Vækerøveien 203, Røakrysset Plan- og bygningsetatens område- og prosessavklaring til orienteringsmøte

Transkript

1 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Arkivkode: Vækerøveien 203, Røakrysset Plan- og bygningsetatens område- og prosessavklaring til orienteringsmøte Tidligere planinitiativ fra Skanska Norge AS ble behandlet i planforum den , og Planog bygningsetaten konkluderte med at planinitiativet skulle stoppes, jfr pbl Skanska Norge AS har nå foreslått et revidert planinitiativ som viser bevaring av Vækerøveien 203 mot Røakrysset, har bebyggelse på 4 til 6 etasjer pluss en inntrukket toppetasje mot Griniveien, og 6-7 etasjer mot T-banestesjonen. Plan- og bygningsetaten mener at Røaplanen legger til rette for flere boliger med en bymessig fortetting, og dette bør fortsatt gjelde for området. Også det reviderte planinitiativet bryter med Røaplanens rammer og krav. Plan- og bygningsetaten anmoder forslagsstiller om å utvikle området basert på dagens regulering. Slik utbygging kan behandles som byggesak. Plan- og bygningsetaten stopper revidert planinitiativ, jfr pbl Dato: Saksbehandler, enhet: Charles-E. Francois / Saksnr. /dokumentnr: UUT Forslagsstiller: Skanska Norge AS Fagkyndig: LINK Arkitektur Gnr./bnr.: 12/3, 13/34, 12/625, 12/646 og Bydel: Vestre Aker 11/7 Kategori: Middels kompleks Postadresse: Besøksadresse: Sentralbord, tlf: postmottak@pbe.oslo.kommune.no Boks 364 Sentrum Vahls gate 1 Kundesenteret, tlf: Oslo 0187 Oslo Bankgiro: Org.nr.: NO MVA

2 Saksnr: Side 2 av 10 1 Tidligere behandling Skanska Norge AS har i tidligere bestilling av oppstartsmøte datert foreslått riving av Vækerøveien 203 og erstattet dette med 12 etasjer høyblokk mot Røakrysset, 6-7 etasjer mot Griniveien, og 4-5 etasjer mot Røa T-banestasjonen og nabobebyggelse. Planinitiativet omfattet felt S2, felt A10 og del av felt A11 innenfor Røaplanen. Planinitiativet viste en bebyggelse som var i vesentlig strid med rammene i gjeldende detaljregulering for Røa, vedtatt i 2004, særlig i området regulert til spesialområde bevaring, Vækerøveien 203 gnr/bnr 12/34, der det var foreslått 12 etasjer. Dessuten var krav til uteareal og høyder for ny bebyggelse overskredet. I område- og prosessavklaringen, datert , konkluderte Plan- og bygningsetaten at Røaplanens rammer må legges til grunn for utviklingen på Røa, og at utbyggingsplaner i tråd med Røaplanen kan behandles direkte som søknad om rammetillatelse. Dersom forslagstiller går videre med plansaken, ville Plan- og bygningsetaten vurdere å stoppe planinitiativ, jfr. pbl 12-8.

3 Saksnr: Side 3 av 10 2 Kort beskrivelse av revidert planinitiativ Skanska Norge A/S sendte inn revidert planinitiativ den Hoveddelen av ny bebyggelse foreslås til boligformål, med næring/forretning på første etasjeplan, og med parkering under grunnen. Eksisterende bygg i Vækerøveien 203 bevares. Planinitiativet omfatter feltene S2, A10 og del av felt A11 innenfor Røaplanen. Fakta om planforslaget Areal- planområdet totalt, innenfor egne tomtegrenser: 4969 m2 Utnyttelse %BYA= 42% BRA= 203 BRA m2= Uteoppholdsareal på bakkeplan: ca 2835 m2 Uteopphold på takterasse: ca 570 m2, hvorav ca 340 m2 felles. I tillegg er det tilgjengelig takareal med mulighet for felles takterasse over øverste plan ca 940 m2. Balkonger per boenhet: min 5-15 m2. Ny bebyggelse foreslås plassert i regulert byggelinje langs Griniveien. Bebyggelsen er foreslått med volumoppbygning og sprang i fasadeliv, med differensiert høydeutnyttelse i 4 til 5 etg. pluss en inntrukket toppetasje mot gateløp i Griniveien. Langs Griniveien fjernes eksisterende støttemur, og det foreslås en underetasje med aktive fasader på gateplan. Dette betyr at en del av bebyggelsen mot Griniveien foreslås med 6 etasjer pluss en inntrukket toppetasje. Bebyggelsen langs Griniveien, med en 80 meter lang fasade, trapper seg ned til 4 etg. mot nabobebyggelse i øst, mens sidefløyen mot sør er i 6 etg. Bebyggelsen mot T-banestasjonen er foreslått i 6 og 7 etg.

4 Saksnr: Side 4 av 10 Fasadeoppriss mot nord-røakrysset ved Vækerøveien 203 Røakrysset- perspektivskisse 3 Røaplanens føringer for bymessig fortetting 3.1 Føringer fra Kommuneplan 2015 og høringsutkastet til Kommuneplan 2017, samfunnsdelen med byutviklingsstrategi Kommuneplan 2015 fastsetter nåværende bebyggelse og anlegg som gjeldende arealbruk for planområdet. Forslaget til Kommuneplan 2017, samfunnsdelen, som har vært på høring i 2017, viser en mulig videre utvikling av det stasjonsnære arealpotensialet på Røa med utviklingsretning mot Hovseter. I underlagsmaterialet til dette arealkartet er det også presisert at det er et arealpotensial innenfor eksisterende reguleringsplaner, og at ytterligere potensial ligger i å ta større områder ut av Småhusplanen, dvs utenfor Røaplanen. Det vil si at forslaget til ny kommuneplan, samfunnsdelen heller ikke legger opp til ny og større arealutnyttelse innenfor selve Røaområdet. Gjeldende plangrunnlag for Røa gir allerede potensial for høyere utnyttelse.

5 Saksnr: Side 5 av 10 Kommuneplanens samfunnsdel og byutviklingsstrategi, arealstrategi mot 2050, markerer Røa som stasjonsnært område. Det står at «ved stasjonsnære områder langs banenettet som er egnet for stedsutvikling med et betydelig antall boliger skal høyere arealutnyttelse vurderes». Dette arealstrategikartet viser også en framtidig Røatunnel. Valg av konseptalternativ for tunnelløp for Røatunnelen er ikke avklart. Men det må forutsettes at tunnelinngangene må løses utenfor selve Røaområdet, dvs utenfor planområdet. Det vil ikke være forenlig med å ivareta utvikling av god bymessig kvalitet på Røa dersom tunnelinngangene må bygges innenfor planområdet. 3.2 Reguleringsplan for Røa sentrum- føringer for bymessig fortetting Bystyret vedtok Røaplanen i Dette er en detaljert reguleringsplan for bymessig utvikling av området. Planen gir rom for ny utbygging, den sikrer høy ambisjon for bymessighet og høy kvalitet for utvikling av uterom og bebyggelse, samt konkrete og detaljerte krav for å sikre Røas stedsidentitet. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for flere boliger, styrke Røa som bydelssenter og kollektivknutepunkt, redusere ulemper knyttet til biltrafikk, styrke den bymessige identiteten samt heve kvaliteten i de offentlige rom. Planen la rammer for vel 600 nye boliger og om lag m² nytt areal til andre formål. Innsendt revidert planinitiativ ligger innenfor sentrumsområdet der rammene er maksimalt tre etasjer + toppetasje. Innsendt revidert planinitiativ omfatter felt A10 og del av felt A11, samt felt S2 innenfor Reguleringsplan for Røa sentrum, S-4110.

6 Saksnr: Side 6 av 10 Røaplanen regulerer feltene A 10 og A11 til byggeområde for boliger, forretninger, kontorer, offentlige bygninger, allmennyttig formål, herberger og bevertningssteder, og Vækerøveien 203 til spesialområde bevaring, felt S2. Det er også gitt føring for å etablere gaterom langs Griniveien som kan styrke visuell kobling mellom Vækerøveien 203 og Griniveien 1 som også er regulert til spesialområde bevaring, jfr. 2 Formål. Ny bebyggelse skal plasseres slik at målsettingen om bymessighet blir ivaretatt. Ny bebyggelse skal plasseres i henhold til regulerte byggelinjer. Der planen viser byggelinjer skal hoveddelen av fasadelivet i 1. etg. (minimum 85 %) plasseres i linjen. Balkonger og karnapper kan utkrages maksimum 80 cm ut over byggelinje (minimum høyde fra gateplan = 3.5 meter), jfr 6 Plassering av bebyggelse. Varelevering, renovasjon og innkjørsel til garasjeanlegg skal plasseres slik at de ikke er til sjenanse for uteoppholdsareal, omkringliggende bebyggelse eller offentlige rom, Ny bebyggelse kan oppføres mot Griniveien under forutsetning av at eksisterende mur rives. Det kan bygges en underetasje mot Griniveien der dette er begrunnet med bedre terrengtilpasning, jfr kravene i 15 Felt A 10. For å sikre bymessig gatemiljø skal forretninger ligge i 1. etasje og ha innganger direkte fra offentlige gater og torg. Fasader på gateplan skal ha stort innslag av glass som formidler visuell kontakt mellom ute og inne, jfr. 8 Utforming av bebyggelse og byrom. Det er stilt konkrete krav til minimumsstørrelse og kvalitet på uteareal til hver bolig. Alle boliger skal ha et privat og skjermet uteareal i direkte tilknytning til boligens oppholdsareal, enten som hage, terrasse eller balkong. En del av uteoppholdsarealet skal være felles lekeareal. For hver boenhet skal minimum 35 % av boligens bruksareal settes av til uteoppholdsareal. Utearealene skal ha gode sol- og lysforhold; minimum 50 % av arealet bør ha sol klokken 15:00, 21.april. Utearealene skal være beskyttet mot støy og biltrafikk. Maksimum 1/3 av uteoppholdsarealet kan godkjennes som terrasse eller balkong. Resterende areal skal ha minimum 1 meter vekstlag. Arealer brattere enn 1:3 og areal for kjøreatkomst og biloppstilling tas ikke med i beregningen av uteoppholdsareal, jfr 5 Krav til uteoppholdsareal for boliger.

7 Saksnr: Side 7 av 10 Røaplanen fastsetter mange, konkrete og detaljerte krav til utforming av bebyggelsen og gaterommene. Røaplanen sikrer med detaljerte reguleringsbestemmelser en bymessig fortetting med gode boligområder og bokvalitet, og ikke minst kvalitet i utforming av byrom og forbindelser med en skala som vil ivareta Røas identitet. Det er også konkrete krav til god volumoppbygging, detaljering, materialbruk og fargevalg slik at området samlet fremstår med et godt helhetlig grep, i tråd med målsettingen om bymessig fortetting. Maksimum sammenhengende fasadelengde i Griniveien er 60 meter. Mellomrommet mellom bygninger skal være minimum 8 meter og opparbeides for å fremstå som en del av gateløpet eller uteoppholdsarealet. Sammenhengende balkongfasader mot torg og gater ikke tillates. Røaplanen sikrer også at leiligheter langs Griniveien skal være gjennomgående eller tosidig belyste og at svalgangsløsninger unngås dersom ikke slike løsninger bidrar positivt til kvaliteten av utbyggingen. Markering av T-banestasjonene og hjørner mot Røakrysset er også presisert med et eventuelt tårnmotiv på inntil 1,5 m over maksimum gesims- og mønehøyder, jfr. 8 Utforming av bebyggelse og byrom. Maksimal tomteutnyttelse for felt A10 og A11 er BYA 45 %. Det kan oppføres bygninger i 3 etasjer + toppetasje i felt A10 og A11. Maksimal gesims- og mønehøyde er kote 162, toppetasjen kan være inntil 70 % av underliggende etasjes areal. I tillegg kan det bygges en underetasje mot Griniveien der dette er begrunnet med bedre terrengtilpasning. Maksimum tillatt forretningsareal i feltet A 10 er 300 m2 bruksareal. I felt A 11 er maksimum tillatt forretningsandel 500 m2 bruksareal og tillates kun på eiendom 11/7, jfr 15 Felt A 10 og A 11.

8 Saksnr: Side 8 av 10 4 Sammenstilling av tidligere planinitiativ og revidert planinitiativ Tidligere planinitiativ Revidert planinitiativ 4.1 Tidligere planinitiativ Formål: Ny bebyggelse ble foreslått til boligformål. Næring/forretning var foreslått på første etasjeplan med aktive fasader mot gateløpene. Fugleperspektiv Tomteutnyttelse: Tidligere planinitiativ forutsatte riving av Vækerøveien 203 med tett og høy bebyggelse på inntil 12 etasjer, med over 80 meter lang sammenhengende fasade langs Griniveien. Volumstudien som fulgte bestillingen om oppstartsmøte lå hovedsakelig mellom 4-7 etasjer og trappet seg gradvis opp mot et markert hjørnebygg ved Røakrysset. Hjørnebygget ble foreslått med 12 etasjer (189 m.o.h.). Uteoppholdsareal: Uteoppholdsareal på bakkeplan: ca m2. Tilgjengelig areal for uteopphold på felles takterrasser ca m2. Balkonger per boenhet: min m2.

9 Saksnr: Side 9 av Revidert planinitiativ Formål: Ny bebyggelse foreslås til boligformål. Næring/forretning foreslås på første etasjeplan med aktive fasader mot gateløpene. Fugleperspektiv Perspektiv fra Røakrysset Tomteutnyttelse: Revidert planinitiativ viderefører den bevaringsverdige bebyggelsen i Vækerøveien 203. Bebyggelsen foreslås utformet med differensiert høydeutnyttelse i 4 til 5 etg. pluss en inntrukket etasje, samt underetasje mot gateløp i Griniveien. Bebyggelsen langs Griniveien med en 80 meter lang sammenhengende fasade trapper seg ned til 4 etg mot tilliggende bebyggelse i øst, mens innover bygger den seg opp til 6 etg. Bebyggelsen mot T- banestasjonen er foreslått med 6 og 7 etasjer. Uteoppholdsareal: Uteoppholdsareal på bakkeplan: ca m2. Areal for uteopphold på takterrasser: ca 570 m2, hvorav ca 340 m2 felles. I tillegg er det tilgjengelig takareal med mulighet for felles takterrasse over øverste plan ca 940 m2. Balkonger per boenhet: min m2. 5 Vurdering av revidert planinitiativ Revidert planinitiativ viser bevaring av Vækerøveien 203, som i Røaplanen er regulert til spesialområde bevaring. I Røaplanen er maksimal tomteutnyttelse for felt A10 og A11 % = BYA 45 %. I revidert planinitiativ er utnyttelse % BYA=42 % for felt A10 og felt A11, dvs innenfor Røaplanens maksimale tillatte tomteutnyttelse. Reviderte innsendte planinitiativ bryter med regulerte høyder. I Røaplanen kan bygninger oppføres i 3 etasjer pluss toppetasje i felt A10 og A11. I revidert planinitiativ er det foreslått 4-5 etasjer med en inntrukket toppetasje, pluss en underetasje i bebyggelse mot Griniveien, samt 6 pluss en inntrukket etasje i bebyggelse mot T-banestasjonen. I Røaplanen er maksimal gesims- og mønehøyde kote 162. I revidert planinitiativ er toppetasjen på ca kote 171, som er 9 meter høyere enn i Røaplanen. I Røaplanen er det avsatt en maksimum sammenhengende fasadelengde langs Griniveien på 60 meter, og med krav om åpninger på minimum 8 meter som skal fremstå som en del av gateløpet eller uteoppholdsarealet. Revidert planinitiativ viser en sammenhengende bebyggelse på 80 meter lang fasade uten mellomrom. Røaplanen tillater maksimaltareal 300 m2 BRA til forretning i felt A10, og 500 m2 BRA i felt A11 men da kun på eiendom 11/7. Revidert planinitiativ foreslår næring/forretnings formål på første etasjeplan der det er naturlig med aktive fasader mot gateløpene.

10 Saksnr: Side 10 av 10 Revidert planinitiativ forutsetter uteoppholdsareal på bakken i det offentlige rom/forbindelser/fortau. Dette kan ikke beregnes som fellesareal for boligbebyggelsen. 6 Konklusjon Det juridisk bindende plankartet i Kommuneplan 2015 viser at planområdet er avsatt til eksisterende bebyggelse og anlegg. For området gjelder derfor Røaplanen som ble vedtatt av bystyret i 2004, og som regulerer området til bymessig utbygging med blandet arealbruk og med en stor andel boliger. Det er positivt at bebyggelsen i Vækerøveien 203 bevares. Revidert planinitiativ er fortsatt i strid med kravene i gjeldende plan om utforming av ny bebyggelse, maks høyde og fasadelengde, utforming mot torg og krav til uteareal. Revidert planinitiativ foreslår bebyggelseshøyder som er høyere enn det som er tillatt i den gjeldende plan. Det innebærer at området ikke foreslås utbygget i tråd med Røaplanens rammer for bymessighet, utearealskvaliteter, kvalitet i utforming av byrom og forbindelser, og dette betyr en utvikling som ikke ivaretar Røas karakter, skala og identitet i tilstrekkelig grad. Røaplanen stiller omfattende krav til hvordan ny utbygging skal sikre bymessige kvaliteter og Røas karakter, skala og identitet. Plan- og bygningsetaten mener at Røaplanen sikrer disse kvalitetene og skal opprettholdes. Vi anbefaler at utbygging innenfor planområdet forholder seg til gjeldende reguleringsplan. Det betyr også at slik utbygging kan behandles direkte som søknad om rammetillatelse. Plan- og bygningsetaten stopper planinitiativet, jfr pbl PLAN- OG BYGNINGSETATEN Utviklings- og infrastrukturavdelingen Utviklingsenheten Dette dokumentet er elektronisk godkjent av: Målfrid Nyrnes - enhetsleder Utvikling, Utviklings- og infrastrukturavdelingen Andreas Vaa Bermann - avdelingsdirektør