Pålegg om retting, fastsetjing av tvangsmulkt m.m. på gnr 59/186 snr 4 - Misje Eigar: Ingrid Jacobsen

Transkript

1 Ingrid Jakobsen Fjellveien BERGEN Plan- og utbyggingssjefen Melding om vedtak Delegert plan- og utbyggingssjefen - saknr. 11/1011 Dykkar ref. Vår ref. Saksh. tlf Ark. kode Dato 2009/ /2011 Linda Midtkandal / Pålegg om retting, fastsetjing av tvangsmulkt m.m. på gnr 59/186 snr 4 - Misje Eigar: Ingrid Jacobsen Delegert vedtak: Med heimel i plan- og bygningslova 32-3 og 32-5 gjer Plan- og utbyggingssjefen slikt vedtak: 1. Ingrid Jacobsen vert pålagt, innan , å fjerne glasdør, kjøkkeninnreiing, dusj og varmtvasstank på gnr 59/186 snr Dersom pålegget ikkje er utført innan fristen torsdag 15. mars 2012 vert Jacobsen pålagt å betale til Fjell kommune tvangsmulkt stor kr ,- - tjuetusen ved utløpet av fristen, samt kr 300,- -trehundrekroner pr dag så lenge pålegget ikkje er oppfylt. 1.Saksopplysningar Fjell kommune v/plan- og utbyggingssjefen var på synfaring i naustet Dykkar på gnr 59/186 snr 4 den Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Bankkonto: Postboks 184 Telefaks: Bankkonto for skatt og avgift: STRAUME

2 Ved synfaringa vart det konstatert at det var utført nokre tiltak som ikkje var i samsvar med byggjeløyvet og retningslinjer i kommuneplanen. Naustet var innreidd med bad og kjøkken. Det var installert røyropplegg for vatn, varmtvasstank, utsleppsleidning for gråvatn og toalett. Vidare var det innsett ei glasdør bak naustporten, naustet var isolert og med innvendig panel. Grunna manglande byggjeløyve og strid mot kommuneplanen vart De i brev, datert , varsla om pålegg om fjerning av dei ulovlege tiltaka. Den søkte De om innlegging av vatn og avløp, installering av vassklosett, handvask, dusj, varmtvassberedar og utslagsvask. I vedtak av vart det gjeve løyve til innlegging av vatn og avløp, installering av vassklosett og liten handvask på toalett. Det vart i same vedtak gjeve avslag på søknad om dusj, varmtvassberedar og utslagsvask. Vedtaket av vart påklaga i brev av Klagen gjaldt berre avslag på søknad om varmtvassberedar. I endeleg avgjerd frå Fylkesmannen i Hordaland, av , vart vedtaket av stadfesta slik at det ikkje vart gjeve løyve til installering av varmtvasstank i naustet. På grunn vedtak om avslag av på løyve og tidlegare varsel av om pålegg om fjerning av dusj, varmtvassberedar, kjøkken, glasdør og vert det no utstedt pålegg om fjerning av tiltaka. Vi har motteke tilsvar til vårt varsel i Dykkar brev av Dykkar merknader i tilsvaret vert kommentert vidare i dette vedtaket. 2. Pålegg om retting, fastsetjing av tvangsmulkt m.m. 2.1 Generelt om byggjeløyve og problemstillingar Det blei gjeve løyve til oppføring av naustet Godkjende teikningar viser fem bygningar (naust) i to etasjar. Planteikningane viser to opne rom i kvar av bygningane, eit i første etasje og eit i loftsetasjen. Det er godkjent eit vindauge i gavlen i fasade mot aust, og eit i gavlen i fasade mot vest. I tillegg er det godkjent eit vindauge ved inngangsdøra i fasade mot vest. I søknaden av framgår at det ikkje skal leggjast inn vatn, og at det ikkje skal anleggast avløp. Spørsmålet blir for det første om dei gjennomførte tiltaka, som ikkje er omfatta av byggjeløyvet, er søknadspliktige etter plan- og bygningslova 93 (pbl 1985). Dernest må tiltak som nemnt i mellom anna pbl. 93 (pbl 1985) ikkje vere i strid med arealbruk eller føresegner fastlagt i endeleg arealplan, jf pbl 20-6 (pbl. 1985). Dette inneber at dei gjennomførte tiltaka også må vurderast opp mot kommuneplanen for Fjell kommune. I retningslinjer i kommuneplanen som var gjeldande på søknadstidspunktet følgjer det at : Ved bygging av naust bør tradisjonell byggjeskikk i området takast omsyn til ved fargeval og byggjestil. Ein viser elles til framtidige estetiske retningslinner. Naustet må ikkje innreiast eller nyttast som hytte. Retningslinene er ikkje juridisk bindande, men gjev likevel sterke føringar ved forståing av omgrepet naust. Plan- og utbyggingssjefen meiner at ei naturleg oppfatning av omgrepet naust er at dette er eit bygg som skal nyttast til oppbevaring av båter, reiskap og anna utstyr. Naust som skal nyttast til overnatting og er innreidde som

3 bustad/fritidsbustad kjem ikkje inn under dette omgrepet. Denne forståinga er i samsvar med Fjell kommune sin praksis. 2.2 Kjøkkeninnreiing og bad Det følgjer av ledd bokstav b) og c) at fasadeendring, vesentleg endring og bruksendring av bygning er søknadspliktig. Innreiing med kjøkken gjev uttrykk for ein bruksendring jf pbl. 93 c), frå naust til hytte, og er difor søknadspliktig. De viser i dykkar tilsvar av til at De ikkje har installert kjøkken i naustet, men berre oppsett sløyebenk med utslagsvask. De søkte difor om løyve til installering av utslagsvask i sløyebenk den Søknaden vart avslegen den Slik plan- og utbyggingssjefen ser det framstår innreiinga som eit kjøkken då den inneheld alle naudsynlege element i eit kjøkken. Dette gjev uttrykk for ein søknadspliktig bruksendring jf pbl 93 c). Når det gjeld det tillaga våtrommet (bad) er dette i følgje førearbeida til lova ei vesentleg endring jf pbl. 93 b, og er difor søknadspliktig. Det same gjeld installering av røyropplegg for vatn og varmtvasstank jf pbl. 93 e). De har søkt om og fått godkjent, i vedtak av , innlegging av vatn og avløp, installering av vassklosett og liten handvask på toalett. Søknad om dusj og varmtvassberedar vart avslage i vedtak av Avslag på installering av varmtvassberedar vart påklaga, og Fylkesmannen i Hordaland fatta i vedtak av endeleg avslag på søknad om installering av varmtvasstank. Fjell kommune finn etter dette at kjøkkeninnreiing, dusj og varmtvassberedar er oppført utan løyve etter pbl 93, og pt ulovleg oppførte tiltak. Spørsmålet vert vidare om kjøkkeninnreiing og bad også er i strid med retningslinjene i kommuneplanen, jf kommuneplanen sin arealdel jf pbl Det følgjer av retningslinjene til kommuneplanen at naustet ikkje må innreiast eller nyttast som hytte. Ut frå forvaltningspraksis er det vurdert slik at kjøkkeninnreiing og bad i naust vil innebere at naustet kan nyttast som hytte. Det er likevel i praksis akseptert at ein kan ha toalett med vask i naust so lenge ikkje innreiinga elles tilseier ein annan bruk av naustet. Ut frå dette finn kommunen at kjøkkeninnreiing, dusj og varmtvasstank ikkje er lovleg grunna manglande byggjeløyve jf 93 (pbl. 1985), og strid dessutan mot retningslinjer i komuneplanen og forvaltningspraksis. 2.3 Glasdør Det følgjer av ledd bokstav b) at fasadeendring, vesentleg endring eller vesentleg reparasjon av bygning er søknadspliktig. Spørsmålet vert om innsetting av glasdør i naustet inneber ei fasadeendring, jf 93 b).

4 De viser i Dykkar tilsvar til at glasdøra har hatt fleire funksjoner: -Isolerenede effekt for ivaretakelse av bygg, båt, båtmotor og utstyr -Hindre inntrenging av skadedyr (mink, rotter, etc) -Naturlig lystilfang under opphold i naustet og ved arbeid og vedlikehold av båt, båtmotor og tilhørende utstyr. De meiner difor at nemnte tiltak underbygger intendert og lovlig bruk av naustbygget og difor ikkje medfører ein bruksendring med tilhørande søknadsplikt. Naustet si ytre fasade er også uendra idet opphavlege naustportar i tre er intakt. Det følgjer likevel av teori og praksis at ved vurdering av om ei endring er ei fasadeendring (søknadspliktig) vil avhenge m.a. av bygningen sin karakter. Då det ikkje er vanleg med vindauge i tradisjonelle naust trekker det klårt i retning av at innsetting av glasdør er ei fasadeendring; herunder at glasdør nettopp medfører at bygningen sin eksteriørkarakter vert endra. Det kan difor ikkje leggjast vekt på glasdøra si isolerande effekt og at den hindrar skadedyr å koma inn. Dette er også mogleg med andre konstruksjonar eller materialbruk. Det avgjerande vert at glasdøra medfører ei fasadeendring etter pbl 93 b). Spørsmålet vert vidare om innsetting av glasdøra er i strid med retningslinjene i kommuneplanen, jf kommuneplanen sin arealdel jf pbl Fylkesmannen har i tidlegare klagesak, Fylkesmannen i Sogn og Fjordane sak 09/2226 og Fylkesmannen i Hordaland sak 11/ 2825, uttalt at ein ikkje kan sjå at glasdører i framkant av eit naust er i samsvar med tradisjonell byggjeskikk då det ikkje er vanleg å sette inn vindauge i tradisjonelle naust. Det vart vidare uttalt at slike vindauge, herunder glasdør, kan gje inntrykk av ein annan bruk av naustet ved at naustet vil få eit preg av å vere ein fritidseigedom som igjen vil ha større privatiserande effekt på området. Ut frå dette finn kommunen at glasdøra ikkje er lovleg grunna manglande byggjeløyve jf 93 bokstav b) (pbl 1985) og strid mot retningslinjer i kommuneplanen og forvaltningspraksis. 2.4 Pålegg om retting I fylgje pbl 32-3 (pbl 2008) kan plan- og bygningsmyndighetene ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhald av denne loven gje pålegg om retting av det ulovlige forhold. På grunn av manglande byggjeløyve og strid mot retningslinjer i kommuneplanen, vert De med dette pålagt å fjerne glasdør, kjøkkeninnreiing, dusj og varmtvasstank, jf pbl (2008) Frist for fjerning vert sett til Etter plan- og bygningslova skal sanksjoner stå i rimeleg høve til det ulovlege, og fleire reaksjoner må ikkje ramme ei overtreding på ein urimeleg måte. Det fylgjer av ein dom frå Høgsterett Rt 2002/s 209 at..det forhold at hel eller delvis riving og tilbakeføring vil føre til økonomisk tap og store ulemper for eier, er normalt uten betydning, fordi dette nesten alltid vil være tilfellet ved riving og tilbakeføring av en eiendom til lovlig tilstand. Ut frå saka er det ikkje noko som tyder på at fjerning av tiltaka vil medføre særleg tap eller

5 ulempe for Dykk utover det som normalt fylgjer ved fjerning og tilbakeføring av ein eigedom til lovleg tilstand. I lys av dette finn plan- og utbyggingssjefen ikkje at pålegget er ein urimelig reaksjon, jf pbl. (2008) Tvangsmulkt Med heimel i plan- og bygningslova (2008) vert det fastsett ei tvangsmulkt ved utløpet av frist for utføring av pålegget stor kr ,-, og kr 300,- pr dag inntil så lenge pålegget vert oppfylt. Storleiken på mulkta er fastsett etter gjeldande kommunal praksis ut frå ei heilskapsvurdering der vi har lagt vekt på mellom anna kor alvorlig lovbrotet er, omfang og kostnader ved utført arbeid og enno ikkje utført arbeid, og grad av skuld. Tvangsmulkta forfell når fristen for å oppfylle pålegget er ute, dersom pålegget ikkje er oppfylt. Forfalt tvangsmulkt vil bli kravd inn utan vidare varsel. Tvangsmulkta kan krevjast inn etter reglane i tvangsfullbyrdingslova 7-2 e, som er særleg tvangsgrunnlag utan at det trengst dom for kravet. Vi gjer merksam på at de sjølve har ansvaret for straks å gje kommunen melding når heile eller delar av pålegget er oppfylt. Kommunen vil straks etter meldinga kunne utføre kontroll 3. Varsel om førelegg Dersom pålegga ikkje vert følgt innan fristen må De rekne med at kommunen vil skrive ut førelegg etter plan- og bygningslova (2008) Eit slikt førelegg vil kunne få same rettsverknad som ein rettskraftig dom, og vert fullbyrda etter reglane for dommar. Eit førelegg vil ein kunne tinglyse som eit pantehefte på eigedomen. 4. Kort om lovvalget I dette vedtaket er det nytta både plan- og bygningslov av 1985 og plan- og bygningslov av Val av lov er foretatt i høve til overgangsreglar i rundskriv H-1/10 frå kommual- og regionaldepartementet. 5. Klage Vedtaket kan påklagast til fylkesmannen. Klagefristen er 3 veker rekna frå den dagen melding om vedtaket kom fram til vedkomande part. Det er tilstrekkeleg at klagen er postlagt innan fristen, jf. forvaltningslova 29 og 30. Klagen skal sendast skriftleg til kommune, jf. forvaltningslova 32. Vis til vedtaket De klagar over, den eller dei endringar De ønskjer, og dei grunnane De vil vise til i klagen. Dersom De klagar seint slik at det kan være uklårt for oss om De har klaga i rett tid, må De også opplyse om kva dato denne meldinga kom fram. De har etter forvaltningslova 18 rett til å gjere deg kjent med dokumenta i saka dersom ikkje anna følgjer av føresegnene i 18 til 19. Det vert gjort merksam på at søksmål etter tvistemålslova ikkje kan reisast utan at rette til klage er nytta og klaga er avgjort av klageinstansen, jf forvaltningslova 27 b. Søksmål kan

6 likevel reisast når det er gått 6 månader frå klaga er sett fram, og det ikkje skuldast forsømming frå klagar si side at klageinstansen si avgjerd ikkje føreligg. Vi ber om at De ved all kontakt med oss gjev opp saka sitt referansenr: 2009/2431. Med helsing Willy Sørensen plan- og utbyggingssjef Linda Midtkandal jurist