BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /69

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Burådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /69 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: AMBR YTREBYGDA, GNR.110, BNR. 53 M. HOTELL - LØNNINGEN REGULERINGSPLAN. PLANNUMMER FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Cowi AS fremmer på vegne av BGO Bygg AS planforslag for konferansehotell på et areal regulert til industri på Lønningen industriområde i Ytrebygda bydel. Området ligger i kort avstand til Flesland flyplass. Skråfoto, hotelltomt merket med stjerne midt i bildet Siden forslag om hotellformål ikke er i samsvar gjeldende reguleringsplaner for industriformål i Lønningenområdet har fagetaten lagt spørsmålet om igangsetting av reguleringsarbeid frem for politisk vurdering. Komite for miljø byutvikling anbefalte i møte sak oppstart av reguleringsarbeidet.

2 Flyplasshotell i dag Skissert nytt terminalbygg, Avinor Løninngen Hotell Områdets beliggenhet i forhold til fremtidig utvidet Flesland lufthavn Kort oppsummering av selve planforslaget. I planområdet foreslås det kombinert bebyggelse og anleggsformål, hotell og kontorformål. I nøkkelopplysninger i forslagstillers planbeskrivelse s 7 oppgis det m² BRA til næringsformål, dette utgjør arealer på bakkenivå, i tillegg foreslås parkeringsanlegg under bakken. Totalt antall m² BRA er m² inkludert parkering. Det foreslås en todelt disponering av planomådet, en del til hotellformål /kontor på m² i inntil 9 etasjer + underetasje til parkering. Hotellet planlegges med ca 245 rom, og med en konferansedel på 3000 m² som vil inneholde en plenumssal på inntil 1000 personer. På den andre delen av planområdet foreslås det ca 7600 m² til industri/kontor/lager i 6 etasjer + 2 underetasjer til parkering. Det foreligger ikke konkrete planer for innhold og utforming av denne delen av planområdet, men illustrasjoner viser mulige volum. Utnyttelsesgraden for planområdet som helhet er ca %BRA = 240%. Parkeringen skal skje i underetasjer, i tillegg kommer et begrenset antall gjesteparkeringsplasser på bakkenivå. Total beregnet til ca 200 p-plasser. Dette tallet er redusert etter offentlig ettersyn, Dette skyldes uklarheter i forslagstiller sin planbekrivelse/trafikkanalyse som var utarbeidet til det opprinnelige prosjektet "Vingen". Side 2 av 16

3 Området har i dag tilkomst fra Lønningsvegen og videre fra hovedvegnettet via Flyplassvegen i nord eller via Fleslandsvegen/Blomsterdalen i sør. Det forligger en trafikkanalyse som inngår som en del av planmateriellet. Denne viser dagens trafikkstrømmer i området og et anslag for trafikkøkning som følge av planforslaget på ca 1400 ÅDT. Dagens vegsystem vurderes å ha god nok kapasitet til den trafikkøkningen som beregnes å komme av hotellprosjektet. Det antas at trafikken vil fordele seg ca 60% mot nord mot Flesland lufthavn og 40 % mot sør via Blomsterdalen. Det forventes at framtidig vegsystem vil bli utbedret blant annet som følge av Avinors igangsatte planarbeid for utvidelse av Flesland lufthavn og planarbeid for bybane. Det er etablert en nord-sørgående gang- og sykkelveg langs Lønningsvegen, fra krysset Lilandsvegen i nord til Fleslandsvegen i sør. Mellom kjørevegen og gang-sykkelvegen er det etablert et grøntbelte beplantet med en alle` av løvtrær, som myker opp den estetiske opplevelsen av næringsområdene på Lønningen. Byggegrenser i planforslaget vil sikre at gang-/sykkelveg og grøntbelte kan opprettholdes, forutsatt at det ikke kommer nye tiltak på vegsystemet f.eks bybanetrase utenfor plangrensen. Foto hentet fra forslagstillers trafikkanalyse.planområdet ligger bak næringsbygg på venstre side. Langs planforslagets sørgrense opprettholdes tidligere regulert grønn buffersone. Denne utgjør et ca 10 meter bredt grøntbelte som gir mulighet for å opparbeide turveg til grøntområder i øst. Planområdet vil også kunne få tilknytning til en turvegforbindelse i sørvest via gårdstunet Kvernhusbakken. Fremtidige grøntakser og gangs-sykkelvegsystemer i området må imidlertid finne sin endelige avklaring gjennom de øvrige planene som pågår i dette området. Det er utarbeidet en ROS-analyse i forbindelse med planforslaget og det foreligger i tillegg en egen geoteknisk rapport. ROS-analysen konkluderer med at i hovedsak antas mulige hendelser som kan oppstå å knyttes til støy, sprengning, trafikk og evt skader på annen infrastruktur i forbindelse med anleggfasen. Den separate geotekniske rapporten som er utarbeidet påpeker at det er ingen reell risiko for løsmasseskred/flomskred i området. Risikoen er utelukkende knyttet til faren for små steinsprang/utfall fra framtidig skjæring i tilknytning til planlagt utbygging. Skjæringen er omfattende og følger langs hele plangrensen mot øst og har store høyder inn mot bakenforliggende kolle. Georapporten foreslår enkelte tiltak som sikring i eller mot skjæringskant. Sikringstiltak må bestemmes fortløpende på stedet av geoteknisk sakkyndig og etter hvert som den ferdige skjæringen blottlegges. Side 3 av 16

4 Det må også etterkontrolleres av geoteknisk sakkyndig. Sikringskrav er tatt inn i planbestemmelsene. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader se forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetaten sine vurderingspunkter i konklusjon til offentlig ettersyn: Har hotellet rett plassering dersom området for øvrig fortsatt skal være industriområder med lagervirksomhet og verkstedsområder mv. Er Lønningen rett sted å plassere en konferansesal av denne størrelsen, og skal det være høy parkeringsdekning til dette formålet. Tilpasning til naboeiendommer, landskapshensyn og fremtidig infrastruktur. Tåler tomten tåler både et hotell i 9 etasjer og kontorbygg i 6 etasjer. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 1 privat merknad og 11 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Innsigelse til parkeringsdekningen- Fylkesmannen i Hordaland. Anbefalinger om å avvente tiltaket til overordnede planarbeid er nærmere avklart. Synspunkt fra Etat for plan- og geodata og fra Statens vegvesen. Terrengtilpassing, høyde og volum. TFBU ønsker en bedre terrengtilpasning for å unngå sjaktvirkning rundt byggene. Trafikale forhold. Det stilles spørsmål ved hvordan tiltaket vil påvirke veinettet iområdet. Tilgrensende einendom i nord Dolviken Eiendom AS, er kritisk til hvilke konsekvenser som påføres som følge at et høyt bygg som krager inn over mot denne eiendommen. Beklager dessuten at hans eiendom ble tatt ut av planen etter oppstart. Helsevernetaten påpeker behov for å utrede støv og støyproblematikk som følge av mulig bybanedepot på naboeiendommen. Plan- og geodata påpeker hotellformålets beliggenhet i det industri- og lagerpregede området. Krav om VA-rammeplan og at reguleringsbestemmelsene tar med krav til overvannshåndtering. Fylkesmannen har rettet innsigelse mot at planen åpner for omfattende bilparkering og krever at reguleringsbestemmelsene setter en maks grense for antall parkeringsplasser i tråd med gjeldende reguleringsplan for området. Vi viser til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på de aktuelle tema i saken. Endringer etter 1.gangs behandling Foreslått formål og tiltak er ikke endret etter offentlig ettersyn. Men det fremgår av forslagstillers merknadsskriv og gjennom dialog for øvrig, at parkeringsdekningen oppgis til ca 200 plasser for hele planområdet.. Tallet 500 som fremgikk av materiellet til offentlig ettersyn skulle ikke benyttes for det reviderte hotellprosjektet. Det nye kravet til parkeringsdekning er ikke presist innarbeidet i reguleringsbestemmelsene datert Side 4 av 16

5 Forholdet med hensyn til innsigelsen er drøftet med fylkesmannen for å avklare grunnlaget for om innsigelse kan trekkes. I e-post fra fylkesmannen datert oppretterholdes innsigelsen da reguleringsbestemmelsene var for upresise og kunne åpne for et større antall parkeringsplasser enn de 185 som ble forespeilet i møte med fylkesmannen den Vi ser at nå at forslagstiller muligens ikke fikk denne beskjeden noe som skyldes at fylkesmannes e-post kun ble sendt kommunen. Fylkesmannen skriver i e-posten at innsigelsen kan trekkes dersom maksimal parkeringsdekning settes til til 185 plasser. Fagetaten anbefaler at bestemmelsene rettes opp i samsvar med fylkesmannens krav om en maksimal p-dekning på 185 plasser for hele planområdet. Plankart og reguleringsbestemmelser er ellers i liten grad oppdatert etter offentlig ettersyn. Det er et behov for å presisere flere punkter og å sikre gjennomføring av tiltak og oppføging av aktuelle krav i forskrifter og målsettingar. Viser til nærmere kommentarer i avsnittene nedenfor. Planbeskrivelsen er ikke oppdatert. Planbeskrivelsen skal ihenhold til ny lov inngå som del av de formelle plandokumentene, jf pbl 12-12, i likhet med plankart og bestemmelser. Planbeskrivelsen skal i størst mulig grad være oppdatert ved vedtak av plan. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen, men vil bemerke at prosjektet har fått en vesentlig endret form ved innlevering av komplett planforslag i forhold til det som ble presentert for kommunen i prinsippsak og som lå til grunn i dialogen mellom fagetat og forslagstiller frem til innsending av planforslag. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredstillende belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Planstatus - overordnet områdeperspektiv Fagetaten vil peke på at hotell / kontor i inntil 9 etasjer pr i dag ikke er i samsvar med dagens reguleringsplan eller kommuneplan. Kommuneplanen viser kun generelt byggeområde på Lønningen og i gjeldende reguleringsplan er området avsatt til industriformål med en utnytting der halvdelen av tomtearealet kan bebygges med byggehøyder inntil 3 etasjer. Side 5 av 16

6 I kommuneplanen var det foreslått nye næringsområder IKL 10 (industri, kontor og lagerformål) på arealene som grenser inn mot Lønningen, og som var påregnet å få en høyere arealutnyttelse. Imdidlertid ble det knyttet innsigelse til IKL 10 -området, som har fått sin avklaring i Miljøverndepartementet. IKL-området er tilbakeført til LNF -område, inntil det er utarbeidet en ny kommunedelplan for området - (eller en offentlig reguleringsplan) for et eventuelt næringsområde. Av andre planer i området er det igangsatt planarbeid og KU for utvidelse av terminalområdet til Flesland lufthavn, og det er i gangsatt arbeid med reguleringsplan/ku for bybane og bybanedepot med verksted som også grenser inntil planområdet vest for hotelltomten.. I disse pågående planarbeidene med kommundelplan, bybane og for utvidelse av Flesland lufthavn, vil man ta stilling til ny arealbruk, aktuelle typer næringsområder, plasskrevende næringer som industri, lager, verksteder, høyere arealutnyttelse, høyere byggehøyder samt opprusting av vegnettet. I dette inngår hvor eller om man ønsker å legge arealkrevende virksomheter som industri og lager og hvor eller om det er aktuelt med mer arbeidsplassintensive næringer som kontor, hotell service mm. Forholdet til kommunedelplanen ble forøvrig belyst i prinsippsaken, "Forespørsel om oppstart av reguleringarbeid", /6, vedlegg I. Fagetaten har i ettertid også mottatt flere andre henvendelser om nye hotellprosjekter i Kokstad-Ytrebygda-området. Bebyggelse og anlegg, kombinert formål hotell/konferanse og kontor Selve byggeprosjektet er omarbeidet mye i forhold til det som ble lagt frem for politisk vurdering, som da var et bygg med en karakterisktisk utforming i tre og glass, benevnt som "Vingen". Det forelås nå to separate byggeprosjekter på tomten, mot tidligere det ene bygget som inkluderte både hotell og kontorformål under samme tak. Men sin spesielle form - også sett fra luften- hadde tidligere bygg en god tilpasning til landskapet, bl.a ved at det la seg inn mot kollen på østsiden. Denne disponeringen ville ikke gitt store åpne areal foran en høy skjæring. Side 6 av 16 Tidligereforeslått prosjekt Forslagstiller endret prosjektet etter en vurdering av funksjonalitet og logistikk mv, og valgte en løsning som er utformet utfra en mest hensiktmessig for driften av hotellformålet. Hotellet ligger nå med den høyeste delen ut mot atkomstvegen og har en lavere konferansedel bak dette.

7 Inneværende prosjekt innebærer en tradisjonell utplanering av alt naturlig terreng på tomten som gir en åpen høy skjæring inn mot kollen i bakkant. På den nye flaten foreslås hotellbygget i 9 etasjer der den høyeste delen er trukket frem på tomten. Dette gir et urbant utbyggingsprinsipp ut mot atkomstvegen og et tradisjonelt industriområde-terrenginngrep mot omgivelsene på baksiden. Skissert kontorbygg i 6 etasjer vil gi store skjæringer mot sør og øst. Fagetaten er i tvil i hvilken grad naturlig terreng kan bevares i den grønne buffersone på sørsiden da det allerede er en utsprengt skjæring til eksisterende næringsbygg helt inn til det grønne turdraget. Fagetaten finner at hensynet til å få en god terrengtilpasning synes å være lite vektlagt i det nye prosjektet, noe som hadde vært ønskelig for å bidra til en estetisk opprusting av Lønningen-området. Illustrasjon av hotellet, skissert med høyrere arealutnyttelse også for nabobebyggelsen. Eksisterende næringsbygg er de blå byggene i ca tre etasjer. Hotellbygget i seg selv vil fremstår som bygg med moderne arkitektur, blant annet illustrert med åpne glassfasader mot nord og sør. Hotellbygget innebærer likevel en stor kontrast i forhold til omgivelsene som består av mer tradisjonelle nærings- og lagerbygg. Vi har derfor stilt spørmål om plassering og volumer på hotellet er riktig her, og til hotellets tilpassingen til eksisterende landskap med de store terrenginngrepene dette forutsetter. Fagetaten har i sine vurderinger underveis i planprosessen uttrykt at økt utnytting kan være en aktuell utviklingsretning for næringsområdene i Lønningen-området, men vi har også uttrykt skepsis til å anbefale økt utnytting før området er vurdert i en mer helthetlig sammenheng. Side 7 av 16

8 Illustrasjon, perspektiv fra nord. Fra snitt, langs Lønningsvegen. Eksisterende motstånde bygg markert med grønt. Ved offentlig ettersyn ble fagetaten gjort kjent med at at tilgrensende arealer på vestsiden på Lønningen var vurdert som et aktuelt areal for bybanedepot og verksted, men at flere tomtealtenativer skulle vurderes. Slik vi nå erfarer er området på vestsiden trolig det arealet som er mest ønsket og mest hensiktsmessig som bybanedepot. Fagetaten mente at at et verksteds og depotområde på 80 da for bybanen på vestsiden ville tale for at Lønningen fortsatt vil ha karakter som et område for mer tradisjonell arealkrevende virksomhet ( lager/industri), og hotellet dermed ikke hadde den mest optimale lokaliseringen i forhold til disse formålene. Tomteområdet for hotellet ble gjennom den politiske vurderingen i prinsippsak , snevret inn til kun å omfatte selve hotelltomten, altså en innsnevring i forhold til den avgrensningen som ble varslet ved oppstart. Tidligere var blant annet tilgrensende naboeiendom i nord og sør tatt med. Forslagstiller har utarbeidet illustrasjoner som viser en mulig tilsvarende høyere utnytting på naboeiendommene. Nabo på nordsiden har til offentlig ettersyn uttrykt seg kritisk til hotellets høyde og utkraging, med den påvirkning dette gir for mulig utnytting av denne eiendommen. Grunneier mener at han ikke har blitt godt nok informert om at hans område ble tatt ut av planen, og har ønsket fortsatt å bli inkludert i planområdet. Fagetaten mener at hotellet i 9 etasjer vil kunne få konsekvenser for en framtidig bebyggelse på nordsiden, bl.a solforhold på dagtid og i forhold til avstandskrav. Hotellets byggehøyde er 29 meter, byggegrensen mot nabo er satt til 10 meter. Foreslått hotellbygg er vist med en skrå fasade utover, avstanden på bakkenivå vil bli hotellets halve høyde, og vil tilfredsstille Side 8 av 16

9 standard krav i pbl- 70 nr 2, men avstanden i forhold til øvre del av bygget, tilfredstiller ikke dette kravet. Fagetaten mener derfor at et 9 etasjes bygg her vil kunne legge noe begrensninger for naboens fremtidige eventuelle planer om høyere bygg og utnyttelse. Slik fagetaten ser det er hensynet til naboens interesser ikke ivaretatt fullt ut. Dette tyder på at hotellets høyde/ lengde bør reduseres. Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk Utnyttingen i planområdet oppgis samlet for hotellbygg og kontorbygg å bli %BRA = 240%, inkludert byggehøyder i inntil 9 og 6 etasjer. (som aksepteres av Avinor). Etter fagetatens vurdering er det rom for en høyere utnyttelse enn i gjeldende reguleringsplan og viser til prosesser for utvikling av næringsområder med god lokalisering i kommunedelplan. Gjeldende reguleringsplan tilsvarer %BRA = 150 % og byggehøyder i 3 etasjer, med krav om at minst 1/5-del av tomten skal ha parkmessig karakter. Ved fagetatens gjennomgang av planmateriellet finner vi at det presenterte prosjektet har en %BRA = 215 %. Det kan bemerkes at parkeringsdekningen kommer i tillegg til de 22400m² som oppgis som bruksareal. Fagetaten kan ikke anbefale en høyere utnyttelse enn det prosjektet som nå foreslås som i realiteten er vist med % BRA= 215. Fagetaten viser til at bestemmelsene må justeres på dette punkt. Høyde Det massive volumet er fremmed i området og vil ha negative innvirkninger på nabotomten i nord. Forslagsstiller argumenterer med behovet for å signalisere sin tilstedeværelse samt skape særpreg og identitet gjennom bygningenes formspråk. Fagetaten er enig i dette og anser at området har godt av moderne og spennende arkitektur. Dette er imidlertid ikke ensbetydende med høyde og massive volumer. Nedtrapping i høyder og tilpassing til terreng vil kunne skape et meget spennende formspråk og arkitektonisk utfordring. Konkurransen i høyde mot andre bygninger er liten og hotellets synlighet vil fortsatt være dominerende med en lavere høyde. Det ligger en boligeiendom på kollen øst for hotellet, gnr 110 bnr 24, snittene som er vedlagt planforslaget tar ikke med seg denne. Kommunens kartgrunnlag viser at denne boligen ligger på samme høydenivå (gesimshøyde kote + 67 ) som de øverste etasjene på hotellet (maks høyde kote + 69 ). Boligen ligger inntil 150 meter i fra, slik at solforholdene nok ikke berøres av hotellprosjektet men utsikten mot vest vil trolig bli påvirket. Terrenginngrep Fagetaten er svært skeptisk til de kraftige terrenginngrep som skissert forslag til bygninger medfører og særlig behovet for en omfattende og høy skjæring mot øst. Ny bebyggelse burde i størst mulig grad tilpasses landskapet og ikke omvendt. Side 9 av 16

10 Utsnitt av Snitt 2. Foreslått diponeringen av tomten er lite landskapstilpasset Når det gjelder kontorbygget "IKL" For en mer bymessig tilpassing bør bebyggelse henvendes mot gaten for å unngå utflytende arealer nærmest vegen. Flytte bygg IKL mot gaten for å minimere terrenginngrep kan være et tiltak. Interne trafikkløsninger / plassering av bygg Planforslaget omfatter arealene innenfor tomten gnr 110 bnr 53, tomteområdet grenser inntil eksisterende vegsystem, Lønningsvegen. Det foreslås ingen nye tiltak i forhold til eksisterende kjøre- eller gangvegsystem. På plankartet er det vist med pil hvor avkjørsel er tenkt plassert i forhold til eksisterende veg. I vedlegg til saken er det illustrert mulige nye kjørebaner rett ved hotellet. Hotellbygget er foreslått nærmere vegen enn øvrig næringsbebyggelse ellers langs Lønningsvegen. Fagetaten har påpekt overfor utbygger at dersom en eventuell bybanetrase skulle gå forbi tomten (trase via Blomsterdalen) ville det føre til behov for endringer i forhold til eksisterende kjørebaner og gangveger. Foreslått plassering av hotellbygget og byggegrense mot veg kan medføre at gangvegsystemet i dag må utgå eller at naboeiendommer på vestsiden vil få begrenset sitt areal. Planarbeidet for ny bybanetrase vil avklare dette nærmere, slik siste traseforslag for bybanen foreligger i planprogram 2010, er det størst sannsynlighet for at banen kommer inn fra nord til lufthavnen og da berøres antakelig ikke vegsystemet utenfor hotellet. Men et bybanedepot/ - verksted like vest for hotelltomten, kan likevel antas å gi visse konsekvenser/ berøringspunkter med hotelltomten og vegsystemet. Fagetaten er ikke kjent med noen nærmere detaljer om kring dette. Et mulig bybanedepot vil også kunne medføre mer støy og mulige vibrasjoner. Det er tatt inn krav til dette i bestemmelsene. Formålsgrense blir ofte brukt som tomtegrense i etterkommende praksis av reguleringsplanen. I henhold til illustrasjonsplanen vil formålsgrensen mellom HK1 og 2 samt IKL kunne bli problematisk da hotellets entréområde vil bli liggende inne på IKL. Felles atkomstareal samt hovedatkomst fra Lønningsvegenegen vil også være tilknyttet IKL. Planområdets organisering og struktur er ikke tilstrekkelig sikret gjennom foreliggende byggegrenser. Byggegrensene for IKL må presiseres slik at det ikke åpnes for bebyggelse på felles atkomst- og trafikkareal. Fagetaten har i planprosessen sett det som noe vanskelig å ta endelig stilling til foreslått hotell og kontorformål i det omfanget som foreslås, før overordnede planer for framtidig utvikling av næringsområdene på Lønningen er nærmere vurdert, og hvilke infrastrukturtiltak inkludert Side 10 av 16

11 bybane som blir aktuelle. Fagetaten er kjent med at det pr i dag ikke skal være tilfredstillende atkomst for tyngre kjøretøy mellom Flyplassvegen og Lønningen-Espeland. Fagetaten har forøvrig ingen vesentlige merknader til de interne atkomstløsningene som er vist på illustrasjoner, men det er uheldig at disse ikke er innarbeidet i plankartet. Vi anbefaler at dette gjøres på plankartet, eventuelt innarbeide en bestemmelse som krever dette som en del av byggesaken. Parkering I tilknytning til selve hotellet foreslås også en større konferansedel som kan betjene inntil 1000 mennesker. Fagetaten vil bemerke at konferanse-delen også vil medføre publikumstrafikk utover selve hotelldriften. Fagetaten vil bemerke at tilsvarende konferansehotell foreslått i Solheimsviken i sentrum beregner et behov for 200 plasser samlet for hotell og konferanse. Inneværende prosjekt på Flesland foreslår nå etter offentlig ettersyn primært 200 p-plasser. Fylkesmannen krever 185 p-plasser maksimalt i hele planområdet. Fagetaten slutter seg til en maksimal parkeringsdekning i samsvar med fylkesmannens krav. Her bør beliggenhet nær flyplassen og fremtidig bybane ha betydning. For øvrig bør dette også ses i sammenheng med konferansehotell-dekning i Ytrebygda generelt. Vi vil vise til at komite for miljø og byutvikling også tok opp parkeringspørsmålet i sitt vedtak i sak om oppstart av planarbeidet. Vedtaket inneholdt følgende flertallsmerknad: KMBY vil påpeke at man med dette ikke gir tilslutning til at det bygges et større parkeringsanlegg på tomten utover behovet til egne ansatte og hotellets gjester. Grønnstruktur/ barns interesser Fagetaten mener det er viktig at gang-/sykkelveg og alle opprettholdes fra Flesland lufthavn til hotellet. Planforslaget viser en turvegtrase i søndre del av tomten, i et grøntbelte avsatt på ca 10 meter. Det er ingen forbindelse her i dag, men traseen kan muligens opparbeides som turveg i terrenget opp til kollepartiet i øst. Men en forbindelse mot grus- og gressfotballbaner på Liland som også er ønskelig er vanskelig å gjennomføre på grunn av skjæringer ved etablerte industribygg som sperrer for en slik gjennomgang. Nedenforstående foto over området viser dette. Fagetaten vil derfor vise til at det antakelig er bedre å opparbeide g/s-bane eller fortau langs industrivegen sør for hotelltomten, som også vil gi den korteste forbindelsen mot fotballbanene. Fagetaten anbefaler likevel at det foreslåtte "turdraget" avsettes som en grøntstruktur (buffersone) i næringsområdet langs sørgrensen i plankartet, da den er mindre egnet å fungere som turdrag for ferdsel Side 11 av 16

12 Hotelltomt (stjerne) sett fra øst. Foreslått turvegtrase i skogen langs det store lagerbygget. Gang-/ sykkelveg langs internvegen på sørsiden er trolig et bedre alternativ. Områdene øst for hotellet var i kommuneplanen foreslått som mulig fremtidig næringsområde IKL 10. Men på grunn av innsigelse er disse områdene nå tilbakeført til LNF-områder. Det forventes imidlertid en ny avklaring av fremtidige formål i en fremtidig offentlig kommunedelplan - eller områderegulering. Fagetaten ser derfor at i en fremtidig situasjon med eventuelle nye næringsområder, kan det forventes at man vil bevare noe landskap og grønne strukturer. Det er derfor ikke unaturlig å tenke seg at høydepartiet øst for hotellet vil bli bevart, men et høyt hotell kan påvirke dette hensynet. Fagetaten vil også vise til at det er ønskelig å opprettholde grønttraseer på tvers av Lønningen. Det er ønskelig at nye planområder og tiltak langs Lønningsvegen fortsatt må knyttes til/ tilrettelegge for slike. Planområdet kan pr i dag knyttes via gangvegsystemet til grøntdraget på sørsiden av flyplassen, som går fra Lønningstjern og langs det gamle gårdsanlegget Kvernhusbakken i retning sjøområdene i Slettepollen. Men det må bemerkes at Avinor sitt igangsatte planarbeid og konsekvensutredning for utviding av flyplassterminalen innebærer forslag om utfylling i Lønningstjern, noe som vil påvirke grønttraseen øst-vest på Lønningen. Fagetaten har derfor ikke oversikt over hvilke løsninger og tilpasninger som kan bli aktuelle i de utenforliggende områdene. Grønn etat har ikke vesentlige merknader til planforslaget slik det foreligger. Side 12 av 16

13 Lønningstjern og grøntdrag i vest ( Foto fra planprogram, Avinor) Planfremstilling Det vises her til forhold som ble påpekt behov for oppretting i fagetatens kommentar til offentlig ettersyn. Vi kommenterer her på nytt at de juridiske plandokumentene ikke er rettet opp på nedenforstående punkter. Plankartet har fortsatt en del mangler og uklarheter. Det fremstår som lite hensiktsmessig å dele opp areal for hotell og kontor (HK1 og HK2) med en formålsgrense. Det som skiller de to områdene er bestemmelser for høyde. Denne grensen kan heller vises gjennom en byggegrense. Plankart og planbestemmelsene avsetter areal tiltenkt hotell og konferanse, med reguleringsformålet, kombinert bebyggelse og anleggsformål, hotell /kontor (rp-kode 1800). Fagetaten vil bemerke at den rette formålsbenevnelsen bør være næringsformål, hotell/ konferansesenter (rp kode 1390) på den delen av tomten som planlegges bebygd med disse formålene. - Sistnevnte er ikke utført i sist mottatte plankart, men ble påpekt av fagetaten til offentlig ettersyn. Formålsgrense blir ofte brukt som tomtegrense ved gjennomføring av reguleringsplanen. I henhold til illustrasjonsplanen vil formålsgrensen mellom HK1 og 2 samt IKL kunne bli problematisk da hotellets entréområde vil bli liggende inne på IKL. Felles atkomstareal samt hovedatkomst fra Ytrebygdsvegen vil også være tilknyttet IKL. Plankartet bør rettes opp for å tydeliggjøre atkomsten til de ulike delområdene/ sekundært innarbeides som et krav i bestemmelsene. Planområdets organisering og struktur er ikke tilstrekkelig sikret gjennom foreliggende byggegrenser. Byggegrensene for IKL må strammes opp slik at det ikke åpnes for bebyggelse på felles atkomst- og trafikkareal. På plankart og i bestemmelser benyttes formålet "IKL" og rp kode 1800, for delområde som er tiltenkt kontorbebyggelse. Fagetaten bemerket til offentlig ettersyn at det ikke fremgikk av planbeskrivelse mv at industri, og lager også skulle være en del av formålet i tillegg til kontor. Fagetaten anbefalte ikke at industri og lager-formål som mulige formål dersom de øvrige deler av tomten benyttes til hotell. Benevnelse IKL finnes for øvrig heller ikke i det nye kodesystemet som skal benyttes for planer etter ny planlov. Planen bør rettes til Rp -kode 1310 kontorformål, eventuelt andre andre kombinerte formål etter ny lov. Men det må være samsvar med ønket formål og plankart/bestemmelser. Side 13 av 16

14 - Disse forholdene er ikke innarbeidet til 2. gangs behandling. Slik at det nå benyttes reguleringsformål som ikke er i samsvar med ny planlov. Planen kan ikke vedtas med et formål som ikke gjelder etter ny lov. Det er tatt inn krav om opparbeiding i anbefalt forslag til vedtak. Fagetaten bemerket at høydeangivelser i bestemmelsene på de forskjellige delområdene HK1, HK2 og "IKL" burde være i samsvar med terrengsnittene. Tillatte byggehøyder innenfor planens ulike delområder må fremgå på plankart og bestemmelser. - Dette er ikke justert til 2. gangs behandling. Fagetaten ba ved offentlig ettersyn om å få definert presise parkeringskrav til hvert formål i planen. - Dette er ikke utført i sist mottatte bestemmelser. Fagetaten ser det kan være aktuelt med nærmere krav til terrengbearbeiding av fjellskrent, evt byggegrop for kontor, og for turvegtrase. Vi tok forbehold om behov for andre justeringer. - En slik bebarbeiding /justering har ikke blitt gjennomført ført planen fremmes til 2. gangs behandling. Konklusjon Ved prinsippsak om i gangsetting av hotell på Lønningen ble det åpnet opp for å starte reguleringsarbeid for hotell nær opp til flyplassterminalen. Fagetaten slutter seg derfor til det foreslåtte hovedformålet hotell og kontor, men har i likhet med med noen av høringsinstansene vurdert saken utfra at det er en uoversiktelig plansituasjon i området. I løpet av planprosessen har forslagstiller valgt et annet utbyggingskonsept på tomten enn det som først var presentert, dette har gitt konsekvenser for landskap og eksisterende omgivelser. Plandokumentene har en del mangler som må rettes opp, blant annet gjelder dette presisering av parkeringsdekning og angivelse av reguleringsformål, høyder mv i plankartet. Fagetaten peker på at disse manglene må rettes opp ved vedtak av plan. Det foreligger innsigelse til parkeringsdekningen i planforslaget. Fagetaten anbefaler at p- dekningen settes til maksimalt 185 plasser som vil gi grunnlag for at innsigelsen kan trekkes. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til reguleringssplan: 1. Ytrebygda, gnr.110, bnr. 53 m. fl., Hotell - Lønningen, Reguleringsplan. Plannummer , vist på plankart sist datert og tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert , vedtas med med følgende endringer som må kvalitetssjekkes i samarbeid med fagetaten i etterkant: 2. Rette opp plankartet: * Byggehøyder på de enkelte deler av planområdet må påføres kartet. Høydeangivelser for hotellets varierende høyder må fremgå på kartet (fremre hotelldel og - bakre konferansedel). * Industri og lager tas ut som reguleringsformål * Ny planlovs formålsbetegnelser og koder skal benyttes. Dette gjelder for alle formål i plankartet. * Tegnforklaring oppdateres i samsvar med kommunens standard. * Opprettet plankart ihht til vedtak, må ettersendes i digital form i samsvar med kommunens kravspesifikasjon etter ny lov. * Felles interne trafikkarealer (samferdselsanlegg) innarbeides på plankartet. Side 14 av 16

15 3. Justere og supplere planbestemmelsene 1 Fellesbestemmelser a) Angående ras ; under punkt 1.2 Rekkefølge må følgende to punkter inn; Før det gis igangsettingstillatelse etter PBL 20-1 skal foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse beskrive hvilke sikringstiltak som må gjennomføres og sikringsplan må sendes kommunen; Jf punkt om rassikring. Det skal kun gis igangsettingstillatelse for sikringsarbeider og eventuelt grunnarbeider. Herunder inngår nødvendig sikring mot fallulykker på kanten av skrenten. Før det gis igangsettingstillatelse til de øvrige byggearbeidene skal beskrevne sikkerhetstiltak være ferdig gjennomført og kontrollert av foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse. Dokumentasjon for gjennomført kontroll skal forelegges kommunen. b) Det må også inn et nytt punkt angående rassikring:1.4 Rassikring Det er foretatt en geologisk undersøkelse i planområdet. Rapporten konkluderer med at det er behov for rassikring for å i møte komme kravene etter pbl. Før igangsettingstillatelse skal det foreligge godkjent VA-rammeplan og plan for overvannshåndtering. c) Nytt punkt 1.5 Universell utforming må lyde: Universell utforming skal legges som premiss for alle tiltak i planen. Det skal i søknad om tillatelse etter plan - og bygningsloven redegjøres for hvordan hensynet til universell utforming er ivaretatt (ihh forskrift TEK 12). d) c Forurensede masser må suppleres med et punkt under 1.2. Rekkefølge og skal ha følgende tekst.: Før det gis igangsettingstillatelse til grunnarbeider skal det foretas miljøtekniske undersøkelser og eventuell påkrevet tiltaksplan må utarbeides. e) Energiforsyning skal lyde: Bebyggelsen tilrettelegges for tilknytting til fjernvarme. Ved søknad om tillatelse skal det redegjøres for tiltakets energibruk. Enøk- baserte energitiltak skal vektlegges og bruk av fornybare energikilder, lavenergi- eller passivhusløsninger skal vurderes. f) Det må inn et nytt punkt 1.6 Plassering og ett om Bygg og fasade Bygget skal utformes slik at det oppnås en god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til omgivelsene Bygningen skal gjenspeile dagens bygningsteknologi og arkitektoniske uttrykk, og skal utføres i varige materialer med høy håndverksmessig standard. 2 Bebyggelse og anlegg : Dette punktet må omarbeides til følgende: a) Maksimal tillatt % BRA for hele området er 215 %. 2.1 Delområde HK Innenfor området HK 1 kan det etableres kombinert formål: hotell og kontor Maksimalt tillatt gesims - /mønehøyde ved hotelbygg er kote + 69 mvh Maksimalt tillatt gesims - /mønehøyde ved kontorbygg er kote + 60 mvh Trappe- /heisrom og/eller ventilasjonsanlegg inngår i maks tillatt høyde. 2.2 Delområde HK Innenfor området HK 2 kan det etableres kombinert formål: hotell og kontor Maksimalt tillatt gesims - /mønehøyde ved hotelbygg er kote + 51 mvh Maksimalt tillatt gesims - /mønehøyde ved kontorbygg er kote + 58 mvh Side 15 av 16

16 Trappe- /heisrom og/eller ventilasjonsanlegg inngår i maks tillatt høyde. 2.3 Delområde I/K/L Innenfor området I/K/L kan det etableres kombinert formål: Industri/ kontor /lager Maksimalt tillatt gesims - /mønehøyde ved industri er kote +50 mvh Maksimalt tillatt gesims - /mønehøyde ved kontorbygg er kote + 58 mvh Maksimalt tillatt gesims - /mønehøyde ved Lagerbygger kote + 50 mvh b) Trappe- /heisrom og/eller ventilasjonsanlegg inngår i maks tillatt høyde. 3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Punkt 3.1 Parkering må endres til: Kommunens parkeringsnorm benyttes som grunnlag for å fastsette parkering innenfor de enkelte reguleringsformål, kontor eller hotell. Totalt antall parkeringsplasser innenfor planområdet skal ikke overstige 185 plasser. Det er krav om at parkering skal legges i innendørs anlegg. Et begrenset antall i henhold til uu-krav kan legges til bakkenivå. Nytt punkt innarbeides : Internt sambruksareal, veg og innkjørsel, av- og påstigning, mv. Arealet skal være felles for formålene innenfor planområdet. 4 Grønnstruktur a) Punkt 4.1. endres til Grøntstruktur kode rp 3001, og arealet skal være offentlig. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert B: Reguleringsbestemmelser, datert , C: Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 11, 2009, D. Kommentarer til merknader til offentlig ettersyn datert E: Opprettholdelse av innsigelse, e-post fra fylkesmannen datert F (F1). Byrådssak 261/08 F. (F2). Vedtakskriv KMB 241//08 F. (F3 ) Fagnotat saksnr /6 G. Illustrasjonsplan datert H. Snitt 1 datert I. Snitt 2 datert J. Geoteknisk rapport Side 16 av 16