2009 Årsrapport. Lund Hagem Arkitekter / Atelier Oslo Vinner av arkitektkonkurranse Lervig Brygge, Stavanger. Vestparken, Lørenskog

Transkript

1 Lund Hagem Arkitekter / Atelier Oslo Vinner av arkitektkonkurranse Lervig Brygge, Stavanger Vestparken, Lørenskog 2009 Årsrapport 7aZ^`_Z]Vj\Zc 7 `_ c ' 6/ ', &%%b & CVjhik \]Vj\Zc \Z 6/ '' V 6/ -+ &%%b' Lørenhagen, Oslo Stord, Hordaland Mortensrud, Oslo Kaldnes K1 og K2, Tønsberg

2 INNHOLDSFORTEGNELSE Side FORORD 2 ÅRSBERETNING 3 KONSOLIDERT RESULTATREGNSKAP 13 KONSOLIDERT BALANSE 14 ENDRINGER I KONSERNETS EGENKAPITAL 16 KONSOLIDERT KONTANTSTRØM 17 NOTER TIL REGNSKAPET 18 RESULTATREGNSKAP MORSELSKAP 56 BALANSE MORSELSKAP 57 KONTANTSTRØMOPPSTILLING MORSELSKAP 59 NOTER TIL MORSELSKAPETS REGNSKAP 60 REVISJONSBERETNING 69

3 Forord For Hansa Property Group AS var 2009 et hektisk år preget av endringer. Etter å ha vært i en oppstartsfase tidlig i 2008 ble vi mot slutten av 2008 og inn i 2009 møtt av den kraftigste nedturen i eiendoms- og finanssektoren på flere tiår. Begynnelsen av 2009 var sterkt preget av fokus rundt konsernets likviditet. På bakgrunn av markedssituasjonen for eiendom og finans ble det igangsatt tiltak høsten Sammen med styret ble det utarbeidet en plan for restrukturering og kapitalisering av konsernet. For administrasjonens del gikk derfor første halvår av 2009 i stor grad med til å arbeide med restruktureringen, herunder forhandlinger med kreditorer og samarbeidspartnere. Det var derfor meget gledelig at samtlige kreditorer aksepterte vår plan. Planen ble fullført etter en vellykket emisjon, som ble vedtatt i ekstraordinær generalforsamling den 20. mai Vi er meget takknemlige for at våre samarbeidspartnere og eiere er med oss videre. Etter emisjonen ble arbeidet for videre å bygge opp konsernet til en ledende eiendomsutvikler intensivert. Med et fokus på konsernet de neste 2-3 årene, der rask utvikling og verdimaksimering av eiendomsporteføljene for realisering og salg vil være viktig, mente et flertall av eierne at det var mer fornuftig å knytte seg nærmere opp mot vår største eier Selvaag Bolig AS enn å bygge opp en full organisasjon internt. Det ble derfor fremforhandlet en avtale med Selvaag Bolig AS der de har overtatt ansvaret for den operasjonelle virksomheten i form av prosjektledelse og utvikling av porteføljene på Lørenskog, Kaldnes, Stavanger og Os. Dette i tillegg til den felleskontrollerte virksomheten i Oslo som Selvaag allerede er prosjektledere for. Avtalen ble godkjent av generalforsamlingen i januar Dette betyr at konsernet nå har tilgang til all den kompetanse og erfaring Selvaag besitter, noe som vil komme godt med i et marked i bedring. For å sikre konsernet uavhengighet og ivaretakelse av alle aksjonærenes interesser vil Hansa Property Group AS fortsatt ha en selvstendig administrasjon. For å sikre fri konkurranse og markedspriser vil Selvaags entreprenør for prosjektene i Stavanger, Lørenskog, Tønsberg og Os ikke kunne levere anbud uten at dette i forkant er godkjent i styret. Inngåelse av managementavtalen medførte endringer både i styret og i administrasjonen, der undertegnede har overtatt etter Pål Tronstad. Vi vet at eiendomsmarkedet svinger. Vi opplever nå noe bedring i markedene. Vi har gode prosjekter som er klare til realisering når markedet løsner. Vi har i 2009 oppført et bygg for NAV på Lørenskog, er i gang med bygging av boliger og har lagt ut mer for salg på Mortensrud, vi har solgt kontorbygg både på Kaldnes og Lørenskog, samt i 2010 et tomteområde i Stavanger, alt til gode priser. Utover våren kommer det flere salgsstarter både i Oslo, i Stavanger og på Lørenskog. Med erfarne folk, gode prosjekter, avtalen med Selvaag Bolig AS, dedikerte eiere og samarbeidspartnere, samt vår fleksible struktur skulle vi være godt rustet til å fange opp mulighetene i tiden fremover. Thomas Rygg Hannestad administrerende direktør 2

4 ÅRSBERETNING 2009 Konsernets etablering - lokalisering - virksomhetens art - organisering Hansa Property Group AS ( HPRO ) har forretnings- og virksomhetsadresse i Oslo. Virksomheten omfatter eiendomsutvikling i sentrale regioner i Norge. Selskapet ble stiftet 5. juni Ved inngangen til 2009 eide HPRO utviklingsporteføljer i Stavangerregionen, Tønsberg, Lørenskog og Os. I tillegg eide HPRO 70 % av Osloporteføljen, hvor de øvrige 30% er eiet av Selvaag Bolig AS. HPRO eide også 64% av et utviklingsområde på Stord der den andre eieren er Aker. I forbindelse med restruktureringen i 2009 ble 37,5 % av aksjene i Bo En AS (Stavangerporteføljen) solgt tilbake til de opprinnelige eierne av disse prosjektene. Videre ble alle prosjektene i Bergensregionen, unntatt Os og Stord, solgt tilbake til de opprinnelige eierne av disse prosjektene. Hansa Property Group AS er konsernspiss og er organisert med tre underkonsern hvor HPG Øst AS er morselskap for porteføljene i Stavangerregionen, Tønsberg og på Lørenskog. H-Pro 5 AS er morselskap for porteføljen i Oslo-området, og HPG Vest AS er morselskap for porteføljen i Hordaland. Administrasjonen i morselskapet yter tjenester som gjelder eiendoms- og prosjektutvikling, byggeledelse og administrative tjenester i form av økonomisk, finansiell, kommersiell og juridisk bistand til prosjektene. Redegjørelse for Årsregnskapet Årsregnskapet for 2009 omhandler perioden Selskapsregnskapet for Hansa Property Group AS er avlagt etter regnskapsloven og god regnskapsskikk i Norge. Konsernregnskapet er avlagt etter IFRS. Stavangerporteføljen, Hansa/Selvaagporteføljen og Stord-selskapene konsolideres inn etter egenkapitalmetoden. Resultat På konsolidert nivå var konsernets omsetning i 2009 MNOK 517. Årsresultatet var negativt med MNOK 96,6. For morselskapet Hansa Property Group AS isolert var omsetningen MNOK 12,5 med et årsresultat som var negativt med MNOK 123. Det er i 2009 gjennomført flere salgstransaksjoner. Størst effekt har salget av 37,5% aksjene i Stavangerporteføljen BO1 som utgjør en gevinst på MNOK 55 for konsernet. Det er regnskapsført større nedskrivninger av eiendomsverdien på to prosjekter. Stord er nedskrevet med 43 MNOK som følge av svakere utsikter i oljeserviceindustrien. Bjånesprosjektet på Os er nedskrevet med MNOK 29 som følge av ny vurdering av markedspotensialet. Øvrige nedskrivninger beløper seg til MNOK 45. 3

5 Selskapet har behandlet eiendomsprosjektene som varelager og målt dette til den laveste av netto realisasjonsverdi og anskaffelseskost. Verdivurderingen er utført med basis i neddiskonterte forventede kontantstrømmer. Kontantstrømmene er fastsatt med basis i den utbyggingstakt og det marginbildet selskapet ser for seg i årene som kommer. Det er brukt eksterne konsulenter, makroøkonomer og prognoser fra blant annet SSB som støtte ved fastsettelse av disse forutsetningene og utviklingen over tid. Kontantstrømmene er neddiskontert med et avkastningskrav som representerer risikofri rente, lånekostnader og risikopremie som er bestemt ut fra prosjektets underliggende risiko og kommersielle betraktninger. Med unntak av nevnte nedskrivninger er det ikke gjort vesentlige endringer i verdifastsettelsen sammenlignet med 2008 regnskapet. Transaksjoner gjennomført i 2009 indikerer at verdien er i tråd med markedsverdier. Balanse Totalkapitalen på konsolidert nivå var ved utgangen av 2009 MNOK Egenkapitalen pr var på MNOK 810. Egenkapitalen i konsernet utgjorde 39,5 % av totalkapitalen pr Egenkapitalen er styrket med MNOK 313 som følge av emisjonen gjennomført mai For morselskapet Hansa Property Group AS isolert viser balansen pr en totalkapital på MNOK og egenkapital på MNOK 816 som gir en egenkapitalgrad på 63%. Fri egenkapital utgjør MNOK 408. Konsernet har en samlet gjeld på ca MNOK I tillegg utgjør konsernets andel av gjeld i felleskontrollerte virksomheter ca MNOK 580. Av rentekostnader på MNOK 65 er MNOK 39 balanseført på eiendomsprosjektene. Det er i 2009 bokført MNOK 977 i eiendomsprosjekter, tomter og ferdige bygg. I tillegg er det bokført MNOK 455 som samlet investering i Tilknyttet Selskap (TS) og Felles Kontrollert Virksomhet (FKV). Utarbeidelsen av konsernregnskap i overensstemmelse med IFRS krever at ledelsen foretar vurderinger og estimater og tar forutsetninger som påvirker anvendelsen av regnskapsprinsipper og regnskapsførte beløp på eiendeler og forpliktelser som ikke fremgår klart fra andre kilder. Estimatene og tilknyttede forutsetninger er basert på tidligere erfaringer og andre faktorer som er vurdert å være relevant. Faktisk resultat kan avvike fra disse estimatene. Kontantstrøm Endring av kapitalbinding i varelager og betalte renter utgjør sammen med elementer som ikke har kontantstrømseffekt, nedskrivninger og resultat fra Tilknyttet- (TS) og Felleskontrollert virksomhet (FKV), de vesentligste postene som forklarer avviket mellom driftsresultat og kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter. 4

6 Disponeringer Morselskapets underskudd foreslås dekket som følger: Dekket mot annen egenkapital MNOK -123,313 Sum overføringer: MNOK -123,313 Fortsatt drift I henhold til regnskapslovens 3-3a bekrefter styret at det er grunnlag for fortsatt drift og at årsregnskapet for 2009 er satt opp basert på dette. Restrukturering av konsernet Bakgrunn Restruktureringen av konsernet ble omtalt som hendelser etter balansedagen i fjorårets årsrapport. Bakgrunnen for restruktureringen av HPRO var at etter etableringen i november 2007 utviklet de globale konjunkturene seg negativt. Den negative utviklingen ble ytterligere forsterket ved at finanskrisen akselererte i siste halvdel av Den planlagte børsintroduksjonen ble av denne grunn utsatt, og i juni 2008 ble det hentet inn kapital fra eierne for å dekke likviditetsbehovet inn i Emisjonen i juni 2008 ble dels gjort som tingsinnskudd knyttet til kjøp av 70% av porteføljen i Oslo-regionen og dels som kontant innbetaling. Selskapet mottok MNOK 207 i kontanter. Da det utover høsten 2008 ble klart at finansmarkedet og eiendomsmarkedet forverret seg ytterligere så administrasjonen og styret at konsernet ville få likviditetsproblemer i løpet av 2009 dersom ikke situasjonen endret seg. Det ble på den bakgrunn besluttet å iverksette en rekke tiltak for å møte de utfordringer konsernet så komme, og som endte i en prosess der store deler av konsernet ble restrukturert. Planen skulle bidra til å sikre finansiell handlekraft og likviditet til å betjene renter og drift frem til utløpet av første halvår Selskapet ble også omdannet fra et ASA til et AS. Restruktureringsprosessen ble godkjent i ekstraordinær generalforsamling den 20. mai 2009 og besto av følgende elementer: Kostnadsreduksjoner En rekke drift- og utviklingsavtaler som var inngått ved oppstarten ble avviklet. I tillegg ble det gjennomført enkelte bemanningstilpasninger som ytterligere reduserte kostnadsbasen. 5

7 Selgerkreditt relatert til ervervet av Bo 1 AS Etter avtalen om erverv av porteføljen i Stavanger, hadde selgerne av denne en usikret selgerkreditt, med forfall i to transjer i 2009, samlet på ca MNOK 221. Denne kreditten ble reforhandlet og hvor resultatet ble at selgerne ble deleiere med 37,5 % direkte i holdingselskapet Bo en AS, mottok et kontantbeløp på MNOK 25 og tegnet seg for aksjer i HPRO. Det ligger igjen en kreditt på MNOK 10. Selgerkreditt til Selvaag Bolig AS Selskapet etablerte en pantesikret selgerkreditt i størrelsesorden MNOK 177 ved overtakelsen av porteføljen i Oslo-området fra Selvaag Bolig AS sommeren Etter reforhandlinger er marginen på denne kreditten redusert med 100bp til 175bp. Videre er det avtalt at kreditten frem til utgangen av 2011 først vil forfalle til betaling når prosjektene genererer kontantstrøm. Obligasjonslånet Hansa Property Group AS har et obligasjonslån på MNOK 400 med en opprinnelig avtalt forfall i november 2010 og en margin på NIBOR + 400bp. Den reforhandlede avtalen med obligasjonseierne medfører at løpetiden er forlenget med 2 år, samt at marginen er redusert til NIBOR + 200bp. I tillegg er låneavtalens vilkår (covenants) endret. Restrukturering av bankgjeld Utviklingen i markedet med tilhørende verdifall på konsernets tomter medførte at konsernet så at man ville komme i brudd med inngåtte låneavtaler. Det ble derfor inngått avtaler med bankene om forutsigbare lånebetingelser i relasjon til forlenget løpetid og avdragsutsettelser (med mindre det realiseres underliggende pant), marginfrys, samt enklere standardiserte lånebetingelser (covenants). Salg av prosjekter I tråd med konsernets ønsker om å fokusere på større og regulerte områder, ble større deler av den uregulerte prosjektporteføljen i Hordaland avhendet. Selskapet sitter igjen med prosjektet på Stord sammen med Aker Solutions, som er et prosjekt med leieinntekter, samt Moldegaardprosjektet i Os kommune. I sum har disse tiltakene redusert investeringsbehovet, gjelden og de løpende kostnadene. Emisjon Hovedelementet i restruktureringsplanen var en emisjon som i hovedsak ble rettet mot eksisterende aksjonærer. Kapitalbehovet ble beregnet til i størrelsesorden MNOK 300. Med de andre elementene i restruktureringsplanen på plass lyktes selskapet å reise MNOK 313 i løpet av mai 2009, noe høyere enn det måltall som var kommunisert på forhånd. Transaksjoner Det er i 2009 gjennomført fire transaksjoner utover de som er omtalt under avsnittet som omhandler restruktureringen. 6

8 På Lørenskog hadde konsernet to næringsprosjekter som kunne igangsettes. Grunnet finanskrisen var det vanskelig å få begge prosjektene finansiert hvorav det ene prosjektet (lagerbygg for APO kjeden) ble solgt som tomt til en pris på MNOK 30 med tillegg av MNOK 5 i infrastrukturbidrag. Det andre prosjektet er et kontorbygg for NAV. Bygget ble overtatt fra entreprenør 25. mars i år og leietakerne flyttet inn 1. april. Det ble i desember 2009 inngått avtale om salg av LSV Kontor 1 AS som er eier av kontorbygget. Eiendommen ble i avtalen priset til MNOK 111,3. Overtakelse var 15. april På Kaldnes er det oppført to kontorbygg som sto ferdige i Det største bygget på totalt m2 (K1) er leiet ut til solide leietakere og ligger i selskapet Kaldnes K 1 AS. Det ble i desember 2009 inngått avtale om salg av Kaldnes K 1 AS for en pris som tok utgangspunkt i en eiendomsverdi på MNOK 120. Overtakelse var 1. mars Det andre bygget på ca m2 (K2) er seksjonert i en seksjon for hver etasje. Seksjonene ligger i egne selskaper, Kaldnes K2 AS Kaldnes K6 AS. I løpet av 2009 er det gjennomført salg av Kaldnes K5 AS for en eiendomsverdi på MNOK 11,7 og Kaldnes K6 AS til en eiendomsverdi på MNOK 11, 2. Salgsprovenyene er i hovedsak medgått til å nedbetale gjeld i tråd med den overenskomst konsernet har med bankene. Hendelser etter balansedagen Inngåelse av managementavtale med Selvaag Bolig AS Etter fullføring av restruktureringen ble arbeidet med å bygge opp konsernet til en ledende eiendomsutvikler intensivert. I denne prosessen ble det klart at et flertall av selskapets eiere ønsket å knytte seg tettere opp mot Selvaags organisasjon som boligutvikler enn at HPRO selv skulle bygge opp sin egen. Dette ut fra en situasjon der fokus for selskapet i en 2-3 års periode vil være rask utvikling og verdimaksimering av eiendomsporteføljene for realisering og salg og hvor selskapet raskt kan dra veksler på Selvaags samlede kompetanse. Avtalen ble ferdigforhandlet mellom partene og ble godkjent i ekstraordinær generalforsamling i januar Avtalen innebærer at Selvaag Bolig AS overtar det overordnede ansvaret for den operasjonelle utviklingen av alle eiendomsporteføljene i konsernet med unntak av Stord, samt tilfører ressurser og kompetanse innenfor støtteområder som økonomi, finans, markedsføring, salg og utvikling for prosjektene. Det gjøres ingen endringer i de lokale prosjektorganisasjonene. Management avtalen vil medføre et honorar på ca MNOK 3,5 pr år, samt en ekstra kostnad for oppstart og et eget honorar for forretningsførsel. For å ivareta alle aksjonærenes interesser fortsetter Hansa Property Group AS med en selvstendig administrasjon som Selvaag Bolig AS skal rapportere til, og som skal føre kontroll med og lede de oppgaver som utføres. Hansa Property Group administrasjonen har det overordnede ansvaret for konsernet, rapporterer til styret og til eierne og innehar alle konsernfunksjoner. I tillegg har 7

9 administrasjonen det operative ansvaret for utviklingen av Stord. Administrasjonen i Hansa Property Group vil med egne ansatte og sammen med Selvaag Bolig fortsette å yte bistand til prosjektselskapene i form av eiendoms- og prosjektutvikling, byggeledelse, økonomisk, finansiell, kommersiell og juridisk bistand. Styret er av den oppfatning at konsernets nye driftsmodell vil ta ut potensialet i konsernet og skape nye muligheter i tiden som kommer. Tilgangen til en meget kompetent organisasjon i Selvaag med lang erfaring innenfor boligutvikling vil raskt kunne gi høy aktivitet i eiendomsporteføljene. Transaksjoner Av hensyn til de store investeringene i infrastruktur som må forskutteres i Jaasund prosjektet ble det ved utgangen av 2009 besluttet å teste markedet for salg av et avgrenset tomteområde i prosjektet. Responsen var positiv, og den 15. februar ble det inngått avtale om salg av til sammen ca 100 enebolig-, rekkehus- og leilighetstomter med et samlet volum på ca TBRA for MNOK 100. Jaasund AS som selger har forpliktet seg til å opparbeide overordnet infrastruktur og tomtene overdras suksessivt etter hvert som infrastrukturen etableres. Prisen for tomtene forsvarer eiendomsverdiene. Risikoforhold og risikostyring Generelt Risikostyring skal sikre at eventuelle risikofaktorer av betydning for Hansa Property Group AS sin virksomhet blir avdekket og håndtert på en tilfredsstillende måte. Mulighetene for vekst vil løpende bli vurdert mot de risikofaktorer som finnes. For å kunne tilby verdiskapning for aksjonærer, kunder og samarbeidspartnere kan ikke risiko fjernes, men må håndteres på en effektiv måte. Finansiell og markedsmessig risiko Konsernets primære risiko er knyttet opp mot finansiell uro og internasjonal usikkerhet. Dette har i stor grad medvirket til et svakere marked for boligutvikling, samt et strammere bank- og finansmarked. Konsernet har ikke igangsatt større nye boligprosjekter i Konsernet har inngått to fastrenteavtaler på til sammen MNOK 300. Formålet er å sikre renterisiko relatert til løpende utleieforhold. Selskapet har hatt en positiv effekt av å være eksponert i det flytende rentemarkedet med sine langsiktige tomtelån. Det synes å være en sammenheng mellom utvikling i rentenivå og verdiutvikling på tomter. Selskapet har således nytt godt av et fallende rentenivå og tilhørende lavere lånekostnader i en tid hvor verdiutviklingen på tomter og eiendomsprosjekter har vært nedadgående. Det vurderes løpende hvorvidt flere slike avtaler skal inngås. Selskapet er ikke eksponert for valutarisiko av betydning. 8

10 Konsernet har en likviditetsbeholdning som er tilstrekkelig for å møte kjente kommersielle fremtidige forpliktelser. Konsernet søker til enhver tid å ha en likviditetsreserve som gir fleksibilitet i forhold til uforutsette hendelser og timing av prosjektene i markedet. Hansa Property Group AS er eksponert mot konjunkturendringer i eiendomsmarkedet. Kreditt- og motpartsrisiko følges opp på konsernnivå i Hansa Property Group. Konsernet blir eksponert for motpartsrisiko når selskaper i gruppen inngår salgsog leiekontrakter på bolig- og næringsbygg. Konsernet er videre eksponert gjennom bankinnskudd. Gruppens vesentlige bankinnskudd er plassert i banker med god kredittrating slik at denne risikoen anses som lav. Ved inngåelse av salgs- og leiekontrakter blir det foretatt en kredittsjekk av kundene. De samme rutinene gjelder også for inngåelse av kontrakter med entreprenører. Risikoen på leverandørsiden knytter seg til potensielle negative konsekvenser på fremdrift i prosjekter som følge av problemer hos entreprenør. Det er knyttet visse lånebetingelser (covenants) til konsernets innlån. Et viktig element i restruktureringsprosessen ble således å sikre at løpende lånebetingelser gir konsernet forutsigbarhet, og bedre samsvar mellom estimert utbyggingstakt for porteføljen og løpetidene på låneporteføljen. Målt opp mot utfallet av restruktureringsprosessen overholder nå konsernet de avtalte lånebetingelser. Eiendomsporteføljene Hansa Property Group AS ble etablert fordi man så potensialet for en stor aktør innenfor markedet for eiendomsutvikling i Norge. Eiendomsutvikling har tradisjonelt gitt høy avkastning, men med tilsvarende høy risiko. Ved å samle flere utviklingsporteføljer vil konsernet opprettholde den høye avkastningen, men redusere noe risiko gjennom en differensiert portefølje av eiendommer for ulike formål, i ulike regioner og i ulike utviklingsfaser. Selskapets mål er på kort sikt å skape realiserbare verdier på eksisterende porteføljer. På lengre sikt er ambisjonen å bygge opp en mer differensiert utviklingsportefølje innen ulike segmenter av markedet, spredt på ulike geografiske områder og i ulike faser av utviklingssyklusen. Nøkkelkompetansen er eiendomsutvikling og verdier for aksjonærene vil kunne skapes gjennom realisering av prosjekter, enten ved å fullføre prosjektene eller ved salg av delutviklede prosjekter. Utviklingsarbeidet vil primært skje gjennom hel- eller deleide selskaper. Eiendomsporteføljen vil også kunne inneholde forvaltningseiendommer, enten i påvente av videreutvikling eller i påvente av salg. Eiendomsporteføljen er sammensatt av utviklingseiendommer som befinner seg i ulike faser av verdikjeden, samt har potensial for utvikling til bolig, næring, handel og offentlige formål. Største delen av porteføljen består av regulerte eiendommer til boligformål. 9

11 Stavangerregionen Stavangerporteføljen er organisert under Bo En AS som er et ledende boligutviklingsselskap i Stavangerregionen og består av (i) Lervig Brygge som er et sentrumsnært havneområde i Stavanger regulert til utvikling av bolig og næring med et utviklingspotensial på ca m2. På Lervik Brygge er det planlagt salgsstarter på de første byggetrinnene i (ii) Jaasund prosjektet som er et sjønært område i Sola ble regulert i først kvartal 2009 til småhusbebyggelse med et utviklingspotensial på ca m2. Av dette er det nå inngått avtale om salg av ca m2 til Øster Hus. Arbeidet med å opparbeide infrastruktur igangsettes første halvår 2010 og salgsstarter vil skje fortløpende deretter. Det samarbeides også tett med de andre utbyggerne på Jåsundhalvøya. (iii) Aase Gaard prosjektet som er attraktivt beliggende villaområde i Sandnes under regulering til ca m2 småhusbebyggelse. Reguleringsprosessen har tatt lengre tid enn antatt, og hvor forventet regulering er nå omkring årsskiftet 2010/2011. Lørenskog Lørenskogporteføljen er et langt fremskredet område av utviklingseiendommer med over 300 boliger solgt så langt. Prosjektene består av et totalt potensial på ca m2, hvorav næring kan utgjøre ca m2. Prosjektet har en fleksibel regulering som gir mulighet for å igangsette ulike produkter sett opp mot markedets etterspørsel. Det ble tidlig på året igangsatt et arbeid med tanke på å realisere to næringsprosjekter. I 2009 har dette resultert i salg av en utviklingstomt samt igangsetting av et nytt kontorbygg for NAV, et bygg som ble solgt i desember I april 2010 vil det være salgsstart på en ny boligblokk på Vestparken. Kaldnes Brygge Porteføljen på Kaldnes Brygge er organisert under Sjølyst Eiendom AS med lokal prosjektledelse ansatt i Kaldnes Byutvikling AS. Porteføljen består av et sentralt havneområde i Tønsberg sentrum. En vesentlig del av prosjektet er realisert. Gjenværende del består av et boligpotensial på ca m2, et næringspotensial på ca m2, samt et større antall parkerings- og båtplasser. I 2008 ble et kontorprosjekt på til sammen ca m2 ferdigstilt. Det meste av dette prosjektet er nå solgt. Prosjektet har en fleksibel regulering som gir mulighet for å sette i gang prosjekter og produkter som det etterspørres i markedet. Hordaland Porteføljen i Hordaland består etter restruktureringen av to ulike utviklingseiendommer. Prosjektet på Stord, som eies sammen med Aker Solutions og hvor det genereres løpende leieinntekter, har et betydelig potensial for næringsutvikling. Svakere utsikter i verftsnæringen har medført at en planlagt utbygging av området er skjøvet frem i tid. Eiendomsverdiene på Stord i regnskapet er nedregulert som følge av dette. Det andre prosjektet er lokalisert på Bjåneshalvøyen i Os kommune. Prosjektet har et potensial for omfattende boligutbygging, men er ikke ennå regulert. Usikkerhet i markedspotensialet har ført til en nedskrivning av eiendomsverdiene i regnskapet. 10

12 Oslo-regionen Hansa/Selvaag-porteføljen består av seks større boligutviklingsprosjekter i Oslo området. Til sammen foreligger det konkrete planer om å utvikle over boliger de kommende årene. Disse er fordelt på ca 640 boliger i to prosjekter på Lørenplatået, 330 boliger på Kornmoenga i Oppegård, 208 boliger på Mortensrud, 500 boliger på Lillohøyden i Nydalen og 200 boliger på Bjørnåsen syd. Prosjektene er administrert via en prosjektlederavtale med Selvaag, men hvor Hansa har representanter i besluttende posisjoner. Boligutviklingsselskapet Selvaag Bolig AS eier 30 % direkte i hvert av de seks prosjektene. Det ble i 2009 igangsatt salg av til sammen 36 rekkehus på Mortensrud. Det er per utgangen av april 2010 solgt 25 hvor overlevering av de første skjer før sommeren Det er videre igangsatt salg av til sammen 84 leiligheter på Mortensrud og hvor byggestart er planlagt til oktober dersom det er oppnådd tilfredsstillende forhåndssalg. Før sommeren 2010 blir det også salgsstarter på ca 100 boliger på Kornmoenga og omtrent det samme på Løren. Risikoprofilen for alle prosjektene vurderes i utviklingssammenheng som lav. Personal og organisasjon likestilling og arbeidsmiljø Konsernet hadde pr til sammen 8 ansatte, hvorav 7 i morselskapet Hansa Property Group AS og 1 ansatt på Kaldnes i Tønsberg. 2 av de ansatte er kvinner. I tilegg er det 3 ansatte i det felles kontrollerte selskapet Bo En AS i Stavanger. Det er også inngått konsulentavtaler om prosjektutvikling for enkelte prosjekter, herunder den felles kontrollerte virksomheten i Oslo, som eies med 30 % av Selvaag. Konsernet vil ved fremtidige ansettelser søke å bedre andelen kvinner. Styret består av fem medlemmer, alle menn. Det sittende styret ble valgt på ekstraordinær generalforsamling i januar Arbeidsmiljøet anses for å være godt. Selskapet hadde ikke langtids sykefravær, og det er ikke rapportert om noen skader eller ulykker i I og med inngåelsen av management avtalen med Selvaag Bolig AS har det skjedd endringer i administrasjonen og behovet for oppbemanning av en del funksjoner er ikke lenger like aktuelt. Med virkning fra 1. januar 2010 har Thomas Rygg Hannestad erstattet Pål Tronstad som administrerende direktør i konsernet. Thomas Hannestad kommer fra stilling som juridisk direktør i konsernet. Ytre miljø Konsernets aktiviteter som består i eiendomsutvikling forårsaker minimalt med forurensning for det ytre miljø før bygging starter. Deler av virksomheten foregår på tomteområdet som innbærer en viss håndtering av gammel forurensning i grunnen. Arbeidet med denne type forurensning gjøres iht. prosedyrer fastlagt av myndigheter og i nært samarbeid med disse. 11

13 Konsernet vil i sin virksomhet søke å benytte de løsninger som er miljømessig mest hensiktsmessige, både når det gjelder byggekonstruksjon, valg av materialer og energiløsninger. Fremtidsutsikter Styret vil innledningsvis presisere at det normalt er heftet betydelig usikkerhet knyttet til vurderinger av fremtidige forhold. Norsk økonomi er påvirket av internasjonale nedgangstider. Et lavt rentenivå kombinert med en fortsatt høy sysselsetting og de lavere entreprisekostnadene tilsier imidlertid at marginbildet for boligutviklere i Norge vil være akseptabelt på kort og mellomlang sikt. Etterspørselen i bruktboligmarkedet har etter hvert stabilisert seg. Salg av nye prosjekter er fortsatt på et lavt nivå, men tendensen er at etterspørselen også i dette markedet er i ferd med å stige. Selskapet forventer derfor at salg av nye boligprosjekter vil være økende gjennom Næringsmarkedet, som representerer ca 30 % av konsernets portefølje, er negativt påvirket av strengere lånebetingelser og en lavere investeringstakt enn tidligere. Hansa Property Group AS er en ledende aktør i markedet for eiendomsutvikling i Norge. Til tross for et svakt boligmarked de senere år, er det styrets oppfatning at markedet er bedre enn for ett år siden og ytterligere vil bedres i løpet av de kommende årene. Bakgrunnen er de norske markedsforhold med lav rente, relativt stabil sysselsetting, befolkningsvekst og tilflytting til de større byene hvor våre prosjekter ligger. I så måte er selskapets portefølje godt posisjonert til å ta del i de vekstområder som peker seg ut. Styret har god tro på at den gjennomførte restrukturering vil gi konsernet handlingsrom og forutsigbarhet i et bedret marked. I tillegg vil den kompetanse og de ressurser konsernet nå besitter som følge av avtalen med Selvaag Bolig AS øke fokus på videreutvikling av de prosjekter som ligger i porteføljen, slik at disse raskt vil kunne realiseres når markedet tar seg opp igjen. Oslo, den 27. mai 2010 Steinar Mejlænder-Larsen Åge O. Hodnefjell Leif E. Johansen Styremedlem Styremedlem Styremedlem Ole Rettedal Rune I. Fløgstad Thomas Rygg Hannestad Styreleder Styremedlem Administrerende direktør 12

14 Konsolidert resultatregnskap 13

15 Konsolidert balanse 14

16 Konsolidert balanse forts., Oslo, den 27. mai 2010 Steinar Mejlænder-Larsen Åge Hodnefjell Leif E. Johansen Styremedlem Styremedlem Styremedlem Ole Rettedal Rune I. Fløgstad Thomas Rygg Hannestad Styreleder Styremedlem Administrerende direktør 15

17 Endringer i konsernets egenkapital Hansa Property Group AS har TNOK i kommitert aksjekapital som ikke er innbetalt eller registrert per Aksjeinnskuddet er bokført som annen langsiktig fordring og som kommitert ikke registrert aksjekapital. 16

18 Konsolidert kontantstrøm *) MNOK 171 av tidligere selgerkreditt knyttet til opprinnelig kjøp av Bo En AS har i 2009 blitt benyttet som vederlag i forbindelse med salg av 37,5% av aksjene i Bo En AS. Reduksjonen i ekstern gjeld har ikke gitt kontanteffekt hos HPRO, ettersom reduksjonen i gjelden har medført tilsvarende reduksjon i fordring på datterselskapet HPG Øst AS, som solgte aksjene i Bo En AS tilbake til de opprinnelige selgerne. 17

19 Noter til regnskapet 1. Generell informasjon Hansa Property Group AS ( HPRO, Selskapet og Konsernet ) har som mål å eie, utvikle og selge en differensiert utviklingsportefølje innen ulike segmenter av eiendomsmarkedet spredt på ulike geografiske områder og i ulike faser av utviklingssyklusen. Nøkkelkompetansen er eiendomsutvikling, og verdier for aksjonærene vil kunne skapes gjennom realisering av prosjekter, enten når de er fullført eller delutviklet. Utviklingsarbeidet vil primært skje gjennom hel- eller deleide selskaper. Eiendomsporteføljen vil også kunne inneholde forvaltningseiendommer, enten i påvente av videreutvikling eller i påvente av salg. HPRO er et aksjeselskap registrert og hjemmehørende i Norge. Morselskapet ble etablert 5. juni 2007 med etterfølgende konserndannelse ved etablering av datterselskaper hhv. 30. august og 26. september Selskapet kjøpte i november 2007 sine første eiendommer, fire større utviklingsporteføljer lokalisert i Stavanger, Hordaland og i Østlandsområdet (Lørenskog og Tønsberg). Totalverdien var om lag NOK 2,3 milliarder. Noen av prosjektene var under utvikling og oppførelse ved overtakelse. Sommeren 2008 ble det gjennomført en emisjon og Selskapet benyttet dels provenyet til å erverve en 70% andel av Selvaags portefølje i Oslo-regionen. Totalt gjenværende utbyggingspotensial for denne porteføljen er ca m2, i all hovedsak bolig. Som et ledd i restruktureringen solgte HPRO i ,5% av aksjene i Bo En AS til de tidligere eierne av Stavangerporteføljen. Med basis i aksjonæravtalen mellom eierne i Bo En konsernet anses denne porteføljen å være en felleskontrollert virksomhet og bokføres etter egenkapitalmetoden. Utviklingspotensialet i alle prosjektene som ligger i både datterselskaper og tilknyttede selskaper/felleskontrollerte virksomheter er på over m2, fordelt på om lag 2/3 boligprosjekter og resten næringsprosjekter. Flere av prosjektene har fleksibel regulering. Selskapet har hovedkontor i Stortingsgaten 2 i Oslo og er notert på OTC listen som administreres av Norges Fondsmeglerforbund. Det konsoliderte regnskapet pr 31. desember 2009 er vedtatt og godkjent for offentliggjøring i styremøte den 27. mai Sammendrag av de viktigste regnskapsprinsipper Nedenfor beskrives de viktigste regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelsen av konsernregnskapet. Disse prinsippene er benyttet på samme måte i alle perioder som er presentert, dersom ikke annet fremgår av beskrivelsen. 18

20 2.1 Basisprinsipper HPRO sitt konsoliderte regnskap er utarbeidet i samsvar med International Financial Reporting Standards (IFRS) som fastsatt av International Accounting Standards Board (IASB) og vedtatt av EU. Utarbeidelse av regnskaper i samsvar med IFRS krever bruk av estimater. Videre krever anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, høy grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for konsernregnskapet, er beskrevet i note 4. Konsernregnskapet er utarbeidet basert på historisk kost prinsippet med følgende modifikasjoner: finansielle eiendeler og forpliktelser er vurdert til virkelig verdi over resultatet. Resultatregnskapet er presentert etter art (IAS 1). a) Benyttede standarder og fortolkninger i nåværende periode De følgende nye og endrede standarder og fortolkninger er obligatoriske for årsregnskap som gjelder regnskapsåret avsluttet 31. desember 2009, men har ikke hatt vesentlig betydning på rapporterte tall. IAS 1 Presentasjon av finansregnskapet IFRS 7 Finansielle instrumenter: opplysninger IAS 23 Låneutgifter IFRS 2 (revidert) Aksjebasert betaling Konsernet tidligimplementerte IFRS 8 Driftssegmenter i IFRS 8 krever bruk av en ledelsestilnærming hvor segmentformasjon presenteres på samme måte som ved intern rapportering. Konsernet har opprettholdt samme definisjon på segmenter som ble lagt til grunn for fjoråret. Dette innebærer at konsernets virksomhet ikke er delt opp i ulike segmenter i inneværende år. b) Følgende standarder, endringer og fortolkninger til eksisterende standarder er offentliggjort og vil være obligatoriske for konsernet i årsregnskap som begynner 1. januar 2010 eller senere, men uten at konsernet har valgt tidlig anvendelse: IFRS 3 (revidert) Virksomhetssammenslutninger IAS 27 (revidert) Konsernregnskap og separate finansregnskap IAS 24 (revidert) Nærstående parter IAS 39 (revidert), "Financial instruments: Recognition and measurement" IAS 39/IFRS 9 Finansielle Instrumenter IFRIC 14 Prepayment of a minimum Funding Requirement IFRIC 15 Avtaler om bygging av fast eiendom IFRIC 17 Contribution of Non-Cash Assets to owners IFRIC 18 Overføring av eiendeler fra kunder IFRIC 19 Extinguishing Financial Liabilities with Equity Instruments Ledelsen antar at de overnevnte endringene vil bli gjennomført i konsernets regnskap når de blir relevante og at gjennomføringen ikke vil ha vesentlig innvirkning på regnskapet ved første gangs anvendelse. I tillegg til endringene nevnt ovenfor er 19