Endring av igangsatt detaljreguleringsplan for Gulliksrud boliggrend

Transkript

1 Endring av igangsatt detaljreguleringsplan for Gulliksrud boliggrend del av gnr 39 bnr 1, 4 i Drammen Planbeskrivelse Forslagsstiller: Konsulent: Utarbeidet Revidert Bjørn Chr. Holm Gulliksrudvn Drammen Tollbugata Drammen Reguleringsplan for deler av gnr 39 bnr 1,4

2 2

3 3 Innhold 1. Innledning Oppdragsgiver Eiendoms- og eierforhold Planlegger Hensikten med planen Gjennomføring av planen Overordnede planer, gjeldende reguleringsplan, og evt andre juridiske forhold Planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet og størrelse Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene Bebyggelsens struktur, kvalitet og evt verneverdig bebyggelse Demografiske forhold Barnehage, skole, forretninger Topografi og vegetasjon Klimatiske forhold Støy Adkomstforhold og veier / gater innen planområdet Grunnforhold Vann, avløp, el.kabler og teleanlegg Planprosessen Deltagere i planprosessen Kunngjøring av igangsatt planarbeid Innspill til planarbeidet / merknader til plan Planforslaget Reguleringsformålene i planen Arealoppgave Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder Estetiske forhold og byform Demografiske forhold Vegetasjon Klima Terreng... 10

4 4 4.9 Støy Luft og annen forurensning Trafikk Parkering / disponering av uteareal Fotgjengere og syklister og veiforbindelse Kollektivtrafikk Dimensjonering, plassering og bruk av felles utvendig oppholdsareal Risiko og sårbarhet Andre tiltak i forbindelse med planen Konsekvenser for trafikkforholdene i tilgrensende områder Ev. økonomiske konsekvenser for Drammen kommune Utbyggingsavtale... 11

5 5 1. Innledning Planen omfatter del av eiendommen 39/ 1, 4 i Drammen og regulerer et område på ². Arealet medgår til adkomstvei, felles parkering, areal for lek, boligtomter og buffersone mot landbruk. Reguleringen legger opp til et forslag for et mindre makeskifte med Skoger skole. 1.1Oppdragsgiver Oppdragsgiver for planarbeidet er grunneieren; Bjørn Christian Holm. 1.2 Eiendoms- og eierforhold Bjørn Christian Holm eier hele reguleringsområdet. Tiltakshaver ervervet i 2014 naboeiendommen Gundesølina 20, gbnr 41/ 14, som grenser til søndre del av planområdet. Adkomst til planområdet er lagt over østre del av eiendommen. Det øvrige tomtearealet inngår ikke i planområdet. Det er ellers av hensyn til kryssutformingen mellom den nye adkomstveien til boligområdet og Gundesølina foreslått et mindre makeskifte med kommunenes arealer på Skoger skole. Se vedlegg Arealfordeling makeskifte. 1.3 Planlegger Planen er utarbeidet av. 1.4 Hensikten med planen Hensikten med planen er å detaljregulere et areal som er avsatt til boligformål i kommuneplanen. Flyfoto som viser dagens situasjon og avgrensning av planområdet

6 6 1.5 Gjennomføring av planen Det er grunneiers intensjon å opparbeide infrastruktur og igangsette opparbeidelse av tomtene så snart disse er godkjent rent reguleringsmessig. 1.6 Overordnede planer, gjeldende reguleringsplan, og evt. andre juridiske forhold Området er i dag uregulert, men er i siste kommuneplans arealdel avsatt til boligformål. 2. Planområdet, eksisterende forhold 2.1 Beliggenhet og størrelse Området ligger på eiendommen Gulliksrud i Skoger, og grenser mot øst til Skoger skole. Videre grenser området inn mot landbruksarealer og boligeiendommer mot nord, vest og syd. Mot syd er kryssene mellom Gundesølina, adkomstvei til Skoger skole og det fremtidige boligområdet del av planområdet. 2.2 Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene. Området er i dag jordbruksformål. 2.3 Demografiske forhold Området er ubebygd og grenser inn mot et mindre boligområde og Skoger barneskole. 2.4 Barnehage, skole, forretninger Skoger barneskole ligger tett inntil området. Barnehage finnes på Åskollen og familiebarnehage på Eik. Nærmeste dagligvareforretning ligger i Kobbervikdalen; cirka 5 km fra reguleringsområdet. 2.5 Topografi og vegetasjon Det finnes ingen større trær innenfor området. Området er gruset eller bevokst med gress. 2.6 Klimatiske forhold Området er gjennom åpenhet og terrengets profil solrikt. 2.7 Støy Områdets eneste potensielle støykilde er veianlegget for E18. Avstanden hit er på det nærmeste cirka 180 meter. I tillegg ligger den nevnte vei lavt i terrenget i forhold til planområdet. 2.8 Adkomstforhold og veier / gater innen planområdet Innenfor planområdet er det ingen eksisterende veier. Tiltakshaver eier gbnr. 41/ 14 og kjøreadkomst fra Gundesølina til boligområdet det planlegges for vil være via denne eiendommen. 2.9 Grunnforhold Det er skrinn jordbruksjord innenfor planområdet, og bruksendring er allerede gitt gjennom siste kommuneplanbehandling Vann, avløp, el.kabler og teleanlegg Det er kommunale vann- og avløpsledninger til eiendommene i Gulliksrudveien og Gundesølina. Videre er det etter avtale med Drammen Eiendom KF satt av tilknytningsmulighet for området. Det er avklart med EB Nett at det etter dagens forhold ikke er behov for å etablere egen nettstasjon for å forsyne de nye boligene som planlegges i området.

7 7 3. Planprosessen 3.1 Deltagere i planprosessen Planprosessen har vært drevet som en dialog mellom grunneieren, arkitektkontoret k 16 og Drammen kommune. 3.2 Kunngjøring av igangsatt planarbeid Igangsatt regulering har vært varslet gjennom annonse i Drammens Tidende dato og brev datert ; se vedlegg Nabovarsel 1. gang. Berørte naboer ble videre varslet om endring av adkomstvei og utvidelse av planområdet da gbnr. 41/ 14 ble tatt inn i planen, se vedlegg Nabovarsel; endring av planarbeid. Gbnr. 41/ 14 er i etterkant av dette tatt ut av planen. Varslingsannonse i Drammens Tidende

8 8 3.3 Innspill til planarbeidet / merknader til plan Det har ikke kommet inn kommentarer fra de naboer som er varslet. Buskerud Fylkeskommune og Fylkesmannen i Buskerud har sendt merknader til planarbeidet, se vedlegg Buskerud Fylkeskommune, brev av og Fylkesmannen i Buskerud, brev av Fylkeskommunen påpeker i brevet det positive i at det vil bli etablert skjermingssone mot landbruket. Videre fastslås at det må foretas registrering av eventuelle fornminner. I utgangspunktet tok en sikte på at dette arbeidet skulle utføres parallelt med offentlig ettersyn, men nødvendige registreringsarbeider med tilhørende laboratorieanalyser ble utført i mai Planutkastet ble i samarbeid med fylkeskommunen noe omarbeidet etter dette. Det vises til vedlegg Kulturminneregistreringer - Gulliksrud boligfelt - del av gnr 39 bnr 1 og 4, av Fylkesmannen ber om at støyforholdene må vurderes nærmere og at eventuelle støytiltak innarbeides i plansaken til offentlig ettersyn. Videre at det i bestemmelsene innarbeides krav til universell utforming. Området ligger utenfor gul sone på støykart og det er derfor ikke lagt opp til særlige tiltak. Universell utforming er ivaretatt gjennom reguleringsbestemmelsene. Etter varsling av endring av planforslag: Statens vegvesen; generell uttalelse til reguleringsplanen. Etter vårt syn gir ikke dette føringer for planforslaget. Se vedlegg: Statens vegvesen, brev av Planforslaget 4.1 Reguleringsformålene i planen BEBYGGELSE OG ANLEGG, PBL ledd - Boligbebyggelse B1, B2 og B3 - Undervisning U1 - Lekeplass BLK SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR, PBL ledd - Veg SV1-2 - Gang-/sykkelveg SGSI-2 - Annen veggrunn - grøntareal SVG1-5 - Holdeplass SH - Parkering SPA GRØNNSTRUKTUR, PBL ledd - Grønnstruktur G1-2 - Vegetasjonsskjerm GV HENSYNSSONE, PBL Sikringssone - frisikt - Bestemmelsesområde

9 9 llustrasjonsplan som viser en mulig fremtidige bebyggelse på området 4.2 Arealoppgave Reguleringsplanen dekker et totalareal på m². Av dette disponeres m² til boligformål, 444 m² til felles parkering, 254 m² til lekeplass og m² til vegetasjonsskjerm. Etter at utbygging har skjedd etter planen, vil det maksimalt kunne bli tilført en samlet bebyggelse på eiendommen på 4 620m². Av dette er 13 tomter planlagt til frittliggende ene- eller tomannsboliger, 2 tomter planlagt til tomannsboliger. Dette tilsier en bebyggelse på inntil 21 boenheter.

10 Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder I planen legges opp til en utnyttelse som er i tråd med sammenliknbare boligområder i Drammen kommune. Se vedlagte reguleringsbestemmelser. 4.4 Estetiske forhold og byform Det er i reguleringsbestemmelsene lagt de føringer som er anbefalt i Drammen kommunes mal for reguleringsbestemmelser. 4.5 Demografiske forhold Planlagt utbygging vil føye seg inn i den beboer- og bygningsstruktur som finnes i nærområdet. 4.6 Vegetasjon Opparbeidelse av utomhusarealer på de enkelte boligtomter reguleres av kravet til utomhusplan. Arealer angitt som fellesareal ivaretas av grunneierne i fellesskap mens vegetasjonsskjermen mot landbruket vil være grunneiers ansvar. 4.7 Klima Utbygging etter planen vil ikke gi endrede forhold for lokalklimaet. 4.8 Terreng Den nåværende terrengform vil i liten grad endres etter utbygging. 4.9 Støy Den planlagte bebyggelse vil med sine funksjoner (boliger) ikke gi problemer støy for omkringliggende virksomheter. I forhold til E18 ligger området utenfor gulskravert område på vegvesenets støykart (55-60 Lden); prognose for Luft og annen forurensning Som foregående punkt. Det skal dessuten nevnes at sprøyting, gjødsling, harving og annet arbeid på jordbruksarealene kan være til sjenanse for boligområdet. Der er derfor foreslått en skjermingssone mot de nevnte arealer Trafikk På bakgrunn av den relativt beskjedne økning av boligenheter, er det ikke utarbeidet trafikkanalyse Parkering / disponering av uteareal I planen er det lagt opp til 1 gjesteplass i felles parkeringsplass ved innkjøringen til området. Øvrig parkering forutsettes dekket på den enkelte eiendom slik at de kommunale vedtekter tilfredsstilles som en totalitet av disse tall Fotgjengere og syklister og veiforbindelse Det er ikke gjort spesielle tiltak innenfor planområdet for fotgjengere, men det forutsettes en kombinert bruk frem til offentlig stikkvei inn til Skoger skole. Det vises til detaljtegning; utforming av kryss/ adkomstvei/ Gundesølina, se vedlegg Detaljtegning vei; kryss ny adkomstvei/ Gundesølina. Det forutsettes at den regulerte veien innenfor planområdet forblir i privat eie; av grunneier eller av tomteeierne i fellesskap.

11 Kollektivtrafikk Det går skolebuss i Gamle Sørlandske. Her er også regelmessig bussforbindelse mellom Drammen og Sande Dimensjonering, plassering og bruk av felles utvendig oppholdsareal Det er i planen avsatt areal for sandlekeplass. Denne er lokalisert sentralt i området for å gi like vilkår for de enkelte tomter Risiko og sårbarhet Det er ikke påvist vanskelige grunnforhold i planområdet. Det er registrert høy forekomst av radon i området. Det må gjøres nødvendige tiltak etter TEK10 for å hindre radonvirkning uavhengig av grunnforholdene, og krav om dette er nedsatt i reguleringsbestemmelsene. I løpet av arbeidet med planmaterialet er det gjennomgått en sjekkliste for risiko og sårbarhet. Se vedlegg ROS-analyse. 5. Andre tiltak i forbindelse med planen 5.1 Konsekvenser for trafikkforholdene i tilgrensende områder En anser at reguleringsarbeidet ikke gir negative konsekvenser for tilgrensende områder. 5.2 Evt. økonomiske konsekvenser for Drammen kommune En utbygging etter denne plan vil ikke gi ekstraordinære kostnader for Drammen kommune. Den vil derimot gi bedre utnyttelse av de offentlige tilbud som finnes i området. 5.3 Utbyggingsavtale Det anses ikke som aktuelt å opprette utbyggingsavtale knyttet til denne plan.