ROAN SYKEHJEM FORELØPIG PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 Roan Kommune ROAN SYKEHJEM Forenklet planprosess i forbindelse med nye Roan sykehjem, med endring av reguleringsplan for Roan sentrum- vedtatt av kommunestyret Dato: Versjon: 01

2 Dokumentinformasjon Oppdragsgiver: Roan Kommune Tittel på rapport: Roan sykehjem foreløpig planbeskrivelse Oppdragsnavn: Sykehjem - omsorgsboliger Roan - Forenklet planprosess Oppdragsnummer: Utarbeidet av: Julie Nordhagen Oppdragsleder: Julie Nordhagen Tilgjengelighet: Åpen Kort sammendrag Etter oppdrag fra Roan kommune, teknisk avdeling ved Geir Ola Aune, er Asplan Viak AS engasjert til å prosjektere nytt sykehjem for Roan kommune. Det nye sykehjemmet skal etableres på gnr/bnr 65/29, og nybygget medfører riving og ombygging av eksisterende bygninger på tomten. Fylkeskommunen i Trøndelag har anbefalt at det gjøres en reguleringsendring av gjeldende plan etter forenklet prosess etter plan- og bygningsloven 12-14, ettersom endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, og endringen ikke går utover hovedrammene i planen eller berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder. Trondheim, Julie Nordhagen tekst. Oppdragsleder Klikk eller trykk her for å skrive inn Kvalitetssikrer side 1 av 16

3 Innhold 1. BAKGRUNN OG FORMÅL PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER Overordnede planer Føringer fra gjeldende plan Avvik fra gjeldende plan EKSISTERENDE FORHOLD Omgivelsene Aktuell tomt... Feil! Bokmerke er ikke definert. 4. BESKRIVELSE OG VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET Bebyggelse, eksisterende og ny Oversikt over dispensasjoner gjort etter vedtatt plan i Justeringer av formålsgrense Uterom Trafikk Grunnforhold Kulturminner Flytebrygge/kai Tursti Endringer i bestemmelser KONSEKVENSER AV ENDRING AV GJELDENDE PLAN Konsekvenser innenfor planomrpdet Konsekvenser for omgivelsene PLANPROSESS OG INNKOMNE INNSPILL Reguleringsendring med forenklet prosess KILDER side 2 av 16

4 1. BAKGRUNN OG FORMÅL Roan kommune er i prosess for å etablere nytt sykehjem i Roan sentrum, innenfor tomten til dagens sykehjem, omsorgsboliger og kommuneadministrasjon i Roan. Hovedmålet med prosjektet er å bygge nytt sykehjem med 17 sykehjemsplasser med utsikt mot sjøen, prosjektet inkluderer også et terapibad og ombygging av vestibyle og dagens demensavdeling til kontorplasser. Formålet med mindre endring av planen er å sikre at gjeldende plankart samsvarer med de endringer som er gjort etter planen ble vedtatt. Planen skal også ivareta framtidige endringer (nye byggegrenser, bygg som rives etc), slik at man unngår videre dispensasjoner i framtiden. Det skal gjennomføres flest oppdateringer i plankartet innen området som i dag er regulert til offentlig bebyggelse. Formålet vil bli ivaretatt med noe utvidelse iht gjennomførte dispensasjoner. Asplan Viak AS i Trondheim er plankonsulent og arkitekt for forslaget og forslagsstiller er Roan kommune ved teknisk avdeling. Det er i samråd med Roan kommune vurdert at planendringen ikke faller under krav om planprogram og konsekvensutredning. Forslag til planavgrensning er som illustrert under. Figur 1 Forslag til planavgrensning side 3 av 16

5 2. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 2.1. Overordnede planer Siden gjeldende reguleringsplan ble vedtatt med endringer har det vært gjennomført flere dispensasjoner i området, med blant annet endring av trasé for adkomstveg og oppføring av nybygg for demensavdeling og nye boligtomter. Vedtatt reguleringsplan gjelder foran kommuneplanens arealdel ( ). Der det er uoverensstemmelse mellom reguleringsplan og gjeldende lovverk går gjeldende lovverk foran. Figur 2 Utsnitt fra gjeldende plan, sist vedtatt med endringer av kommunestyret 2.2. Føringer fra gjeldende plan Følgende bestemmelser gjelder for arealet avsatt til offentlig formål og friområde i gjeldende plan ( 14 og 18): - Bebyggelsen kan oppføres i inntil to etasjer. Bebyggelsens art og utforming, avkjørsler, parkering, beplantning, innhegning m.v. skal i hvert enkelt tilfelle godkjennes av bygningsrådet. Bygningsrådet kan kreve utarbeidet bebyggelsesplan med høydeoppriss for område i den helhet eller deler av det før anmeldelsen av et enkelt bygg behandles. - I friområdet kan bygningsrådet tillate oppført bygning som har naturlig tilknytning til friområdene, side 4 av 16

6 f.eks barnepark med tilhørende lokaler, når dette etter rådets skjønn ikke er til hinder for områdenes bruk som friområde. Eventuell bebyggelse skal underordne seg planområdets øvrige bebyggelse i form, material- og fargebruk Avvik fra gjeldende plan Oversikt over dispensasjoner gjort etter vedtatt plan i 1986: - Adkomstveg er lagt om og ligger nå parallelt med strandsonen. - Det ble oppført ny demensavdeling i Tomt gnr/bnr 65/68 er omregulert fra friareal til boligformål (sak 96/87), tomt 65/153 er omregulert fra friareal til boligformål i Figur 3 Områder som er endret etter dispensasjon fra gjeldende plan fra 1986 markert med rødt. side 5 av 16

7 3. EKSISTERENDE FORHOLD 3.1. Omgivelsene Planområdet er på ca 47 dekar og ligger i Roan sentrum, hvor kommuneadministrasjon, eksisterende sykehjem og omsorgsboliger ligger i dag. Området ligger i strandsonen, med et høydedrag som skiller området fra sjøkanten (c+7 meter). Sørvest for bebyggelsen ligger det boliger, og nord for elven et areal med dyrka mark. Øst for administrasjonssentrum ligger Roan kirke, og et høydedrag med trær, som skjermer anlegget fra hovedvegen (Fv 6310) i øst. Vegen går langs planområdets nordside, og det er opparbeidet gang- og sykkelveg mellom fylkesvegen og planområdet fra kirken til ankomst for sykehjem og administrasjon. Figur 4 Flyfoto av eksisterende forhold på området Eksisterende bebyggelse Det er hovedsakelig på arealet for offentlig bebyggelse og tjenester det vil bli gjort endringer i plankartet. Anlegget bygget opp i perioder fra 1951 til 1997 og de ulike delene er knyttet til side 6 av 16

8 hverandre med gangareal og felles trappeløp/heis. Figur 5 Eksisterende anlegg med omsorgsboliger (1), sykehjem og demensavdeling (2), legesenter (3), bibliotek og kommuneadministrasjon (4), samlet adkomst og resepsjon (5), NAV og kommunale kontorer (6), rådmannens kontorer (7). side 7 av 16

9 4. BESKRIVELSE OG VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 4.1. Ny bebyggelse Eksisterende sykehjem er i dårlig forfatning med eldre bygningsmasse som har setnings- og vannskader og ikke tilfredsstiller dagens krav til sykehjemsdrift. Roan kommune har derfor engasjert Asplan Viak AS til å gjennomføre mulighetsstudie og forprosjekt for nytt sykehjem på Roan. I første del av prosessen ble det sett på muligheten for å bygge om og renovere eksisterende bygningsmasse, men i prosessen ble det tydelig at det er behov for et nytt bygg. Det ble da også besluttet at demensavdelingen bør legges sammen med nybygget. Det nye sykehjemmet skal ha plass til 17 sengeplasser inkludert korttidsplasser og demensavdeling, felles kantine for omsorgsboliger og sykehjem, i tillegg skal det bygges et nytt terapibad. Hovedkonseptet for det nye sykehjemmet er å legge dette ut mot sjøen, slik at pasientene får rom med utsikt mot havet. Terapibadet er lagt i sørvestre hjørne, slik at adkomst til kommuneadministrasjon kan fungere som resepsjonsområde for både bibliotek og brukere av badet. Figur 6 Situasjonsplan fra xx.xx.18 Fordi eksisterende sykehjem og deler av omsorgsboligene er i dårlig stand og det ikke er bruk for bygningsmassen til andre funksjoner, vil bygningsmassen rives. Det må også gjøre omorganisering og riving i øvrige deler av anlegget som følge av lokalisering av det nye sykehjemmet mot sjøen. side 8 av 16

10 Følgende bygg vil rives, se bygg markert i rødt under. Figur 7 Bygg i rødt blir revet, demensavdelingen (2) og kontorene over biblioteket (4) vil bli ny plassering for administrasjonsfunksjoner. Øvrige funksjoner i omsorgsboligene (1), biblioteket (4). legekontor (3) og brannstasjon (8) blir liggende som tidligere. I tillegg vil eksisterende funksjoner omorganiseres, slik at: - Rådmannen og NAV flytter til eksisterende administrasjonsbygg og bygget for tidligere demensavdeling. - Felles kantine for omsorgsboliger og sykehjem vil ligge i nybyggets nordre del med overdekket overgang mellom byggene Justeringer av formålsgrense Dagens sentrumsområde i Roan (offentlig bebyggelse) ligger i sin helhet innenfor 100-metersbeltet langs sjøen. Det nye sykehjemmet vil ligge noe nærmere strandsonen enn eksisterende bebyggelse (3-6 meter), og deler av tiltaket vil bli liggende innenfor en del av området som er avsatt til friområde i gjeldende plan. Det er imidlertidig allerede innvilget dispensasjon for omlegging av adkomstvegen inn til området, og den ligger i dag parallelt med sjøen, som en naturlig grense mot strandsonen. I dialog med Fylkesmannen og Fylkeskommunen i Trøndelag er det derfor enighet om at strandsoneproblematikk ikke vil være et tema i forbindelse med den mindre endringen av byggegrenser. Dette stemmer også overens med at Roan kommune er en av kommunene som har mindre arealpress, og særskilte retningslinjer som gir kommunen mulighet til å inkludere 100- metersbeltet langs sjøen i sine helhetlige utviklingsstrategier, noe som innebærer at kommunen kan side 9 av 16

11 vedta planer som innebærer utbygging til ulike formål også i 100-metersbeltet. Det er ikke registrert truede arter eller naturtyper i området Uterom Det skal etableres et større felles uterom som vil fungere som adkomstområde og indre park i det nye anlegget. Uterommet skal tilrettelegges for variert lek og opphold for barn og voksne, og vil fungere som en liten aktivitetspark i forbindelse med kommuneadministrasjonen. Det vil også bli opparbeidet en egen skjermet hage for sykehjemmet og demensavdelingen. Figur 8 Tidlig skisse av mulig uterom, med park og lekeplass i øst og sansehage for sykehjemmet i vest Trafikk Hovedatkomst til sykehjem vil være fra fylkesvegen i nord som tidligere. Eksisterende parkering inn mot dagens hovedinngang til administrasjon, bibliotek etc vil flyttes lengre ut, med unntak av to HCparkeringsplasser, som vil plasseres maks 50 meter fra hovedinngang i det indre gårdsrommet. Planarbeidet skal utrede adkomst for gående og syklende fra fylkesvegen og inn til anlegget Grunnforhold De offentlige byggene ligger primært på steingrunn (gneis) med tynn hav- og strandavsetning, løsmasser (grus, leire etc) rundt elveleiet (NGU kart), og marin strandavsetning går gjennom områdets østre del, på vestsiden av det lille grøntdraget i øst. side 10 av 16

12 Figur 9 Kart over løsmasser, NGU Ettersom deler av eldre bygningsmasse har vist setningsskader vil det bli gjennomført grunnundersøkelser i forbindelse med byggeprosjektet for å sikre forutsigbarheten og sikkerheten i det videre arbeidet Ras, flom og havstigning Vestlandsforskning mfl. utarbeidet i 2008 studien «Naturskade i Ørland» notat nr 5/2008. Denne antyder stormflo på kote 2, 7 NN1954 i 30-årsperspektiv. Dagens bygningsmasse ligger på k +7,0 og oppover. Planlagt bygningsmasse vil ligge på kote + 7 m og bør være godt over kritiske høyder mht havstigning. De senere årene har det vært økt oppmerksomhet omkring utfordringer knyttet til ekstremvær, og i forbindelse med planlegging av sjønære arealer skal det utvises særlig aktsomhet. Sykehjem er et tiltak som klassifiseres i Sikkerhetsklasse F3 og det er dermed 1000 års returtid/ gjentaksintervall som er dimensjonerende for dette aktuelle tiltaket. Ifølge NVEs flomsonekart for 1000årsflom er det lite trolig at dette inntreffer her. Området ligger utenfor aktsomhetsområde for jord- og flomskred, ifølge NVEs kartbaser. side 11 av 16

13 4.7. Kulturminner Figur 10 Lokalisering av fornminner i grunnen bak Roan kommune. Kilde: kulturminnesok.no/askeladden Det er registrert fornminner i grunnen bak dagens kommunehus i Riksantikvarens karttjeneste Askeladden (ID gravfelt samt sikringssone rundt dette). Da det gjelder forminner fra vikingetiden er de automatisk fredet. Gravhaugene det er snakk om ligger i dag mellom kjøreareal og parkeringsplass på baksiden av kommuneadministrasjonen. Askeladden angir to rundhauger, hvorav en er fjernet i Iht Askeladden er ikke den andre rundhaugen frigitt tidligere. Kommunen ønsker å beholde gravminnene, og gravhauger og sikringssone (5 meter) vil bli markert i revidert plankart. Det vil imidlertid være aktuelt å søke riksantikvaren om midlertidig dispensasjon for sikringssonen mot kulturminnet i forbindelse med graving for det nye terapibadet Flytebrygge/kai Kommunen ønsker mulighet for etablering av en flytebrygge nedenfor sykehjemmet ved sjøen, for å kunne ta beboerne på sykehjemmet ut på båtturer, og ha adkomst for besøkende til Roan sentrum via båt Tursti I forbindelse med planprosessen er det også ønskelig å se på mulighetene for å få på plass en aktivitetsrunde langs stranden i det som er merket som friområde i dag. Aktivitetsrunden er tenkt tilrettelagt og allment tilgjengelig, og det kan være aktuelt å bruke eks. GS-veg, delvis kjøreveg (med lite trafikk og også deler som ikke er opparbeidet fra før). side 12 av 16

14 Figur 11 Tidlig skisse for foreslått aktivitetsløype, med mulig rundløype. Det er opprettet dialog med grunneierne langs en slik mulig sti. Muligheten for å innpasse en slik sti vil bli avklart til komplett forslag foreligger Teknisk infrastruktur Plan for vann- og avløp og plan for avfallsløsning vil følge byggesøknad Endringer i bestemmelser side 13 av 16

15 5. KONSEKVENSER AV ENDRING AV GJELDENDE PLAN 5.1. Konsekvenser innenfor planområdet Høyde på ny bebyggelse vil ikke avvike fra gjeldende plan, den nye bebyggelsen er planlagt i maks to etasjer. Byggegrenser vil strekke seg lengre ut mot eksisterende adkomstveg på tomten. Det vil bli en mindre forskyvning av formålsgrensene for offentlig bebyggelse, og plankartet vil ta inn over seg endringer som riving av eksisterende bebyggelse og byggegrenser for det nye anlegget. Bestemmelsene til planen vil ivareta disse endringene Konsekvenser for omgivelsene - Den offentlige bebyggelsen består av nye volum med utsikt mot sjøen. Fasaden vil være lengre enn i eksisterende situasjon. - Flere eksisterende bygningsvolum rives og det etableres et indre parkrom beskyttet for vær og vind. - Tilrettelegging av strandsonen for opphold og turmuligheter - Utbedring av adkomstforhold for gående og syklende. - Mulig sambruk og allmenn bruk av funksjoner som bibliotek, kantine og terapibad. side 14 av 16

16 6. PLANPROSESS OG INNKOMNE INNSPILL 6.1. Reguleringsendring med forenklet prosess Forenklet prosess medfører at komplett planforslag sendes til berørte myndigheter, eiere og festere av eiendommer som direkte berøres av vedtaket og andre berørte parter med uttalefrist på 3 uker. Det er ikke krav til at forslaget legges ut på offentlig ettersyn eller kunngjøring av endelig vedtak. Planmyndighet underretter imidlertid berørte myndigheter, eiere og festere av eiendommer som berøres direkte av vedtaket om endelig vedtak. Planmaterialets minstekrav er plankart, reguleringsbestemmelser og forenklet planbeskrivelse som beskriver den ønskede endringen. side 15 av 16

17 KILDER * Bergen kommune ( ), Veileder endringer etter forenklet prosess, Byplanavdelingen, Plan og bygningsetaten. side 16 av 16