SAKSFRAMLEGG. Sakshandsamar: Jan Magne Svåi Arkivsaksnr.: 16/995

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Jan Magne Svåi Arkivsaksnr.: 16/995 Arkiv: 611 L7 Bustadområdet Verket 2 Kostnadsramme og tomteprisar Rådmannen si tilråding: 1. Kommunestyre godkjenner kostnadsramme på 16,8 million kroner for utbygging av bustadområde Verket Utbygginga er finansiert i budsjettet Inntektene frå tomtesalg er føresett lagt til fond/investeringsfond og vert nytta i finansiering av investeringsprogrammet. 3. Tomtepris/einingspris på Verket 2 vert sett slik: Område Tal tomtar/ Tomte/områdepris bueiningar BF 1, 5 og ,- pr tomt. BK ,- BK ,- BB ,- BB ,- BB ,- BB ,- 4. Tomtane på område BF 5 og 6 vert lyst ut som einebustadar mot «sjølvbyggarmarknaden». Områda BK 1 og 2, BB 1 4 vert lyst ut kvar for seg og tilbydd byggjefirma.

2 Saksutgreiing: Prenta vedlegg: Uprenta vedlegg: Reguleringsplan Plan kart Generelle reglar for tildeling av tomtar Samandrag: Bustadfeltet Verket 2 står framfor utbygging. I saka vert endeleg kostnadsramme og «tomteprisar fastsett. Arbeidet med utbygging av bustadfeltet Verket 2 er vidareført som føresett i plan og budsjettarbeid. Etter innhenta anbod er kostnadsbilde klarlagt og det er grunnlag for endeleg fastsetjing av tomteprisar. Kostnadsramme vert sett til 16,8 million kroner. Med utgangspunkt i utbyggingskostnader i feltet vert tomtepris, inkl. refusjon av VA sett til kr ,- pr. tomt og kr /bueining i områda BK og BB. Utval som har vedtaksmynde: Kommunestyre Fakta: Reguleringsplan for Verket 2 var godkjent i Luster kommunestyre den , sak 47/13. I samband med heving av område, ca. 1,5 m, er det inngått avtalar om kjøp og transport av massar frå Jostedalselvi med Røneid grunneigarlag og Statkraft. Statkraft var byggherre for dette prosjektet. Lomheim entreprenør var utførande entreprenør. Det var ikkje nok massar til å heve heile/alle tomtane til kote 3,1. Husbyggjarar må pårekne noko kostnadar med tilkøyring av massar før byggjearbeidet kan ta til. I 2014/2015 gjennomførte Luster kommune grunnervervet. Norconsult har utført prosjekteringsarbeidet. Etter anbodsrunde hausten 2015, kom det inn to tilbod. Fuglesteg AS vart valt som entreprenør, og arbeidet er starta opp Utbygginga gjeld VA, veg/opparbeiding av tomtefelt og straumforsyning til området. Alle kostnadar for VA inngår i grunnlaget for refusjon gjennom tomtepris. Når det gjeld samla kostnadsramme og finansiering av utbygginga så kan det oppsummerast slik: Budsjett: Budsjett Rekneskap ,2 mill 0,2 mill ,04 mill 1,04 mill ,75 mill * 2,78 mill ,0 mill TOT 17,0 mill * Ikkje nytta midlar, 2,97 mill, blir overført til 2016

3 Byggebudsjett kan setjast opp slik; Kostnad eks mva Kostnad inkl.mva Planarbeid før ,2 mill 0,2 mill Grunnerverv 4,4 mill 4,4 mill Kostnadar med heving av området. Avtale med Statkraft og Røneid grunneigarlag 1,36 mill 1,71 mill Entreprenøranbod inkl. rigg. kostnad 4,72 mill 5,9 mill Pumpestasjon 0,7 mill 0,88 mill Anleggsbidrag Luster energiverk 0,72 mill 0,72 mill Prosjekt-, byggjeleiing 1,4 mill 1,75 mill. Usikkerheit 1,0 mill 1,25 mill Prosjektkostnad 14,5 mill 16,8 mill. Kostnadsramme og finansiering. Kostnadsramme for utbygginga vert sett til 16,8 mill. kroner. Samla har det vore/er det sett av midlar i budsjett på samla 17,0 million kroner Etasjehøgd. I reguleringsplanen er det definert gesimshøgd frå gjennomsnittlege planert terreng. Områda regulert til bustadområde konsentrert (BK) har maks gesimshøgd 7 m og for bustadområde blokker (BB) er gesimshøgd maks 10 m. Grunnforhold. I samband med graving av grøft til vass og avlausrøyr vart det avdekka at det var leire i grunnen opp mot BF1. Det er ikkje undersøkt om det er leire på område BF1. Etter nærare undersøkingar vil ein ta stilling til utbygging/utnytting. Vurdering: Utbyggingskostnad. I budsjett og økonomiplanvurderingar har utbygginga vore kalkulert til same nivå som oppsettet over syner. Ved regulering av investeringsprogram har det vore gjort vurderingar på at det kunne vore mogeleg å få kostnadane noko ned. Grunna auka budsjettkostnad på anleggsbidrag el-forsyning, til 0,72 mill, og usikre grunnforhold i BF1 som gjer at posten uføresett/usikkerheit er sett opp til 1,0 mill bør kostnadsramma setjast til 14,5 mill.kroner. (16,8 inkl. mva) I denne ramma er alle feltkostnadane med. Kostnadane med overordna planlegging/tidleg planlegging er ikkje rekna inn. Forsterkingsanlegg på veg og VA som er gjort og som er ein føresetnad for å kopla til feltet, er heller ikkje med. Noko av dette er relevant å rekna med i vurdering av totalkostnaden. Tomtepris. Når ein skal gjere ei vurdering for å fastsetje tomtepris/områdepris så bør ein først vurdere tal bueiningar som er regulert til Bustadar Blokker (BB), Bustadar Konsentrert (BK) og Bustadar Frittliggande (BF). I reguleringsplanen er det regulert 3 områder til BF, tilsaman 8 tomtar. Illustrasjonsplanen syner 3 einingar i BF5, men i samband med grunnkjøp er areal for 2 tomtar ikkje erverva. Merka privat område på vedlagt plankart. Vidare syner illustrasjonsplanen 2 områder til BK i 2 etasjar, tot 18 bueiningar og 4 område til BB i 3 etasjar, totalt 42 bueiningar.

4 Det neste spørsmålet er kor mange einingar/tomtar som tomtepris skal fordelast på og om pris skal vere lik; Det er rådmannen sin vurdering at einebustadtomtane bør prisast på lik linje med Kvitevollen og Beheim 2. Vidare er det rådmannen sin vurdering at på område regulert til BK og BB bør tomteprisen bli ut i frå tal bueiningar det er regulert til på kvart område. Rådmannen tek feltkostnaden som utgangspunkt for berekningane. Ut frå denne modellen vil utbyggingskostnaden på 14.5 mill. eks. mva. fordelast på 6 bueiningar BF, og restkostnad bli fordelt på 60 bueiningar i BK og BB. Det gir ein tomtepris, inkl. refusjon kr ,- pr. einebustad BF og på kr pr. eining BK og BB, etter ein sjølvkostkalkyle. I tillegg kjem tilknyting, oppmåling, gebyr og dokumentavgift. Tabell over tomte/områdekostnadar kan setjast opp slik; Område Tal tomtar/ Tomte/områdepris bueiningar BF 1, 5 og ,- pr tomt. BK ,- BK ,- BB ,- BB ,- BB ,- Bb , ,- Kommunen har nytta økonomiske verkemiddel for å stimulere bustadbygging både i bustadfelt og utanfor regulert område. Storleiken på desse har variert. Med utgangspunkt i dette har tomteprisane i Luster vore låge og betalingsvilje etter sjølvkostprinsippet kan vera vanskeleg å nå. Høgaste prisnivå på kommunale tomtar er i dag; Beheim og Kvitevollen, kr ,- I tillegg kjem tilknyting, oppmåling, gebyr og dokumentavgift. Det er politiske føringar på at kommunen skal nærme seg sjølvkostnivå i prissetjinga. Verket 2 bør vere eit attraktivt felt for entreprenørar å byggje ut. Med den utnyttinga som det ligg til rette for her vil sjølvkostnivå vere eit realistisk prisnivå. Og eit prisnivå på sjølvkostnivå vil vera klårt lågare enn tomteprisar i nabokommunane. Grunna utnyttingsgrad vil nivået vere tilpassa omtrent på same nivå som andre tomtar i kommunen. Eit anna moment er og at det her er låge kostnadar med opparbeiding av tomt. Heving av område har lagt godt til rette og sjølv om husbyggjarar må pårekne noko kostnadar med eventuelt klargjering av tomt før bygging så er det langt mindre kostnader i grunnarbeid enn på andre tomtar. Etter ei samla vurdering så tilrår rådmannen at tomte-/områdeprisen vert sett slik at den dekkar opp utbyggingskostnaden i feltet, jamfør tabell over. På bakgrunn av at det er avdekka leire i område BF1 vil rådmannen tilrå at ein avventar tildeling av tomtar på område BF1, til det er utført grunnundersøkingar, for å avklare om område kan byggjast ut. Tildeling av tomtar. Kommunen har generelle reglar for tildeling av tomt i kommunale bustadfelt, (jf vedlegg.)

5 Vedtekne , k.sak 57/15. Desse vert nytta som utgangspunkt i saka. Rådmannen vil tilrå at tomtane på område BF 5 og 6 vert lyst ut som einebustadar mot «sjølvbyggarmarknaden». På område BF1 må det gjennomførast grunnundersøkningar. Områda BK 1 og 2, BB 1 4 vert lyst ut kvar for seg og tilbydd byggjefirma. Tomtesal kan starte sommaren Rådmann tilrår vidare arbeid i saka i samsvar med tilrådingar og saksutgreiing. Dato: Jarle Skartun Jan Magne Svåi rådmann rådgjevar Særutskrift skal sendast: m/kopi til: