GBNR 64/124, GODKJENT MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR VESLEHEIMEN, GNR. 64, BNR 18 OG 23 DELEGERT SAKSNR.: 1062/08.

Transkript

1 NUNO arkitektur AS v/ Karen Jøssang Akersbakken OSLO Deres ref.: Vår ref.: Arkivnr: Dato: SHAUG L12 -GBNR64/18 M.FL S07/286 L34430/08 Ved henvendelse vennligst oppgi referanse S07/286. GBNR 64/124, GODKJENT MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR VESLEHEIMEN, GNR. 64, BNR 18 OG 23 DELEGERT SAKSNR.: 1062/08. Vi viser til Deres søknad datert , mottatt Asker kommunes dokumentsenter den Det vises også til mail av hvor det opplyses om at BFS Arkitekter AS (Postboks 2649 Solli) har skiftet navn til NUNO arkitektur med ny adr. Akersbakken 12, 0172 Oslo Følgende vedtak er fattet etter delegert myndighet fra bygningsrådet: I medhold av plan- og bygningslovens 28-1, nr. 2 godkjenner plan- og bygningssjefen en mindre vesentlig endring av reguleringsplan for Vesleheimen gnr. 64, bnr. 18 og 23, som vist på kart i målestokk 1:1000, datert plan- og bygningsavdelingen , samt følgende endringer av reguleringsbestemmelsene: Tekst i 3.12 endres til; Transformator skal plasseres som vist på plankartet. Bygget skal i utforming, materialbruk og farge harmonere med øvrig bebyggelse. Siste avsnitt i 3.14 endres til: For felt B1 og B4 skal parkeringen opparbeides i fellesanlegg under bebyggelsen. Garasjekrav for B2 og B3 skal dekkes i fellesgarasje i B1. For B2 og B3 skal det i tillegg opparbeides bakkeparkering ved inngangssiden. I 9.2 gjøres følgende tilføyelse: FA 3 skal etableres som felles atkomst for boligene innenfor B3 ved at den enkelte bolig gis hjemmel til området, samtidig med deling eller før brukstillatelse gis. Ved deling, evt. seksjonering, eller før midlertidig brukstillatelse gis skal allmennheten sikres tinglyst bruksrett til arealet. FA 3 vil etter nærmere avtale og godkjenning kunne benyttes som atkomst til eksisterende tomannsbolig på gbnr. 64/17. Tekst i 10.1 endres til: Området F6 skal etableres til felles gjesteparkering for hele feltet. PLAN - OG BYGNINGSSJEFEN Besøksadresse Knud Askers vei Asker Postadresse Postboks Asker Telefon Telefax E-post plan.bygning@asker.kommune.no Bankgiro Org.nr mva.

2 utgår Søknaden Det søkes om en endring av gjeldende plan som omfatter følgende; 1) Avkjørsel til B2 søkes justert for å gi best mulig tilpasning til planlagt bebyggelse. Formålsgrense og byggegrenser justeres tilsvarende som en konsekvens av dette. 2) Regulert vei kl. B1 og gangsti søkes flyttet slik at disse blir liggende mellom B2 og B3. Dette er begrunnet med et ønske om å legge atkomst til boligene innen B3 til oversiden av bygningene i og med at inngangspartiet legges på plan 1. Formålsgrenser og byggegrenser forutsettes justert i samsvar med endringen. Veien søkes endret veiklasse fra B1 til kombinert formål FA / offentlig gangsti. Det søkes om et tillegg til 9.2 slik at denne beskriver hvem atkomsten skal tjene. 3) 3.14 søkes endret mht parkeringskrav for bebyggelsen i B3. Tidligere parkeringskrav til garasje i kjeller søkes endret slik at garasjekjeller i B1 også skal tjene bebyggelsen innen B3. I tillegg vil det bli privat p-plass ved inngangen til bebyggelsen i B3. 4) 10.2 søkes slettet. Dette da felles parkeringsareal erstattes av privat p-plass foran inngangene. 5) Det søkes tilrettelagt for fire nye gjesteplasser på bakkeplan (F6). 6) Fortau søkes forlenget langs B3 og B2. 7) 3.12 søkes endret ved at trafo som skal betjene hele området legges til felt B4. Reguleringsmessig status Området inngår i reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Vesleheimen, gnr. 64, bnr. 18 og 23, plannummer 157q, vedtatt Merknader Naboer og gjenboere er varslet. Reguleringsendringen er varslet sammen med søknad om rammetillatelse for boligene innen B1, B2 og B3. Det er mottatt følgende merknader: boxs arkitektstudio as, brev datert De opplyser om at det i mottatt materiale ikke er opplyst om reguleringsendring. De forutsetter derfor at det må søkes om en dispensasjon fra gjeldende plan og at de vil motta nabovarsel om dette. De er kritiske til flytting av atkomst som vist da de hevder dette vil medføre at ny bebyggelse vil plasseres slik at den vil ta mye av det åpne utsynet eksisterende bolig på gbnr. 64/17 vil ha i henhold til gjeldende reguleringsplan. De hevder at dette vil gjøre situasjonen trangere. De påpeker også at endringen vil medføre kjøring nærmere boligen. De protesterer derfor på endringen. De kan likevel være positive til endringen dersom eksisterende bolig på gbnr. 64/17 kan få endret sin atkomst slik at denne kan benytte den nye veien. (De fremmer søknad om dette.) Dette forutsetter at atkomsten forlenges. Det er også ønskelig at eiendommen 64/17 kan kobles til nytt avløpsnett da eiendommen i dag kun

3 3 har septikkløsning. På bakgrunn av den kontakt det har vært mellom partene i ettertid, etter at søknaden ble nabovarslet, forutsetter plan- og bygningssjefen at boxs arkitektstudio as er godt kjent med søknadens innhold. Brevet fra boxs arkitektstudio as omhandler to saker, en konkret søknad om endret atkomst og merknad til søknad om reguleringsendring. Søknad om endret atkomst vil bli behandlet i egen sak. Til merknaden til angjeldende sak kan plan- og bygningssjefen ikke se at en endring av husplasseringen ved at denne trekkes noe mot øst, vil medføre vesentlige konsekvenser for utsikt fra - og tetthet rundt eksisterende bolig på gbnr. 64/17. Kjøreatkomsten vil i omsøkte endring flyttes fra østsiden av bebyggelsen til vestsiden. Endringen vil også innebære at gangsti langs grensen mot gbnr. 64/17 i syd blir tatt ut og erstattet av grøntareal. Totalt sett kan de omsøkte endringene ikke hevdes å medføre en vesentlig endring av situasjonen for gbnr. 64/17. En omlegging av atkomst til tomannsboligen på gbnr 64/17 vil imidlertid medføre noe økt trafikk gjennom feltet. Dette kan oppleves uheldig både for bebyggelsen innen B3 og for gangtrafikken på stiforbindelsen mot G. M. Brydes vei. I brev av har AF Skandinavia AS v/ Rolf Lahaug Nilsen bekreftet at de vil kunne gi eksisterende bolig på gbnr. 64/17 mulighet til å benytte atkomstveien gjennom feltet på visse betingelser. Plan- og bygningssjefen har på bakgrunn av dette gitt uttrykk for at en kan vurdere den omsøkte endringen av atkomsten. Det er i den forbindelse etterlyst skisser fra boxs arkitektstudio as hvor uteoppholdsareal, krav til garasjer- og parkeringsareal for 2-mannsboligen, forlengelse av veiarealet med 6 m langs vestlige grense av gbnr. 64/17 og snumulighet er tegnet inn. (Det vises her til vårt møte med boxs arkitektstudio , samt vårt brev til samme firma av ). Slike skisser er ikke mottatt og plan- og bygningssjefen finner det ikke riktig å avvente disse skissene ytterligere. Plan- og bygningssjefen finner dog å kunne anbefale at atkomstarealet i forbindelse med den omsøkte reguleringsendringen forlenges frem til grensen for gbnr. 64/17. En påkrevd ytterligere forlengelse kan så behandles senere. Plan- og bygningssjefen vil også påpeke at det nye veiarealet forutsettes å være etablert før en eventuell omlegging kan finne sted. I den forbindelse må også eksisterende avkjørsel stenges. Eiendommen må videre sikres eierrettighet alt. tinglyst bruksrett til veiarealet. Når det gjelder tilkobling til nytt avløpsnett må dette tas opp som egen sak. Jørgen Andersen, Strandengveien 57, brev datert til AF Skandinavia AS, kopi mottatt De er kritiske til tidspunkt for utsendelse av nabovarselet (inngang til fellesferie) og mangel av informasjon i dette. De ber tiltakshaver om ettersendelse av dokumentasjon. Jørn Lunde og Gry Tveter, Strandengveien 41, brev datert De påpeker at rekommandert nabovarsel er sendt ut i ferietiden med kort merknadsfrist. Dette finner de lite akseptabelt. De tar forbehold om å komme med kommentarer senere. Torfinn Momrak, G.M. Brydes vei 18A, brev udatert til AF Skandinavia AS, kopi mottatt

4 De påpeker manglende informasjon i nabovarselet og etterlyser dette. Heidi Bjørklund, Strandengveien 55, brev datert Hun kan ikke akseptere utbyggers ønskede endringer grunnet manglende informasjon og dokumentasjon. Haavard Boek-Olsen, mail av Han viser til helhetsplan hvor det bl.a. er vist beplantning. Han er kritisk til at det planlegges beplantning i det lille utsiktsrommet mellom bygg i B1 og gbnr. 64/24. Dette da trær i noe særlig høyde her vil være sjenerende for utsiktsforhold for tomt 2 på hans eiendom. I en annen mail av påpeker han at det er fastlagt en gesimsøyde på 5,0 m for hans eiendom og at det er svært viktig at bebyggelsen innenfor B1 gis en riktig høydeplassering i terrenget. Han er også kritisk til evt. vinduer på gavlfasaden mot vest da dette vil kunne skape innsynsproblematikk mot hans eiendom. I reguleringsbestemmelsene som omfatter gbnr. 64/24 er det fastlagt at gesimshøyde ikke skal overstige 5,0 m, beregnet i henhold til TEK. Gesimshøyden skal ikke på noe punkt overstige 7,0m. Vurdering av bebyggelsens plassering i terrenget vil bli foretatt i forbindelse med behandling av byggesaken. I reguleringsbestemmelsene til det aktuelle planområdet er det i 3.7 stilt krav til at det skal foreligge godkjent utomhusplan før det kan gis igangsettingstillatelse for B1 B4. Beplantning vil bli vurdert i denne forbindelse. Plan- og bygningssjefens vurdering 1) En omlegging av atkomsten er hovedsakelig en konsekvens av en endret husplassering. Plan- og bygningssjefen finner å kunne anbefale den justerte veitraséen og tilsvarende endring av bygge- og formålsgrenser. Ved endelig husplassering må det sikres tilstrekkelig areal for parkering på fremsiden av huset. 2) I gjeldende reguleringsplan er vei kl. B1 regulert til offentlig vei for å sikre allmennhetens ferdsel gjennom området mellom hovedveien inn til området og den offentlige stiforbindelsen som er regulert frem til G. M. Brydes vei. Under forutsetning av at ny vei FA3 sikrer allmennhetens ferdsel på en tilsvarende måte, har plan- og bygningssjefen ingen innvendinger til omsøkt endring av reguleringsformål og trasé. FA3 reguleres til kombinert formål felles atkomst og offentlig sti. Det forutsettes tinglyst gangrett for allmennheten på atkomstarealet i forbindelse med deling, evt. seksjonering, eller før midlertidig brukstillatelse kan gis. Tilsvarende som for felt B2 er det viktig at bebyggelsen innen B3 plasseres slik at det gir tilstrekkelig areal for parkeringsplass foran bebyggelsen. Som en konsekvens av endringen på plankartet forutsettes det gjort enkelte endringer i reg. best. 9.2 hvor følgende tilføyes; FA 3 skal etableres som felles atkomst for boligene innenfor B3 ved at

5 5 den enkelte bolig gis hjemmel til området, samtidig med deling eller før brukstillatelse gis. Ved deling, evt. seksjonering eller før midlertidig brukstillatelse gis skal allmennheten sikres tinglyst bruksrett til arealet. Som kommentert til merknaden fra boxs arkitektstudio as vil plan- og bygningssjefen, etter nærmere avtale og godkjenning, kunne akseptere at FA 3 også benyttes som atkomst til eksisterende tomannsbolig på gbnr. 64/17. Denne føringen anbefales tatt inn i reguleringsbestemmelsen. 3) Som en konsekvens av pkt. 2 godkjennes følgende endringer i Setningen For B3 skal garasje inkluderes i bebyggelsens underetasje. tas ut. I setningen Garasjekrav for B2 skal dekkes i fellesgarasje i B1. tilføyes og B3 slik at setningen blir; Garasjekrav for B2 og B3 skal dekkes i fellesgarasje i B1. For B2 og B3 skal det opparbeides bakkeparkering ved inngangssiden. opprettholdes. 4) Som en konsekvens av endringene tas 10.2 ut av bestemmelsene. 5) Plan- og bygningssjefen stiller seg positiv til at det legges til rette for fire nye gjesteplasser på bakkeplan (F6). Plan- og bygningssjefen anbefaler at teksten i 10.1 erstattes med Området F6 skal etableres til felles gjesteparkering for B1 B4. 6) Plan- og bygningssjefen stiller seg også positiv til en forlengelse av fortauet langs B3 og B2. 7) Plan- og bygningssjefen kan godkjenne at transformator for området B1 B4 lokaliseres som vist. Det forutsettes at bygningen gis en utforming som harmonerer med bebyggelsen for øvrig. Tekst i 3.12 endres til; Transformator skal plasseres som vist på plankartet. Bygget skal i utforming, materialbruk og farge harmonere med øvrig bebyggelse. Opplysninger Spørsmål i sakens anledning kan rettes til saksbehandler Sissel Haug på direkte telefon eller e-postadresse sissel.haug@asker.kommune.no. Avgjørelsen kan bli omgjort som følge av klage eller annen overprøving. Kommunen er ikke ansvarlig for tap hjemmelshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Tiltak som iverksettes før klagefristen er ute eller evt. klage eller overprøving er avgjort, skjer for hjemmelshavers egen risiko. Gebyr Beregning i henhold til vedtatt gebyrreglement Mindre vesentlig reguleringsendring kr 9.700,- Gebyr for saksbehandling pålydende kr ,- vil bli sendt søker og må betales innen 4 uker. Det gjøres oppmerksom på at bestemmelsene om tidsfrister og frafall av gebyr kun omfatter søknader som er i samsvar med alle planbestemmelser jfr. saksbehandlingsforskriftens 23, nr. 1, d. Klageadgang Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Eventuell klage over vedtaket må framsettes skriftlig for bygningsrådet innen 3 uker, jfr. plan og bygningslovens 15 og forvaltningslovens 28 og 29. Søksmål eller erstatningskrav i henhold til tvistemålslovens 435, kan ikke reises uten at klageadgangen er benyttet. Se vedlagte orientering om klageadgangen.

6 6 Med vennlig hilsen Per Christian Hauge Fagkoordinator Sissel Haug Rådgiver Kopi: 1. AF Skandinavia AS, v/ Rolf Lahaug Nilsen, postboks 34 Grefsen, N Oslo 2. Haavard Boek-Olsen, postboks 2218 Strømsø, 3003 Drammen 3. boxs arkitektstudio as, Alfheim 24, 1384 Asker 4. Kommuneingeniøren, v. Jan Erik jensen 5. Intern: byggesak v/nils Hjermann Vedlegg: 1. Godkjent mindre vesentlig reguleringsendring i målestokk 1:1000, datert Reguleringsbestemmelser, sist datert Orientering om klageadgangen