Saksfremlegg. Arkivsak: 07/51-68 Sakstittel: INNGJERDING AV LEKEPLASS PÅ VESTBY NORD GNR 45 BNR 47 K-kode: Saksbehandler: Sissel Andersen

Transkript

1 Saksfremlegg Arkivsak: 07/51-68 Sakstittel: INNGJERDING AV LEKEPLASS PÅ VESTBY NORD GNR 45 BNR 47 K-kode: Saksbehandler: Sissel Andersen Innstilling: Kommunen iverksetter ikke endringer på lekeplass L4, men det åpnes for at andre aktører (beboere og utbygger) kan ta initiativ til det. Etter bestilling fra MU legger rådmannen fram sak vedrørende inngjerdning av lekeplass L4 på Vestby Nord. Bakgrunnen for bestillingen er avisoppslag i Romerikes Blad der utformingen av lekeplassen ble kritisert. Rådmannen skisserer 5 alternative løsninger. Lekeplass L4 er den minste lekeplassen i boligfeltet. Det foreligger ingen formell klage på vedtaket om godkjenning av inngjerding av lekeplass L4. Det anbefales at MU ikke iverksetter tiltak for å gjøre endringer på lekeplass L4, men at det åpnes for at andre aktører (beboere og utbygger) kan ta initiativ til å gjøre endringer. Vedlegg: 1. Utsnitt av reguleringsplanen 2. Utomhusplan for lekeplass L4 Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Øvrige dokumenter i saken Saksutredning: Bakgrunn for saken: Miljø- og utviklingsutvalget gav i sitt møte den følgende oppdrag til Rådmannen: MU ber administrasjonen se på løsninger vedrørende liten lekeplass Vestby nord (Ref sak i RB ) og komme tilbake til utvalget med et problemnotat. Rådmannen framla i møte et problemnotat om liten lekeplass på Vestby nord. MU ba på dette møtet administrasjonen fremme dette som egen sak. Avisoppslaget gjaldt inngjerdingen av lekeplass L4 på byggefeltet Vestby Nord. Beboere i området reagerer på inngjerdningen, en beboer mente gjerdet fikk plassen til å ligne en dårlig luftegård for hunder. Administrasjonen gjør oppmerksom på at etter avisoppslaget har administrasjonen mottatt henvendelse fra en beboer i området som ønsker at lekeplassen er inngjerdet av trafikksikkerhetsmessige årsaker. Saksopplysninger: Det er regulerte fem lekeplasser og et friluftsområde i byggefeltet. Boligområdet grenser mot vest inntil LNF-område og området har svært kort avstand til friområde og tursti langs Glomma. Lekeplass L4 er en liten nærlekeplass på 50 m². De fire øvrige lekeplassene har følgende størrelser: 1930 m², 520 m², 460 m² og390 m², alle betydelig større enn L4. Friluftsområde er på 4250m².

2 Lekeplass L4 ligger ut mot regulert adkomstvei, se vedlagt utsnitt av reguleringsplanen. Den har en avlang form, 3-4 meter bred og rundt 15 meter lang. Det er søkt om og gitt byggetillatelse til oppsetting av et 1,0 meter høyt flettverksgjerde rundt plassen, med to porter i. Det er dette gjerdet det blir reagert på. Forhold til eksisterende plandokumenter: Området er regulert i reguleringsplan nr. 154, Vestbyfeltet, fra Planbestemmelsene har følgende bestemmelser for lekeplass: Krav til lekeplasser Lekeplassene skal opparbeides med en standard som minimum inkluderer nødvendig planering og oppsetting av sklie, huske, klatrestativ, vippeleke og sandkasse. Del av arealet skal være tilnærmet flatt, og ha en jevn, hard flate uten fast lekeutstyr. Areal og lekeapparater utformes i samsvar med sikkerhetsforskrift av 6.juli Kvartalslekeplass opparbeides med et flatt areal på minimum 800 m2 med grusdekke, ev. gressdekke, som tåler høy slitasje. Den skal utstyres med sklie, huske, klatrestativ, vippeleke, sandkasse, fotballmål og basketkurv. Areal og lekeapparater utformes i samsvar med Forskrift om sikkerhet ved lekeplassutstyr av 19.juli Kvartalslekeplassen skal skjermes med nett mot tilstøtende bebyggelse. Lekeareal skal inngjerdes. Bestemmelsen om at lekeareal skal inngjerdes gjelder for alle lekearealene, ikke bare for kvartalslekeplassen. Dette ble avklart internt før byggesøknaden vedrørende lekeplassene ble behandlet Godkjenning av planer Planer for utforming og innhold på felles grøntarealer og lekeplasser skal forelegges kommunen for godkjenning senest ett ½ år etter at 1. byggetillatelse på tilliggende boligområde er gitt Ferdigstillelse Lekeplassene skal være ferdig opparbeidet senest 1 år etter at 1. byggetillatelse på tilliggende boligområde er gitt. Planen har følgende bestemmelse til estetikk: 1.1 Estetikk Ved behandling av byggesaker skal det påses at bebyggelsen får en god form og materialbehandling og at bygninger i samme byggefelt og langs samme veg får en harmonisk og god utførelse med hensyn til form, takvinkel, materialvalg, mm. Vedlagt alle søknader om tiltak, herunder både bebyggelse og tekniske anlegg, skal det redegjøres skriftlig for tiltakets arkitektoniske og estetiske kvaliteter, inklusive hvordan tiltaket forholder seg til eksisterende bebyggelse og de nære og fjerne omgivelser. Som tilleggsdokumentasjon kan det for enkelt hus i felt B1 kreves fotomontasje og perspektivtegninger. For konsentrert småhusbebyggelse i felt B2 skal det leveres fotomontasje og perspektivtegninger som tilleggsdokumentasjon. For område for konsentrert småhusbebyggelse, som denne lekeplassen ligger i, er det i reg. best. 3.2 krevd utarbeidelse av utomhusplan, som bl.a. skal vise lekeplasser/grøntareal. Forhold til gjeldende vedtak: Grindaker Landskapsarkitekter AS søkte 2.juli 2009, på vegne a tiltakshaver ØIE AS, om byggetillatelse for opparbeidelse av lekeplassene på Vestby Nord. Søker skriver i søknad av 2.juli følgende om lekeplass L4:

3 Lekeplassen, som ligger innimellom bebyggelsen på B2, er veldig liten og gir bare plass til en sandkasse og et vippedyr. Her vil vi foreslå en fastmontert benk. Inngjerding av denne plassen vil gjøre den veldig trang også fordi den vil ligge på to nivåer med ca 1 meters høydeforskjell. I kommunens svarbrev av 23.juli skrev vi følgende vedrørende krav til inngjerdning: Med hensyn til fritak fra krav til inngjerding som det er foreslått, må vi imidlertid vise til reguleringsbestemmelsene 5.1.2, annet ledd, siste punktum der det heter at Lekeareal skal inngjerdes. Kommunen legger til grunn at dette kravet vil gjelde for alle lekearealer og avvik vil være i strid med reguleringsbestemmelsene. Reguleringsbestemmelsene gir imidlertid ingen eksakte føringer for utforming. Vi ber Dem derfor foreslå egnet inngjerding som kan ivareta tiltenkt funksjon. Det vises spesielt til lekeområde L4. Krav om inngjerding er fulgt opp på tilsvarende måter for boligfeltene Heksebergåsen Nord/ Vardefjellet og Lunderåsen vest og er i henhold til strenge føringer blant annet fra politiske utvalg og barnerepresentanten. Som det framgår varslet administrasjonen om at man ikke fant grunnlag for å dispensere fra kravet til inngjerding, noe søker tok til etterretning. Det ble innsendt revidert utomhusplan som viste gjerde rundt plassen. Imidlertid ble det påpekte at planen ikke har eksakte føringer til utforming av inngjerdningen, og søker ble bedt om å foreslå en egnet inngjerding som kunne ivareta den tiltenkte funksjon. Det ble særlig pekt på lekeområdet L4, som dette notatet gjelder. Det ble gitt byggetillatelse til opparbeidelse av lekeplassene. Kopi av innsendt og godkjent utomhusplan som viser lekeplass L4 følger vedlagt. Økonomiske konsekvenser: Dersom MU velger å ta initiativ til å gjøre endringer som medfører at kommunen skal iversette og gjennomføre tiltak som berører lekeplassen vil dette medføre kostnader for kommunen. Dette må det i så fall finnes inndekning for. Dette ligger utenfor PLUs rammer. Bærekraftig utvikling: Det er viktig at lekeplassene som bygges i nye byggefelt faktisk blir brukt, ellers er det liten vits i å lage dem. De må ha en utforming som både gir barna lyst til å leke på dem, og som ikke nedfører fare for skader og uhell, herunder trafikkfarlige løsninger. Bemanningskonsekvenser: Dersom M/U skulle mene at kommunen skal gjøre noe med dette, vil det kunne medføre bemanningskonsekvenser. Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet (ja/nei)? nei Rådet for funksjonshemmede (ja/nei)? nei Barns og unges kommunestyre/arbeidsutvalget (ja/nei)? nei Andre råd/utvalg I tilfelle hvilke(t)? nei Vurdering og alternative løsninger: Slik rådmannen ser det foreligger det følgende konkrete løsninger: 1. Gjerdet fjernes helt. 2. Det stilles krav til annen utforming av gjerde, men hele plassen er fortsatt inngjerdet. Gjerdet gjøres lavere slik at det hindrer mindre barn å løpe ut i trafikkarealet. 3. Det stilles kun krav til inngjerdning mot veien, ikke mot de private hagene og innkjørslene. 4. Gjerdet beholdes som i dag.

4 5. Lekeplassen fjernes helt og området omreguleres, enten til boligformål eller til grøntområde. Løsningene er oversendt barnerepresentanten og planavdelingen til uttalelse. De har følgende innspill: Generelt: Planavdelingens uttalelse: Ved utarbeidelse av reguleringsplaner for boligområder, søkes barn og unges interesser ivaretatt gjennom blant annet å avsette areal til lek. Krav til lekeareal er også hjemlet i kommuneplanen. Mindre lekeplasser i nærhet til boligen er først og fremst tenkt benyttet av de minste barna med liten aksjonsradius. Avstanden fra inngang til lekeplass skal ikke overstige 50 meter, og dette hensynet er utfordrende når boligene har slik langstrakt beliggenhet som her. I dette tilfellet har lekeplass L4 fått en utforming som ikke er optimal, og som krever omtenksomhet i opparbeidelsen for å gjøre det beste ut av et smalt areal. Dersom lekeplassen fremstår som lite trivelig eller usikker, vil alternative lekearealer blir foretrukket. Vurdering av estetikk og funksjonalitet berører i høy grad beboerne i området, og det vil være en fordel om representanter for beboerne blir trukket inn i prosessen. Barnerepresentantens uttalelse: Barnerepresentanten er enig i planavdelingens uttalelse. De yngste barna har nytte av et lekeområde tett inntil egen bolig. Det er trist at denne nærlekeplassen fremstår som lite trivelig. Det vises til uttalelser fra utbygger om at arkitekt er misfornøyd med at området må inngjerdes. Det er underlig at krav til utforming (både krav til lekeplasser og krav til estetikk) ikke er tatt hensyn til i prosessen av arkitekt / utbygger. Uenighet burde være unngått ved bedre planlegging fra utbygger. Dersom kommunen kan bidra til å finne en løsning beboere er tilfredse med, og som ivartar barns sikkerhet og interesser, er det positivt. Alternativ 1: Gjerdet fjernes helt. Dette er en dårlig løsning ut fra trafikksikkerhetshensyn og siden lekeplassen ligger i hellende terreng. Barnerepresentanten vurderer dette som en særdeles dårlig løsning. Det er flere hus som har inn- og utkjøring tett på plassen, som gjør at man nødvendigvis må rygge bilen enten inn eller ut av sin plass. Ved å fjerne gjerdet, vil trafikksikkerheten bli svært dårlig. Alternativ 2: Det stilles krav til annen utforming av gjerde, men hele plassen er fortsatt inngjerdet. Gjerdet gjøres lavere slik at det hindrer mindre barn å løpe ut i trafikkarealet. De estetiske hensynene vil bli bedre ivaretatt med en annen utforming. Barnerepresentanten er enig i planavdelingens vurdering. Alternativ 3: Det stilles kun krav til inngjerdning mot veien, ikke mot de private hagene og innkjørslene. Trafikksikkerhetshensyn blir ivaretatt langs vegen, ikke mot innkjørslene. Det hellende terrenget gjør det ønskelig med gjerde mot innkjørslene også. De nærmeste boligene vil mest sannsynlig være tjent med en form for avgrensning mot sine private områder. Denne avgrensningen trenger ikke være i form av et gjerde.

5 Barnerepresentanten er enig med planavdelingen. Alternativ 4: Gjerdet beholdes som i dag: En estetisk uheldig løsning, som kan bedres noe ved hjelp av beplantning. Barnerepresentanten ser at dette er en uheldig estetisk løsning som kan gjøre at lekeplassen ikke blir benyttet. Sikkerheten er ivaretatt med dagens gjerde. Alternativ 5: Lekeplassen fjernes helt og området omreguleres, enten til boligformål eller til grøntområde. Det er behov for nærlekeplasser, og en fjerning av dette arealet vil gi beboerne lengre avstand til lekeareal. Bortfall av lekearealet kan forsvares ut fra vurdering av alternativene. Endring til boligformål er kun til fordel for de eierne som får ekstra tomteareal, det begunstiger ikke øvrige beboere. Et grøntareal her vil kunne gi en berikelse til feltet, som en mindre, skjermet møteplass dersom den blir beplantet og det plasseres utemøbler her. I utgangspunktet mener barnerepresentanten at det å fjerne denne lekeplassen er uheldig, da mange av barna vil få et dårligere tilbud. Barnerepresentanten ser likevel at Planavdelings vurdering om å legge et grøntareal til berikelse for feltet kan være en løsning, da denne plassen først er blitt utformet slik vi ser i dag. Som prinsipp ønsker likevel barnerepresentanten at lekeplassen bør ivaretas, for at vi ikke får liknende saker senere, hvor utbyggere velger dårlig egnede arealer til lekeplasser, og deretter omregulerer disse til andre formål. Roller og rettigheter: Lekeplassen eies i dag av seksjonssameie i Fløtehakkan gnr.45, bnr Dette er beboerne i Fløtehakan 1-25, altså 25 seksjoner. Hver seksjon har 1/25-dels andel i fellesarealet, her lekeplass L4. Rådmannen har ikke ansett avisoppslaget som en klage, og det foreligger for øvrig ingen klager på gjerdet rundt L4. Følgelig er vedtaket ikke påklaget. Ordinær klagefrist på 3 uker er for øvrig for lengst utgått, byggetillatelse ble gitt Konklusjonen blir da at lekeplassen pr.idag har en inngjering som er i h.h.t. omsøkt og godkjent vedtak etter plan- og bygningslovgivningen. Dette medfører at for å få gjennomført endringer må det søkes om konkret forslag til endring, berørte parter må nabovarsles og søknaden må på vanlig måte byggesaksbehandles før endringer eventuelt kan utføres. Om nødvendig må det gis dispensasjon fra reguleringsplanens krav. Ønskes endringer som medfører vesentlig endring av reguleringsplanen må det behandles i h.h.t. planlovens bestemmelser for reguleringsendringer. Konklusjon: Rådmannen har i denne saken ment å beskrive ulike alternativer for lekeplassen, og fordelene og ulempene ved dem, jamfør bestillingen fra MU. Man har skissert fysiske løsninger som kan gjennomføres uten at det er tatt stilling til hvem som eventuelt skal iverksette og gjennomføre dem. Rådmannen mener det ikke er kommunens rolle i denne saken verken å ta initiativ til eller å iverksette eventuelle endringer vvedrørende lekeplass L4. Det foreligger et lovlig fattet vedtak i saken, som ikke er påklagd. Saken berører direkte 25 medeiere av lekeplassen, og det er ikke gitt at disse har lik oppfatning av hva som er den beste løsningen. Rådmannen ser det heller som naturlig at beboerne/ved sameiet i område og/eller utbygger av feltet tar initiativ til å få gjennomført eventuelle endringer de måtte ønske etter at

6 saken er drøftet internt hos dem og de internt er blitt enige. Det foreligger vedtekt for seksjonssameiet Vestby Nord som beskriver ansvar og rettigheter for de enkelte beboerne. De problemstillingene som er belyst i denne saken bør tas med i det videre arbeidet med å lage gode bestemmelser for fremdrift og etablering av lekeplasser i forbindelse med senere feltutbygginger. Utskrift av saken til: Saksbehanlder for effektuering Sørumsand, den Seksjonsleder: Inger Tveranger