MØTEINNKALLING. Tema/orientering Orientering om brev fra Fylkesmannen om oppheving av Planutvalgets vedtak i sak 15/10 gnr. 26 bnr.

Transkript

1 MØTEINNKALLING Utvalg: Møtested: Planutvalget Gran rådhus, møterom Granavollen Møtedato: Tid: Eventuelt forfall meldes til Kommunetorget tlf Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. (Saker merket med * skal behandles av kommunestyret.) Tema/orientering Orientering om brev fra Fylkesmannen om oppheving av Planutvalgets vedtak i sak 15/10 gnr. 26 bnr.1 SAKSLISTE Saksnr. Tittel GODKJENNING AV MØTEBOK FRA MØTET /10 * KOMMUNEDELPLAN FOR KULTURMINNER OG KULTURMILJØER VEDTAK OM OPPSTART AV PLANPROSESSEN 31/10 * REGULERINGSPLAN FOR SØNDRE MORSTADGUTUA - SLUTTBEHANDLING 32/10 REGULERINGSPLAN FOR BRANDBU SENTRUM, NORDØSTRE DEL - KLAGER PÅ KOMMUNESTYRETS VEDTAK 33/10 GNR. 148 BNR. 5 - KLAGE PÅ AVSLAG - DELING AV GRUNNEIENDOM - TILLEGGSAREAL TIL GNR. 148 BNR /10 GNR. 298 BNR. 1 - KLAGE PÅ AVSLAG PÅ DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL FOR BRUKSENDRING FRA BÅTHUS TIL HYTTE 35/10 GNR. 262 BNR. 77 SMIETORGET, PÅBYGG 3. ETASJE DISPENSASJON FRA KRAV OM REGULERINGSPLAN Rådmann- og ordførersekretariatet, ren På vegne av Ordføreren Anne Marie Blekkerud Konsulent

2 Sak 30/10 KOMMUNEDELPLAN FOR KULTURMINNER OG KULTURMILJØER VEDTAK OM OPPSTART AV PLANPROSESSEN Saksbehandler: Kari Møyner Arkiv: 143 C5 Arkivsaksnr.: 10/499 Saksnr.: Utvalg Møtedato PS 30/10 Planutvalget PS / Formannskapet PS / Kommunestyret Innstilling: 1. Det framlagte forslaget til planprogram og framdriftsplan for arbeidet med Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer i Gran kommune legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring til fagmyndigheter og ulike interessegrupper. 2. De økonomiske konsekvenser i forbindelse med planprosessen innarbeides i budsjett- og økonomiplan for Kostnadene ved den foreslåtte økte stillingsressursen for prosjektleder utgjør kr for perioden , og dekkes fra formannskapets tilleggsbevilgningspost 1490, 6500, 1000 og tilføres 1010, 5300, Frist for å gi uttalelse til planprogrammet settes til Saksdokumenter: Kommunedelplan for kultur ( ) Forslag til planprogram av Vedlagt: Nei Denne saken fremmes for parallell behandling i Planutvalget, Formannskapet og Kommunestyret. De arealmessige vurderinger sorterer under Planutvalget mens finansieringsdelen ligger innenfor Formannskapets ansvarsområde. Saksopplysninger: Bakgrunn I følge Gran kommunes Kommunedelplan for kultur ( ) er et av hovedmålene: Høy bevissthet om verdiene knyttet til kulturlandskap, kulturminner og kulturmiljøer. Metoden for å sikre forvaltning av kulturlandskap, kulturminner og kulturmiljøer er å utarbeide en kommunedelplan for kulturminner, eventuelt i samarbeid med de andre hadelandskommunene. Gran kommune har tradisjon for å legge vekt på verdier i kulturmiljøer i planlegging og i utviklingsprosjekter. Denne bevisstheten som også er lagt merke til av regionale og sentrale myndigheter kan styrkes og videreutvikles gjennom det planlagte arbeidet med en kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer. Planen for kulturminner og kulturmiljøer utarbeides som kommunedelplan etter Plan- og bygningslovens Selv om det ikke er krav til planprogram for en temaplan som Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer, brukes dette planprosessverktøyet i samsvar med PBL 4-1 for å fastlegge rammer og opplegg for planarbeidet. Planprogrammet skal beskrive formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltagere, opplegg for medvirkning og behovet for utredninger. Side 2

3 Sak 30/10 Gran kommune har en rik og variert natur. Denne variasjonen avspeiles i kulturarven, og fysiske spor forteller oss noe om hvordan folk før oss har levd. Tidsspennet er stort og kulturminnene er mange. Kulturminner og kulturmiljøer er viktige ressurser og verdier i lokalsamfunnet. Utfordringen er å forvalte og bruke disse verdiene på en måte som gagner både kulturminnene og befolkningen. Endringer skjer fort og det er særs viktig å ha øye for de elementene som er så verdifulle at de bør tas vare på og sikres for ettertiden. Samtidig må det være en bevissthet om at ikke alt kan tas vare på og følgelig må det gjøres prioriteringer. For videre utdyping av hensikt og formål med planarbeidet vises det til forslaget til planprogran kapittel 3. Medvirkning Selve arbeidsprosessen er viktig i dette planarbeidet. Kunnskap om kulturminner både hos befolkningen, grunneiere, politikere og kommuneadministrasjon er viktig for at kulturminner og kulturmiljøer skal tas godt vare på for framtiden. Medvirkning av lokalbefolkningen, fagfolk, politikere og administrasjon vil tillegges stor vekt. Framdrift Da det legges stor vekt på medvirkning og det trengs to barmarkssesonger for innsamling av data og registreringer trekkes arbeidet noe ut i tid. Arbeidet med planen er estimert til ca 2 år og det legges opp til sluttbehandling i Kommunestyret desember Økonomi Arbeid med planen, slik det er foreslått i planprogrammet, forutsetter 20 % økt stillingsressurs for prosjektleder. I tillegg til økt stillingsressurs er det estimert kr i 2011 og kr som innarbeides i budsjett- og økonomiplan Etter at planarbeidet er gjennomført er det estimert ca kr til oppfølging av planen i Regionalt samarbeid Regionalt samarbeid vurderes. Dersom Regionrådet beslutter at Lunner og Jevnaker kommuner blir med på planarbeidet, vil planprogrammet bli justert og lagt fram til orientering i Formannskapet. Vurdering: Rådmannen mener det er positivt at arbeidet med kulturminner og kulturmiljøer får et sterkere fokus i kommunens planarbeid. Det vil bli viktig å få til en god arbeidsprosess som gir rom for innspill og synspunkter fra ulike grupper med kunnskap og interesse for arbeidet. Rådmannen foreslår at arbeidet med Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer i Gran kommune starter opp og at vedlagte forslag til planprogram med framdrift, medvirkning og organisering samt økonomi legges til grunn for det videre arbeidet. Planprogrammet sendes på høring før det fastsettes endelig. Side 3 av 16

4 Sak 31/10 REGULERINGSPLAN FOR SØNDRE MORSTADGUTUA - SLUTTBEHANDLING Saksbehandler: Øyvind Andreas Sørlie Arkiv: REG 260/6 Arkivsaksnr.: 09/1800 Saksnr.: Utvalg Møtedato PS 10/10 Planutvalget PS 31/10 Planutvalget PS / Kommunestyret Innstilling: I henhold til plan- og bygningslovens godkjenner Gran kommunestyre reguleringsplan for Søndre Morstadgutua, med følgende endringer og justeringer: - På reguleringsplankartet avsettes flomsonen for 200-årsflom som hensynssone slik NVE har krevet og i reguleringsbestemmelsenes (ny 7.2) fastsettes en sikkerhetsmargin på 0,5 meter i tillegg til nivået for 200-årsflom. - Midlertidig anleggsbelte ut mot nytt kryssområde for Rv.4 tas inn igjen i reguleringsplanen. - I reguleringsbestemmelsenes 7.1 strykes setningen som åpner for å anlegge adkomstveg innenfor Grønnstruktur bevaringssone mot ny Rv. 4. Klagefrist settes til 3 uker fra kunngjøringsdato. Saksdokumenter: Saksframlegg og protokoll planutvalgets sak 10/10, møte 10. mars 2010 Uttalelser ved offentlig ettersyn (perioden 8. april 21. mai 2010): - Fylkesmannen i Oppland, datert 14. mai Norges Vassdrags- og Energidirektorat, datert 19. mai Statens Vegvesen, datert 20. mai Oppland fylkeskommune, datert 20. mai Henrik Morstad m/flere, datert 18. mai 2010 Brev etter høringsfristen: - Statens Vegvesen, datert 29. juni 2010 (tilbaketrekking av innsigelse) - Henrik Morstad, datert 8. juni, 14. juni. 14. juli, 30. juli og 4. august Brev fra kommunen til Henrik Morstad, datert 10. juni 2010 Reguleringsplankart (høringsforslaget) Reguleringsbestemmelser (høringsforslaget) Vedlagt: Saksopplysninger: Reguleringsplanforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden fra 8. april til 21. mai Det kom inn 5 høringsuttalelser: Fylkesmannen i Oppland og Oppland fylkeskommune hadde ikke spesielle merknader til planen. Norges Vassdrags- og Energidirektorat: påpeker at deler av planområdet er flomutsatt og at den nordlige delen vil bli oversvømmet ved en 200-årsflom. På reguleringsplankartet er flomsonen for 200- årsflom avsatt som hensynssone og NVE ber om at dette gjøres, samtidig som det i reguleringsbestemmelsene må ivarteas en sikkerhetsmargin på 0,5 meter. Statens Vegvesen: fremmet i sin første uttalelse innsigelse mot 3 forhold i planforslaget: Side 4

5 Sak 31/10 - at tidligere regulert midlertidig anleggsområde ut imot det regulerte nye Rv.4-kryssområdet var foreslått tatt ut av planen - at byggegrensen mot ny Rv. 4 var foreslått regulert til 50 meter - at det i bestemmelsenes 7.1 var åpnet for å tillate atkomstveg innenfor Grønnstruktur bevaringssone Senere har vegvesenet kommet en ny uttalelse der innsigelsen vedr. byggegrensen (50 meter og ikke 100 meter som ble vedtatt i reguleringsplanen for Rv.4) ble trukket tilbake. Henrik Morstad m/flere: kommer i sin høringsuttalelse med en del synspunkter på den planløsningen som ble vedtatt i kommunedelplanen for Gran sentrum og som videreføres i reguleringsplanforslaget for Søndre Morstadgutua. Han har også motforestillinger mot trafikkløsningen som innebærer at mange av de nye utbyggingsområdene øst for nåværende Rv. 4 får adkomstveg via den nye rundkjøringen sør for Gran sentrum. I uttalelsen reageres det på plasseringen av vegtrase V1, på at det ikke foreligger kostnadsoverslag for ervervelse og opparbeidelse av vegen og på at en alternativ løsning ikke er tatt med eller kommentert i planforslaget. Morstad m/flere krever at det innkalles til en befaring med ulike instanser, og konkluderer med at planforslaget framstår som lite gjennomtenkt og favoriserer kun nødetetan. Etter høringsfristen har Morstad kommet med flere brev der han bl.a. hevder at vegvesenets brev kom inn for sent i forhold til fristen og der mange av synspunktene fra første høringsuttalelse gjentas. Vurdering: Rådmannen vil anbefale at kravene fra Norges Vassdrags- og Energidirektorat og Statens Vegvesen blir innarbeidet i reguleringsplanen. Dette innebærer følgende endringer i reguleringsplanen: - På reguleringsplankartet avsettes flomsonen for 200-årsflom som hensynssone slik NVE har krevet og i reguleringsbestemmelsenes (ny 7.2) fastsettes en sikkerhetsmargin på 0,5 meter i tillegg til nivået for 200-årsflom. - Midlertidig anleggsbelte ut mot nytt kryssområde for Rv.4 tas inn igjen i reguleringsplanen. - I reguleringsbestemmelsenes 7.1 strykes setningen som åpner for å anlegge adkomstveg innenfor Grønnstruktur bevaringssone mot ny Rv. 4. Uttalelsene fra Henrik Morstad tar i stor grad opp spørsmål som ble avklart gjennom den omfattende kommunedelplanprosessen for Gran sentrum og som ble fastlagt gjennom kommunestyrets vedtak av denne planen. Omdisponering av dyrka mark, trafikksystemet, trafikksikkerhet og rekkefølgebestemmelser vedr. utbygging av infrastruktur var sentrale temaer i dette planarbeidet. Rådmannen vil presisere at traseen for adkomstvegen til nødsentralen (V1) ble fastlagt i kommunedelplanen, og en flytting av denne slik Morstad ønsker ville redusere utbyggingsarealene i sør for Gran sentrum på en svært uheldig måte. Når det gjelder spørsmålet om plassering av nødsentralen er det riktig at denne først var tenkt plassert vest for nåværende Rv.4. Gjennom arbeidet med prosjektet og kontakt og forhandlinger med grunneiere ble det imidlertid bestemt å satse på en annen plassering, på østsiden av Rv.4. Rådmannen har forståelse for at den planlagte utbyggingen av ulike typer næringsvirksomhet, nødsentralen og tilhørende vegsystem og annen infrastruktur betyr en stor omveltning for området sør for Gran sentrum. For grunneiere og beboere i dette området kan det sikkert hevdes at denne utviklingen har både positive og negative sider. Rådmannen vil imidlertid påpeke at kommunedelplanen for Gran sentrum ble godkjent etter en svært grundig og omfattende planprosess, der ulike synspunkter og hensyn ble vurdert. For Gran kommune er det viktig at den arealdisponeringen og de utbyggingsmulighetene som vedtatte kommunedelplanen gir muligheter for blir fulgt opp gjennom reguleringsplaner for de enkelte utbyggingsområdene. Ut ifra en Side 5 av 16

6 Sak 31/10 helhetsvurdering vil derfor rådmannen anbefale at reguleringsplanen fremmes for sluttbehandling med de endringene som er foreslått i innstillingen. Henrik Morstad har i brev til Gran kommune datert 8. juni 2010 (med kopi til bl.a. fylkesmannen i Oppland) hevdet at høringsuttalelsen fra Statens Vegvesen kom inn for seint i forhold til høringsfristen, og at kommunen derfor burde se bort fra denne. Vegvesenets høringsuttalelse var datert 20. mai, dagen før høringsfristens utløp, men ble stemplet inn i kommunens arkiksystem først tirsdag 25. mai (første arbeidsdag etter pinse). I brev til Morstad datert 10. juni 2010 skriver kommunens planavdeling at det ville det være urimelig å avvise en høringsuttalelse som er datert og registrert inn på denne måten. Gran kommune har for øvrig aldri hatt tradisjon for å være rigid på slike forhold, verken overfor privatpersoner eller offentlige høringsinstanser. Side 6 av 16

7 Sak 32/10 REGULERINGSPLAN FOR BRANDBU SENTRUM, NORDØSTRE DEL - KLAGER PÅ KOMMUNESTYRETS VEDTAK Saksbehandler: Øyvind Andreas Sørlie Arkiv: REG Brandbu sentrum Arkivsaksnr.: 08/2522 Saksnr.: Utvalg Møtedato PS 4/09 Planutvalget PS 26/09 Planutvalget PS 7/09 Gran Ungdomsråd PS 48/09 Planutvalget PS 8/10 Planutvalget PS 21/10 Kommunestyret PS 32/10 Planutvalget Innstilling: 1. Klage fra sameiet Storlinna 46 på kommunestyrets vedtak i sak 21/10 tas ikke til følge. Klagen oversendes til fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse. 2. Klage fra beboere i nedre del av Eggelinna på kommunestyrets vedtak i sak 21/10 tas ikke til følge. Klagen oversendes til fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse. Saksdokumenter: Saksframlegg og protokoll fra kommunestyrets møte 25. mars 2010 (sak 21/10) Klage m/vedlegg fra Sameiet Storlinna 46 v/ n Ole Berven, datert 28. april tillegg til klage, fra Svein rle Molnes, datert 4. mai e-post fra Svein rle Molnes til ordføreren, datert 7. mai 2010 Klage m/vedlegg fra beboere i nedre del av Eggelinna (Terje Rogne, Ivar Karlsson og Monica Tschudi), datert 3. mai 2010 Planbeskrivelse, datert 12. februar 2010 Reguleringsplankart (2 kartutsnitt områdene Storlinna 46 og nederst i Eggelinna) Reguleringsbestemmelser Vedlagt: Saksopplysninger: Kommunestyret vedtok reguleringsplan for Brandbu sentrum, nordøstre del, i møte 25. mars 2010, se vedlagte kopi av saksframlegg og protokoll. Brev til grunneiere med orientering om kommunestyrets vedtak og 3 ukers klagefrist ble sendt 13. april 2010 og annonse ble satt inn i avisa Hadeland 14. april Det har kommet inn 2 klager på kommunestyrets vedtak: - Klage fra Sameiet Storlinna 46 v/ n Ole Berven, datert 28. april 2010 (+ brev med tillegg til klage, fra Svein rle Molnes, datert 4. mai 2010 og e-post fra Svein rle Molnes til ordføreren, datert 7. mai 2010) - Klage fra Terje Rogne, Ivar Karlsson og Monica Tschudi, datert 3. mais 2010 Vurdering: Reguleringsplanen for Brandbu sentrum har vært gjennom en omfattende planprosess, med medvirkning fra bl.a. Brandbu Næringsliv, åpne møter og mye omtale i lokalavisa. Planen er utarbeidet Side 7

8 Sak 32/10 av Gran kommunes planavdeling, og reguleringsplanforslaget var lagt ut til offentlig ettersyn i perioden fra 4. november til 18. desember Sameiet Storlinna 46: klager på at deres ønske om en ny løsning for adkomstveg ikke er vedtatt som en del av reguleringsplanen. Sameiet har vært svært aktive i planprosessen, og gjennom mange brev og e- poster fremmet sine ønsker og synspunkter for kommunens administrasjon og politikere. Sameiets ønsker har for øvrig vært godt kjent for kommunen i mange år, og forslaget om en ny adkomstveg over Gran Sparebanks eiendom om fram til baksiden av Storlinna 46 har vært vurdert og avvist flere ganger tidligere. I planbeskrivelsen til det nye reguleringsplanforslaget (datert 12. februar 2010) er sameiets forslag beskrevet og vurdert, men er etter nærmere planfaglig vurdering ikke innarbeidet i reguleringsplanen slik sameiet ønsket. I sameiets klage gis det en omfattende beskrivelse av problemer med en heis, som nå er tatt ut av bruk, bl.a. av kostnadsgrunner. I klagen kommer også sameiet med en rekke kritiske uttalelser om kommunens saksbehandling og det de oppfatter som manglende forståelse for beboernes sak. Dette gjentas i et brev ( Tillegg til klage ) fra en av beboerne, samt i e-post til ordfører (se vedlegg). Rådmannen vil presisere at politikerne i planutvalget og kommunestyret har vært svært godt kjent med forslaget og de ulike alternativene for løsning. Rådmannen vil presisere at det i slike reguleringsplanprosesser er svært viktig at alle ideer og synspunkter kommer tydelig fram, men alle kan ikke dermed forvente å få sine forslag vedtatt. Det beboerne egentlig ønsker er at kommunen skal gripe inn med planvedtak og etterfølgende ekspropriasjon overfor andre grunneiere i området, for å sikre en ny adkomst til eiendommen. Rådmannen mener det ikke vil være riktig å tvinge gjennom en slik løsning, og vil vise til følgende formulering fra planbeskrivelsen (side 19): Dersom grunneierne kommer til enighet om etablering for eksempel av en gangadkomst, anses ikke planforslaget å være til hinder for det Etter rådmannens vurdering har sameiets synspunkter vært godt kjent for kommunestyret før planvedtak, og klagen fra sameiet Storlinna 46 inneholder ikke noen nye opplysninger som ikke er kjent fra reguleringsplanprosessen. Rådmannen anbefaler derfor at klagen ikke tas til følge. Beboere i nedre del av Eggelinna (Terje Rogne, Ivar Karlsson og Monica Tschudi): klager på at området er regulert til boligformål i kombinasjon med henssynssone Bevaringsverdige bygningsmiljø. De etterlyser en begrunnelse for hvorfor området er regulert slik, og hvor initiativet til dette har kommet fra, se vedlagte kopi av klagen. Beboerne mener at verning vil medføre store ulemper og at verdien på bygningene vil gå kraftig ned. Rådmannen vil vise til reguleringsplanprosessen, og spesielt til planbeskrivelsen, der området og planforslaget er beskrevet nærmere (side 16). Ved oppstart av reguleringsplanarbeidet uttalte Oppland fylkeskommune at to områder ved Brua (benevnt 1 og 2, hvor 1 er området nederst i Eggelinna) regnes å være av høy regional verdi. Fylkeskonservatoren uttaler også at området er viktig for Brandbu med tanke på kulturhistorie og stedsidentitet og vil derfor gå inn for at området blir regulert til spesialområde bevaring med tilhørende bestemmelser for å sikre at områdets karakter videreføres. Rådmannen vil presisere at det ikke er snakk om vern av bygninger, med at regulering til Bevaringsverdig bygningsmiljø kun innebærer restriksjoner m.h.t. riving og større uheldige byggetiltak, se reguleringsbestemmelsenens 9.3. Etter rådmannens vurdering inneholder ikke klagen fra beboerne nederst i Eggelinna noen nye opplysninger som ikke er kjent fra reguleringsplanprosessen, og rådmannen anbefaler at klagen ikke tas til følge. Side 8 av 16

9 Sak 33/10 GNR. 148 BNR. 5 - KLAGE PÅ AVSLAG - DELING AV GRUNNEIENDOM - TILLEGGSAREAL TIL GNR. 148 BNR. 45 Saksbehandler: Trygve Rognstad Arkiv: GNR 148/5 Arkivsaksnr.: 10/319 Saksnr.: Utvalg Møtedato DEL 81/ PS 33/10 Planutvalget Innstilling: Søknad om dispensasjon for fradeling av areal i LNF-område som tilleggsareal til fritidsbolig, avslås, jfr. plan- og bygningsloven Saken oversendes Fylkesmann i Oppland for avgjørelse. Saksdokumenter: Søknad om fradeling mottatt Brev til søker datert Brev fra Arne Staksrud datert Administrativ vedtak datert Klage datert Vedlagt: Saksopplysninger: Søknad om fradeling er datert mottatt her Saken ble tatt opp med planavdelingen, byggesak og Landbrukskontoret for Hadeland. Advokat Arne Staksrud ble etter dette informert om at søknaden slik den forelå ikke ville bli godkjent. I brev mottatt her bes det om at søknaden tas opp til behandling. Advokat Staksrud skriver blant annet i dette brevet at det ikke er nødvendig med nabovarsling da naboene ikke blir berørt. Søknaden ble behandlet administrativt med vedtak , i henhold til kommuneplanens arealdel vedtatt i juni Det ble ikke gitt dispensasjon for fradeling. Avslaget er påklaget innen gitte frister. Fradelingen gjelder et tilleggsareal på ca 2400 m 2 fra landbrukseiendom gnr. 148 bnr. 5 til gnr. 148 bnr. 45 som er registrert som fritidseiendom og er på ca. 1,4 daa.. Parsellen som ønskes fradelt er en ubebygd hel teig. Søknad gjelder fradeling av grunn til annen bruk (overføres fra en landbrukseiendom til en fritidseiendom) og tillatelse er avhengig av at det gis dispensasjon. For å kunne gi dispensasjon, må det foreligge grunngitt søknad om dette fra rekvirent, jfr. plan- og bygningsloven Det er ikke levert en konkret dispensasjonssøknad, men rekvirent har via sin advokat bedt om at søknaden behandles. Det opplyses i sakens dokumenter at arealet er vanskelig å benytte i landbrukssammenheng og at det ikke vil berøre tredjeperson. Det omsøkte arealet skal ikke gi endringer i forhold til bebyggelse, veg, vann eller avløp. Eiendommene er ikke regulert og ligger i landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område) i kommuneplanens arealdel. Arealet ligger i kjerneområde i Nasjonalt viktig kulturlandskap i Oppland. Saken er ikke sendt på høring til fylkeskommunale fagmyndigheter da det ble gitt avslag på søknad om dispensasjon. Skal det gis dispensasjon må saken sendes på høring. Vurdering: Det søkes om dispensasjon fra LNF-område for å legge landbruksareal til en fritidseiendom. Søknad om dispensasjon behandles og vurderes i henhold til plan- og bygningsloven av m.fl. Side 9

10 Sak 33/10 Kommunens retningslinjer gitt i kommuneplanens arealdel vedtatt 2002, sier at fritidseiendommer ikke bør overstige 2 daa. I den nye kommuneplanens arealdel vedtatt juni 2010, er dette forsterket gjennom at det er gitt som bestemmelser som setter maksimal størrelse for fritidsboliger til 1 daa. Saken er imidlertid opprinnelig behandlet etter den gamle planen og klagen bør behandles etter samme plan. Det foreligger ingen grunner i søknaden som tilsier at fritidseiendommen må utvides. Landbrukseiendommen og fritidseiendommen ligger i kjerneområde for Nasjonalt viktig kulturlandskap i Oppland, forankret i regionale planer og handlingsplaner, som skal ivareta kvaliteten i kulturlandskapet. Gran kommune ønsker å ta vare på og utvikle det unike kulturlandskapet i området Granavollen St.Petri/Hadeland Folkemuseum, slik at det kan fremstå som et nasjonalt mønsterområde for hvordan bruk og vern kan kombineres og være en ressurs for trivsel, kulturliv og verdiskapning. På bakgrunn av dette ble det i 2007 gjort en stedsanalyse. Stedsanalysen konkluderer med at det som er karakteristisk for landskapsopplevelsen langs Den bergenske hovedveg, er at det er mange landskapsbilder av svært høy visuell og estetisk kvalitet. Landskapsbildene er svært sårbare for inngrep og endringer. For å ivareta de verdifulle landskapsbildene over tid er det viktig å ha en bevisst holdning til hvordan landskapet skal ivaretas gjennom forvaltning og skjøtsel. Alle nye tiltak som har konsekvenser for endringer i landskapsbildet må derfor vurderes nøye. Dette har kommunen også fått bekreftet av Oppland fylkeskommune avdeling Kulturvern i saker som har vært sendt dem på høring. Det opplyses i klagen at området ikke skal endres som følge av fradelingen fordi det ikke er tenkt oppført bygninger eller foretatt andre inngrep, og at det således ikke har betydning for kulturlandskapet eller andre ting. Området er i dag en del av en landbrukseiendom og bruken styres ut fra de til en hver tid gjeldene regler for det. Ved å legge arealet til en fritidseiendom vil det kunne oppstå en annen bruk over tid, selv om dette ikke synes aktuelt pr. i dag. Det kan derfor over tid få betydning for kulturlandskapet dersom det tillates fradeling. Hva nåværende eier av fritidsboligen tenker å gjøre kan derfor ikke tillegges vesentlig vekt. Det er fra fylkesnivå påpekt at kommunen skal føre en streng dispensasjonspraksis. Rådmannen kan ikke se at det er fremsatt grunner som veier tyngre enn det faktum at en dispensasjon vil være i strid med intensjonen (retningslinjene) i kommuneplanens arealdel Rådmannen anbefaler at dispensasjon ikke gis. Side 10 av 16

11 Sak 34/10 GNR. 298 BNR. 1 - KLAGE PÅ AVSLAG PÅ DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL FOR BRUKSENDRING FRA BÅTHUS TIL HYTTE Saksbehandler: Solveig Brekke Arkiv: GNR 298/1 Arkivsaksnr.: 09/673 Saksnr.: Utvalg Møtedato BYG 152/ PS 34/10 Planutvalget Innstilling: 1. Klage, datert , tas ikke til følge. Administrativt vedtak av med adm.saknr. 152/10, opprettholdes. 2. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland til endelig avgjørelse. Saksdokumenter: Kartutsnitt over området ved Langen på Øståsen i målestokk 1:50000 Kartutsnitt over området ved Langen på Øståsen i målestokk 1:10000 Utskrift fra styreprotokoll Gran Almenning m/foto av båthus, datert Brev fra kommunen vedr. bruksendring fra båthus til hytte, datert Svarbrev fra søker, mottatt E-post fra almenningsbestyreren, sendt Interiørfoto oversendt fra søker, mottatt Avslag på dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, datert Klage på avslag på dispensasjon, mottatt Vedlagt: Saksopplysninger: Gran kommune fikk en muntlig henvendelse om muligheten for å få godkjent bruksendring til hytte for et eksisterende båthus, ved vestenden av vannet Langen på Øståsen. Gran Almenning er grunneier (gnr. 298 bnr. 1). Det er et generelt forbud mot nye fritidsboliger/hytter i landbruks-, natur- og friluftsområdene (LNFområdene) i kommuneplanens arealdel av I internt, tverrfaglig møte ble det avklart at kommunens administrasjon ikke kan anbefale bruksendring til hytte i det aktuelle området, fordi det kan skape presedens for lignende saker. Søker fikk tilbakemelding om dette ved brev av Ved brev av ga søker flere opplysninger og argumenter, og ba om at saken ble tatt opp til ny vurdering. Behandling og eventuell godkjenning av en slik søknad var avhengig av at det ble gitt dispensasjon fra det generelle forbudet mot nye fritidsboliger/hytter i LNF-områdene i kommuneplanens arealdel av Administrasjonen har behandlet saken ut fra dette, selv om det ikke formelt er søkt om dispensasjon. Saken er behandlet etter 7 om dispensasjon i plan- og bygningsloven (pbl) av 1985, fordi det var gjeldende hjemmel på mottakstidspunktet for søknaden. Det ble gitt avslag på dispensasjon i administrativt vedtak, datert Kommunen mottok brev med kommentarer til avslaget, og har pr. telefon avklart med søker at brevet skal behandles som en klage. Klagen er framført rettidig. I klagen framsetter søker følgende synspunkter: Jeg vil gjerne får komme med noen kommentarer til avslaget i ovennevnte sak Side 11

12 Sak 34/10 1. Etter det jeg forstår oppfatter almenningsbestyreren bygget som hytte, da han har tenkt å opprette leiekontrakt 2. Jeg har registrert at det er tatt med i arealplanen at det skal være adgang til mindre tilbygg og vedlikehold på små, gamle hytter innenfor100-metersbeltet på Fjorda. 3. Det ferdes lite folk i området. 4. Stedet er uegnet som fiske- og badeplass. (Det er langgrunt og mørebånn.) Vurdering: Rådmannen vil vise til vedlagt administrativt vedtak av , som dekker administrasjonens vurdering av dispensasjonssøknaden. Rådmannen mener at det i klagen ikke framsettes nye momenter som gir grunn til å endre det administrative vedtaket. Rådmannen har forståelse for søkers ønske om hytte i dette området. Det er imidlertid ikke samsvar mellom dette ønsket og interessene som skal ivaretas gjennom komuneplanens arealdel. Et nødvendig vilkår for å kunne innvilge dispensasjon er at det forligger særlige grunner. For å komme frem til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden veies mot de offentlige hensyn kommuneplanens arealdel skal ivareta. Rådmannen oppfatter det ikke som særlige grunner at Gran Almenning har opprettet hyttekontrakter på tidligere båthus og at bygget er innredet som fiskebu med muligheter for opphold og overnatting. Bruk som hytte vil kunne åpne for mindre utvidelser og økt bruksfrekvens. Dette vil kunne medføre en uønsket privatisering av strandsona, og begrense allmenhetens rett til fri ferdsel i utmark. En dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for bruksendring på dette båthuset, vil kunne skape presedens for tilsvarende nye saker. Rådmannen anser at plan- og bygningslovens krav til særlige grunner ikke oppfylles, og vil på denne bakgrunnen anbefale at klagen ikke tas til følge og at avslaget på dispensasjon fra det generelle forbudet mot nye fritidsboliger i LNF-områder i kommuneplanens arealdel, opprettholdes. Side 12 av 16

13 Sak 35/10 GNR. 262 BNR SMIETORGET - PÅBYGG 3. ETASJE - DISPENSASJON FRA KRAV OM REGULERINGSPLAN Saksbehandler: Anders Paulsen Arkiv: GNR 262/77 Arkivsaksnr.: 10/1071 Saksnr.: Utvalg Møtedato PS 35/10 Planutvalget Innstilling: 1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl) kapittel 19 ( ) innvilger Gran kommune søknad om dispensasjon fra krav i Kommunedelplan for Gran sentrum om å utarbeide reguleringsplan. Det foreligger grunngitt søknad som tilsier at dispensasjon kan gis. 2. Begrunnelsen for å godkjenne dispensasjonssøknaden er at Gran kommune har gitt ulike signaler til søker i saken, og dette anses som en ulempe for søker. Dispensasjon anses ikke å medføre ulempe for andre. 3. Hadeland Eiendomsdrift kan ikke påregne å få dispensasjon fra reguleringsplankravet for ytterligere påbygging utover de ca 85 m 2 det nå søkes om. Saksdokumenter: E-post fra Gran kommune til Tore Solberg, Hadeland Eiendomsdrift Søknad fra Hadeland Eiendomsdrift om tillatelse til tiltak, inkludert søknad om dispensasjon fra kravet om reguleringsplan, mottatt Kommunedelplan for Gran sentrum plankart og bestemmelser Utdrag av korrespondanse (e-post og brev) mellom Gran kommune og Hadeland Eiendomsdrift / Advokatfirmaet Kluge om utbyggingsavtale Vedlagt: * Nei * Utdrag av søknaden vedlagt se kommentar under saksopplysninger Saksopplysninger: Hadeland Eiendomsdrift v/ Arkitektkontoret Kjetil Uppmann har søkt om dispensasjon Kommunedelplan for Gran sentrum sitt generelle kravet om utarbeidelse av reguleringsplan for å oppføre et tilbygg i 3. etasje ved Smietorget. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplankrav Utdrag av den komplette søknaden om tiltak, og søknaden om dispensasjon, er vedlagt saken. Søknaden er samlet på 45 sider. De delene som vedlagt anses å være mest relevante for å ta stilling til spørsmålet om det skal gis dispensasjon fra kravet om reguleringsplan. Søknaden er mottatt hos Gran kommune Søknaden om dispensasjon fra reguleringsplankravet behandles etter ny plandel i plan og bygningsloven (PBL) som trådte i kraft fra Selve byggesaken vil videre behandles etter den gamle byggesaksdelen i PBL, gjeldende til og med (ny byggesaksdel trådte i kraft ). Kommunedelplan for Gran sentrum har et generelt krav om å utarbeide reguleringsplan som lyder: 2.1 Plankrav Generelt plankrav for byggeområdene Det skal foreligge godkjent reguleringsplan før det i byggeområdene kan godkjennes byggeog anleggstiltak, jfr. PBL 20-4 annet ledd og 81, 86a, 86 b og 93. Reguleringsplanene skal utarbeides i hht. retningslinjene som er gitt i pkt. 3 og 4. Side 13

14 Sak 35/10 Reguleringsplaner skal i hht. plan- og bygningslovens 23 og øvrige regler, omfatte tilstrekkelig store områder, slik at en kan sikre en helhetlig og god sentrumsutvikling i tråd med de prinsippene som er nedfelt i kommunedelplanen. Det er spesielt viktig å få regulert et godt og sammenhengende vegsystem, gode fellesområder, parkeringsløsninger og en bebyggelse som danner gode sentrumsmiljøer. Unntak fra plankravet kan likevel gjøres som nevnt nedenfor (pkt ) Mindre tiltak i byggeområdene Kommunen kan innenfor byggeområdene 4, 5, 31, 32, 33, 34 og 39 godkjenne mindre byggearbeider (jfr. PBL 86a) ut ifra bestemmelsene i de gamle reguleringsplanene for Vassenden Sentrum og Vassenden Nord. Kommunen kan også godkjenne mindre byggearbeider innenfor områdene 36, 36A, 40 og 41. Dersom det i disse områdene foreslås fortetting eller annen bebyggelse utover rammene som er gitt i de gamle reguleringsplanene, må det utarbeides ny reguleringsplan for området. Smietorget ligger innenfor område 15 i kommunedelplanens plankart og omfattes derfor ikke av de områder hvor det i angis at mindre byggetiltak kan godkjennes ut i fra bestemmelsene i de gamle reguleringsplanene for Vassenden. Smietorget ligger innenfor en eldre reguleringsplan for Vassenden. Imidlertid vil den nyere kommunedelplanen gå foran den eldre reguleringsplanen. Så lenge det ikke er eksplisitt uttrykt at det gamle reguleringsplanen skal gjelde, kan søker ikke påberope seg at det foreligger godkjent reguleringsplan i form av en eldre reguleringsplan. Skjønnsmessige vurderinger Det vil i mange tilfeller være behov for skjønnsmessige vurderinger av forholdet mellom et byggetiltaks omfang og kravet om reguleringsplan. Det er åpenbart mindre tiltak hvor det ville oppfattes som urimelig å kreve reguleringsplan før gjennomføring av tiltaket. Ett eksempel er (mindre og) enkle fasadeendringer. Et annet eksempel er en konkret forespørsel om et utvendig tilbygg av heisrom for å bedre tilgjengeligheten til eksisterende bruksareal. Ingen av disse eksemplene vil i realiteten medføre utvidelse bolig- eller næringsarealer. Fra planfaglig hold ville det ikke anbefales at slike endringer skulle medføre at krav om reguleringsplan. Ulike vurderinger av kravet om reguleringplan Spørsmålet om det er riktig å kreve reguleringsplan i forbindelse med søknad om et påbygg på ca. 85 m 2 på Smietorget åpner kan vurderes på ulike måter. Dersom en vurderer byggetiltaket isolert, representerer det et lite tiltak (ca. 85 m 2 ) sett i forhold til byggets totalareal. Tiltaket innebærer ikke at bygget får større grunnflate og innebærer ikke noen økning i byggets høyde. Dersom en vektlegger disse momentene kan det argumenteres for å ikke kreve reguleringsplan. Dersom en vurderer det aktuelle byggetiltakets størrelse i forhold til andre eiendommer i sentrum, vil en imidlertid lett kunne komme til motsatt konklusjon. På de aller fleste eiendommer i Gran sentrum ville det normalt ikke anbefales å fravike reguleringsplankravet for et byggetiltak på ca. 85 m 2. Hensynet til likebehandling i forhold til disse eiendommene tilsier dermed at det bør kreves reguleringsplan. Dersom en sammenligner tiltaket med tidligere godkjente byggetiltak på samme eiendom, som er blitt behandlet som dispensasjonssaker eller mindre vesentlig reguleringsendring, kan det hevdes at tiltaket det søkes om representerer en mindre utfordring reguleringsplanfaglig enn de tidligere tiltakene. Sett ifra grunneiers side kan det kanskje hevdes at denne saken bør behandles på samme måte som tidligere byggetiltak på samme eiendom. Side 14 av 16

15 Sak 35/10 Det som imidlertid må påpekes i den situasjonen som nå foreligger i Gran sentrum, er at det foreligger en vedtatt kommunedelplan med krav om at det skal foreligge godkjent reguleringsplan før det kan godkjennes byggetiltak, jfr. bestemmelsenes Reguleringsplankravet har vært håndhevet strengt, og dette har bidratt til at det har blitt utarbeidet og godkjent reguleringsplaner for alle de utbyggingsområdene i Gran sentrum som er igangsatt etter at kommunedelplanen ble godkjent. Prinsippet om likebehandling vil dermed tilsi at det bør kreves reguleringsplan for alle nye byggetiltak i sentrum, slik det er definert i bestemmelsenes Et annet viktig moment som tilsier at det bør lages en ny reguleringsplan for området ved Smietorget, er at det ikke er sikkert at dette er det siste byggetiltaket på denne eiendommen. Smietorget har en bygningsform/-struktur som gjør at det er mange muligheter for videre bygging, uten at byggets grunnflate eller høyde påvirkes. Dersom en skulle unnta det aktuelle byggetiltaket for reguleringsplankrav, ville en kunne møte samme utfordring på et senere tidspunkt. Ut ifra denne vurderingen ville det logisk å kreve reguleringsplan nå, basert på kravet i kommunedelplanen fra Innledende dialog med Hadeland Eiendomsdrift Det ble gjennomført møte mellom Gran kommune og Hadeland Eiendomsdrift i februar 2010 med tanke på avklaringer omkring den ønskede utbyggingen. Etter møtet ble det administrativt gitt følgende tilbakemelding i e-post til Hadeland Eiendomsdrift : Reguleringsplan: Vi ser det ikke som riktig eller nødvendig å utarbeide reguleringsplan for å avklare bygging av de 160 m2 dere har skissert. Vi er derfor innstilt på at dere kan få dispensasjon fra det reguleringsplankravet som er vedtatt i kommunedelplanen for Gran sentrum, under forutsetning av at de to etterfølgende punktene *) løses på tilfredsstillende måte. *) Disse henviser til vurderinger omkring tilbygget utforming og til utbyggingsavtale Dialog om utbyggingsavtale Saken har en spesiell forhistorie siden den ledsages av en lengre korrespondanse mellom Hadeland Eiendomsdrift og Gran kommune vedrørende krav om utbyggingsavtale og uenighet om forståelsen av vesentlige formuleringer i retningslinjene for bruk av utbyggingsavtaler i Gran sentrum, samt uenighet om den praksis Gran kommune har lagt til grunn for beregning av kontantbidrag som utgangspunkt for forhandlinger. Søker mener uenigheten og dialogen om utbyggingsavtale har ført til at saken har «trukket veldig i langdrag» (jf brev med søknad om tillatelse til tiltak). Gran kommune har ikke fattet noe vedtak, eller rettet noe krav til Hadeland Eiendomsdrift i dialogen om utbyggingsavtale. Men det er lagt fram en beregning som utgangspunkt for forhandling som kommunen senere har gitt Hadeland Eiendomsdrift medhold i at ikke svarer til kravet om forholdsmessighet i forhold til den aktuelle utbyggingen på ca 85 m 2 det nå søkes om. Beregningen vile gitt et forhandlingsutgangspunkt på ca (basert på bebyggbart areal på bakken på Smietorgets samlede tomteareal) for en utbygging som er estimert til ca I dialogen om utbyggingsavtale har kommunen også varslet krav om å utarbeide reguleringsplan før byggetiltak tillates (i tråd med Kommunedelplan for Gran sentrum). Saken som er til behandling her handler ikke om utbyggingsavtale men om reguleringsplankravet. Imidlertid er det varslede kravet om reguleringsplan søm følger dialogen om utbyggingsavtale relevant for rådmannens vurdering og innstilling i saken. Dette er derfor omtalt særskilt. Ulike signal fra Gran kommune Gran kommune har gitt ett signal om reguleringsplankravet i forbindelse med de innledende avklaringer omkring byggetiltaket og et annet signal om reguleringsplankravet i forbindelse med den senere dialogen omkring utbyggingsavtale. Dette kan anses å ha skapt en uheldig situasjon for søker Side 15 av 16

16 Sak 35/10 som har startet sin planlegging av byggetiltaket på bakgrunn av tilbakemeldingen , og har møtt motsatt krav om reguleringsplan i forlengelsen av dialogen om utbyggingsavtale. Vurdering: Det er vesentlig for rådmannen å gi uttrykk for at byggetiltaket det søkes om i utgangspunktet må betraktes som et positivt tiltak. Gran kommune ønsker videre utvikling og utbygging i Gran sentrum og har lagt ned betydelige ressurser for å få til dette. Hovedspørsmålet i saken er om det skal tillates et tilbygg på ca 85 m 2 uten reguleringsplan. Dette spørsmålet har prinsipielle sider, og det er derfor naturlig at rådmannen legger det fram for politisk avgjørelse. Rådmannen ser at det kan oppfattes som uheldig, og anses som en ulempe for søker, at Gran kommune har a) lagt til grunn en praksis ved beregning av forhandlingsgrunnlag for utbyggingsavtaler som ikke er tilpasset en situasjon med mindre tilbygg til eksisterende bygg eller eventuelt en trinnvis utbygging og b) varslet krav om utarbeidelse av reguleringsplan, selv om det administrativt tidligere er signalisert skriftlig det ikke vil kreves reguleringsplan for denne utbyggingen (som i utgangspunktet var tenkt å kunne omfatte ca 160 m 2 ). Rådmannen ser også at det kan hevdes at disse forholdene samlet sett har gjort at søknadsprosessen har tatt lengre tid for søker enn det som var nødvendig. Samtidig skal det påpekes at med politisk behandling av dispensasjonssøknaden er det uansett lite sannsynlig at saken kunne vært lagt fram for politisk behandling før tidligst i planutvalgets møte Det er også viktig for rådmannen å understreke at det er kommunestyret (og det utvalg kommunestyret har delegert avgjørelsesmyndighet til) som er planmyndighet. Tilbakemeldingen til Hadeland Eiendomsdrift i e-post baserer seg på en administrativ vurdering på gjeldende tidspunkt, og med noen forbehold. Planutvalget kan gjøre andre vurderinger av saken. Begrunnelsen for evt. å innvilge dispensasjonen bør vise til at søker har fått ulike signaler fra kommunen og at dette kan betraktes som en ulempe for søker. Dette er et viktig moment siden eventuell godkjenning av denne søknaden ikke skal oppfattes som å danne presedens for andre tilsvarende saker uten samme forhistorie. På denne bakgrunnen finner rådmannen det sakssvarende å anbefale at søknaden om dispensasjon godkjennes. Samtidig anbefales det at vedtaket tydelig uttrykker at sakens spesielle historie er en vesenlig del av vurderingen. Og videre at Hadeland Eiendomsdrift ikke kan påregne å få dispensasjon til videre utbygging utover de ca 85 m 2 det nå er søkt om uten av reguleringsplankravet er oppfylt. Side 16 av 16