SENTERAVGRENSING I SANDNES

Transkript

1 SENTERAVGRENSING I SANDNES Med retningslinjer for videre utvikling SLUTTRAPPORT Sandnes kommune side 1 av 32

2 FORORD For å styrke eksisterende by- og tettstedssentre ble det ved Kongelig Resulosjon vedtatt Rikspolitiske bestemmelser om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og tettsteder, med virkning til Målet var å hindre en byutvikling basert på tilfeldig og bilbasert handelslokalisering. De rikspolitiske retningslinjene ble erstattet av Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDP), som igjen forutsatte oppfølging i kommunale planer. Som en oppfølging av kommuneplanprosessen vedtok kommuneplankomiteen å sette i gang et arbeid med en nærmere definering av sentre i Sandnes. Arbeidet skulle resultere i klart avgrensede sentre i kommunen, med klart tiltenkte roller. Kommunen skulle vektlegge en åpen prosess i bydelene og søke engasjement hos lokal befolkningen. Senteravgrensingsprosjektet i Sandnes kommune startet Arbeidet var inndelt i to faser: 1. Senteravgrensing og 2. Stedsutvikling/stedsutforming. Det området som skulle avgrenses var sentrumsområdet i de utvalgte bydelene. Senterets handelsomland skulle også defineres. I tillegg skulle det legges føringer for den videre utvikling. Prosjektansvaret har vært lagt til arealplanseksjonen og kommuneplan-komiteèn har vært styringsgruppe. Den sentrale arbeidsgruppen har bestått av Marco Zanussi, Gunnar Sinnes, Tone Strømø og Gunn Jorunn Aasland. Elisabeth Johnsen har vært prosjektleder. De berørte bydelsutvalgene Lura, Hana, Ganddal og Figgjo har hatt status som lokale arbeidsgrupper. I tillegg har også barn og unges bystyre (BUBS) hatt treffsteder og senterlokalisering som arbeidstema i Rapporten ble behandlet i kommuneplankomiteen og lagt ut til offentlig høring i perioden Tilbakemeldingene fra det offentlige ettersyn og høringsprosessen bekrefter at en riktig plassering av sentrene og deres dimensjonering og utforming ut fra de behovene som naturlig hører til dem anses som viktig for hele kommunen, dens innbyggere og næringsliv. Uttalelsene fra både innbyggere, næringsdrivende og myndigheter bekrefter også at den foreslåtte geografiske avgrensningen av sentrene er riktig. Innbyggerne er særlig opptatt av at sentrene skal ha et mangfoldig tilbud av funksjoner, og av at handelsfunksjoner ikke blir overdimensjonert. Dette stemmer godt overens med det faktum at både plassering og størrelse på sentrene skal evalueres ved hver kommuneplanrullering. Det betyr at det er en reel mulighet til å påvirke sentrenes utvikling, noe som praktisk er veldig vanskelig når det skjer en spredning og overdimensjonering av senterdannelser. Med bakgrunn i innkomne kommentarer ble denne rapporten bearbeidet og til dels korrigert. Leidulf Skjørestad Kommunaldirektør Marco Zanussi Seksjonsleder arealplan side 2 av 32

3 INNHOLD FORORD... 2 INNHOLD... 3 INNLEDNING... 5 Hovedtema i arbeidet... 5 Hensikt med arbeidet... 5 Bakgrunn for arbeidet... 5 ARBEIDSOPPLEGG... 6 Nærmere definering av oppgaven... 6 Fremgangsmåte... 7 Kartlegging/registrering... 7 Analyse og avgrensning... 7 Retningslinjer for sentrumsområdene i de ulike sentrene... 8 ORGANISERING AV ARBEIDET OG PLANPROSSESS... 8 Organisering... 8 Samarbeid med bydelene og barn og unges bystyre... 8 Saksgang... 9 BEREGNING AV STØRRELSE PÅ HANDELSAREALET... 9 Hovedprinsipper... 9 Status for de enkelte sentre... 9 Oppsummering HVA SKAL SENTEROMRÅDENE INNEHOLDE? Hva ønsker de voksne at senterområdene skal inneholde? Hva ønsker de unge at senterområdene skal inneholde? Utvikling av senterområdene AVGRENSNING AV SENTEROMRÅDENE Ganddal Handelsomland, Ganddalsenter Eksisterende senterfunksjoner, Ganddal Alternative lokaliseringer Prosjektgruppens anbefaling til avgrensing av senterområde Reguleringsmessige forhold Hana Handelsomland, Hanasenteret Eksisterende senterfunksjoner, Hana Alternative lokaliseringer Prosjektgruppens anbefaling til avgrensing av senterområde Reguleringsmessige forhold Lura Handelsomland, Lurasenteret Eksisterende senterfunksjoner, Lura Alternative lokaliseringer Prosjektgruppens anbefaling til avgrensing av senterområde Reguleringsmessige forhold Figgjo Handelsomland, Figgjo Eksisterende senterfunksjoner, Figgjo Alternative lokaliseringer Prosjektgruppens anbefaling til avgrensing av senterområde side 3 av 32

4 Reguleringsmessige forhold RETNINGSLINJER FOR SENTRUMSOMRÅDENE I SANDNES Felles retningslinjer for alle områdene (1-6): Senterstruktur og dimensjonering Etablering av handel og service Etablering av andre funksjoner i sentrumsområdene Parkering Estetikk og utforming Organisering Retningslinjer for de enkelte senterområder (7-10) Ganddal Hana Lura Figgjo Sandnes sentrum Hommersåk sentrum Bogafjell Høle VEDLEGG Figuroversikt Definisjoner og avklaringer side 4 av 32

5 INNLEDNING Hovedtema i arbeidet I denne rapporten fremmes resultater av arbeidet med senterdannelser i Sandnes kommune. Gjennom arbeidet har en satset på å utrede, for hvert enkelt senter: en geografisk avgrensning og plassering en ramme for den fysiske størrelsen på handelen en beskrivelse av den ønskede estetiske utformingen en målsetning om innholdet. Hensikt med arbeidet Sentre i byer og tettsteder, bydelssentre og lokalsentre er viktige arenaer for en rekke aktiviteter. I den sammenheng er det tre hovedhensikter med dette arbeidet: å styrke kvaliteten på senterdannelser i nærmiljøene ved å øke deres kommersielle, kulturelle, sosiale og estetiske funksjon å danne grunnlag for et funksjonell, rettferdig og miljøvennlig transportsystem å danne grunnlag for at Sandnes sentrum kan utvikles til å yte maksimalt befolkningen i kommunen og til å være et attraktivt ansikt utad. Bakgrunn for arbeidet Den formelle bakgrunnen for denne utredningen ligger i Sandnes kommunens forpliktelser til å videreføre og videreutvikle de overordnete bestemmelsene i sine egne, regionale og nasjonale dokumenter: Kongelig Resolusjon av vedtok Rikspolitiske bestemmelser om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og tettsteder. Resolusjonen er nå trådt ut av kraft. Politikken skal videreføres gjennom kommunal oppfølging av regionale planer. Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDP), vedtatt den , definerer en senterstruktur i regionen som kommunene skal belyse og planlegge nærmere i sine kommuneplaner. FDPs retningslinjer om Styrking av byens og tettstedenes sentra gjelder inntil det arbeidet er gjort. Kommuneplankomiteen vedtok den å sette i gang et arbeid med en nærmere definering av sentre i Sandnes, og at avgrensing av sentrene skulle innarbeides i kommuneplanen ved neste rullering. Den uformelle, men minst like viktig, bakgrunn for denne utredningen ligger i erfaringene som har samlet seg om den helhetlige samfunnsutvikling som følger en ensidig og ukontrollert utvikling av store kjøpesentre: kjøpesentrene er i seg selv et viktig bidrag til det samlete kommersielle tilbudet til befolkningen deres bilbaserte plassering kan lett føre til en betydelig økning av transportarbeid og arealforbruk den bilbaserte plassering fører også til at de delene av befolkningen som ikke kjører bil kan vanskelig bruke kjøpesentrene kjøpesentrenes tiltrekningskraft kan føre til en utarming av bysentrene Vurderinger av disse effekter og deres sosiale og helsemessige konsekvenser har ført til en viss faglig og politisk enighet i de fleste land i Europa om behovet for å påvirke disse tendensene. side 5 av 32

6 ARBEIDSOPPLEGG Det er utarbeidet en rekke veiledere og metodehefter som danner basis for utforming av sentrene. Med bakgrunn i disse har vi konsentrert oss om å finne fram til de verktøyene som skal sikre at de særegne forhold i Sandnes og lokal kunnskap blir tatt vare på. Prosessen har derfor vært lagt opp til å inkludere lokal befolkningens medvirkning og innflytelse. Nærmere definering av oppgaven Først er det redegjort for hvilke sentre som det er hensiktsmessig å forholde seg til i denne utredningen. Fylkesdelplanen for langsiktig byutvikling på Jæren har definert 9 sentre i Sandnes kommunen hvor butikker over en viss størrelse og andre arbeidsplassintensive virksomheter kan etableres: Sandnes Sentrum, Hommersåk, Høle, Bogafjell, Sviland, Hana, Ganddal, Lura og Figgjo. Figur 1. Senterstruktur i Sandnes basert på FDP Det er allerede påpekt at fylkesdelplanens etableringsbestemmelser for handelsvirksomheten gjelder til de avløses av kommunale planer som avgrenser sentrene. Med kommunale planer menes plan- og bygningslovens plantyper: kommuneplan, kommunedelplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan. I gjeldende kommuneplan er Sandnes sentrum og Hommersåk sentrum avgrenset, og detaljplanlegging er allerede igangsatt i form av: kommunedelplan for Sandnessentrum reguleringsplan for Hommersåksentrum side 6 av 32

7 I gjeldende planer er også kravet til avgrensning av sentrene Høle og Bogafjell tilfredsstilt: For Høle er det vedtatt en reguleringsplan som omfatter det sentrale handelsområdet. I kommuneplanen er et område ved Bogafjell, samsvarende med et senter, avsatt til erverv. Ved rullering av kommuneplanen bør dette området konverteres til senterområde. Senterområdet for Sviland vil bli vurdert i forbindelse med planlegging av utbygging øst. Dermed har prosjektet konsentrert seg om avgrensning av: Lura, Hana, Ganddal og Figgjo. Avgrensningene og bestemmelsene om videre detaljplanlegging av områdene vil bli innarbeidet i kommende kommuneplan. Den delen av utredningen som omhandler Retningslinjene for sentrumsområdene i Sandnes, gjelder for alle sentrene med unntak av Sviland. Fremgangsmåte Utredningsarbeidet har fulgt den klassiske modellen bestående av: Kartlegging og registrering Analyse og avgrensning Retningslinjer for sentrumsområder Kartlegging/registrering Det er gjennomført en omfattende innsamling av relevante data. Arbeidsmetoden har i stor grad bygget på befaring, intervju og møter med befolkning og andre interesserte. Kartleggingen av den eksisterende situasjonen omfatter: Størrelsen på befolkningsgrunnlaget i næromlandet, forventet befolkningsvekst Arealbruk i sentrene: Handel- og servicesfunksjoner Felleslokaler, klubbhus og lignende Plasser og torg, trafikkareal Ledig areal og utviklingspotensiale Eiendomsforhold Tilgjengelighet for alle brukertyper Utbyggingsplaner i senteret og nærområdet Arkitektur og kulturmiljøer Landskap og rekreasjon Ønsker og behov Analyse og avgrensning Det er utarbeidet tre sett kriterier som de valgte sentrene ble analysert ut fra for å avdekke muligheter for sentrumsutvikling og komme fram til de konkrete behov i bydelene: Kriterier for plassering av bydelssentre og lokale sentre eksisterende senterfunksjoner, andre typer arbeidsplasser og boligområder innbyggernes preferanser egnethet til å etablere god tilgjengelighet for alle brukergrupper Kriterier for avgrensning av bydelssentre og lokale sentre utstrekning av arealer med eksisterende senterfunksjoner fysiske forhold: veg, bane, kryss, elv, bratt bakke og lignende arealbruken i tilliggende arealer Kriterier for BRA størrelse av bydelssentre og lokale sentre befolkningsgrunnlag side 7 av 32

8 geografiske forhold avstand og tilgjengelighet til hovedsenter/ andre sentre antatt/planlagt framtidig utvikling Retningslinjer for sentrumsområdene i de ulike sentrene Retningslinjene bygger på de registreringene og analysene som ble gjort, og retningslinjene og anbefalingene fra overordnete dokumenter. Gjennom retningslinjene er det også tatt høyde for å fremme de særegne stedskvaliteter til de enkelte områdene. Det er tatt hensyn til: Landskapskvaliteter Barnetråkk Terrengform Forbindelseslinjer/veier/stier til naturkvaliteter Utsikt Vei, gater, plasser, kaier, torg Type (kjøre/gå/opphold etc) Vegdekke Møblering og belysning Bygg Type bygg (enebolig, blokk, forretningsbygg etc). Stiltype (funksjonalismen, jugendstil etc). Organisering av bebyggelsen. Kulturhistorie ORGANISERING AV ARBEIDET OG PLANPROSSESS Organisering Arbeidet ble organisert med 2 typer arbeidsgrupper; en sentral (prosjektgruppe) og fire lokale (bydelsutvalgene). Kommuneplankomiteen har vært styringsgruppe. Figur 2. Prosjektorganisering og samhandling Samarbeid med bydelene og barn og unges bystyre Det ble utarbeidet arbeidsbøker som inneholdt faktaopplysninger og alternative lokaliseringer for sentrene i Lura, Hana, Ganddal og Figgjo. Det ble presisert at bydelene sto fritt til å foreslå andre lokaliteter. I tillegg ba vi om tilbakemeldinger om hva folk i bydelen ønsket et slikt senter skulle inneholde. Bydelsutvalgene skulle selv bestemme hvilket opplegg de skulle legge opp til mht. medvirkning fra befolkningen. Figgjo og Ganddal valgte åpne folkemøter. Hana bydelsutvalg hadde arbeid i grupper. Det ble sendt arbeidsbøker til Lura bydelsutvalg og aksjonsgruppen på Lura. De valgte å vente på høringsrapporten for å gi sine kommentarer. side 8 av 32

9 Som et ledd i medvirkningsplanleggingen ble også barn og unge engasjert gjennom tema i årets BUBS. Alle skoleklasser i Sandnes fikk spørreskjema. De eldste ble spurt om hvor de synes et bydelssenter i deres bydel burde ligge og hva de synes det burde inneholde. De yngste ble spurt om hvor de pleide å treffes når de traff venner ute. Saksgang Arbeidet med å avgrense sentrene i Sandnes begynte formelt i juni 2003, sak 06/03; men oppgaven ble varslet allerede i februar under behandlingen av Aktuelle oppgaver for kommuneplankomiteen 2003, sak 03/03. Et seminar om kjøpesenterutviklingen i Norge ble hold den hvor alle involverte parter ble invitert. Hovedtrekkene ved denne utviklingen ble framhevet, blant annet sterkere fokus på: form og innhold, med tanke på senteret som møteplass; stedets egenhet, arkitektur og historie. Prosjektgruppen presenterte arbeidsopplegget for bydelsutvalget på forsommeren Fristen for tilbakesending av arbeidsbøkene til kommunen var opprinnelig før ferien, men etter ønske fra noen av bydelene ble fristen utsatt først til høsten og så til årsskiftet 2004/05. Prosjektbeskrivelsen ble sendt alle hovedutvalg i kommunen. I perioden har det vært behandlet 5 saker/meldinger om senteravgrensningsprosjektet i Kommuneplankomiteèn. Høringsrapporten Senteravgrensning i Sandnes med retningslinjer for videre utvikling ble behandlet i kommuneplankomiteen og lagt ut til offentlig høring i perioden Denne rapporten legges frem for Kommuneplankomiteen før endelig vedtak i bystyret. Bystyrets vedtak følges opp i neste kommuneplan. BEREGNING AV STØRRELSE PÅ HANDELSAREALET Hovedprinsipper I Sandnes har man valgt å definere handelsomlandet til et senter ut fra avstandskriteriet: befolkningen som bor innenfor en avstand på ca 2000m fra senterområdets midtpunkt skal få dekket sitt behov for detaljhandelsvarer i dette senteret og i eventuelle nærbutikker. Alle nye handels- og servicetilbud skal, i prinsippet, etableres i de avgrensede senterområdene, med unntak av plasskrevende varer. Det er ønskelig med høy aktivitet og mangfoldig tilbud i senterområdene. I dag er det god dekning av dagligvarebutikker i alle bydelene. Et tilfredstillende tilbud av sko, tekstiler og lignende er det få bydeler som har. På grunn av at det planmessig ikke foreligger noen hjemmel for å sette rammer for bransjesammensetning, anbefales det etablering av senterforeninger. Utenfor de avgrensede senterområdene kan det etableres nærbutikker med dagligvareprofil opp til 1000 kvm BRA forretnings-/salgsareal. Hovedregelen er at nærbutikker ikke kan etableres nærmere enn 500 m fra senterområdenes ytterkant, eller fra andre nærbutikker. Forhold som tilsier unntak er der hvor områdene skilles av barrierer som for eksempel vei/jernbane/vann og hvor et boligområde har mer enn 500 m veistrekning til nærmeste nærbutikk. Et svært viktig prinsipp i det foreliggende arbeid er at sentrene skal evalueres ved hver rullering av kommuneplan. Det legges på den måten til rette for at endringer i befolkningsgrunnlaget og - sammensettningen i de eksisterende tettstedene, samt endringer knyttet til nye utbyggingsområder, skal kunne påvirke senterstrukturen og størrelsen på handelsarealer. Status for de enkelte sentre På bakgrunn av avstand fra Sandnes sentrum, beliggenhet i bydelene og antatt befolkningsvekst i side 9 av 32

10 sentrenes handelsomland er øvre tak på handelsarealet i hvert senterområde foreslått. Sandnes sentrum er avgrenset i gjeldende kommuneplan. Det er ingen begrensinger mht. etableringer innenfor det avgrensede området. Hommersåk sentrum er avgrenset i gjeldende kommuneplan. Hommersåk ligger forholdsvis langt fra Sandnes sentrum, og har profilert seg som stedet båt- og hyttefolk. Det er, derfor, ønskelig at sentrumsområdet skal ha en god dekning av ulike handelstilbud. Det arbeides nå med en reguleringsplan for Hommersåksentrum. Innenfor reguleringsplanensgrense skal det, i utgangspunktet, ikke være begrensninger for handel bortsett fra utnyttingsgrad som fastlegges i reguleringsplanen. Arealet som ligger innenfor sentrumsavgrensingen i kommuneplanen, men utenfor reguleringsplanensgrense, vil det ikke være tillatt med nyetableringer av kjøpesentre/handelsbygg over 1500 kvm BRA. Heller ikke utvidelse av eksisterende kjøpesentre/handelsbygg i dette området skal kunne overstige 1500 kvm BRA i samlet handelsareal. I dag er det god dekning av dagligvarer i Ganddal. Dagens lokalisering av senterfunksjoner og jernbanestopp har en viss spredning. På bakgrunn av forventet befolkningsvekst i området, samt områdets transportmessig knutepunktfunksjon, kan en anbefale et samlet handelsareal på kvm BRA. Etableringstakten bør defineres gjennom rekkefølgebestemmelser i kommuneplanen. Med hensyn til Hanas nærhet til Sandnes sentrums anses en øvre grense for handelsareal på 4000 kvm BRA som tilstrekkelig i dagens situasjon. Senterområdet i Hana blir sterkt berørt av den framtidige bro- og tunnellokalisering og utbyggingen østover. Planleggingen av disse tiltakene er fortsatt på et svært overordnet nivå som ikke gir grunnlag for beregningen av handelsarealet. Det forutsettes, derfor, at fastsettelse av størrelse på handelsareal i forhold til den utbyggingen knyttes til bestemmelse om rekkefølgekrav i kommuneplanen. I Lura bydel er det i dag god dekning av dagligvaretilbud. Kvadrat kjøpesenter ligger veldig nært og også dekker en del av senterfunksjonbehovene til lokalbefolkning i Lura. Det framtidige handelsarealet bør, derfor, ikke overstige 4000 kvm BRA. Det er, imidlertid, et ønske om å utvikle dette senterområdet til en lokal møteplass med ulike typer aktiviteter og tjenester. I den sammenheng blir handelen av underordnet betydning. Bogafjell senter har ikke vært vurdert i dette arbeidet da det allerede planlagte ervervsområdet er forutsatt endret til sentrumsformål ved rulleringen av kommuneplanen. I den sammenheng bør også en eventuell utvidelse av dette arealet vurderes. Samlet handelsareal bør ikke overstige 4000 kvm BRA. I Figgjo bydel er behovet for omfattende handelsvirksomhet per i dag ikke tilstede. Stor avstand fra Sandnes sentrum og kommende boligbygging innenfor handelsomlandet tilsier at det bør gis rom for en utvikling. Samlet handelsareal er satt til 3500 kvm BRA. Høle ligger langt fra Sandnes sentrum. Senterområdet er avgrenset i egen reguleringsplan. Det finnes i dag en dagligvarebutikk innenfor området. En bør i forbindelse med rullering av kommuneplanen vurdere om området skal utvides. Imidlertid vil det ikke være behov for et større handelsareal enn 3000 kvm. BRA. Etablering av et senterområde i Sviland skal vurderes ved planlegging av området. side 10 av 32

11 Oppsummering Matrisen under viser størrelsen på salgsarealet i dag og foreslått salgsareal innenfor de ulike senterområdene. Kolonnene til høyre viser de ulike forslagene som var analysert. Ambefalingen er gjort med bakgrunn i disse og i kommentarene som er innkommet i forbindelse med høringsprosessen Senter Sandnes sentrum* Bydel Befolk i bydelen Befolk handels omlandet 2 km rad 2005 Befolk vekst 2020 Type senter Hovedsenter/ kommunes Eksister BRA forslag prosjgruppe BRA ikke begrens forslag KPK BRA ikke begrens anbefaling byplansjef BRA ikke begrens Bogafjell Austrått 9033 Bydelssenter Kvadrat Lura Regionalt målpunkt Lura** Lura Bydelssenter Hana** Hana Bydelssenter Ganddal** Ganddal Bydelssenter Figgjo** Figgjo Lokalsenter Hommersåk* Riska 6479 Bydelssenter ikke begrens ikke begrens ikke begrens Høle Høle 883 Lokalsenter Sviland* Sviland 992 Lokalsenter * eksisterende salgsareal er ikke registrert i denne utredningen ** sentrene som denne rapporten fokuserer på Tabell 1: Salgsareal i forhold til befolkningsstørrelse Sammenstillingen av befolkningstallene for bydelene og for handelsomlandet for de fire sentrene som avgrenses i denne utredningen viser til dels betydelige forskjeller. Dette tyder på at de avstandsdefinerte handelsomland overlapper i noen tilfeller, slik at innbyggere som bor i grensesoner er medregnet som kundegrunnlag til to sentre. På den måten får befolkningen anledning til å selv velge hvilket senter som oppleves som nærmest, da øvre grenser for handelsareal blir noe romsligere. HVA SKAL SENTEROMRÅDENE INNEHOLDE? Hva ønsker de voksne at senterområdene skal inneholde? I arbeidsbøkene som ble utarbeidet til bydelsutvalgene ble det spurt om hva de ønsket et senterområde skulle inneholde. Bare Figgjo har foreslått tiltak, men vi antar at forslagene er representative for hva alle voksne ønsker. Imidlertid har de andre bydelsutvalgene gode forslag mht. utforming av sentrene (park, turveier, kanaler etc.). Her presenteres funksjonene som blir nevnt av Figgjo bydelsutvalg: internettkafè, kaffebar, konditori, ølservering, legekontor, tannlege, fysioterapi med mer, post, matbutikk, bibliotek, filmvisning, aktivitetsrom, skole og undervisningsrom, mediatek, samlingsplass for ungdom, klubbhus, curlingbane, klatrevegg og skatebane. Oppramsingen viser at det er ønskelig med et mangfold av aktiviteter. side 11 av 32

12 Hva ønsker de unge at senterområdene skal inneholde? I forbindelse med BUBS 2004 fikk alle elevene i grunnskolen utlevert et spørreskjema hvor de skulle tilbakemelde om ønsker for bydelen de bodde i. De yngste elevene (1.-4. kl.) ble spurt om hvor de traff hverandre ute, hva de gjorde der og om det var noe de savnet på stedet. De eldste (5. til 10 kl.) ble spurt om hva et senterområde burde inneholde for at de skulle ha gleden av det. Det er stor sammenfall mht. type ønsker. Både de yngste og de eldste nevner tilbud for fysisk aktivitet som førsteprioritet. De yngste vil ha tilbudet på allerede etablerte møteplasser (lekeplasser, i skolegården og i nærheten av idrettsanlegg). De yngste nevner i hovedsak ulike lekeapparater som klatrestativ/vegg, disser, trampoliner og lignende. Figur 3: Svar fra de eldste elevene om hva de ønsker i senterområdene. De eldre elevene foretrekker, derimot, idrettshall/svømmehall/treningssenter, klatrevegg, golf, tennis, paintball, biljard og bowling. Av butikker er det mange som ønsker data, video, sport, hobby, dyrebutikk, kioskvarer, klær og sko. Av møtesteder er det ønsket om ungdomskafè, kaffebar, internettkafè og møtelokaler som blir nevnt mest. Kulturtilbud innbefatter bibliotek, galleri, utstillingslokaler, musikkrom, teaterverksted og lignende. Utvikling av senterområdene Senterområdene skal være det naturlig samlingspunkt i bydelene, der skal det være liv og røre fra tidlig morgen til sent på kveld. Tilbudene må være mange. Det bør være et opplegg som passer enkeltpersoner og grupper i alle aldre. Områdene skal være et sted hvor man kan komme uten forpliktelser, enten for å arbeide, handle, ha møter, gå på kurs eller rett og slett bare for å treffe andre mennesker. Det er viktig at det også er boliger innenfor senterområdene. Boliger skaper sosial kontroll og liv gjennom døgnet. Ensidige handelssentre er døde områder etter stengetid og tiltrekker seg ofte mennesker som ikke akkurat har gode hensikter. Senterområdene kan ikke bli slik en ønsker det første året og sikkert heller ikke det neste. Viktig er likevel å ha målet for øyet og bygge stein for stein. AVGRENSNING AV SENTEROMRÅDENE Senterområdet i bydelen skal betjene det naturlige handelsomlandet og dimensjoneres deretter. Det naturlige handelsomlandet innbefatter et lokalmarked på 2000 m fra senterområdets midtpunkt og et nærmarked på 500 m fra senterområdets midtpunkt. Senterområdet skal ha god tilkomst med kollektiv transport. side 12 av 32

13 Ganddal Handelsomland, Ganddalsenter Figur 4: Influensområdet 500m ot 2000m fra Ganddalsenteret Eksisterende senterfunksjoner, Ganddal Figur 5: Dagens senterfunksjoneri Ganddal Gamle bilder viser at det fra gammelt av har vært en senterdannelse i området merket 7 til 12 på side 13 av 32

14 kartet. Senere er det blitt etablert handel- og servicefunksjoner i trafikknutepunktet merket 1 til 6 på kartet. Handel- og service og også blitt etablert i området merket 16 på kartet. Alternative lokaliseringer I arbeidsboka ble tre alternative lokaliseringer foreslått samt mulighet til å velge andre steder: Figur 6: Alternative lokaliseringer for Ganddalsenteret Figur 7: Bydelsutvalgets valg av lokalisering for Ganddalsenteret Resultatet for Ganddal fra spørreundersøkelsen i forbindelse med barn og unges bystyre (BUBS) 2004 side 14 av 32

15 Figur 8: Barn og unges valg av lokalisering for Ganddalsenteret Prosjektgruppens anbefaling til avgrensing av senterområde Figur 9: Anbefalt avgrensning av Ganddalsenteret Kartet over viser prosjektgruppens forslag til avgrensing av sentrumområde. Det tokjernede side 15 av 32

16 senteret består av et øvre område ved krysset Jærveien og Kvernelandsveien (merk 1) og en nedre del (merk 2 og 3) ved krysset Hoveveien og Kvernelandsveien og videre mot Lunde-geilen. Det er tatt utgangspunkt i eksisterende handel og service i området, men er mindre utflytende enn bydelsutvalgets forslag. Eksisterende handel og service utenfor området kan fortsette sin virksomhet, men nye handel- og servicevirksomheter må etablere seg innenfor dette avgrensede området. Et negativt trekk er den sterke trafikken i Kvernelandsveien og det dominerende krysset i Jærveien. En regner med at Kvernelandsveien vil få en reduksjon i trafikkmengden når ny Rv 505 mellom Skjæveland og Foss-Eikeland er på plass. Ny Rv44 vil også bidra til reduksjon av trafikken i Jærveien. Det forutsettes da at Kvernelandsveien omgjøres til miljøgate og at krysset i Jærveien får en mer tiltalende utforming. Et hvert senterområde skal dimensjoneres i forhold til lokalmiljøets behov. Det er allerede etablert en rekke handelsvirksomhet i området. På bakgrunn av kommende befolkningsvekst i området vil administrasjonen anbefale et salgsareal opp til kvm BRA. Ganddals foreslåtte senterområde ligger fint til med nærhet til Sandvedparken, Vagleskogen og Stokkelandsvannet. Reguleringsmessige forhold Reguleringsplaner i området Kommuneplanen Figur 10: Planstatus for Ganddalsenteret Før utbygging i senterområdet bør det utarbeides en helhetlig områdeplan. Viktig i den sammenheng er å få til tiltak som knytter området sammen som en enhet, med bl.a. gode gangforbindelser. Et viktig grep er at senteret får en grønn forbindelse med gruslagt turvei til Sandvedparken og videre til Vagleskogen, noe som har vært et sterkt ønske fra bydelsutvalget. Likeledes må en vurdere en bedre forbindelse til Stokkelandsvannet. Vi vil i tillegg understreke at det er viktig å få til en undergang under jernbanen for gående. side 16 av 32

17 Figur 11: Ganddalsenteret - forslag til tiltak Hana Handelsomland, Hanasenteret Figur 12: Influensområdet 500m og 2000m fra Hanasenteret side 17 av 32

18 Eksisterende senterfunksjoner, Hana Figur 13: Dagens senterfunksjoner i Hana Handel- og serviceetableringer har skjedd over tid. I nærheten er det både barneskole og barnehage. Ny skole er planlagt like øst for Skippergaten. En fremtidig bybane har trase gjennom gaten. Alternative lokaliseringer I arbeidsboka ble tre alternative lokaliseringer foreslått samt mulighet til å velge andre steder: Figur 14: Alternative lokaliseringer for Hanasenteret side 18 av 32

19 Figur 15: Byutvalgets valg av lokalisering for Hanasenteret Figur 16: Barn og unges valg av lokalisering for Hanasenteret Resultatet for Hana spørreundersøkelsen i forbindelse med barn og unges bystyre (BUBS) 2004 Prosjektgruppens anbefaling til avgrensing av senterområde Bydelsutvalget vedtok at området merket som Del 2 burde defineres som et fremtidig senter. Prosjektgruppen mener også at dette området er et naturlig valg både med tanke på eksisterende virksomheter og med tanke på byutvikling øst. Sett ut fra det eksisterende kundegrunnlaget og nærhet til Sandnes sentrum er det i dag ikke behov for realisering av denne utvidelsen. Det anbefales i kommuneplanen et krav om at utvidelse ikke skal skje før bro og tunnel er realisert. Bydelsutvalget har vist stor oppfinnsomhet og vært visjonære. De har tatt utfordringen om å gjøre senteret til en attraktiv møteplass ute. Ideen om å etablere park og kanaler som knytter senteret til Lutsivassdraget er god og bør innlemmes i kommuneplanen. Samlet handelsareal innenfor området på nordsiden av Lutsiveien skal ikke overstige 4000 kvm BRA. I tillegg kan annen service- og aktivitetstilbud samt boliger etableres. Ved utviding av senterområdet skal handelsarealet vurderes på nytt. side 19 av 32

20 Figur 17: Anbefalt avgrensning av Hanasenteret Reguleringsmessige forhold Reguleringsplaner Kommuneplanen Figur 18: Planstatus for Hanasenteret Deler av det området som er foreslått til senterområde er i dag regulert til offentlig formål (bydelshus). I nordøst for det foreslåtte området er det planlagt skole og barnehage. Før utbygging i både område 1 og 2 skal det utarbeides reguleringsplan. En bør i størst mulig grad legge til rette for et fotgjengervennlig senterområde. I dag er området hemmet av stor gjennomgangstrafikk. side 20 av 32

21 Lura Handelsomland, Lurasenteret Figur 19: Influensområdet 500m og 2000m fra Lurasenteret Området som er foreslått har nærhet til kommende bybane og store grøntarealer i sør. Eksisterende senterfunksjoner, Lura Figur 20: Dagens senterfunksjoner i Lura Alternative lokaliseringer I arbeidsboka ble to alternative lokaliseringer foreslått samt mulighet til å velge andre steder: side 21 av 32

22 Figur 21: Alternative lokaliseringer for Lurasenteret Bydelsutvalget har tatt stilling til senterområde i forbindelse med høring. Resultatet for Lura fra spørreundersøkelsen i forbindelse med barn og unges bystyre (BUBS) 2004 Figur 22: Barn og unges valg av lokalisering for Lurasenteret side 22 av 32

23 Prosjektgruppens anbefaling til avgrensing av senterområde Figur 23: Anbefalt avgrensning av Lurasenteret Det foreslåtte senteret har nærhet til fremtidig bybane og til et stort grøntområde i sør. I dag er området preget av div. virksomheter som ikke hører hjemme i et lokalt sentrumsområde. Disse må tilbys andre og bedre lokaliseringer i kommunen. Hensikten med å etablere et lokalt senter er at det skal gi rom for lokale service- og aktivitetstilbud. Senteret skal ikke ha noen regional profil. Det er derfor viktig med et mangfold av tilbud utenom handelsvirksomhet. Ikke minst må dette sees i sammenheng med nærheten til Sandnes sentrum. Det anbefales maks 4000 kvm BRA salgsareal. Reguleringsmessige forhold Reguleringsplaner i området Kommuneplan Figur 24: Planstatus for Lurasenteret Prosjektgruppen vil anbefale en helhetlig reguleringsplan for hele senterområdet før det etableres nye virksomheter. Viktig i den sammenheng er å få en til et sentralt uteområde som knyttes naturlig til grøntområdet i sør. side 23 av 32

24 Figgjo Handelsomland, Figgjo Figur 25: Influensområdet 500m og 2000m fra Figgjosenteret Eksisterende senterfunksjoner, Figgjo Figur 26: Dagens senterfunksjoner i Figgjo Figgjo bydel fungerer som et lite lokalsamfunn med butikk, skole, idretts og møtehall samt noe næringsvirksomhet. Det er først og fremst Figgjo porselensfabrikk (Figgjo Fajanse) som gjør stedet kjent. Den såkalte bikinifabrikken (opprinnelig spinneri og trikotasjefabrikk) ble bygget i 1905 etter den gamle fabrikkbygningen brant ned året før. Bygningen regnes som det største og mest monumentale industribygg fra eldre tid i Sandnes. Slik sett er det et viktig bygg å ta vare på. side 24 av 32

25 Figgjo er også kjent for sitt vakre landskap. Viktig i den sammenheng er Figgjoelven. I en verneplan utarbeidet av Statens vegvesen er 22 såkalte gangsteiner over Figgjoelven fredet. Figgjovassdraget er vernet av Stortinget. I gjeldende kommuneplan og miljøplan er dette vist og beskrevet. Det gjelder spesielle forvaltningsregler for vernede vassdrag. Det er utarbeidet en mulighetsstudie med anbefalte tiltak, jf. miljøplanen. Nærmiljøanlegget på tunga ved Figgjo AS er et resultat av dette planarbeidet. Alternative lokaliseringer I arbeidsboka ble tre alternative lokaliseringer av senteret foreslått samt mulighet til å velge andre steder: Figur 27: Alternative lokaliseringer for Figgjosenteret Figur 28: Byutvalgets valg av lokalisering for Figgjosenteret Flertallet i bydelsutvalg satset på bikinifabrikken, mens mindretallet mente at Figgjohallen var bedre. På et folkemøte kom det frem at mange så på Figgjohallen som bydelens møtepunkt. Resultatet for Figgjo fra spørreundersøkelsen i forbindelse med barn og unges bystyre (BUBS) 2004 side 25 av 32

26 Figur 29: Barns og unges valg av lokalisering for Figgjosenteret Prosjektgruppens anbefaling til avgrensing av senterområde Både administrasjonen og flertallet i bydelsutvalget hadde i utgangspunktet sett for seg at den gamle og verneverdige bikinifabrikken kunne blitt et spesielt og annerledes senter for lokalbefolkningen. Fra fabrikken hadde en tenkt seg en broforbindelse til butikken og parkeringsplassen på andre siden og inkludere disse arealene i senterområdet. Fabrikk-bygningen kunne inneholde et mangfold av andre aktiviteter. Figur 30: Anbefalt avgrensning av Figgjosenteret Samtidig med at det på det nevnte folkemøtet området rundt Figgjohallen ble betegnet som bydelens møtepunkt, kom det signaler om at eieren av bikinifabrikken ikke ønsket at fabrikkbygningen skulle inngå i et definert senterområde. side 26 av 32

27 Prosjektgruppen vil derfor anbefale området ved Figgjohallen og ta med de omliggende arealene i senterområdet, bl.a Figgjo porselensfabrikk. Med tanke på at senterområdene skal være attraktive møteplasser er det et stort pluss at det nå planlegges et parkdrag i nærheten, se illustrasjonenene over. Å tenke ny bruk av jernbanen kan også være en ide å ta med videre. Behovet for storstilt handelsvirksomhet er ikke særlig sterkt. Mye av handelen blir dekket av eksisterende nærbutikk og i senteret på andre siden av kommunegrensen. Det bør likevel legges til rette for en utvikling av handel. Vi mener at 3500 kvm BRA skal være tilstrekkelig salgsareal. I tillegg kan boliger og annen service- og aktivitetstilbud etableres. Reguleringsmessige forhold Reguleringsplaner i området Kommuneplan Figur 31: Planstatus for Figgjosenteret Innenfor det foreslåtte senterområdet er arealene sør for Figgjoelven uregulert. I kommune-planen har disse arealene fått formål: erverv, offentlig, allmennyttig og park. Prosjektgruppen vil foreslå at bygging kan finne sted etter utarbeidelse av bebyggelsesplan. I den forbindelse kan planen deles i tre; området ved Figgjo Fajanse, området ved Figgjo hallen og området sør for det kommende parkanlegget. Imidlertid skal alle bebyggelsesplanene bygge på en helhetlig disposisjonsplan. side 27 av 32

28 RETNINGSLINJER FOR SENTRUMSOMRÅDENE I SANDNES Disse retningslinjer erstatter Rikspolitiske retningslinjer av 8. januar 1999 og fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren 10. oktober De felles retningslinjene (1-6) gjelder for alle senterområdene. I tillegg gjelder egne retningslinjer for hvert enkelt senter (7-10). Felles retningslinjer for alle områdene (1-6): 1 Senterstruktur og dimensjonering 1.1 Senterområdene er avgrenset i kommuneplanen. Ved hver kommuneplanperiode skal antall senterområder, størrelse på eksisterende senterområder og BRA salgsareal i sentrene vurderes på nytt. Følgene senterområder er avgrenset: Sentrum i Sandnes, Lura, Hana, Bogafjell, Ganddal, Figgjo, Høle og Hommersåk. 1.2 Sandnes sentrum er kommunens hovedsenter. Senteret skal dekke behovet for varer og tjenester i hele kommunen. 1.3 De øvrige senterområdene skal dimensjoneres for lokalt behov. 2 Etablering av handel og service 2.1 Regionale senterfunksjoner skal kun etableres i Sandnes sentrum. 2.2 All handel, service og private og offentlige tjenester skal i hovedsak etableres innenfor de avgrensede sentrumsområdene. Unntak: Plasskrevende varer og bensinstasjoner. Definisjon av plasskrevende varer: biler, motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/hagesentre. 2.3 Eksisterende handel og service utenfor området kan fortsette sin virksomhet, men ikke utvide den. 2.4 Utenfor senterområdene kan det etableres nærbutikker/dagligvarer opp til 1000 kvm BRA salgsareal. Nærbutikker/matvarer skal ikke lokaliseres nærmere enn 500 m fra senterområdenes ytterkant (luftlinje). Utenfor senterområdene skal det være minst 500 m (luftlinje) mellom hver nærbutikk. Unntak: Det kan etableres nærbutikker/dagligvarer nærmere enn 500 m (luftlinje) fra nærmeste nærbutikk i områder som for eksempel er skilt fra nærmeste nærbutikken pga. barrierer som vei, elv, jernbane og lignende. 3 Etablering av andre funksjoner i sentrumsområdene 3.1 Innenfor senterområdene bør det legges til rette for boliger. I hovedsak skal disse etableres i andre etg. og over. 3.2 Bydelens behov for møte- og klubblokaler bør lokaliseres innenfor senterområdene. 3.3 Det skal etableres bilfrie møteplasser ute, for eksempel park og/eller torg. Her skal det legges til rette for lek og opphold. side 28 av 32

29 3.4 Det skal i størst mulig grad etableres bilfri tilkomst til senterområdet. For eksempel fortau og/eller gang- og sykkelvei. 4 Parkering 4.1 Parkering for boliger skal løses i boligbygget og innkjøring skal ikke skje over torg/plasser som tilhører handel- og serviceområdet. 4.2 Parkering for handel- og service skal skje på egne plasser eventuelt i innebygget anlegg. Parkering skal være atskilt fra områdets uteplasser (torg/park). 5 Estetikk og utforming 5.1 Interne gater og plasser skal opparbeides med høy standard mht. gatebelegg, fasader møblement, beplantning og belysning. 5.2 Det eksisterende og naturgitte landskapet som berg, vegetasjon og elveløp og lignende skal i størst mulig grad bevares og integreres i senterområdet. 5.3 Historiefortellende elementer skal fremheves. 5.4 Fasadene i service- og forretningsbygg skal på gateplan ha et åpent preg med vinduer og inngangspartier. Lange tette fasader skal unngås. 5.5 Senterområdene skal legges til rette for allmenn tilgjengelighet med universell utforming. 6 Organisering 6.1 Senterområdene bør organiseres med en senterforening eller annen organisasjon som ivaretar felles interesser og helhetlig utvikling av området. Retningslinjer for de enkelte senterområder (7-10) 7 Ganddal 7.1 Før utbygging i senterområdet skal det utarbeides en helhetlig områdeplan. (dvs. uformell plan som viser arealdisponering m.m.) På bakgrunn av områdeplanen skal det kreves bebyggelsesplan Føringer: Området skal knyttes sammen på en naturlig måte med gangveier. Bl.a skal det vurderes en ny undergang for gående under jernbanen. Det skal planlegges en miljøgate i Kvernelandsveien som skal realiseres når ny Rv 505 mellom Skjæveland og Foss- Eikeland er bygget. Krysset i Jærveien skal ha en mindre dominerende utformimg. Realisering etter ny R44 er bygget. Det skal etableres en grønn korridor til Vagleskogen, Stokkelandsvannet og Sandvedparken. 7.2 Øvre grense for salgsareal i hele senterområdet er kvm BRA. Disse er fordelt slik: 3500 kvm BRA i den øvre delen ved Jærveien, 3500 kvm BRA ved Lundegeilen og 3000 kvm BRA ved krysset Kvernelandsveien /Hoveveien. 8 Hana 8.1 Senterområdet på Hana er avgrenset med tanke på utviklingsmuligheter når bro, tunnel og ny boligbygging etableres. Den delen av senterområdet som ligger sør for Lutsiveien skal ikke utbygges før bro og tunnel er etablert. 8.2 Ved søknad om tiltak/bygging som ikke er i overenstemmelse med gjeldende regulering side 29 av 32

30 skal ny reguleringsplan utarbeides. Føringer: Det skal legges til rette for et fotgjengervennlig senterområde. Miljøgate i Skippergaten skal vurderes. 8.3 Øvre grense for salgsareal er satt til 4000 kvm BRA i den del av senterområdet som kan utvikles nå (Skippergaten) Vurdering av det resterende området (sør for Lutsiveien) tas opp når det er aktuelt. 9 Lura 9.1 Før utbygging av senterområdet skal det utarbeides en helhetlig reguleringsplan. Føringer: Det skal legges til rette for et fotgjengervennlig senterområde. Det skal etableres en god forbindelse til grøntarealet i sør. Det grønne skal trekkes inn i senteret som park/plass sentralt i senteret. 9.2 Øvre grense for salgsareal er satt til 4000 kvm BRA. 9.3 Det vises for øvrig til rettningslinje i Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren angående Forus-Lura området med Kvadrat: det skal ikke etableres nye kjøpesentra i dette området, eksisterende kjøpesentra ikke bør utvides; Forusområdet kan utvikles som handelsområde for plasskrevende varer utenfor, og for hvitevarer, møbler, tepper innenfor banens influensområde. 10 Figgjo 10.1 Ubygging kan finne sted etter utarbeidelse av disposisjonsplan og bebyggelsesplan. Bebyggelsesplanen kan deles i tre; området ved Figgjo AS, området ved Figgjohallen og området sør for det kommende parkanlegget. Imidlertid skal alle bebyggelsesplanene bygge på en helhetlig disposisjonsplan. Parkanlegget ved tungen kan etableres på bakgrunn av byggemelding. Føringer: Disposisjonsplanen skal ta hensyn til at Figgjovassdraget er vernet av Stortinget og at det gjelder spesielle forvaltningsregler for vernede vassdrag Øvre grense for salgsareal er satt til 3500 kvm BRA. 11 Sandnes sentrum 11.1 Ingen begrensninger for salgsareal. 12 Hommersåk sentrum 12.1 Innenfor reguleringsplan er det ingen begrensninger for salgsareal. Utenfor denne reguleringsplanen og innenfor sentrumsområdet er det ikke tillatt med nye kjøpesentre/handelsbygg over 1500 kvm BRA. Eksisterende kjøpesentre/handelsbygg kan utvide opp til 1500 kvm BRA. 13 Bogafjell 13.1 Samlet handelsareal skal ikke overstige 4000 kvm BRA. 14 Høle 14.1 Samlet handelsareal skal ikke overstige 3000 kvm BRA. side 30 av 32

31 VEDLEGG Figuroversikt Figur 1. Senterstruktur i Sandnes basert på FDP... 6 Figur 2. Prosjektorganisering og samhandling... 8 Tabell 1: Salgsarealet i forhold til befolkningsstørrelse Figur 3: Svar fra de eldste elevene om hva de ønsker i senterområdene Figur 4: Influensområdet 500m ot 2000m fra Ganddalsenteret Figur 5: Dagens senterfunksjoneri Ganddal Figur 6: Alternative lokaliseringer for Ganddalsenteret Figur 7: Bydelsutvalgets valg av lokalisering for Ganddalsenteret Figur 8: Barn og unges valg av lokalisering for Ganddalsenteret Figur 9: Anbefalt avgrensning av Ganddalsenteret Figur 10: Planstatus for Ganddalsenteret Figur 11: Ganddalsenteret - forslag til tiltak Figur 12: Influensområdet 500m og 2000m fra Hanasenteret Figur 13: Dagens senterfunksjoner i Hana Figur 14: Alternative lokaliseringer for Hanasenteret Figur 15: Byutvalgets valg av lokalisering for Hanasenteret Figur 16: Barn og unges valg av lokalisering for Hanasenteret Figur 17: Anbefalt avgrensning av Hanasenteret Figur 18: Planstatus for Hanasenteret Figur 19: Influensområdet 500m og 2000m fra Lurasenteret Figur 20: Dagens senterfunksjoner i Lura Figur 21: Alternative lokaliseringer for Lurasenteret Figur 22: Barn og unges valg av lokalisering for Lurasenteret Figur 23: Anbefalt avgrensning av Lurasenteret Figur 24: Planstatus for Lurasenteret Figur 25: Influensområdet 500m og 2000m fra Figgjosenteret Figur 26: Dagens senterfunksjoner i Figgjo Figur 27: Alternative lokaliseringer for Figgjosenteret Figur 28: Byutvalgets valg av lokalisering for Figgjosenteret Figur 29: Barns og unges valg av lokalisering for Figgjosenteret Figur 30: Anbefalt avgrensning av Figgjosenteret Figur 31: Planstatus for Figgjosenteret Definisjoner og avklaringer Senterområde er et definert område i en bydel hvor det er naturlig at lokale handel- og servicetilbud og aktiviteter for befolkningen etableres. Senterområdet skal utformes slik at det også finnes møteplasser ute. Senterområdet skal også inneholde boliger. Kjøpesenter er planlagt, initiert, bygd, og drevet som en enhet. Ofte bygget som et eget handelsbygg. Virksomheten behøver ikke være lokalisert i ett og samme bygg for å bli betraktet som et kjøpesenter, men kan også være gruppert omkring et torg, en gågate eller åpen plass, eller det kan være en lokaliseringsmessig sammenheng mellom de ulike enhetene, som f.eks. i en side 31 av 32

32 detaljhandelspark. Senterområdets størrelse. Senterområdet skal dimensjoneres (geografisk utstrekning og handelsareal) etter lokalområdets behov dvs. på bakgrunn av eksisterende og fremtidig befolkning innenfor handelsomlandet. Handelsomland og lokalmarked. I Sandnes er et lokalt handelsomland definert som et område som strekker seg ca 2000 m fra senterområdets midtpunkt området er senterområdets lokalmarked. Senterets nærmarked (gangavstand) er ca. 500 m fra senteret. Detaljhandel er all salg av varer bortsett fra engrossalg (salg av bearbeidede produkter til kunder som selv henter varene i lokalene). Plasskrevende varer. Varegrupper som er store og plasskrevende. I dette arbeidets sammenheng gjelder det forretninger som selger biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/hagesentre. Forkortelsen BRA - betegnelse på bruksareal på en tomt. T-BRA er tillatt bruksareal. Når begrepet knyttes til handelsvirksomhet er det salgsflaten som omtales. For å sikre at areal som er regulert til andre formål, ikke senere tas i bruk til detaljhandel, bør plan- og bygningslovens muligheter for å fastsette arealbruken på et relativt detaljert nivå i bestemmelsene til reguleringsplaner brukes aktivt. side 32 av 32