkje nye føringar på gbnr. 61/8 i høve tidlegare reguleringsplan. Merknad frå Sunnfjord energi må takast omsyn til ved gjennomføring av tiltak, og visast i byggesøknad. Trafo/ nettstasjon må integrerast i bygg, jf. ny føresegn Tilkomst til Jan Ove Hafstad sin eigedom i vest vert sikra ved ny setning til føresegna slik at eigar av gbnr. 61/7har rett til å køyre på vegen i sør så lenge dette er einaste tilkomst til området. Ny veglinje over gbnr. 61/8 fram til 61/7 må planleggast i samband med stenging av tilkomst i vest ved rundkøyringa, eller ved gjennomføring av tiltak på eigedomane. Fylkesmannen peikar på fleire tilhøve. Rådmannen er samd i at planomtalen burde gjere meir greie for sjølve planframlegget, og vil følgje opp dette ved seinare høve. Utnyttingsgraden vert endra frå 180 % til 190 % BRA og 60 % til 70 % BYA slik at parkeringsareal vert ein del av BRA/BYA, jf og i føresegna. Russenes rådgiver geologi har nytta flaumsonekart frå 2000 i sin rapport. Det står i rapporten side 17 at «Flaumsone karta til NVE, viser ved framskriving til 500 års flaum, og til ekstremtilhøve ved springflo kombinert med 10 års flaum, at reguleringsområdet likevel ser ut til å bestå av tørt land. Andre tomta i aust viser likevel inntrenging av vatn». Nye flaumsonekart frå NVE av 2014 stadfestar at området ikkje er utsett for flaum, sjå kartvedlegg. NVE har ikkje merknader til planen, og rådmannen finn det derfor ikkje nødvendig med krav i høve flaum. Statens vegvesen rår til at eksisterande avkøyrsle ved rundkøyring i vest også vert nytta som tilkomst til området. Dette av omsyn til stor trafikkmengde på E39, og at regulerte kryss i aust ikkje vil fungere tilfredsstillande ved full utbygging. Rådmannen 3

4 er samd i at eksisterande avkøyrsle i vest må nyttast fram til det vert avklart kvar 4. vegarm frå rundkøyringa skal etablerast. Ein eventuell framtidig tunnel knytt til 4. vegarm må avklarast i overordna plan, og detaljplanleggast når dette vert aktuelt. Tiltakshavar ynskjer avkøyrsle frå veg SKV-a fordi inngangsparti til bygget skal ligge mot aust. Dei ynskjer avkøyrsla maksimalt 30 m frå midtlinje E39. Rådmannen er samd med vegvesenet at SKV-a bør vere fri for avkøyrsle, men ser at det kan virke utilgjengeleg for kundane å køyre rundt til baksida for å kome til bygget. Avstanden på 30 m er i det minste laget, og rådmannen rår til å endre dette til 45 m, slik at denne treff om lag på line med hovudinngangen til bygningen. Dersom det viser seg at trafikkavvikling på SKV-a vil bli problematisk, kan det bli aktuelt å trafikkregulere avkøyrsla frå BKB2 ved at det berre er høve til innkøyring i avkøyrsla nærast E39. Føresegna er endra. Byggegrensa ligg ca. 19 m frå midtlinje på E39, og ca. 2,5 m nærare E39 enn tidlegare. Rådmannen legg vekt på at nytt bygg skal følgje fasaden til bygget i vest (Biltreff), og held fast på ny byggegrense i område BKB2. Byggegrensa i BKB1 mot E39 vert endra slik at denne føl vegglivet til eksisterande bygg. Av omsyn til kostnader finn tiltakshavar det vanskeleg å konstruere bygget no, slik at det toler 4. etasjar. Dei føreslår at bygg skal fundamenterast slik at det kan tåle minst 4 plan. Konstruksjon og planløysing skal då kunne tilpassast ved ombygging. Rådmannen finn dette tenleg, og rår til ny føresegn Arealet innafor planområdet er i hovudsak opparbeidd, og vert nytta til lagring av materiell og uttak av massar. Gjennom synfaring av området, og søk i ulike databasar er det ikkje registrert nokon funn av verdfull naturmangfald i området. Kommunen legg til grunn at kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkeleg etter NML 8, og vurderer at det ikkje er naudsynt med vurderingar etter dei andre miljøprinsippa i NML Gjennomføring av reguleringsplan krev opparbeiding av sidevegkanalisert kryss på E39, og ny tilkomstveg til eigedomane frå søraust dersom eksisterande tilkomst i vest vert stengd. Fordeling av kostnader må avtalast mellom partane. I tillegg vil det bli kostnader i samband med flytting av kommunalt VA-nett. Vedteken detaljregulering for Leirdalen gbnr. 62/325 m. fl. vil erstatte delar reguleringsplan «Del av Leirdalen gbnr. 61/325, 326 og delar av 8, 41, 90» sist revidert , og reguleringsplan «Leirdalen», vedteke Følgjande er endra (raud skrift) sidan planen har vore til offentleg ettersyn: Reguleringsføresegner: Byggeområda BKB 1 og BKB 2 kan nyttast til blanda formål som forretning/ kontor/tenesteyting (BKB) med underformål bilforretning med tilhøyrande service, verkstad, lagar og kontor Grunnflate av bygningsmasse (BYA) kan utgjere inntil 70 % av totalt tomteareal; - d.v.s. %- BYA < TU = 70 % Brutto golvareal eksklusivt parkering (BRA) kan utgjere 190 % av det totale tomtearealet som er regulert til utbyggingsformål Bygningar som vert ført opp skal fundamenterast slik at dei kan tole minst 4 4

5 etasjar Trafokiosk/nettstasjon og andre mindre tekniske installasjonar skal integrerast i bygg Intern køyretilkomst vidare til område BKB2 skal skje via veg SKV-a og veg SKV-b, og til område BKB1 skal intern køyretilkomst skje ved SKV-b. Avkøyrsle frå SKV-a skal ligge minst 45 m frå midtlinje på E39. Tilkomst til sørleg del av område BKB2 må tilpassast køyretøy stor lastebil (normal storleik varetransport). Det kan etablerast maksimalt 3 tilkomstar til område BKB2. Så lenge SKV-b er einaste tilkomstveg frå E39 til planområdet, skal vegen også vere tilkomstveg til gbnr. 61/ Eksisterande tilkomst til BKB 1 via rundkøyring i vest frå E39 er mellombels. Plankart: Plangrense i nordvest er justert slik at den føl tidlegare vedteken plangrense. Byggegrense i området BKB1 (Biltreff) er flytta slik at denne føl vegglivet til eksisterande bygg. Det er lagt inn avkøyrslepiler frå veg SKV-a. Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Detaljregulering for Leirdalen gbnr. 62/325 m. fl., med kart og tilhøyrande føresegner, begge revidert den , vert vedteke i samsvar med PBL Delar av reguleringsplanane «Del av Leirdalen gbnr. 61/325, 326 og delar av 8, 41, 90» sist revidert , og «Leirdalen», vedteke , vert erstatta av denne planen. Handsaming i Planutvalet : Samrøystes tilråding PLAN-008/15 Vedtak: Detaljregulering for Leirdalen gbnr. 62/325 m. fl., med kart og tilhøyrande føresegner, begge revidert den , vert vedteke i samsvar med PBL Delar av reguleringsplanane «Del av Leirdalen gbnr. 61/325, 326 og delar av 8, 41, 90» sist revidert , og «Leirdalen», vedteke , vert erstatta av denne planen. Handsaming i Bystyret : Samrøystes vedtak BY-002/15 Vedtak: Detaljregulering for Leirdalen gbnr. 62/325 m. fl., med kart og tilhøyrande føresegner, begge revidert den , vert vedteke i samsvar med PBL Delar av reguleringsplanane «Del av Leirdalen gbnr. 61/325, 326 og delar av 8, 41, 5

6 90» sist revidert , og «Leirdalen», vedteke , vert erstatta av denne planen. Førde, den Ole John Østenstad Rådmann Odd Harry Strømsli Plan- og byggesjef 6