Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste

Transkript

1 Levanger kommune Hefte 1 av 2 Møteinnkalling med vedlegg Utvalg: Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Møtested: Formannskapssalen, Levanger Rådhus Dato: Tid: 14:00 Faste medlemmer er med dette kalt inn til møtet. Den som har lovlig forfall, eller er inhabil i noen av sakene, må melde fra så snart som mulig, på tlf , eller e- post: rita.mari.keiseras@levanger.kommune.no Saksnr PS 14/09 PS 15/09 PS 16/09 PS 17/09 Innhold Referatsaker - PUK Levanger Valg til godkjenning/underskriving av protokoll 1719/207/1 - Reguleringsplan for Reitbakken barnehage, Åsen Reguleringsplan Okkenhaugvegen 20 og deler av 18 - Sluttbehandling PS 18/09 Reguleringsplan Hegglund 1719/1/9 PS 19/09 PS 20/09 PS 21/09 PS 22/09 Reguleringsplan Ekne Avløpsrenseanlegg Bebyggelsesplan Stokkberget - felt B1 1719/3/27 - Knut Olav Stornes - søknad om dispensasjon for ombygging og tilbygg til hytte 1719/154/4 - Bjørnhild Neslund - Søknad om fradeling av 1 da. eiendommen "Siem østre" for etablering av ny hyttetomt Levanger, den 5. februar 2009 Alf Magnar Reberg leder OBS!!!!! Saklisten med vedlegg er også tilgjengelig på kommunens hjemmeside:

2 PS 14/09 Referatsaker - PUK Levanger RS 48/ /275/881 - Sigbjørn Kolberg - Garasje - Viigs Minde 12 RS 49/ /315/64 - Sentrumsparken AS - Endring av bygg til bolig/påbygg - Jernbanegata 15 RS 50/09 RS 51/09 RS 52/09 RS 53/ /372/1 - Statskog SF - Punktefeste - Innvilget 1719/275/81 - Bjørn Olav Veimo - Fasadeendring/skifte av tak og oppføring av altan - Gamle Kongeveg 15 - Melding om tiltak 1719/371/1 - Kartforretning punktfeste - Grønningen statsallmenning - Feste nr 22 - Innvilget 1719/198/1 - Åsen bygdealmenning - Punktfeste tomt nr Haugatjønna - Innvilget RS 54/ /316/1- Frol bygdealmenning - Punktfeste tomt nr 113 / feste nr Innvilget RS 55/ /232/7 - Magnhild Fiskvik og Håkon Busklein - Gjenoppbygging av naust 12,5m2 - Sagtun - Melding om tiltak RS 56/ /275/795 - Statsbygg - Fasadeendring og utvidelse av balkong - Karienborg Ungdomsheim, Okkenhaugvegen 13 B RS 57/ /1/371 - Brit Trapnes Sprauten - Garasje m/vedbod - Eidsbotnvegen 43 B - innvilget RS 58/ /303/17 - Munkeby Mariakloster - Klosteranlegg - Munkebyberget - innvilget RS 59/ /303/17 - Munkeby Mariakloster - Klosteranlegg - Munkebyberget RS 60/ /16/110 - Per Hembre - Enebolig med garasje og aktivitetsbod - Vårtunvegen 7 - Endring ansavrsrett RS 61/09 RS 62/ /372/1/123 - Randi B Dreier - Rekvisisjon av kartforretning - Reinsjø Statsallmenning 1719/350/11 - Reidar Løvås- oppsetting av gjerde/levegg- tomt nr 2 - Viken RS 63/ /275/881 - Sigbjørn Kolberg - Garasje - Viigs Minde 12 RS 64/ /16/117 - Linn Reinan og Frode Bye - Enebolig - Vårtunvegen 17 - endring av ansvarsrett RS 65/09 RS 66/09 RS 67/09 RS 68/09 RS 69/09 RS 70/ /315/4-1719/315/106 og 1719/315/125 - Levanger kommune og Statens vegvesen - Makeskifte - Fergeleiet - Innvilget 1719/37/14 - Levanger kommune - Nybygg/tilbygg og ombygging av Skogn barne- og ungdomsskole - igangsettingstillatelse 1719/275/767 - Åshild Karevoll - tillatelse til tiltak for bruksendring fra garasje til boligformål, tilbygg og påbygg til bolig 1719/316/1 - Frol Bygdealmenning - Punktfeste - Tomt nr Innvilget 1719/226/7 - Telenor Mobil - Oppføring av stålmast - Hopla basestasjon 1719/19/84 - Sand Eiendom AS - Nytt kontorbygg/servicebygg og påbygg lagerterminal - Gråmyra - innvilget 2 av 103

3 RS 71/09 RS 72/ /6/61 - A/S Levanger Tomteselskap - Tillatelse til tiltak for bygging av kommunaltekniske anlegg i Kjønstadmarka boligfelt 1719/228/2 - Fylkesmannnensavgjørelse - Klage på dispensasjon fra kommuneplan for deling av eiendommen Fåraaunet i Åsenfjord - Vedtak omgjøres og søknad avslås RS 73/ /16/99 - Jan Helge Haugan - Deling av eiendommen Fredrikkefryd 3 - Innvilget RS 74/09 RS 75/09 RS 76/09 RS 77/09 RS 78/09 RS 79/09 RS 80/ /232/56 - Berit og Sverre Oppheim - søknad om dispensasjon fra reguleringsplan - avslag 1719/19/96 - Steen Eiendom AS - Rammetillatelse og delvis igangsettingstillatelse for nytt industribygg - Gråmyra søndre 1719/316/1/51 - Frol I.L - tillatelse til bruksendring av skihytte til fritidsformål 1719/315/4 - Levanger kommune - Forlengelse av eksisterende utslippsledning - Levanger Renseanlegg 1719/102/15 - Asle Granås - Nedbrenning/riving av bolig - Solhaug 1719/232/74 - Birthe Knudtzon - Anneks/uthus -Soltun 1719/282/12 - Atle Nordahl - melding om tilbygg til bolig, 9 m2 vinterhage RS 81/ /245/2 - Ivar Lillenes - Flytting/oppbygging av naust - Nes lille - Avslag RS 82/ /34/236 - Tore Mosling - Tilbygg carport til eksisterende garasje - Ellen Salbergs veg 2 PS 15/09 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll 3 av 103

4 Levanger kommune Sakspapir 1719/207/1 - Reguleringsplan for Reitbakken barnehage, Åsen Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endringer på plankartet: a) Offentlig trafikkområde endres til spesialområde privat veg med fortau på en side. Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: b) Offentlig trafikkområde tas ut og spesialområder suppleres med fortau jfr. punkt a). c) Ny 3.1 b): Fortauet skal opparbeides som vist på planen, før barnehagen tas i bruk. d) Ny 5.4: Det skal avsettes minst 1 parkeringsplass pr. ansatt og tilstrekkelig antall biloppstillingsplasser og snuareal for henting/bringing. Planforslag m/bestemmelser, datert og med endring som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Utbygger bør tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/ miljøvennlige energikilder. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse 2 Plankart Reguleringsbestemmelser Illustrasjoner Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 5 Forhåndsuttalelser (vegvesen, Åsen OS, Sigbjørn Aarnseth pva. Brynjar Aarnseth). Saksopplysninger: Planforslaget er utarbeidet og innsendt av arealplanlegger Per Anders Røstad i samarbeid med Nidaros Consult as, på vegne av Kjølen & Nydal AS. Planforslaget legger til rette for bygging av barnehage m/tilhørende adkomstveg. Barnehagen er tenkt som en fireavdelingsbarnehage, se vedlegg for mer informasjon. 4 av 103

5 Planområdets beliggenhet, i utkanten av Åsen sentrum, er markert på kartet ovenfor. Planstatus I kommuneplanens arealdel, vedtatt , er området avsatt som nåværende LNFområde, sone A, hvor spredt bolig- og ervervsbebyggelse uten tilknytning til stedbunden næring samt fritidsbebyggelse ikke er tillatt. Kommunedelplan Åsen/Åsenfjord , vedtatt (se kartutsnittet under), viser framtidig E6-trase nord for sentrum. Planområdet grenser til reguleringsplan for Åsen sentrum, stadfestet Kommunedelplan Åsen/Åsenfjord fra Sammenstilling av reguleringsplaner i nærområdet. 5 av 103

6 Medvirkning Kunngjøring om igangsatt regulering ble gjort ved annonsering i Levanger-Avisa og Trønder-Avisa uke 50, Forhåndsuttalelser er omtalt i vedlagte planbeskrivelse. Planforslaget er forelagt barnerepresentanten og fagområdene kommunalteknikk, barn/familie, oppvekst, Åsen oppvekstsenter, Bygg og eiendom, helse, landbruk- og naturforvaltning, kultur samt estetikkutvalget. Landbruk og naturforvaltning har opplyst at det ikke foreligger kommunalt registerte naturtyper eller viltforekomster som berøres av reguleringsplanen. Kommunalteknikk, Levanger kommune, Det ser ut som om vegen fram til parkeringsplass tenkes regulert som offentlig trafikkområde. Denne strekningen er i dag ikke opparbeidet og tatt opp som kommunal veg. Etter vår oppfatning bør denne strekningen reguleres som privat veg. Dersom den reguleres som offentlig veg vil det være behov for utbyggingsavtale. Landbruk og naturforvaltning, landbruksfaglig uttalelse Arealet er landbruk-, natur- og friluftsområde og ligger like nord-nordøst for Reithaug skole. Den nye barnehagen skal erstatte Bruse barnehage som ligger ved den planlagte adkomstvegen. Totalt omfatter reguleringsplanen ca. 8 dekar av eiendommen Fossing søndre, eier Trond Fossing. Av dette er ca. 2 dekar dyrka jord, resten middelsbonitet lauvskog. Som det går fram av kart er dette dyrkaarealet en del av en større teig på 11 dekar som ligger avgrenset fra anna dyrkajord på bruket. Selv om det i den senere tid er vesentlig innskjerping i forhold til jordvern, mener landbrukssjefen at jordvernet må vike i denne saken. Det er et relativt lite og tungdrevet areal som ønskes omdisponert, og produksjonsevnen på eiendommen Fossing søndre blir lite redusert. Det er behov for barnehageplasser, og dette vurderes som samfunnsinteresser av større vekt. I hht. rundskriv M-4/2003 fra Landbruksdepartementet kan en omdisponering da tillates. En anser det som rasjonelt og fornuftig å ha en nærhet mellom skole og barnehage som det her legges opp til. Konklusjon blir at landbrukssjefen ikke har noen innvendinger til den framlagte reguleringsplan, planforslag datert , for Reitbakken barnehage i Åsen. Barnerepresentanten, Ingen merknader. Vurdering: Bebyggelsen - grad av utnytting m.m. Med et byggeområde på 7,2 daa, vil foreslått BYA = 30 % legge til rette for et bebygd areal på 2160 m 2. Foreløpig forprosjekt har bebygd areal 681 m 2. Prosjektets størrelse vil imidlertid også avhenge av at det oppnås tilstrekkelig og tilfredsstillende parkerings- og oppholdsareal. Plankartet viser parkering for ansatte tilpasset en 4 avdelings barnehage. I stedet for å begrense utnyttingsgraden foreslår vi at det tilføyes konkrete krav til parkering. Når det gjelder uteoppholdsareal forventer vi at sentrale normer følges. 6 av 103

7 Adkomst og parkering Planområdet ligger på nordsiden av E6, mens hovedtyngden av boligbebyggelsen i Åsen sentrum ligger syd for E6. Bruse barnehage, som planlegger å flytte til det nye området, ligger allerede nord for E6, det samme gjelder skolen. Litt avhengig av bosted blir derfor adkomsten til barnehagen fra E6, Hammerøyvegen (kommunal veg) og videre på privat veg (jfr. råd fra kommunalteknikk). Parkeringsplassen ved skolen og eksisterende klubbhus har adkomst fra samme private veg. Barnehagen planlegges utvidet med en avdeling (til fire), men planen viser potensiale for en ennå større barnehage, så det må påregnes noe mer trafikk enn i dag. Trafikkmessig kan det hver dag barnehagen er åpen forventes ca. 4 passeringer pr. barn og 2 pr. ansatt, dvs. ca. 250 passeringer pr. dag for omtalte barnehage. I tillegg kommer trafikk til skole, klubbhus samt trafikk til traktorveger (markert med piler på plankartet). Samtidig med forlengelse av eksisterende veg, kan det av trafikksikkerhetsmessige hensyn bli behov for en utbedring av parkeringsplassen nord for skolen. En løsning er illustrert på plankartet. Ifølge planbeskrivelsen skal deler av planlagt veg (fra rundkjøring for busser ved skolen og forbi klubbhuset) utvides slik at 2 biler kan møtes og det etableres gangfelt på en side. Forslag: Offentlig trafikkområde endres til spesialområde privat veg med fortau på en side. Ny 3.1 b): Fortauet skal opparbeides som vist på planen, før barnehagen tas i bruk. Viste p-plasser langs adkomstvegen er tiltenkt de ansatte og henting/bringing av barn er tenkt nærmere inngangen. Som nevnt tidligere ønsker vi å ta inn krav til parkering m.m. Forslag: Ny 5.4: Det skal avsettes minst 1 parkeringsplass pr. ansatt og tilstrekkelig antall biloppstillingsplasser og snuareal for henting/bringing. Tilstrekkelig antall hente-/bringeplasser pr. barn vurderes nærmere til sluttbehandling. Av hensyn til evt. gående/syklende hadde vi helst sett at det var jobbet noe mer med å unngå parkering langs adkomstvegen og i stedet avsette areal til dette inne på tomta. Det samme gjelder detaljering av hente-/bringeareal og mulighet for fortau langs hele adkomstvegen, ikke bare forbi klubbhus/parkeringsplass. Pga. tidspress legges planforslaget likevel fram for behandling, da overnevnte anses å være detaljer som kan løses i løpet av planprosessen. Det viktigste for barnehage/ tiltakshaver er å få signaler på hvorvidt området kan disponeres til barnehage, før det legges arbeid på detaljene. Tiltakshaver er forøvrig innstilt på å sjekke muligheten for evt. omdisponering av den nordøstre trekanten av kommunens/skolens eiendom gnr. 207/81 (se illustrasjon), for om mulig å oppnå en gunstigere løsning mht. kjøre- /parkeringsareal. Det tas uansett forbehold om at plassering av barnehagebygget kan endres i fht. foreløpige illustrasjoner. Planens byggegrenser vil bli juridisk bindende for endelig plassering. En mer detaljert løsning av hente/bringeområdet forutsettes framlagt til sluttbehandling av planen. Videre forventes det at parkeringsløsning for ansatte vurderes nærmere, det samme gjelder mulighet for fortau langs hele adkomstvegen. Uteoppholdsareal Ifølge 5.1 skal gjeldende krav til oppholdsareal ute følges. Vi antar det henspeiles til følgende sentrale normer for inne- og uteoppholdsareal: 7 av 103

8 Inne: 4 m 2 netto leke- og oppholdsareal for barn over 3 år og omlag 1/3 mer pr. barn under 3 år. Ute: omlag 6 ganger leke- og oppholdsarealet inne. Universell utforming Universell utforming anses ivaretatt i bestemmelsenes 5.3. Støy Ifølge planbeskrivelsen omtale av byggegrenser er det ca. 140 m til eksisterende E6. Samme avstand nevnes i fht. framtidig E6-trase. Det vises samtidig til følgende uttalelse fra Statens vegvesen ( ); Støysituasjonen i fht. dagens E6 er uinteressant. Vi er opptatt av støy i fht. framtidig E6. Enkle beregninger utført av oss, viser at utendørs støynivå 125 m fra senterlinje på planlagt E6 vil være 55 dba. Dette er grensen for støyskjerming på uteareal ved barnehage. Reelt støynivå ved en barnehage i området vil først kunne avklares når ny E6 detaljplanlegges. Evt. behov for støyskjerming må kunne pålegges å bli barnehageeierens ansvar. Videre utredning av støy i denne omgang er ikke nødvendig. Vi gjør oppmerksom på at evt. støyskjerming ikke er tema i bestemmelsene. Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått. Kvartærgeologisk kart viser hav- og fjordavsetning, sammenhengende dekke, ofte med stor mektighet i sør og sørøst. For resten av planområdet vises det hav- og fjordavsetning og strandavsetning, usammenhengende eller tynt dekke over berggrunnnen. Berggrunnskartet viser leirskifer fyllitt og glimmerskifer. Planområdet ligger minst ca. 90 m fra Fossingelva og ca. 500 m fra Hammervatnet. Oppstrøms elva, på motsatt side av E6, er det langs elva registrert et fareområde kvikkleire. Eksisterende høyspent forutsettes kablet, se 5.2. I området som omtales som delvis grunnlendt kan vel dette by på både praktiske og estetiske utfordringer. Energibruk Utbygger bør tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/miljøvennlige energikilder. Konklusjon Planforslaget, med foreslåtte endringer, tilrås utlagt til offentlig ettersyn. En mer detaljert løsning for henting/bringing forutsettes framlagt til sluttbehandling av planen. Videre forventes det at parkeringsplass for ansatte vurderes lagt nærmere barnehagen, det samme gjelder mulighet for fortau langs hele adkomstvegen. 8 av 103

9 Reguleringsplan Reitbakken barnehage, Åsen -Planforslag datert 21/ Per Anders Røstad Arealplanlegger John Eiternes Lian vestre, 7600 Levanger Brenne Mellom 7620 Skogn Tlf: Tlf e.post: Orgnr: mva Org.nr: av 103

10 ENKEL PLANBESKRIVELSE Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste 1. Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet og innsendt av arealplanlegger Per Anders Røstad i samarbeid med Nidaros Consult as, på vegne av Kjølen & Nydal AS. Berørt grunneier er Trond Fossing. Reguleringsplanen utarbeides for å tilrettelegge for bygging av barnehage innenfor planområdet, samt bygging av adkomstvei til området. Kunngjøring om igangsatt regulering ble gjort ved annonsering i Levanger-Avisa og Trønder-Avisa uke 50, Planforslaget omfatter følgende materiale: Plankart i målestokk 1:1000. Beskrivelse med reguleringsbestemmelser. Barnehagens er tenkt som en fireavdelings barnehage. To storbarns avdelinger og to småbarns avdelinger. Det vil bli plass til totalt 56 barn, og det vil være voksne på jobb samtidig. Det er eksisterende Bruse barnehage, som flytter inn i nytt bygg og utvider med en avdeling for småbarn. Reitbakken heter området og reguleringsplanforslaget. Bruse barnehage er navnet på barnehagen. 2. Planstatus Planområdet ligger inntil reguleringsplan for Åsen sentrum og er regulert til LNF, 3. Beskrivelse av planforslaget Området er i sør/øst avgrenset mot eksisterende boligbebyggelse og privat veg. I Nord mot udyrket skogbevokst mark/dyrkamark i øst mot skole og idretsanlegg. 3.1 Vegadkomst og trafikksystem, Adkomst til området blir fra E6, samme avkjørsel som i dag brukes av skole, boligfelt og idrettsanlegg m.m. Det er kommunal veg til litt forbi avkjørsla for å komme til baksida av Reithaug skole. Videre til IL Aasguten sitt klubbhus (Bruse barnehage sine lokaler i dag) og forbi parkeringsplass for Reithaugskole er det Trond Fossing som er grunneier i dag. Bruse barnehage har inngått en intensjonsavtale om kjøp av dette arealet i forbindelse med bygging. Klubbhuset til IL Aasguten står delvis innpå eiendommen til Trond Fossing mot nord og står inn i veitraseen mot øst. Vi har laget en plan som ivaretar alle brukerne sine interesser: IL Aasguten, Levanger kommune sin parkeringsplass, Brynjar Aarnseth og Trond Fossing sine veiretter og Bruse barnehage sin ankomst til barnehagen. Der veien går i dag fra rundkjøring for busser ved skolen og forbi klubbhuset utvides veien slik at 2 biler kan møtes, det etableres gangfelt på en side. Parkeringsplassen til skolen skjermes med en markert inn og utkjøring. Avlingsveier til Aarnseth og Fossing knyttes inn på veien til barnehagen der de går i dag (markert med avkjørselspiler på plankartet). 10 av 103

11 Denne planen er framlagt for rektor ved Reithaug skole som bekrefter at dette ser greit ut (se brev fra Åsen Oppvekstsenter). 3.2 Vannforsyning og avløp, Området blir tilknyttet det bestående kommunale ledningsnett i området. 3.3 Byggegrenser avstand til ny E6 Byggegrenser er inntegnet på plankartet. Området mot nord på nedsiden av veien er ikke aktuelt for bygninger. Avstand til planlagt ny E6 er ca. 140m. 3.4 Terrengoppfylling utforming snumuligheter Det vil bli en del terrengoppfylling ved bygging av vei og snuplass. Bygget er plassert på ett relativt flatt område. Hele barnehagen er planlagt i henhold til kravene om universell utforming. Bestemmelsenes 5 sikrer at dette gjennomføres i byggesøknaden. Plankartet viser en snuhammer som sikrer at større biler for renovasjon og vareleveranser kan snu. 3.5 Utomhusplan Reguleringsbestemmelsene har krav om detaljert utomhusplan som skal vise: Bygningenes plassering, med møneretning Arealbruk for oppholdsareal ute. Gjeldende krav til oppholdsareal ute skal følges. Plass for avfall Kjøreareal Vegetasjon 4. Eiendomsforhold Planområdet ligger i all hovedsak på eiendommen gnr. 207, bnr 11, som eies av Trond Fossing, Åsen. Reguleringen til offentlig vei ligger delvis på kommunens eiendommer. 5. Innholdet i planforslaget 5.1 Plannavn Navnet på planforslaget er Reguleringsplan for Reitbakken barnehage. 5.2 Formål Området er regulert til: Byggeområder: Allmennyttig barnehage Spesialområder: Privat veg Offentlige trafikkområder: Kjøreveg 5.3 Planmaterialet består av: o Plankart i målestokk 1:1000 datert o Planbeskrivelse datert o Planbestemmelser datert Landbruk De landbruksmessige konsekvenser blir at ca 3 dekar fulldyrka areal omdisponeres til byggeformål. Dette er landbruksareal som er en nordvendt og tungdrevet del av en større teig. Området er grunnlendt og av lav bonitet. 11 av 103

12 7. Miljøvernfaglige vurderinger Det er ikke kjent at det er spesielle naturmiljøelementer i området, verken når det gjelder dyre eller planteliv, ut over det som er naturlig tilstede i tilsvarende nærliggende område. Området er i dag i bruk som åkerland og friområde. Vi er ikke kjent med at det er funnet kulturminner i de arealene som er omsøkt, dette etter samtale med grunneier. Det er ingen kjente georesurser i området. Det er heller ikke kjent utnyttbare vannresurser i området. 8. Støyvurderinger Det er etter vår vurdering ingen støyproblemer knyttet til barnehagereguleringen. Avstand til eksisterende E6 er på minimum 140 meter (Se brev fra Statens vegvesen datert 12/11-08 og 13/11-08). 9. Innkomne forhåndsanmerkninger Det er kommet 1 forhåndsmerknad til planforslaget etter at oppstart av planarbeid ble annonsert. ( se vedlegg 1 kopi av mail). Merknaden omhandler gamle veirettigheter i området. Dette kan være rettigheter det kan være hevd på. Gamle hevdede rettigheter vil fortsatt gjelde selv om planforslaget blir vedtatt. Vi mener at planforslaget, slik det nå fremstår, ikke hindrer gamle ferdselsveger. Det er på planforslaget tegnet inn avkjørselspiler fra den regulerte veien til de 2 eksisterende traktorvegene ved innkjørselen til planområdet. Dette for å vise at den nye vegen skal opparbeides slik at disse traktorvegene fortsatt skal kunne benyttes ved behov. Nidaros Consult as John Eiternes Daglig leder Arealplanlegger Per Anders Røstad 12 av 103

13 13 av 103

14 Reguleringsplan Reitbakken barnehage, Åsen, Levanger Reguleringsbestemmelser Forslag datert 21/ Generelt Reguleringsplanen gjelder for området avgrenset på plankartet. Området er regulert til: Byggeområder Allmennyttig barnehage Offentlige trafikkområder Kjøreveg Spesialområder Privat veg 2 Byggeområder 2.1. Allmennyttig barnehage. a) I området kan det føres opp bygninger som er knyttet til barnehagedrift. b) Mønehøyden skal ikke overstige 9 meter, og gesimshøyden skal ikke overstige 7 meter. c) Grad av utnytting (%BYA) skal ikke overstige 30%. 3 Spesialområder 3.1 Privat veg. a) Området skal nyttes til adkomst og parkering. Bruk og rettigheter skal ordnes gjennom privatrettslige avtaler med grunneier. 5 Generelle bestemmelser 5.1. Utomhusplan. Med byggesøknaden skal det følge en utomhusplan som skal vise: Bygningenes plassering, med møneretning Arealbruk for oppholdsareal ute. Gjeldende krav til oppholdsareal ute skal følges. Plass for avfall Kjøreareal Vegetasjon 5.2 Eksisterende høyspent. Eksisterende luftspenn gjennom området skal legges i bakken før området kan tas i bruk til barnehage. 5.3 Universell utforming Både utomhusanlegg og bygg i planområdet skal planlegges med tanke på universell utforming. Alle bygg med offentlig tilgjengelighet skal tilrettelegges slik at personer med syns- og bevegelseshemning, på forsvarlig vis får tilgjengelighet. 14 av 103

15 15 av 103

16 16 av 103

17 17 av 103

18 18 av 103

19 Alternativ løsning det kan arbeides mer med, hvis kommunen/skolen er villig til å avstå noe areal. 19 av 103

20 Levanger kommune Sakspapir Reguleringsplan Okkenhaugvegen 20 og deler av 18 - Sluttbehandling Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Levanger kommunestyre Rådmannens forslag til innstilling: Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: a) 2.2, tilføyelse etter første punktum: Lekeplassen FL1 skal skjermes med vegetasjon mot parkeringsplassen i sydøst. Det kan gjennomføres nye støyberegninger for om mulig å redusere omfanget av støyskjermen. b) 5.4 Felles grøntanlegg tas ut. Reguleringsplan for Okkenhaugvegen 20 og deler av 18, med plankart datert , rev og bestemmelser rev. i hht. Plan- og utviklingskomiteen vedtak i sak 102/08, samt med endring som anført ovenfor, vedtas i hht. plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1. Utbygger bør tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/ miljøvennlige energikilder. Det må ivaretas nødvendig areal til renovasjon. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse Plankart , rev Reguleringsbestemmelser, rev. i hht. PUKs vedtak i sak 102/08 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 4 Reguleringsplan m/best. for Leiraområdet, vedtatt Saksopplysninger: Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn, i hht. Plan- og utviklingskomiteens vedtak i møte den , sak 102/08. Offentlig ettersyn ble kunngjort den og berørte parter ble varslet med brev av Høringsfristen var satt til av 103

21 Følgende uttalelser er mottatt i fbm. offentlig ettersyn: Nr. Fra, dato 1 Sametinget, NTE Nett AS, Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Eldres Råd, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Levanger boligforvaltning KF, kommentar til uttalelse nr. 3 7 Barnerepresentanten, Statens vegvesen er minnet om høringsfristen, men pr har vi ikke mottatt noen uttalelse fra dem. Endringer siden offentlig ettersyn På bakgrunn av uttalelse nr. 3 og 7 ble plankartet revidert den Fire parkeringsplasser er snudd for å bedre gangadkomsten til lekeplassen FL1, som samtidig har blitt noe større. En oppnår dermed en bedre forbindelse til lekeareal FL1. Vurdering: 1 Sametinget, Sametinget kan ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. De har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget. Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml) 8 annet ledd. Sametinget forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. De minner videre om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kml. 4 annet ledd. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning, og forventes fulgt opp av tiltakshaver. 2 NTE Nett AS, Ingen merknader. NTE viser til kartutsnitt som viser deres strømanlegg i og omkring området, som må hensyntas ved evt. utbygging. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning, og forventes fulgt opp av tiltakshaver. 3 Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Det bemerkes at BYA-60 % er en høy utnyttingsgrad, når det samtidig skal være plass til bakkeparkering, leikeareal, atkomst- og gangareal m.v. Dette gir seg blant annet uttrykk i svært knappe marginer omkring parkeringsplassene, manglende areal til avfallsstativ m.v. Når det gjelder leikeareal er det avsatt ca 50 m 2 pr bolig, og dermed tilstrekkelig i fht. kommunens vedtekter. Imidlertid vil område FL1, som er det største leikearealet, bli omgitt av en 2,5 m høy støyskjerm på tre sider, grense direkte mot parkeringsplass på den fjerde, og blir i tillegg oppdelt av en eksisterende uthusbygning. Området synes dermed å bli svært lite egnet til leikeareal. 21 av 103

22 Område FL2 er plassert sentralt i området og dermed aktuell som småbarnslekeplass. Deler av området benyttes i dag som atkomstområde for boligene i B2, som har inngang mot leikearealet. I praktisk bruk antar vi derfor at leikearealet må bli redusert som følge av behovet for atkomst til eksisterende boliger. Når en ser på planområdet sammen med regulering av tilstøtende areal ser en det ulogiske i at FL1 ligger midt inne i et parkeringsområde; med parkeringsareal både på vest- og østsida. Her kunne en helt klart fått til en bedre løsning ved å ta med et større område inn i den nye reguleringsplanen. Vi vil derfor støtte kommunen i synet på at planområdet bør utvides. Konklusjon: Vi kan ikke anbefale planen slik den foreligger, ut ifra at området får en lite sammenhengende arealutnyttelse sett i sammenheng med naboområdet, og fordi deler av leikearealene blir lite egna til slik bruk. Dersom det skal bygges ut flere boliger i området anbefaler vi at planområdet utvides til å gjelde hele Leiraområdet (jfr. plan fra 1995). Planen kan da bearbeides for å skape uteoppholdsareal som er bedre egnet for leik og opphold og parkeringsareal som gir mulighet til større avstand til fortau, veg og leikeplasser. Kulturminner Fylkeskommunen kjenner ikke til automatisk freda kulturminner i området, og har følgelig ingen innvendinger mht. dette. De minner likevel om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på automatisk freda kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet Kommentar: I tillegg til fylkeskommunen er også barnerepresentanten skeptisk til høringsforslaget. Fylkeskommunen har imidlertid ikke benyttet ordet innsigelse. Boligforvaltningen har i uttalelse nr. 6 (se nedenfor) redegjort for plassering av ny bebyggelse i område B3. Behovet for samlokalisering med hjelpebase gjør det vanskelig å finne en annen løsning i denne saken. Planen knytter ikke boligene til bestemte brukere, og på lang sikt kan det synes noe uheldig at hensynet til de sterkt utviklingshemmede unge evt. skal veie tyngre enn hensynet til barns lekeareal. Som nevnt under saksopplysninger er planen imidlertid ved revisjon den søkt forbedret noe i fht. nevnte uttalelser (endring av parkeringsplass og adkomst til FL1). Dette betraktes ikke som noen vesentlig endring, da inntegnede parkeringsfelt heller ikke er markert som juridisk bindende. Lekeplassen FL2 ligger forøvrig sentralt i området. Forslag: 2.2, tilføyelse etter første punktum: Lekeplassen FL1 skal skjermes med vegetasjon mot parkeringsplassen i sydøst. Det kan gjennomføres nye støyberegninger for om mulig å redusere omfanget av støyskjermen. Utnyttingsgraden synes høy fordi den regnes i fht. byggeområdene (fellesområdene inngår ikke i beregningen). Øvrige forhold tas til etterretning, og forventes fulgt opp av tiltakshaver. Det samme gjelder også nødvendig areal til renovasjon, nevnt spesielt i PUKs vedtak ved første gangs behandling. 4 Eldres Råd, Ingen merknader. 22 av 103

23 5 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Fra Landbruksavdelingen: Ingen merknader til planendringen. Fra Miljøvernavdelingen: Miljøvernavdelingen har ingen merknader til endringsforslaget, men er enig med kommunen i at reguleringsendringen med fordel kunne ha omfattet hele det gamle planområdet fra Dette for å se endringsforslaget i en større helhet for om mulig lettere å finne alternative løsninger og tilpasninger. Fra Kommunal- og administrasjonsavdelingen: Forslaget til bestemmelser 5.4 bør tas ut, da reguleringsbestemmelsene ikke hjemler handlingsplikt. Kommentar: Forslag: 5.4 Felles grøntanlegg tas ut, jfr. merknad. Se forøvrig våre kommentar til uttalelse nr Levanger boligforvaltning KF, kommentar til uttalelse nr. 3 Valg av plassering og behov for nye boenheter Utbygging av Okkenhaugvegen 20A er begrunnet ut i fra et ønske om bolig for flere sterkt utviklingshemmede unge personer. I hht. utredninger må tiltenkte beboere ha kontinuerlig tilsyn 24 timer i døgnet. For at Levanger kommune kan dekke disse behovene, er det nødvendig å føre opp boenhetene slik at de er samlokalisert med en hjelpebase som er bemannet 24 timer i døgnet. Da dette er snakk om yngre personer, er det kun Okkenhaugvegen 20 som er best egnet. Tiltenkte beboere har under oppveksten hatt nærhet til området. De har benyttet tjenestene ved avlastningsboligen. Av den grunn vil et boalternativ i umiddelbar nærhet bidra med at de kan føle seg tryggere ved etableringen i egen bolig. Det er sett på andre alternative plasseringer av boenhetene. I og med at det er behov for samlokalisering med en base, er det kun utbygging av Okkenhaugvegen 20A som er mulig. Okkenhaugvegen 20A har pr. i dag 4 boenheter for sterkt funksjonshemmede personer samt en tilrettelagt døgnbemannet base. 7 Barnerepresentanten, Viser til uttalelse nr. 3, fra fylkeskommunen, som samsvarer med det synet Barnerepresentanten har på saken i fht. barn og unge sine interesser. Det bør reguleres inn arealer som er bedre egnet til leik enn det som er avsatt i eksisterende forslag. Kommentar: Se vår kommentar til uttalelse nr. 3. Konklusjon Forholdet til barns lekeareal er særlig bemerket i høringen, da det gunstigste arealet for lek søkes nedbygd noe. Av hensyn til Boligforvaltningens begrunnelse vil vi likevel tilrå at planen vedtas, med foreslåtte endringer. Planen er også søkt forbedret noe etter offentlig ettersyn, på bakgrunn av fylkeskommunens og barnerepresentantens uttalelse. 23 av 103

24 FØRSTE GANGS BEHANDLING PUK , sak 102/08 Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: 2.5 endres til: For leiligheter i område B1-B3 kreves 1,5 plass per enhet. For boliginstitusjonen i område I1 kreves 1,0 plass pr. ansatt/vakt og i tillegg nødvendig oppstillingsplass for henting/bringing. Forslag til reguleringsplan for Okkenhaugvegen 20 og deler av 18, datert , med endring som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/ miljøvennlige energikilder. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Forslag i møte: Forslag til endring, siste avsnitt, fra Olav Strid, DNA: Utbygger bør tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/ miljøvennlige energikilder. Forslag til tillegg fra Guri Skjesol, SP: Det må ivaretas nødvendig areal til renovasjon. Saksordfører: Geir Tore Persøy, FRP Avstemning: Alternativ avstemning mellom Strids forslag og rådmannens forslag siste avsnitt: Strids forslag enstemmig vedtatt. Skjesols forslag til tillegg enstemmig vedtatt. Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. VEDTAK: Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: 2.5 endres til: For leiligheter i område B1-B3 kreves 1,5 plass per enhet. For boliginstitusjonen i område I1 kreves 1,0 plass pr. ansatt/vakt og i tillegg nødvendig oppstillingsplass for henting/bringing. Forslag til reguleringsplan for Okkenhaugvegen 20 og deler av 18, datert , med endring som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Utbygger bør tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/ miljøvennlige energikilder. Det må ivaretas nødvendig areal til renovasjon. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse Plankart Reguleringsbestemmelser 24 av 103

25 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 4 Reguleringsplan m/best. for Leiraområdet, vedtatt Saksopplysninger: Forslag til reguleringsendring ble mottatt pr. e-post den Planen er utarbeidet av RG-prosjekt AS, pva. Levanger boligforvaltning KF. Hensikten med endringsforslaget er å legge til rette for utbygging av 2 nye boliger i Okkenhaugvegen 20, nærmere bestemt i område B3. Planområdet er på 4,9 daa. Det vises til vedlagte planbeskrivelse for utfyllende informasjon. Medvirkning Planarbeidet er kunngjort i Levanger-Avisa og Trønder-Avisa Det er ikke kommet inn kommentarer eller spørsmål til kunngjøringen. Tiltakshaver har hatt møte og drøftet planene med Innherred samkommune. Intern høring: Planen er forelagt barnerepresentanten og fagområdene oppvekst, helse, innvandrertjeneste og kommunalteknikk. Følgende uttalelse er mottatt. Barnerepresentanten, Viser til Vedtekter til bygningsloven for Levanger kommune: 1. Bestemmelser for lekeplasser m.v. for barn I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar. Omdisponering av fellesareal eller friområder som er i bruk eller egnet for lek, skal ikke tillates uten at det skaffes fullverdig erstatningsareal. Erstatningsareal skal også skaffes dersom uregulert areal som brukes til lek blir omdisponert til utbyggingsformål. Med bakgrunn i vedtektene har jeg følgende bemerkninger: 1. I planforslaget framgår det at de to nye boligene vil legge beslag på felles leikeplass som er innregulert. I kommunens vedtekter går det klart fram at omdisponering av slikt areal ikke skal gjøres uten at det skaffes fullverdig erstatningsareal. Jeg kan ikke se at erstatningsareal er nevnt i planbeskrivelsen. 2. I planforslaget framgår det at fellesareal vil utgjøre i overkant av 50 m2 per boenhet. Jeg kan ikke se at det er tatt høyde for en småbarnsleikeplass på minimum 100 m2. Ved å ikke bygge på det aktuelle området kan dette kravet innfris. Det er viktig at det blir tatt hensyn til små barn sine behov for uteareal og leikeplass i umiddelbar nærhet til der de bor. Planstatus Hoveddelen av planområdet er omfattet av reguleringsplan for Leiraområdet, stadfestet Området er regulert til boligformål og fellesarealer, se under. Planlagt fortau langs adkomstvegen sydøst for planområdet er ennå ikke opparbeidet. 25 av 103

26 Reguleringsplan for Leiraområdet, Sammenstilling av 1995-planen og planforslag. Vurdering: Konsekvenser for naboområdet i vest parkering, adkomst fra Okkenhaugvegen Tilliggende område i vest er regulert for asylmottak/evt. hybelhus/småleiligheter samt aktivitetshus/barnehage, se reguleringsplan for Leiraområdet fra Noe av parkeringsbehovet skulle dekkes innenfor det området som nå søkes endret. Bl.a. var garasjene nærmest Okkenhaugvegen forbeholdt område B1 i den gamle planen. I endringsforslaget er dette ikke videreført, antakeligvis i samsvar med dagens praksis. Barnehage og asylmottak har i dag egen avkjørsel fra Okkenhaugvegen (ikke i hht. reguleringsplanen fra 1995). Endringsforslaget fjerner eksisterende/tidligere regulert mulighet for kjøreadkomst fra øst. Juridisk sett regulerer endringsforslaget bort kjøreadkomst til Leira-området. Hele planområdet burde derfor vært sett under ett, noe vi også oppfordret til innledningsvis. Manglende samarbeid om en samlet revisjon er imidlertid ikke til hinder for at resten av planen kan revideres senere. Bebyggelsen - Endringsforslaget viser et planlagt nybygg/tilbygg nord i område B3. - Byggegrense langs offentlig veg sneier eksisterende bebyggelse. Byggegrensen er vist 4,0 m fra planlagt fortauskant, og det anses uaktuelt å flytte ut hele byggegrensen. Man kan i stedet vurdere en lokal justering forbi eksisterende bygg. - Grad av utnytting: Det er foreslått BYA = 60 %. Forslagsstiller har opplyst at for de enkelte områdene blir regnestykket slik: B1: Totalt areal 419 m2, bebygd areal 184m2; BYA 43,9% B2: Totalt areal 429 m2, bebygd areal 189 m2; BYA 44,0% B3: Totalt areal 607 m2, bebygd areal 256 m2, nytt beb.areal 81m2; BYA 55,5% I1: Totalt areal 1125m2, bebygd areal 639m2; BYA 56,8 % - Hustype, takform og -vinkel er som i gjeldende plan, bortsett fra at det nå ikke står noe om at bebyggelse i område I1 (eksisterende institusjon) skal være rekkehus. Adkomst Området har felles avkjørsel fra kommunal veg. Eksisterende intern veg forutsettes kun brukt som gangveg, og er følgelig vist som felles gangareal i planen. Adkomst og korttidsparkering for I1 foreslås imidlertid tillatt på denne. I praksis benytter hele planområdet denne for kjøretransport til/fra boliginngang. 26 av 103

27 I reguleringsplanen fra 1995 er det regulert fortau langs bl.a. østsiden av planområdet. Vi antar planavgrensningen tar hensyn til dette. Følgende rekkefølgekrav er fastsatt i reguleringsplan for Nordlijordet: Regulert vegforbindelse m/fortau fra Okkenhaugvegen (Viigs Minde) skal opparbeides fram til Elverhøyvegen, før bolig nr. 26 innenfor planområdet tas i bruk. Parkering Ifølge planbeskrivelsen vil det bli 14 leiligheter innenfor B1-B3 og det er tatt utgangspunkt i 7 leiligheter i avlastningsbolig i område I1. Dvs. 21 boenheter totalt, hvorav kun to nye. 2.5 sier følgende: For leiligheter kreves 1,5 plass pr. enhet. Såfremt enhet = boenhet er dette i hht. gjeldende vedtekter for vanlig boligbebyggelse. Felles parkeringsplass er felles for hele planområdet ( 5.2) og viser 21 plasser. Ifølge 5.3 kan gangveg benyttes som biladkomst og korttidsparkering for I1. Vi har forstått det slik at avlastningsboligene i område I1 er et tilbud til yngre/barn med nedsatt funksjonsevne, og at nåværende parkeringsbehov på 3 plasser (2 for ansatte på vakt og 1 for henting/bringing) dekkes ved bygningen. Hvis det viser seg at opparbeidelse av regulert fortau går ut over eksisterende p-plasser må disse opparbeides på annet egnet areal, innenfor planens rammer. Dagens plassering av søppel må flyttes. Forslag: 2.5 endres til: For leiligheter i område B1-B3 kreves 1,5 plass per enhet. For boliginstitusjonen i område I1 kreves 1,0 plass pr. ansatt/vakt og i tillegg nødvendig oppstillingsplass for henting/bringing. Illustrerte parkeringsfelter bør trekkes noe unna planlagt fortauskant, og det bør vurderes fysiske tiltak som tydeliggjør at adkomst til p-plassen skal skje fra felles avkjørsel. Felles uteoppholdsareal/lek og interne gangforbindelser Kommunens vedtekter til pbl. 69 nr. 3 om lekeplasser mv. for barn er gjengitt av barnerepresentanten (se under overskriften medvirkning). Ca. 21 leiligheter (inkl. institusjonen i område I1 telt som 7 leiligheter) x 50 m 2 felles/offentlig uteareal pr. boenhet tilsier et behov på 1050 m 2. I 2.4 andre ledd er det foreslått at halvparten av behovet skal dekkes opp på eget areal, men planen viser at nesten alt dekkes innenfor planområdet. Gjeldende reguleringsplan viser to lekeplasser á ca. 150 m 2 innenfor det området som berøres av endringsforslaget. Eksisterende situasjon er ikke i hht. reguleringsplanen, og pga. eksisterende og planlagt ny bebyggelse er det i stedet foreslått to lekeplasser (FL1 og FL2) på hhv. ca. 270 og 730 m 2 (tilsammen ca m 2 ). Dvs. at det foreslås erstatningsareal, som etterlyst av barnerepresentanten. Den minste lekeplassen ligger forholdsvis sentralt til i området, og kan anses å oppfylle krav til småbarnslekeplass. Denne er også tilgjengelig via intern gangveg, og de nærmeste leilighetene grenser inntil. Ved befaring så området imidlertid ikke ut til å fungere i hht. gjeldende reguleringsplan mht. kjøring og parkering, og dette blir en utfordring i fht. lekeplassen FL2 (bebyggelsen i område B2 har inngang mot FL2). Planområdet ligger forøvrig nært inntil Leira fotballbane og regulert friområde på ca. 8 dekar (Elverhøy-planen), som kan benyttes av større barn. 27 av 103

28 Eksisterende uthus/bod innenfor FL1 er forutsatt å kunne stå, og opptar noe areal (kunne vært byggeområde). Selv om det ikke ser slik ut vil nordre del av FL1 være tilgjengelig via overbygd åpning i denne bebyggelsen. Alternativ gangforbindelse bør vurderes. Nordre del av denne lekeplassen er planlagt med ca. 2,5 m høye støyskjermer på tre kanter, og utfordringen er å få til et trivelig uteareal. Rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse og etablering av støyskjerm er angitt i 2.2. Universell utforming Det er bl.a. foreslått at min. 50 % av bebyggelsen skal ha livsløpsstandard. Det er samtidig opplyst at av de to nye boligene vil den i 1. etasje få livsløpsstandard. Ideelt sett burde andelen vært høyere for avlastnings-/omsorgsboliger, men mesteparten er eksisterende bebyggelse. Støy Forslagsstiller har gjort støyberegninger som viser at område FL1 er utsatt for vegtrafikkstøy fra Okkenhaugvegen som overskrider grenseverdiene i Miljøverndepartementets Retningslinjer for støy i arealplanlegging, T Lden er beregnet til dba. Ifølge forslagsstiller betyr dette at området må skjermes for vegtrafikkstøy fra Okkenhaugvegen med topp skjerm på min. kote 10,5 (ca. 2,5 m over eksisterende terrengnivå). Tiltaket er vist på plankartet men ikke spesifisert i bestemmelsenes 2.6. Samfunnssikkerhet og beredskapsmessige forhold Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått uten at vi har funnet flere forhold som må utredes eller hensyntas spesielt. Kommunalteknikk Gjeldende reguleringsplan viser et ikke bebyggbart parti tvers igjennom planområdet. Eksisterende kartgrunnlag viser at kommunalt ledningsnett går klar av planlagte byggeområder, men eksisterende bygg i område B1 ligger ca. 5 m unna stikkledning. Omplassering av søppeldunker vil være en utfordring, da disse pr. i dag opptar parkeringsareal og regulert fortausareal. Energi Vi har fått opplyst at oppvarmingen er basert på elektrisitet, og at alle de andre boenhetene i reguleringsområdet har det samme. Jfr. vanlig praksis bes utbygger vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/miljøvennlige energikilder. Konklusjon Planforslaget tilrås utlagt til offentlig ettersyn, med foreslått endring av av 103

29 Levanger Boligforvaltning KF Reguleringsplan for Okkenhaugvegen 20 og deler av 18 Planbeskrivelse 29 av 103

30 Bakgrunn Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Levanger boligforvaltning KF planlegger utbygging av 2 nye boliger i Okkanhaugvegen 20. Planen vil være i strid med gjeldende reguleringsplan fra 1995, og det er derfor utarbeidet forslag til ny reguleringsplan for Okkenhaugvegen 20 og deler av Okkenhaugvegen 18. Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for boligbygging på Okkenhaugvegen 20. Planforslaget omfatter følgende materiale: Plankart i målestokk 1:500 Beskrivelse med bestemmelser Planarbeidet er kunngjort i Levangeravisa og Trønderavisa Det er ikke kommet inn kommentarer eller spørsmål til kunngjøringen. Tiltakshaver har hatt møte og drøftet planene med innherred samkommune. Planen er utarbeidet av RG-prosjekt AS v/håvar Brøndbo. Planstatus Hoveddelen av planområdet er omfattet av reguleringsplan for Leiraområdet, stadfestet Området er regulert til boligformål og fellesarealer. Planområdet er 4,9 daa. Beskrivelse av planforslaget BEBYGGELSEN Silhuett arkitekter har utarbeidet planer for ny bebyggelse. Planen omfatter 2 nye boliger, en bolig i hver etasje, på område B3. Bygningene skal bygges i samme stil som eksisterende bebyggelse. Av de to boligene vil den i 1. etasje få livsløpsstandard. De nye boligene vil legge beslag på felles lekeplass som innregulert i planen fra PARKERINGSLØSNING Med de to nye boligene vil det bli 14 leiligheter innenfor B1, B2 og B3, og det er tatt utgangspunkt i 7 leiligheter i avlastningsbolig, område I1. Parkering for disse er lagt til eksisterende parkeringsplass ved Okkenhaugvegen. Plassen må utvides noe i forhold til dagens situasjon for å dekke behovet på 1,5 plasser pr. leilighet. LEKE- OG OPPHOLDSAREALER Det er foreslått etablert to lekeplasser (FL1 og FL2). Disse vil til sammen gi ca m 2 lekeog oppholdsarealer. Med 21 leiligheter gir dette drøyt 50 m 2 pr. leilighet. Det er i dag et uthus på område FL1, dette forutsettes å stå videre, men det tillates ikke satt opp nye bygninger på området som ikke har tilknytning til områdenes bruk som leke- og oppholdsområder. Støyberegninger viser at område FL1 er utsatt for vegtrafikkstøy fra Okkenhaugvegen som overskrider grenseverdiene i Miljøverndepartementets retningslinjer for støy i arealplanlegging, T Lden er beregnet til dba. Dette betyr at området må skjermes for vegtrafikkstøy fra Okkenhaugvegen. Topp skjerm må minimum settes til kt. 10,5. Dette er ca. 2,5m over eksisterende terrengnivå. 30 av 103

31 Planområdet ligger for øvrig nært inntil Leira fotballbane og Næss-skogen som er satt av til friområde i sentrumsplanen for Levanger sentrum. INFRASTRUKTUR Felles avkjørsel fra kommunal veg. Eksisterende intern veg forutsettes kun brukt som gangveg. Adkomst og korttidsparkering for I1 tillates imidlertid. Området er i dag tilknyttet kommunalt vann- og avløpsanlegg. Konsekvenser av planforslaget KONSEKVENSER FOR NATUR OG MILJØ Planlagte utbygging omfatter 2 nye leiligheter i etablert bebyggelse, og vil ikke gi nevneverdige konsekvenser for natur og miljø. BEREDSKAP Forslagstiller er ikke kjent med at det vil være behov for spesielle undersøkelser eller beredskapstiltak for å unngå naturkatastrofer som ras, flom og lignende. 31 av 103

32 32 av 103

33 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR: OKKENHAUGVN. 20 OG DELER AV 18 Planen er datert Reguleringsbestemmelsene er rev. i hht. vedtak i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger i møte den , sak 102/08. Dato for siste behandling i planutvalget: Vedtatt av Levanger kommunestyre i møte den: Under K.sak nr.: Ordfører 1. GENERELT Bestemmelsene gjelder for området begrenset av reguleringsgrense på plankartet. Planområdet er 8,4 daa. Planområdet er regulert til følgende formål: Byggeområder ( ledd nr. 1) Område for boliger Område for offentlig institusjon, avlastningsbolig Spesialområder ( ledd nr. 6) Frisiktsone ved veg Fellesområder ( ledd nr. 7) Felles avkjørsel/parkering Felles gangareal Felles leke- og oppholdsareal Annet fellesareal 2. FELLESBESTEMMELSER 2.1 Nærmere dokumentasjon Sammen med søknad om byggetillatelse skal det leveres situasjonsplan i egnet målestokk som vise bebyggelsens plassering og utforming, gesims- og mønehøyder, adkomstforhold, garasje/parkeringsløsning, opparbeidelse av utearealer og renonvasjonsenhet. Plan- og bygningsmyndighetene kan kreve supplerende materiale i form av snitt, oppriss og 3-dimensjonal framstilling (modell, aksonometri) som belyser planlagte tiltak i forhold til naboskap. 2.2 Rekkefølgebestemmelser Lekeplass FL1 skal være opparbeidet og støyskjermet før ny bebyggelse kan tas i bruk. Øvrige fellesarealer skal være ferdigstilet samtidig som bebyggelsen. 33 av 103

34 2.3 Bygningers plassering Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Angitte byggegrenser på plankartet viser ytre begrensning for bygningsvolumene. 2.4 Leke- og oppholdsarealer For leke-/oppholdsarealer legges kommuneplanens retningslinjer om minimum 50 m2 per boenhet til grunn. Minimum 50% av arealet skal dekkes opp på eget areal. Øvrige arealer kan dekkes opp med utenforliggende arealer (Leira-banen og Næss-skogen). 2.5 Parkering og manøvreringsareal For leiligheter i område B1-B3 kreves 1,5 plass per enhet. For boliginstitusjonen i område I1 kreves 1,0 plass pr. ansatt/vakt og i tillegg nødvendig oppstillingsplass for henting/bringing. 2.6 Støy For boliger og utendørs uteoppholdsarealer skal ekvivalent støynivå ikke overstige Miljøverndepartementets retningslinjer. 3. BYGGEOMRÅDER 3.1 Område regulert til boliger Byggeområdet B1, B2 og B3 skal det oppføres bygninger med småleiligheter i rekkehus som vist i planen. Ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende bebyggelse på området. Nye bygninger skal bygges med saltak med takvinkel mellom 22 og 34 grader. Ny bebyggelse skal være i inntil 2 etasjer. Gesimshøyder skal ikke overstige 6 m for bygning i 2 etasjer og 3 m for bygning i 1 etasje målt fra ferdig planert terreng. Mønehøyde skal tilsvarende ikke overstige 6 m og 9 m. Maksimalt tillatt bebygd areal satt til BYA = 60 % av tomtearealet. Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utforming av ny bebyggelse og utomhusarealene. Minimum 50 % av boligene skal ha livsløpsstandard. 3.2 Område regulert til offentlig institusjon Byggeområdet I1 er område for avlastningsboliger. Ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende bebyggelse på området. Bygninger skal bygges med saltak med takvinkel mellom 22 og 34 grader. Bebyggelsen skal være i inntil 2 etasjer. Gesimshøyder skal ikke overstige 6 m for bygning i 2 etasjer og 3 m for bygning i 1 etasje målt fra ferdig planert terreng. Mønehøyde skal tilsvarende ikke overstige 6 m og 9 m. Maksimalt tillatt bebygd areal satt til BYA = 60 % av tomtearealet. 34 av 103

35 Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utforming av ny bebyggelse og utomhusarealene. Minimum 50 % av bebyggelsen skal ha livsløpsstandard. 4. SPESIALOMRÅDER 4.1 Frisiktsone ved veg Innenfor frisiktsoner skal det være fri sikt over en høyde på 0,5 m over de tilstøtende vegers planum. 5. FELLESOMRÅDER 5.1 Bruk av fellesarealene Fellesområdene er felles for boligene som oppføres innenfor planområdet. 5.2 Felles avkjørsel /parkering Arealet skal benyttes til felles avkjørsel og felles parkeringsarealer, det kan ikke bygges på disse arealene. Felles parkering er felles for planområdet. 5.3 Felles gangveg Arealet skal benyttes til felles gangveg for Okkenhaugvegen 18 og 20. Gangvegen kan benyttes som biladkomst og korttidsparkering for I Felles leke- og oppholdsarealer Arealene skal brukes til felles lekeplass og uteoppholdsarealer. Lekeplasser skal anlegges slik at de trygt kan brukes av barn i ulike aldersgrupper til ulike årstider, og slik at også voksne finner det attraktivt å oppholde seg der. Eksisterende uthus på område FL1 kan stå, nye bygninger som ikke har tilknytning til områdenes bruk som leke- og oppholdsområder skal ikke settes opp på området. 5.4 Felles grøntanlegg Arealet skal skjøttes på en tiltalende måte. 35 av 103

36 Levanger kommune Sakspapir Reguleringsplan Hegglund 1719/1/9 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune Arkivref: 2006/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: 2.06, tilføyelse: Uteoppholdsarealer skal ha tilfredsstillende barnesikring/gjerde mot trafikkert vei. Planforslag m/bestemmelser, begge datert og med endring som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Utbygger bør tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/ miljøvennlige energikilder. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse Plankart Reguleringsbestemmelser Illustrasjoner, sist rev Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): PUK-sak 32/06 (første gangs behandling av tidl. planforslag for boliger/forretning). Høringsuttalelser i fbm. offentlig ettersyn i 2006 av tidligere planforslag. Saksopplysninger: Plan- og utviklingskomiteen i Levanger behandlet et tidligere planforslag for boliger i møte den , sak 103/08 (denne saken er gjengitt til slutt i saken), hvor det bl.a. ble gjort vedtak om at planen skulle legges ut til offentlig ettersyn, forutsatt at byggegrenser ble justert og at Planens totale bebygde areal reduseres ved at en av de fire tomannsboligene blir tatt ut av planen. Det arealet som en da vinner, blir disponert for leik og grøntanlegg. 36 av 103

37 Kartet over viser tidligere planforslag, , som skulle justeres noe før offentlig ettersyn. Nytt planforslag av , se vedlegg, imøtekommer delvis overnevnte vedtak, ved at byggegrenser er supplert, en tomannsbolig er tatt ut og det foreslås grøntanlegg i stedet. En tomannsbolig er imidlertid endret til tremannsbolig. Forslaget legges derfor fram for behandling. Det planlegges nå 7 boenheter, se vedlegg for utfyllende informasjon. Ny arealoversikt Tomt/gult byggeområde 1810 m 2 Felles lek og grøntanlegg 350 m 2 Kjøre/snuareal 251 m 2 Hus A, B C og D 517 m 2 Carporter 123 m 2 Boder på terreng 39 m 2 Avfallshus 15 m 2 Totalt bebygd areal 694,0 m 2 Forslagsstillers BYA-utregning:694/1810 = 38,3 %. Dette gir BYA 39 %. Planstatus og medvirkning - Se PUK-sak 103/08, i slutten av saken. Barnerepresentanten, , har følgende kommentar til nytt planforslag: Avsatt leik/friareal samsvarer med kravene i lokale vedtekter. Eiendommen grenser til Nordsivegen. Det framgår ikke av planen om det er tenkt noen form for sikring/gjerde mot trafikkert vei. Jeg ber om at dette vurderes tatt inn i planen. Vurdering: Vi begrenser oss her til å vurdere de endringer som er gjort i fht. forrige behandling, som forøvrig er gjengitt til slutt i saken. Reguleringsbestemmelsene har kun fått en ny dato. 37 av 103

38 Plankartet mangler noen formålsgrenser, men farge og skravur gjør det likevel mulig å skille reguleringsformålene fra hverandre. Dette rettes i fbm. evt. reguleringsvedtak. Bebyggelsen Det planlegges en tremannsbolig og to tomannsboliger (forrige forslag viste 4 tomannsboliger). Dette innebærer også en garasje- og bodplass mindre. Samlet sett gir dette et romsligere uttrykk. Bodene er forøvrig flyttet og samlet foran bygg B og C, og garasjerekken er bl.a. redusert fra 26 til 23 m. Grad av utnytting Da både byggeområdet og bebygd areal er redusert ligger prosent bebygd areal i byggeområdet fortsatt på prosent BYA = 39 %. P-plasser sikret med eget formål regnes da ikke med. Sammenlignet med kommunedelplanens hovedregel ved fortetting (maks BYA 35 %) ligger prosent bebygd areal i fht. hele tomta nå på ca. 31,3 %, dvs. noe lavere enn sist. Boligtettheten er redusert fra 3,3 til 2,9 enheter/dekar. Høyde, takform, boligtype, estetikk Bebyggelse i søndre del av planområdet er trukket godt unna Nordsivegen, slik at man også unngår den smale korridoren mellom bygningene som forrige forslag viste. Dette vil også gi en mindre dominerende fasade mot Nordsivegen. Evt. omrokkering av tremannsbolig og grøntanlegg er tatt opp med arkitekten, men ble av flere grunner (bl.a. estetikk) vurdert som en mindre god løsning. Byggehøyde og takform anses ikke å bryte vesentlig med strøkets øvrige bebyggelse. Som nevnt tidligere kan boligtypen synes noe fremmed, men det forventes i dag høye krav til arealutnytting. Forøvrig er rekke-/kjedehus tillatt i nærområdet, jfr. gjeldende reguleringsplaner, se nærmere omtale i PUK-sak 103/08. Lek og annet uteoppholdsareal For planlagte 7 boenheter bør det sikres minst 350 m 2 felles eller offentlig uteareal. Plankartet viser felles lekeplass på 100 m 2 pluss felles grøntanlegg på 250 m 2. Sistnevnte kunne like gjerne gått helt ut til plangrensen. I bestemmelsene er det foreslått at det innenfor planområdet skal avsettes minst 50 m 2 privat uteareal pr. bolig. Staupshaugen friområde, som ligger i gangavstand (ca. 150 m) fra planområdet, kan benyttes av de større barna, se PUK-sak 103/08 under. På bakgrunn av barnerepresentantens siste kommentar vil vi foreslå følgende: 2.06, tilføyelse: Uteoppholdsarealer skal ha tilfredsstillende barnesikring/gjerde mot trafikkert vei. Adkomst og parkering Foreslått parkeringsdekning er i samsvar med kommunens vedtekter til plan- og bygningslovens 69 nr. 3. Garasje-/carportrekken er redusert med en plass, pga. at prosjektet nå omfatter en leilighet mindre. Fasade nordøst viser garasjer/carporter med takfall mot port/innkjøring og boder med takfall mot dør. Dette er lite gunstig med tanke på snø, men anses ikke juridisk bindende for endelig utforming. 38 av 103

39 Støy i forhold til uteareal er hensyntatt i Lekeplassen ligger fortsatt mot vest, men pga. færre hus er det også blitt plass til et felles grøntanlegg mot Nordsivegen. Annet Universell utforming, utbyggingsavtale samt sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn er omtalt i PUK-sak 103/08, som er gjengitt til slutt i saken. Konklusjon Det nye planforslaget oppfyller bl.a. både krav til uteareal og parkering, ligger innenfor kommunedelplanens hovedregel for grad av utnytting og synes noe romsligere enn ved forrige behandling. Vi tilrår at planen legges ut til offentlig ettersyn. BEHANDLING AV TIDLIGERE PLANFORSLAG DATERT Plan- og utviklingskomiteen, , sak 103/08 Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endring på plankartet: Byggeområdet for bolighusene suppleres med byggegrense på 4,0 m mot gnr. 1/365 og byggegrensen på 10,0 m mot Hegglia forlenges fram til avfallsboden. Planforslag m/bestemmelser, begge datert og med endring som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/ miljøvennlige energikilder. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Forslag i møte: Forslag til endring fra Olav Strid, DNA: Planens totale bebygde areal reduseres ved at en av de fire tomannsboligene blir tatt ut av planen. Det arealet som en da vinner, blir disponert for leik og grøntanlegg. Begrunnelse: I fra barnerepresentanten er det framkommet innvendinger i mot planen, som går på at det er avsatt for liten plass til felles leik og grøntareal. Forslag til endring, siste avsnitt, fra Olav Strid, DNA: Utbygger bør tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/ miljøvennlige energikilder. Avstemning: Strids forslag til endring vedr. bebygd areal vedtatt med 5 mot 4 stemmer. Alternativ avstemning mellom Strids forslag og rådmannens forslag siste avsnitt: Strids forslag enstemmig vedtatt. Rådmannens forslag til vedtak med vedtatt endring i møtet enstemmig vedtatt. VEDTAK: Det gjøres følgende endring på plankartet: Byggeområdet for bolighusene suppleres med byggegrense på 4,0 m mot gnr. 1/365 og byggegrensen på 10,0 m mot Hegglia forlenges fram til avfallsboden. 39 av 103

40 Planens totale bebygde areal reduseres ved at en av de fire tomannsboligene blir tatt ut av planen. Det arealet som en da vinner, blir disponert for leik og grøntanlegg. Planforslag m/bestemmelser, begge datert og med endring som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Utbygger bør tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/ miljøvennlige energikilder. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse Plankart Reguleringsbestemmelser Situasjonsplan rev illustrasjoner (perspektiv, fasader, snitt) Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Flere fasade- og plantegninger mottatt PUK-sak 32/06 (første gangs behandling av tidl. planforslag for boliger/forretning). Høringsuttalelser i fbm. offentlig ettersyn i 2006 av tidligere planforslag. Saksopplysninger: Nytt forslag til reguleringsplan er utarbeidet av Make Arkitekter AS pva. Profier AS. Eksisterende veksthus forutsettes fjernet, og det legges til rette for boligbebyggelse med tilhørende garasje/carporter, boder, avfallshus og fellesområder. Ifølge planbeskrivelsen planlegges det 4 tomannsboliger, med tilsammen 8 boenheter. Det vises til vedleggene for utfyllende informasjon. Planområdet Planområdet er på ca. 2,8 dekar og ligger sørvest for krysset Nordsivegen x Hegglia på Levangernesset, se oversiktskart nedenfor. Området grenser til Staupslia Hagesenter. Arealoversikt: Tomt/gult byggeområde 1900 m 2 Felles lek og grøntanlegg 253 m 2 Kjøre/snuareal 257 m 2 Hus A, B C og D 531 m 2 Carporter 140,4m 2 Boder på terreng 44,86m 2 Avfallshus 15 m 2 Totalt bebygd areal 731,26 m 2 Forslagsstillers BYA-utregning: 731,26/ 1900 = 38,48 %. Dette gir BYA = 39 %. Planstatus Planområdet ligger innenfor reguleringsplan for Fv. 119 Staupslia med tilliggende eiendommer, vedtatt Ca. 2 daa foreslås omdisponert fra tidligere regulert landbruksområde jordbruk til boligformål. En liten del av planområdet er tidligere regulert til boligformål i reguleringsplan for Nordsivegen, vedtatt av 103

41 Medvirkning Oppstart av privat reguleringsarbeid ble kunngjort 1. og 2. februar Landbruk og naturforvaltning, ISK, : Ikke merknader til varslet omregulering. Den ble en tidlig utgave av planforslaget oversendt barnerepresentant, kommunalteknikk samt rådene for eldre og funksjonshemmede. Kommunalteknikk, Levanger kommune, : Det er regulert fortau mot Nordsivegen og Hegglia. Vi forutsetter derfor at det inngås utbyggingsavtale om dette. Barnerepresentantens uttalelse : Plassering av leikeareal og trafikksikkerhetsmessige hensyn er godt ivaretatt i planforslaget. Bygningene er plassert på en slik måte at de skjermer leike/ oppholdsområdet mot høyt trafikkert vei. Barnerepresentanten har imidlertid følgende innvending mot planforslaget: Minimumskravet i forhold til leikeplass for små barn er overholdt i planforslaget, mens kravet til kvartalsleikeplass vanskelig kan oppfylles innenfor en avstand på 250 meter. Det er en kjensgjerning at der det er små barn må det også være voksne. Jeg mener at det er satt av for lite (ingen) plass til fellesareal i tilknytning til leikeareal/leikeplass. Avsatt leikeareal bør også utvides, fordi barn ikke har tilgang til en større leikeplass i nærområdet. Leikeareal og fellesareal kan f.eks. utvides ved å redusere antall boliger og/eller ved å forskyve boligene. Det er videre viktig at leikeplass/fellesareal blir ferdigstilt samtidig som boligene. I forhold til trafikksikkerhet fører anleggelse av et nytt boligområde nødvendigvis til økt trafikk både i byggeperioden og etterpå. Det er derfor viktig at trafikksikkerhetsmessige hensyn blir vurdert også underveis. Forslagsstillers bearbeidelse av planen Boligtype og antall boenheter er justert underveis i planprosessen. Man har nå kommet fram til fire delvis sammenhengende tomannsboliger (minner om to rekkehus) med 41 av 103

42 tilsammen 8 boenheter. Det var forøvrig en løsning med 9 boenheter barnerepresentanten kommenterte. På bakgrunn av barnerepresentantens uttalelse ble revidert plankart og situasjonsplan mottatt den Formålet felles lekeplass lå fortsatt på ca. 100 m 2, men situasjonsplanen viste i tillegg ca. 62 m 2 fellesareal. Mulighet for etablering av private utearealer i tilknytning til hver bolig var vektlagt. Planforslaget var noe mangelfullt, og planavdelingen tilrådde med brev av at planforslaget burde bearbeides noe mer. Vedlagte planforslag ble mottatt den , sist revidert Plankartet viser også nå 100 m 2 felles lekeplass, men felles grøntanlegg på 150 m 2 er nå vist. Tidligere planforslag for bolig/forretning (offentlig ettersyn i 2006) Planforslag utarbeidet av Arkitektkontoret Hellebust og Meland as, på vegne av Saupset Utvikling AS, lå ute til offentlig ettersyn i 2006, i hht. Plan- og utviklingskomiteens vedtak i møte den , sak 32/06. Hensikten med planen var å legge til rette for et større bygg med forretning i 1. etasje og boliger i 2. etasje. Det kom inn fem høringsuttalelser; - Fylkeskommunen så det som positivt at parkeringssituasjonen i området forbedres, anså det som riktig å gi det sentrumsnære arealet en høg utnyttelse og minnet om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8. - Fylkesmannens Landbruksdirektør anbefalte høyere utnytting, at det i større utstrekning finnes rom for parkering i kjeller samt at det også fastsettes minimum BYA. - Fylkesmannens Kommunal- og administrasjonsavdeling anbefalte at bestemmelse om byggehøyde knyttes til møne eller gesims. - Advokathuset for Greta Anny Kjøde ba om at byggehøyden (på 11 m) reduseres, pga. solforhold og tap av utsikt samt at det vurderes alternativ plassering av varemottak pga. trafikk og støy. - Naboer til Hegglund (9 underskrifter) bemerket at byggegrensen mot Hegglia på 7 m er for liten og at innkjørselen fra Nordsivegen er for smal (trangt kryss). Videre at byggehøyden er for stor i fht. eksisterende bebyggelse (tap av utsikt, redusert omsetningsverdi på boligene), butikkdrift uheldig miljø- og omsetningsverdimessig. - NTE Nett AS hadde ingen merknader. Forslagsstiller ble gjort oppmerksom på merknadene, og kommunen ble deretter orientert om at tiltakshaver alternativt ønsket mulighet for å bygge et boligbygg i tre etasjer. Vurdering: Bebyggelsen Omriss av planlagt bebyggelse, dels utenfor viste byggegrenser, er veiledende. Viste byggegrenser samt 3.05 vil bli juridisk bindende for plassering av bygninger. Forslag til supplering av byggegrenser på plankartet: Byggeområdet for bolighusene (ikke garasjene) suppleres med byggegrense på 4,0 m mot gnr. 1/365 og byggegrensen på 10,0 m mot Hegglia forlenges fram til avfallshuset. Grad av utnytting Ifølge kommunedelplan sentrum, vedtatt , gjelder noen hovedregler ved fortetting. Øvre grense for grad av utnytting er bl.a. satt til BYA 35 %. 42 av 103

43 Det er foreslått BYA = 39 % (prosent bebygd areal i byggeområdet). P-plasser sikret med eget formål regnes da ikke med. - Vi finner at planforslagets grad av utnytting tilsvarer BYA = 32,8 % etter kommunedelplanmodellen, dvs. i hht. nevnte hovedregel. Dvs. bebygd areal [731, m 2 (4 p-plasser)] i prosent av tomta på 2410 m 2. Planlagte 8 boenheter på 2,4 dekar tomt gir en boligtetthet på 3,3 enheter/dekar. Høyde, takform, boligtype, estetikk I utgangspunktet skal fortettingsprosjekter underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk. Bebyggelsen i nærområdet består i dag av gartneriet i syd og ellers hovedsakelig boligbebyggelse (sokkelhus og toetasjes bolighus, evt. m/loft), dvs. noe blandet preg. Vedlagte illustrasjoner viser planlagt bebyggelse samt nabohuset på gnr. 1/365. Fasadetegningene viser relativt sammenhengende bebyggelse mot Nordsivegen, med en glippe på ca. 8 m mellom husene. Ny bebyggelse med gesims- og mønehøyde på hhv. 7 og 9 m (2 etasjer + evt. loft) og med saltak anses å ikke bryte vesentlig med strøkets øvrige bebyggelse. Boligtype (tomannsboliger/rekkehus) m/tilhørende 26 m lang carport-/garasjerekke bare 1 m fra nabogrense, kan synes noe fremmed. Dette gir imidlertid en god utnyttelse av tomta. Videre er rekke-/kjedehus tillatt i nærområdet, jfr. gjeldende reguleringsplaner. Både i reguleringsplan for Fv 119 Staupslia m/tilliggende områder og Nordsivegen, fra hhv og 1977 er følgende tillatt: Enetasjes hus kunne ha sokkeletasje, og garasje skulle enten innpasses i sokkel eller utformes som tilbygg til boligen. Tillatt gesimshøyde for forretning var også 6 m. Vi har ikke sjekket hvorvidt disse planene gjenspeiler faktisk situasjon. En del bebyggelse var også oppført før disse planene trådte i kraft. Lek og annet uteoppholdsareal Ifølge kommunedelplan for Levanger sentrum skal miljøkvalitet tillegges vekt i fortettingssaker ved å sikre nye grønne områder for opphold og leik. Videre sier kommunens vedtekter til pbl. 69 nr. 3 følgende om lekeplasser mv. for barn: I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m 2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m 2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar. For planlagte 8 boenheter bør det sikres minst 400 m 2 felles eller offentlig uteareal. Juridiske rammer: Plankartet viser felles lekeplass på 100 m 2 pluss felles grøntanlegg på ca. 150 m 2. I bestemmelsene er det foreslått at det innenfor planområdet skal avsettes minst 50 m 2 privat uteareal pr. bolig. Ifølge planbeskrivelsen legges det opp til ca 900 m 2 uteareal med et felles grøntområde/lekepass på ca 250 m 2. Forslagsstiller har vektlagt tilrettelegging av private utearealer som ifølge dem i snitt ligger på over 100 m 2 pr boenhet. 43 av 103

44 Høy utnyttingsgrad og konsentrert småhusbebyggelse gir ofte forholdsvis små private utearealer, noe som igjen gir et større behov for felles uteopphold. Det må anses som en selvfølge/bonus om hver boenhet også får noe privat uteoppholdsareal inntil boligen, innenfor byggeområdet. Vi har imidlertid ikke vunnet frem med å få vist større fellesområder på plankartet. Staupshaugen friområde ligger i gangavstand (ca. 150 m) fra planområdet, på motsatt side av Nordsivegen, som har fortau. Dette friområdet kan benyttes av de større barna. Regulert friområde syd for bebyggelse på gnr. 1/342 (Nordsivegen 16) skal ifølge gjeldende plan også benyttes som turveg. Gangforbindelsen fra parkeringsområdet til bolig i sydvest/bygg A gjør en omvei om lekeplassen. Erfaringsmessig velges korteste vei der dette er mulig. Adkomst og parkering Det foreslås kjøreadkomst fra Hegglia, som er kommunal/offentlig veg. Foreslått fortau langs Hegglia har bredde 2,5 m (som i Nordsivegen), og dette skal opparbeides jfr Krysset Hegglia x Nordsivegen: Hegglia burde ikke hatt kurve inn mot krysset, men vi antar eksisterende situasjon legger noen føringer. Naboer har påpekt at eksisterende kryss er trangt. Utflytende kryss er ikke ønskelig, men vegføringen i planen er noe uklar/kantete. Radius burde vært påført. Foreslått parkeringsdekning er i samsvar med kommunens vedtekter til plan- og bygningslovens 69 nr. 3. Garasjer/carporter er illustrert i byggeområdet og gjesteparkeringsplassene skal anlegges innenfor felles parkeringsområde. Utbyggingsavtale Oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale ble kunngjort , og avtalen må foreligge før gjennomføring av planen tar til. Universell utforming Dette er delvis hensyntatt i bestemmelsene, men krav om livsløpsstandard for noen av boligene er ikke foreslått. Planbeskrivelse og illustrasjoner oppfyller ikke dette fullt ut, da det planlegges boliger over 2 etasje m/loft med trapp mellom etasjene, og noen hovedfunksjoner (bad og soverom) på plan 2. Universell utforming er foreløpig begrenset til utearealer og inngangsparti. At universell utforming skal legges til grunn ved utforming av bolig over tre plan innebærer visse utfordringer, og vi kan foreløpig ikke finne noe hjemmelsgrunnlag for å kreve dette. Vi har imidlertid oppfordret om at nødvendige rom (kjøkken, stue, bad og minst ett soverom) bør legges til inngangsplan. Parkering for bevegelseshemmede, jfr. 6.04, er ikke vist i vedlagte utomhusplan, som betraktes som foreløpig. Støy i forhold til uteareal er hensyntatt i Situasjonsplanen viser utgang (til terrasse) mot Nordsivegen. Støyforholdene innendørs anses ivaretatt gjennom teknisk forskrift til plan- og bygningsloven. Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn Planområdet ligger i et eldre boligområde, men omfatter areal tidligere benyttet til gartnerivirksomhet. Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og 44 av 103

45 beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått. Grunnforholdene forutsettes nærmere vurdert i fbm. byggesaken. Dette gjelder også i forhold til evt. forurensninger i grunnen, jfr Konklusjon Planen synes noe anstrengt. Planlagt antall boenheter tilsier at det burde vært avsatt ca. 150 m 2 mer felles uteareal, men tiltakshaver har i stedet vektlagt private utearealer i tilknytning til hver bolig. Deler av behovet for uteopphold kan også dekkes innenfor offentlig friområde/staupshaugen. Vi tilrår at planen legges ut til offentlig ettersyn, med de endringer som er foreslått i saken. 45 av 103

46 Omregulering av del av Hegglund, gnr. 1 bnr. 9 i Levanger kommune Plan datert BESKRIVELSE Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Planforslaget fremmes av Saupset Utvikling AS. Området er i dag regulert til landbruksformål. Planområdet er 2810 m2, og byggeområdet 2477 m2. Oppstart av arbeidet med planen ble kunngjort i Trønder-Avisa og Levanger-Avisa h.h.v. 1. og 2. i Det er ikke kommet noen henvendelser til oss etter kunngjøringen. Hjemmelshaver, Ola Dragset, søkte den om fradeling av tomt for nærings- og boligformål. Søknaden ble avslått. Avslaget var begrunnet med at det omsøkte ikke er i samsvar med gjeldende reguleringsplan, hvor området er avsatt til formål som nevnt ovenfor (jordbruk- og gartneri), og at en ev. deling forutsetter en forutgående reguleringsendring. Formålet med foreliggende plan er å skape forutsetninger for at en delingssøknad kan godkjennes. På parsellen står i dag to veksthus som ikke har vært i bruk på mange år. De er i dårlig forfatning, og inngår ikke i planene for eierens videre virksomhet. Disse er forutsatt fjernet. Planen; Vedlagte planforslag med bestemmelser er et resultat av prosessen som har gått i tiden etter ovenfornevnte vedtak. Formålet er endret, og området foreslås regulert som boligområde med tilhørende anlegg. Eksisterende felles adkomst over Ola Dragsets eiendom er tatt ut, og tomten får adkomst fra Hegglia. Illustrasjonsplanen viser disponeringen av tomten hvor det dannes en bebyggelsesstruktur med henholdsvis 2 tomannsboliger hvor disse er sammenkoblet og en frittliggende tremannsbolig, med totalt 7 boligenheter. Den samlede bebyggelsen danner en L for mot offentlig gatesom definere skjermede felles/ private utearealer med gode solforhold mot syd og vest. Planen muliggjør etablering av private utearealer på begge sidene av den planlagte bebyggelsen i dirkete kontakt med stue/ kjøkkenarealer på plan 1. På plan 2 er det tenkt soverom/ bod og bad.. Det er lagt stor vekt på gjennom bygningenes plassering/ adkomstforhold og solbetraktninger å maksimalisere og tilrettelegge for kvalitative private og felles utearealer. Totalt sett legges det opp til ca 900 m2 uteareal med et felles grøntområde/ lekepass på ca 350 m2. Størrelse på fellesområde/ lekeplass er således dimmensjonert iht gjeldende føringer i kommuneplanen. Lekearealet er godt skjermet fra offentlige trafikkarealer med meget gode solforhold og tilgjenglighet for alle fremtidige beboere. Vi har vektlagt på tilrettelegging av gode private, som i snitt ligger på over 100 m2 pr boenhet, og felles utearealer Bebyggelsen er tenkt oppført med saltak og moderne materialbruk/ detaljering/ formspråk sett i forhold til nåtidens arkitekturformspråk. I hovedsak er det tenkt brukt trematerialer som kledning. 46 av 103

47 Bebyggelsen vil knytte seg opp med den noe større bebyggelsen på naboeiendommen i syd med samme g.nr/ B.nr. Utnyttelsen er lagt til BYA 39 %. Dette ligger 4 % over anbefalt BYA gitt i Kommuneplanen på 35 %. Dette er basert på at man tidligere også regnet med felles parkeringsområde og felles utearealer i BYA utregningen for eiendommer. Vi har som planen viser skilt disse arealene fra nettoareal eiendom med tilsvarende reduksjon av det avmerkede boligareal. Til informasjon vil vi ha hatt en BYA på ca 29 % med gammel areal/ utnyttelses beregning av eiendommen. Ill.planen viser også garasjer og boder plassert 1 m. fra nabogrensene med eget avfallsrom i direkte tilknytning til Heggelia. Alle eneboligene leveres med egen pipe med mulighet for etablering av ildsted. Dette som alternativ til oppvarming med strøm med tanke på fornybare energikilder. Oslo Hans Biserød Siv.ark. Make Arkitekter AS 47 av 103

48 48 av 103

49 BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV HEGGLUND, GNR. 1, BNR. 9 I LEVANGER KOMMUNE Planen er datert Bestemmelsene er datert Dato for kommunestyrets vedtak:... 1 Generelt 1.01 Det regulerte området er vist på planen med reguleringsgrense Reguleringsformål Innenfor reguleringsgrensen er arealet regulert til: Byggeområde (Pbl. 25, 1.ledd nr.1) Bolig med tilhørende anlegg Offentlig trafikkområde (Pbl. 25, 1.ledd nr.3) Gate med fortau Spesialområde (Pbl. 25, 1.ledd nr.6) Frisiktsone Fellesområder (Pbl. 25, 1.ledd nr.7) Felles parkeringsområde Felles lekearealer for barn Felles grøntanlegg 2 Fellesbestemmelser 2.01 Søknad om tillatelse til tiltak på eiendommen skal inneholde situasjonsplan som viser bebyggelsens plassering og høyde, kjøreareal og avfallshåndtering, parkering for bil og sykkel, internt gangareal, samt lek og vegetasjon Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn ved utforming av bebyggelsen og utomhusarealene. Det vil si at arealene skal være tilgjenglig for alle grupper av befolkningen uten spesiell tilrettelegging og at boligen som minimum skal ha trappefri adkomst fra terreng/ parkering til boligens inngangsplan og terrasse/ privat uteplass Innenfor planområdet skal det avsettes minimum 50 m2 privat uteareal pr. bolig For boligenes uteareal skal støynivå ikke overstige grenseverdiene i Miljøverndepartementets retningslinje T-1442, tabell 2. Støyreduserende tiltak skal dokumenteres ved søknad om igangsettingstillatelse. Støyreduserende tiltak skal være gjennomført før bebyggelsen tas i bruk Det skal ikke gis igangsettingstillatelse før det er foretatt jordprøver for å avklare evt. forurenset grunn, og evt. med tiltaksplan dersom det påvises forurenset grunn. 3 Byggeområde 3.01 Byggeområdet kan bebygges med boligbebyggelse og skal ha adkomst fra Hegglia Bebyggelsen skal ha saltaksform. Maksimal gesimshøyde er 7.0 meter, og maksimal mønehøyde 9,0 m over gjennomsnittlig planert terreng Carporter og boder skal ha pulttak eller saltak. Maksimal mønehøyde er 3,5 meter %-BYA skal ikke overstige 39 %. 49 av 103

50 3.05 Carport, garasje og boder/ avfallshus kan plasseres 1 m fra nabogrense. Garasjer kan plasseres med portvegg inntil 5 m fra kommunal veg eller med andre vegger inntil 2 m fra kommunal veg Taktekkingen skal ha en mørk og matt overflate. 4 Offentlig trafikkområde 4.01 Hegglia skal utbedres som vist i planen, før ny bebyggelse tas i bruk. 5 Spesialområde 5.01 Frisiktlinje og -sone er vist på plankartet og gjelder i krysset mellom Nordsivegen og Hegglia. Innenfor frisiktsonen skal det ikke være sikthindrende vegetasjon, gjerde el. l med større høyde enn 0,5 meter over tilstøtende vegers planum. 6 Fellesområder 6.01 Felles lekeplass/ felles grøntanlegg er felles for alle boligene innenfor planområdet og skal opparbeides før boligene tas i bruk Privat vei/snuplass ifbm. garasjer/p-plasser på terreng kan opparbeides som vist på planen Felles parkeringsområde er felles for hele planområdet Antall biloppstillingsplasser skal beregnes etter en norm på 1,5 biler pr. boenhet. Min. 5 % av plassene skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede Uterommene skal opparbeides og ferdigstilles samtidig med bygningene av 103

51 51 av 103