Oslo kommune Bydel Gamle Oslo Bydelsadministrasjonen

Transkript

1 Oslo kommune Bydel Gamle Oslo Bydelsadministrasjonen Bydelsutvalget BU-sak 103/2014 BUK-sak 17/2014 Dato: Deres ref: Vår ref (saksnr): Saksbeh: Marianne Netland, Arkivkode: 2012/ BU-sak 103/2014 BYDELENS UTTALELSE TIL OFFENTLIG ETTERSYN AV REGULERINGSPLAN FOR GRØNLAND 18 Bydelsadministrasjonen mottok kunngjøring om offentlig ettersyn av forslag til detaljregulering av Grønland 18. Saken er tilgjengelig på PBEs saksinnsyn med saksnummer Saksopplysninger Det er sendt planforslag til offentlig ettersyn for Grønland 18 med to ulike alternativ. Dette skyldes interessemotsetninger mellom Byantikvarens ønske om bevaring og forslagsstillers ønske om å bygge nytt på deler av eiendommen. Alternativ 1 (forslagsstillers alternativ) foreslår kombinert bebyggelse og anleggsformål, og medfører at eksisterende bakbygninger rives og bebygges med et nytt boligbygg i 7 etasjer med forretning/kontor/bevertning i 1. etasje. %BYA er foreslått til 100% og BRA = 2700 m2. Høydene trappes ned mot forbygningen som ønskes bevart og reguleres til hensynssone kulturmiljø. Det legges til rette for 19 stk leiligheter med en leilighetsfordeling på 5 små m2 BRA, 12 middels m2 BRA og 2 store 80 m2 BRA eller større leiligheter. Alternativ 2 (Byantikvarens alternativ) foreslår kombinert bebyggelse og anleggsformål og hensynssone bevaring kulturmiljø. De eksisterende bygningene bevares med volumer og hovedkonstruksjoner og fasader, men åpner for en aktivisering av 1. etasje mot Motzfeldtsgate og tilpasninger til nye bruksformål. Bydel Gamle Oslo Besøksadresse: Postadresse: Telefon: Bydelsadministrasjonen Platousgate 16 Postboks 9406 Grønland Telefaks: Oslo Bankkonto: Internett: E-post: postmottak@bgo.oslo.kommune.no Org.nr.:

2 Eksisterende forhold Grønland 18 er bebygget på slutten av 1800 tallet. Bebyggelsen består av en forbygning mot Grønland i 2 etasjer og bakgårdsbygninger som knytter seg sammen til en sammenhengende struktur. Bygningene er i dag benyttet til dagligvareforretning og kontorer, og taket er i bruk til uteservering for bevertning i sommerhalvåret. Eiendommens areal er beregnet til 608 m2 og bruksarealet for dagens bygningsmasse er 1152 m2. Bydelens tidligere uttalelser Bydelsdirektøren uttalte seg ved samråd i 2012 og kom med følgende bemerkning: Bygningene i Grønland 18 er særegne og verdifulle for området, og bydelsdirektøren er derfor skeptisk til riving. Planstatus Gjeldende kommuneplan markerer området som et allsidig bymiljø med stor andel boliger. Det skal tilrettelegges for et konsentrert og knutepunktsbasert utbyggingsmønster innenfor eksisterende byggesone. Strøksgatene må gis handlingsrom og utviklingsmuligheter for næringsvirksomhet samtidig som deres verdi som historiske bygater og bygningsmiljøer opprettholdes. KOMMUNEDELPLAN 13 Indre Oslo Infrastruktur, bystruktur og bymiljø Planområdet er markert som omstillingsområde som ligger inntil Grønlandsleiret markert som strøksgate. Med omstillingsområde menes områder hvor det er aktuelt å endre bruken fordi bygningene er uegnet for sitt opprinnelige formål. KOMMUNEDELPLAN 14 Lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner Området er innenfor det som er definert som en strøksgate i Indre by, hvor det er viktig å kunne beholde dagens omsetningstall. Byøkologisk program Programmet skal hjelpe til å ta vare på og å utvikle Oslos miljøkvaliteter. Gjeldende reguleringsplan Eiendommen er i dag regulert til byggeområde for kontor og forretning og tomt for offentlig bygning med fellesareal i S-2455, fra Det står følgende i 13: «Fellesarealene, Felt F1, F2 og F 2 med passasjer mellom feltene er felles for feltene A1, A2 og C1 og C2 og er vist på planen. Planområdet ligger i C1, mens F1-3 er gårdsrom innenfor samme kvartal. Planer under utarbeidelse

3 Kommuneplanen er under rullering, og var nylig på høring. Eiendommen er på arealstrategikartet mot 2030 markert som utviklingsområde (U2) i indre by. For U2-områder skal det vurderes høy tetthet og sikre høy bymessig/arkitektonisk kvalitet, grønnstruktur og gode gate- og byrom. For områder avsatt som utviklingsområder kan det også vurderes høyere gesimshøyde enn områdets dominerende høyder, dersom etasjer avtrappes for å innordne seg gatestrekningens høyeste dominerende fasadegesims. FORSLAGSSTILLER PLANALTERNATIV Forslagsstiller har utarbeidet et forslag til ny regulering hvor det skal tilrettelegges for 19 nye boliger på tomten. Det reguleres til kombinert bebyggelse og anleggsformål der bolig, forretning, kontor og bevertning tillates. Bolig tillattes i alle etasjer unntatt i 1. etasje. Planforslaget medfører riving av en bakgårdsbygning som er oppført på Byantikvarens gule liste, mens hovedbygningen (ut mot Grønland med kode H570_) skal reguleres til bevaring. Dagens norm for leilighetsfordeling skal benyttes, og leilighetene skal være gjennomgående. Alle boenheter skal ha privat uteoppholdsareal på balkong eller takterrasse. Felles uteoppholdsareal for boligene skal være på takterrasse. Det foreslås et tillatt bruksareal for Grønland 18 på BRA=2700 m2. Tillatte gesimshøyder skal trappes, og topp gesimshøyde over inntrukket 7.etasje vil være på kote Balkonger tillattes utkraget maksimum 2.2 meter over fortau i Motzfeldts gate. Forslagsstiller ønsker å bidra til å revitalisere sentrumsområdene i Oslo Øst ved å tilføre boliger av høy kvalitet da de mener dette kan løfte områdets anseelse og gjøre det til et attraktivt sted å bo. Forslagstiller mener det er viktig å synliggjøre at byfornyelsen går fremover, og til dette trengs det gode eksempler som kan skape synergieffekter.

4 BYANTIKVARENS PLANALTERNATIV Hensikten med Byantikvarens forslag er å bevare Grønland 18 som et tidlig og helhetlig murgårdsanlegg fra like etter byutvidelsen i I følge Byantikvaren vil deres forslag ivareta verneverdier samtidig som det åpner for en fleksibel tilpasning til fremtidig bruk som ikke forringer verneverdiene. Eiendommen foreslås regulert til hensynssone i kombinasjon med bolig/forretning/kontor/bevertning. Alternativet vil bevare den eksisterende bygningen med volumer, hovedkonstruksjoner og fasader, men åpner for en aktivisering av 1. etasje mot Motzfeldts gate og tilpasninger til nye bruksformål. Hele anlegget er oppført på Byantikvarens gule liste. bevaringsverdier. Byantikvaren viser til at leiegården Grønland 18 «Slakterborgen» ble oppført så tidlig som Allerede før 1888 hadde eiendommen sin nåværende hovedstruktur, med unntak av «mellombygningen» i en etasje langs Motzfeldts gate, som trolig er fra 1920-tallet. Bydelsdirektøren viser til Byantikvarens planbeskrivelse for mer detaljerte opplysninger om Plan- og bygningsetatens vurdering Plan- og bygningsetaten viser til at det er en sterk interessekonflikt mellom utvikling og bevaring av bygningsmiljøet i Grønland 18. Eksisterende bebyggelse har høy bevaringsverdi både som et kulturhistorisk og arkitektonisk enkeltobjekt og som en del av Oslos murgårdsbebyggelse. Eiendommen omfattes også av Riksantikvarens register over nasjonale interesseområder i by. Plan- og bygningsetaten har et ønske om utvikling av tomten, samtidig som viktige kulturverdier må sikres for ettertiden. Derfor ønsker PBE at det drøftes muligheten for en mindre utvikling av eiendommen. De viser til at fasaden mot Motzfeldts gate er gjenstøpt, og at bakgården ble overbygget på 1970-tallet og viser til at de tidligere har anbefalt et infillprosjekt for å forene vern og utvikling. Dette er ikke etterkommet av forslagsstiller, og PBE har tatt utgangspunkt i at mesteparten av eksisterende bebyggelse bør bevares. PBE anbefaler likevel de foreslåtte formålene forretning, kontor, bevertning og bolig i planforslaget, og er positiv til at det legges opp til forretningsarealer/kontor/bevertning i første etasje.

5 Bydelsdirektørens vurdering Bydelsdirektøren viser til sin tidligere uttalelse i saken. Bydelsdirektøren mener det er viktig å bevare bygninger med kulturhistorisk verdi som spor for ettertiden. Bydelsdirektøren støtter derfor Byantikvarens forslag til reguleringsplan. Grønland risikerer en rekke slike prosjekter (gode så vel som mindre gode prosjekter) med sin nærhet til Bjørvika og gjennom intensjonene om utvikling og transformasjon av indre by som det legges til rette for forslag til ny kommuneplan som nylig var på høring. Grønland gate er en av Oslos mest urbane gater. Bydelsdirektøren stiller spørsmålstegn ved at forslagsstiller hevder at 19 boliger av høy kvalitet skal «revitalisere» et sentrumsområde som per i dag har fullt av liv på gateplan. Bydelsdirektørens vurdering er at det Grønland gate trenger, er støyog trafikkreduserende tiltak, en oppgave som ligger utenfor det denne frimerkereguleringen kan oppnå, og kan ikke se at alternativet som forslagsstiller presenterer, vil tilføre noe nytt som Grønland gate mangler. Bydelsdirektøren kan heller ikke se at leilighetene vil være egnet for barnefamilier når det legges til rette for boliger uten tilgang til uteoppholdsareal på bakkeplan. I bydelen er det stort press på de offentlige grøntområdene, og fortettingen som skjer i bydelen, gjør at presset bare kommer til å øke de neste årene. Bydelsdirektøren er positiv til at det ikke reguleres inn parkering for bil i planforslagene, men stiller spørsmålstegn ved hvorfor det ikke er stilt krav om sykkelparkeringsplasser for kontor og forretningsformål. Kommentar fra bydelsoverlegen/miljørettet helsevern: Det er viktig å ta hensyn til støy ved planleggingen, både av støyfølsom bebyggelse (boliger) og av virksomheter som kan gi støyplager. For eksempel bør ikke utesteder/dansesteder/puber med musikk eller treningssentre plasseres i samme bygning (jfr kap 5 i NS 8175). Det er viktig med tilstrekkelig avstand mellom boliger og aktivitet. Bydelen har store problemer med denne kombinasjonen, og det anbefales at det settes vilkår/krav til hva som skal være i 1. etasje. Støy fra tekniske installasjoner i butikker (kjøleanlegg m.m.) er også problematisk. Bydelsdirektøren innstiller til bydelsutvalget å fatte følgende vedtak: 1. Bygningene i Grønland 18 er særegne og verdifulle for området, og bydelsutvalget er derfor skeptisk til riving. Bydelsutvalget støtter Byantikvaren i deres vurderinger og vil anbefale planalternativ Bydelsutvalget mener at det i en sentral handlegate som Grønland også må stilles krav om sykkelparkering for formålene kontor og forretning. 3. Bydelsutvalget kan ikke se at leilighetene vil være egnet for barnefamilier når det legges til rette for boliger uten tilgang på uteoppholdsarealer på bakkeplan. I bydelen er det stort press på de offentlige grøntområdene og fortettingen som skjer i bydelen, gjør at presset på arealene bare kommer til å øke de neste årene. 4. Det er viktig å ta hensyn til støy ved planleggingen, både av støyfølsom bebyggelse (boliger) og av virksomheter som kan gi støyplager. For eksempel bør ikke utesteder/dansesteder/puber med musikk eller treningssentre plasseres i samme bygning (jfr kap 5 i NS 8175). Det er viktig med tilstrekkelig avstand mellom boliger og aktivitet. Bydelen har store problemer med denne kombinasjonen, og det anbefales

6 at det settes vilkår/krav til hva som skal være i 1. etasje. Støy fra tekniske installasjoner i butikker (kjøleanlegg m.m.) er også problematisk. Bydel Gamle Oslo Lasse Østmark bydelsdirektør Randi Nagelhus avdelingsdirektør Vedlegg: 1. Kunngjøring om offentlig ettersyn fra til Vedtak om planforslag til offentlig ettersyn 3. Byantikvarens planforslag 4. Plankart alternativ 1 5. Plankart alternativ 2 6. Reguleringsbestemmelser alternativ 1 7. Reguleringsbestemmelser alternativ 2