Saksbehandler: Otter Günther Arkiv: TR R /6624

Transkript

1 Side 1 av 7 OPPEGÅRD KOMMUNE SÆRUTSKRIFT Utvalg Møtedato Saksnr. Utvalg for miljø og plan /07 Utvalg for miljø og plan /07 Formannskapet /07 Kommunestyret /07 Saksbehandler: Otter Günther Arkiv: TR R /6624 REGULERINGSPLAN FOR REKKEHUS OG ENEBOLIGER PÅ TROLLÅSEN 2. gangs behandling Trykte vedlegg: Plankart datert Reguleringsbestemmelser datert Prinsippskisser av takformer for tilbygg datert Nedkopiert særutskrift fra 1.gangsbehandlingen datert Utrykte vedlegg: Merknad fra Statens vegvesen datert Merknad fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus datert Merknad fra Maja Ulbrich datert Merknad fra Trollåsen Grendelag datert Kommunestyrets behandling : Innstillingen enstemmig tiltrådt. Etter dette lyder kommunestyrets vedtak slik: Formannskapets behandling : Innstillingen enstemmig tiltrådt. Etter dette lyder formannskapets innstilling til kommunestyret slik:

2 Side 2 av 7 Utvalg for miljø og plans behandling : Innstillingen enstemmig tiltrådt. Etter dette lyder Utvalg for miljø og plans vedtak slik: Rådmannen anbefaler det faste utvalget for plansaker å fremme saken for kommunestyret med slik INNSTILLING: SAKSUTREDNING: Sammendrag

3 Side 3 av 7 Hensikten med reguleringsplanen er å sikre at bestemmelser om utvidelser av rekkehusene videreføres. Disse bestemmelsene var nedfelt i tilhørende bebyggelsesplaner som ble kjent ugyldige av overordnet myndighet. Trollåsenområdet ble regulert og ferdig utbygd på tallet. Planområdet omfattet opprinnelig også industriområdet vest for Trollåsveien, men det er tatt ut slik at planforslaget nå bare omfatter boliger og friområder. I januar 2005 ble det nedlagt bygge- og deleforbud for området mens kommunen utarbeidet ny reguleringsplan. Rådmannen anser det som et viktig mål at rekkehusenes opprinnelige karakter i hovedsak tas vare på. De nye bestemmelsene er formulert på basis av estetiske vurderinger med grunnlag i den eksisterende arkitekturen i boligfeltet. Det tillates derfor verken større utvidelser enn tidligere eller heving av tak. Gyldige reguleringsbestemmelser om utvidelser av rekkehusene gir forutsigbarhet for huseierne og grunnlag for en effektiv byggesaksbehandling. Bakgrunn for planforslaget På bakgrunn av en klagesak i forbindelse med utvidelse av et rekkehus på Trollåsen for 3-4 år siden, ble kommunen oppmerksom på at tidligere vedtatte bestemmelser til bebyggelsesplaner på Trollåsen var underkjent av overordnet myndighet. Rådmannen foreslo derfor omregulering for å sikre utvidelsesmulighetene. For å forhindre en uheldig utvikling i området inntil ny reguleringsplan var vedtatt, vedtok det faste utvalget for plansaker den å nedlegge forbud mot deling og byggearbeid etter plan- og bygningslovens 33 for rekkehusene. Grunnet forsinkelser i arbeidet innvilget fylkesmannen forlengelse frem til Hensikten med ny reguleringsplan er å erstatte ugyldige bestemmelser og sikre fremtidige utvidelsesmuligheter. Boligområdet er populært og det er et ønske blant beboerne å kunne utvide husene når behovet oppstår. Som følge av planen skal det ikke bygges flere boliger i planområdet. Rådmannen anser at det er viktig å ta vare på og videreføre den opprinnelige arkitekturen i området. Hovedpunktene i planforslaget Planforslaget skiller seg lite fra gjeldende reguleringsplan bortsett fra at planområdet er mindre ved at næringsområdet vest for Trollåsveien ikke er tatt med i omreguleringen. Reguleringsbestemmelsene er endret tilsvarende. Planforslaget omfatter alle boligområdene på Trollåsen og det meste av friarealene fra gjeldende plan. Trollåsen senter er regulert i en egen plan. Et av de viktigste punktene i foreliggende planforslag er utvidelsesmulighetene for rekkehusene. Planbestemmelsene fastlegger utvidelsenes størrelse, høyde og takform. Boligområdene er delt i felt med frittliggende eneboliger og felt med rekkehus. Eneboligene var feilaktig tatt med som åpen småhusbebyggelse i Reguleringsbestemmelser for åpen småhusbebyggelse, vedtatt I denne planen foreslås eneboligene tilbakeført til frittliggende eneboliger etter den opprinnelige reguleringsplanens bestemmelser. Eneboligeiendommene var i bebyggelsesplanene vist med gjennomgående byggegrenser over to og to eiendommer der bygninger kunne oppføres i felles tomtegrense med mellomledd. Det var tillatt med to og to sammenkjedede eneboliger. Ingen av eneboligene ble bygd slik og disse byggegrensene er derfor fjernet med unntak av byggegrensene mot vei. Støylinjer i gjeldende plan er tatt ut siden de ikke lenger skal vises i reguleringsplaner. I stedet er det i reguleringsbestemmelsene tatt inn bestemmelser om støy i tilfelle gjenoppbygging etter brann eller annen ødeleggelse. Det er i planforslaget lagt inn frisiktlinjer i interne veikryss noe som ikke var med i gjeldende plan. Videre er det lagt inn en avstand på 8m. mellom tilbygg i nabohus.

4 Side 4 av 7 For mer detaljert beskrivelse, vises det til særutskriften fra 1.gangsbehandlingen som er vedlagt saksfremstillingen. Innkomne offentlige merknader / innsigelser til planforslaget Statens vegvesen, datert Statens vegvesen har ingen merknader til reguleringssaken siden den gjelder mindre tilbyggsmuligheter til et ferdig utbygd boligområde. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert Saken vurderes å ikke berøre nasjonale eller regionale hensyn. Fylkesmannen i Oslo og Akershus overlater til kommunen å ivareta de nødvendige hensyn i saken. Innkomne private merknader til planforslaget Maja Ulbrich, Sagveien 91, 1414 Trollåsen, datert Hun mener at allmenn rett til utvidelse av rekkehusene vil føre til en fortetting av et på forhånd tett boligområde som på sikt ikke vil tjene til økt trivsel. Det vil føre til mindre lys og luft mellom husene og mindre privatliv for beboerne. Konsekvensene kan bli mer gjennomgangstrafikk og fraflytting fra et i dag stabilt bomiljø. Trollåsen Grendelag v/ formann Are Bjøntegaard, datert Det slås fast at grendelaget uttaler seg på vegne av generalforsamlingen i Trollåsen Grendelag etter mandat gitt 7.mai De mener at de vanligst forekommende løsningene for tilbygg i området ikke er tatt med verken i reguleringsbestemmelser eller i skisser for tilbygg som var vedlagt saken. Dette gjelder utvidelse i en etasje på 22 m 2 eller 11 m 2 i to etasjer med pulttak med fall fra hovedhus. Disse tilbyggsformene bes tatt inn i planen. Såfremt brannforskrifter og bestemmelser i plan- og bygningsloven ikke er til hinder, ønsker grendelaget mulighet for å kunne bygge carportene om til garasjer. Begrunnelsen er økt sikkerhet mot tyveri og skadeverk. Estetisk sett mener grendelaget at slik ombygging ikke gjør noen særlig forskjell. Det henvises til reguleringsbestemmelsen Hvor terrengforholdene ligger til rette for det, kan underetasje innredes med rom for varig opphold innenfor rammen av byggeforskriftene. De etterspør hvilken relevans bestemmelsen har til saken. Grendelaget tar opp spørsmålet om å kunne utvide husene i høyden ved heving av taket, og ser ingen estetiske argumenter mot en slik utvidelsesmulighet. Innsender er enig i at estetikk må vektlegges. Men det stilles spørsmålstegn ved kommunens estetikksyn i dag i forhold til noen av de tillatelser til tilbygg som er gitt tidligere. De er imidlertid enig med kommunen i at bygging av arker eller karnapper som utvidelsesmulighet forbys. Det vises til Kvernbakken 46 og at den løsning for takløft som der er foretatt, bør tas inn i saken som en utvidelsesmulighet. Det foreslås at eksisterende gesims- og mønehøyder kan heves med 1 m. for å kunne tillate slike løsninger. Tillatelsen til tilbygg i Kvernbakken 41/ 42 trekkes inn og grendelaget mener at dette må få følger for saken. Det stilles også spørsmål om farge på hus kan tas inn i reguleringsbestemmelsene. Kommunens praksis med å begrense dybden på balkonger over rom for varig opphold til 1,80 m. tas opp. Det bes om at dette punktet utdypes i saken. Oppfatningen til grendelaget er at boligområdet på Trollåsen må kunne utvikles videre for å imøtekomme endringer i bosetning, familiesammensetning, miljø, kommunikasjon og trivsel.

5 Side 5 av 7 Det må finnes estetiske, arkitektoniske og hensiktsmessige utforminger som samtidig tar vare på fleksibilitet og modernisering. Kommunen oppfordres til dialog med grendelaget om reguleringsbestemmelsene før endelig vedtak i saken gjøres. Rådmannens kommentar til innkomne merknader Statens vegvesen har ingen kommentarer og fylkesmannen i Oslo og Akershus overlater til kommunen å ivareta de nødvendige hensyn i saken. Når det gjelder merknaden fra Maja Ulbrich vil rådmannen påpeke at det ikke er snakk om noen allmenn rett til utbygging av rekkehusene på Trollåsen. De tilbyggsmuligheter som foreslås i saken er begrenset til 22 m 2 i en etasje eller 11 m 2 i to etasjer og har vært praktisert helt siden gjeldende reguleringsplan ble vedtatt i Tilbyggsmulighetene er nøye gjennomtenkt og vil, etter rådmannens vurdering, ikke føre til fortetting som går ut over trivselen i området. Tvert i mot er en forsiktig utvidelsesmulighet av boligene ønsket av mange beboere i området. Hensynet til tilstrekkelig lys og luft er ivaretatt i planen. På grunn av dette og av brannhensyn er det fastlagt minst 8 m. mellom tilbygg i nabohus. Foreliggende forslag til ny reguleringsplan strammer inn utvidelsesmulighetene i en viss grad ved at det er lagt inn frisiktlinjer som tar noe utbyggingsmulighet fra enkelte boliger. Rådmannen mener at Trollåsen Grendelag og kommunen langt på vei har sammenfallende syn på det foreliggende planforslaget. Det hevdes at løsningen med tilbygg i en etasje på 22 m 2 og i to etasjer på 11 m 2 med pulttak med fall fra hovedhuset ikke er tatt med. Løsningene er med i reguleringsbestemmelsenes 4.5. I prinsippskissene er tilbygg i en etasje med fall fra hovedhus vist kun på gavlvegg og da med 11 m 2, se side 1. De manglende eksemplene i skissene er nå tegnet inn i planforslaget. Grendelagets forslag om tilbygg i to etasjer med pulttak med fall fra hovedhus vil rådmannen fraråde av estetiske grunner. Her skal det være forlenget hovedtak eller takoppløft og disse er med i planforslaget. Til spørsmålet om ombygging av carporter til garasjer kan følgende anføres. En del av rekkehusene har garasjer i fellesanlegg, mens mange har carporter i tilknytning til boligen. De sistnevnte har carporter foran langsiden av huset, eller ved gavlvegg, alternativt sammenbygd med hovedhuset. Ofte er to og to eller flere carporter lagt inntil hverandre. Noen av carportene ligger meget tett inntil bolighusets gavlside med avstand mellom hus og carport helt ned til ca.1,15 m. I denne situasjonen har mange boliger dessuten inngang fra gavlsiden enten via den trange passasjen eller gjennom carporten. Der rekkehuset ikke ligger parallelt med carporten, er avstanden større. En innbygging til garasje ville gjøre det enda trangere og mindre oversiktlig i forhold til for eksempel sikkerhet. Brannforskriftene er ikke til hinder for en innbygging av noen av carportene, men det kreves visse ekstra bygningsmessige tiltak. Ombygging vurderes å være estetisk forsvarlig hvis materialbruk, detaljering og fargebruk blir som i hovedhuset. Garasjeporter må i hovedsak være like. Muligheten for å reise stige og kunne bruke denne i forbindelse med vedlikehold av hovedhuset må også tas i betraktning. På denne bakgrunn foreslår rådmannen at carporter som ligger ca. 2 m. eller mindre fra gavlvegg eller som er sammenbygd med rekkehus som har inngang via carporten, ikke tillates ombygd til garasjer. Øvrige carporter kan bygges om når vedlikeholds- og sikkerhetshensyn ut fra beliggenheten ikke påvirkes negativt. Setningen: Hvor terrengforholdene ligger til rette for det, kan underetasje innredes med rom for varig opphold innenfor rammen av byggeforskriftene er hentet fra reguleringsbestemm-

6 Side 6 av 7 elsenes 3.2. Bestemmelsen la i gjeldende reguleringsplan til rette for å bygge rekkehus i skrått terreng med underetasje der rom for varig opphold kunne innredes. Den er videreført i planforslaget i tilfelle gjenoppbygging etter eventuell brann eller lignende. Bestemmelsen er ikke ment som utvidelsesmulighet for rekkehusene. Grendelaget gir uttrykk for at rekkehusene bør kunne utvides i høyden ved heving av takene. Dette er en utvidelsesmulighet som rådmannen mener ikke er ønskelig først og fremst fordi det vil avvike betydelig fra den karakter som området har. For å få dagslys til oppholdsrom under et hevet tak i rekkehus med flere enn to boenheter, må det anlegges arker eller karnapper. Vinduer anlagt i takflaten er problematisk siden det i tillegg til dagslys også er krav om å kunne se ut ved normal bruk av rommet, for eksempel fra sittende stilling. Heving av tak vil føre til bruk av arkitektoniske elementer som ikke er en del av formspråket i rekkehusområdet. Det anses som verdifullt at et arkitektonisk vellykket boligområde kan bevare mest mulig av sin opprinnelige arkitektur. Rekkehusene på Trollåsen har en arkitektur der planleggerne benyttet noen enkle, men få og høyst bevisste elementer som ble gjentatt og variert. Dette gjelder både fasadeutforming og plassering av byggene med varierende retning i forhold til hverandre og til et skiftende terreng. Områdets opprinnelige arkitekt fastla utvidelsesmuligheter på grunnlag av dette og brukte tilsvarende enkle midler. Planforslaget følger dette opp for ikke å forstyrre bebyggelsens hoveduttrykk. Rådmannen fraråder på denne bakgrunn heving av tak som en utvidelsesmulighet. Grendelaget mener at en boligbebyggelse må være fleksibel og kunne endre seg etter beboernes ønsker og nye behov. Rådmannen mener det er godt ivaretatt i foreliggende reguleringsforslag. Her gis flere alternativer for tilbygg. Bakgrunnen for at kommunen kan stille krav til farger i reguleringsbestemmelsene er følgende. Etter pbl skal kommunen se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Kommunen kan utarbeide retningslinjer for estetisk utforming av tiltak etter loven. Kommunens praksis med å begrense dybden på balkonger over rom for varig opphold til 1,80 m. har sammenheng med byggeforskriftenes krav til dagslys. Glassarealet i vinduene skal være ca. 1/10 av gulvarealet. Erfaringsmessig vil balkonger i bolighus med dybde over 1,80 m. lett føre til for lite dagslys i underliggende rom. Rådmannen har på et tidlig tidspunkt av utarbeidelsen av reguleringsforslaget deltatt på et åpent møte i grendelaget for å informere om saken og svare på spørsmål. I forbindelse med 2.gangsbehandlingen tok rådmannen kontakt med grendelaget for en dialog om punkter i deres merknad til utleggingen. Rådmannens eventuelle endringer i planforslaget I plankartet er det siden 1.gangsbehandlingen bare foretatt noen få ubetydelige redigeringer. Reguleringsbestemmelsene er endret ved at forslaget om ombygging av carporter til garasjer i merknaden fra grendelaget, er tatt inn i bestemmelsene. Ombygging av carporter foreslås tillatt på nærmere angitte betingelser. Prinsippskissene for takformer på tilbygg legges inn som vedlegg til reguleringsbestemmelsene. Utvidelse i en etasje på 22 m 2 med pulttak med fall fra hovedhus er tatt med i skissene. Når det gjelder utvidelse i to etasjer med 11 m 2 er det fra før foreslått at pulttak med fall fra

7 Side 7 av 7 hovedhuset utformes ved at hovedtaket føres ned over tilbygget eller ved takoppløft. Det er ikke gjort endringer på dette punkt. Noen ytterligere, mindre justeringer er foretatt. Endringene anses ikke å være slik at det er nødvendig med ny utlegging på offentlig ettersyn. Konsekvenser av planforslaget (slik det nå foreligger) Planen har ingen konsekvenser for naturforhold, friområder, antall boenheter, barnehage, skole, arbeidsplasser, eksterne trafikkforhold, miljø, forurensning eller barn og unges situasjon. Videre er det ikke funnet konsekvenser for kommunens risikoforhold, støy eller kommunaltekniske forhold. Som følge av arkeologiske undersøkelser foretatt av fylkeskommunen, ble det funnet fire steinalderboplasser i planområdet, men utbyggingsmulighetene berøres ikke av disse. Frisiktlinjer som ble lagt inn i planen, vil føre til forbedret trafikksikkerhet og at enkelte hus får noe redusert utvidelsesmulighet. Vurdering Reguleringsforslaget vil gi boligeierne i området alternative utvidelsesmuligheter og sikre gode bokvaliteter for fremtiden. Boligområdets opprinnelige karakter og arkitektur vil i hovedsak bli ivaretatt. Harald Toft rådmann Ellen D. Mellum seksjonsleder samfunnsutvikling Rett utskrift: Sendes: Rådmannen til forføyning.