Saksbehandler: Bergitte Hatteland Flatebø Arkiv: PLANR 2117 Arkivsaksnr.: 18/3224. Hovedutvalg teknisk og miljø Kommunestyret

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Bergitte Hatteland Flatebø Arkiv: PLANR 2117 Arkivsaksnr.: 18/3224 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk og miljø Kommunestyret PRINSIPPFORESPØRSEL OM IGANGSETTING AV REGULERINGSARBEID LIKNES TERRASSE - 20/64 M.FL. Rådmannens forslag til vedtak: 1. Kommunestyret anbefaler ikke igangsetting av reguleringsarbeid for «Liknes terrasse» med forslag til arealbruk som fraviker kommuneplanens arealdel. Omdisponering fra LNF til boligformål, kan iht. rådmannens samlede vurdering og konklusjon i saksframlegget ikke anbefales.

2 SAKSFRAMSTILLING Ved brev datert , ber Eskild Kvala AS på vegne av eierne av gnr/bnr 20/64 om en prinsippavklaring for omdisponering fra LNF-område til boligformål for gnr/bnr 20/64 mfl. Ortofoto ønsket planområde definert med stiplet linje Beskrivelse av området: Området ligger på Nedre Liknes, langs vestsiden av Fv. 47 Vestre Karmøyveg, nord for Fv. 857 Søre Liknesveg. Arealet som foreslås omdisponert er ca. 13 da. Dette inkluderer også et areal på ca. 2,3 da med 3 uregulerte, bebygde boligeiendommer. Området består hovedsakelig av kupert terreng i den nordvestlige delen, med mye synlig fjell. Arealet nærmest fylkesvegen er registrert som fulldyrka jord, men er ikke i drift. Liknesånå går langs Fv. 47 gjennom området, ca. 15 m vest for vegen. I kommuneplanen inngår den sørligste delen av området til vegareal for omkjøringsveien Åkra sør Veakrossen, som er under planlegging, mens øvrige deler er avsatt til LNF. En sone med midlertidig bygge- og deleforbud er lagt i forbindelse med omkjøringsveien og som går lengre inn på eiendommen enn selve arealet avsatt til vei.

3 Utsnitt fra kommuneplan Registrert arealtype for de ubebygde områdene er fulldyrka jord i det sørligste hjørnet og innmarksbeite på de øvrige arealene. Utsnitt fra kommunens markslagskart

4 Oppstartsmøte: Det er avholdt oppstartsmøte med Karmøy kommune den , både planinitiativ og referat fra møte vedlegges. Av oppstartsmøtereferatet fremgår det at planarbeidet er i strid med Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging og Regionalplan for areal og transport på Haugalandet. I gjeldende regionalplan er ikke dette området et prioritert utbyggingsområde og med henvisning til at området er avsatt til LNF i gjeldende kommuneplan anbefaler ikke Karmøy kommune oppstart av planarbeidet. Utsnitt fra brevet fra Eskild Kvala AS: Oppsummert vil følgende punkt tale for at området reguleres til annet formål enn i dag: Arealet er kupert og til dels bratt, og har liten verdi som LNF- formål Ligger i et område som har spredt boligbebyggelse uten tilknytning til landbruket Planen vil sørge for fortetting av eksisterende bebyggelse og således bedre utnyttelse av tilgjengelig areal VA- anlegg og EL- nett er allerede tilrettelagt Trafikksikkerheten bedres ved å benytte eksisterende kryss og sanere eks. utkjørsel direkte til FV47 Nærhet til skole og kort veg til Åkrehamn sentrum, med opparbeidet sykkel- og gangveg Kort avstand til kollektivtilbud Kort veg til sjø og turområder Det er etterspørsel etter tomter i Åkra- området og man ser at områder utvikles stadig lenger sør. Ortofoto med beskrivelse Man ønsker med dette å få planinitiativet forelagt kommunestyret for endelig avgjørelse før man eventuelt varsler oppstart og setter i gang med planarbeidet. Man ønsker da å få svar på om politikerne ønsker en utvikling og bedre utnyttelse av tilgjengelige arealer i et område som i dag har spredt boligbebyggelse.

5 Foreslått utnyttelse/utvikling av området Rådmannens vurdering: Landbruks,- natur- og friluftsformål: Området er avsatt til LNF i kommuneplanen(godkjent i 2015), og er videre i kommunens kartlegging av LNF områder(2015) registrert som del av et større, viktig jordbruksområde og viktig kulturlandskapsområde. Registrert arealtype for de ubebygde områdene er fulldyrka jord og innmarksbeite. Dårlig drift av arealet er ikke noe argument for omregulering da eier iht. jordloven 8 har driveplikt av eiendom med jordbruksareal. Dette omfatter både fulldyrka, overflatedyrka og innmarksbeite. Utsnitt fra kartdelen av LNF kartleggingen

6 Største parten av områdene langs Fv. 47 mellom Åkra og Skudenes er avsatt til LNF i kommuneplanen. Her er det spredt boligbebyggelse, både med og uten tilknytning til landbruket. En sak som denne kan skape presedens dersom den går gjennom. Rådmannen viser til at spørsmål av denne art må tas i forbindelse med revidering av kommuneplanen, da det i arbeidet med denne tas stilling til kommunens samlede arealbruk og behov. Trafikale forhold pågående planarbeid for omkjøringsveien: I forhold til trafikkbildet viser rådmannen til det pågående arbeidet med omkjøringsveien og regner med at det i forbindelse med dette arbeidet, i regi av Statens vegvesen, blir tilrettelagt for gode trafikale løsninger. Rådmannen påpeker at området ligger like vest for planlagt tilkobling mellom dagens Fv. 47 og omkjøringsveien. Regionalplan for areal og transport på Haugalandet: Med tanke på beliggenhet er utbygging av området i strid med både Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging og Regionalplan for areal og transport på Haugalandet. Under følger diverse utsnitt fra regionalplan om mål, landbruksområder og kart som illustrerer overordnet prinsipp for boligutbygging: - Mål for utviklingen på Haugalandet Målene illustrerer hvordan vi ønsker at framtida skal være på Haugalandet når det gjelder sentrumsutvikling, bolig- og næringsbygging, transport og arealforvaltning. Utforming av mål er basert på innspill om hva det er viktigst å gjøre noe med i regionen, og som gjør det nødvendig å utarbeide en regional plan: Mål 3: Levende og velfungerende tettsteds- og grendesentre By- og tettstedssentrene er attraktive møteplasser for alle befolkningsgrupper, sentrale som arena for næringsetablering, og tyngdepunkt for bolig- og arbeidsplassvekst, handel, service, kultur og offentlige funksjoner. Mål 4: Kompakt utbyggingsmønster Utbyggingsmønsteret er kompakt og med by- og tettstedssentrene som tydelige tyngdepunkter. Mål 5: Effektiv, enkel, forutsigbar og miljøvennlig transport Transport er effektivt, enkelt, forutsigbart og miljøvennlig, og klimautslippene er redusert i tråd med vedtatte mål. Gåing, sykling og kollektivtransport utgjør hovedtyngden av korte reiser innenfor tettstedene. Mål 7: Gode bo- og nærmiljøkvaliteter og god tilgjengelighet Bolig- og sentrumsområdene har gode bo- og nærmiljøkvaliteter og god tilgjengelighet. Korte avstander til daglige funksjoner og til friområder gir grunnlag for aktiv livsform. Mål 8: Langsiktig bruk og vern Friområder, landbruksområder og verdifulle natur- og kulturområder tas vare på for langsiktig bruk og vern. Matjord vernes for fremtidig matproduksjon. Landbruksområder Haugalandet er en stor jordbruksregion i landsmålestokk. Store deler av jordbruksarealene ligger i beste klimasone og er egnet til allsidig jordbruksproduksjon. Samtidig preges mye av utbyggingen på Haugalandet av spredte bolig- og næringsområder utenfor etablerte tettsteder.

7 I slike spredte lokalsamfunn vil det oppstå tydeligere konflikter i forhold til landbrukets arealinteresser når mindre boligfelt søkes utvidet på bekostning av gode produksjonsareal. Krav til nye vegløsninger og bygging av gang- og sykkelveger bidrar også til betydelig omdisponering av matjord. En slik arealutvikling gir oppsplitting av sammenhengende landbruksområder og hindrer rasjonell landbruksdrift. Som det fremgår av kartene over ligger området forespørselen angår utenfor arealene som i regionalplan fremstår som utbyggingsområder for bolig. Rådmannen vil fremheve at området ligger ca. 2 km fra den sørligste del av Åkrehamn sentrum, og i denne sammenheng vise til at avstander under 1 km fremmer gange og sykling, mens reiser over 2 km fremmer bilkjøring(regionalplan for areal og transport på Haugalandet). Utsnitt fra kommuneplan rød stiplet linje viser en

8 avstand på 2 km Boligområder i kommuneplan I brevet fra Eskild Kvala vises det til etterspørsel etter tomter i Åkra- området. Rådmannen vil i denne sammenheng vise til kommuneplanens planbeskrivelse hvor det blant annet står at det ikke legges opp til videre utbygging av Åkrehamn sørover av hensyn til landbruksinteresser. Videre heter det at det er bedre muligheter for kollektivdekning for sentrumsområdet og de nordlige delene av byen. Det vises til transformasjon av næringsområder til bolig i Åkrehamn sentrum og at fortettingspotensialet for øvrig er relativt stort. Med tanke på boligbygging sør for Åkra viser rådmannen til at det i kommuneplanen er satt av to større boligområder mellom Åkra og Ferkingstad, som er så og si ubebygd. Det vises for øvrig til at behov for nye boligområder er et tema som tas opp i forbindelse med rullering av kommuneplanen. Utsnitt fra kommuneplan nye boligområde i mørk gul Saksbehandling: Arealdisponeringen vist i kommuneplanens arealdel, kan fravikes gjennom behandling og godkjenning av reguleringsplan. Eskild Kvala AS har i forbindelse med den forliggende forespørsel, i samsvar med plan- og bygningslovens bestemmelser 12-8, avholdt oppstartsmøte med teknisk etat med tanke på igangsetting av reguleringsarbeid. Avklaring av oppstart av reguleringsarbeid er en prosess som i Karmøy kommune administrativt ivaretas av sektor for areal- og byggesak, teknisk etat. Finner kommunen at et planinitiativ ikke bør føre fram, kan kommunen beslutte at initiativet skal stoppes. Jf. plan- og bygningslovens 12-8, 2. ledd. Det har kommunen i dette tilfellet gjort med henvisning til at området i gjeldende

9 kommuneplan er vist til LNF-område, samtidig som det strider imot statlige planretningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging og regionalplan for areal og transport på Haugalandet. Denne beslutningen kan ikke påklages, men forslagsstilleren kan kreve å få beslutningen forelagt for kommunestyret til endelig avgjørelse. Jf. 12-8, 2.ledd. Den foreliggende forespørsel fra Eskild Kvala AS innebærer et slikt krav og forespørselen må derfor behandles av kommunestyret. Siden plansaker fra teknisk etat går gjennom hovedutvalg teknisk og miljø, har rådmannen valgt å sende saken til hovedutvalget, og deretter til endelig avgjørelse i kommunestyret. Rådmannens samlede vurdering og konklusjon: Rådmannen mener at man skal være tilbakeholden med å overstyre en godkjent kommuneplan gjennom utarbeiding av reguleringsplaner. Kommuneplanen har et langsiktig perspektiv og er blitt utarbeidet og endelig godkjent gjennom en omfattende planprosess. Saksbehandlingen som er gjort på teknisk etat bygger fullt ut opp under denne forståelsen, og er i samsvar med etablert forvaltningspraksis for arealspørsmål. På bakgrunn av det som er sagt over, vil rådmannen ikke anbefale at kommunestyret gir sin tilslutning til at det kan startes reguleringsarbeid med tanke på å omdisponere gnr/bnr 20/64 mfl. fra LNF til boligformål. Rådmannen i Karmøy, Vibeke Vikse Johnsen sign. Oversikt over vedlegg: Anmodning om prinsippavklaring fra Eskild Kvala Oppstartsmøtereferat Planinitiativ