Illustrasjonsplan planendring Gjeldende plan vedtatt 1988

Transkript

1 Byrådssak 1324 /14 Laksevåg, Gnr. 157, Bnr. 11, Damsgårdsveien, Plan -ID Forslag til mindre endring av reguleringsplan Regulerings- og bebyggelsesplan mellom Strandveien og Nylundsveien. ASRO ESARK Hva saken gjelder: Opus Bergen A/S fremmer på vegne av Damsgårdsveien A/S forslag til mindre reguleringsendring for et område i Laksevåg bydel, nordvest for Puddefjordsbroen. Forslagsstiller Damsgårdsveien A/S ønsker å oppføre et bygg for forretning/kontor/lager/tjenesteyting. Illustrasjonsplan planendring Gjeldende plan vedtatt 1988 Planen som foreslås endret er Plan-ID , Laksevåg, regulerings- og bebyggelsesplan mellom Strandveien og Nylundsveien, stadfestet 1960 og sist endret ved mindre endring i Endringsforslaget gjelder endret plassering av bygg og avkjørsel samt endring av dagens adkomst og etablering av gatetun. Byggeformålet foreslås endret fra næringsformål til forretning, kontor/lager / tjenesteyting. Byggehøyden er redusert mot nordvest for å bedre tilpasse byggehøyden i naboplanen. Forslaget legger til rette for at bygget kan krages ut mot Tverrveien og gatetunet. Serveringsstedet Damsgårdsstuene inngår i planforslaget. Det er utarbeidet nye bestemmelser. I gjeldende kommuneplan (KPA2010) er området avsatt som bebyggelse og anlegg, se utsnitt t.v. Planområdet: Det aktuelle planområdet ligger i Laksevåg bydel, like ved Puddefjordsbroen, mellom Tverrveien i sørvest, og Damsgårdsveien i nord. For øvrig ligger området tett opp til Michael Krohns gate/carl Konows gate. Planområdet er planert og skråner svakt oppover fra Damsgårdsveien til det møter en høy mur mot Tverrveien/Michael Krohns gate. En trapp forbinder de to nivåene. Fjernvirkningen er liten da området ligger lavt i terrenget. Eiendommen har relative gode solforhold, spesielt om formiddagen. Bebyggelsen rundt planområdet består i hovedsak av større bygninger for kontor og industri, samt større boligblokker, men det er også flerfamilieboliger og villamessig bebyggelse i den umiddelbare nærhet mot 1

2 vest. Sør-øst i området ligger Damsgårdsstuene, to trebygninger som er bygget sammen. Byggene er fra Samlet BRA er ca. 250kvm. Området er ikke i bruk til lek av barn og unge og har lite vegetasjon. Et bekkefar fra Løvstakken er lagt i rør under Michaels Krohns gate, går videre delvis i dagen, men under et trelokk langs Damsgårdsstuene og i rør under Damsgårdsveien og ut i Puddefjorden. Michael Krohns gate er fylkesveg. Tverrveien og Damsgårdsveien er kommunal veg. Tilkomst til planområdet er fra Damsgårdsveien med fartsgrense 50 km/t. Hovedinnfartsåren gjennom området er Fv 582 Michael Krohns gate med en ÅDT på I følge planbeskrivelsen vil den nye bebyggelsen ikke medføre økt støy, men vil kunne fungere både som støyskjerm mot trafikken i Michael Krohns gate og aktiviteten på kaien. Planområdet ligger nær sentrum og nær hovedinnfartsåre til sentrum og er dermed noe utsatt for luftforurensning fra trafikk. Planområdet ligger nær bussholdeplass i Michael Krohnsgate og buss-stopp på begge sider av Puddefjordsbroen. Beskrivelse av planforslaget Foreslått utnyttelsen er 375 % BRA inklusiv parkering under bakkeplan. Maksimal BRA er 8600kvm, Dagens bebyggelse (Damsgårdsstuene) i planområdet er på 260 kvm BRA. Det nye bygget er planlagt med inntil 8 etasjer i tillegg til parkering under bakken. Reguleringsplanen viser mulighet for to bygningskropper ved siden av hverandre med maks byggehøyde på henholdsvis cote +19,0m og cote +33m. Det er ikke lagt inn leke- eller uteoppholdsareal i planforslaget. Parkerings- anlegget under bakkeplan kan også romme sykkelparkering. Det kan etableres inntil 43 parkeringsplasser for bil og minst 58 parkeringsplasser for sykkel i parkeringsanlegget. (utregnet med 1500 kvm til forretning og resterende til kontor), i tråd med bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. Formål P med 2 parkeringsplasser og 4 sykkelplasser er knyttet til Damsgårdsstuen. Damsgårdsveien reguleres i tråd med eksisterende vegtrase. I tillegg reguleres et 3 meter bredt fortau som er en fortsettelse av fortauet i naboplanen mot nord (plannummer ). Veg og fortau er regulert i tråd med vegnormalen. Det legges til rette for en gangbro til det nye bygget, jf. reguleringsbestemmelsene. Endelig plassering avklares i byggesak. Det skal i følge bestemmelsene legges til rette for rørbasert avfallshåndtering i nybygg i planområdet. Videre er lagt opp til at ubebygde arealer skal gis en estetisk tiltalende form og behandling. Av formelle grunner er det Plan-ID som endres i denne prosessen, men fagetaten anser det hensiktsmessig å vurdere endringsforslaget i lys av den gjeldende endringen fra 1988, Plan- ID Planprosessen Ved oppstart ble det åpnet for at saken kunne behandles som en mindre vesentlig reguleringsendring. Ved høring kom det inn 1 privat og 10 offentlige merknader. Merknader og uttalelser er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Merknadene omfatter i hovedsak følgende forhold: Krav til trafikkløsninger skal følge Håndbok 017, og krav til vurdering av støy, og eventuelle støytiltak. Krav til vurdering av trafikksikkerhet, atkomst, vegareal, gang- og sykkelveger og parkering i området. 2

3 Virkning på kulturminne og kulturmiljø skal dokumenteres og vurderes Krav til VA-rammeplan Bygg må utformes slik at rednings- og slokkemannskap med nødvendig utstyr har brukbar tilgjengelighet til og i byggverkene. Hensyn til brannsikkerhet må ivaretas Tilknytningsplikt til fjernvarme Damsgårdsstuen bør ikke ødelegges, men flyttes til det lokale bygdemuseet ved Laksevåg kirke. Tverrveien er smal, og det er mye trafikk av semitrailere døgnet rundt. Det er også mye privat trafikk begge veier. Tverrveien bør utvide betraktelig for å tjene næringslivets interesser. Det vises for øvrig til merknadene i sin helhet og forslagstillers kommentarer til merknadene. Fagetatens vurdering: Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. Formål - handel Formålene i planforslaget er forretning, kontor, lager og tjenesteyting. Fagetaten anbefaler at forretning utgår og at tjenesteyting erstattes med bevertning. Dette begrunnet med: a) Reguleringsformål forretning, (dagligvarehandel) selv under 1500kvm, vil kunne medvirke økt trafikk inn i området på en allerede smal tilkomst. Det foregår for tiden flere reguleringsarbeider i området. Fagetaten har heller ikke anbefalt forretning under 1500kvm i disse. Det kan imidlertid åpnes for detaljhandel i mindre målestokk, men dette må defineres. b) Reguleringsformål tjenesteyting for Damsgårdsstuen bør endres til bevertning, som er dagens bruk og tilpasset den bevaringsverdige bygningen. Andre formål i bygningen kan medføre konflikter i forhold til byggets kvaliteter. Utnyttelsesgrad/plassering/byggegrenser Planforslaget legger til rette for en bygning som skråner utover annen veggrunn/grøntareal mot Tverrveien og mot gatetunet langs Damsgårdsstuene. Trafikketaten har ikke spesielle innvendinger til den omsøkte utførelsen, men fagetaten fraråder løsningen. Fagetaten mener utkragingen over mot gatetunet (nærmere enn 10 meter fra eiendomsgrense) vil stenge for siktlinjen fra Puddefjorden mot Michael Krohnsgate. Byggelinjer/byggegrenser må avmerkes på reguleringskart. Konsekvenser I planbeskrivelsen er det vedlagt sol/skyggediagrammer, men en kan ikke se at skygge vil skape noen problemer med planlagt bygg. Derimot vil det planlagte bygget føre til at noen av de bakenforliggende boliger vil miste deler av utsikten som de har i dag. Bygget vil komme tett på nabobebyggelsen i nord og sør, men det antas at innsyn ikke vil være en problemstilling så lenge nærliggende bebyggelse er næringsvirksomhet. For Damsgårdsstuen vil det nye bygget gi konsekvenser både i forhold til innsyn og lys. Solforholdene i området vil også endres noe som følge av det planlagte tiltak, men da området er et næringsområde er ikke dette av særskilt eller avgjørende betydning. Den omsøkte endringen vil også være en fordel for den bakenforliggende boligbebyggelse da hovedformålet er kontorvirksomhet og høyden er uforandret og delvis redusert i forhold til gjeldende 3

4 plan. Opparbeidelse av gatetun vil bedre forbindelsen mellom Michael Krohns gate- Damsgårdsveien og sjøen. Hva angår støykonsekvenser vil en anta at dette er kun i byggeperioden. Parkering Det skal avsettes inntil 43 parkeringsplasser og minst 58 parkeringsplasser for sykkel. Det skal avsettes minst 4 parkeringsplasser for bil og minst 7 parkeringsplasser for sykkel pr.1000m2 kontor. Det opplyses at antall parkeringsplasser er regnet ut i forhold til formålene detaljhandel (maks 1500 kvm) og kontorformål i resten av bygget. Det skal avsettes minimum 5% parkeringsplasser for bevegelseshemmede innenfor hvert formål. Det skal etableres sykkelparkering under tak med tilhørende garderobefasiliteter i foreslått formål F/K/L/T. Hva angår parkering er det i henhold til parkeringsnormen i bestemmelsene til kommuneplanen benyttet bil P2 mens det etter KPA skal nytte P3. Fagetaten mener at bruk av en strengere norm en det KPA krever, er en fordel da tilkomstvei har dårlig standard. Avkjørsel er endret ved at bygningen får direkte tilkomst fra Damsgårdsveien til parkeringskjeller, i tillegg blir det etablert et gatetun mellom omsøkte eiendom og Damsgårdsstuene. Det er det lagt til rette for to parkeringsplasser og fire sykkelparkeringsplasser i tilknytning til Damsgårdsstuen. Planarbeid for øvrig i området mv. Det pågår planarbeider på naboeiendommene, og fagetaten har oppfordret til samarbeid angående trafikkspørsmål, planmessige helhetsvurderinger. Dette gjelder også overordnede plangrepet om siktlinjer i vest-øst retning, det vil si Michael Krohns gate og ut mot Puddefjorden. Et av hovedgrepene i pågående naboplan med Plan-ID er nettopp at man regulerer til en åpen plassdannelse mellom byggene som gir mulighet for sikt fra bakenforliggende bebyggelse mot fjorden. Ved at bygget på b.nr. 11 er tenkt å skrå ut over gatetunet vil dette «rommet» snevres inn. Samtidig vil et bygg på 8 etasjer, som henger over/heller mot et toetasjes trebygning, innvirke uheldig på den offentlige plassen man ønsker å danne rundt Damsgårdsstuen og på Damsgårdsstuene i seg selv. Andre forhold Regulert gatetun må omgjøres fra felles areal til offentlig da gatetunet er en forbindelse mellom offentlig regulerte fortau/gangvei. Fagetaten har gitt tilbakemelding til forslagsstiller om en del mindre endringer/tilpasninger, men forslagsstiller har ikke vært villig til dette. Fagetaten finner derfor at det er best formålstjenlig å sette vilkår i vedtaket for de endringer fagetaten mener er nødvendig. For øvrig er det gjort noen mindre justeringer i reguleringsbestemmelsene i forhold til de innsendte. Fagetaten bemerker at den omsøkte reguleringsendring inneholder formålsendring som i utgangspunktet medfører full regulering. Det er likevel tatt en avgjørelse på å behandle søknaden som en mindre endring da konfliktene er små og formålsendringen ligger innenfor samme kategori som næringsvirksomhet. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten viser til merknader som er beskrevet ovenfor og foreslår at det settes vilkår i vedtaket. Byrådens anbefaling Byråden slutter seg i hovedsak til fagetatens anbefaling med forslag til mindre justeringer. Planforslaget er i samsvar med formål bebyggelse og anlegg i KPA. Fortetting med kontor og lager på sentrumsnære tomter er i tråd med overordnede mål. Det er positivt at adkomsten flyttes slik at Damsgårdsstuene kan bevares og inngå i planforslaget. Byråden mener imidlertid at det er uheldig med hensyn til fleksibilitet å låse formålet til Bevertning slik fagetaten foreslår. Byråden er innforstått med at saken kan behandles som en mindre endring, men forutsetter at fagetatens forslag til endringer innarbeides i planforslaget, med unntak av det ovenfornevnte: 4

5 Forretningsformål(dagligvarehandel) tas ut av plan og bestemmelser, for å unngå uønsket trafikkskaping i området. Formålsfordelingen må angis i bestemmelsene, bl.a for å kunne beregne parkeringskravet. Utkraging av bygningen ut over byggegrensene tillates ikke av hensyn til siktakser, lysforhold og strøkets karakter. Byggegrenser på 4m tegnes inn på plankartet mot Tverrvegen og 10 m fra eiendomsgrensen slik fagetaten foreslår. Gatetunet skal i plankart og i bestemmelser angis som offentlig gatetun. Gangbro må inntegnes på reguleringskart. Byråden anbefaler i tillegg disse endringene: Rekkefølgebestemmelsene skal også omfatte opparbeiding av gatetun før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. Parkeringsplassen P skal angis som offentlig parkeringsplass på plankart og i bestemmelser. Illustrasjonsplanen rettes opp i samsvar med justert plankart og bestemmelser. Vedtakskompetanse: I henhold til bystyresak 294/13 har byrådet myndighet til å vedta mindre reguleringsendringer etter plan og bygningslovens 12-14, 2.ledd Byråden for byutvikling, klima og miljø innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas forslag til mindre endring av reguleringsplan: 1. Laksevåg, Gnr. 157, Bnr. 11, Damsgårdsveien, plannummer , vist på plankart sist datert , med tilhørende bestemmelser datert Med endringer og tilføyelser av følgende reguleringsbestemmelser: a) Tilføyes: «o_gatetun skal være etablert før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest i planområdet» b) Utgår c) Endres til: «Følgende areal skal være felles: f_v, f_gangbro.» d) Endres til:«følgende arealer skal være offentlige: o _Gatetun, o_av, o_v, o_fortau, o_gg, o_p» e) 2.3 Endres til: «Kombinert bebyggelse- og anleggsformål (K/L/T)» f) Endres til: «Det tillates oppført kontor/lager/tjenesteyting (K/L/T) i formålet. Formålsfordelingen er slik: K %, L..% og T %» g) og Utgår h) Ny 2.3.7: «Utkraging ut over byggegrensen vist på plankartet tillates ikke» i) 3.6.1Utgår j) Nummerering av bestemmelsene justeres 3. Med endringer av plankartet og tegnforklaring og illustrasjonsplan: a) Byggegrense på 4 m mot Tverrveien legges inn på plankartet, samt 10 m byggegrense fra eiendomsgrense mot o_gatetun b) Formål «F/K/T/L» endres til «K/T/L»for gnr/bnr 157/11 c) Gatetun gis betegnelsen o_gatetun d) «P» gis betegnelsen «o_p» e) Gangbro tegnes inn på plankartet som vist på illustrasjonsplanen å gis betegnelsen «f_gangbro». f) Illustrasjonsplanen rettes opp i samsvar med plankartet når det gjelder bygningers utstrekning innenfor justerte byggegrenser og bredde på gatetun. 5

6 Dato: 26. august 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert Plankart datert , del av Reguleringsbestemmelser, datert , del av Illustrasjonsplan, datert Forslagsstillers planbeskrivelse, sist datert Merknadsoppsummering 6