PLANBESKRIVELSE DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR FJORDGLØTTVEGEN 27, PORSGRUNN KOMMUNE. PlanID 0777 Forslag , revidert

Transkript

1 DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR FJORDGLØTTVEGEN 27, PORSGRUNN KOMMUNE PLANBESKRIVELSE PlanID 0777 Forslag , revidert Bakgrunn Planforslaget fremmes på vegne av Fjordgløtt Eiendom AS. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for at den nåværende næringseiendommen ved Heistadtangen kan utvikles som boligområde, slik gjeldende arealdel til kommuneplanen viser. Det er tatt sikte på oppføring av 3 nybygg med til sammen ca. 40 leiligheter. Deler av eksisterende bebygde / asfalterte flater skal opparbeides parkmessig - og tilrettelegges som uteoppholdsareal for nye boliger. Det er planlagt en etappevis utbygging i området - med første byggetrinn nærmest sjøen. For annet byggetrinn er det en forutsetning at eksisterende næringsbebyggelse på tomta blir revet. Planforslaget sikrer etablering av kyststi, som kan videreføres over naboeiendommer i øst og vest. Eksisterende kai i planområdet gjøres også tilgjengelig for allmenn ferdsel. Det legges til rette for utvidelse av eksisterende småbåtbrygge på vestside av kai. Planforslaget er utarbeidet av arkitektkontoret Børve Borchsenius AS. Fig. 1 planområdets beliggenhet Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Fjordgløttvegen 27, av 19

2 2. Planstatus 2.1 Kommuneplanens arealdel I gjeldende arealdel til kommuneplanen, er Fjordgløttvegen 27 (FGV 27) vist som framtidig boligområde med beliggenhet i Bybåndet og innenfor 500m avstand til lokalsenter (Heistad). Kommuneplanen krever boligtetthet min. 3boliger / daa i planområdet. Deler av planområdet er flomutsatt. Fig.2.1 Utsnitt fra kommuneplanens arealdel 2.2 Reguleringsplan Det foreligger ikke gjeldende reguleringsplan for FGV 27 (*). Tilstøtende arealer er regulert til boligformål, med tilhørende anlegg: Plan 0711 Reg.plan for Kikut, Heistad vedtatt Plan 0743 Reg.plan for Heistadtangen vedtatt Plan 0747 Beb.plan for Heistadtangen N, omr. B vedtatt Plan 0748 Beb.plan for Heistadtangen N, omr. C vedtatt Plan 0768 Reg.plan for Fjordgløttvegen 23 og 25 vedtatt Reg.plan for FGV 23 og 25 ( areal vest for FGV 27) viser 4 leilighetsbygg i 2-5 etg. høyde. Disse boligene er foreløpig ikke bygget. (*) - Nordre del av gbn. 68/4 (ca. 500m2) omfattes av reg.plan for FGV 23 og 25. Arealet er regulert til parkeringsplass på grunnen. Fig.2.2 gjeldende reguleringsplaner Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Fjordgløttvegen 27, av 19

3 3. Eiendomsforhold i planområdet Fjordgløttvegen 27 - gbn. 68/4 - eies av Fjordgløtt Eiendom AS. Et mindre areal i nordvestre del av planområdet er del av gbn. 68/216, som eies av Heistad Brygge as. I gjeldende reguleringsplan for FGV 23 og 25 inngår dette arealet som del av parkeringsområde for FGV 27 (område P2). Fig.3 plangrense / eiendomsforhold Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Fjordgløttvegen 27, av 19

4 4. Beskrivelse av planområdet Beliggenhet Planområdet ligger i et sammenhengende, etablert «belte» av boligbebyggelse. Eiendommen Fjordgløttveien 27 gbn. 68/4 ligger like vest for boligområdet Heistadtangen og har strandlinje mot Eidangerfjorden i sør. FGV 27 ligger ca. 500m øst for Heistad sentrum. Heistad barne- og ungdomsskoler ligger en drøy km nord for planområdet. Bussholdeplasser finnes i Breviksvegen ca. 450m vest for planområdet. Breviksbanen passerer på nordside av FGV. Fig planområdets beliggenhet Utstrekning Planområdet har en utstrekning på ca. 9 daa. Av dette utgjør areal i sjø ca. 3,5 daa. I nord er planområdet avsluttet i regulerte formålsgrenser mot adkomstvei og kommunal veggrunn. I øst og vest er planområdet avsluttet i eksisterende eiendomsgrenser mot naboeiendommer. Plangrense i sør er trukket i sjø - ca. 45m utenfor eksisterende kai/pir. Plangrensen er illustrert i beskrivelsens fig Landskap Planområdet ligger åpent og solrikt. Fra søndre del av planområdet er det vid utsikt over Eidangerfjorden. Det meste av terrenget i planområdet er nokså plant. Eksisterende kai/pir i sør har toppdekke på ca. cote 4 konstruksjonen stikker ca. 20m ut fra strandlinja. Vest for kaia er det opparbeidet en trappet forstøtningsmur av natursteinsblokker mot vannkanten. Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Fjordgløttvegen 27, av 19

5 Landareal nærmest sjø ligger lavere enn cote + 2,7 og er dermed flomutsatt. Dette gjelder også et mindre areal nord i planområdet. Det er støpt en forstøtningsmur langs grense mot naboeiendom i øst, der terrenget ligger noe lavere enn FGV 27. Flettverksgjerde og beplantning står i dag oppå/inntil forstøtningsmuren. 4.4 Grunnforhold, terrengstabilitet NGU s «løsmassekart» viser at grunnen i planområdet består av fyllmasser. Det er imidlertid dokumentert fjellgrunn / korte avstander til fjell i det meste av planområdet. Vedlagt rapport fra Grunn Teknikk AS redegjør nærmere for grunnforholdene - og konkluderer med at terrengstabilitet i området er tilfredsstillende. Fig.4.4 Utsnitt fra NGU-kart. Lys gråfarge på areal som er registrert med «fyllmasser» Vegetasjon og naturmangfold Det meste av ubebygd areal i planområdet er asfaltert / dekket med belegningsstein. På begge sider av kaia er det mindre arealer som framstår som grøntareal/naturtomt. Langs vestre grense av planområdet står en rekke med løvtrær. Miljødirektoratets innsynsside - «naturbase-kart» - viser ikke registrering av «utvalgte naturtyper», «arter av nasjonal forvaltningsinteresse» eller «verneområder» i/nær planområdet. Fig.4.5 Utsnitt fra «naturbase-kart» Eksisterende bebyggelse og virksomhet i og inntil planområdet Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Fjordgløttvegen 27, av 19

6 Heistad fabrikker, som drev produksjon av syltetøy og ulike konservesprodukter har tidligere hatt tilhold i planområdet. Denne virksomheten ble avviklet i Det drives i dag et treningssenter (Oasen as) i den gjenværende bygningen på stedet. Eksisterende kaikonstruksjon (betong) i området ble reist for ut-/ innskiping av råvarer og produkter til/fra den tidligere næringsvirksomheten på stedet. Kaia er senere bygget ut med lavere bryggekonstruksjoner på utside og langside. Under kaia er det etablert boder/lagerrom som nyttes til lagring av småbåter, kajakker, båtutstyr etc. Det er utarbeidet en vurdering (vedlagt) av kaikonstruksjonen, med forslag til tiltak for å sikre kaias bæreevne/stabilitet. Øst for planområdet ligger Heistadtangen et boligområde med tettstilt/konsentrert boligbebyggelse Vest for planområdet ligger Fjordgløttveien 23 og 25. På disse naboeiendommene står det i dag en større lagerhall, enebolig og et båthus. I gjeldende reguleringsplan er denne bebyggelsen forutsatt fjernet for å bli erstattet med boligbebyggelse i 2-5 etg. høyde. Sørvest for planområdet er det etablert småbåthavn, med flytebrygger/bølgebrytere. Fig.4.6 skråfoto mot planområdet Samferdselsanlegg Adkomstveg til planområdet går fra kommunal veg Heistadtangen i nord via felles, privat adkomstveg for FGV 23, 25 og 27. Den felles adkomstvegen går over eiendommen gbn. 68/216 - og er hjemlet/vist i gjeldende reguleringsplan for FGV 23 og 25. Det er gitt tillatelse til etablering av 5 båtplasser ved eksisterende brygge/kai i planområdet. Jernbanespor for Breviksbanen passerer vest for planområdet på motsatt side av Fjordgløttvegen Teknisk infrastruktur Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Fjordgløttvegen 27, av 19

7 Avd. for teknisk drift i Porsgrunn kommune har gitt følgende redegjørelse / prinsippløsning for kommunal infrastruktur: o Overvann kan gå på selvfall direkte til sjø eller via kummer merket eller (på naboeiendom i vest). o Vann kan tilknyttes på ledning ved kummer merket eller (nordvest for Fjordgløttv. 25). o Spillvann må etableres som trykkavløp med egen pumpe privat som koples til kommunal spillvannsledning. Sted bør da velges til samme punkt som der vannledning blir tilkoplet. Fig.4.8 Kommunalt kartgrunnlag som viser ledningsnett Kulturverninteresser Det er ikke registrert noen form for kulturverninteresse knyttet til planområdet Miljøforhold, forurenset grunn Det vurderes som lite sannsynlig at grunnen i området er forurenset. Nærmere redegjørelse for dette følger som vedlegg til planforslaget Miljøforhold, støy I forbindelse med reguleringsarbeid for FGV 23 og 25 ble det utarbeidet støyvurdering. Vurderingen dokumenterer at det ikke er nødvendig med støydemping eller avbøtende tiltak for eiendommen FGV 27 for å innfri grenseverdier i gjeldende forskrift (T-1442/12). Reguleringsbestemmelser krever at grenseverdier gitt i gjeldende retningslinje skal legges til grunn for tiltak i området. Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Fjordgløttvegen 27, av 19

8 5. Planprosess og medvirkning 5.1 Oppstartmøte Planarbeidet ble drøftet i oppstartmøte med Porsgrunn kommune Referat etter oppstartmøtet følger vedlagt. Kommunens foreløpige vurderinger var bl.a. følgende: 1. Reguleringsformål «bolig» vil være i samsvar med føringer i overordnet plan (kommuneplanens arealdel). Evt. regulering for ny/utvidet båthavn må vurderes nærmere. 2. Det settes ikke krav til konsekvensutredning for planarbeidet. 3. Planforslag skal bl.a. gjøre rede for: o Tilstand for eksisterende kaikonstruksjon. o Grunnforhold, terrengstabilitet. o Grunnforhold, forurensing. o Planlagte bygningsvolum, sett i sammenheng med omgivelsene. o Sol-/skygge i planområdet og for nabolag. o Trase for kyststi. Nybygg kan plasseres mellom sjø og kyststi. o Kaikonstruksjon skal være tilgjengelig for allmenn ferdsel / rekreasjon. 5.2 Varsel om oppstart av planarbeid Planvarsel ble utformet i samråd med Porsgrunn kommune. Varsling ble gjennomført med brev til grunneiere i området, naboer, offentlige instanser, lag og organisasjoner. Det ble samtidig varslet om plansaken med annonse i lokalavis (Varden) - og på kommunal nettside. Frist for merknader ble satt til Kopi av varsel følger vedlagt. 5.3 Samrådingsmøter / dialog Planarbeidet / utforming av planforslaget har i løpet av planprosessen blitt drøftet i møter med grunneier, aktuell entreprenør og kommunens saksbehandlere. Etter møte med kommunale saksbehandlere ble det besluttet å revidere/justere innholdet i det allerede overleverte planforslaget før det ble presentert for politisk behandling. Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Fjordgløttvegen 27, av 19

9 6. Uttalelser til varsel om planarbeid Det er pr mottatt 8 uttalelser til planvarselet. Uttalelsene er oppsummert og kommentert nedenfor. Kopi av uttalelsene i sin helhet følger vedlagt. Vår oppsummering og vurdering av merknadene er følgende: 1. Statens vegvesen, SVV har ingen merknader til planforslaget. 2. Telemark fylkeskommune, Ikke krav om arkeologiske undersøkelser på land eller i sjø. Krav om at reguleringsbestemmelser ivaretar meldeplikt i samsvar med krav i Kulturminneloven 8, 2. ledd. Trasè for kyststi må ivaretas i planforslag. Vår vurdering: Reguleringsbestemmelser er utformet i samsvar med krav fra TFK (KML 8). Trasè for kyststi er drøftet med kommunen og vises i planforslag. 3. Fylkesmannen i Telemark, Forventer at planforslag sikrer høy arealutnyttelse / konsentrert bebyggelse for boligområder i «Bybåndet». Hensyn til barn og unge må ivaretas mht. egnete arealer for lek/opphold. Minner om byggeforbud i 100m-beltet langs sjø. Etablering av småbåtanlegg frarådes, siden dette ikke er forankret i overordnet plan. Positivt at det skal etableres kyststi. Anbefaler 3D-visualisering av prosjekt mht. landskapsvirkning og solforhold i nabolaget. Minner om at kommunen må håndtere plansaken i samsvar med forurensingsloven, når det gjelder mulig forurensing i grunnen. Det skal utarbeides ROS-analyse, som redegjør for aktuelle/relevante risiko- og sårbarhetsforhold. Vår vurdering: Det legges til rette for effektiv arealutnyttelse med boligtetthet som innfrir krav i gjeldende arealdel til kommuneplanen jfr. beskrivelsens pkt Planforslag viser leke- og oppholdsareal i samsvar med gjeldende kommunale føringer jfr. Beskrivelsens pkt Siden planområdet er vist som byggeområde i kommuneplanen anses ikke det generelle byggeforbudet i 100m-beltet å være gjeldende. Fylkesmannen har allerede gitt tillatelse til 5 båtplasser i området (se vedlegg). Foreslått utvidelse med tilpasning til eksisterende bryggeanlegg i tilstøtende sjøareal gir etter forslagsstillers vurdering en ryddig situasjon. Illustrert prinsippløsning med «bølgebryter» mot sør vil også gi nødvendig skjerming av båtplassene. Allmennhetens interesser ivaretas ved at kai og utomhusareal / strand i område U1 gjøres tilgjengelig. 3D-illustrasjon og sol/skygge-diagram følger som vedlegg til planforslag. Det er redegjort for grunnforhold i beskrivelsens pkt. 4.4 og Nærmere redegjørelse for grunnforhold både mht. terrengstabilitet og mht. forurensing følger som vedlegg til planforslaget. ROS-analyse følger som vedlegg til planforslaget. Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Fjordgløttvegen 27, av 19

10 4. Jernbaneverket, JBV gjør oppmerksom på at det kan være aktuelt med økning av godstrafikk på Breviksbanen og at støyforhold vurderes som ledd i planarbeidet. Vår vurdering: Forslagsstiller legger til grunn at det i 2009 ble utarbeidet en støyvurdering for Fjordgløttvegen 25. Vurderingen, som følger vedlagt, konkluderer med at det ikke er behov for støydempende tiltak. Eksisterende/planlagt bebyggelse på naboeiendom i vest skjermer FGV 27 mot jernbanen. Det vurderes ikke som nødvendig med ytterligere utredning av støyforhold. 5. Fellesforum for Heistad, Brattås og Skjelsvik, FF ønsker tilrettelegging for allmenn ferdsel, og ikke bygging i 100m-beltet langs sjø. Nybygg må ikke være høyere enn 3 etg. og må ikke danne skygge for eksisterende nabobygg. Vår vurdering: Det generelle byggeforbudet i 100m-beltet er opphevet ved at kommunen i arealdelen til kommuneplanen har vedtatt at området skal nyttes til boligbygging. Området skal samtidig gjøres allment tilgjengelig ved framføring av kyststi. Byggehøyder og sol-/skyggevirkning av planlagt bebyggelse er dokumentert i planforslag med vedlegg. 6. Heistadtangen Sameie, Det forutsettes at alle beboere får tilsendt varsel. Nybygg må ikke være høyere enn 3 etg. og må ikke danne skygge for eksisterende nabobygg. Evt. småbåthavn må kun disponeres av beboere i planområdet. Kyststi må ikke munne ut i/berøre Sameiets vegnett. Dersom treningssenterets virksomhet skal opprettholdes må det settes en støygrense for denne virksomheten. Vår vurdering: Kommunal saksbehandler har pr. mail bekreftet at utført varsling av Sameiet er tilfredsstillende/forskriftsmessig. Byggehøyder og sol-/skyggevirkning av planlagt bebyggelse er dokumentert i planforslag med vedlegg. Reguleringsbestemmelsene forutsetter at nye båtplasser skal disponeres av beboere i området. Regulert trase for kyststi i planområdet er vist i planforslaget. Det er etter forslagsstillers vurdering naturlig å føre kyststien videre østover til Heistadtangen Sameies veinett. Det er i tillegg mulig å lede kyststien/allmenn gangtrafikk ut og inn langs planlagt gatetun/adkomstvei for FGV 27. Planforslaget legger til rette for at landareal i planområdet blir nyttet til boligformål. Grenseverdier i gjeldende, statlig retningslinje for støy (T-1442/12) er videreført i reguleringsbestemmelsene. 7. Inter eiendom, v. Jan Hansen, Inter Eiendom AS er eier av Heistad Brygge AS, som eier naboeiendommene gbn. 68/216 og 68/241 (Fjordgløttvegen 25 og 23). Inter Eiendom AS inviterer til samarbeid/dialog om felles løsninger for adkomstforhold, parkering og bryggeanlegg. Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Fjordgløttvegen 27, av 19

11 Vår vurdering: Planforslaget baseres på at ytre del av kjøreadkomst for FGV 27 skal være felles privat vei, i samsvar med løsning vist i gjeldende reguleringsplan for FGV 23 og 25. De vestvendte arealene nærmest FGV 23 og 25 er ellers planlagt nyttet som utendørs grønt- / oppholdsareal. 8. Sven I. Meyer, Heistadtangen 50, Ønsker at planforslag skal forhindre at treningssenteret benytter eksisterende brygge, dette pga. støy- og innsyn mot Heistadtangen 50. På brygga bør det i tillegg oppføres tett gjerde mot Heistadtangen 50. Annen bebyggelse på brygga må ikke tillates. Småbåthavn forutsettes etablert på vestside av eksisterende brygge. Småbåthavn må være forbehold for beboere i planområdet, og må ikke tillates brukt av masteførende båter (pga. støy fra tauverk i master). Nybygg må planlegges på en måte som ikke medfører forringelse av solforhold for nabolaget. Dersom treningssenterets virksomhet skal opprettholdes må det settes en støygrense for denne virksomheten. Vår vurdering: Planforslaget legger til rette for at eksisterende kai / brygge skal nyttes som et allment tilgjengelig uteoppholdsareal / rekreasjonsområde dette i samsvar med kommunens føringer gitt i oppstartmøte for plansaken. Småbåthavn er foreslått på vestside av kai, i samsvar med Meyers ønske. Det er ikke foreslått noe forbud mot seilbåter i småbåthavna. Byggehøyder og sol-/skyggevirkning av planlagt bebyggelse er dokumentert i planforslag med vedlegg. Planforslaget legger til rette for bygging av første byggetrinn, nærmest sjø samtidig som treningssenteret kan opprettholdes. Grenseverdier i gjeldende, statlig retningslinje for støy (T-1442/12) er videreført i reguleringsbestemmelsene. Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Fjordgløttvegen 27, av 19

12 7. Reguleringsforslaget 7.1 Planforslaget Planforslaget er kalt: Detaljert reguleringsplan for Fjordgløttvegen 27 og består av følgende dokumentasjon: 1. Plankart i målestokk 1:1000, , revidert Reguleringsbestemmelser, , revidert Planbeskrivelse, , revidert Illustrasjonsplan , revidert Volumstudie/fotomontasje, Sol- / skyggediagram, Geoteknisk vurdering, Grunn Teknikk AS Vurdering, miljø- og grunnforhold 9. Vurdering av kaikonstruksjon, Telemark Entreprenørservice as, Støyvurdering, ROS-analyse, Sjekkliste, Reguleringsplanens hensikt Hensikten med planforslaget er å legge til rette for at Fjordgløttvegen 27 gbn. 68/4 - kan nyttes til boligbygging, slik gjeldende kommuneplan åpner for. Sentrale tema i utarbeidelsen av planforslaget har vært: o Bokvalitet og effektiv arealutnyttelse o Bebyggelsesstruktur / formgiving for ny bebyggelse o Allmenn tilgjengelighet, kyststi o Terrengstabilitet o Trafikale løsninger 7.3 Planlagt arealbruk - reguleringsformål Planforslaget viser regulering til følgende formål : 1. Bebyggelse og anlegg pbl : - bolig, blokkbebyggelse BB1, BB2 - felles uteoppholds- / lekeareal f_u1, f_u2 - renovasjonsanlegg, dypoppsamling f_r1 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur pbl : - felles gatetun f_g1 - kombinert formål, parkering/vegetasjonsskjerm/renovasjon f_pvsr1 3. Grønnstruktur pbl : - felles turveg f_t1, f_t2 4. Bruk og vern av sjø og vassdrag pbl : - felles småbåthavn f_s1 - offentlig naturområde o_n1 5. Faresone pbl 11.8.a: - flomsone H-320 Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Fjordgløttvegen 27, av 19

13 7.4 Byggeområder for boliger BB1, BB2 Foreliggende illustrasjoner viser viser utbygging med 3 nybygg i 3-4 etasjers høyde. Mot sjøside vil bebyggelsen i område BB1 i tillegg ha sokkeletasje eksponert mot sjø. Skissert prinsippløsning rommer til sammen ca. 40 leiligheter. I planlegging av bygg og utomhusareal er det lagt vekt på å finne løsninger som sikrer god bokvalitet og sjøutsikt (fjordgløtt) fra nye leiligheter. Det er også lagt vekt på at nybygg skal gis en samordnet utforming som harmonerer med både eksisterende og planlagt boligbebyggelse i omgivelsene Formingskriterier Planforslaget er utformet med sikte på å gi fortsatt handlingsrom for nødvendig bearbeiding / detaljprosjektering samtidig som viktige, overordnete grep for arealbruken i området blir sikret: 1. Områder BB1 og BB2 skal nyttes til bygging av boliger med tilhørende anlegg. Boligtetthet skal være min. 3 boliger / daa. Utbygging kan utføres etappevis med BB1 som første byggetrinn. Bebyggelse nær vannkanten skal gis oppbrutt bygningsform og variert materialbruk, i samsvar med prinsippløsning vist på foreliggende volumstudier. 2. Maksimalt tillatt arealutnyttelse er angitt på plankart. Nybygg skal plasseres med veggliv innenfor regulerte byggegrenser vist på plankart. Det tillates at boder, utkragete eller understøttede balkonger etableres utenfor byggegrenser. Del av balkongareal kan tillates innglasset. 3. Bebyggelsen skal gis samordnet utforming, med god kvalitet på materialbruk og detaljering. Nybygg kan gis flate eller slakt hellende takformer. 4. Utforming av nybygg og tilhørende utomhusanlegg i områder BB1, BB2, U1, U2, G1 og PVSR1 skal søkes utformet i samsvar med prinsipper for universell utforming. 5. Parkering. Det skal opparbeides minimum 1 bilplass / leilighet. Parkeringsplasser for leiligheter skal være overdekket. Parkeringsløsninger skal være samordnet i fellesanlegg. For boliger i område BB1 skal det anlegges p-kjeller/sokkel. Parkering for boliger i område BB2 kan også anlegges i kjeller, integreres i bygning over terreng eller anlegges i garasje/carport i område PVSR1. Maksimal utstrekning av P-kjeller tilsvarer utstrekning av bestemmelsesområde #1, som vist på plankartet. 6. Utendørs opphold. Alle leiligheter skal ha min. 30m2 uterom / 100m2 BRA. Av dette skal min. 50% være i sammenhengende areal på terrengnivå. 7. Det kan tillates oppføring av lekeapparater, fast utendørs møblering, boder/overdekninger, mindre støttemurer/terrengbearbeiding etc. utenfor regulerte byggegrenser Byggehøyder For område BB1 er regulerte byggehøyder tilpasset nybygg med inngangsplan på ca. cote +4.5, og inntil 4 etg. høyde, samt sokkel mot sjø: «Byggehøyde i område BB1 skal ikke overskride cote +17,5. Veggliv i toppetasje skal være tydelig tilbaketrukket mot områder S1 og U1». For nordre del av område BB2 er regulerte byggehøyder tilpasset nybygg med inngangsplan på ca. cote +3,5 og 4 etg. høyde : «Byggehøyde skal ikke overskride cote +16,5». For søndre del av område BB2 er regulerte byggehøyder tilpasset nybygg med inngangsplan på ca. cote +4,0 og 3 etg. høyde: «Byggehøyde i søndre halvdel av område BB2 skal ikke overskride cote +14,0». For heissjakter, tekniske vertikalforbindelser etc. kan det tillates avvik fra regulerte høydebegrensninger. Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Fjordgløttvegen 27, av 19

14 Planlagt bebyggelse på tilstøtende eiendommer FGV 23 og 25 har byggehøyde inntil cote 18,5 - altså 1,0m høyere enn maksimalt tillatt høyde i FGV 27. Vedlagte fotomontasjer illustrerer eksisterende boligbebyggelse på Heistadtangen sammen med planlagte bygningsvolum i FGV 23, 25 og 27. Av hensyn til behov for tilpasninger/fleksibilitet i videre prosjekteringsarbeid er maksimalt tillatte byggehøyder satt 0,5m over høyde på illustrerte bygg Sol / skygge Vedlagte sol-/skyggediagram dokumenterer at utendørs oppholdsareal og uteplasser får tilfredsstillende solforhold både i og inntil planområdet Utbyggingspotensiale / Arealregnskap Foreliggende skisseutkast viser følgende arealutnyttelse i byggeområdene: Nybygg BB1 ca. 930 m2 / 1225 m2 76% BYA Nybygg BB2 ca. 860 m2 / 1525 m2 56% BYA Parkering på bakkeplan (PVSR1) ca. 310 m2 BYA Det tillates inntil 90% BYA i område BB1 som er ca. 170m2 i tillegg til illustrert bebyggelse. Det tillates inntil 70% BYA i område BB2 som er ca. 210m2 i tillegg til illustrert bebyggelse. Dette utbyggingspotensialet gir nødvendig rom for å innpasse sykkelparkering, utendørs møblering, evt. gjeste- /HC-parkering med manøvreringsareal mm. BYA (illustrert) for landareal i hele planområdet er ca m2 / 5650 m2 = ca. 33% BYA. Utendørs møblering, parkering og trafikkareal i regulerte områder for bebyggelse og anlegg kommer i tillegg til dette. Illustrert boligtetthet er ca. 40 boliger / ca. 5,7daa = ca. 7,0 bolig / daa. Krav i kommuneplanen er min. 3 boliger / daa. 7.5 Areal for utendørs opphold og lek Områder U1 og U2 Planforslaget viderefører kommuneplanens krav til areal for utendørs opphold: Alle leiligheter skal ha min. 30m2 uterom / 100m2 BRA. Av dette skal min. 50% være i sammenhengende areal på terrengnivå. Foreliggende skisseutkast viser utbygging med til sammen ca. 40 leiligheter. Dette tilsier et krav på ca. 1,2 daa uteoppholdsareal hvorav ca. 0.6 daa. skal ligge på bakkeplan. Planforslaget viser til sammen 1,3 daa utendørs oppholdsareal på bakkeplan (områder U1 og U2). I tillegg kan del av gatetun G1 og byggeområder BB1 og BB2 tilrettelegges for lek/opphold. Det skal opparbeides lekeplass for småbarn i område U2. Ved etappevis utbygging tillates etablering av småbarnslekeplass i område U1. Det tillates etablering av p-kjeller under terreng i del av område U1. Maksimal utstrekning av P-kjeller tilsvarer utstrekning av bestemmelsesområde #1, som vist på plankartet. Reguleringsbestemmelser krever parkmessig opparbeiding av områder U1 og U2, som skal være allment tilgjengelige. Opparbeiding av utomhusareal skal dokumenteres i landskapsplan som presenteres ved byggesøknad. Rekkefølgebestemmelser krever utbedring av kaikonstruksjon i samsvar med foreliggende vurdering. 7.6 Renovasjon Område R1 Boliger i planområdet skal ha felles miljøstasjon for renovasjon. Miljøstasjon skal plasseres i område R1 - i form av «anlegg for dypoppsamling». Det tillates også plassering av miljøstasjon i område PVSR2. Landskapsplan som presenteres ved byggesøknad skal redegjøre nærmere for utforming og plassering. Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Fjordgløttvegen 27, av 19

15 7.7 Samferdselsanlegg - Gatetun G1 Gatetun G1 ligger i forlengelsen av «veg 3», som i vedtatt reguleringsplan for FGV 23 og 25 er vist med forskriftsmessig geometri og siktsoner mot kommunal veg Heistadtangen. I bestemmelser til reguleringsplanen for FGV 23 og 25 er det nedfelt at «veg 3» skal nyttes som adkomstvei også for FGV 27. Formålsgrenser og siktlinjer for denne adkomsten/krysset er vist på vedlagt illustrasjonsplan. Gatetun G1 skal være felles adkomstveg for boligene i planområdet. G1 skal også kunne nyttes av nød- og nyttetrafikk, og skal være allment tilgjengelig for gående og syklende. Søndre del av G1 skal nyttes som allment tilgjengelig gangforbindelse / kyststi mellom områder T1 og T2. Det tillates justering av regulerte avkjørsler. Gatetunet kan opparbeides med beplantning, utendørs møblering, belysning, parkeringsplasser - og skal bearbeides på en måte som bidrar til lav kjørehastighet (trafikkavvikling på myke trafikanters premisser). I område G1 tillates etablering av nedkjøringsrape til P-kjeller for boliger i område BB1. Rampe skal skjermes med vegetasjon og utformes slik at den framstår på en tiltalende måte. Det tillates etablering av nedkjøringsrampe til P-kjeller i G1. Det tillates etablering av p- kjeller under del av G1. Maksimal utstrekning av P-kjeller tilsvarer utstrekning av bestemmelsesområde #1, som vist på plankartet. Gatetunet skal opparbeides med tilpasning til terrengnivå i omgivelser/tilstøtende områder. Landskapsplan som presenteres ved byggesøknad skal redegjøre for opparbeiding. 7.8 Samferdselsanlegg kombinert med andre formål parkering / vegetasjonsskjerm / renovasjon område PVSR1 I nordre del av område PVSR1 kan det etableres p-plasser for boliger i område BB2. Det tillates bygging av carport/garasjer for disse bilplassene. I søndre del av området tillates opparbeiding av bilplasser for besøkende til boliger i planområdet. Gjesteplasser skal ikke ha overdekning. Område PVSR1 skal også beplantes med trær og busker, slik at området framstår med et grønt/parkmessig preg. Landskapsplan som presenteres ved byggesøknad skal redegjøre nærmere for opparbeiding. Det tillates etablering av anlegg for dypoppsamling av avfall i området. 7.9 Grønnstruktur Tursti, områder T1 og T2 Det skal opparbeides allment tilgjengelig tursti gjennom områder T1 og T2. Stien skal opparbeides med tilpasning til terrengnivå i omgivelsene. Reguleringsbestemmelsene krever at det skal etterstrebes trinnfrie løsninger og god framkommelighet i utformingen av stiforbindelsene. Det tillates skilting av kyststien. Landskapsplan som presenteres ved byggesøknad skal redegjøre for opparbeiding. Kyststien passerer tett inntil planlagt bolig. Nivåforskjell mellom sti-trasèen og planlagt gulvnivå for bolig/uteplass gjør at den foreslåtte løsningen ikke medfører noen «interessekonflikt» Bruk og vern av sjø og vassdrag Småbåthavn S1 Vedlagt uttalelse fra Fylkesmannen dokumenterer at det allerede er gitt tillatelse til etablering av 5 båtplasser på vestside av kai. Like vest for planområdet er det etablert småbåthavn med permanente flytebrygger/bølgebrytere i sjø. Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Fjordgløttvegen 27, av 19

16 Båtplassene i planområdet ligger utsatt for uvær fra sør. Planforslaget legger derfor til rette for å etablere en bølgebryter, som vil gi skjerming for de eksisterende båtplassene i planområdet - og for del av tilstøtende småbåthavn. Bølgebryteren plasseres med tilpasning til eksisterende bølgebryter i vest, slik at anlegg i sjø framstår på en samordnet måte (jf. ill.plan). På innside av ny bølgebryter kan det etableres flere båtplasser. Reguleringsbestemmelsene krever at båtplasser i område S1 skal disponeres av beboere i planområdet. Det er stor etterspørsel etter båtplasser. Småbåthavna vest for planområdet har i dag venteliste med 58 interessenter. Grenland Havn IKS bekrefter i uttalelse mottatt (vedlagt) at planlagte tiltak i sjø ikke har negative konsekvenser for framkommelighet og sikkerhet og at GH IKS ved evt. søknad vil gi tillatelse i medhold av havne- og farvannsloven Bruk og vern av sjø og vassdrag - Naturområde Sjø utenfor eksisterende kai/brygger er regulert til offentlig naturområde Barn og unges interesser Barn og unges interesser er godt ivaretatt i planforslaget/nærområdet: o Planlagte boliger har private og felles uteplasser for lek og opphold skjermet for biltrafikk. Gatetun skal opparbeides på gåendes premisser. o Det skal opparbeides småbarnslekeplass i planområdet. o Planlagt tursti forbinder planområdet med boligområder i nærheten. o Buss-stopp, skoler og idrettsanlegg ligger i gangavstand RPR areal- og transport Planforslaget legger opp til en effektiv arealbruk i samsvar med retningslinje for areal- og transportplanlegging: o Nye boliger ligger i Bybåndet. Boligtetthet innfrir kommuneplanens krav. o Lavt transportbehov ved at boliger ligger nær lokalsenter, kollektivtilbud og skole Kulturverninteresser Hensyn til meldeplikt etter Kulturminnelovens 8 er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene Miljøforhold - støy Planområdet vurderes ikke å være støyutsatt jfr. beskrivelsens pkt Fellebestemmelser til planforslaget krever at grenseverdier i gjeldende retningslinje for håndtering av støy skal legges til grunn for arealbruken i planområdet Miljøforhold - forurensing Det vurderes som lite sannsynlig at grunnen i området er forurenset. Nærmere redegjørelse for dette følger som vedlegg til planforslaget Miljøforhold - flom Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Fjordgløttvegen 27, av 19

17 Eksisterende flomutsatt areal er vist som fareområde på plankart. Reguleringsbestemmelser krever at nye leiligheter og konstruksjoner som ikke tåler å settes under vann skal anlegges over ct Miljøforhold - radon Gjeldende teknisk forskrift krever at nybygg utføres på en måte som forhindrer inntrengning av radongass fra grunnen. Det er derfor ikke nødvendig å utforme reguleringsbestemmelser for å håndtere denne problemstillingen Terrengstabilitet NGU s «løsmassekart» viser at grunnen i planområdet består av fyllmasser. Det er dokumentert fjellgrunn / korte avstander til fjell i det meste av planområdet. Vedlagt rapport fra Grunn Teknikk as redegjør nærmere for grunnforholdene - og konkluderer med at terrengstabilitet i området er tilfredsstillende. I den geotekniske vurderingen anbefales det gjennomføring av tilpassede grunnundersøkelser for ny bebyggelse som grunnlag for detaljert prosjektering av fundamentering/lokalt stabiliserende tiltak for ny bebyggelse og anlegg. Anbefalingen er tatt inn som dokumentasjonskrav i reguleringsbestemmelsene Biologisk mangfold / Lov om naturmangfold Foreliggende planforslag er etter forslagsstillers oppfatning utformet i samsvar med 8-12 i Naturmangfoldloven, som kreves lagt til grunn for planarbeid / utforming av planforslaget. Temaet er vurdert på følgende måte: 8 Kunnskapsgrunnlag Landareal i planområdet framstår som et sammenhengende utbygd/asfaltert areal uten nevneverdige innslag av naturlig vegetasjon. Miljødirektoratets innsynsside viser ikke registrering av «utvalgte naturtyper», «arter av nasjonal forvaltningsinteresse» eller «verneområder» i/nær planområdet. Kunnskapsgrunnlag om naturmangfold i planområdet vurderes som tilfredsstillende. 9 Føre var - prinsipp Planområdet har utstrekning ca. 14daa. Utbygging/nye anlegg skal gjennomføres innenfor et landareal med utstrekning ca. 5,5daa. Dette arealet er allerede bebygd/asfaltert, og antas dermed å ha begrenset interesse mht. artsmangfold. Muligheten for at planforslaget medfører (ukjente) negative konsekvenser mht. biologisk mangfold vurderes som liten. 10 Økosystemtilnærming og samlet belastning Planlagt utbygging berører ikke kjente rødlistearter eller utvalgte naturtyper. Planforslaget sikrer at et lite grøntareal i sørøst (område U1) blir utvidet/opprettholdt som grøntområde og at eksisterende bebygd/asfaltert areal gis parkmessig opparbeiding (område U2). Område VSP skal også opparbeides med ny vegetasjon/beplantning. Planlagt utbygging vurderes dermed å ha en positiv konsekvens for naturmangfold. 11 Kostnader ved miljøforringelse Planforslaget medfører etter forslagsstillers vurdering ikke miljøforringelse. 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder Det er ikke grunn til å anta at gjennomføring av utbygging/anlegg vil medfører negative konsekvenser for naturområder og naturmangfoldet i og omkring planområdet. Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Fjordgløttvegen 27, av 19

18 7.21 Krav til rekkefølge og dokumentasjon Planforslaget setter følgende krav til rekkefølge- og dokumentasjon: Rekkefølgekrav a. Landskapsplan - Før det gis igangsettingstillatelse for tiltak skal det foreligge godkjent landskapsplan. b. Teknisk plan - Før det gis igangsettingstillatelse for tiltak skal det foreligge godkjent teknisk plan. c. Før det gis igangsettingstillatelse for tiltak skal det foreligge godkjent geoteknisk vurdering. d. Utbedring av kaikonstruksjon - Før det gis midlertidig brukstillatelse for nybygg og før det åpnes for allmenheten i område U1 skal eksisterende åpninger i kaikonstruksjon være utbedret. e. Før det gis midlertidig brukstillatelse for nybygg skal kommunaltekniske anlegg, kraftforsyning og trafikksikker atkomst være etablert. f. Før det gis ferdigattest for nybygg skal tilhørende utomhusarealer være ferdig opparbeidet i samsvar med landskapsplan og teknisk plan. Ved ferdigstillelse vinterstid tillates utsettelse av planting/tilsåing til påfølgende vår Dokumentasjonskrav a. Landskapsplan skal vise tomtegrenser, opparbeiding av utendørs leke- og oppholdsareal, kjøreatkomst / gatetun, bil- og sykkelparkering, beplantning og miljøstasjon. Landskapsplan skal også redegjøre for terrengbearbeiding/terrenghøyder og håndtering av overvann og flomveger på terreng. b. Teknisk plan skal redegjøre for framføring og tilknytning av nødvendig teknisk infrastruktur. Ledningsnett for overvann skal vises i den tekniske planen. Løsninger for el-forsyning og evt. omlegging av gatebelysning skal godkjennes av kraftleverandør. c. Geoteknisk vurdering skal presenteres ved byggesøknad. Vurdering skal baseres på tilpassede grunnundersøkelser som grunnlag for detaljprosjektering av lokalt stabiliserende tiltak / fundamentering for ny bebyggelse og anlegg. Geoteknisk fagkompetanse skal involveres i dette arbeidet. d. Dokumentasjon for at utbedring av eksisterende åpninger i kaikonstruksjon er utført skal presenteres ved søknad om midlertidig brukstillatelse for nybygg. 8. Risiko og sårbarhet Følgende tema er vurdert som spesielt relevante: o Terrengstabilitet o Flom Planforslaget er utformet på en måte som tar nødvendige hensyn til risiko og sårbarhet. Det er redegjort nærmere for dette i vedlagt ROS-analyse. Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Fjordgløttvegen 27, av 19

19 9. Vurdering av planforslaget Hovedgrep som er gjort i planforslaget: o Fortetting med ca. 40 nye boliger i Bybåndet i samsvar med arealbruk vist i gjeldende arealdel til kommuneplanen. o Bebyggelse formet med tilpasning/hensyn til omgivelser og nabolag. o Framføring av allment tilgjengelig tur-/kyststi gjennom planområdet. Eksisterende kai knyttes til kyststien og blir også tilgjengelig for allmenn ferdsel/rekreasjon. o Styrking av grønnstruktur. o Det er tatt nødvendige hensyn til terrengstabilitet, teknisk infrastruktur og trafikksikkerhet. o Etablering av bølgebryter for eksisterende bryggeanlegg. Mulighet for inntil 15 nye båtplasser for boligene i planområdet. 10 Vedlegg 1. Plankart og reguleringsbestemmelser, rev Planvarsel, adresseliste og merknader til planvarsel, Illustrasjonsplan, rev Volumstudie / fotomontasje, Sol-/skyggediagram, Geoteknisk vurdering, terrengstabilitet Vurdering, utbedring av kaikonstruksjon. 8. Støyvurdering, Vurdering mht. forurenset grunn 10. Tillatelse, båtplasser 11. ROS-analyse, Sjekkliste, Arkitektkontoret Børve Borchsenius AS - Porsgrunn, rev Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Fjordgløttvegen 27, av 19