Dr. Wendtsgt , Lørenskog. 2010/3. kvartal Årsrapport. Lørenhagen, Oslo

Transkript

1 Dr. Wendtsgt , Lørenskog 2010/3. kvartal 2010 Årsrapport Lørenhagen, Oslo

2 INNHOLDSFORTEGNELSE Side FORORD 2 ÅRSBERETNING 3 KONSOLIDERT RESULTATREGNSKAP 13 KONSOLIDERT BALANSE 14 ENDRINGER I KONSERNETS EGENKAPITAL 16 KONSOLIDERT KONTANTSTRØM 17 NOTER TIL REGNSKAPET 18 RESULTATREGNSKAP MORSELSKAP 49 BALANSE MORSELSKAP 50 KONTANTSTRØMOPPSTILLING MORSELSKAP 52 NOTER TIL MORSELSKAPETS REGNSKAP 53 REVISJONSBERETNING 62

3 Forord Vi er godt i gang. Det ble jobbet godt med prosjektene i 2008 og 2009, men disse årene ble i stor grad preget av oppstart, finanskrise og restrukturering. Det er derfor ekstra gledelig at vi i 2010 ser begynnende resultater av det arbeidet som er nedlagt i konsernet. Ved årets slutt var vi i gang med salg og utleie i alle eiendomsporteføljene våre. I Stavanger har det på Lervig Brygge vært solgt boliger både i Hagebyen og Sjøkvartalet. På Jaasund ble den første boligblokken lagt ut til salg i desember. På Lørenskog har det vært salg i den nye blokken i Dr. Wendts gate, mens det i Oslo har vært salg både på Løren, Mortensrud og på Kornmoenga samtidig som oppføringen av Løren 2 har startet. På Kaldnes er det inngått leieavtale med NAV for et nytt kontorbygg. Oppnådde priser på de salgene som er gjennomført bekrefter at Hansa Property Group sitter på gode prosjekter i attraktive områder. I alle prosjektene med salgsstart i 2010 planlegges det bygging i perioden frem til påske. Managementavtalen som ble inngått med Selvaag Bolig AS i januar 2010 er i løpet av året implementert i konsernet. Tilgangen til Selvaags ressurser og kompetanse har bidratt til at flere av våre prosjekter har blitt raskere salgsklare. Erfaringene fra samarbeidet gjorde at Hansa Property Group høsten 2010 foreslo en samlokalisering av selskapene på Løren, noe begge parter fant fornuftig. Flyttingen fant sted i desember. Dette betyr at alle som arbeider med Hansa Property Group sentralt, nå sitter sammen. Før emisjonen i 2009 meddelte selskapets administrasjon aksjonærene om at det skulle være nok likvider til et overvintringsscenario frem til sommeren Hjulpet av et lavt rentenivå, de avtaler som ble inngått og et meget bevisst forhold til kostnader har vi ikke bare overholdt dette, men også brukt ressurser på eiendomsutviklingen. Dette medførte at vi var klare med prosjektene våre når markedet kom tilbake. Det tar imidlertid tid fra prosjektene legges ut for salg til salgene bokføres. Regnskapseffektene av salgene fra 2010 vil følgelig ikke komme før i regnskapet for Hansa Property Group har gode prosjekter som på sikt vil gi avkastning ved utvikling. På den annen side vil Selskapet de nærmeste årene ha forfall på en god del av sine forpliktelser som vil medføre et likviditetsgap før inntektene kommer. Det er fremsatt et forslag til styret fra aksjonærer som representerer mer enn 2/3 av aksjene i HPRO om en fusjon mellom Selskapet og Selvaag Bolig AS, der sistnevnte er overtakende selskap. Denne aksjonærgruppen er også enige om bytteforholdet mellom selskapene med forbehold om en tilfredsstillende selskapsgjennomgang (due diligence), finansiering og generalforsamlingens endelige vedtak. Forslaget forutsetter at Selvaag Pluss Eiendom KS ( SPE KS ) er lagt inn som tingsinnskudd i Selvaag Bolig AS i forkant. Etter en fusjon er planen å børsnotere det nye selskapet. Forslaget er presentert for styret og undertegnede som har vedtatt å gå videre i prosessen mot en fusjon. Dersom forbeholdene via prosessen kan løftes vil forslaget bli fremlagt i en ekstraordinær generalforsamling, sannsynligvis innen utløpet av mai. En nærmere orientering vil bli gitt i den ordinære generalforsamlingen. Det er undertegnedes oppfatning at en fusjon er riktig for HPROs nåværende eiere. Et nytt Selvaag Bolig AS vil bli en av landets største boligbyggere med tilstrekkelig finansiering for å løse de likviditetsutfordringer som HPRO ville ha stått overfor de nærmeste 2 årene. En senere børsnotering vil også gjøre aksjen mer likvid enn dagens HPRO aksje alene. Thomas Rygg Hannestad Administrerende direktør 2

4 ÅRSBERETNING 2010 Konsernets etablering - lokalisering - virksomhetens art - organisering Hansa Property Group AS ( HPRO, Selskapet og Konsernet ) har forretnings- og virksomhetsadresse i Oslo. Virksomheten omfatter eiendomsutvikling i sentrale regioner i Norge. Selskapet ble stiftet 5. juni Ved utgangen av 2010 eier HPRO 100% av porteføljer for eiendomsutvikling på Kaldnes Brygge i Tønsberg, på Lørenskog, samt deleide utviklingsporteføljer i Oslo og Stavanger. Videre eies andel av et utviklingsområde på Stord der den andre eieren er Aker. Totalt utgjør HPROS andel av utviklingspotensialet i porteføljene i størrelsesorden m2. Hansa Property Group AS er konsernspiss og er organisert med tre underkonsern hvor HPG Øst AS er morselskap for porteføljene i Stavangerregionen, Tønsberg og på Lørenskog. H-Pro 5 AS er morselskap for porteføljen i Oslo-området, og HPG Vest AS er morselskap for Stord. Administrasjonen i morselskapet yter tjenester som gjelder eiendoms- og prosjektutvikling, byggeledelse og administrative tjenester i form av økonomisk, finansiell, kommersiell og juridisk bistand til prosjektene. Redegjørelse for Årsregnskapet Konsernet var i 2010 godt i gang med sin kjernevirksomhet eiendomsutvikling, etter en periode fra 2007 til 2009 med oppstart og finanskrise. Det er i løpet av 2010 igangsatt salgs- og utleievirksomhet i alle eiendomsporteføljene. I Vestparken på Lørenskog er restlageret av selveierleiligheter solgt. I tilegg er det solgt leiligheter i blokk 625 som hadde byggestart i januar I Tønsberg er det inngått avtale om en 10 års leiekontrakt med NAV i et nytt kombinasjonsbygg. Over kontorene skal det bygges 30 boliger og bygget skal stå ferdig i I den felles eide Stavangerporteføljen har det vært salgsstart i 2 boligprosjekter på Lervig Brygge, hvor byggestart blir i 1. kvartal Videre har det vært salgsstart i ett prosjekt på Jaasund. I den felles eide Oslo porteføljen har det vært salgsstarter i flere prosjekter hvor også bygging er i gang på nyåret. På Stord er leieinntektene sikret også for I henhold til Konsernets regnskapsprinsipper (IFRS) resultatføres inntekter ved boligsalg først ved overlevering til kunde, noe som innebærer at selv med et betydelig forhåndssalg, vil regnskapsført omsetning være lav før konsernet er over i fasen der bygg kommer til overlevering. HPRO har i all hovedsak et krav til 60 % forhåndssalg før byggestart. Estimert salgsperiode før byggestart er 6 måneder. Gjennomsnittlig byggeperiode for boliger er ca 18 måneder. Det store volumet på overleveringer vil derfor først gi utslag i regnskapene for Årsregnskapet for 2010 omhandler perioden Selskapsregnskapet for Hansa Property Group AS er avlagt etter regnskapsloven og god regnskapsskikk i Norge. Konsernregnskapet er avlagt etter IFRS. De felleseide prosjektene i Stavangerporteføljen, Osloporteføljen og på Stord konsolideres inn etter egenkapitalmetoden. Resultat På konsolidert nivå var konsernets omsetning i 2010 MNOK 54. Årsresultatet var negativt med MNOK 97. For morselskapet Hansa Property Group AS isolert var omsetningen MNOK 13 med et årsresultat som var negativt med MNOK

5 Balanse Totalkapitalen på konsolidert nivå var ved utgangen av 2010 MNOK Egenkapitalen per var på MNOK 721. Egenkapitalen i konsernet utgjorde 39,2% av totalkapitalen per For morselskapet Hansa Property Group AS isolert viser balansen per en totalkapital på MNOK og egenkapital på MNOK 730 som gir en egenkapitalgrad på 63,8%. Fri egenkapital utgjør MNOK 314. Konsernet har en samlet langsiktig gjeld på MNOK I tillegg utgjør konsernets relative andel av ekstern langsiktig gjeld i felleskontrollerte virksomheter MNOK 549. Av rentekostnader på MNOK 41 er MNOK 15 balanseført på eiendomsprosjektene. Det er i 2010 bokført MNOK 884 i eiendomsprosjekter, tomter og ferdige bygg. I tillegg er det bokført MNOK 496 som samlet investering i Tilknyttet Selskap (TS) og Felles Kontrollert Virksomhet (FKV). Utarbeidelsen av konsernregnskap i overensstemmelse med IFRS krever at ledelsen foretar vurderinger og estimater og tar forutsetninger som påvirker anvendelsen av regnskapsprinsipper og regnskapsførte beløp på eiendeler og forpliktelser som ikke fremgår klart fra andre kilder. Estimatene og tilknyttede forutsetninger er basert på tidligere erfaringer og andre faktorer som er vurdert å være relevant. Faktisk resultat kan avvike fra disse estimatene. Kontantstrøm Endring av kapitalbinding i varelager og betalte renter utgjør sammen med elementer som ikke har kontantstrømseffekt, nedskrivninger og resultat fra Tilknyttet- (TS) og Felleskontrollert virksomhet (FKV), de vesentligste postene som forklarer avviket mellom driftsresultat og kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter. Disponeringer Morselskapets underskudd foreslås dekket som følger: Dekket mot annen egenkapital MNOK Sum overføringer: MNOK Driftsutvikling 2010 Konsernet inngikk i januar 2010 managementavtale med Selvaag Bolig hvor Selvaag Bolig påtok seg ansvaret for drift og utvikling av de fleste av Konsernets eiendomsporteføljer. Avtalen er implementert og Konsernet har med dette blitt tilført både kompetanse og kapasitet. Konsernet opplever at managementavtalen har økt tempoet i prosjektutviklingen, og høster nå effekter ved at flere prosjekter raskt har blitt salgs- og byggeklare. Boligprosjekter for salg i 2010 Konsernet har i løpet av 2010 hatt salg i til sammen åtte prosjekter, fire i den felleseide Osloporteføljen (Mortensrud leiligheter, Mortensrud rekkehus, Løren 5 leiligheter og Kornmoenga leiligheter/rekkehus/oppgangsblokker), tre i den felleseide Stavangerporteføljen (Lervig Brygge; Sjøkvartalet og Hageby B4, Jaasund; Fjordhagen 1), samt i blokk 625 i Vestparken på Lørenskog. 4

6 Det er i 2010 solgt 257 boliger totalt for alle porteføljene på 100 % basis, noe som tilsvarer en samlet omsetning på ca MNOK 754. HPROs andel av salgsomsetningen utgjør ca MNOK 580. Flere av prosjektene har nådd 60 % og 70 % salgsgrad og er klare for igangsetting. I tillegg besluttet Selskapet sammen med Selvaag Bolig å etablere et garantikonsortium for oppføring av 180 leiligheter på Løren 2B. Byggingen er her i gang og partene vil selge ferdige boliger når dette prosjektet er ferdigstilt i Næringseiendom Konsernets utleie av næringslokaler og leiligheter har til sammen generert leieinntekter i 2010 tilsvarende MNOK 37 inkludert tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet. På tross av et tøft leiemarked er utleiegraden per m2 stabil. Kaldnes Byutvikling AS har inngått avtale om en 10 års leieavtale med en offentlig aktør for ca m2 BTA i et nytt kombinasjonsbygg. Over kontorene prosjekteres det tre etasjer med til sammen 30 leiligheter. Disse vil komme i salg på nyåret og bygging vil igangsettes våren 2011 med innflytting sommeren I tillegg er Lørenskog Sentrum Vest AS i markedet med et større kontorbygg langs Skårersletta som kan bygges i tre etapper av ca m2 BTA tilsammen ca m2 BTA. Videre fremdrift i porteføljeutviklingen Det ble startet bygging av Blokk 625 på Vestparken i januar Bygging av 180 leiligheter på Løren 2 er også igangsatt. Bygging av leiligheter på Løren 5, samt rekkehus og blokker på Kornmoenga kom også i gang i tidlig i Det er også planlagt byggestart av blokkene på Mortensrud, samt av Sjøkvartalet og Hagebyen i Stavanger i første kvartal I tillegg vil kombinasjonsbygget på Kaldnes Brygge ha byggestart over påske i For 2011 er det i løpet av året planlagt salgsstarter på Bjørnåsen, samt nye delfelt på Vestparken, Kornmoenga, Lervig Brygge, Jaasund og Kaldnes Brygge. Samtidig avventes reguleringen på Aase Gaard og en avklaring på skolesituasjonen på Lillohøyden. Kommentarer til hovedpostene i perioderegnskapet Omsetning Regnskapet per preges av at konsernet er i en byggeforberedende fase der boliger forhåndsselges som nødvendig sikkerhet for finansiering av byggeprosjekter. I henhold til IFRS resultatføres inntekter fra boligsalg ved overlevering til kunde, noe som innebærer at selv med et betydelig forhåndssalg, vil regnskapsført omsetning være lav før konsernet er over i fasen der bygg kommer til overlevering. Omsetningen i 2010 består derfor først og fremst av leieinntekter og noe omsetning av ferdige leiligheter på Vestparken på Lørenskog. Driftskostnader Konsernet gjennomførte i 2009 betydelige kostnadsreduksjoner som tilpasset kostnadsnivået til aktivitetsnivået. Driftskostnadene i 2010 er redusert sammenlignet med 2009 nivået dels som effekt av kostnadsreduksjoner, og dels som følge av 5

7 regnskapsmessige konsekvenser knyttet til aksjenedsalget i Bo En-konsernet. Til og med 1. halvår 2009 ble resultatposter fra Stavangerporteføljen konsolidert inn 100 %. Etter aksjenedsalget i juni 2009 blir bare HPROs andel av nettoresultatet i Bo En-konsernet resultatført i konsernregnskapet etter egenkapitalmetoden. Salg av prosjekter Det er i 2010 gjennomført et større tomtesalg på Jaasund i Stavanger. Tomt i størrelsesorden m2 er solgt for MNOK 100. Transaksjonen innebærer en betydelig infrastrukturforpliktelse og er således bokført med et tap i størrelsesorden MNOK 13,6. Kontanteffekten av transaksjonen fullfinansierer første del av infrastrukturinvesteringen på Jaasund, og utbyggingen av området er nå påbegynt. Resultateffekten av transaksjonen inngår i linjen for resultat fra FKV/TS i konsernregnskapet. Som nevnt i tidligere avsnitt er første prosjekt på Jaasund (Fjordhagen 1) i salg. Rett før jul 2010 besluttet Selskapet å selge prosjektet på Moldegaard i Os (Bjånes Utvikling AS) tilbake til Milepel AS som opprinnelig solgte dette inn i Konsernet. Bakgrunnen for beslutningen var at prosjektet hvilte på en utbyggingsavtale med grunneier som måtte reforhandles og at prosjektet ligger meget langt frem i tid. Bjånes har påført konsernet et samlet tap på MNOK 7,6 i Finansposter Renteutgiftene i konsernet er betydelig redusert sammenlignet med 2009 som følge av at rentevilkårene ble bedret gjennom konsernets restrukturering våren 2009, og reduksjon av den samlede gjelden i konsernet. Totale renteutgifter i 2010 utgjør MNOK 41 hvorav MNOK 15 er balanseført. Resultatført effekt av konsernets rentesikringskontrakt er negativ med MNOK 9. Verdivurdering av konsernets eiendomsprosjekter HPRO konsernet behandler i henhold til IFRS tomtearealer og byggeprosjekter som varelager, og varelageret måles til laveste verdi av kostpris ved anskaffelse og netto realisasjonsverdi. Realisasjonsverdien reflekterer verdien av eiendelen ved ordinær virksomhet. Det er per gjennomført en oppdatert verdivurdering av konsernets tomter, og med påfølgende resultatføring av verdiendringer, enten som nedskrivninger eller som reversering av tidligere nedskrivninger. Verdivurderingen representerer en estimert realisasjonsverdi av eiendommene til konsernet på bakgrunn av en antatt utbyggingstakt, og er basert på neddiskontert kontantstrøm fra prosjekter og eiendommer. Boligprosjekter er vurdert på grunnlag av brutto salgsinntekter. Næringsprosjekter er vurdert på grunnlag av forutsetningen at konsernet vil avhende eiendommene etter hvert som de blir ferdigstilt. Estimert forventet kontantstrøm er diskontert ved rentenivåer som representerer en risikofri rente, kapitalkostnad i forhold til gjeldsgrad og risikopremie bestemt av hvert enkelt prosjekts risikoprofil og andre kommersielle faktorer. En ekstern verdivurdering utført av en profesjonell og anerkjent verdsetter er benyttet parallelt, og som støtte for egne vurderinger. Gruppens utviklingsprosjekter og eiendommer er klassifisert som varelager i konsernets balanse. Ettersom varelager måles til den laveste av kostpris og netto realisasjonsverdi, kan ikke merverdier på eiendommer hvor realisasjonsverdien overstiger kostpris motregnes mot mindreverdier på eiendommer hvor realisasjonsverdien er lavere enn kostpris. Oppsummert viser ny verdivurdering følgende resultater: 6

8 Verdiendring tomter i porteføljene som følge av ny verdivurdering Lervig Brygge (FKV/TS) Verdiøkning 58 MNOK Aase Gård (FKV/TS) Verdiøkning 9 MNOK Jaasund (FKV/TS) Verdiøkning 16 MNOK Lørenskog Sentrum Vest Nedskrivning -64 MNOK Skårer Nedskrivning -16 MNOK Sum verdiendring 100% basis 3 MNOK Gode markedsutsikter og godt salg i Stavangermarkedet gir grunnlag for reversering av tidligere års nedskrivninger på Jaasund, Aase Gaard og Lervig Brygge med tilsammen MNOK 82,9, hvorav konsernets andel utgjør MNOK 51,8 som inngår i linjen resultat fra TS/FKV i konsernregnskapet. Nedskrivning i Lørenskog Sentrum Vest AS på MNOK 64 kommer som følge av betydelig usikkerhet omkring utnyttelsespotensialet. Skårer Bolig AS er nedskrevet som følge av ny vurdering av utbyggingstakten i prosjektene. Øvrige nedskrivningsposter - Tvistesaker Konsernet har, som omtalt i årsregnskapet for 2009, hatt en tvistesak fra ligningen for 2007 vedrørende den skattemessige behandlingen av emisjonskostnader. Skattekontoret kom i vedtak av frem til at de aksepterte alle fradrag unntatt et tilretteleggingshonorar på MNOK 10 som ikke kunne anses som emisjonskostnad, men måtte anses som anskaffelseskostnad på ervervede aksjer. Konsekvensen for konsernregnskapet er at resultatet blir belastet med MNOK 10, egenkapitaleffekten blir likevel bare MNOK -2,8 som følge av at overkursfondet blir økt med MNOK 7,2. Utfallet gir ingen likviditetsmessige effekter. Totalt viser resultatet per 2010 nedskrivninger på til sammen 88,3 bestående av følgende poster: Spesifikasjon nedskrivning Lørenskog Sentrum Vest Redusert tomteverdi -64,3 MNOK Skårer Redusert tomteverdi -16,0 MNOK HPRO AS Skattetvist -7,3 MNOK Vestparken Nedskrivning prosjekt -0,7 MNOK Sum -88,3 MNOK Avsetning for fremtidige forpliktelser Nytt estimat på parkerings- og infrastrukturforpliktelser viser at det ikke er gjort tilstrekkelige avsetninger i konsernregnskapet i Lørenskog Sentrum Vest i tidligere år. Det er derfor resultatført en økt forpliktelse på MNOK 27,7 knyttet til dette i Dette inngår i linjen kostnader solgte eiendommer i konsernregnskapet. Videre har Konsernet siden oppstarten hatt en tvist med Skatt Øst vedrørende refusjon av mva på kostnader til eiendomsmegler ved etableringen av Konsernet. Tvistesummen utgjør ca. MNOK 4,7, og fordringen er av forsiktighetshensyn tapsført. Partene var i hovedforhandling i januar 2011 ved Oslo tingrett og Konsernet tapte. Saken er prinsipiell og er anket inn for lagmannsretten. 7

9 Fortsatt drift I henhold til regnskapslovens 3-3a bekrefter styret at det er grunnlag for fortsatt drift og at årsregnskapet for 2010 er satt opp basert på dette. Hendelser etter balansedagen Etter balansedagen har Konsernet fortsatt med salg i de prosjekter som ligger ute. Det er etter balansedagen per 7. mars solgt totalt 30 boliger til en verdi av ca NOK 104 mill. HPROs andel av salgsinntektene utgjør ca MNOK 75. Videre er det i 2011 startet bygging av Dr. Wendts gate på Lørenskog, samt på Løren 5 og på Kornmoenga. Det er per bokførte en ikke innkalt aksjekapital på MNOK 80 i Hansa Property Group AS. Denne aksjekapitalen ble i sin helhet innbetalt i januar Dette øker antall aksjer med 80 millioner slik at totalt antall aksjer endres fra til Risikoforhold og risikostyring Generelt Risikostyring skal sikre at eventuelle risikofaktorer av betydning for Hansa Property Group AS sin virksomhet blir avdekket og håndtert på en tilfredsstillende måte. Mulighetene for vekst vil løpende bli vurdert mot de risikofaktorer som finnes. For å kunne tilby verdiskapning for aksjonærer, kunder og samarbeidspartnere kan ikke risiko fjernes, men må håndteres på en effektiv måte. Finansiell og markedsmessig risiko Konsernets primære risiko er knyttet opp mot påvirkningen på boligmarkedet fra finansiell uro og internasjonal usikkerhet. Konsernet har inngått to fastrenteavtaler på til sammen MNOK 300. Som følge av et lavt rentenivå, har dette gitt en negativ effekt på resultatet i Konsernet i 2010 på MNOK 9. Selskapet har hatt en positiv effekt av å være eksponert i det flytende rentemarkedet med sine langsiktige tomtelån. Det synes å være en sammenheng mellom utvikling i rentenivå og verdiutvikling på tomter. Selskapet har således nytt godt av et fallende rentenivå og tilhørende lavere lånekostnader i en tid hvor verdiutviklingen på tomter og eiendomsprosjekter har vært nedadgående. Det vurderes løpende hvorvidt flere slike avtaler skal inngås. Selskapet er ikke eksponert for valutarisiko av betydning. Konsernet har en likviditetsbeholdning som er tilstrekkelig for å møte kjente kommersielle fremtidige forpliktelser. Konsernet søker til enhver tid å ha en likviditetsreserve som gir fleksibilitet i forhold til uforutsette hendelser og timing av prosjektene i markedet. Hansa Property Group AS er eksponert mot konjunkturendringer i eiendomsmarkedet. Det tar tid fra prosjektene legges ut for salg til boligene overtas og salgene bokføres. Regnskapseffektene av salgene fra 2010 vil følgelig ikke komme før i regnskapet for Hansa Property Group vil de nærmeste årene ha forfall på en del av sine forpliktelser. For å sikre tilstrekkelig likviditet for å møte forpliktelsene arbeides det løpende med løsninger i forhold til refinansieringer, kapitalinnhenting, samt mulige salg av eiendom. 8

10 Kreditt- og motpartsrisiko følges opp på konsernnivå i Hansa Property Group. Konsernet blir eksponert for motpartsrisiko når selskaper i gruppen inngår salgs- og leiekontrakter på bolig- og næringsbygg. Konsernet er videre eksponert gjennom bankinnskudd. Gruppens vesentlige bankinnskudd er plassert i banker med god kredittrating slik at denne risikoen anses som lav. Ved inngåelse av salgs- og leiekontrakter blir det foretatt en kredittsjekk av kundene. De samme rutinene gjelder også for inngåelse av kontrakter med entreprenører. Risikoen på leverandørsiden knytter seg til potensielle negative konsekvenser på fremdrift i prosjekter som følge av problemer hos entreprenør. Det er knyttet visse lånebetingelser (covenants) til konsernets innlån. Et viktig element i restruktureringsprosessen i 2009 var å sikre at løpende lånebetingelser gir konsernet forutsigbarhet, og bedre samsvar mellom estimert utbyggingstakt for porteføljen og løpetidene på låneporteføljen. Målt opp mot utfallet av restruktureringsprosessen overholder nå konsernet de avtalte lånebetingelser. Eiendomsporteføljene Selskapets mål er å skape realiserbare verdier på eksisterende porteføljer. Nøkkelkompetansen er eiendomsutvikling og verdier for aksjonærene skapes gjennom realisering av prosjekter, enten ved å fullføre prosjektene eller ved salg av delutviklede prosjekter. Utviklingsarbeidet utføres gjennom hel- eller deleide selskaper. Eiendomsporteføljen vil også kunne inneholde forvaltningseiendommer, enten i påvente av videreutvikling eller i påvente av salg. Eiendomsporteføljen er sammensatt av utviklingseiendommer som befinner seg i ulike faser av verdikjeden, samt har potensial for utvikling til bolig, næring, handel og offentlige formål. Størstedelen av porteføljen består av regulerte eiendommer til boligformål. Stavangerregionen Stavangerporteføljen er organisert under Bo En AS som er et ledende boligutviklingsselskap i Stavangerregionen og består av: (i) Lervig Brygge som er et sentrumsnært havneområde i Stavanger regulert til utvikling av bolig og næring med et utviklingspotensial på ca m2. Her er salget i gang i de første prosjektene. (ii) Jaasund prosjektet som er et sjønært område i Sola, regulert i første kvartal 2009 til småhusbebyggelse med et utviklingspotensial på ca m2. Av dette ble ca m2 solgt til Øster Hus i På Jaasund er vi i gang med salg på den første blokken. (iii) Aase Gaard prosjektet som er et attraktivt beliggende villaområde i Sandnes under regulering til ca m2 småhusbebyggelse. Reguleringsprosessen har tatt lengre tid enn antatt, og forventet regulering er i løpet av første halvår Lørenskog Lørenskogporteføljen er et langt fremskredet område av utviklingseiendommer med over 300 boliger solgt så langt. Dette fordeler seg på Vestparken AS hvor den ellevte blokken er under oppføring, Lørenskog Sentrum Vest AS som består av både næring og boliger, samt Skårer Bolig AS som ennå ikke er påbegynt. Prosjektene har et totalt potensial på ca m2, hvorav næring kan utgjøre ca m2. Prosjektet har en fleksibel regulering som gir mulighet for å igangsette ulike markedstilpassede produkter. Kaldnes Brygge Porteføljen på Kaldnes Brygge i Tønsberg drives av lokal prosjektledelse ansatt i Kaldnes Byutvikling AS. Porteføljen består av et sentralt havneområde i Tønsberg sentrum. En god del av prosjektet er realisert. Gjenværende del består av et potensial på ca m2, fordelt likt mellom bolig og næring, samt et større antall parkerings- og båtplasser. Området har en fleksibel regulering som gir mulighet for å sette i gang prosjekter og 9

11 produkter avhengig av markedets etterspørsel. Her vil kombinasjonsbygget for NAV og boliger stå klart i Oslo-regionen Hansa/Selvaag-porteføljen består av seks større boligutviklingsprosjekter i Oslo området. Til sammen foreligger det konkrete planer om å utvikle over boliger de kommende årene. Disse er fordelt på ca 640 boliger i to prosjekter på Lørenplatået, 330 boliger på Kornmoenga i Oppegård, 208 boliger på Mortensrud, 500 boliger på Lillohøyden i Nydalen og 200 boliger på Bjørnåsen syd. Boligutviklingsselskapet Selvaag Bolig AS eier 30% av denne porteføljen. Personal og organisasjon likestilling og arbeidsmiljø Konsernet hadde per til sammen 10 ansatte, hvorav 9 i morselskapet Hansa Property Group AS og 1 ansatt på Kaldnes i Tønsberg. 3 av de ansatte er kvinner. I tillegg er det 4 ansatte i det felleskontrollerte selskapet Bo En AS i Stavanger hvorav en er kvinne. Styret består av fem medlemmer, alle menn. Det sittende styret ble valgt på ekstraordinær generalforsamling i januar Arbeidsmiljøet anses å være godt. Selskapet har ikke hatt langtids sykefravær, og det er ikke rapportert om skader eller ulykker i Som følge av inngåelsen av managementavtalen med Selvaag Bolig AS har det skjedd endringer i administrasjonen, og behovet for oppbemanning av en del funksjoner er ikke særlig aktuelt. Thomas Rygg Hannestad overtok stillingen som administrerende direktør i Konsernet med virkning fra 1. januar Ytre miljø Konsernets aktiviteter som består av eiendomsutvikling forårsaker minimalt med forurensning for det ytre miljø før bygging starter. Deler av virksomheten foregår på tomteområdet som innbærer en viss håndtering av gammel forurensning i grunnen. Arbeidet med denne type forurensning gjøres ihht. prosedyrer fastlagt av myndigheter og i nært samarbeid med disse. Konsernet søker å benytte de løsninger som er miljømessig mest hensiktsmessige, både når det gjelder byggekonstruksjon, valg av materialer og energiløsninger. Fremtidsutsikter Styret vil innledningsvis presisere at det normalt er heftet betydelig usikkerhet knyttet til vurderinger av fremtidige forhold. HPRO har ved de salgene som er gjort i 2010 vist at Konsernet sitter på gode prosjekter som på sikt vil gi avkastning til sine eiere. Utfordringen er at HPRO de nærmeste årene vil ha relativt store forfall på sine låneforpliktelser. Ettersom det tar tid fra salgene gjøres og bygging igangsettes til overlevering skjer og pengene kommer inn vil HPRO i en periode ha et ikke ubetydelig likviditetsgap. 10

12

13 12

14 Konsolidert resultatregnskap Note Salg av eiendommer Andre driftsinntekter Sum inntekter Kostnader solgte eiendommer Nedskrivninger varelager (eiendomsprosjekter) Personalkostnader Avskrivninger Andre driftskostnader 24, Sum driftskostnader Netto resultat fra tilknyttede selskap (TS) og felleskontrollerte virksomheter (FKV) Driftsresultat Finansinntekter Finanskostnader 8, Resultat før skatt Skattekostnad Resultat etter skatt Tilordnet Minoritetsinteresser 0 0 Morselskapets aksjonærer Totalresultat: Resultat etter skatt Årets totalresultat Minoritetens andel av totalresultat 0 0 Majoritetens andel av totalresultat Resultat pr aksje Ordinært resultat per aksje (hele NOK) 19 (0,36) (0,56) Utvannet resultat per aksje (hele NOK) 19 (0,28) (0,44) 13

15 Konsolidert balanse Note Eiendeler Anleggsmidler Immaterielle eiendeler - Leiekontrakter Utsatt skattefordel 4, Varige driftsmidler Investeringer i tilknyttede selskaper og felles kontrollerte virksomheter Andre langsiktige fordringer på tilknyttede selskaper og felles kontrollerte virksomheter Andre langsiktige fordringer Sum anleggsmidler Omløpsmidler Varelager eiendomsprosjekter Varelager tomter Varelager ferdige bygg Kundefordringer og andre kortsiktige fordringer Kontanter og kontantekvivalenter Sum omløpsmidler Sum eiendeler

16

17 Endringer i konsernets egenkapital Kommitert Note Aksjekapital ikke registrert aksjekapital Egne aksjer Overkursfond Annen egenkapital Sum Minoritetsinteresser Sum egenkapital Egenkapital Kapitalnedsettelse 18/ Kapitalnedsettelse 2/ Kontantemisjon 2/ Kontantemisjon 2/ Emisjonskostnader, etter skatt Kommitert ikke innbetalt aksjekapital Kjøp av egne aksjer Periodens resultat etter skatt Egenkapital Egenkapital Korreksjon emisjonskostnader * Periodens resultat etter skatt Egenkapital Hansa Property Group AS har MNOK 80 i kommitert aksjekapital som ikke er innbetalt eller registrert per Aksjeinnskuddet er bokført som annen kortsiktig fordring og som kommitert ikke registrert aksjekapital. Aksjekapitalen ble innbetalt i januar 2011 og økte antall aksjer til * HPRO har hatt en skattesak med Skattekontoret i Oslo vedrørende fradrag for kostnader pådratt i forbindelse med etablering av konsernet. Tvisten gjaldt vurdering om kostnadene var finansieringskostnader som kan fradras direkte, eller om de var anskaffelseskostnader knyttet til tingsinnskuddsobjektet som må aktiveres på de ervervede aksjene/eiendommene. HPRO har fått gjennomslag for at MNOK 14 av disse kostnadene var finansieringskostnader, men har akseptert at MNOK 10 er å betrakte som anskaffelseskostnader knyttet til tingsinnskuddsobjektet. Konsekvensen er at tidligere reduksjon av overkursfondet er tilbakeført med MNOK 10 og aktivert på tingsinnskuddsobjektet. Redusert med skatteeffekt på MNOK 2,8 utgjør korreksjon av overkursfondet MNOK 7,2. 16

18 Konsolidert kontantstrøm Note Resultat før skatt Avskrivinger på anleggsmidler Nedskrivning varelager Nedskrivning aksjer i TS og FKV /- Tilbakeført netto resultat fra TS og FKV /- Netto renteinntekter og rentekostnader Tilbakeført gevinst salg av FKV /- Forskjell mellom resultatført pensjonskostnad og betalt premie /- Endring i varelager /- Endring i kundefordringer /- Endring i annen kortsiktig gjeld /- Endring i andre tidsavgrensningsposter = Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter - Utbetaling kjøp av selskap Mottatte renter Utbetaling kjøp av varige driftsmidler Utbetaling kjøp av immaterielle eiendeler Lån til TS og FKV = Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter + Kapitalforhøyelser (netto) Kjøp av egne aksjer Betalte renter Endring andre langsiktige forpliktelser Endring annen langsiktig gjeld Nedbetaling av gjeld = Netto kontantstrøm fra finansieringaktiviteter = Netto endring i kontanter og kontantekvialenter Kontanter, kontantekvivalenter og kassekreditt ved starten av perioden = Kontanter og kontantekvivalenter pr 31. desember

19 Noter til regnskapet 1. Generell informasjon Hansa Property Group AS ( HPRO, Selskapet og Konsernet ) har som mål å eie, utvikle og selge en differensiert utviklingsportefølje innen ulike segmenter av eiendomsmarkedet spredt på ulike geografiske områder og i ulike faser av utviklingssyklusen. Nøkkelkompetansen er eiendomsutvikling, og verdier for aksjonærene vil kunne skapes gjennom realisering av prosjekter, enten når de er fullført eller delutviklet. Utviklingsarbeidet vil primært skje gjennom hel- eller deleide selskaper. Eiendomsporteføljen vil også kunne inneholde forvaltningseiendommer, enten i påvente av videreutvikling eller i påvente av salg. HPRO er et aksjeselskap registrert og hjemmehørende i Norge. Morselskapet ble etablert 5. juni 2007 med etterfølgende konserndannelse ved etablering av datterselskaper hhv. 30. august og 26. september Selskapet kjøpte i november 2007 sine første eiendommer, fire større utviklingsporteføljer lokalisert i Stavanger, Hordaland og i Østlandsområdet (Lørenskog og Tønsberg). Totalverdien var om lag NOK 2,3 milliarder. Noen av prosjektene var under utvikling og oppførelse ved overtakelse. Sommeren 2008 ble det gjennomført en emisjon og Selskapet benyttet dels provenyet til å erverve en 70% andel av Selvaags portefølje i Oslo-regionen, i all hovedsak bolig. Totalt gjenværende utbyggingspotensial for denne porteføljen er ca m2, inkludert prosjekter med salgsstart i 2010 og byggestart i Som et ledd i restruktureringen solgte HPRO i ,5% av aksjene i Bo En AS til de tidligere eierne av Stavangerporteføljen. Med basis i aksjonæravtalen mellom eierne i Bo En konsernet anses denne porteføljen å være en felleskontrollert virksomhet og bokføres etter egenkapitalmetoden. Utviklingspotensialet i alle prosjektene som ligger i både datterselskaper og tilknyttede selskaper/felleskontrollerte virksomheter er på over m2, fordelt på om lag 2/3 boligprosjekter og resten næringsprosjekter. Flere av prosjektene har fleksibel regulering. Selskapet har hovedkontor i Lørenvangen 22 i Oslo og er notert på OTC listen som administreres av Norges Fondsmeglerforbund. Det konsoliderte regnskapet pr 31. desember 2010 er vedtatt og godkjent for offentliggjøring i styremøte den 30. mars Sammendrag av de viktigste regnskapsprinsipper Nedenfor beskrives de viktigste regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelsen av konsernregnskapet. Disse prinsippene er benyttet på samme måte i alle perioder som er presentert, dersom ikke annet fremgår av beskrivelsen. 2.1 Basisprinsipper HPRO sitt konsoliderte regnskap er utarbeidet i samsvar med International Financial Reporting Standards (IFRS) som fastsatt av EU og trådt i kraft per 31. desember 2010, samt de ytterligere norske opplysningskrav som følger av regnskapsloven per 31. desember IFRS-standarder og fortolkninger som er utgitt frem til avleggelsen av regnskapet, og som ikke er obligatoriske å anvende per 31. desember 2010, er ikke tatt i bruk av konsernet. Konsernregnskapet er utarbeidet basert på historisk kost prinsippet med følgende modifikasjoner; finansielle eiendeler og forpliktelser (herunder finansielle derivater) er vurdert til virkelig verdi over resultatet. 18

20 Utarbeidelse av regnskap i samsvar med IFRS krever bruk av estimater. Videre krever anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, stor grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for konsernregnskapet, er beskrevet i note Konsolideringsprinsipper Det konsoliderte årsregnskapet inkluderer regnskapene til HPRO og enheter hvor HPRO har bestemmende innflytelse over enhetens finansielle og operative strategi. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet har makt til å utøve faktisk kontroll over enhetens finansielle og operative styring for å oppnå fordeler fra enhetens aktiviteter. Minoritetsinteressenes andel av netto eiendeler i konsernregnskapet er identifisert som en del av konsernets totale egenkapital. Minoritetsinteressene består av interessene på starttidspunktet og minoritetens andel av endringer i egenkapitalen fra dette tidspunktet. Tap henført til minoriteten utover minoritetens interesse i datterselskapets egenkapital allokeres til majoritetens interesser i den grad minoriteten ikke har en forpliktelse til, og samtidig er i stand til å dekke tapene. a) Datterselskaper Datterselskaper er alle enheter (inklusive foretak med avgrenset formål - Special Purpose Entities) der konsernet har bestemmende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi, normalt gjennom eie av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital. Ved fastsettelse av om det foreligger bestemmende innflytelse inkluderes effekten av potensielle stemmerettigheter som kan utøves eller konverteres på balansedagen. Datterselskaper blir konsolidert fra det tidspunkt kontroll er overført til konsernet og blir utelatt fra konsolideringen når kontroll opphører. Oppkjøpsmetoden benyttes for regnskapsføring ved kjøp av datterselskaper. Anskaffelseskost ved oppkjøp måles til virkelig verdi av eiendeler som ytes som vederlag ved kjøpet, egenkapitalinstrumenter som utstedes, pådratte forpliktelser ved overføring av kontroll og direkte kostnader forbundet med selve oppkjøpet. Identifiserbare oppkjøpte eiendeler, overtatt gjeld og betingede forpliktelser overtatt eller pådratt er regnskapsført til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet, uavhengig av eventuelle minoritetsinteresser. HPRO har ved kjøp av holdingsselskap med eiendomsprosjekter vurdert dette som kjøp av enkelt eiendeler, og ikke som kjøp av virksomhet. IFRS 3 får derfor ikke anvendelse. Merverdi utover bokført verdi på eiendeler og eventuelle virkelig verdi av finansielle derivater tilordnes relevante balanseposter. Konserninterne transaksjoner, mellomværende og urealisert fortjeneste mellom konsernselskaper er eliminert. Urealiserte tap elimineres, men vurderes som en indikator på verdifall i forhold til nedskrivning av den overførte eiendelen. Regnskapsprinsipper i datterselskaper endres når dette er nødvendig for å oppnå samsvar med konsernets regnskapsprinsipper. b) Transaksjoner og minoritetsinteresser Transaksjoner med minoritetsinteresser behandles som transaksjoner med tredjepart. Ved salg av aksjer i datterselskap til minoritetsinteresser, resultatføres konsernets gevinst eller tap. c) Tilknyttede selskaper (TS) Tilknyttede selskaper er enheter der konsernet har betydelig innflytelse, men ikke kontroll. Betydelig innflytelse foreligger normalt for investeringer der konsernet har mellom 20% og 19

21 50% av stemmeberettiget kapital. Investeringer i tilknyttede selskaper regnskapsføres etter egenkapitalmetoden. På kjøpstidspunktet regnskapsføres investering i tilknyttede selskaper til anskaffelseskost. Konsernets andel av over- eller underskudd i tilknyttede selskaper resultatføres og tillegges balanseført verdi av investeringene sammen med andel av ikke resultatførte egenkapitalendringer. Konsernet resultatfører ikke andel av underskudd hvis dette medfører at balanseført verdi av investeringen blir negativ (inklusive usikrede fordringer på enheten), med mindre konsernet har påtatt seg forpliktelser eller avgitt garantier for det tilknyttede selskapets forpliktelser. Konsernets andel av urealisert fortjeneste på transaksjoner mellom konsernet og dets tilknyttede selskaper elimineres. Det samme gjelder for urealiserte tap med mindre transaksjonen tilsier en nedskrivning av den overførte eiendelen. Der det har vært nødvendig er regnskapsprinsipper i de tilknyttede selskaper endret for å oppnå samsvar med konsernets regnskapsprinsipper. d) Felles kontrollert virksomhet (FKV) Felles kontrollert virksomhet er økonomisk virksomhet regulert ved avtale mellom to eller flere deltakere slik at disse har felles kontroll over virksomheten. Konsernets felles kontrollerte virksomhet regnskapsføres etter egenkapitalmetoden. e) Regnskapsmessig behandling av indre selskap Løren 2B AS (FKV) er hovedmann i Løren 2B Indre Selskap. Indre selskaps regnskap er inkorporert 100 % i hovedmannens regnskap. 2.3 Omregning av utenlandsk valuta a) Funksjonell valuta og presentasjonsvaluta Konsernregnskapet er presentert i NOK som er både den funksjonelle valutaen og presentasjonsvalutaen til alle selskapene i konsernet. b) Transaksjoner og balanseposter Transaksjoner i utenlandsk valuta regnes om til den funksjonelle valutaen ved bruk av transaksjonskursen. Valutagevinster og -tap som oppstår ved betaling av slike transaksjoner, og ved omregning av pengeposter (eiendeler og gjeld) i utenlandsk valuta ved årets slutt til kursen på balansedagen, resultatføres. Dersom valutaposisjonen anses som kontantstrømsikring er gevinster og tap regnskapsført direkte i egenkapitalen. 2.4 Segmentinformasjon Et virksomhetssegment er en del av virksomheten som leverer produkter eller tjenester som er gjenstand for risiko og avkastning som er forskjellig fra andre virksomhetsområder. Hansa Property Group AS har definert sin nåværende virksomhet til å ligge innenfor samme segment og opererer således med ett segment. Et geografisk marked (segment) er en del av virksomheten som leverer produkter og tjenester innenfor et avgrenset geografisk område som er gjenstand for risiko og avkastning som er forskjellig fra andre geografiske markeder. For tiden har Hansa Property Group AS all sin virksomhet i tilknytning til større norske byer og det er ikke vesentlig forskjell i risiko og avkastning i de ulike geografiske markedene. Som en konsekvens av dette opererer selskapet med kun ett geografisk marked. 20

22 2.5 Virksomhetssammenslutning Konsernets oppkjøp har vært karakterisert som kjøp av eiendeler, da hovedformålet med transaksjonene har vært å komme i besittelse av eiendomsprosjekter heller enn å kjøpe virksomhet med egne eksisterende prosesser. Oppkjøp av eiendomsprosjekter regnes som virksomhetssammenslutning dersom det eksisterer input, vesentlige prosesser og output. At det eksisterer input (eiendomsprosjekter) og output (salg eller utleie av eiendomsprosjektene) er ikke alene avgjørende når det gjelder hvorvidt kjøpet skal regnes som virksomhetssammenslutning. Det må også være vesentlige forretningsprosesser til stede for at oppkjøpet etter HPRO sin vurdering skal regnes som en virksomhetssammenslutning. HPRO kjøper eiendomsprosjekter og har hittil vurdert det slik at man ikke har overtatt selgers strategiske aktiviteter og prosesser. Kjøpene regnskapsføres derfor som kjøp av enkelt eiendeler heller enn kjøp av virksomhet. IFRS 3 kommer derfor ikke til anvendelse. Behandlingen av skatt er forskjellig ved kjøp av virksomhet (virksomhetssammenslutning) sammenlignet med kjøp av eiendeler. Ved en virksomhetssammenslutning er utsatt skatt innregnet til nominell verdi og overskytende verdi som goodwill. Ved kjøp av eiendeler tillater ikke IAS 12 Inntektsskatt innregning av utsatt skatt som ikke er knyttet til virksomhetssammenslutning (IAS 12.15). Derfor er det ingen innregning av utsatt skatt i konsernets balanse på merverdier eller fra opprinnelige midlertidige forskjeller i datterselskapene. 2.6 Inntektsføring a) Inntekt Inntekten utgjør virkelig verdi av vederlaget mottatt eller kundefordring for salget av varer og tjenester for vanlige aktiviteter i konsernet i overensstemmelse med IAS 18 Driftsinntekter. IFRIC ( the International Financial Reporting Interpretation Committee ) utga 3. juli 2008 fortolkningen IFRIC 15 Agreements for the Construction of Real Estate. Fortolkningen gir veiledning for hvordan det skal avgjøres om en avtale om bygging av fast eiendom er innenfor virkeområdet til IAS 11 Anleggskontrakter eller IAS 18 Driftsinntekter, og på hvilket tidspunkt inntekter fra byggingen skal innregnes. Etter IAS 11 skal inntekter normalt innregnes ved hjelp av løpende avregningsmetode i takt med fremdriften, og etter IAS 18 skal inntekter normalt innregnes ved fullført kontraktsmetode, dvs. ved fullføring eller ved levering. HPRO benytter fullført kontraktsmetode med basis i fortolkningen i forbindelse med boligsalg. Inntekter fra salg av næringseiendommer er innregnet på transaksjonstidspunktet, når alle krav til inntektsføring er oppfylt. Næringseiendom kan bli solgt med en viss grad av løpende engasjement av selger, herunder en forpliktelse til å ferdigstille et bygg eller en leiegaranti på eiendommen for en periode. Konsernet innregner inntekten når det vesentligste av risiko og tilhørende inntekter og kostnader for eiendommen er overført til kjøper. b) Leieinntekter Leieinntekter fra bolig- og næringseiendom klassifiseres som annen driftsinntekt, og inntektsføres over leieperioden. c) Renteinntekter Renteinntekter resultatføres proporsjonalt over tid i samsvar med effektiv rente metoden. Ved nedskrivning av fordringer, reduseres fordringens balanseførte verdi til gjenvinnbart 21

23 beløp. Gjenvinnbart beløp er estimert fremtidig kontantstrøm diskontert med opprinnelig effektive rente. Etter nedskrivning resultatføres renteinntekter basert på amortisert kost og opprinnelig effektiv rentesats. d) Inntekt fra utbytte Utbytteinntekter resultatføres når rett til å motta betaling oppstår. 2.7 Varelager (eiendomsprosjekter) Etter IAS 2 Beholdninger inngår eiendeler holdt for salg knyttet til den vanlige driften i virksomheten, er i produksjonsprosessen for et slikt salg eller en form for materialer eller utstyr som skal bli brukt i produksjonsprosessen eller i utførelsen av tjenester, i varelager. Videre omfatter varelageret varer kjøpt for videresalg, tomter eller andre eiendommer holdt for videresalg. Konsernet har eiendommer som er tomter og bygninger ment for videresalg som en del av den vanlige driften, og eiendommer i byggeprosess eller som er i utvikling for videresalg. Dette er for eksempel eiendommer kjøpt utelukkende med det formål å selge i nærmeste fremtid eller for videre utvikling og videresalg. Disse eiendelene er klassifisert som varelager. Slike tomter og bygninger kan også bli utleid for perioder. Varelageret omfatter også tomter kjøpt med formål om fremtidig utvikling for salg av fast eiendom selv om utviklingsplanene ikke er bestemt. Tomter som er kjøpt for verdistigning og planlagt solgt uten videre utvikling er klassifisert som investeringseiendommer i overensstemmelse med IAS 40 Investeringseiendom. Konsernet har for tiden ingen investeringseiendommer. Således omfatter varelager tomter, eiendommer under utvikling og utbygging, og ferdige bygg. Eiendommene er bolig- og næringseiendommer. Varelageret er bokført til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi. Netto salgsverdi er den estimerte salgsprisen knyttet til vanlig forretningsdrift minus estimerte salgsomkostninger. Kostprisen på varelageret omfatter alle utgifter ved kjøp, utvikling og andre utgifter som er pådratt for å bringe varelageret til dets nåværende tilstand, inkludert estimater for fremtidig overskuddsdeling med selgerne av tomteområde eller selgere av aksjer for kjøpte selskaper. Utgiftene ved utvikling av varelageret inkluderer utgifter direkte knyttet til bygging, slik som direkte lønnsutgifter. De inkluderer også en systematisk allokering av faste og variable administrative byggeutgifter som har påløpt i utviklings- og byggeperioden. Andre utgifter er inkludert i kostprisen bare dersom de er pådratt for å bringe varelageret til nåværende tilstand. Det kan forekomme at varelagerets kostpris ikke er gjenvinnbart, for eksempel hvis salgsprisen har sunket, eller dersom de estimerte utgiftene frem til ferdigstillelse har økt. Estimater på netto realisasjonsverdi er basert på den mest pålitelige informasjonen på tidspunktet for fastsettelse av estimatene, av den verdi varelageret er forventet å innbringe. Disse estimatene har tatt hensyn til variasjoner i priser og utgifter direkte knyttet til hendelser skjedd etter avslutning av regnskapsperioden i den grad de bekrefter forholdene på slutten av regnskapsperioden. Estimater på netto realisasjonsverdi tar også hensyn til hvilket formål varelageret har. I den grad konsernet betaler premier for å beholde opsjon på tomteområde eller betaler for tomteområde, før eiendomsretten går over til HPRO presenteres dette som tomt i konsernbalansen. 22

24 Konsernet kan påta seg forpliktelse ovenfor det offentlige med tanke på utvikling av infrastruktur og lignende i tilknytning til sine eiendomsprosjekter. Estimat for slike utgifter balanseføres på reguleringstidspunktet for prosjektet. Når eiendommen er solgt, er den bokførte verdien av eiendommen innregnet som en kostnad i samme periode som tilhørende inntekt er bokført, se beskrivelsen av prinsippene for inntektsføring. 2.8 Varige driftsmidler Varige driftsmidler består av kontormaskiner og inventar. Varige driftsmidler presenteres til anskaffelseskost med fradrag for avskrivninger. Anskaffelseskost inkluderer utgifter direkte knyttet til kjøpet av driftsmiddelet. Ytterligere utgifter er inkludert i eiendelens bokførte verdi eller, dersom det passer, som en egen separat eiendel, men bare hvis det er antatt at den fremtidige økonomiske fordelen knyttet til eiendelen vil tilflyte konsernet og utgiften kan måles pålitelig. Bokført verdi av eiendeler som er erstattet er tatt ut av balansen. Alle andre reparasjoner og vedlikehold er innregnet som kostnad i samme periode som de er påløpt. Avskrivning er beregnet lineært over estimert forventet økonomisk levetid som følger: - Kontorutstyr og inventar: 3-10 år Eiendelens gjenværende verdi og forventet levetid vurderes årlig, og justeres dersom nødvendig. En eiendels bokførte verdi blir nedskrevet umiddelbart til gjenvinnbart beløp dersom eiendelens bokførte verdi overstiger gjenvinnbart beløp. Gevinster og tap på salg er fastsatt ved å sammenligne vederlaget med bokført verdi og er innregnet netto sammen med andre (tap)/gevinster i resultatregnskapet. 2.9 Immaterielle eiendeler Immaterielle eiendeler består av kjøpte leiekontrakter. Leiekontraktene presenteres til anskaffelseskost og amortiseres over gjenværende leieperiode Finansielle eiendeler Konsernet klassifiserer finansielle eiendeler i følgende kategorier: Til virkelig verdi over resultatet, finansielle eiendeler tilgjengelig for salg samt utlån og fordringer. Klassifiseringen avhenger av hensikten med eiendelen. Ledelsen klassifiserer finansielle eiendeler ved første gangs innregning. a) Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet Gevinst eller tap fra endringer i virkelig verdi av eiendeler klassifisert som finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet, inkludert renteinntekt og utbytte, medtas i resultatregnskapet under andre (tap)/gevinster - netto i den perioden de oppstår. Utbytte fra finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet er inkludert i andre inntekter når konsernets rett til utbytte er fastslått. b) Utlån og fordringer Utlån og fordringer er ikke-derivative finansielle eiendeler med faste eller bestembare betalinger som ikke omsettes i et aktivt marked. De klassifiseres som omløpsmidler, med mindre de forfaller mer enn 12 måneder etter balansedagen. I så fall klassifiseres de som 23