FORSLAG TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR EIKHAUGEN NORDVEST GNR/BNR DEL AV 28/1, DEL AV 28/114, 28/214, 28/249, DEL AV 28/274, DEL AV 28/291.

Transkript

1 1 FORSLAG TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR EIKHAUGEN NORDVEST GNR/BNR DEL AV 28/1, DEL AV 28/114, 28/214, 28/249, DEL AV 28/274, DEL AV 28/291. PLANBESKRIVELSE Dato: INNLEDNING 1.1 Oppdragsgiver Oppdragsgivere er Vibeke Kiær og Hans Grøholt. 1.2 Eiendoms - og eierforhold Planområdet omfatter eiendommer helt eller delvis: Eier Gnr/bnr Areal (daa) Vibeke Kiær 28/1 Ca. 17,1 28/114 Ca. 0,02 28/214 Ca. 1,4 Taverna 28/249 Ca. 4,7 Drammen Eiendom KF 28/274 Ca. 1,9 28/291 Ca. 1,0 Totalt areal Ca Planlegger - opplysninger om kompetanse/godkjenning Planen fremmes av Hindhamar AS Landskapsarkitekter MNLA. 1.4 Hensikten/formål med planen Formålet med planen er å endre formål fra veiserviceanlegg til kombinert formål industri/lager/veiserviceanlegg med tilhørende adkomster.

2 2 1.5 Gjennomføring av planen Tiltakshaver ser for seg gjennomføring av planen så snart reguleringsplanen er godkjent. 1.6 Gjeldende reguleringsplan, overordnede planer og evt. andre juridiske forhold Planområdet er del av gjeldende reguleringsplan for Eikhaugen nye industriområder i Drammen kommune, vedtatt i Bystyret I kommuneplanens arealdel er området hovedsakelig avsatt til Erverv - nåværende. Østre del av planområdet er avsatt til LNF-område. Planforslaget vil i hovedsak samsvare med kommuneplanens arealdel med bestemmelser. Det foreligger tinglyst avtale om adkomstrett fra Eikveien over eiendommene 28/66, 168 og 110.

3 3 2. PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 2.1 Beliggenhet og størrelse Varslet planområde: Forslag til detaljert reguleringsplan for Eikhaugen nordvest

4 4 Planområdet ligger i en sørvest vendt skråning langs E18 ca. 5 km sør for Drammen sentrum. Forslag til planområde utgjør ca. 26 daa. 2.2 Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene Lengst nord i planområdet ligger det i dag en nedlagt taverna. Helt sør i området ligger Engene, en tidligere husmannsplass som nå er bolig. En del av planområdet er eksisterende gang/sykkelvei. Resten av området består av relativt tett blandingsskog og åpen eng. 2.3 Bebyggelsens struktur, kvalitet og evt. verneverdig bebyggelse. Planområdet er stort sett ubebygd. Bygget som tidligere ble brukt til restaurantdrift har stått tomt i flere år, og det bærer preg av mangel på vedlikehold. Bygget har ikke status som verne - eller bevaringsverdig. Husmannsplassen innenfor området er består av et bolighus og to uthus. Bebyggelsen er i god stand, men er ikke vurdert som verneverdig. 2.4 Topografi og vegetasjon Planområdet ligger i hellende terreng mot sørvest. En bekk renner i vest. Området er delvis kupert. Terrenget er brattere i nordvest. Mye av planområdet er vegetasjonskledd. Rundt den tidligere husmannsplassen og mot nord er det åpen eng med gress, bringebær osv. Resten av området består av blandingsskog som stedvis er svært tett. 2.5 Klimatiske forhold Området ligger vendt mot sørvest og har gode solforhold. Det er ingen indikasjon på spesielle forhold som bør ivaretas i forbindelse med den planlagte utnyttelsen av området. 2.6 Støy Planområdet ligger med umiddelbar nærhet til E18 og industri/næringsområder i vest. Området er svært støyutsatt.

5 5 2.7 Adkomstforhold og veier/gater innen planområdet Området har gang/-sykkelveiforbindelse fra vest via kulvert under E18. Eiendom 28/214 har adkomst fra E18 og har rett til å kjøre på gang/-sykkelvei fram til eiendommen. Eiendom 28/249 har adkomst direkte fra E Grunnforhold Området er dekket med et tykt lag av hav - og fjordavsetninger (marin leire). I følge ligger planområdet utenfor risikoklasser i kart Kvikkleire skredrisiko. I kartet Kvikkleire faregrad er faregraden klassifisert som lav (innbyrdes rangering av vurderte områder). Det indikerer at det ikke vil være problemer knyttet til bebyggebarhet. 2.9 Vann, avløp, el. kabler og teleanlegg Kommunale rør og ledninger ligger i kort avstand fra planområdet. PLANPROSESSEN 3.1 Deltagere i planprosessen Planforslaget er utarbeidet av grunneiere. Tiltakshavers representant har vært Hans Grøholt. Hindhamar AS har vært fagkonsulent, og ansvarlig planlegger har vært Terje Hindhamar. Det har vært avholdt møter med Drammen kommune Byplan. Kommunens saksbehandler har vært Anders Johansen. 3.2 Kunngjøring av igangsatt planarbeid Varsel om igangsatt planarbeid ble annonsert i Drammens Tidende Naboer og offentlige instanser ble varslet med brev datert Innspill til planarbeidet/merknader til plan 1. CBRE-Atrium v/kim A. Ringvold. Datert pr. brev. Innhold:

6 6 Som porteføljeforvalter for Esso Norge AS er det i deres interesse at adkomsten til bensinstasjonen opprettholdes med tanke på bredder ved inn- og utkjøringer. De ønsker heller ikke at det skal etableres midtrabatter som skiller vei etc. Det er heller ikke ønskelig at sikten til stasjonen fra gateplan forringes. Kommentar: Innspillet tas til følge. Det foreligger ikke planer om å endre innkjøringen til bensinstasjonen da denne ligger utenfor planområdet. 2. Fylkesmannen i Buskerud v/lise Økland. Datert pr. brev. Innhold: Fylkesmannen peker på støyproblematikk og ber om at det utredes hvorvidt tiltaket vil medføre økt støybelastning for boliger i nærområdet. En støyutredning må følge planen ved offentlig ettersyn. Det må legges vekt på ivareta langskapsmessige og estetiske forhold gjennom føringer for utforming av ny bebyggelse og ved regulering av skjermsoner mot vei. Prinsippene for universell utforming må sikres ivaretatt gjennom reguleringsbestemmelser. Ber om at kommune og tiltakshaver legger til rette for bruk av energieffektive bygningsløsninger som alternative oppvarmingsformer til strøm. Ber om at trafikksikker adkomst for gående og syklende sikres og at kommunen vurderer behovet for tilretteleggingstiltak for å sikre god tilgjengelighet til kollektive transportmidler. Gjennom planarbeidet skal det redegjøres for bekkedragene som går gjennom området og for hvorvidt disse blir tilstrekkelig ivaretatt. Viser til naturmangfoldloven og ber om redegjørelse for hvordan de miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert fulgt opp. Kommentar: Reguleringsbestemmelsene inneholder bestemmelser for ivaretakelse av estetiske forhold, universell utforming og om vannbåren varme innenfor planområdet. Det reguleres til vegetasjonsskjerm (GV) mellom E18 og I/La/V. Eksisterende gang/sykkelvei legges om og ny trasé knyttes til eksisterende nett. Ny gang/sykkelvei får en trafikksikker trasé.

7 7 Bekkedraget har begrenset nedslagsfelt og vil ivaretas i forbindelse med håndtering av overflatevann innenfor planområdet. Etter vår vurdering er det ikke forhold innenfor området som vil kreve nærmere oppfølging etter naturmangfoldloven. 3. Buskerud fylkeskommune v/kari Grethe Svensøy. Datert Innhold: Nyere tids kulturminner ble verneverdien av husmannsplassen Engenes vurdert. Husmannsplassen har redusert verdi p.g.a. endringer av bolighusets eksteriør samt at låven har blitt revet. Det ble anbefalt å bevare stua uansett og gi den ny bruk om mulig eller om mulig flytte den. Automatisk fredete kulturminner Det ble foretatt kulturhistorisk registrering som konkluderte med at planen ikke er i konflikt med nyere tids kulturminner eller automatisk fredete kulturminner. Kommentar: Innspillet tas til følge. 4. Statens vegvesen v/arne Tovslid. Datert pr. brev. Innhold: Ber om at det tas hensyn til eventuelle vegskråninger nordøst i planområdet dersom trasé for ny Svelvikvei realiseres. Forholdet til kollektivtrafikk og trafikksikkerhet for myke trafikkanter (herunder skoleveier) må avklares. Eventuelle endringer av vei - og trafikkforhold på riks - eller fylkesveier må dette tas med i planarbeidet. Dersom området reguleres til næring må det sikres en trafikksikker kryssing for eksisterende gang-/sykkelvei. Vedrørende byggegrenser vurderes dette i forbindelse med reguleringsplanarbeidet. Ved regulering til næring er det aktuelt for Statens vegvesen å kreve et bredt skjermbelte mellom vegserviceanlegg/e18 og nytt næringsområde. Kommentar:

8 8 Innspillet tas til følge. Planforslaget viser en omlegging av gang/sykkelveien slik at trafikksikkerheten opprettholdes. Planforslaget legger ikke opp til endringer av vei og trafikkforhold på riks - eller fylkesveier. 3.4 Utbyggingsavtale Etter vår vurdering vil det ikke være behov for utbyggingsavtale med Drammen kommune. 4. PLANFORSLAGET 4.1 Reguleringsformålene i planen Planforslaget er hovedsaklig i tråd med kommuneplanens arealdel som viser området som ervervsområde og noe som LNF-område. Planavgrensningen mot vest er styrt av eiendomsgrense mot E18 og eiendomsgrense mot gnr/bnr 28/114 (eksisterende veiserviceanlegg). Mot nordøst er planavgrensningen lagt opp mot foreløpig trasé fremtidig Svelvikvei som vist i kommuneplanens arealdel. I sør avgrenses planen av reguleringsplan Endring av del av Eikhaugen industriområde Eikhaugen vest. Det er i planen vist forslag om å legge om gang/sykkelveien for å kunne få en bedre samarbeidsmulighet for de to planområdene. Planens hovedformål er kombinert formål industri, lager og veiserviceanlegg (I/La/V). I tillegg reguleres det ny trasé for gang/sykkelvei (G/S). Det reguleres til grønnstruktur (G) mellom gang/sykkelvei og industri/lager/veiserviceanlegg. Mellom I/La/V og E-18 er det regulert til vegetasjonsskjerm (V). Denne knytter seg til FR1 i tilgrensende plan mot nord. Bebyggelse og anlegg Industri/Lager/Veiserviceanlegg (I/La/V) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Gang/sykkelvei (G/S) Grønnstruktur Grønnstruktur (G)

9 9 Vegetasjonsskjerm (GV) 4.2 Arealoppgave Formål Areal (daa) Industri/Veiserviceanlegg 21.4 Gang/sykkelvei 2.4 Grønnstruktur 1.3 Totalt areal Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder Det legges opp til en utnyttelsesgrad på 75 % BYA. Gesims og mønehøyde må ikke overskride 10 meter over ferdig planert terreng. 4.4 Estetiske forhold og byform Områdets eksponerte beliggenhet stiller strenge krav til arkitektur og terrengtilpasning. Reguleringsbestemmelsene stiller krav til redegjørelse for og vurdering av tiltakets estetiske sider når det kommer til byggesak. 4.5 Bevaring/riving av eksisterende bebyggelse Bebyggelsen innenfor planområdet er det ikke tatt stilling til ennå. Dersom eksisterende bebyggelse kan inngå som del av et nytt anlegg åpner planen for dette. Legger eksisterende bebyggelse begrensninger for eventuelle fremtidige prosjekter kan det bli aktuelt å rive det som er nødvendig for en fremtidig realisering. 4.6 Terreng Det vil gjøres visse terrengtilpasninger innenfor området for å gi funksjonelle løsninger for utvikling. Det kan være aktuelt å senke terrenget lengst mot øst. Det vil legges vekt på at det ikke skal etableres store synlige terrenginngrep og forstøtninger. Derimot kan framtidige bygg legges inn i terrenget.

10 Vegetasjon Så langt det lar seg gjøre vil eksisterende vegetasjon innenfor planområdet beholdes. Innenfor formål Grønnstruktur vil deler av eksisterende trasé som blir erstattet av ny gang/sykkelvei tilbakeføres til grøntområde. 4.8 Naturmangfold Det vil bevares i den grad det er mulig. 4.9 Overvannshåndtering Det er i forslag til reguleringsbestemmelser lagt inn formuleringer vedrørende overvannshåndtering som sier at denne primært skal løses på egen eiendom. Det vil også ivareta overvann fra områdene øst for planområdet Støy Reguleringsformålet vil ikke kreve spesielle støytiltak Luft og annen forurensning Det er i reguleringsbestemmelsene lagt inn begrensninger på type virksomhet med tanke på forurensningsproblematikk Energiforsyning Innenfor planområdet skal det legges til rette for alternativ energiforsyning til strøm Samordnet areal - og trafikkplanlegging Planforslaget følger opp retningslinjene for samordnet areal - og transportplanlegging gjennom etablering i tilknytning til et allerede eksisterende næringsområde i umiddelbar nærhet til hovedveinettet Trafikk Planområdet vil få adkomst fra E18. Alternativt vil adkomsten skje fra sør. Den del av området som utnyttes til veiserviceanlegg kan få adkomst direkte fra E18 (adkomst B). Annen virksomhet vil få adkomst fra Gråterudveien via Eikveien (adkomst A).

11 Parkering/disponering av uteareal All parkering skal løses innefor planområdet iht. kommunens parkeringsvedtekt Fotgjengere, syklister og veiforbindelser Områdets tilgjengelighet for gående og syklende vil opprettholdes fra ny regulert gang/- sykkelvei som går i østvest retning og ligger rett sør for planområdet. Veiforbindelse se pkt Trafikk Konsekvenser for trafikkforholdene i tilgrensende områder En eventuell utbygging av planområdet vil føre til mer trafikk i gjennom et allerede etablert næringsområde Kollektivtrafikk Nærmeste kollektivholdeplasser er bussholdeplass på Nordbyveien og Kobbervikdalen. Planforslaget legger ikke opp til ny holdeplass Felles utvendig oppholdsareal Ikke relevant 4.19 Risiko og sårbarhet En ROS-analyse følger reguleringsplanen Ev. økonomiske konsekvenser for Drammen kommune Planen har så vidt vi vet ingen negative konsekvenser for Drammen kommune.