REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: /30 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: MBBA Dato: ÅSANE, GNR. 187, BNR 1, HAUKEDALEN 40, REGULERINGSPLAN. PLANNUMMER FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget Ingeniør Bjarne Møster fremmer på vegne av forslagsstiller Erik Haukedal planforslag for et område i Åsane bydel, Morvik, i Haukedalen. Oversiktskart og skråfoto over planområdet, ca. avgrensning inntegnet med rød farge. Bakgrunnen for planarbeidet er å regulere det som i dag er et gårdstun til boligbebyggelse. I gjeldende kommuneplanens arealdel (KPA ) er eiendommen vist som «byggeområde». I KPA , som ikke er rettskraftig grunnet innsigelser, er planområdet vist som «bebyggelse og anlegg». Planforslagets formål er i samsvar med gjeldende reguleringsplan fra 1979 med planid , som viser planområdet med formål «bolig». Området er ikke berørt av kommunedelplan. Forslagsstiller vil regulere til konsentrert småhusbebyggelse i området benevnt som BK1 (jf. vedlegg A). I BF1 og BF2 er det planlagt frittliggende småhusbebyggelse. I BF1 er det i dag oppført en enebolig med tilhørende garasje som beholdes som i dag. Planforslaget inneholder til sammen 12 nye boenheter fordelt på 3 eneboliger, 1 tomannsbolig i BF2 og 7 kjedede eneboliger i BK1 (jf. vedlegg E). BK1 vil få utnyttelsesgrad på 60 % BRA, BF1 40 % BRA og BF2 40 % BRA. Gjennomsnittlig og total % BRA for hele byggeområdet, samt lekearealet blir med dette 45 % (jf. vedlegg C).

2 Felles lekeplass er lagt til planområdets nordvestlige del og er på 0,379 da. Parkering og garasjeplass er planlagt lokalisert på felles plass, som også ligger nordvest på eiendommen (vedlegg E). Planområdet vil få to avkjørsler. Dagens situasjon, med tilkomst i øst fra kommunal veg Haukedalen og inn til eiendommen, vil opprettholdes og være hovedadkomsten til planområdet. Videre eksisterer det i dag en avkjørsel/veg om lag 50-meter nord av forannevnte avkjørsel. Fra denne avkjørselen er det gjennom gjeldende reguleringsplan (planid ) regulert en vei helt frem til tomt som ligger helt sørvest i nytt foreslåtte planområdet. Per i dag er veien bare opparbeidet frem til eiendommen gnr 187 bnr 9. Forslagsstiller har gjennom dette planarbeidet tenkt å opprettholde denne adkomsten, som ligger nordvest i planområdet. Topografiske forhold vanskeliggjør en eventuell videreføring av dagens adkomst til eiendommen; fra eksisterende innkjørsel ved vegen Haukedalen til sørlig del av planområdet. Forslagsstiller opplyser i sin planbeskrivelse at det er ingen registrerte kulturminner på eiendommen. Innenfor planområdet står det i dag oppført et våningshus fra 1900, som i senere tid har blitt ombygget, samt en garasje. Det står også oppført en løe og et vognhus. Løen brente ned i 1919, men ble gjenoppført året etter. Vognhuset er ifølge forslagsstiller fra nyere dato. Planforslaget forutsetter at løen og vognhuset blir revet. Se vedlegg J for bildedokumentasjon av byggene. Det har blitt utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse av plankonsulent Bjarne Møster, der det blir konkludert at det ikke forekommer risikoforhold som taler mot den påtenkte utbyggingen (vedlegg K). Kunngjøring oppstart og merknader Varsel om oppstart av planarbeid ble gjennomført februar 2011 i Bergens Tidende. Berørte private parter og offentlige høringsinstanser ble varslet ved brev Merknadsfrist var satt til Ved utgang av merknadsfrist var det kommet inn i alt 9 uttalelser: 8 fra offentlige høringsinstanser og 1 privat. Innkomne merknader fra offentlige høringsinstanser omhandlet primært følgende: - Grunnet nærhet til Regnbuen barnehage Haukedalen, ber Helsevernetaten om en tett dialog for å minimalisere støy- og støvplager for barna under bygge- og anleggsperioden. - Utbygging må planlegges slik at radon i innemiljøet blir forebygget. - Det må settes av området til lek og sosiale møteplasser for beboerne. - Det bør legges opp til universell utforming. - Bergen brannvesen forutsetter at byggverkene utformes slik at rednings- og slokkemannskap, med nødvendig utstyr, har brukbar tilgjengelighet til og i byggverkene og at uttak for slokkevann skal være med i VA-rammeplan. - Grønn etat skriver i sin merknad at tiltaket ikke berører registrerte grøntfaglige interesser, men at deler av arealet har verdi for barns lek. Arealet blir mellom annet brukt av den lokale barnehagen, og etaten mener det må tilrettelegges for erstatningsareal i planen for å kunne ivareta KPAs punkt Trafikksikkerhet skal være en del av planarbeidet og beskrives i eget punkt, med fokus på myke trafikanter og universell utforming. Side 2 av 11

3 - Samferdselsetaten ber i sin uttalelse til kunngjøring oppstart om en vurdering av den kommunale vegen Haukedalen, inkludert fortau sin standard. All ombygging eller oppgradering av vegnett skal følge vegnorm for Bergen kommune. - Tallet på avkjørsler til offentlig veg må tilstrebes holdt på et minimum. - Parkeringsplasser må ligge på privat grunn, fysisk adskilt fra offentlig veg og utformes etter gjeldende krav. - Skjæringer og fyllinger skal vises på plankartet. - Avkjørsel til Haukedalen skal være ferdig bygget før det gis endelig brukstillatelse til de nye boligene i planområdet. - Dokumentasjon av kulturminne og kulturmiljø må bli gjort på et tidlig stadium i all arealplanlegging. Det er ikke kjent automatisk freda kulturminne på gården. - Avfallshåndtering skal hensyntas så tidlig som mulig i planarbeidet. Det vises til BIRs avfallsplan for perioden , som fastsetter mål for avfallshåndtering, HMS og universell utforming. - For omsøkte planområde godkjennes avfallsløsning som felles hentested, for felles overflatebeholdere/containere eller nedgravd containerløsning, for avfallstypene restavfall og papir, samt sekkeløsning for plastinnsamling. Den ene private merknaden påpeker at siden det ikke foreligger detaljplaner på tidspunktet for kunngjøring oppstart, tas det forbehold om at vedkommende eventuelt kommer med uttalelse når det foreligger byggemelding. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Planprosessen har foregått over en periode på to år, og fagetatens ser at forslagsstiller generelt har hatt problemer med å fremskaffe planmaterialet i henhold til kommunens kravspesifikasjoner. Fagetaten har likevel valgt å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn, da forslaget er i henhold til overordnet plan og på nåværende tidspunkt ikke fremstår som konfliktfylt. Vi finner materialet til å ha god nok kvalitet til at naboer, gjenboere og offentlige høringsinstanser kan vurderer forslaget. Fagetaten vil derimot være konsekvent på at det materialet som leveres inn for 2. gangs behandling og fremleggelse for politisk vedtak, skal følge våre kravspesifikasjoner. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet «boligbebyggelse» og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger våre kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Hovedformål Planforslagets hovedformål er «boligbebyggelse». Dette er som tidligere nevnt i samsvar med gjeldende reguleringsplan, samt KPA som viser området som bebyggelse. Fagetaten har ingen merknader til planforslagets formål. Side 3 av 11

4 Utnyttelsesgrad/byggehøyder Dagens oppførte enebolig og garasje ligger i BF1 og vil bli stående. I tillegg vil det bli satt opp tre eneboliger, 1 tomannsbolig og til sammen 7 eneboliger i kjeder. Det er videre satt krav om maks 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng rundt bygningene. Gjennomsnittlig utnyttelsesgrad for BF1, BF2 og BK1 er 45 %, og ligger med dette innenfor KPA sine rammer på 50 % BRA. Forslagsstiller har ikke presentert utregningsgrunnlaget for % BRA i planmaterialet. Fagetaten understreker derfor at garasjebygg og parkeringsareal skal medregnes i utnyttelsesgraden (jf. KPA 2006, 5 «Grad av utnytting»). Dette må det redegjøres for i revidert planbeskrivelsen før saken sendes over til politisk vedtak. Uteoppholdsareal Det fremgår ikke av forslagsstillers materiale verken hva som er tiltenkt som uteoppholdsarealer for den enkelte boligen eller om forslaget tilfredsstiller KPAs krav. Dette har blitt etterspurt av fagetaten tidligere i planprosessen, men er ikke fulgt opp av konsulent. KPA 2006 stiller minimumskrav for private arealer og for fellesareal når det bygges over 4 enheter i prosjektene. Her har vi den situasjon at KPA 2006 gjelder frem til Miljøverndepartementet har avgjort innsigelsene til KPA Det blir likevel viktig å legge til grunn rammer gitt i KPA 2010, da revidert utgave trolig blir rettskraftig innen planforslaget skal til politisk behandling. Følgende arealer er minimumskrav i de to ovennevnte KPA. Krav til uteoppholdsareal Ene - og to mannsboliger rekkehusbebyggelse pr boenhet KPA 2006 private area l 50 m 2 50 m 2 KPA 2006 fellesareal 50 m 2 50m 2 KPA 2010 private areal 150 m 2 75 m 2 KPA 2010 fellesareal 50 m 2 50 m 2 Som tabellen viser har arealkravet til privat uteoppholdsareal økt i KPA 2010 i forhold til gjeldene KPA. Videre viser tallene for KPA at minimums fellesareal for de prosjekterte boligene blir 650 m 2. Fagetaten ser at planforslaget ikke imøtekommer dette kravet og forslagsstiller må redegjøre for dette punktet før 2. gangs behandling. Lekeareal Som figur 1 viser, er felles lekeareal lokalisert i planområdets nordvestlige del. Lekearealet vil med dette plasseres rett ved den kommunale vegen Haukedalen og privat blindveg nordvest for eiendommen. Lekearealet er på 0,379 da og har en solrik plassering, men fagetaten vurderer nærhet til den kommunale vegen Haukedalen som svært uheldig med tanke på trygghet og trafikkstøy. Vi anbefaler derfor at det til 2. gangs behandling blir utarbeidet et nytt forslag til lokalisering av felles lekeplass. Grunnet sol- og skyggeforhold vil det kunne bli nødvendig med justering av byggenes plassering, for å få tilfredsstillende forhold på et eventuelt nytt fellesareal. Ny lokalisering av lekeareal og forventet støynivå fra vegen Haukedalen må vurderes og dokumenteres i den videre planprosessen. Side 4 av 11

5 Figur 1: Utsnitt fra illustrasjonsplan utarbeidet av plankonsulent, vedlegg E. Parkering og garasjer Det planlegges parkering i nordvestlig del av planområdet. I illustrasjonsplan vises et garasjebygg ved felles plass i nordvestlig del av planområdet. Her planlegges i alt 9 garasjeplasser for kjedede boliger og tomannsboligen, samt 7 parkeringsplasser for biler og 5 for sykler. De 3 nye eneboligene vil få parkering og garasje på egen grunn. Planlagte garasjebygg er ikke tegnet inn i perspektiver (vedlegg G). Innleverte illustrasjoner av planlagt bebyggelse skal alltid vise maksimal utnytting som forslaget tilrettelegger for. Garasjer skal derfor også vise i utarbeidede perspektiver. Dette må rettes opp i ved revidering av materialet. Fagetaten understreker at byggegrenser gjelder også for garasjer. Eventuelt skal plassering av garasjer defineres i bestemmelsene. Slik materialet nå fremstår, ved å sammenlikne plankart og bestemmelser, ligger garasjer for eneboliger utenfor inntegnet byggegrenser. Dette er mellom annet tydelig for eksisterende garasje i felt BFI. I tillegg vises ikke byggegrense for fellesgarasjene. Før 2. gangs behandling må dette rettes opp i; enten gjennom endring av byggegrenser eller i reguleringsbestemmelsene. Det skal også fremkomme av materialet felles garasje sin avstand fra midtlinje i vegen Haukedalen. Strøkskarakter og nabobebyggelse Planområdet ligger i et etablert boligområde. Omkringliggende bebyggelse består av eneboliger fra ulike årstall og byggestil, samt rekkehus og en barnehage. Fagetaten vurderer med grunnlag i nettopp nabobebyggelse, at planforslagets volumer ikke bryter med dagens strøkskarakter i området. Perspektiver utarbeidet av konsulent viser planlagte lokalisering og volum, med unntak av garasjer. Fagetaten har gjennom planprosessen etterspurt perspektiver som også viser forslagets bebyggelse sett fra øst mot vest. Dette har vi ikke mottatt av forslagsstiller, men ut ifra Side 5 av 11

6 innleverte perspektiver, topografi i planområdet og lokalisering av ny bebyggelse, vil ikke planforslaget slik det nå foreligger føre til tap av utsikt for eksisterende nabobebyggelse. I tillegg vender nabobebyggelsen i vest mot fjorden, og dermed ikke mot planområdet. Derimot viser illustrasjonsplan og perspektiver at eksisterende enebolig på gnr. 187, bnr. 9, vil kunne miste utsikt fra nordvest mot sørøst. Enebolig er merket av i utsnitt fra perspektiv nedenfor, figur 2. Figur 2: Perspektiv utarbeidet av plankonsulent, vedlegg G. Planlagt bebyggelse skravert med mørk gråfarge. Planlagte garasjer er ikke tegnet inn på perspektivet. Sol- og skyggeforhold Selve eiendommen er skålformet og heller fra sørvest mot nordøst. Dagens bebyggelse ligger lengst øst i planområdet, på flaten som omkranses av den nevnte skålform. Sol- og skyggeanalysen viser at det er gode solforhold på eiendommen (vedlegg I), men fagetaten er derimot usikre på om analysen også har vurdert omkringliggende faktorer som topografi og nabobebyggelse. Illustrasjonen viser sol- og skyggeforhold skapt av eksisterende og planlagt bebyggelse innenfor planområdet. Forslagsstiller må derfor i det videre planarbeidet også illustrere hvordan omkringliggende topografi og bebyggelse påvirker sol- og skyggeforholdet på eiendommen. Terrengtilpasning, skjæringer og fjernvirkning Arealet som skal bebygges er relativt kupert og vil kreve en del terrengbehandling for klargjøring til tomter. Nedenfor i figur 3 er det satt inn en illustrasjon med plankartet og illustrasjonsplanen side om side. Fagetaten savner en mer bevisst modellering av de kjedede eneboligene nord ved parkeringsarealet. Vi antar at en skjerpet angivelse av differensiert høyde på overkant gulv og maks byggehøyde her ville vært en fordel. Forslagsstiller viser dette i utarbeidet snitt (vedlegg F), men fremgår ikke av bestemmelser og kart. På dette tidspunkt er vi usikre på om sørlig del av eiendommen, del av området vist som BF2 i plankart, egner seg til enebolig eller bør fungere som grønn lunge. Side 6 av 11

7 Figur 3:Utsnitt fra plankart (vedlegg A) og illustrasjonsplan (vedlegg E), som viser høyder i terreng innenfor forslagets byggegrenser og planlagt plassering av bebyggelse. Før vi kan gjøre ytterligere vurderinger av hvilke terrenginngrep planforslaget vil føre til, må materialet bearbeides. Fagetaten krever at det til 2. gangs behandling innleveres illustrasjoner og snitt som viser planlagte skjæringer. Med tanke på etablering av tomt i sør, må det utarbeides et perspektiv som viser planlagt enebolig sett fra sørvest mot nordøst. Bestemmelser knyttet til materialbruk for eventuelle støttemurer, vil her være nødvendig. Fagetaten påpeker også at planlagt bebyggelse må lokaliseres slik at det utgjør behov for minst mulig terrenginngrep, samt gode solforhold. Grønnstruktur og barns interesser Eiendommen er i dag et privat gårdstun, der store deler i øst og sør er naturtomt. Grønn etat har i sin merknad til kunngjøring oppstart påpekt at deler av eiendommen har verdi for barns lek. De skriver at arealet blir mellom annet brukt av den lokale barnehagen, og mener derfor at for å ivareta KPAs punkt 10 skal det tilrettelegges for erstatningsareal i planen. Forslagsstiller har ikke kommentert barns interesser i sin planbeskrivelse, men skriver i sin kommentar til uttalelsen fra Grønn etat at merknaden ikke tas til følge. Her er KPA punkt 10 klar på at ved omdisponering av arealer som er viktige for barns lek, skal det samtidig sikres erstatningsarealer i samsvar med rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging. Fagetatens tilbakemelding på dette tema, er at erstatningsarealer for barns lek må i større grad dokumenteres til 2. gangs behandling og skal være i henhold til KPA punkt 10 (KPA 2010 pkt. 9). Støy Det fremkommer av planbeskrivelsen at det ikke er påregnet støyproblematikk i planområdet (jf. vedlegg C). Forslagsstiller opplyser at i forhold til den kommunale vegen Haukedalen ble det gjort trafikkmålinger i 2005, men adekvate data er ikke tilgjengelige. Som det har blitt påpekt tidligere i notatet, må støyforhold på eiendommen i større grad utredes med tanke på nærhet til vei. Side 7 av 11

8 Helsevernetaten skriver i sin merknad til kunngjøring oppstart at de forventer en tett dialog i forbindelse med utbygging, grunnet naboskap til barnehage sørøst for planområdet. Fagetaten anbefaler forslagsstiller å etterfølge Helsevernetatens ønske om kontakt i den aktuelle perioden. Trafikkløsning Haukedalen er en adkomstveg til flere bostedsområder med fortau. Samferdselsetaten ber i sin uttalelse til kunngjøring oppstart om en vurdering av den kommunale vegen, inkludert fortau sin standard. Selve vegen Haukedalen er utenfor planområdet, og det vil derfor ikke kreves utført tiltak for forbedringer av fortau gjennom denne reguleringsplanen. Etablering av 11 nye boliger på eiendommen, vil etter vår vurdering ikke føre til en merkbar trafikkøkning i området og på vegen Haukedalen. Dagens tilkomst til eiendommen videreføres. Det går i dag en privat blindveg fra kommunal veg til nabo i sør. Enebolig helt sør i planområdet, i felt BF2, vil få tilkomst fra sørvest, gjennom å forlenge dagens blindveg inn til planlagt bebyggelse. Forslagsstiller har utarbeidet lengdeprofil for veg, vedlegg H. Boliger i felt BK1 og BF2 vil i stor grad beholde dagens tilkomstløsning på eiendommen. Vegen til feltene er vist i illustrasjonsplan med stigning på 1:8, og vil med dette tilfredsstille Bergen Brannvesen sitt krav til stigning. Det er ikke opplyst om stigning på veg frem til enebolig i sør. Dette må fremkomme i revidert materiale til 2. gangs behandling. Kulturminner Det har av plankonsulent blitt utarbeidet et notat med bildedokumentasjon av løe og vognhus som forutsettes revet (vedlegg J). Konsulent skriver i notatet at en murt yttervegg (del av langvegg) på løen fra år 1919 er laget av til dels grov stein, men har ingen ting med de tradisjonsrike steingavlene. Fagetaten mener likevel at denne muren kan ha en verdi for området, som et symbol på at det en gang var gårdsdrift på eiendommen. Vi ønsker ikke å komme med et endelig standpunkt på dette før Byantikvaren har fått kommet med sin vurdering ved merknad til offentlig ettersyn. Fagetaten ber også om Byantikvarens vurdering av innsendt dokumentasjon av kulturminner gjennom offentlig ettersyn (vedlegg J ). Avfallshåndtering Verken planbeskrivelse, illustrasjonsplan eller plankart beskriver eller viser tiltenkt plassering for avfallshåndtering. I reguleringsbestemmelsene står det at det skal settes av tilstrekkelig plass for effektiv håndtering av avfall, inkludert kildesortering. Renovasjonsteknisk avfallsplan skal fremlegges for BIR så tidlig som mulig i en planprosess. Plass for avfallshåndtering og kildesortering skal vises med eget formål i plankartet (renovasjonsanlegg, kode 1550). Det skal også vises i illustrasjonsplan. Dette må gjøres før innlevering av planforslag til 2. gangs behandling. Planavgrensning Ved kunngjøring oppstart ble privat vei, som ligger langs planavgrensningen i nordvest, og avkjørsel helt nordvest inkludert i planområdet. Siste reviderte plankart viser en endring i avgrensningen, der blindvegen nå ligger utenfor planområdet (vedlegg A). Fagetaten anbefaler at hele blindvegen fra vegen Haukedalen og frem til ny enebolig i sør, igjen blir en del av planområdet. Dette for at reguleringsplanen skal vise en helhetlig veg, der hele delen som blir Side 8 av 11

9 belastet av ny trafikk er tatt med i planen. Stigningsforholdet på vegen skal fremkomme av illustrasjonsplanen. Dersom denne anbefalingen ikke blir fulgt, må illustrasjonsplan sin avgrensning oppdateres. Illustrasjonsplan og plankart skal alltid ha samme planavgrensning. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet boligbebyggelse og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: - Planområdet bør oppdateres i forhold til avgrensning meldt ved kunngjøring oppstart. Deler av vegen Haukedalen, samt avkjørsel og del av blindveg nordvest for eiendommen, bør igjen inkluderes i planområdet. - Forventet terrenginngrep og massebalanse må vurderes og kommenteres av forslagsstiller i planmaterialet. - Fagetaten anbefaler ny lokalisering av felles lekeplass. Grunnet topografi, samt sol- og kan dette føre til behov for justering av plassering av ny bebyggelsen. - Plankart skal vise planlagt lokalisering av avfallspunkt. - Byggegrenser skal også gjelde for garasjer. Eventuelt legges inn i bestemmelsene at: Frittliggende garasjer med grunnflate på inntil 35 kvm kan plasseres utenfor byggegrensen, men ikke nærmere enn 1,0 meter fra nabogrense og adkomstveger. - Garasjer og parkering skal inkluderes i utrekning av % BYA og % BRA. Utrekning av % BRA skal fremstilles i planmaterialet, som for eksempel planbeskrivelsen. Det fremkommer ikke i materialet om garasjebygg og paringsarealer er inkludert i %BRA. - Erstatningsarealer for barns lek skal vurderes i arbeidet frem mot 2.gangs behandling. - Illustrasjonsplan og plankart skal ha lik avgrensing og teknisk kvalitet. Illustrasjonsplan må også inneholde tegnforklaring. - Sørlig del av planområdet må vurderes gjøres om til grønn lunge. - Stigning på vei frem til enebolig i sør skal fremkomme av illustrasjonsplan. - Perspektiver skal vise maksimal utnytting og vise all planlagt bebyggelse. - ROS-analyse med matrise skal utarbeides i henhold til veileder «Samfunnssikkerhet i arealplanlegging. Karlegging av risiko og sårbarhet» fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. - Reguleringsbestemmelsene må ytterligere bearbeides i den videre planprosessen. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 9 av 11

10 Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Åsane, Gnr. 187 Bnr. 1, Haukedalen 40, Reguleringsplan. Plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert På vilkår av at planforslaget endres med hensyn til følgende forhold før planforslaget sendes inn til 2.gangs behandling: Planmaterialet skal være oppdatert og i henhold til kommunens og nasjonale krav. Garasjer skal dokumenteres i planforslaget, gjennom byggegrenser eller i bestemmelsene. Bestemmelsene må angi takform, samt maks høyde for møne og gesims. Illustrasjonsplan og plankart skal samsvare med hverandre. Illustrasjoner skal vise maksimal utnytting som planen åpner for. Snitt og illustrasjoner som viser skjæringer og terrengbehandling skal utarbeides. Sol- og skyggeanalysen skal også vise hvilke påvirkning omkringliggende nabobebyggelse og topografi har på planområdets solforhold. Erstatningsareal for barns lek skal vurderes og være i henhold til KPA punkt 10. Uteoppholdsarealer skal tilfredsstille rammer gitt KPA. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 10 av 11

11 Vedlegg: A. Plankart sist revidert , del av dok nr 34. B. Reguleringsbestemmelser, sist revidert , del av dok nr 34. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, del av dok nr 34. D. Merknadsskjema, del av dok nr 34. E. Illustrasjonsplan, del av dok nr 34. F. Terrengprofiler, del av dok nr 34. G. Perspektiver, del av dok nr 34. H. Lengdeprofil av veg, del av dok nr 34. I. Sol- og skyggeanalyse, del av dok nr 34. J. Notat for kulturminner, del av dok nr 34. K. ROS-analyse, del av dok nr 34. Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /30 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi til: - Ingeniør Bjarne Møster - Erik Haukedal Side 11 av 11