Verditakst. over adkomstdokumentene i andelsleilighet. Østregate Hamar Gnr. 1 Bnr. 218 Anr Lnr. 4756/22401 Hamar kommune

Transkript

1 Verditakst over adkomstdokumentene i andelsleilighet Østregate Hamar Gnr. 1 Bnr. 218 Anr Lnr. 4756/22401 Hamar kommune Benevnelse BRA Andelsleilighet 63 m 2 Tomteareal m 2 Markedsverdi Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Morten Silkebækken AS Takstingeniør: Morten Silkebækken Kristin Lavransdatters veg 32, 2316 HAMAR Tlf.: E-post: morten@hamartakst.no

2 Eiendomsbetegnelse m.m. Adresse Østregate 122 Postnr./sted 2321 Hamar Område/bydel Østbyen Kommune Hamar Gnr. 1 Bnr. 218 Fnr. Type bygg Andelsleilighet Byggeår 1979 Forsikringsselskap Tryg Type forsikring Fullverdi Polisenummer Rekvirent Erling Marvid Husby Befaringsdato Tilstede / opplysninger gitt av Jorulf Husby Eier(e)/adkomstdokumenter m.m Eier(e) til adkomstdok. Erling Marvid Husby Boligselskapets navn Briskebyen borettslag Leilighetsnummer 4756/22401 Andel-/aksjenr Forretningsfører OBOS Innlandet. Tlf.: Mail: margit.holten.sorlie@obos.no Type leilighet Andelsleilighet tilknyttet boligbyggelag Antall enheter 72 Likningsverdi Ikke opplyst Pålydende aksje-/ andelsbrev kr 100,- Opprinnelig innskudd kr ,- Månedlig andel fellesutgifter kr 4.554,- Inkludert i andel fellesutgifter Felleskostnader kr 4.514,-. Leie av dekoder kr 40,-. Ikke opplyst om forhold som tilsier en umiddelbar økning i fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter, andel fellesformue og andel fellesgjeld er basert på informasjon fra forretningsfører. Premisser - generelle opplysninger - sammendrag Takstobjektet er en andelsleilighet i Briskebyen borettslag, org.nr , i Hamar kommune. Konstruksjoner av støpt betong og treverk. Flat takkonstruksjon som er antatt tekket med helsveiset papp og/eller folie. Borettslaget er tilknyttet sikringsfond. Borettslaget er klausulert for pensjonister/trygdede eller personer over 60 år. Det anbefales at interessenter setter seg inn i borettslaget sine regnskaper, beretninger m.m. Befaringen er utført som en visuell besiktigelse/gjennomgang sammen med rekvirent. Åpenbare slitasjeskader som skyldes normal elde og slitasje er ikke beskrevet. Leiligheten var ikke møblert da befaringen fant sted. Informasjon om tomteforhold, bygningers alder m.m. bygger på opplysninger fra rekvirent, samt dokumenter som er beskrevet fremlagt. Informasjon om påkostninger, oppgraderinger, ombygginger m.m., samt tidspunkt for utførelsen, er også basert på opplysninger fra rekvirent. Byggesaken og kommunen sine arkiver er ikke undersøkt. Det gjøres oppmerksom på at en verdi- og lånetakst ikke er en tilstandsrapport. På generelt grunnlag anbefales bruk av Tilstandsrapport ved omsetning av alle typer eiendommer. Denne rapporten er utarbeidet av uavhengig takstingeniør uten noen som helst bindinger til de involverte parter. Alle bygningsdeler er under vedvarende aldring. Noen har kort levetid, andre kan ha tilnærmet ubegrenset levetid. Jo eldre bygningen er, desto større tiltak må påregnes. En brukt bygning har ofte svakheter og egenskaper som en ny bygning ikke har. Eksempler på dette er slitasje, dårlig vedlikehold, utidsmessigheter, tekniske løsninger som ikke holder dagens standard osv. Desto eldre bygningen er jo flere slike forhold må en kjøper forvente. Det gjøres oppmerksom på at bygningen er oppført i en periode med andre byggeforskrifter og krav enn de som gjelder i dag. Dette gjelder bl.a. krav iht. isolasjon, varmetap, tetthet osv. Det er foretatt fuktsøk med fuktindikator på normalt utsatte steder. Fuktsøk blir også foretatt i tilstøtende rom hvis dette vurderes som nødvendig. Alle steder hvor det er indikert eller påvist fuktighet krever ytterligere undersøkelser. Det gjøres oppmerksom på at skjulte feil og mangler i konstruksjonene ikke kan avdekkes uten bygningsmessige inngrep. Værforholdene ved besiktigelsen var nedbør og overskyet. Takflater og terreng var snødekket. Prosjektnummer: Tomt, områdebeskrivelse og miljø Tomteareal 5 949,1 m2 Type tomt Eiet Side2av6

3 Beskrivelse Eiendommen ligger i et veletablert område i Østbyen. Kort avstand til sentrum. Området består av eneboliger, leilighetsbygg, næringseiendommer m.m. Ca. 500 meter til kjøpesenteret CC Hamar med flere forskjellige butikker. Øvrige butikker, postkontor, bankfilial m.m. finnes i sentrumskjernen. Holdeplass for kollektiv transport rett utenfor inngangspartiet. Ca. 600 meter til togforbindelse. Noe avstand til friarealer o.l. Eiendommen har normale lys- og solforhold. Noe støy fra nærområdet og omgivelsene. Dette må påregnes på grunn av den sentrale beliggenheten. Utsikten er god. Fellestomten er opparbeidet med plen. Beplantning av planter/bed og av busker/trær. Interne gangveger, innkjøring og gårdsplass er asfaltert. Gangveg frem til leiligheten er belagt med belegningsstein. Offentlig adkomstveg er asfaltert. Muligheter for leie av garasje. Tildeles etter boansiennitet. Øvrige oppstillingsplasser langs gaten etter gjeldende bestemmelser. Tilknyttet offentlig vann-, avløps- og overvannsnett. Terrengforhold Eiendommen ligger i et svakt skrånende terreng. Naturgitt med interne fallforhold på tomten. Fallforhold fra grunnmuren er ikke vurdert. Anbefalt fall er 1:50 i 3 meters lengde fra grunnmuren. Reguleringsmessige forhold Eiendommen er antatt regulert til byggeområder. Opplysninger om gjeldende reguleringsbestemmelser for området var ikke tilgjengelig i WebPlan. Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Opprinnelig byggegrop av antatte jord- og morenemasser. Byggegropen er antatt oppkultet. Fundamenter, yttervegger og øvrige konstruksjoner under terrenget av støpt betong. Enkelte innvendige delevegger av treverk. Lufting/ventilering av rom under terreng via enkelte ventiler i ytterveggene. Dreneringen er fra byggeåret. Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Bærekonstruksjoner, etasjeskillere og leilighetskillende vegger av støpt betong. Yttervegger av støpt betong og trekonstruksjoner. Enkelte yttervegger er innvendig påforet og antatt isolert med mineralull. Kvalitet og tykkelse kan bare avdekkes ved bygningsmessige inngrep. Utvendige fasader av murte teglsteiner, malt murpuss, malte fasadeplater og stående trepanel. Innglasset balkong. Gulvkonstruksjoner av støpt betong. Vegger av glass og metall. Dører og vinduer Vinduer og balkongdør med 2- og 3-lags isolerglass. Produksjonsår for isolerglassene er Finert leilighetsdør i tett utførelse. Klassifisert B30/40dB. Døren har kikkhull. Innerdører i utførelse finert/lakkert. Dører med varierende utførelse i fellesarealene. Vedlikehold: Overflater med varierende alders- og bruksslitasje. Takkonstruksjon m/tekking Flat takkonstruksjon av støpt betong. Antatt interne fallforhold og nedløp. Isolering er ukjent. Taktekking av antatt helsveiset papp og/eller folie. Takflaten er ikke kontrollert. Takflaten er ikke synlig fra bakkenivå. Piper og ildsteder Leiligheten har ikke installert pipe og ildsted. Oppvarming Elektrisitet. Panelovner på enkelte rom. Stråleovn på badet. Bad og vaskerom Malt betong i himlingen. Våtromstapet på vegger. Belegg på gulv. 1 støpejernsluk. Stråleovn. Innredning med slette fronter og fyllingsfronter. Marmor benkeplate med nedfelt servant. Ett-greps blandebatteri. Speil. Lyslist. Dusjkabinett med integrert dusjbatteri og garnityr. Gulvmontert toalett. Opplegg vaskemaskin. Tørkeskap. Åpne og skjulte rørføringer av kobber, PVC og plast. Sentralavtrekk. Etablert tilluft. Badet er fra byggeåret. Det er utført enkle fuktsøk på tilgjengelige og normalt utsatte steder. Ikke påvist variasjoner av betydning i indikasjonsverdiene. Fall mot sluksonen. Fallet er varierende. Synlig klemring og belegg i sluket. Belegg uten oppkant ved terskel. Terskelfritt. Kapasiteten til ventilasjonen er normal opprinnelig alder og løsning tatt i betraktning. Innredningen har noe slitasje i overflatene. Påregnelig med tiltak. Kjøkken Innredning av ukjent type. Åpen løsning. Fyllingsfronter. Laminerte skrog. Laminerte benkeplater. Over- og underskap. Ikke takhøye skap. Vinyl i benkeryggen. Lyslist under overskap. Enkel kum. Ett-greps blandebatteri. Integrert komfyr, koketopp og kjøleskap. Mekanisk avtrekk. Åpne og skjulte rørføringer av kobber, PVC og plast. Normal kapasitet hva gjelder skap- og benkeplass. Side3av6

4 Innredningen er nyere enn byggeåret. Eksakt alder er ukjent. Det er utført enkle fuktsøk på tilgjengelige og normalt utsatte steder. Ikke påvist variasjoner av betydning i indikasjonsverdiene. Innredningen har noe slitasje i overflatene. Påregnelig med moderniseringer. Innvendige overflater Himlinger: Malt betong. Vegger: Malte plater, malt tapet, tapet og våtromstapet. Gulv: Parkett og belegg. Vedlikehold: Overflater med varierende alders- og bruksslitasje. Elektrisk anlegg En-faset elektrisk anlegg. 230 volt. Felles inntakssikring med ukjent størrelse. Sikringsskap med måler og jordfeilautomater. Skapet er plassert i fellesgangen i 3.etg. Tavlen er merket (L401). Hovedsikring 40A. 4 kurser. Åpent og skjult spredenett. Panelovner på enkelte rom. Stråleovn på badet. Noe innvendig belysning. Felles utvendig belysning. Installasjonen har en varierende alder. Omfanget av installasjonen vurderes som liten i forhold til dagens standard. Ukjent når siste tilsyn ble utført. Det foreligger ikke kjente pålegg om utbedringer. Teknisk tilstand på det elektriske anlegget er ikke vurdert. Dette bør utføres av fagkyndig personell. Det anbefales på generelt grunnlag en teknisk gjennomgang. Annet Opplegg for bredbånd og TV. Garderober på enkelte av rommene. Mekanisk avtrekk. Montert alarmanlegg. Montert røykvarsler og pulverapparat. Installert heis. Installert porttelefon. Felles postkasseanlegg i oppgangen. Generell tilstand Innvendige overflater med varierende alders- og bruksslitasje. Badet er fra byggeåret. Kjøkkeninnredningen er nyere enn byggeåret. Eksakt alder er ukjent. Borettslaget har utført noe vedlikehold og oppgraderinger. Vinduer og balkongdør er skiftet i Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på Side4av6

5 Andelsleilighet Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 4. etasje Fellesarealer. Ikke medtatt som 3. etasje Entré, stue, kjøkken, bad/toalettrom, soverom. Innebod, innglasset balkong. Fellesarealer er ikke medtatt som 2. etasje Fellesarealer. Ikke medtatt som 1. etasje Fellesarealer. Ikke medtatt som Underetasje Fellesarealer. Ikke medtatt som Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Arealene er målt med to desimaler og avrundet til nærmeste hele m2. Arealene er målt iht. NS uten at det tas hensyn til lover og/eller forskrifter. «Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling» legges til grunn, ved motstridende forutsetninger og/eller annen tvil om tolkningen mellom NS 3940 og «Takstbransjen retningslinjer». Beregning av BTA er basert på oppmåling av BRA, samt et estimert tillegg for arealet som opptar yttervegger, samt delevegger mot annen boenhet og fellesarealer. Arealene er beregnet iht. rommenes faktiske bruk selv om rommene kan være i strid med byggeforskrifter. Kommunens arkiver og byggesaksmappen er ikke undersøkt, og dagens planløsning er nødvendigvis ikke i samsvar med byggemeldte og godkjente tegninger. Fullt bruksareal for arealer omsluttet av innerveggene i leiligheten og innglasset balkong. Målbare arealer i boden og innglasset balkong er medtatt som S- ROM. Øvrige målbare arealer er medtatt som P-ROM. Fordelingen mellom P-ROM og S-ROM er basert på bruken av rommene på befaringstidspunktet. Kommentarer til planløsning 2-roms leilighet over 1 plan i 3. etasje. Felles inngangsparti. Felles gang med trappesjakt og heis. Hovedadkomst i 3. etasjen. Mange primære oppholdsrom i etasjeplanet. Adkomst til innglasset balkong fra stuen. Teknisk og økonomisk verdiberegning Beregnede byggekostnader Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag Andel av tomt og fellesareal Sum beregnet teknisk og økonomisk verdi Andel fellesgjeld Andel fellesformue Adkomstdokumentets beregnede verdi 35% - = + = - + = Markedsanalyse Leiligheten ligger i et etablert område i østre delen av Hamar. Området består av en variert bebyggelse. Korte avstander til flere av fasilitetene. Leiligheten er noe påkostet og oppgradert. Det må påregnes kostnader til normalt vedlikehold, samt ytterligere moderniseringer og oppgraderinger. Sammenlignbare salg er metoden som er brukt for å fastsette dagens normale salgsverdi. Tilsvarende eiendommer med tilsvarende beliggenhet er tillagt størst vekt. Det er forventet at eiendomsmarkedet vil fortsette å stige i Salgsverdien gir uttrykk for hva som kan forventes av leiligheten i dagens marked standard, beskaffenhet, bygningens utforming og beliggenhet tatt i betraktning. Leiligheten vurderes som normalt omsettelig. Leiligheten vurderes som et kurant panteobjekt. Side5av6

6 Verdikonklusjon Sted og dato Hamar, Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi ,- Dokumentkontroll Fremlagt Boligopplysninger, datert Vedlagt Ingen. Morten Silkebækken Side6av6