Forsikringsklagenemnda Skade

Transkript

1 Forsikringsklagenemnda Skade Uttalelse FKN Protector Forsikring ASA Eierskifte Fukt i krypkjeller selger dement kjøper eiendomsutvikler avh.l. 3-7, 3-8 og pkt. Rekkehus fra 1961 ble ved kjøpekontrakt av solgt som den er for kr 2,9 mill. Av verdi- og lånetaksten fremgikk det intet spesielt, men det ble opplyst om at boligen hadde krypkjeller, men at denne ikke var besiktiget av takstmannen. Etter overtakelsen ble det avdekket fukt i krypkjelleren. Kjøper reklamerte overfor selskapet og forklarte at han ble informert av en av naboene om at det forelå en feil i krypkjelleren som ble konstatert allerede i Selskapet bestred at det forelå en mangel etter avh.l. 3-7 og viste bl.a. til at selger var aldersdement og således ikke i stand til å ivareta de krav som ellers stilles til selgers opplysningsplikt. Selskapet var videre av den oppfatning av en evt. tilbakeholdt opplysning ikke ville ha virket inn på avtalen da kjøper allerede før visning fremsatte et høyt bud over takst. Selskapet bestred dernest at det forelå en mangel etter avh.l. 3-9 annet pkt. Kjøper er uenig og har bl.a. bemerket at han ikke fikk noen indikasjoner som kunne tilsi at det forelå opplysninger som ble holdt tilbake, og at dersom han hadde hatt kjennskap til skaden ville han selvsagt ha lagt inn et tilsvarende lavere bud. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kr / Forsikringsklagenemnda Skade bemerker: Spørsmålet er om selskapet er ansvarlig for mangel ved bolig solgt som den er, jf. avh.l. 3-7, 3-8 og 3-9 annet pkt. Kjøperen hevder det foreligger mangler pga. fukt i krypkjeller, og viser til at fukt ble avdekket i 2004 og derfor var kjent for selgeren. Ifølge avh.l. 3-8 foreligger en mangel dersom selger gir gale opplysninger om omstendigheter ved eiendommen. Selgeren har svart nei på spørsmål om kjennskap til fuktighet eller innsig av vann i kjelleren. Salget ble gjennomført av eierens svigersønn, og det er ikke hevdet at han faktisk hadde opplysninger om fuktigheten. Eieren er 87 år gammel, helsemessig svak og lider av demens. Det ikke mulig for nemnda å ta stilling til hva han faktisk hadde kjennskap til på salgstidspunktet. Avh.l 3-8 kan derfor ikke anvendes. Det samme gjelder 3-7, hvoretter det foreligger en mangel dersom selgeren ikke opplyser om forhold ved eiendommen som han måtte kjenne til. Nemnda viser forøvrig til Harald Benestad Andersen: Avhendingsloven med kommentarer, 2008, side 152 og FSN Spørsmålet blir da om det foreligger en mangel etter avh.l Etter avh.l. 3-9 har eiendommen en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Vesentlighetsvurderingen skal i henhold til rettspraksis bedømmes ut fra arten og omfanget av den fysiske mangel, husets alder, vedlikehold og fysiske tilstand for øvrig, hvilke opplysninger som er gitt ved salget, skyldforhold, samt forholdet mellom utbedringskostnader og kjøpesum, jf. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2003) s 170 flg. Side 1 av 5

2 Selgerens representant har som nevnt opplyst at han ikke kjenner til fuktighet. På den annen side er det opplyst at boligen hadde krypkjeller, og at denne ikke var besiktiget av takstmannen. Boligen ble kjøpt uten teknisk gjennomgang, kun med verditakst. Krypkjeller er en risikokonstruksjon, som en kjøper må være ekstra oppmerksom i forhold til, jf. f.eks. LE Kjøperen, som er profesjonell boligutvikler, måtte derfor være klar over at det var en risiko for fuktproblemer. Kjøpesummen utgjør kr 2,9 mill. Billigste reparasjonsalternativ er kr eks. mva., som utgjør noe over 3 % av kjøpesummen. Det dreier seg om en eldre bolig fra 1961 som ble solgt som et oppussingsobjekt. Kjøperen måtte derfor også regne med betydelige oppgraderinger. Dette bekreftes også av fradrag for slitasje i taksten. Nemnda kan derfor ikke se at det her foreligger et vesentlig avvik fra det kjøperen måtte forvente. KONKLUSJON: Selskapet gis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Trine-Lise Wilhelmsen (leder), Kjetil Norseth, Elisabet Okkenhaug, Halvor E. Sigurdsen og Hege Stokmo. Sekretariatets redegjørelse i FKK sak LO(LF) av Saken gjelder Protector s anvendelse av avh.l. 3-7, 3-8 og 3-9 annet pkt. Rekkehus fra 1961 ble ved kjøpekontrakt av solgt som den er for kr 2,9 mill. Avtalt overtakelse var Av verdi og lånetaksten fremgikk det intet spesielt, men det ble opplyst om at boligen hadde krypkjeller, men at denne var ikke besiktiget av takstmannen. Av selgers egenerklæring var det bl.a. krysset nei på spørsmål om kjennskap til fuktighet eller innsig av vann i eiendom/kjeller. Etter overtagelsen ble det avdekket fukt i krypkjelleren og fra skaderapporten hitsettes: Skaden: Lettbetongdekkenes underside går i oppløsning i en tykkelse på ca 25 mm og løsner fra øvrig dekke slik at underkantarmeringen (hovedarmeringen) blottstilles. Konstruksjonsvekkelsen medfører iflg. eier svikt i dekket. Dersom tiltak ikke iverksettes snart vil dekket bryte sammen. Årsaken til skaden: Fuktig miljø i krypkjeller trenger inn dekket og angriper underkantarmeringen som blir utsatt for rustangrep. Sprengvirkning fra rustet armering forårsaker avflassing og blottstillelse av underkantarmeringen. Årsaken til høy luftfuktighet er tilsig av fukt fra grunnen og manglende utlufting fra etablert konstruksjon. Utbedringskostnadene ble estimert til kr som rimeligste alternativ og kr som dyreste alternativ. Kjøper reklamerte overfor selskapet og forklarte at han ble informert av en av naboene om at det forelå en feil i krypkjelleren som ble konstatert allerede i 2004: Etter overtagelse ble han informert av en av naboene at det forelå en feil i krypkjeller på huset. Dette ble konstatert allerede i 2004 og da skrevet en rapport. Side 2 av 5

3 Det ble i år rekvirert en ny rapport som bekrefter forholdet. Dette er opplysninger som ikke ble fremlagt fra vår selger, og det kan således virke som om det er holdt tilbake opplysninger. Dette er helt klart en mangel i følge avhendingslovas 3-7. Vi krever derfor prisavslag tilsvarende kostnader til utbedring av skaden. Dette er estimert til ,000 eks. mva. Hadde dette vært kjent under salg og budrunde ville prisen blitt en annen. Selskapet bestred at det forelå en mangel etter avh.l. 3-7 og vist bl.a. til at selger var aldersdement og således ikke i stand til å ivareta de krav som ellers stilles til selgers opplysningsplikt. Selskapet var videre av den oppfatning av en evt. tilbakeholdt opplysning ikke ville ha virket inn på avtalen da kjøper allerede før visning fremsatte et høyt bud over takst: Selgers opplysningsplikt Selger T er en eldre mann og har aldersdemens. Han var således ikke i stand til å ivareta de krav som ellers stilles til selgers opplysningsplikt. Det er svigersønnen FE som har bistått i salgsprosessen, noe som også fremgår av egenerklæringen som er underskrevet av FE, samt kjøpekontrakten. Det er gjeldende rett at opplysningsplikt ikke anses å være brutt i tilfeller der selger f. eks er syk, innehar demens og ikke kan anses å ha opptrådt klanderverdig. FE som gjennomførte salget, samt megler opplyser at de ikke kjenner til forholdet. Det foreligger heller ingen dokumentasjon som tilsier at de måtte kjenne til forholdene, all den tid rapporten fra 2004 ble kjent gjennom naboer etter overtagelsen. Det skal bemerkes at det ikke foreligger noen undersøkelsesplikt for om mulig å avdekke feil og mangler. Vi legger derfor til grunn at selger ikke kan anses å ha forsømt sin opplysningsplikt. For nærmere om forholdet mellom opplysningsplikt og alder/sykdom, viser vi til Harald Benestad Andersen sin kommentarutgave til avhendingsloven fra 2008 side 152, samt illustrativ avgjørelse fra Forsikringsskadenemdas uttalelse av (FSN-6323). For det tilfelle at man skulle hevde at det likevel skulle foreligge manglende opplysninger, er det som nevnt over et vilkår at opplysningen, dersom det var fremsatt, ville innvirket på kjøpet. I den forbindelse vil vi bemerke fra vår side at vi har fått opplyst at dere allerede før felles visning fremsatte et høyt bud over takst. Dette bekreftes også av kjøpesummen som ble kroner over takst. Dette er forhold som indikerer at dere uansett ønsket denne boligen. Samtidig er det en eldre bolig fra 1961, som ble solgt som et oppussingsobjekt, og hvor det må forventes betydelige oppgraderinger. Under slike forutsetninger skal det svært mye til for å anse ovennevnte opplysninger å ha slik vekt at de ville innvirket på kjøpet. Konklusjon Vår konklusjon er således at det ikke hefter noen rettslig mangel ved selgers ytelse til dere ved salget av ovennevnte eiendom. Der selger ikke er ansvarlig etter avhendingslovens bestemmelser, kan det heller ikke utbetales noe prisavslag under selgers eierskifteforsikring. Selgers representant forklarte dernest: Denne boligen ble solgt av mine svigerforeldre. Min svigermor har hatt demens i flere år, vært på institusjon de siste 4 årene og døde i februar i år. Min svigerfar er en gammel mann som er gått inn i sitt 87 år. Han har vært skral helsemessige i mange år og har i tillegg også blitt rammet av demens. Han ønsket å selge sin bolig i veien fordi han hadde fått et tilbud om omsorgsbolig og spurte meg om jeg kunne hjelpe ham med dette fordi han ikke greide å håndtere "alt" dette selv, hvilket jeg selvfølgelig svarte ja til. (Eiendomsmegler) ble kontaktet for å hjelpe til med det praktiske. Jeg har fylt ut de papirer som (eiendomsmegler) ba meg om etter beste evne og konfererte med min svigerfar (i den grad det var mulig å få svar) under denne prosessen for sikre at de ble så riktig som mulig. Rapporten som det refereres til datert 1. november har jeg aldri sett og ble heller aldri nevnt av min svigerfar. Side 3 av 5

4 Flere dager før visningen (avsatt 2 dager - lørdag og søndag) skulle holdes fikk jeg en telefon fra (megler) som kunne fortelle at det var kommet inni et meget godt bud på eiendommen uten at budgiver hadde sett eller befart hva de bød på. Etter visning ble budet akseptert. Overtakelsen ble satt til medio mai På overtakelsedatoen ble det gjort en inspeksjon av boligen og krypkjeller av kjøperne uten at det ble antydet feil eller mangler. Når det nå fremmes et krav mot min svigerfar på utbedring av kryprom i veien så stiller jeg meg noe undrende til dette. (Kjøper) driver utvikling av boligprosjekter og burde ved befaringen av krypkjeller på overtakelses dato oppdaget feil/mangler. De har solgt boligen videre. Kjøper var uenig i selskapets standpunkt og bemerket at han ikke fikk noen indikasjoner som kunne tilsi at det forelå opplysninger som ble holdt tilbake. Kjøper påpekte videre at dersom han hadde hatt kjennskap til skaden ville han selvsagt ha lagt inn et tilsvarende lavere bud.: Dere hevder at klagen ikke kan legges til grunn fordi selger er en eldre mann med aldersdemens. Dette faller på sin egen urimelighet da dette aldri ble opplyst om til oss verken i salgsoppgave, fra megler eller fra annen markedsføring. Vi hadde derfor ingen indikasjoner som kunne tilsi at det forelå opplysninger som ble holdt tilbake. Deres andre argument går på pris og at fordi vi bød over takst før visning antar dere at vi hadde veldig lyst på boligen. Dette er også helt urimelig. Det faktum at boligen er solgt over takst, innebærer ikke at man må påregne slike mangler. Hadde vi fått opplyst om skaden ville vi selvfølgelig budt tilsvarende mindre for boligen. Vi mener selger her har fått mer for boligen enn den faktisk er verdt. Hadde feilen vært opplyst om og tatt høyde for i taksten ville salgssummen blitt mindre. Faktum er at det har foreligget en rapport fra 2004 hvor feilen er beskrevet, men som ikke er forelagt oss. Vi mener derfor at selger er nærmest til å bære ansvaret for dette. Vi krever derfor prisavslag i henhold til hva skaden vil koste å utbedre, Selskapet fastholdt sitt standpunkt og kjøper kontaktet KKFE, hvor han bl.a. forklarte at skaden var vanskelig å se ved en ordinær besiktigelse: (Kjøper) kjøpte ovennevnte eiendom for å pusse opp og videreselge eiendommen. Etter videresalg fremkommer det at det er en alvorlig feil/mangel i bærekonstruksjonen på huset. Dette er det foretatt en undersøkelse av og skrevet en rapport om i 2004, Denne rapporten ble vi. ikke informert om ved kjøp, da den ble holdt tilbake av selger.. Skaden ligger i en krypkjeller under huset, noe som gjør det vanskelig å se ved en ordinær besiktigelse. Vi mener skaden er av en slik art at den ikke kan belastes andre en selger. Hadde skaden blitt opplyst om ville bud fra oss blitt tilsvarende lavere. Vi mener derfor selger har fått utbetalt for mye i forhold til hva eiendommen er verdt på kjøpstidspunktet. Vi har derfor krevd avslag i prisen. Protector har avvist kravet med begrunnelse om dement selger, noe som aldri ble opplyst oss verken i salgsoppgave, takst eller annen markedsføring. Det naturlige i slike tilfeller ville vel være å opplyse om dette og at eiendommen burde undersøkes særskilt nøye. De mener også at siden vi betalte over takst for boligen var vi interessert i den uansett. Dette medfører ikke riktighet. For (kjøper) var dette et prosjekt for videresalg, og en slik opplysning hadde gått utover vårt prosjektregnskap og vi måtte da lagt inn bud tilsvarende lavere. KKFE avviste saken fra realitetsbehandling og kjøper kontaktet FKK, hvor han bl.a. anførte at han ikke var kjent med at selger var dement. FKK fant forholdet til avh.l. 3-7 bevismessig vanskelig, men ba selskapet ta stilling til om forholdet kunne utgjøre en mangel etter avh.l. 3-9 annet pkt. Side 4 av 5

5 Selskapet var uenig i at forholdet utgjorde en vesentlig mangel etter avh.l. 3-9 annet pkt og påpekte at det som et moment i helhetsvurderingen også måtte vektlegges at kjøper drev i eiendomsbransjen og således hadde særlig kunnskap: Når det gjelder skadens omfang, er det dokumentert at denne vil være , som det rimeligste alternativ. Det bemerkes at man må legge den rimeligste og akseptable løsning til grunn for vurderingen. Dette følger av kjøpers tapsbegrensningsplikt, men også den mer generelle plikten om lojalitet i kontraktsforhold. Skadene tilsvarer da drøyt 3 % av kjøpesummen. Dette er klart i nedre sjikt av det rettspraksis har satt som et vektig moment i vurderingen av om det foreligger en rettslig mangel etter avh.l. 3-9, 2.pktvesentlighetsvurderingen. I tillegg skal det legges vekt på konkrete omstendigheter i saken. I dette tilfellet nevnes at kjøper har ervervet boligen uten teknisk gjennomgang. Det vises til at det kun foreligger en verditakst. Dette må ikke forveksles med en tilstandsvurdering, jf ingressen i takstrapporten. Det presiseres til og med i rapport at krypkjeller ikke er undersøkt. Krypkjeller er en kjent risikokonstruksjon, som en kjøper må være ekstra oppmerksom, jf f. eks LE Når boligen overtas som den er og under gitte premisser, er det kjøpers som bærer risikoen for feil. Videre vil boligens alder være et moment. Denne nærmer seg 50 år. Boliger av en slik alder vil naturlig ha forventede kostnader med vedlikehold og skader. Vi vil også provosere fremlagt hvilken drift O kjøper driver. Da det kan synes som om de driver i eiendomsbransjen, og således har særlig kunnskap, evt driver spekulasjon. Dette er subjektive forhold på kjøpersiden som vil være momenter i en vesentlighetsvurdering. Kjøper ønsket saken forelagt Forsikringsklagenemnda og bemerket: Vi har et par kommentarer til brevet som vi gjerne vil påpeke. For det første synes vi det er et for ensidig fokus på mangel i.h.h.t avhendingslovas 3-9,2 pkt. Det vi hevder er at det er en mangel etter avh.l. 3-7 og 3-8. Dette begrunner vi med at dette var en kjent feil som eier av leiligheten var kjent med og det foreligger det dokumentasjon på i form. av skaderapport datert 1. november 2004 fra Takstmann Vi mener at dette er opplysninger som, om de hadde vært kjent hadde vært prisdempende, både i takst og den endelige salgssum. Vi mener her klart at 3-7 og 3-8 må gjelde. Følgelig har selger fått mer for boligen enn tilfellet hadde vært om mangelen hadde vært opplyst om. Protector forsikring ASA har prøvd seg med å avvise dette med at selger var dement. Noe som aldri har blitt opplyst om verken av megler, salgsmateriell eller fra selgers svigersønn som hjalp til med salget. Vi føler også at selv om (kjøper) driver i eiendomsbransjen, og derfor har særlig kunnskap om denne, kan ikke avh.l. 3-7 og 3-8 settes til side. Forsikringsklagenemnda bes ta stilling til om det påberopte forhold utgjør en mangel etter avh.l. 3-7, 3-8 eller 3-9 annet pkt. Tidligere uttalelser: dødsbosalg - tidligere reparasjoner Side 5 av 5