Eiendommen består av eiendommene 80/110, del av 80/6008 Eier Gnr/bnr Areal (m 2 ) Drammen. 80/ Eiendomsutvikling As

Transkript

1 1 PLANBESKRIVELSE TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR SOLEVEIEN 16 Gnr/bnr 80/ Innledning 1.1. Oppdragsgiver Oppdragsgiver er Drammen Eiendomsutvikling As Eiendoms - og eierforhold Eiendommen består av eiendommene 80/110, del av 80/6008 Eier Gnr/bnr Areal (m 2 ) Drammen 80/ Eiendomsutvikling As v/ Del av 80/ Drammen Eiendom KF Tone Therese Nyhus Del av 80/ Roar Gulhaugen Hege Fossan Johnson Gunnar Espolin Johnson Totalt areal Planlegger Ansvarlig planlegger har vært Terje Hindhamar fra Hindhamar As Landskapsarkitekter MNLA. Prosjektmedarbeider har vært Linn Holthe fra Hindhamar As Landskapsarkitekter MNLA Hensikten/formål med planen Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for 5 frittliggende eneboliger med passivhusstandard og med tilhørende adkomstvei Gjennomføringen av planen Innenfor BF1-2 ser en for seg at utbyggingen skal foregå samlet.

2 Overordnede planer, gjeldende reguleringsplan, og ev. andre juridiske forhold Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel ( ) med bestemmelser. Planområdet er del av gjeldende reguleringsplan for Kirkegrenda vedtatt I denne planen er området regulert til bolig. Kartutsnittet viser bla. gnr/bnr 80/110 i gjeldende reguleringsplan for Kirkegrenda vedtatt i bystyret 1981.

3 3 2. Planområdet, eksisterende forhold 2.1. Beliggenhet og størrelse Planområdets beliggenhet er avmerket med gul sirkel. Foto er orientert i nord/sør retning. Planområdet ligger sentralt på Konnerud og utgjør ca. 5.3 daa Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene Planområdet ligger som et grønt område omgitt av frittliggende småhusbebyggelse - hovedsakelig eneboliger.

4 Bebyggelsens struktur, kvalitet og evt. verneverdig bebyggelse Innenfor planområdet ligger det i dag én større enebolig Villa Sole som i planforslaget er forutsatt fjernet. Villa Sole er en tidligere kjøpmannsbolig som ble bygget ca Bygningen (SEFRAK nr ) er i bindingsverk med staffpanel og halvvalmet tak med uthus i samme stil. De fleste vinduer er skiftet ut med uoriginale vindustyper. Bygningene er i relativt dårlig forfatning med mange knuste vinduer og generelt forfall. Villa Sole sett fra sørvest i planområdet Demografiske forhold Boligen står i dag ubebodd, men ble i mange år benyttet som tomannsbolig Barnehage, skole, forretninger Planområdet har et bredt servicetilbud innenfor kort avstand Topografi og vegetasjon Topografien innenfor planområdet er svakt skrånende (ca.1:9) fra nord mot sør. Lengst nord ligger terrenget på kote 256 og lengst sørvest er terrenget nede på kote 252.

5 5 Vegetasjonen innenfor området er noe krattskog, enkelte større bartrær samt innslag av typiske hageplanter som pæretre, bærbusker og sypresser Klimatiske forhold Planområdet har gode solforhold. Ut over dette har planområdet ingen spesielle klimatiske forhold som må tas hensyn til Støy Området er ikke støyutsatt da det ligger et stykke unna sterkt trafikkerte veier. Det er ikke andre støykilder i området Adkomstforhold og veier/gater innen planområdet I reguleringsplan for Kirkegrenda fra 1981 er Soleveien regulert til felles privat vei og var ment å skulle betjene Villa Sole som bærer samme navn som veien. Dette stemmer overens med det som fremgår av gamle kart og flybilder. Bildet er tatt fra Soleveien og viser dagens adkomst til Villa Sole. Villaen ligger til høyre gjemt bak vegetasjonen.

6 6 Bildet er tatt fra Erland Thoresens vei mot planområdet Grunnforhold Det anses som trygg byggegrunn innenfor området Vann, avløp, el. kabler og teleanlegg Offentlig vann og avløpsanlegg ligger i bakken. Kapasitet er tilstrekkelig til at planlagt bebyggelse kan koble seg på. 3. Planprosessen 3.1. Deltagere i planprosessen Deltagere i planprosessen har vært: Tiltakshaver: Drammen Eiendomsutvikling As Byplan: Anders Johansen og Bjørn Veirud Hindhamar As: Terje Hindhamar og Linn Holthe

7 Kunngjøring av igangsatt planarbeid Varsel om igangsatt planarbeid ble annonsert i Drammens tidende Naboer og offentlige instanser ble varslet med brev datert Innspill til planarbeidet /merknader til plan 1. Fylkesmannen i Buskerud datert 3.mars 2011 Innhold: Barn og unges interesser Ber om at rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser legges til grunn i planleggingen det det pekes spesielt på pkt. 5b for å sikre tilstrekkelig lekeareal for barn i alle aldere. En vurdering av lekemuligheter i planområdet og nærområdet skal følge planforslaget. Barn og unges trafikksikkerhet må vektlegges. Behov for eventuelle trafikksikkerhetstiltak langs skoleveien for barn i planområdet må vurderes. Kollektivtrafikk Ber kommunen vurdere behov for å tilrettelegge for god tilgjengelighet til kollektive transportmidler. Energieffektive bygningsløsninger Viser til nasjonal målsetting om å få til energieffektive bygningsløsninger og ber om at kommunen og tiltakshaver legger til rette for dette. Støy Minner om at støyhensyn må ivaretas i forbindelse med både ny og eksisterende støyømfintlig bebyggelse. Naturmangfold Iht. naturmangfoldloven må det som en del av planarbeidet gjøres rede for hvordan de miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i 8-12 i loven er fulgt opp. Landskap Landskapsmessige, estetiske forhold og prinsippene om universell utforming må vektlegges i planprosessen. Forslagsstillers kommentar: Barn og unges interesser Planområdet ligger i direkte tilknytning til regulert friområde i nord som gir gode muligheter for ulike typer lek for barn ulik alder. I tillegg legger planen opp til romslige tomter. Barn i planområdet vil ha samme skolevei som barn i omkringliggende eksisterende boligbebyggelse. Planområdet ligger vil bli en naturlig utvidelse av dagens boligbebyggelse og planforslaget legger kun opp til 5 nye boliger. Eksisterende bolig og uthus forutsettes revet. Dette betyr en marginal økning i trafikkbelastningen i området. Kollektivtrafikk

8 8 Holdeplass for buss ligger ca. 400 meter sørvest langs Stubberudveien og ca. 450 meter nordøst langs Konnerudgata. Energieffektive bygningsløsninger Planforslaget legger opp til at boligene skal ha passivhusstandard. Støy Nye boliger vil ikke være utsatt for støy og tiltaket vil i svært begrenset grad utsette eksisterende boliger for støy. Naturmangfold Planområdet består i dag av noe trafikkareal mens hoveddelen er hageanlegget til Villa Sole. I følge Direktoratet for naturforvaltnings Naturbase er det ikke registrert artsforekomster eller naturtypers utbredelse innenfor planområdet. 2. Per Gulbrand Hansen datert 3.mars 2011 Innhold: Påpeker at del av vedkommendes eiendom (gnr/bnr 80/122) et tatt med som del av planområdet i kartutsnitt som fulgte varslingsannonse og varslingsbrev ved oppstart planarbeid. Forslagsstillers kommentar: Del av gnr/bnr 80/122 inngår ikke i planforslaget. 3. Buskerud fylkeskommune datert 16.mars 2011 Innhold: Automatisk fredete kulturminner Det er ikke kjent automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Ber om at formulering vedrørende stanse og varslingsplikt innarbeides i planbestemmelsene. Nyere tids kulturminner Villa Sole tidligere kjøpmannsbolig (SEFRAK nr ) bygget ca ligger innenfor planområdet. Bygningen er utført i bindingsverk med staffpanel og halvvalmtak med uthus i samme stil. Ettersom bygningen bare er utvendig befart er den ikke vurdert i forhold til evt. rivning. Forslagsstillers kommentar: Formulering vedrørende automatisk fredete kulturminner er tatt med i forslag til planbestemmelser. Villa Sole forutsettes revet i planforslaget. 4. Anita Scherf-Mathisen og Anders Barth Mathisen - datert 24.mars 2011 Innhold: Nabo har i dag trang og uoversiktlig adkomst til sin bolig innerst i Soleveien. Ønsker å være med på å utrede alternativer for å opprettholde og forbedre sine adkomstmuligheter. Forslagsstillers kommentar: Planforslaget viser at Soleveien er regulert til vei (V3) forbi innkjøring til Soleveien 9.

9 9 5. Husstander i Erland Thoresens vei og Poppegårdsveien nr datert 28.mars 2011 Innhold: Vil ikke akseptere 50% økt trafikk fordi utbygger har behov for å tjene penger på seks nye eneboliger. Mener økt behov for boliger i Drammen må løses andre steder der det ikke vil skape konflikter og interessemotsetninger. Hevder disse seks nye eneboligene vil forringe kvaliteten på et godt eksisterende bomiljø. Hevder at planlagt adkomst til planområdet vil «punktere» en trafikksikker adkomst til regulert friområde som har mange brukere. Viser til følgende setning i varslingsbrev og kan ikke se hvilke relevans dette kan ha: «Erland Thoresens vei er i store trekk en bred og oversiktlig kommunal vei, men regulert som blindgata, og hvor opparbeidet snuplass ikke er i samsvar med den regulerte som er kraftig nedbygd». Mener veien gjennom et vedtak om tomtedelingsplan for Erland Thoresens vei gjort av, er opparbeidet iht. standard fra Drammen kommune og deretter overtatt til fremtidig drift og vedlikehold av sameiet. Påpeker at Erland Thoresens vei ikke er en bred gate med asfaltert bredde 3,5 meter. Stiller seg uforstående til hvordan en fremføring av vei mellom nr. 21 og nr. 6 skal gjennomføres. Mener en slik fremføring av vei vil kreve betydelig inngrep i den ubebygde tomten Glea 7, og hevder at eiere av Erland Thorsens vei 6 og Glea 7 avviser muligheten til dette. Viser til eiendomskart og peker på at gnr/bnr 80/895 er et sameie der huseierne har grunnbokshjemmel. Forslagsstillers kommentar: Planområdet er i gjeldende reguleringsplan for Kirkegrenda (vedtatt ) regulert til bolig. Reguleringen av området er slik sett svært forutsigbar da dette formålet videreføres i nytt planforslag. Fortetting i etablerte boligstrøk er vanlig i Drammen kommune, også på Konnerud. Tiltakshaver kan ikke se at et område med 5 nye eneboliger vil generere 50% mer trafikk i forhold til hva som er dagens situasjon. Mener den økte trafikken en eventuell utbygging vil føre med seg ikke er nok til å ødelegge et godt eksisterende bomiljø. Adkomsten til friområdet vil ikke punkteres da den opprettholdes som adkomstvei til planområdet i tilnærmet samme trasé som gang/sykkelveien har i dag. Tiltakshaver bekoster gangadkomst (tverrforbindelse) fra Thorrudgata til Glea. 6. André og Vibeke Ø. Markussen - datert 28.mars 2011 Innhold: Viser til innsendt brev datert 28/6-08 der det ble bedt om at kommunen skulle sette opp brøytebom øverst i Glea da denne allerede i dag brukes som snarvei for enkelte beboere i Erland Thoresens vei. Mener kjøring på denne veien vil eskalere dersom adkomst til planområdet vil gå via Erland Thoresens vei.

10 10 Forslagsstillers kommentar: Dette er et forhold som må tas direkte med kommunen Utbyggingsavtale Det skal utarbeides en utbyggingsavtale med. 4. Beskrivelse av planforslaget 4.1. Reguleringsformålene i planen Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse (BF1-2) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg (V1-3) Gang/sykkelveg (G/S) Gangveg/gangareal (G) Annen veggrunn grøntareal (Av-g1-8) 4.2. Arealoppgave Formål Areal (daa) Boligbebyggelse frittliggende 3,64 småhusbebyggelse (BF1-2) Veg (V1-3) 0,83 Gang/sykkelveg (G/S) 0,04 Gangveg/gangareal (G) 0,07 Annen veggrunn grøntareal (Av-g1-8) 0,67 Totalt areal Ca. 5, Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder Utnyttelsesgrad Maksimalt tillatt prosent bebygd areal (%-BYA) er 30 %.

11 11 Høyder Gesimshøyde skal ikke overskride 7 meter og mønehøyde skal ikke overskride 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Gesimshøyden skal ikke på noen steder av fasadene overstige 8 meter over planert terreng (ikke gjennomsnittlig planert terreng). Struktur Planforslaget legger opp til en tosidig utnyttelse av veien der eneboligene har garasje/biloppstillingsplass på egen tomt. Mengder Planforslaget åpner for 5 nye eneboliger. Eksisterende bygningsmasse rives Estetiske forhold og byform Hustypen en ser for seg brukt innenfor planområdet er en utseendemessig enkel type som lar seg innpasse i de fleste strøk. Det er i naboområdene et rikt utvalg av bygg i ulike stilarter og med varierende materialbruk. Her finnes både tyrolerhus, lave bungalowliknende bygg i mur, trebebyggelse fra 80- og 90-tallet samt bebyggelse av eldre dato Bevaring/riving av eksisterende bebyggelse Innenfor planområdet er det i dag en eldre enebolig Villa Sole. Denne er i planforslaget forutsatt revet Demografiske forhold En utbygging av 5 eneboliger vil ikke ha merkbar innvirkning på kapasiteten på skoler eller barnehager. Eksisterende bygningsmasse rives Terreng Terrenget innenfor planområdet er relativt flatt lengst nord før det begynner å falle gradvis fra nord mor sør. Bebyggelsen vil kunne innpasses i terrenget uten at det er nødvendig å gjøre store inngrep.

12 Vegetasjon Vegetasjonen innenfor området er ikke av verdifull karakter. Det er ikke sannsynlig at en etterstreber å bevare den Naturmangfold I Direktoratet for naturforvaltnings Naturbase er det ikke registrert vernede områder, foreslått vernede områder, artsdata, viktige naturtyper, kulturlandskap, statlig sikra friluftslivsområder eller andre viktige områder ( ) Overvannshåndtering og flomveier Håndtering av overvann skal foregå på egen tomt. Ettersom området legges ut til frittliggende boligbebyggelse på relativt store tomter vil det være store drenerende arealer for overflatevann fra veier og takflater. Plan for beskrivelse av tiltak vil eventuelt være en del av byggesøknaden Støy Planområdet ligger innenfor et etablert boligstrøk. Det er ikke kjente støykilder i området. Det anses derfor som lite sannsynlig at det må gjøres verken støyberegning eller nødvendige tiltak for å skjerme området mot støy Luft og annen forurensning Planområdet er så lang vi kjenner til ikke utsatt for luft eller annen type forurensning. Tiltak ser ikke ut til å være nødvendig. Et eventuelt byggetiltak vil heller ikke påføre selve planområdet eller omkringliggende områder noen form for forurensning Energiforsyning Planforslaget legger opp til at ny bebyggelse skal ha passivhusstandard Samordnet areal og trafikkplanlegging Planområdet ligger innenfor et etablert boligfelt og vil således være en utfylling av dette.

13 Trafikk Adkomst til planområdet vil være fra Erland Thoresens vei. Dette er en kommunal vei med regulert bredde 8,5 meter og med asfaltert veibredde 4,0 meter nesten frem til planområdet. De resterende meterne er veien privat. Som et resultat av en tomtedeling er avstanden mellom Erland Thoresens vei 21 (gnr/bnr 80/1071) og Erland Thoresens vei 7(6) (gnr/bnr 80/290) på det smaleste kun 4,50 meter. Resultatet av dette blir at adkomstveien inn til planområdet på et kort strekke ikke vil kunne reguleres bredere enn 4,50 meter. Eksisterende adkomst til eiendommen er i dag fra Soleveien. Eiendommen (gnr/bnr 80/110) har gjennom flere generasjoner hatt faktisk veirett gjennom bruk og hevd. Soleveien er svært trang og standarden er lav. Husplasseringer langs Soleveien har som følge av manglende regulerte veibredder kommet nærmere veibanen enn det som er normale avstandskrav. Soleveien er ikke skilt ut som egen eiendom. Som følge av dette ønsker man ikke bruke Soleveien som adkomst til planområdet Parkering/disponering av uteareal Alle boliger vil ha plass til 2 p-plasser i tillegg til garasje på egen tomt. Dette er iht. s parkeringsvedtekter. Garasje/biloppstillingsplasser vil plasseres mot nord på tomten i kontakt med husets inngangsparti. Dette vil gi en mest mulig effektiv utnyttelse av utearealet samt at arealer for uteopphold hovedsakelig vil ligge på sør og vestsiden av huset Fotgjengere, syklister og veiforbindelser Gjennom en utbyggingsavtale med er det ønskelig å gi allmennheten adkomst til friområdet. Gang/sykkelveien (G/S) skal være direkte forbindelse fra Glea til eksisterende gang/sykkelvei som går over regulert friområde. G/S vil ha regulert bredde 3 meter. Slik G/S ligger i planforslaget treffer den ikke eksisterende gang/sykkelvei. En tilpassing mellom disse to må gjøres innenfor friområdet. Veien internt i planområdet vil være lite trafikkert og vil være forbundet med Gangvei/gangareal (G) ned til Soleveien. G har regulert bredde 3 meter. Alle veier vil kunne oppnå universell utforming Konsekvenser for trafikkforholdene i tilgrensende områder Eksisterende bebyggelse langs Erland Thoresens vei vil bli berørt med noe økt trafikkbelastning ettersom planforslaget legger opp til at adkomsten til planområdet skal skje fra denne veien. Økningen anses som marginal. Så vidt vi kan se er det ikke behov for tiltak.

14 Kollektivtrafikk Mulighet for bruk av kollektivtransport på reiser er god. Planområdet har kort avstand til bussholdeplasser. Buss til Drammen går hvert 10. minutt Felles utvendig oppholdsareal Planforslaget inneholder ingen lekeplass da planområdet ligger i direkte tilknytning til tidligere regulert friområde. Gjennom en utbyggingsavtale med ser tiltakshaver for seg å kunne bekoste opparbeidelse av sandlekeplass sør i friområdet, dvs. utenfor planområdet Risiko og sårbarhet Dette punktet mener vi er fanget opp under andre punkter i planbeskrivelsen Ev. økonomiske konsekvenser for Utbyggingens omfang er av beskjeden størrelse med kun 5 boliger og vil derfor ikke bli noen belastning på verken skole- eller barnehagekapasitet. Kommunaltekniske anlegg og annen infrastruktur som det er mulig å koble seg på er allerede etablert i området. 5. ROS-analyse For de planene som har krav om egen ROS-analysen (planer for utbygging) skal en slik følge som eget kapittel eller som vedlegg. Etter vår vurdering vil det ikke være behov for ROS-analyse for denne planen.