SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Anna Arneberg Arkiv: GNR 18/27 Arkivsaksnr.: 14/2060

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Anna Arneberg Arkiv: GNR 18/27 Arkivsaksnr.: 14/2060 KLAGE PÅ AVSLAG PÅ SØKNAD OM OMDISPONERING AV LANDBRUKSEIENDOM TIL BOLIGFORMÅL GNR 18 BNR 27 Rådmannens innstilling: Det er ikke kommet inn nye tungtveiende moment i klagen som gjør at Modum kommune skulle endre synspunkt i fradelingssaken. I henhold til jordlovas 9 (om omdisponering) opprettholder Modum kommune sitt avlag på søknad om omdisponering av fulldyrka jord (gnr 18 bnr 27) til boligtomt. Saken oversendes i sin helhet til avgjørelse hos Fylkesmannen i Buskerud. Saksopplysninger: Kai Hakvåg klaget på Modum kommunes avslag på søknad om omdisponering av gnr/bnr 18/27, Øst-Modum, fra landbruk (hovedsakelig fulldyrka mark) til boligformål. Det er Frode og Svein Sulland som eier 18/27. Hakvåg har fått fullmakt fra grunneierne til å søke om omdisponering. Gnr/bnr 18/27 er en selvstendig teig som blei fradelt Den består av 1,8 daa fulldyrka jord og 0,7 daa middels bonitet skog. Totalt 2,5 daa. Det omkringliggende landskapet rundt 18/27, består av noe bebyggelse mot Tyrifjorden, deretter et belte med jordbruksarealer, litt beiter og så skog oppover mot åsen. Fylkesmannen har gitt en høringsuttalelse, datert 16. juni (vedlagt). Kommunens avslagsvedtak er datert 1. juli. Hakvåg klager på avslaget.

2 Lovhjemmel: Kommunen har valgt å behandle søknaden som en omdisponering av dyrka mark (jordloven 9). Dersom man hadde vært positiv til omdisponeringen av arealet som er omsøkt, ville saken i neste omgang bli behandlet etter plan- og bygningsloven. Etter plan- og bygningloven ville det blitt en dispensasjonssak siden arealet ligger innenfor kommuneplanens landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF). Modum kommune har i

3 tillegg en byggegrense på 100 meter fra Tyrifjorden. Eiendommen ligger mellom 0-75 m fra Tyrifjorden. Jordlovens 9 Bruk av dyrka og dyrkbar jord, omdisponering: Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar. Samtykke til omdisponering kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla lova skal fremja. Historikk: Fradeling av parsellen gnr/bnr 18/27 fra et gårdsbruk skjedde i I november 1991 var det oppe en søknad, i Modum bygningsråd, om yttligere fradeling av en parsell på gnr/bnr 18/27. Den gangen var det ønskelig å dele 18/27 (totalt ca 5,7 daa) i to deler. Den ene delen besto av bebygd hytteeiendom (i dag gnr/bnr 18/50) og den andre delen var ubebygd (i dag gnr/bnr 18/27). I første runde blei saken avslått, med begrunnelse at en tomt i dette området ikke vil kunne bebygges, fordi den ligger i landbruk-, natur- og friluftsområde (LNF), og i tillegg innenfor 100 metersbeltet mot Tyrifjorden. Dette vedtaket blei påklaget. Saken var oppe på nytt i februar Nytt vedtak i bygningsrådet tillot fradeling, mot at arealet ikke skulle bebygges og at Modum landbruksnemnd også ga sin tillatelse til fradeling. Det var også lagt ved kopi av jordleiekontrakt mellom Sulland-brødrene og Knut Hovland som da var eier av det tilliggende nabojordet (gnr/bnr 18/1, 7 m.fl.) Landbruksnemnda ga sin tillatelse til fradeling i april 1992, på disse premissene (i fet kursiv over). I saken fra Modum bygningsråd i februar 1992 står det blant annet: «..det dreier seg om en større hyttetomt som deles hvor eieren selger hytte med tomt og beholder rest-parsellen. Det anføres at han er på det rene med at denne parsellen ikke kan bebygges og skal leies bort til nabobruket som tilleggsjord. Det dreier seg etter hans påstand altså ikke om fradeling av tomt. Teknisk sjef må innrømme at hjemmelen til å nekte en deling som dette er svak. Det dreier seg f.eks ikke om fradeling av landbruksjord til byggegrunn, men tvert i mot fradeling av tomtegrunn som etter eierens utsagn nå skal brukes til jordbruk. Dette er også i tråd med formålet i kommuneplanenes arealdel (LNFområde). På den annen siden ville en i den ytterste konsekvens kunne få en eiendomsstruktur med mange små ubebygde parseller som det etter hvert ville kunne bli et press på å få bebygge. Ut fra en samlet vurdering er teknisk sjef kommet til at bygningsrådet bør ta klagen til følge, men gjøre helt klart at den fraskilte parsell ikke er noen byggetomt.»

4 Vurdering: Forbudet: I klagen har Kai Hakvåg skrevet at han mener avslaget er «gjort på feil grunnlag og at begrunnelsen for avslaget er for lite belyst». Deretter tar han for seg flere ulike punkt. Som klager også kommenterte i søknaden, så mener han at eiendommen ikke omfatter jordloven. Årsaken til at han mener det er at arealet ikke kan gi noe grunnlag for produksjon aleine eller sammen med annet landbruksareal på eiendommen. Klager viser selv til følgende (men tar ikke med den siste setningen): Rundskriv M «omdisponering og deling» som omhandler jordlovens 9 og 12 sier blant annet at «en forutsetning for at forbudet om omdisponering av dyrka og dyrkbar mark kommer til anvendelse er at det areal som søkes omdisponert, enten aleine eller sammen med annet jordbruksareal på eiendommen, kan gi grunnlag for jordbruksproduksjon. Det må objektivt sett ligge til rette for jordbruksproduksjon. Produksjonen må samtidig være av et visst omfang, enten for salg eller for eget bruk. Det er relevant å trekke inn i vurderingen om eiendommen ligger i et typisk jordbruksområde.» Modum kommune har kommentert dette punktet i avslagsbrevet og mener at det ikke er kommet inn nye opplysninger her. Landbrukskontoret har dokumentasjon på at en aktiv gårdbruker har søkt produksjonstilskudd på jordet 18/27 fra 2012, hovedsakelig til kornproduksjon. Samme gårdbruker har også brukt tilliggende jorde i flere år. Alle flyfotoer kommunen har sett på (tilbake til 2005) viser at 18/27 er blitt drevet sammen med jordet gnr/bnr 18/7. Til sammen utgjør disse to jordene et sammenhengende jordestykke på 7 daa. I området rundt er det et typisk jordbrukslandskap. Opplysninger landbrukskontoret kan finne om eie og leieforhold for området rundt Brekke viser at mange av jordene leies av enkelte, aktive bønder. Sett fra kommunens side er det ingen tvil om at gnr/bnr 18/27 består av fulldyrka jord, ligger i et sammenhengende jordbrukslandskap og skal behandles etter jordloven. Videre mener kommunen at det ikke er ønskelig med ytterligere bebyggelse ned mot Tyrifjorden, og spesielt ikke på et jorde med fulldyrka mark som er i drift i dag. Omdisponering til bolig vil føre til nedbygging av dyrka marka som ikke kan tilbakeføres igjen. Det vil være negativt for landbruket og kulturlandskapet å få enda et bygg som grenser til jorder på flere kanter. En enkeltpersons ønske om å bygge bolig på et fulldyrka jord, 75 meter fra Tyrifjorden, mener vi ikke er spesielt samfunnsgavnlig. Presedens: Klager peker på at Modum har historie på å godkjenne omdisponering i LNF-områder, og viser til f.eks Ullhauglia og Bråtabakken. Modum kommune mener at verken reguleringsplanen for Ullhauglia eller Bråtabakken er sammenlignbare med Håkvågs

5 søknad om omdisponering av fulldyrka mark i LNF. Selv om Bråtabakken ligger på dyrka mark, så er begge disse områdene er avklarte boligområder gjennom kommuneplanprosessen. Vi mener fortsatt at det vil skape en presedens for nedbygging av mindre (men gode) jordeflekker rundt om i kommunen, dersom det gis tillatelse i denne saken. Alternativer: Klager mener kommunen ikke har gjort sin plikt i å vise til alternativer til bosetting på det omsøkte arealet. Dersom søker ønsker å bosette seg på Øst-Modum så heviser vi til å gå inn på kommunekartet for å se hvor arealer er satt av til boligbebyggelse eller LNF med tillatelse til spredt boligbygging. Deretter prate med en grunneier som kan være interessert i å selge en tomt. Denne tomten bør absolutt ikke ligge på fulldyrka mark, og ellers bør den ligge til rette for fradeling (f.eks at den ikke fører til miljø- og driftsmessige ulemper for landbruket). Styrke bosetting: «Landbruksmeldingen St.Meld. 9, kap. 10 oppfordrer til en aktiv eiendoms- og landbrukspolitikk. Dette har kommunen selv vektlagt i flere dispensasjonssaker» skriver klager. Kommunen antar at det her vises til fradelingssakene til Hans Egil Stillingen og Trond Thorseth som har pågått siden vinteren Det gjaldt søknader om fradeling til boligtomt fra landbrukseiendommer i LNF-område. Modum kommune har i sommer fått svar på disse sakene som var til klagebehandling hos settefylkesmann Oslo og Akershus. Endelig vedtak var avslag. Settefylkesmannen forstår St. Meld. 9, om oppfordring til aktiv eiendoms- og landbrukspolitikk som bidrar til bosetting i distriktene, til at det i utgangspunktet ikke skal foretas fradelinger i strid med kommuneplanen. Videre nevner settefylkesmannen at kommuneplanen til Modum er forholdsvis nylig vedtatt. Det blei da foretatt en vurdering av hvor det skulle tilrettelegges for nye byggeområder eller områder med spredt boligbygging. Boligbygging i LNF, på et fulldyrka jorde, er ikke i tråd med kommuneplanen eller St. Meld. 9. Almenne interesser: Klager hevder at strandlinjen i dag er utilgjengelig og at en fornuftig forvaltning av denne vil gjøre den mer tilgjengelig for almennheten og forskjønne inntrykket fra Tyrifjorden. Dette mener han kan gjøres ved at han får lov til å bygge bolig som omsøkt. Modum kommune mener fortsatt et man ikke gjør en strandlinje mer tilgjengelig ved å gi tillatelse til å bygge like ved. Videre skriver klager at arealet i dag benyttes til beite og har beskjeden verdi. Det stemmer at jordet i dag blir bruket til beite, men aktive gårdbrukere har dyrket korn der i mange år tidligere. I avslagsbrevet står det mer om hvordan omsøkt areal er drevet sammen med nabojordet i flere år og at jordkvaliteten er svært god. I søknaden vises til vedtaket fra 1992, Hakvåg mener at vedtaket er gammelt og at mye har forandret seg i Modum siden den gang. Vi kan slutte oss til at mye har forandret seg,

6 blant annet er jordvernet blitt sterkere. Det er blitt enda viktigere å ta vare på den dyrka marka som kan bidra til et aktivt og bærekraftig jordbruk. Fulldyrka jord som dette arealet hovedsakelig består av er den mest verdifulle jorda vi har med tanke på matproduksjon. Selv om det til tider er blitt brukt som sauebeite, er det ikke noe problem å dyrke korn her. Jordbruksarealer i klassen «svært god jordkvalitet» (som omsøkt areal hører til) er lettdrevet og gir normalt gode og årvisse avlinger av kulturvekster tilpasset det lokale klimaet. I tillegg har de mindre enn 20 prosent helling. Arealet blir i dag drevet sammen med nabojordet, slik at det totalt utgjør et jorde på 7 daa. Nasjonale føringer for areal- og transportplanlegging: Til dette punktet skriver klager at alle kan ikke bo i sentrum og man må bruke distriktene til å tilby attraktive og varierte bo-områder. Dette er for så vidt i tråd med kommuneplanens målsettinger, men for å oppnå dem må kommuneplanens arealbruk følges. Annet: Klager har lagt ved en del kopier av saker som Modum kommune har hatt tidligere, som vi antar han mener er sammelignbare; Hans Egil Stillingen og Trond Thorseth, Drolsum- søknader om fradeling av boligtomter fra landbrukeiendom til i LNF. Disse søknadene er blitt endelig avslått av settefylkesmannen Oslo og Akershus. Torger Ask, Øst-Modum- bygging av garasje på eksisterende boligtomt, innenfor 100- meters beltet mot Tyrifjorden. LNF- område. Det er forskjell på bygging om det er snakk om ny bebyggelse eller om det er på en allerede etablert boligtomt. Inger-Lise Mathiesen, Bingen- fradeling av tilleggsareal til eksisterende boligtomt fra landbrukseiendom. Ikke snakk om bygging. LNF og LNF med spredt boligbygging. Reier Sønju, Vikersund mot Tyrifjorden- nybygging av bolig og garasje innenfor 100- metersbeltet. Boligtomta ligger i boligområde, ikke LNF. Konklusjon: Gnr/bnr 18/27 er en landbrukseiendom som består av fulldyrka mark og skog, og skal behandles etter jordloven. 18/27 er drevet på en god måte de siste årene, sammen med et nabojorde, slik at de til sammen har utgjort et jordestykke på 7 daa. Omkringliggende områder er et typisk jordbrukslandskap med noe bebyggelse mot Tyrifjorden, jordbruksarealer og skog opp mot åsen. Modum kommune mener at det ikke skal gis tillatelse til omdisponering av fulldyrka mark til boligbygging på dette arealet som ligger i LNF-område og grenser til Tyrifjorden. Akkurat som bygningsrådet mente i 1992 er kommunen fortsatt redd for å få ytterligere press for utbygging av småparseller. Modum kommune har målsetting om befolkningsvekst og tilbud til attraktive tomter, men har samtidig en målsetting om

7 bevaring av selve strandsonen og dyrka mark mot utbygging for bevaring av attraktivitet og produksjon. Dersom eierne av gnr/bnr 18/27 ikke ønsker å ha arealet lengre og ser at det blir tungvint å drive det mens man selv ikke er boende i kommunen, så vil Modum kommune anbefale at omsøkt areal selges til en pris som gjelder jordbruksarealer og til noen som driver aktivt landbruk i nærområdet og/eller aller helst til noen som har tilgrensende landbruksareal. Vi kan ikke se at det er kommet nye momenter i klagen som kan vektlegges. Så saken oversendes til Fylkesmannen i Buskerud for avgjørelse. Vedlegg til saksframlegget: Søknaden om omdisponering av landbrukseiendom til boligformål, datert 22. april Høringsuttalelse fra Fylkesmannen i Buskerud, datert 16. juni Avslag på søknaden, datert 1. juli Klage på vedtak, datert 20. juli Vedlegg i saken: Utgående brev fra kommunen, der Fylkesmannen bes om å uttale seg, datert 13. mai E-post fra søker, ang levert klage, datert 23. juli