89/1, GODKJENT MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING, DELING OG DISPENSASJON

Transkript

1 Norconsult AS Vestfjordgaten SANDVIKA Deres ref.: Vår ref.: Arkivnr: Dato: \...\1163b.doc SHAUG L33 -GBNR89/ S08/2189 L34744/08 Ved henvendelse vennligst oppgi referanse S08/ /1, GODKJENT MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING, DELING OG DISPENSASJON HJEMMELSHAVER: OSLO KOMMUNE, EIENDOMS- OG BYFORNYELSESETATEN. DELEGERT SAKSNR.: 1073/08. Vi viser til Deres søknad datert , mottatt Asker kommunes dokumentsenter den , til etterfølgende kontakt i sakens anledning med tidligere saksbehandler Trond Haukeland og til søknad om dispensasjon fra reg. best. 9.1 datert I søknaden er det ikke krysset av for rekvisisjon av kartforretning. Ut fra sakens innhold og ordlyd i etterfølgende mail tolker vi det dit hen at kart- og delingsforretning er ønskelig slik at parsellene kan få nye bruksnummer. Kopi av vedtaket oversendes dermed til fagområde oppmåling. Følgende vedtak er fattet etter delegert myndighet fra bygningsrådet: I medhold av plan- og bygningslovens 28-1 nr 2 og 93h godkjenner plan- og bygningssjefen en mindre vesentlig reguleringsendring av plan nr. 179d og en deling av gnr. 89 bnr. 1, som vist på kart i målestokk 1:1000, datert plan- og bygningsavdelingen Delingstillatelsen er gitt på følgende vilkår: 1. Ved deling skal regulerte offentlige veiarealer fradeles med eget bruksnummer. Parsell 1 og 2 innenfor B2 skal sikres tinglyst bruksrett til arealet. Vedlagte erklæring skal signeres i to eksemplar og leveres plan- og bygningsavdelingen før kartforretning kan finne sted. 2. Ved deling skal regulert ballplass og stiareal mot vest fradeles med eget bruksnummer. 3. Ved deling skal fellesareal for parsell 1 og 2 innenfor B2 fradeles på eget bruksnummer. Fellesarealet skal sikres som felles eiendom for parsellene, jfr. plan- og bygningslovens PLAN - OG BYGNINGSSJEFEN Besøksadresse Knud Askers vei Asker Postadresse Postboks Asker Telefon Telefax E-post plan.bygning@asker.kommune.no Bankgiro Org.nr mva.

2 2 67a. Vedlagte erklæring skal signeres i to eksemplar og leveres plan- og bygningsavdelingen før kartforretning kan finne sted. 4. Ved deling skal regulert fellesareal som utgjør østre del av Lek 1 fradeles og sammenføyes med gbnr. 89/ Ved deling skal parsell 1 og 2 innenfor B2 sikres hjemmel til gbnr. 89/85 jfr. reg. best 8.2 og plan- og bygningslovens 67a. Vedlagte erklæring skal signeres i to eksemplar og leveres plan- og bygningsavdelingen før kartforretning kan finne sted. 6. Ved deling skal felles atkomst F4, gbnr. 89/83, etableres som fellesareal for parsell 1 og 2 innenfor B2, jfr. reg. best 7.2 og plan- og bygningslovens 67a. Vedlagte erklæring skal signeres i to eksemplar og leveres plan- og bygningsavdelingen før kartforretning kan finne sted. 7. Ved deling skal fellesareal parkering/garasje 3, gbnr. 89/88, etableres som fellesareal for parsell 1 og 2 innenfor B2, jfr. plan- og bygningslovens 67a. Vedlagte erklæring skal signeres i to eksemplar og leveres plan- og bygningsavdelingen før kartforretning kan finne sted. I medhold av plan- og bygningslovens 7 gis det midlertidig dispensasjon fra reguleringsbestemmelse 9.1. Dispensasjonen er gitt med den begrunnelse som følger av plan- og bygningssjefens etterfølgende vurdering. Kravet det er gitt en midlertidig dispensasjon fra skal senest være oppfylt før ubebygde tomter innenfor planområdet tillates delt. Parsell 1 og 2 av B2 skal da sikres tinglyst bruksrett til fellesarealet. Søknaden Det opplyses om at det som følge av Helseforetaksloven av 15 juni 2001 nr. 93 har Oslo kommune (OK) og Staten v/helsedepartementet fremforhandlet en fordeling av arealene tilhørende Dikemark sykehus. Statens interesser på Dikemark ivaretas av Ullevål Universitetssykehus HF (UUHF). Deler av eiendomsporteføljen til UUHF og OK ønskes avhendet til nye eiere. Det er derfor ønskelig å fradele disse med sikte på salg. I den angjeldende sak søkes det om fradeling av to parseller i Badstuveien som til sammen utgjør regulert område B2. Området er i dag bebygget med rekkehus i hht til reguleringen. Det søkes om: - Parsell 1 utgjørende areal for Badstuveien 8 30 søkes fradelt og tinglyst på Oslo kommune. - Parsell 2 utgjørende areal for Badstuveien søkes fradelt og tinglyst på Oslo kommune. - Regulert offentlig kjørevei i Badstuveien fradeles og tinglyses på Oslo kommune Ytre grense for parsellene søkes lagt i regulert formålsgrense mellom byggeområde B2 og tilgrensende trafikkarealer. Grensen mellom parsellene søkes anlagt nord/syd med utgangspunkt i senter av regulert snuhammer i nord. Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelse 9.1. Som særlig grunner er det oppgitt at området allerede er bebygget og at; (1) omsøkt deling ikke vil føre til nye terrenginngrep eller (2) økt belastning på dagens veinett. Det hevdes at (3) det vil være naturlig å gjøre 9.1 gjeldende først ved fradeling av de ubebygde tomtene innenfor planområdet. Det påpekes at (4) det vil være vanskelig å ta i bruk avsatt ballplass før infrastruktur er på plass og at dette vil kunne ta flere år. (5) En grovplanert ballplass vil således oppleves som et sår i landskapet. (6) Opparbeidelse av Villaveien til

3 3 regulert standard bør avventes til de nye boligarealene skal fradeles og dette kan ta tid. (7) Det vises til at fellesarealet som nå søkes etableres innenfor B2 har nær tilknytning og er godt egnet til uteaktivitet for beboere i Badstuveien Reguleringsmessig status Aktuelt areal inngår i reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Dikemarkområdet, gnr 89, bnr. 18 og 30 og deler av bnr. 1, Villaveien/Heggedalsveien, plannummer 179d, vedtatt Det aktuelle areal er regulert til byggeområde for konsentrert boligbebyggelse og er markert med område B2 på plankartet. I gjeldende kommuneplan er arealet definert som eksisterende boligområde og ligger innenfor et området med stor kulturhistorisk verdi. Merknader Naboer og gjenboere er varslet, uten at det foreligger merknader. Plan- og bygningssjefens vurdering En fradelig av område B2 samlet som én parsell ville være i henhold til gjeldende regulering. En videre oppdeling av området er imidlertid å vurdere som en endring av gjeldende plan da området ikke er forutsatt delt i gjeldende regulering. Området er i dag bebygget med konsentrert bebyggelse i form av rekkehus. Dette i tråd med gjeldende regulering. Omsøkte tiltak tilrettelegger således ikke for nyetableringer innen området. Store deler av uteoppholdsarealene innen området tjener i dag som fellesareal for beboerne. Planog bygningssjefen har påpekt at dersom området skal kunne tillates delt i to parseller forutsettes deler av dette uteoppholdsarealet fradelt og sikret som fellesareal for de to parsellene. Dette slik at beboerne opprettholder tilsvarende kvalitet og tilbud de har i dag. Det vises her bla. til RPR (rikspolitiske retningslinjer) for å ivareta barn og unges interesser i planleggingen. Ved å avsette det sydvestlige partiet av området til fellesareal finner plan- og bygningssjefen å kunne anbefale delingen. Atkomst B2 har atkomst fra regulert offentlig vei Villaveien og del av Badstuveien, via privat felles atkomst vei F4. Østre del av området (nr. 8-30) har atkomst også langs del av regulert offentlig vei kl. Ga. Vei F4 er etablert på gbnr. 89/83 og eies av Oslo kommune. Ved gjennomføring av omsøkte deling forutsettes veiarealet sikret som fellesareal for begge de nye boligparsellene, jfr reguleringsbestemmelsen 7 og plan- og bygningslovens 67a. Parsellene forutsettes også gitt bruksrett til regulert offentlig veigrunn. (aktuell erklæring følger som vedlegg) Reguleringsbestemmelse 9.1 stiller bl.a krav til at Villaveien skal være opparbeidet til regulert standard før deling tillates. Veien er regulert til vei kl. A3 med fortau. En opparbeidelse av fortauet langs denne veien og gang-sykkelveien gjennom området er viktig, bl.a for å sikre en trafikksikker skolevei. I forbindelse med behandling av søknad om fradeling av bebygde parseller av gbnr. 89/1 i 1993, ble det akseptert en utsettelse av opparbeidelseskravet på grunn av at de omsøkte parsellene var bebygd. I søknad om dispensasjon er det vist til tilsvarende og plan- og bygningssjefen finner grunn til å gjøre

4 4 samme prinsipp gjeldende i den aktuelle sak. Dvs det anbefales at veiopparbeidelseskravet først gjøres gjeldende ved fradeling av de ubebygde parsellene i området. Regulerte veiarealer forutsettes fradelt i tilknytning til gjennomføring av omsøkte deling, jfr. kartbilaget til vedtaket. Parkering Fellesområde parkering/garasje 3 er forutsatt å tjene område B2. Arealet er etablert på gbnr. 89/88 og eies av Oslo kommune. Ved gjennomføring av omsøkte deling forutsettes arealet etablert som fellesareal for de nye boligparsellene av B2. Felles lekeområder. I gjeldende regulering er område lek 1 forutsatt å tjene område B2 samt tomtene 1, 2, 3, 4, 5, 17, 18, 19, 20, og 21. Regulert vei kl. Ga deler området i to. Sørvestlige del er etablert på gbnr. 89/85. Nordøstre del er ikke fradelt og ligger som en del av gbnr. 89/1. Denne del forutsettes fradelt og sammenføyd med gbnr. 89/85 i forbindelse med gjennomføring av omsøkte deling. Gbnr 89/85 eies i dag med 25/28 andel av Oslo kommune. De resterende 3/28 er fordelt til eierne av 3 øvrige eiendommer i området. De nye boligparsellene av B2 forutsettes sikret hjemmelsandel i arealet. jfr reguleringsbestemmelsen 8.2 og plan- og bygningslovens 67a. Da det er forutsatt at lekearealet skal tjene til sammen 10 eiendommer ut over B2 anbefaler plan- og bygningssjefen at 18/28 fordeles på de to nye boligparsellene, med en ideell 9/28 på hver. (Som nevnt er det tidligere fordelt 3/28 til hjemmelshavere av 3 andre eiendommer i området. Vi ser at disse er fordelt til personene og ikke til selve eiendommen. Konsekvensen er at hjemmel ofte ikke følger ved ved et eierskifte. Vi anbefaler Oslo kommune å rydde opp i dette. Vi kan være behjelpelige med de nødvendige erklæringene. ) I gjeldende regulering er fellesområdet ballplass forutsatt å tjene hele planområdet. 9.1 stiller krav til at innregulert ballplass skal være grovplanert før deling tillates. I medhold av plan- og bygningslovens 7 er det søkt om dispensasjon fra dette kravet. Som særlig grunn er det oppgitt at det vil være vanskelig å ta i bruk avsatt ballplass før infrastruktur er på plass og at dette vil kunne ta flere år. Det påpekes at en grovplanert ballplass vil oppleves som et sår i landskapet. Videre vises det til at det nå omsøkte fellesarealet innenfor B2 er godt egnet til uteaktivitet for beboerne. Hensikten med det regulerte ballarealet er å gi eksisterende og nye beboere en felles møteplass hvor det kan tilrettelegges for ballspill. Dette vil bl.a. gi et tilbud til de litt større barna i området. I flg opplysninger hentet fra kommunens ortofoto benyttes området i dag til landbruk. Plan- og bygningssjefen har forståelse for de grunner som er oppgitt i dispensasjonssøknaden. Det vil være hensiktsmessig å avvente en grovplanering av arealet til fradeling av de ubebygde tomtene i området skal finne sted. Planeringen vil da kunne skje samtidig med utbygging av forutsatt infrastruktur. Etter plan- og bygningssjefens vurdering foreligger det her en overvekt av hensyn som taler for å kunne anbefale en midlertidig dispensasjon fra 9.1. I vurderingen er det også lagt vekt på landbruks- og landskapshensyn og at beboerne er sikret tilgang til andre fellesarealer for lek. Regulert fellesareal, samt regulerte offentlige veiareal frem til fellesarealet, forutsettes fradelt på egne bruksnummer i forbindelse med gjennomføringen av omsøkte deling. Opplysninger

5 5 Spørsmål i sakens anledning kan rettes til saksbehandler Sissel Haug på direkte telefon eller e-postadresse sisssel.haug@asker.kommune.no eller til Trond Haukeland på direkte telefon eller e-postadresse trond.haukeland@asker.kommune.no Vedtak om delingstillatelse har gyldighet i 3 år fra vedtaksdato, jfr. plan- og bygningslovens 96. Som nevnt er det ut fra sakens innhold og ordlyd i etterfølgende mail tolket det dit hen at kart- og delingsforretning er rekvirert gjennom søknaden. Kopi av vedtaket oversendes dermed til fagområde oppmåling. Avgjørelsen kan bli omgjort som følge av klage eller annen overprøving. Kommunen er ikke ansvarlig for tap hjemmelshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Tiltak som iverksettes før klagefristen er ute eller evt. klage eller overprøving er avgjort, skjer for hjemmelshavers egen risiko. Tillatelsen er gitt i h.h.t. plan- og bygningslovgivningen og gir ikke uten videre rett til å dele i forhold til annen lovgivning eller private rettsforhold. Gebyr Beregning i henhold til vedtatt gebyrreglement Mindre vesentlig reguleringsendring, inkl. deling kr 9.700,- Gebyr for saksbehandling pålydende kr ,- vil bli sendt Norconsult As (prosjektnr ) og må betales innen 4 uker. Det utstedes særskilt gebyr for kartforretning/oppmåling av parsell. Det gjøres oppmerksom på at bestemmelsene om tidsfrister og frafall av gebyr kun omfatter søknader som er i samsvar med alle planbestemmelser jfr. saksbehandlingsforskriftens 23, nr. 1, d. Klageadgang Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Eventuell klage over vedtaket må framsettes skriftlig for bygningsrådet innen 3 uker, jfr. plan og bygningslovens 15 og forvaltningslovens 28 og 29. Søksmål eller erstatningskrav i henhold til tvistemålslovens 435, kan ikke reises uten at klageadgangen er benyttet. Se vedlagte orientering om klageadgangen. Med vennlig hilsen Per Christian Hauge Fagkoordinator Sissel Haug Rådgiver Kopi: 1. Oslo kommune v/eiendoms- og byfornyelsesetaten v/ Atle Røiom, postboks 4753 Sofienberg 2. usbl v/knut Sannem, postboks 4764 Sofienberg

6 6 3. AK, eiendomsforvaltningen v/jon Bachke 4. Fagansvarlig for oppmålingssaker (også kopi av søknad og hjemmelsfullmakt) Vedlegg: 1. Godkjent mindre vesentlig reguleringsendring/deling i målestokk 1:1000, datert Erklæringer (i 2 eksemplarer) 3. Orientering om klageadgangen

7 7 Erklæring Fellesareal for parkering/garasje, gnr. 89, bnr. 88 skal registreres som felleseiendom med: en ideel ½ på parsell 1, gnr. 89, bnr.. en ideel ½ på parsell 2, gnr. 89, bnr.. Denne erklæring tinglyses på gnr. 89, bnr. 88 Denne tinglysing kan ikke slettes uten Asker kommunes godkjenning. Erklæring Felles atkomst F4, gnr. 89, bnr. 83 skal registreres som felleseiendom med: en ideel ½ på parsell 1, gnr. 89, bnr.. en ideel ½ på parsell 2, gnr. 89, bnr.. Denne erklæring tinglyses på gnr. 89, bnr. 88 Denne tinglysing kan ikke slettes uten Asker kommunes godkjenning. Erklæring Fellesareal for parsell 1 og 2 liggende innenfor B2, gnr. 89, bnr. skal registreres som felleseiendom med: en ideel ½ på parsell 1, gnr. 89, bnr.. en ideel ½ på parsell 2, gnr. 89, bnr.. Denne erklæring tinglyses på gnr. 89, bnr. Denne tinglysing kan ikke slettes uten Asker kommunes godkjenning.

8 8 Erklæring De ideelle eiendeler 25 /28 til gnr. 89, bnr. 1 i fellesareal Lek 1 gnr. 89, bnr. 85 skal fordeles videre som følger: en ideel 9/28 på parsell 1, gnr. 89, bnr.. en ideel 9/28 på parsell 2, gnr. 89, bnr.. en ideel 7/28 gnr. 89, bnr. 1 Denne erklæring tinglyses på gnr. 89, bnr. 85 Denne tinglysing kan ikke slettes uten Asker kommunes godkjenning. Erklæring om bruksrett Undertegnede hjemmelshaver av regulert offentlig veigrunn gnr. 89, bnr..., gir følgende eiendommer bruksrett til samme eiendom: gnr. 89, bnr.... gnr. 89, bnr.... Bruksretten omfatter bruk til atkomst og gangrett i hht til gjeldende regulering. Denne erklæring tinglyses på gnr.89, bnr... Denne tinglysning kan ikke slettes uten Asker kommunes samtykke.