SAKSFREMLEGG GNR 153 BNR 2 - GJØLSTADVEIEN DISPENSASJON FRA LNF- FORMÅLET I KOMMUNEPLANEN - NYBYGG BOLIG

Transkript

1 Behandles i: Plan- og miljøutvalget GNR 153 BNR 2 - GJØLSTADVEIEN DISPENSASJON FRA LNF- FORMÅLET I KOMMUNEPLANEN - NYBYGG BOLIG Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Fra Morten Henriksen og Elisabeth Finstad, Søknad om dispensasjon med kart PLM 2 Fra Landbrukskontoret, Uttalelse Fra Fylkesmannen, Uttalelse Fra Morten Henriksen, Kommentarer til Fylkesmannens uttalelse med bilder Fra Akershus Fylkeskommune, Uttalelse Fra Fylkesmannen, Svar på spørsmål om naturfaglig vurdering Fra Morten Henriksen og Elisabeth Finstad, Utført kartlegging av salamander Fra Leif Åge Strand, Kartlegging av salamandernes ynglevandring PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens LNF-formål og kommuneplanens 6. Dispensasjoner er søkt utenom byggesak. Søker har overtatt eiendommene gbnr. 153/2 og 153/21, og mener eksisterende bolighus på gbnr. 153/21 ikke har tilfredsstillende bostandard. Det er derfor ønske om å oppføre en ny enebolig på gbnr. 153/2. Eiendommen er uregulert, og omfattes av kommuneplan Vestby. Eiendommen er avsatt til LNF med særskilte friluftsinteresser. I henhold til kommuneplanens 6 kan spredt boligbygging kun finne sted der det tidligere er utskilt tomter til boligformål med godkjenning fra landsbruksmyndighetene. Ny bebyggelse tillates ikke innenfor områder kartlagt som viktige områder for biologisk mangfold eller andre områder der det er registrert rødlistearter. Tiltaket er lokalisert i nærområdet til en dam med forekomst av små- og storsalamander. Søker begrunner dispensasjonen med at eksisterende bolig er av eldre dato og er i så dårlig forfatning at det ikke tilfredsstiller en normal god bostandard. Det er lavt under taket og boligen bærer preg av setningsskader med skjevheter og ujevne gulv. Eksisterende hus har vært leid ut til diverse leietakere de siste 20 årene, men det har ikke vært faste beboere. De siste årene har boligen stått tom og huset bærer preg av dårlig vedlikehold. Søker ønsker å gjenopprette permanent bosted på gården, men eksisterende bolig egner seg dårlig for fast beboelse. Boligen er under delvis oppgradering for å kunne fungere som midlertidig bolig. Å oppgradere eksisterende bolig til permanent bolig vil være vanskelig og altfor inngripende, samt svært kostbart. Tilbygg vanskeliggjøres av boligens beliggenhet.

2 Det ønskes oppført en enebolig midt på eiendommen omringet av dyrket mark, en dam og annen bygningsmasse. Selve plasseringen vil være på fjell med noe skogvekst, og berører ikke dyrket mark, turterreng eller etablert friluftsliv. Tiltaket vil være gårdens nye hovedhus. Eksisterende avkjørsel fra kommunal vei vil ikke endres, og det er kjørevei nesten helt frem til det aktuelle område for plassering av bolig. Utslippstillatelse og avløpsanlegg vil omsøkes dersom det gis dispensasjon til oppføring av bolig. Søker anser ikke at formålets intensjon blir vesentlig tilsidesatt ved en plassering av bolig på dette område. Det er innhentet uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Akershus Fylkeskommune og Landbrukskontoret. Landbrukskontoret sier i sin uttalelse i brev mottatt at det ut fra driften av gården ikke er behov for en ny bolig på gården. Dagens bolig dekker dette behovet. Landbrukskontoret har allikevel ingen innvendinger til at ny bolig oppføres på det omsøkte sted dersom eksisterende bolig rives eller omdisponeres til annet enn bolig. Akershus Fylkeskommune sier i sin uttalelse i brev mottatt at det er ingen registrerte fornminner i området, men om man skulle støte på et fornminne skal anleggsarbeidet straks stanses og fylkeskommunen kontaktes. Videre har fylkeskommunen ingen merknader knyttet til nyere tids kulturminner. Generelt kommenterer Fylkeskommunen at kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset, og at hensynene bak planen ikke i vesentlig grad skal tilsidesettes. En dispensasjon for det omsøkte tiltaket vil kunne bidra til å undergrave intensjonen i kommuneplanen, og samtidig kunne skape forventninger om likebehandling i tilsvarende saker. I Fylkesmannens i Oslo og Akershus sin første uttalelse i brev datert vises det til at tiltaket er plassert i et område med forekomst av storsalamander og småsalamander. Fylkesmannen viser til at det er et nasjonalt mål å sikre mangfoldet i naturen og forhindre inngrep som kan forverre deres levebetingelser. Salamanderen er avhengig av tilgang til overvintringssteder i nærheten av dammen. Fylkesmannen anfører at det i søknaden ikke gjort rede for hvilke områder på eiendommen som utgjør leveområdet for den lokale salamanderbestanden og hvordan tiltaket vil påvirke det samlede leveområdet. I henhold til naturmangfoldloven 8 til 12 skal beslutninger som berører naturmangfoldet utredes/vurderes. På bakgrunn av dette fraråder Fylkesmannen at det gis dispensasjon. Etter fylkesmannens vurdering vil tiltaket være i strid med nasjonale og regionale føringer for forvaltning av storsalamander og småsalamander som er en truet dyreart. Søker har kommentert Fylkesmannens uttalelse av Søker gjør oppmerksom på at dammen er en kunstig oppdemmet dam til bruk for vanning av jordbruksarealene da disse ble benyttet til dyrking av grønnsaker. Arealene rundt dammen er uendret siden den ble etablert med unntak av at det er oppført en bolig på eiendommen gbnr 153/15. Salamanderen har etablert seg i dammen som følge av at den er etablert til gårdsdriften, med den lokaliteten den har, og ikke på tross av menneskelig på virkning. Søker viser til Handlingsplan for storsalamander, og anfører at området for plassering av bolig ikke synes å egne seg for overvintring. At det ble observert salamander på nordsiden av driftsbygningen sommeren 2012 bekrefter denne antakelsen.

3 Handlingsplanen angir området Nesodden/Frogn som nærmeste av nasjonale viktige områder og lokaliteter. Finstad må således anses som et positivt tilvekstområde for salamander uten absolutt nasjonal interesse for bevaring. Søker skriver videre at dammen og bevaring av arten skal gå foran muligheten til fortsatt bosetning på eiendommen. Dammen vil ved bosetning få jevnlig vedlikehold, som igjen vil gagne salamanderen. For å understreke dette viser søker til at handlingsplanen som sier at vanningsdammer som ikke lenger er i bruk gror igjen. I sine kommentarer til Fylkesmannens uttalelse kommer søker selv med kompenserende tiltak som kan utføres for å bedre og bevare dammen. Fylkesmannen har vurdert søkers kommentarer i uttalelse datert Fylkesmannen kan ikke se at redegjørelsen om antatte konsekvenser eller virkninger tilfører saken opplysninger de ikke var kjent med da de ga sin første uttalelse. Det er ikke tilfredsstillende dokumentert hvilke områder på land som utgjør leveområdet til salamanderbestanden, hvordan tiltaket vil påvirke det samlede leveområdet og vandringer mellom dammer og overvintringsområder. Det vises videre til at forutsetningene i naturmangfoldloven er at beslutninger som kan påvirke naturmangfoldet skal baseres på kvalifisert kunnskapsgrunnlag. Fylkesmannen konkluderer med at dersom kommunen etter en samlet samfunnsmessig vurdering ønsker å gi dispensasjon må det som et minimum gjøres en faglig vurdering av: 1. Hvordan økt bruk av veien (tilkjørsel til bolig) vil virke inn på salamanderforekomsten. 2. Hvordan bygging av hus i det oppgitte område vil påvirke salamanderens leve- og overvintringsområde. Søker har sendt inn kartlegging av salamanderens ynglevanding til dam datert , utført i samarbeid med forsker MSc PhD Leif Åge Strand. Strand er biolog og har bl.a vært bidragsyter til Handlingsplan for stor salamander, utgitt av Direktoratet for naturforvaltning. Søker sier i sitt oversendelsesbrev at de ønsker å utføre og ta hensyn til avbøtende tiltak som er definert i rapporten. Det vises til rapporten vedlagt i sin helhet, her gis kun et lite sammendrag i fremstillingen. Salamandervandringen ble kartlagt i perioden 17. april til 9. mai 2013 i et begrenset område rundt dammen. Arbeidet ble i hovedsak utført av søker selv under veiledning fra Strand. Salamandernes posisjon og vandringsretning ble fortløpende plottet på kart. For å vurdere tiltaksområdets nåværende betydning ble terrenget mellom dammen og åkerkant i øst og sørøst befart i løpet av 2 ettermiddager/kvelder. Det ble observert 58 storsalamandere og 33 småsalamandere. De fleste dyrene ble funnet på vestsiden. Det antas at det er salamanderhabitat med sannsynlig overvintringssteder i steinrøys og under bergknauser ned mot jordet i nord/nordvest. Sonen på dammens østside, fra dambredd og rundt 25 meter ut i nordre halvdel, og meter ut i søndre del hvor boligen planlegges, antas ikke å være viktig for annet enn salamandernes vandring mellom vinterkvartal og dam. På bakgrunn av resultatet og vurderingene i rapporten, og ut fra at hovedtilstrømming av salamandere skjer fra vest anses den planlagte boligen kun i liten grad å ha negativ effekt på salamanderne i område. Bolig kan bygges på planlagt sted og eventuelle negative effekter kan reduseres eller fjernes helt ved avbøtende tiltak. Strand kommer med forslag på følgende tiltak: 1. La området inntil huset være urørt i størst mulig grad naturtomt er bedre enn plen.

4 2. Unngå så langt det er mulig å lage barrierer for salamandere i form av kantstein eller lignende rundt tomt, adkomstvei mv. 3. De to steinhaugene kan samles i en større, steinene dekkes med fiberduk med isolerende jordfylling på toppen og blir dermed et overvintringssted. 4. Bilkjøring på østsiden av dammen må unngås i salamanderens vandreperiode, dvs etter kl 21 i perioden 1. Aapril til 15. mai og 1.september til 15. oktober. 2. VURDERING Tiltaket er i strid med kommuneplan og kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon fra plan. Søknad om dispensasjon må begrunnes, jf. plan- og bygningsloven Vilkår for å kunne innvilge dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 er at dispensasjonen ikke må medføre at formålet med bestemmelsen det søkes dispensasjon fra blir vesentlig tilsidesatt. Tiltaket må i tillegg vurderes i henhold til naturmangfoldloven 7 til 12. Hovedhensynet bak bestemmelsene til Kommuneplanens arealdel forbud mot ny boligbebyggelse i LNF-område er å forhindre oppdeling av disse områdene i form av fradeling til boligtomter. De områdene som i arealdelen er satt av til LNF ønskes bevart til dette landbruks- og friluftsformål. Annet formål må i utgangspunktet bestemmes ved regulering, og ikke ved dispensasjoner. I områder avsatt til LNF-formål er det tillatt med bygge- og anleggsvirksomhet som har direkte tilknytning til stedbunden næring. Dette begrepet er knyttet til bygninger, anlegg eller bruk som det av hensyn til driften av næringen er nødvendig å plassere på stedet. Landbrukskontoret har i sin uttalelse sagt at det ikke er behov for flere boliger på gården i forbindelse med drift. Administrasjonen mener at det allikevel er viktig at eldre gårder ikke står tomme og forfaller, og at dette kan avhjelpes ved å tillate det nye hovedhuset. I dette tilfelle skal ny bolig fremstå som gårdens nye hovedhus. Eksisterende bolig er SEFRAK registrert og administrasjonen vil ikke følge landbrukskontoret i deres forslag om riving eller bruksendring. Som et vilkår for dispensasjon foreslår derimot administrasjonen at eiendommene gbnr. 153/2 og 153/21 sammenslås. Dette vil medføre at all bygningsmasse på gården vil være på en eiendom istedenfor to. Videre vil det forhindre salg av gbnr. 153/21 på det frie markedet. På en annen side vil sammenslåing medføre at det ikke er problematisk å bygge på eksisterende bolig med tanke på avstand til eiendomsgrenser. Søkers argument om at tilbygg på eksisterende bolig vil være inngripende og svært kostbart vil allikevel fortsatt gjøre seg gjeldende. Tilbygg på eksisterende bolig vil i tillegg vanskeliggjøres ved at boligen er SEFRAK-registrert, og Fylkeskommunen kan ha merknader til dette. Fylkeskommunen har ikke kommentert dette i sin uttalelse, da tilbygg på eksisterende bolig ikke har vært et alternativ for søker. Ny bebyggelse skal ikke plasseres på dyrket mark eller områder særlig egnet for friluftsliv for allmennheten. Boligen er ønsket plassert på et område med noe skogvekst og lyng. Bebyggelsen skal legge til rette for at eiendommen igjen tas i bruk. Hensynene bak LNF-formålet synes ikke vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon fra planformålet.

5 Kvalifisert fagekspertise har gjennomført en kartlegging av småsalamander og storsalamander og vurderinger av mulige negative effekter av tiltaket. Det er dokumentert at tiltaket kun i liten grad vil ha negativ effekt for salamanderne i området, og at disse kan reduseres ytterligere eller fjernes helt ved gjennomføring av avbøtende tiltak. Kunnskapskravet i naturmangfoldloven 8 er således oppfylt, og føre-var-prinsippet jf. naturmangfoldloven 9 kommer dermed ikke til anvendelse. Tiltakshaver har i brev av 24. mai 2013 forpliktet seg til å gjennomføre avbøtende tiltak som er beskrevet i fagrapporten. Kravet om bruk av miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder jf. naturmangfoldloven 12 anses derfor som oppfylt. Det legges opp til at kostnadene for å forhindre eller begrense negative effekter for salamander i området skal bæres av tiltakshaver jf. naturmangfoldloven 11. Det er ikke registrert andre negative påvirkningsfaktorer for salamander i området og administrasjonen konkluder med at tiltaket ikke vil øke den samlede belastningen jf. naturmangfoldloven 10. Administrasjonen har på denne bakgrunn kommet til at gjennomføring av det planlagte tiltaket med de foreslåtte avbøtende tiltak ikke vil være i strid med forvaltningsmålet for arten, jf naturmangfoldloven 5. For en nærmere redegjørelse av kunnskapsgrunnlaget og faglige vurderinger av eventuelle negative effekter vises det til den vedlagte rapporten Kartlegging av salamandernes ynglevandring til dam i Gjølstadveien 154, Finstad våren 2013 ifbm planlagt bygging av enebolig, Leif Åge Strand ALTERNATIVER Dersom plan- og miljøutvalget i sin behandling av saken kommer til at fordelene med tiltaket ikke anses som klart større enn ulempene, og hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra settes vesentlig til side, kan et alternativt forslag til vedtak være: Det foreligger ikke grunnlag for å gi dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven Søknaden avslås med hjemmel i plan- og bygningsloven 11-6 jfr. kommuneplanens arealdel KONKLUSJON Administrasjonen finner etter en samlet vurdering at det foreligger grunnlag for å gi dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 for oppføring av et nytt bolighus på eiendom innenfor LNF-område. Fordelene ved tiltaket anses for å være klart større enn ulempene, og hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra settes ikke vesentlig til side. RÅDMANNENS INNSTILLING: I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel og LNF-formål som omsøkt for oppføring av nytt bolighus.

6 Dispensasjonen gis for øvrig på følgende betingelser: 1. Eiendommene gbnr. 153/2 og 153/21 sammenslås før tillatelse til oppføring av bolig kan gis. 2. Området inntil huset må i størst mulig grad være uberørt. Området rundt huset kan ikke anlegges med plen, men fremstå som naturtomt. 3. Det skal ikke benyttes kantstein eller lignende rundt tomten, langs adkomstvei mv som lager barrierer for salamandere. 4. Eksisterende to små steinhauger samles og dekkes med fiberduk med isolerende jordfylling på toppen. 5. Fuktige grøftetraseer vedlikeholdes og opprettholdes. Vestby, Knut Haugestad rådmann