Forslag til reguleringsendring for Fjellsnaret 2

Transkript

1 Forslag til reguleringsendring for Fjellsnaret 2 1. Varsel om reguleringsendring Annonse om varsel ble satt inn i Laagensdalsposten 8. mai 2017 (Vedlegg 1). Varsel og forslag til reguleringsendring av 12. april 2017 ble sendt til høringsinstanser og naboer (grunneiere og hytteeiere) i Fjellsnaret 2 med merknadsfrist 12. mai (Vedlegg 2). Sammen med varslet ble det vedlagt forslag til endrede reguleringsbestemmelser (Vedlegg 3) og forslag til endret plankart (Vedlegg 4 og 5) Innkomne merknader: Det har kommet inn 12 merknader. I tillegg har flere hytteeiere vært i kontakt med Uvdal Utmarkslag SA/Fjellsnaret AS og arealplanlegger via tlf. Vedlegg 6: Fylkesmannen i Buskerud Vedlegg 7: Fjellsnaret Hytteeierforening Vedlegg 8: Arne Bråthen Vedlegg 9: Sølvi Haugland og Harald Rønneberg Vedlegg 10: Christian Steimler Vedlegg 11: Nina og Oddvar Lea Vedlegg 12: Torgeir Øvstebø Vedlegg 13: TMP Holding v/tom M. Pedersen Vedlegg 14: Ella og Knut Edvard Barth Vedlegg 15: Kirsti Alseth Fløtre Vedlegg 16: Hans Reidar Berge og Else Marie Sundgaard Vedlegg 17: Elin og Stian Kristoffersen Kommentarer til innkomne merknader Vedlegg 6: Fylkesmannen i Buskerud Merknaden er tatt til etterretning. ber om at landskapsvirkninger vektlegges og redegjøres for. Viser til Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging av og Den europeiske landskapskonvensjonen av De påpeker at endringen av skiløypa må vurderes ut fra tilgjengelighet og allmenn tilgang. De anbefaler å vurdere konkretisering av bestemmelsene og bakgrunnen for at bestemmelsene ikke angir byggehøgde eller utnyttelsesgrad. De anbefaler konkretisering av bestemmelsene for å sikre forutsigbarhet. Det er redegjort for landskapsvirkninger av endringen i planbeskrivelsen. Det samme gjelder vurdering av ny skiløype ut fra tilgjengelighet og allmenn tilgang. Foreslåtte tiltak vil ikke ha noen merkbar virkning på landskapet. Forslag om ny gjennomgående skiløype vil medføre en vesentlig forbedring av tilgjengelighet til hovedskiløype for en rekke hytteeiere og andre. Bruk av områdene for fritids- og turistformål mm i er under vurdering. Nærmere konkretisert i forhold til forslag til BYA, maks mønehøgde m.m. vil angitt i framtidig byggesøknad og situasjonskart.

2 Vedlegg 7: Fjellsnaret Hytteeierforening Detaljert merknad med innvending mot maks BYA, mønehøgde, saltakvinkel, fylling på tomt, redusert byggegrense mot veg m.m. De stiller spørsmål med utbyggingsrekkefølge og at hovedmøneretning er fjernet. De påpeker at endring i søknadsprosedyre for oppsetting av gjerde vil komplisere dette. De er positiv til mulighet for garasje i underetasje. De påpeker at utnyttelsesgraden er endret fra T-BRA på 210 m 2 til BYA = 300 m 2 og at dette er stor endring som vil ha påvirkning på hyttefeltet. De ber også om en fordypning av hva som menes med skråtak. De er skeptisk til endring i bestemmelser fra «fritidsbolig med maks 150 m 2» til «2 bygg på hver tomt og hovedhytte på maks 200 m 2», og mener dette vil bli en meget stor hovedhytte som vil fortette og endre uttrykket i området. De er skeptisk til endring fra «Anneks/Uthus på 20 m 2 T-BRA» til «uthus/anneks/garasje opptil 100 m 2 BYA», og mener dette vil bli en stor endring som vil endre helhetsinntrykket. De påpeker at økning i mønehøgde på hovedhytte fra 5,5 til 6,0 m sammen med fyllingsgrad vil medføre en økt høgde på samtlige nye hytter på 1 m. De viser også til at endring i mønehøgde på anneks fra 4 m til 5 m vil kunne føre til at bygg nr. 2 på enkelte tomter vil bli like høye som en del av de eksisterende hyttene, noe de finner meget uheldig. De ber om en oversikt over alle endringer som er lettfattelig. De ber også om at områder som er stipulert som friområder bør reguleres til friområder. Merknaden er grundig vurdert. Endringene er drøftet under befaring i juni 2017 mellom Fjellsnaret AS og styret i hytteeierforeningen. Her drøftet en seg fram til løsninger på flere punkter. Det ble også vist eksempler på utbygging som innebar utfordringer. Behovet for reguleringsendring og endring av reguleringsbestemmelser har sin opprinnelse i flere forhold, bl.a vedtatt områdereguleringsplan for Øvre Uvdal Reiselivsområde (vedtatt ), endringer i markedet, ønske om fra hytteeiere om større bygg mm, behov for ny skiløype og vurderinger i Fjellsnaret 2. Områdereguleringsplan for Øvre Uvdal Reiselivsområde 2016, som også omfatter Fjellsnaret 3 som har noenlunde like natur- og landskapskvaliteter som Fjellsnaret 2, har åpnet for høyere BYA, endring av takvinkel m.m. Det har vært et mål å sikre en bedre harmonisering av bestemmelser for bygg i Fjellsnaret 2 og Fjellsnaret 3. Det har også vært et gjennomgående ønske i markedet om at mønehøgde blir endret til 6 m på flere tomter og økt BYA på bl.a anneks/uthus/garasje. Gjeldende bestemmelser om mønehøgde har ikke angitt hvor denne skal måles fra. Vi har presisert at mønehøgde gjelder fra gjennomsnitt planert terreng som er den definisjonen som benyttes i dag, og som forenkler behandling i byggesak. Det er en utfordring å foreslå endringer i bestemmelser i et område hvor deler av området er utbygd og hvor hytteeiere har kjøpt tomt ut fra bestemte forutsetninger. I Fjellsnaret har flere hytteeiere valgt området pga beliggenhet, romslighet, klar miljøprofil m.m. Uvdal Utmarkslag SA/Fjellsnaret AS har foretatt en avveining mellom ulike ønsker fra hytteeiere/kjøpere fra en uforandret situasjon til betydelige endringer.

3 Endring i arealdisponering i form av to nye tomter og justering av noen tomter vil ikke ha noen nevneverdig betydning for landskap og nærmiljø. I området er det kun 3 tomter som er under utbygging, slik at endringen har liten betydning for naboforhold. Sikring av ny mindre gjennomgående skiløype vil bedre tilgjengeligheten til hovedløyper i området og er et bevisst valg fra Uvdal Utmarkslag SA/Fjellsnaret AS. Løypa vil bli tilrettelagt uten nevneverdige landskapsinngrep. Byggegrense mot veg er 10 m fra senterlinje veg i gjeldene plan. Etter innspill har vi funnet det riktig å beholde denne bestemmelsen og har endret det fra forslag om 6 m til 10 m fra senterlinje veg. Flere hytteeiere har hatt utfordring med bestemmelse om maks høyde på oppfylling. Det er bakgrunnen for at vi har presisert at den skal være maks 1,5 m over gjennomsnittlig planert terreng. Enkelttomter: Gjeldende bestemmelser har maks mønehøgde på 6 m med unntak av 16 tomter som hadde maks 5,5 m. Det er forslag om endring av maks mønehøgde slik at denne blir 6,0 m på hovedhytte i hele området. Denne endringen på 0,5 m vil etter vårt skjønn ikke ha noen vesentlig innvirkning landskapet og helhetsinntrykket i området. Bygningsutforming, farge på bygge og farge på vindskier vil oftest ha mye større innvirkning på helhetsinntrykk og eksponering enn mulighet for 0,5 m høyere bygg på en del tomter. For tomtene har en valgt å beholde maks mønehøgde på 5,5 m. Maks mønehøgde på uthus - /anneks - garasje er beholdt på 5,0 m. Maks BYA for hovedhytte og anneks er henholdsvis 150 og 20 m 2 i gjeldende plan. I forslag var det maks BYA 200 m2 på hovedhytte og maks samlet BYA m 2 på hver tomt. Etter drøfting av hytteierforeningen har vi forslag til maks BYA 170 m2 for hovedhytte og maks BYA 200 m 2 for tomtene Tuntomter. De 15 tuntomtene er romslige. Her er det lagt opp til et differensiert opplegg for BYA og mønehøgde ut fra av beliggenhet og om tomtene ligger i et område som er delvis utbygd og har etablert bebyggelse. Skibru/kryssing av veg: Skibru er tatt ut da det er enkelt å tilrettelegge for en trygg kryssing av veg med skilting, snørydding og fartsdempende tiltak. Det er unaturlig å bruke så mye ressurser på en skibru internt i hyttefeltet, og spesielt når det ikke er åpent for utfartsparkering. Dette må også ses i sammenheng med at det ikke er krav om planfri kryssing nede ved innkjøringen til området hvor miljøtraseen krysser.. Det vises til egen tabell med oversikt over de viktigste bestemmelser for BYA, mønehøgde m.m. i forhold til gjeldende reguleringsplan fra 2011 kontra, forslag til endring i mai 2017 og nåværende forslag til detaljreguleringpslan/reguleringsendring. Vedlegg 8: Vivian E. Wiggen Bråthen og Arne Bråthen De stiller seg i hovedsak positive til forslag om reguleringsendring. De ønsker en økning fra 40 m 2 til 50 m 2 for uthus/anneks/garasje. De påpeker at i tilfelle det er bygd uthus/anneks på 20 m 2 BRA, vil areal til garasje bli i knappeste laget.

4 Merknaden er tatt til følge. Det er forslag om endring fra 40 m 2 til 50 m 2 for uthus/anneks/garasje. Det vises for øvrig til vår kommentar til merknaden fra hytteeierforeningen. Vedlegg 9: Sølvi Haugland og Harald Rønneberg De er skeptisk til foreslåtte endringer. De framhever områdets særpreg som forutsetning for at de valgte Fjellsnaret. Summen av forslag med arealutvidelse, mønehøgde, økt fyllingsgrad m.m. vil medføre et svært uheldig uttrykk i området. De er svært positive til økt satsing på skiløyper og turstier. Merknaden er for øvrig ensbetydende med merknaden fra hytteeierforeningen. Vedlegg 10: Familien Steimler v/christian Steimler Merknaden er tatt til etterretning. De påpeker at forslag til reguleringsendring er misvisende, da flere endringer vil være av vesentlig karakter. De mener at en rekke endringer i sin ytterste konsekvens vil ha stor betydning for eksisterende hytteeiere. De viser til profil på området i den opprinnelige planen. De påpeker at forslag til planendring ikke er i tråd med de forutsetninger og kontrakter som er inngått mellom Fjellsnaret og dem. De frykter at forslag til reguleringsendring vil få store konsekvenser for deres to tomter 229 og 230, da det ligger to ubebygde tomter 226 og 227 i nærområdet. Merknaden er tatt til etterretning. Opprinnelig miljøprofil ligger til grunn for utbygging av området og er retningsgivende for videre utbygging og utvikling. Vi har redusert forslag på maks BYA på 200 m2 på hovedhytte til maks 170 m2 mot 150 m2 i gjeldende reguleringsplan. Mønehøgde på hovedhytte og uthus-anneks-garasje for tomtene i nærområdet er redusert fra henholdsvis 6 m og 5 m til 5,5 og 4,5 m. Dette er nesten ensbetydende med gjeldende bestemmelser. Forholdet mellom reguleringsplan og kontrakter og forutsetninger for kjøp kan vi ikke kommentere da dette er privatrettslig forhold. Vedlegg 11: Nina og Oddvar Lea Merknaden er tatt til etterretning. De stiller seg svært positive til forslag om økning til 1,5 m for oppfylling pga bratt tomt og til tross for valg av smal hytte på 7,5 m bredde. De ønsker mulighet for fylling på 2-2,5 m på bratte tomter. De stiller spørsmål ved benevnelse skråtak og endring av takvinkel til grader, da de mener dette kan åpne for pulttak. De påpeker også forskjell i takvinkel i Fjellsnaret 1 og Fjellsnaret 2. De etterlyser krav om planfri kryssing. De synes det er tilstrekkelig at Uvdal Utmarkslag SA kan søkes om gjerde. De ønsker at alle arealer på bygg og mønehøgder økes i bestemmelsene. Merknaden er tatt til etterretning. Det er forslag om maks høyde på oppfylling på 1,5 m over gjennomsnittlig planert terreng. Forslag om skråtak er endret til saltak. Det vises til vår kommentar til merknaden fra hytteeierforeningen.

5 Vedlegg 12: Torgeir Øvstebø De er negativ til fortetting av området. Påpeker at det er uheldig at friareal blir benyttet til to nye tomter i et område hvor det allerede er flere hytter. Uheldig med endrede reguleringsbestemmelser for areal, fyllingshøgde og mønehøgde i området da dette vil endre totalinntrykket. Påpeker at det ikke er redegjort for konsekvenser for eksisterende infrastruktur. Savner bedre synliggjøring av endringene. Merknaden er tatt til etterretning. Omdisponering av areal for to nye tomter i den vestre delen vil ikke komme i konflikt med viktige friluftsområder. Bred korridor for skiløype og tursti i nærområdet av de to nye tomtene er sikret. Det vises til vår kommentar til merknaden fra hytteeierforeningen. Vedlegg 13: TMP Holding v/tom M. Pedersen Merknaden er ensbetydende med merknaden fra hytteeierforeningen. Vedlegg 14: Ella og Knut Edvard Barth Påpeker at Fjellsnaret II har et unikt uttrykk som nyere hyttefelt med rom, utsikt og natur i feltet i sterkt kontrast til andre tette hyttebyer. De frykter at endringen vil medføre at det bygges tettere og høyere, og forringelse av egen tomt. De håper at det ikke legges opp til ytterligere fortetting. De ønsker at skileikområdet og øvrige friområder skal forbli friområder. De viser til utfartsparkering og motsetningen til at det er bom i området og at dette ikke er åpen adgang med bil i området. De ber om en klargjøring av om bom skal fjernes eller endrede adgangskriterier med bil til området. De støtter hytteeierforeningens merknad. Området for skileik og øvrige friluftsområder er godt ivaretatt i området. Det er kun et mindre område inntil vegen SV8 som er omdisponert mht to nye tomter. Privat bom ligger som en forutsetning for utbygging i Fjellsnaret 1. Det foreligger ingen planer om fjerne bommen eller endre adgang for biler utover dagens hytteeiere. Parkeringsplasser vil bli brukt til gjesteparkering og mellomlagring av materialer m.m. i utbyggingsperioden. Det er derfor ikke aktuelt å ta disse parkeringsplassene ut av planforslag. Det vises til vår kommentar til merknaden fra hytteeierforeningen. Vedlegg 15: Kirsti Alseth Fløtre Merknaden er ensbetydende med merknaden fra hytteeierforeningen. De ber i tillegg om at det i forslag til ny reguleringsplan blir redegjort for endringer punkt for punkt. Vedlegg 16: Hans Reidar Berge og Else Marie Sundgaard De anser at planforslaget legger opp til relativt store endringer og finner dette uheldig for området som helhet. De viser til beskrivelser av området på Fjellsnaret`s hjemmeside. Det er viktig at natur og omgivelser i hytteområdet blir bevart. De ber om at planforslaget blir

6 trukket tilbake i sin nåværende form og at de involverte partene kommer sammen mht et justert forslag. De vedlegger hytteeierforeningens merknad. Brandbu 25. januar 2018 Knut Sterud arealplanlegger/seniorrådgiver