DETALJREGULERINGSPLAN FOR DEL AV HARESTUENGEN - OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 Arkivsaksnr.: 11/21-20 Arkivnr.: PLAN 84/4 Saksbehandler: Planlegger, Ingun Bjørgli Juul-Hansen DETALJREGULERINGSPLAN FOR DEL AV HARESTUENGEN - OFFENTLIG ETTERSYN Hjemmel: Plan- og bygningsloven Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven legges forslag til detaljregulering for del av Harestuengen ut til offentlig ettersyn. Før offentlig ettersyn skal følgende rettinger gjøres i planmaterialet: Plankartet: Adkomstpiler fjernes med mindre adkomst kun er mulig fra angitt punkt. Planbestemmelsene: 2.05 Bygninger: 1. setning suppleres med: «med fasader/uttrykk som harmonerer med nærmeste bebyggelse i vest og nord». Planbeskrivelsen: Kap.5 Bebyggelse: Takvinkel mellom grader endres til grader. Siste setning fjernes. Kap.6 Konsekvenser: 2. avsnitt: Her endres ordet bør til skal.

2 Sammendrag: Tiltakshaver varslet planoppstart med annonse i avisa Hadeland Forhåndskonferanse ble avholdt på Lunner rådhus Det er innkommet 6 merknader til oppstartsvarselet. De viktigste gjelder hensynet til kulturlandskapet og naboer. Administrasjonen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn med noen justeringer. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn for saken Ingeniør Sverre Hagen har på vegne av grunneier Gustav Sverdrup-Thygeson sendt inn forslag til detaljregulering for del av eiendommen Harestuengen gnr. 84, bnr. 4 i Vestbygda på Harestua. Formålet med planforslaget er å tilrettelegge for eneboligtomter. Kartutsnittet til høyre viser planforslagets beliggenhet i Lunner kommune. Planforslaget ligger inne i gjeldende kommuneplan som framtidig byggeområde bolig, og utsnitt av kommuneplanen vises under. 2. VURDERING/DRØFTING Planforslaget omfatter plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse med risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse). Formålet med planen er i samsvar med overordnet plan. Planforslaget slik det nå foreligger, viser 6 nye boligtomter hver på ca. 1 dekar og areal til fri/lek. Nedenfor følger en vurdering av framlagt planmateriell. 2.1 Infrastruktur Varslet areal har adkomst til privat veg Sørlivegen og til kommunal veg Vestbygdvegen. Det ligger kommunalt VA-nett i området. 2.2 Byggeri: Estetiske vurderinger

3 Bildene under viser bebyggelsen nærmest planområdet i vest. Tilsvarende byggestil karakteriserer bebyggelsen i nord. Øvrige bilder viser henholdsvis planområdets nordre del og søndre del. Ny bebyggelse skal ha en arkitektur som samsvarer med den bebyggelsen som omkranser planområdet slik at bebyggelsen glir godt inn i landskapet. Området særpreges av et spesielt kulturlandskap som er svært sårbart for «fremmed byggeri». 2.3 Kulturlandskap og kulturminner Kulturminnemyndighetene skal gjennomføre en befaring av planområdet før 15. mai og evt. funn kan medføre endringer i planforslaget. 2.4 Veg- og vegtekniskeforhold/trafikksikkerhet Planforslaget vil ikke medføre økt trafikk i et omfang som krever særskilte tiltak. Se også ROS-analysen. 2.5 Konsekvenser for naboeiendommer og avbøtende tiltak. Hensynet til naboeiendommer tilsier at bebyggelsen må harmonere med dagens bebyggelse i området både når det gjelder byggeskikk, farge- og materialvalg.

4 2.6 ROS-analyse Tiltaket vil føre til noe mer trafikk på Sørlivegen, spesielt i anleggsperioden. Økt støvproblem vil også bli en konsekvens av tiltaket grunnet manglende fast dekke. Det blir økt fare for ulykker i forbindelse med anleggstrafikk, og tiltak må iverksettes. 2.7 Medvirkning Naboer og berørte myndigheter er varslet med brev. 2.8 Merknader Merknader fra oppstartsfasen er referert og kommentert av tiltakshaver i planbeskrivelsen. Merknadene ligger også vedlagt saken. Her følger administrasjonens oppsummering av merknadene og kommentarer til disse: Fylkesmannen i Oppland datert Presiserer det nasjonale kravet om skjerpet jordvern og effektiv arealutnyttelse. 2. Dyrka og dyrkbar mark er en viktig del av kulturlandskapet. 3. Ber om valg av energiløsninger som er klima- og energieffektive så som vannbåren varme, lavenergibygg eller bygg med passivhusstandard. 4. Naturmangfoldlovens prinsipper i 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved offentlig beslutningstaking og vurderingen skal framgå av beslutningen. 5. Ber om at vurderinger etter naturmangfoldloven 8-12 innarbeides i planbeskrivelsen 6. Ber om at det tas hensyn til naturverdier gjennom bruk av arealformål og bestemmelser. 7. Er ikke kjent med at det er registrert arter eller naturtyper med særlig verdi for biologisk mangfold i planområdet. 1. Tas til orientering 2. Tas til etterretning 3. Tas til orientering. 4. Tas til etterretning. 5. Tas til etterretning. 6. Tas til orientering. 7. Tas til etterretning. Statens vegvesen datert Bemerker at adkomst til området er fra private og kommunale veger og har ikke merknader til oppstartsvarselet 2. Forbeholder seg rett til å komme med innspill senere i planprosessen 1. Ok 2. Ok Oppland Fylkeskommune datert Fra Regionalenheten: 1. Formålet med tiltaket er i tråd med gjeldende kommuneplan

5 2. Viser til rundskriv om barn og planlegging (T-2/08) og viktigheten av å avsette tilstrekkelig og godt egnede felles uteområder innenfor planområdet for eksempel utkikkspunkter/bratte bakker. 3. Universell utforming skal ivaretas i planforslaget og konkretiseres i bestemmelsene jf. pbl Utfylt planskjema skal følge planprosessen. Finnes på nettsiden 1. Ok. 2. Ok. 3. Tas til etterretning. 4. Tas til etterretning. Fra Kulturarvenheten: 1. Kjenner ikke til at planområdet berører fornminner eller nyere tids kulturminner. 2. Kommunen nevner en eldre steingard mot dyrka mark langs den nordlige avgrensningen av planen. 3. Varsler behov for befaring av planområdet for utsjekk av kulturminner, og ber om tilbakemelding på betingelser inkl. budsjett. Vil seinest gjennomføre befaring innen , og uttalelse vil bli gitt etter at befaring er gjennomført. 1. Ok. 2. Ok. 3. Ok. Thomas Klevmark datert , (eier av eiendommen 84/53) 1. Kan ikke se at varsel er sendt naboer på rettmessig måte. 2. Eier av 84/20 er ikke varslet. 3. Varselbrevet inneholder svært lite informasjon om tiltaket. 4. Planområdet er en naturlig del av et større lnf-område med variert kulturlandskap. Et inngrep her vil ødelegge landskapet i området og spesielt for eiendommen 84/ Omfattende utbygging de siste åra ellers på Harestua og i Vestbygda bør medføre at en tar vare på det omkringliggende natur- og kulturlandskapet. 6. Konsekvenser av planforslaget bør utredes i større grad enn det som er varslet. 7. Uheldig at kommuneplanen viser utbygging her. 8. Prosjektet bør stilles i bero inntil ny kommuneplan foreligger. 9. Dispensasjon har vært avslått flere ganger bl.a. grunnet det spesielle kulturlandskapet 1. Tas til etterretning. Hvis parter i saken ikke er varslet, må dette gjøres i ettertid. 2. Naboliste ble laget uten denne eiendommen grunnet at den mangler hjemmelshaver med adresse. 3. Ok. Oppstartsvarselet trenger kun å omtale rammene for tiltaket dvs. planavgrensning og formål. 4. Tas til orientering. 5. Tas til orientering. 6. Det skal fremmes en planbeskrivelse med risiko- og sårbarhetsanalyse der konsekvenser av tiltaket skal vurderes. 7. Tas til orientering.

6 8. Tas til orientering 9. Hensynet til kulturlandskapet skal ivaretas. Kommunen har tidligere avslått søknad om dispensasjon fra krav til reguleringsplan før fradeling finner sted. Kommunen har ikke stilt seg negativ til at reguleringsplan skulle utarbeides. Odd Syse datert Svarer på vegne av eiere av gnr./ bnr. 84/40, 84/ Spør om varselet innebærer utskilling av 3 tomter mot Sørlivegen og 3 tomter med grense mot stikkveg fra Sørlivegen. 2. Går ikke klart fram hva som skal igangsettes og vanskelig å komme med konkrete innspill da. 3. Forslaget medfører ikke krav om planprogram og konsekvensanalyse, kun krav om ROS, og ber om begrunnelse for hvorfor planprogram og KU ikke er nødvendig: hjemmel? 4. Tiltak vil berøre dyrka mark/områder som grenser til dyrka mark og minst en av tomtene vil ta et jorde som de siste årene har vært dyrket med gress og som også benyttes som beitemark. 5. Viser til tidligere protest mot utskillelse av disse tomtene i dispensasjonssaken. 6. Dette jordet er en del av et kulturlandskap om også omfatter flere naboeiendommer, og en slik bebyggelse vil bety en betydelig forringelse av dette landskapet. Må se hele området under ett og søke å bevare det åpne småkuperte landskapet med innsyn til jorder og hus. Dersom man bygger en vegg med nye boliger mot Sørlivegen og stikkveg fra denne, vil landskapets karakter endres radikalt. 7. Protesterer på det sterkeste mot planene. 1. Antall tomter, arrondering og lignende vil framkomme når et planforslag foreligger. 2. Oppstartsvarsel må ikke inneholde mer enn rammene for prosjektet dvs. planavgrensning og formål med tiltaket. Høringsrunde på et konkret planforslag vil skje når denne legges ut til offentlig ettersyn. 3. Oppstartsvarselet omhandler et areal som ligger inne som framtidig boligområde i gjeldende kommuneplan. Arealets egnethet til boligformål ble vurdert da området ble avsatt til dette formålet i kommuneplanen i KU-forskriftens 3d krever KU i de tilfeller der planen ikke er i tråd med kommuneplanens arealdel. 4. Varslet areal ligger inne som framtidig byggeområde for boliger i kommuneplanen. Denne vurderingen er følgelig gjort på et tidligere tidspunkt. 5. Tas til orientering. 6. Landskapsvurdering er utredningstema i planarbeidet. 7. Tas til orientering. Inger Klevmark (84/20), Halvard og Eli Klevmark (84/57)datert Kan ikke se at varsel er sendt naboer på rettmessig måte. 2. Flere av adressatene er ikke naboer, mens eier av naboeiendom i nord, 84/20, ikke er varslet. 3. Varselet inneholder svært lite informasjon og det er derfor vanskelig å komme med konkret innspill.

7 4. Planområdet er en naturlig del av et større sammenhengende lnf-område med en variert blanding av gammelt natur- og kulturlandskap. En utbygging her vil redusere verdien av et større lnf-område. 5. For eiendommen 84/20 vil det bety at hele den sørlige delen av innrammingen vil bli vesentlig endret. Her blir også utbygging vanskelig uten omfattende drenering noe som vil endre våtmark og vannveier med konsekvenser for nedenforliggende bebyggelse 6. Søknad om dispensasjon har blitt avslått flere ganger bla grunnet det spesielle kulturlandskapet. 7. Det har vært stor utbygging på Harestua de siste årene. 8. Også i Vestbygda har det skjedd en viss utbygging, mest ved Kloppa og Hasskaubakken. Desto viktigere må det være å ta vare på omkringliggende natur- og kulturlandskap med store kvaliteter. 9. Bør avvente videre prosess inntil resultatet av den nær forestående revisjonen av kommuneplanens arealdel foreligger for bedre å kunne vurdere utbyggingsplanene i en helhetlig sammenheng. 10. Bør vurdere konsekvenser av byggeprosjektet i større grad enn hva en risiko- og sårbarhetsanalyse legger opp til. 11. En ny helhetlig vurdering av området ifbm nær forestående kommuneplanrevisjon vil bedre avklare de ulike hensyn i saken. Her kan kort vises til noen relevante bestemmelser og retningslinjer: 12. Lunner kommunes egen vedtatte planstrategi hvor pkt. 3 slår fast behovet for en risiko- og sårbarhetsanalyse «for å sikre at forhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, samt eventuelle endringer som følge av planlagt utbygging, avdekkes og legges til grunn for planleggingen». 13. Her presiseres det også at det kan være nødvendig med nærmere utredning før godkjenning av reguleringsplanen. Merk pkt 37: «redusere nedbyggingen av dyrket mark og produktiv skog viktig å opprettholde kulturlandskap gjennom aktiv bruk». 14. Forskrift om konsekvensutredninger 4 synes å komme til anvendelse på flere punkter: a, b og d (om rikspolitiske retningslinjer). 15. Plan- og bygningsloven 1-1slår fast at det skal vektlegges langsiktige løsninger og at konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. I følge 3-1 skal planen bla sikre kvaliteten i landskapet, vern av verdifulle landskap og kulturmiljøer. RPR for samordnet areal- og transportplanlegging som alltid skal ligge til grunn for planlegging og utøvelse av myndighet etter pbl, slår fast i pkt. 3.2: «Det bør tilstrebes klare grenser mellom bebygde områder og lnf-områder. En bør søke å samle naturinngrepene mest mulig». Pkt. 3.3: «En bør unngå nedbygging av særlig verdifulle naturområder inkl. særlig verdifulle kulturlandskap?» 16. Konklusjon: Det planlagte prosjektet stilles i bero, i påvente av forestående revisjon av kommuneplanen. Ved denne revisjonen bør en vurdere hensynet til et sammenhengende lnf-område, forholdet mellom lnf-området og boligområde osv. 1. Naboliste ble laget uten denne eiendommen grunnet at den mangler hjemmelshaver med adresse. 2. Se over. 3. Ok. 4. Tas til orientering. 5. Tas til orientering.

8 6. Tas til orientering. 7. Tas til orientering. 8. Tas til orientering. 9. Arealet er helhetlig vurdert da det ligger inne som framtidig byggeområde bolig i gjeldende kommuneplan. 10. Tas til orientering. 11. Se svar på pkt Tas til orientering. 13. Se svar på pkt.9 og KU-forskriften kommer ikke direkte til anvendelse på dette stadiet i prosessen da arealet ligger inne som framtidig boligområde i gjeldende kommuneplan. 15. Enig. 16. Viser til svar på pkt. 9, 11 og KONKLUSJON I medhold av plan- og bygningsloven legges forslag til detaljregulering for del av Harestuengen ut til offentlig ettersyn. Før offentlig ettersyn skal følgende rettinger gjøres i planmaterialet: Plankartet: Adkomstpiler fjernes med mindre adkomst kun er mulig fra angitt punkt. Planbestemmelsene: 2.05 Bygninger: 1. setning suppleres med: «med fasader/uttrykk som harmonerer med nærmeste bebyggelse i vest og nord». Planbeskrivelsen: Kap.5 Bebyggelse: Takvinkel mellom grader endres til grader. Siste setning fjernes. Kap.6 Konsekvenser: 2. avsnitt: Her endres ordet bør til skal. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Planbeskrivelse Planbestemmelser Plankart ROS-analyse Merknader Øvrige dokument: Svar - Reguleringsplan for tomter i Vestbygda 84/10 - Ønsker å utarbeide en forenklet reguleringsplan i forbindelse med 6 tomter som ønskes skilt ut 84/4 Svar på henvendelse vedrørende unntak for plankrav for 3 boligtomter

9 84/4 - Svar på henvendelse 84/4 - Svar på henvendelse 84/4 - Ber om svar på henvendelse Varsel om igangsatt reguleringsplanarbeide 84/4 - Uttalelse til igangsatt reguleringsarbeid Kopi av epost til Ingeniør Sverre Hagen 84/4 - Uttalelse til varsel om igangsatt reguleringsarbeid Kopi av brev til ingeniør Sverre Hagen 84/4 - Uttalelse til igangsatt reguleringsarbeid Kopi av brev til Ingeniør Sverre Hagen 84/4 - Varsel om oppstart - Reguleringsplan for Harestuengen Kopi av brev til Ingeniør S. Hagen 84/4 - Uttalelse til varsel om igangsatt reguleringsplanarbeid - del av Harestuengen Kopi av brev til Ingeniør Sverre Hagen Reguleringsplan for del av Harestuengen - Oversender underskrevet møtereferat fra Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Sverdrup-thygeson Gustav, Sørlivegen 49, 2743 HARESTUA Sverdrup-thygeson Ulrik, Nils Lauritssøns Vei 23 B, 854 OSLO Sverdrup-thygeson Gustav, Sørlivegen 49, 2743 HARESTUA Kühle-hansen Merete Agnes, Sørlivegen 99, 2743 HARESTUA Sverdrup-thygeson Hege, Dyrløkke Terrasse 25, 1440 DRØBAK Syversen Gøran, Vestbygda Sørlivegen 89, 2743 HARESTUA Syversen Mette, Vestbygda Sørlivegen 89, 2743 HARESTUA Sverdrup-thygeson Gustav, Øvre Ljanskoll Vei 1, 1169 OSLO Sverdrup-thygeson Ulrik, Nils Lauritssøns Vei 23 B, 854 OSLO Sverdrup-thygeson Gustav, Sørlivegen 49, 2743 HARESTUA Kühle-hansen Merete Agnes, Sørlivegen 99, 2743 HARESTUA Sverdrup-thygeson Hege, Dyrløkke Terrasse 25, 1440 DRØBAK Gustavsen Ingar, Sørlivegen 46, 2743 HARESTUA Klevmark Inger, Sørlivegen 15, 2743 HARESTUA Syversen Gøran, Vestbygda Sørlivegen 89, 2743 HARESTUA Syversen Mette, Vestbygda Sørlivegen 89, 2743 HARESTUA Isaksen Terje, Sørlivegen 61, 2743 HARESTUA Isaksen Grethe, Sørlivegen 61, 2743 HARESTUA Bråthe Freddy Reidar, Sørlivegen 83, 2743 HARESTUA Syse Odd, Jacob Aalls Gate 59, 364 OSLO Jalland Tine Syse, H0301 Kirkeveien 49 B, 368 OSLO Askvig Ea Cathrine, Oscars Gate 67 B, 256 OSLO Sverdrup-thygeson Ulrik, Nils Lauritssøns Vei 23 B, 854 OSLO Sverdrup-thygeson Gustav, Sørlivegen 49, 2743 HARESTUA Syse Cathrine, Jacob Aallsgt. 40 A, 364 OSLO Klevmark Halvard, Sørlivegen 32, 2743 HARESTUA Klevmark Eli Trangsrud, Vestbygda Sørlivegen 32, 2743 HARESTUA Lunner Almenning, Hadelandsveien 853, 2743 HARESTUA Wold Kjersti, Sørliveien Sørlivegen 24, 2743 HARESTUA Larsen Mette Wenche, Nittedalgata 17, 654 OSLO Ramsrud Tom, Sørlivegen 2, 2743 HARESTUA Rett utskrift av møtebok.

10 Roa, Utvalgssekretær