boligsjef Håkon Kristoffersen byggforvaltninga, boligadministrasjonen 1. konsulent Aslaug N. Nikolaisen

Transkript

1 FORORD Denne meldinga er skrevet som et bidrag til utforming av en bred kommunal boligpolitikk der også forholdene for de grupper som faller mer eller mindre utenom det ordinære boligmarkedet vektlegges. Utgangspunktet har vært rundskriv fra Kommunal- og Arbeidsdept., samt oppfølging av deler av kommunestyrets vedtak om revidert boligbyggestrategi Boligpolitikken utformes via flere kommunale avdelinger og budsjetter. Et mål med arbeidet har derfor vært å få fram en god beskrivelse av viktige trekk ved Tromsøs boligmarked, og en samlet oversikt over kommunens engasjement på feltet. Men en god beskrivelse er også et grunnlag for analyser av egen virksomhet. Derfor inneholder meldinga også et kapittel med forslag til prosjekter og tiltak. Meldinga er derfor også et eksempel på analyser av egen virksomhet som rådmannen mener kommunen bør legge stor vekt på å foreta. Arbeidet har vært gjort av følgende tverretatlige arbeidsgruppe oppnevnt av rådmannen: boligsjef Håkon Kristoffersen byggforvaltninga, boligadministrasjonen 1. konsulent Aslaug N. Nikolaisen prosjektleder Arve Norgård teknisk avd., planseksjonen kst. sosialsjef Torstein Adriansen helse- og sosialavd., sosialseksjonen kst. sjefssykepleier Karin Glad helse- og sosialavd., PRO-seksj. (Unn Sandaker til ) finanskonsulent Øyvind Bang-Olsen rådmannen, økonomiseksjonen kommuneplanlegger Henning Sunde rådmannen, plan- og utviklingskontoret Sistnevnte har vært prosjektleder for arbeidet. Håkon Kristoffersen har også deltatt på vegne av kommunen i Byggforsks prosjekt Kommunale utleieboliger, som har pågått parallelt. Arbeidsopplegg og konklusjoner har vært drøftet med rådmann og kommunaldirektører gjennom rådmannsmøtet (tidl. administrativt råd). Arbeidet har også vært fulgt av en politisk referansegruppe nedsatt i samråd med ordføreren, med følgende medlemmer fra de politiske utvalg med ansvar for ulike deler av den kommunale boligpolitikk: John Skog Tor Zachariassen Lena Sommerseth Gudmund Garfjeld varaordfører formannskapet / leder byggeutvalget leder oppvekstkomitéen medlem omsorgskomitéen nestleder teknisk komité Formelt avgir rådmannen meldinga til formannskapet som kommunens overordnede plan- og økonomiutvalg. Som for miljøbyprogrammet vil rådmannen foreslå at meldinga også drøftes i ovennevnte komitéer før formannskapet fremmer den for sluttbehandling i kommunestyret. Rådmannens forslag til vedtak legges inn i sakspapirene ved utsendelse til de politiske organer. Wiggo Fjellberg rådmann

2 INNHOLD SAMMENDRAG 1. BAKGRUNN OG MÅLSETTINGER Kommunal boligpolitikk - hva er det? Hva ligger i begrepet "boligsosiale tiltak"? Hvilke boligpolitiske målsettinger gjelder? HVA KJENNETEGNER BOLIGMARKEDET I TROMSØ? Innledning Befolknings- og familieutvikling Boligstruktur og boligbygging Hva slags boliger er bygd på 90-tallet? Boligbyggingen - ikke i takt med befolkningsøkningen? Boforhold Hvordan eies Tromsøs boligmasse? Hvor mange bor trangt? Hva vet vi om Tromsøs private leiemarked? Boligtilbud og prisnivå Hvem får leie bolig privat? Markeds- og prisutvikling for kjøp av bolig Hvem er de vanskeligstilte på boligmarkedet? Hvem har råd til å kjøpe bolig - hvem tar del i inntektsøkninger? Arbeidsledighet Boligsøkende med andre typer behov BESKRIVELSE AV TROMSØ KOMMUNES BOLIGSOSIALE POLITIKK Bruk av generelle virkemidler mot boligmarkedet Kommunal tomte- og utbyggingspolitikk Husleienemda Kommunens boligdrift Låne- og støtteordninger Formidling av lån fra Husbanken Formidling av tilskudd fra Husbanken Kommunale støtteordninger Gjeldsrådgivning Kommunale boliger Hvor stor er kommunens boligmasse? Prisnivået i de kommunale boligene Boligdriftens økonomi Verdifastsetting av kommunens boligmasse Hvem bor i de kommunale boligene? Hvor ligger de kommunale boligene? Stiftelsen Kommunale Boliger Sosialhjelp til dekning av boutgifter Hva plikter kommunen å bistå med? Hvor mye sosialhjelp går med til dekning av boutgifter? Hvem mottar denne formen for sosialhjelp? Hvor mye økonomiske ressurser går med til boligsosiale tiltak? Hvor stor er kommunens totale innsats? Analyse av utgiftene - viktige problemstillinger HVORDAN ER SITUASJONEN FOR VISSE GRUPPER?...37

3 4.1 Ungdom Eldre Psykisk utviklingshemmede Flyktninger/innvandrere Bostedsløse Personer med psykiske lidelser Fysisk funksjonshemmede DEN KOMMUNALE BOLIGMASSE - HOVEDBÆREBJELKEN I KOMMUNENS BOLIGSOSIALE POLITIKK Eie eller leie? Bør kommunen eie- og drive et tilbud av utleieboliger? Et kommunalt boligtilbud er viktig for kommuneøkonomien Kan kommunale boliger bygges og drives av private? Hvor stor bør den kommunale boligmassen være? Vil kommunale boliger bli selvfinansierende? Eksempel: Bo- og serviceleiligheter Eksempel: Vanlige utleieboliger Økt skatteinngang og reduserte sosialhjelpsutbetalinger? I ndirekte virkninger ved å bygge utleieboliger i kommunal regi Hvilke andre effekter kan et bedre kommunalt boligtilbud gi? KONKLUSJONER OG ANBEFALINGER Forslag til boligpolitiske målsettinger Hvordan hjelpe flest mulig til å kunne eie sin egen bolig? Utbygging av kommunale boliger Forslag til utbyggingsprogram for nye kommunale boliger Boliger for spesielle grupper - kan disse bygges rimeligere for kommunen? Kan det bygges små utleieboliger for ungdom? Hvor bør nye kommunale boliger lokaliseres? Kan kommunen stille rimelige tomter til disposisjon for boligprosjekt med sosial innretning? Rehabilitering av eldre kommunale boliger Kan det etableres et tilbud av utleieboliger i distriktene? Bostøtteordningene bør forbedres Staten må bygge flere studentboliger i Tromsø! Hvor bør vi ellers forbedre oss? Forbedringstiltak i boligadministrasjonen Husleiefastsettelsen i kommunale boliger Sosialhjelp til boligformål - behov for mer kunnskap Oppdatering av overordna plandokumenter Revisjon av boligbyggestrategien i Ny boligsosial melding i VEDLEGG

4 BAKGRUNN OG MÅLSETTINGER Kommunal boligpolitikk - hva er det? I rundskriv H-2/96 til kommunene, Boligpolitikk Kommunens mål og muligheter, skrev daværende Kommunal- og Arbeidsminister Gunnar Berge bl.a.: Gode boforhold er en del av innbyggernes velferd. Tiltak på boligsektoren kan være effektive virkemidler for å nå kommunens velferdsmål. Departementet anbefaler at kommunene ser boligspørsmålene i sammenheng og utformer en samlet boligpolitikk. Stikkord er strategi, samordning og samarbeid. 1 Departementet påpeker tre gode grunner for at kommunene skal føre en aktiv boligpolitikk: Kommunen har myndighetsansvar for å tilrettelegge utbyggingsarealer og fornyelsesplaner og et godt bomiljø for alle grupper Kommunen har et lovpålagt ansvar for å bistå prioriterte grupper med egnet bolig Lokalsamfunn og kommuneøkonomi bør høste fordel av tilbudene fra Husbanken. I de to første punktene ligger den kommunale boligpolitikkens to hovedpilarer: Tomte- og utbyggingspolitikken, som tradisjonelt har stått sentralt, og i tillegg forvaltning og bruk av ulike typer boligsosiale virkemidler. Begge disse politikkområdene spenner på tvers av fagfelt, profesjoner og kommunale avdelingsstrukturer, og målsettinger og bruk av virkemidler må derfor vurderes fortløpende i lys av samfunnsutviklingen forøvrig. Kommunens boligbyggestrategi ble revidert i fjor 2, og vil bli gjennomgått på ny i 1998 etter at revisjonen av kommuneplanens arealdel er ferdig. I denne boligsosiale meldinga gis for første gang en samlet oversikt og analyse av Tromsø kommunes bruk av de boligsosiale virkemidler. Hva ligger i begrepet "boligsosiale tiltak"? I dette arbeidet har vi definert begrepet boligsosiale tiltak på følgende måte: Med kommunale boligsosiale tiltak menes her alle tiltak iverksatt av eller drevet i regi av Tromsø kommune og som i hovedsak har til hensikt å bedre vanskeligstilte gruppers bosituasjon på byens boligmarked. Tiltakene kan rette seg mot eiere, leiere og personer uten egen bolig.. Det kan skilles mellom tiltak mot grupper med varige behov og overfor grupper med mer midlertidige behov. 1 Se utdrag fra rundskrivet gjengitt i vedlegg. 2 K-sak 127/96: Revidert boligbyggestrategi

5 Bruk av deler av den kommunale boligmasse i rekrutteringsøyemed for lærere, leger, prester eller andre gjøres som et ledd i kommunens arbeidsgiverpolitikk. I denne sammenheng regnes slik virksomhet derfor ikke inn blant kommunens boligsosiale tiltak. Det samme gjelder kommunal subsidiering av tomteopparbeidelse for ordinær boligbygging i kommunens distriktsområder, som primært er distriktspolitisk motivert. Grensegangen mot f.eks. pleie- og omsorgstiltak er også vanskelig å trekke i praksis. Utfra forhold som inntakskriterier og hvem som har ansvar for driften av boligene har vi her valgt å avgrense oss mot rene institusjoner, som sykehjem, omsorgsboliger o.l. - kfr. kap. 3. Disse er derfor ikke beskrevet som boligtiltak her. Hvilke boligpolitiske målsettinger gjelder? Regjeringens hovedmål for norsk boligpolitikk er at: Alle skal kunne disponere en god og rimelig bolig i et godt bomiljø (KAD 1995, 1996). Ved behandlingen av den reviderte boligbyggestrategien vedtok Tromsø kommunestyre at dette også skal være hovedmålet for kommunens tomte- og boligpolitikk. Kommunestyret vedtok også en rekke underpunkter som berører tema for denne meldingen. De mest sentrale av disse gjengis nedenfor (fullstendig vedtak gjengitt bak i vedlegg): 2. Kommunens utfordringer på boligsektoren må tillegges økt vekt i årene framover. Kommunens viktigste oppgaver de kommende årene vil være å: (...) f. Iverksette effektive tiltak for tilrettelegging av boligbygging for unge/førstegangsetablerere. g. Iverksette effektive tiltak for å tilpasse tilbudet av utleieboliger til etterspørselen til enhver tid (herunder boliger til husløse). (...) i. Utfordre boligkooperasjonen, og legge tilrette for at den skal engasjere seg sterkere i produksjon av alle typer boliger i kommunen. j. Stimulere til rasjonell sirkulasjon i boligmassen ved å iverksette effektive tiltak for å bygge boliger med livsløpstandarder og nødvendige servicefunksjoner for eldre som ønsker å selge sin nåværende bolig. k. Vektlegge bygging av rimelige boliger - herunder også i blokk - beregnet særlig på unge mennesker i etableringsfasen. (...) 3 c. Det må bygges og tilrettelegges for flere boliger som er tilrettelagt for eldre og funksjonshemmede. Dette gjelder også beliggenhet, størrelse og utforming m.v. Hvorvidt slike vedtak får reell betydning avhenger av om de blir lagt til grunn i de mange enkeltsaker som behandles politisk og i administrasjonen, og om de følges opp gjennom konkrete prosjekter og bevilgninger. I kapittel 6 fremmes forslag til tiltak som oppfølging av flere av disse punktene. 3 3 Oppfølging av boligbyggestrategien på området utbyggingspolitikk gjøres samtidig i en egen oppfølgingssak fra teknisk avdeling - kfr. sak 73/97 i teknisk komité, behandles i formannskapet som sak 108/97 den

6 Under behandling av økonomiplan den , etter at arbeidet med meldinga var satt i gang, vedtok Tromsø kommunestyre å gjennomføre et utstrakt salg av kommunale boliger. Kommunestyret har seinere bestemt å avvente en evt. oppfølging av vedtaket inntil meldinga foreligger (sak 35/97, ). HVA KJENNETEGNER BOLIGMARKEDET I TROMSØ? Hvordan er familiestrukturen i Tromsø? Hva kjennetegner byens boligmarked? Hva bygges, hvordan eies boligene og hvordan er prisutviklingen på eide og leide boliger? Hvem er vanskeligstilte på dette markedet? Innledning I denne meldinga beskrives hvem som har det vanskelig på boligmarkedet. Dette er ikke en statisk gruppe, og problemstillingene kan være ulike ut fra når tiltakene vurderes. Behovet for boligsosiale tiltak utvikler seg ikke bare med utgangspunkt i forhold på boligmarkedet. Behovene skapes like mye som et resultat av at sosialpolitikken ikke fungerer godt nok, eller at arbeidsledighet er årsaken til betalingsvansker for ordinære utgifter til livsopphold. Denne meldinga fokuserer imidlertid ikke på arbeidsledighet eller sosialpolitikk spesifikt, men på virkninger av slike forhold, befolkningens sammensetning o.l. på byens boligmarked. Innledningsvis vil vi beskrive noen utviklingstrekk i boligmarkedet. Måten boligmarkedet virker på kan i seg selv skape etterspørsel etter boligsosiale tiltak. I dette markedet virker eksempelvis forventninger om inntektsutvikling, boligproduksjon og tilflytting inn på hva som bygges, hvem som leier ut ledige rom og til hvilke priser. Samspillet mellom de ulike faktorene endrer seg og gjør det vanskelig å forutsi et naturlig utviklingsløp. Likevel kan det ha en viss verdi å vise ulike utviklingstrekk i grove trekk. 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0, Figur A Utvikling i bruktboligprisene fra ( kr. pr. kvm 96-kr.) - hele landet Tabellen viser at boligprisene den siste tiårsperioden har svinget sterkt. Selv om prisene de sist år har steget er det likevel ikke så dyre som i 1987 og I Tromsø har boligprisene steget noe mer enn landsgjennomsnittet. Det relevante for denne meldinga er hva en husstand i dag må ut med for å kjøpe en bolig og hvilken risiko et boligkjøp medfører for framtida, hvem som ikke klarer utgiftene og hva kommunen kan gjøre. Befolknings- og familieutvikling I seksårsperioden økte befolkningen i Tromsø med over 6000 personer, dette er en større økning enn i tiårs perioden Tendensene i samfunnsutviklingen tilsier fortsatt sentralisering og befolkningsvekst i

7 Tromsø. Kommunens offisielle prognose, gjengitt i Kommuneplanmeldinga for 1997, tilsier fortsatt vekst på rundt 1000 personer årlig * * Tabell A Befolkningsutviklingen i Tromsø. Kilde: SSB + Kommuneplanmelding * prognose Befolkningsvekst i seg selv er ikke den eneste faktoren som medfører økt boligbehov. Dersom befolkningsøkningen i hovedsak kom som en følge av flere barn i allerede etablerte husstander, ble det ikke nødvendigvis behov for så mange flere boliger. Dette er imidlertid ikke tilfelle i Tromsø. Endringer i husholdningsstrukturen er en viktig faktor til å forstå økende boligbehov. Husholdningsutviklingen er under stadig endring. Livsløp og boligkarriere henger ofte sammen. Den enkeltes boligbehov skifter i takt med de livsfaser som gjennomleves. Man forlater barndomshjemmet, man flytter sammen med en partner, man kjøper bolig, man kjøper seg større bolig. Den skiftende situasjonen som oppleves i etableringsprosessen (husholdnings-,utdanning- og arbeidssituasjon) gir seg utslag i varierte etableringsmønstre på veien fra foreldrehjemmet til ferdig etablert husholdning. Det er i dag større bevegelighet mellom ulike husholdningskategorier. Det tar i dag lengre tid før en er ferdig med utdanning,- samboing tar over for ekteskap - flere bor alene,- flere utsetter å få barn,- flere går gjennom perioder med samlivsbrudd og arbeidsledighet. Konklusjonen ut fra tendensen de siste år er klar: Husholdningsstørrelsene er kraftig omfordelt fra store til små husholdninger. Den mest markante endringen er veksten i husholdninger med bare en person. Familiestrukturen (se Figur B) i Tromsø bekrefter denne utviklingen. Figur B Familiestruktur i Tromsø pr , i prosent (26905 husstander - kilde: SSB) Enslige u/barn Enslige m/barn Samboere m/barn Ektep. u/barn Ektep. m/barn Vi ser av figuren at den vanlige kjernefamilien, mor og far med ett eller flere hjemmeboende barn, kun utgjør 16 % av husstandene i Tromsø. De øvrige 84 % har en annen sammensetning, og de fleste av disse husstandene er små; 1-2 personer. Som i andre større byer utgjør aleneboere den desidert største husstandsgruppa i Tromsø med en andel på hele 52 prosent. 4 4 Denne gruppen må imidlertid ikke forstås dithen at de aldri inngår samliv! Beregninger fra Byggforsk viser at omlag 1/2 av disse har bodd slik i lang tid, d.v.s. over åtte år eller mer (Prosjektrapport 94 - NBI 1992).

8 En feilkilde i dette bildet er at samboere uten felles barn dessverre ikke framkommer som egen gruppe i SSB s befolkningsstatistikk. Det reelle antall/andel enslige er derfor noe lavere enn offisielle statistikk viser. Dette rokker allikevel ikke ved konklusjonene om at Tromsø har en markert overvekt av små husstander. En utvikling med flere innbyggere og færre i hver husstand gir naturligvis et sterkt økt boligbehov. SSB produserer en egen familiestatistikk som viser utviklingen i antall hushold. Registreringsmetoden, bl.a. av samboere, ble lagt om i 1993, slik at det er vanskelig å se utviklingen over lengre tid. Vi har derfor kun sett nærmere på utviklingen fra I perioden til står kategorien enslige for hele 67 prosent av økningen i antall familier i Tromsø. Til sammenlikning står ektepar med og uten barn til sammen for bare 11 prosent av familietilveksten de siste 3 årene. Figur C : Familitilveksten i Tromsø for perioden , prosentvis fordeling ( fordelt av tilvekst på 1812 husstander - kilde SSB) 100% Ektepar m/barn 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Ektepar u/barn Samb. m/barn Enslige m/barn Enslige u/barn Denne ensidige veksten av familiekategorien aleneboere utgjør på mange måter et "problem" i forhold til boligmarkedet og den boligstrukturen vi har i Tromsø. Denne problemstillingen vil belyses noe i neste del. Boligstruktur og boligbygging I boforholdsundersøkelsen for 1995 (Byggforsk) beskrives boligmassen i Norge med karakteristikken "Norge er eneboligenes land". Tilsvarende kan man hevde at "Tromsø er eneboligenes by".

9 Figur D Boligmassen i Tromsø pr. 1995, prosentfordelt etter fordeling på hustyper (totalt boliger). (Kilde: kommunens statistikkdatabase KOMPAS ) Enebolig Rekkehus Horisontaldelt Bolig Blokk Boligstrukturen i Tromsø domineres av eneboliger, rekkehus og horisontaldelte småhus. Til sammen utgjør disse 88 prosent av boligmassen i Tromsø i Denne fordelingen har endret seg lite siden Nesten 75 prosent av alle boliger i Tromsø er bygd etter Over 50 prosent av dagens boligmasse i Tromsø har fire rom eller mere! Hva slags boliger er bygd på 90-tallet? Nybyggingen på 90 - tallet viser en noe fallende tendens i bygging av eneboliger sammenlignet med perioden før 1990 (42 mot 55%). Til gjengjeld har vi sett en kraftig økning i bygging av horisontaldelte småhus i denne perioden (33 mot 9 %). Det er vanskelig å si hva denne endringen skyldes. Det kan være markedssvingninger som fanges opp av utbyggere. Det kan være utbyggere som utnytter begrensede tomtearealer best mulig og slik iverksetter byggeprosjekter med stor utbyggingstetthet. En skal heller ikke se bort fra at konsentrert utbygging betyr bedre økonomi for utbygger, og ikke minst at tettere utbygging er nødvendig for i det hele tatt å kunne komme innenfor kostnadsrammer som er akseptable for huskjøpere. For å detaljere bildet av boligbyggingen i Tromsø fortsetter vi med en oversikt over boligbyggingen fordelt på rom i boligen.

10 Figur E Boligbygging ( ) fordelt på rom i boligen vist ved prosenttall.tromsø, Prosentfordelt av antall rom.2242 (Kilde KOMPAS) rom 2 rom 3 rom 4 rom 5 rom 6 rom Tilveksten av boliger på 90-tallet viser at boliger med 3 rom har hatt en andel på 31 prosent av nybyggingen, dette er en økning på 12 prosent sammenlignet med boliger bygd før Bygging av boliger med 2 og 4 rom faller prosentvis sammen med fordelingen fra På 90-tallet er det bygd en betydelig mindre andel boliger med 1 og 6 rom enn vi hadde fra før. Nybyggingen på 90-tallet fremviser som nevnt foran en trend med en viss nedgang i bygging av eneboliger og økning i bygging av boliger med høyere botetthet. Til sammen utgjør 2, 3, og 4 roms boliger 77 % av nybyggingen i denne perioden. Boligbyggingen - ikke i takt med befolkningsøkningen? Figur 6 viser forholdet mellom befolkningsutvikling og boligbygging i Tromsø fra midten av 80 - tallet og frem til idag. Figuren indikerer at den økte befolkningsveksten på 90 - tallet på langt nær er blitt fulgt av en tilsvarende økning i boligbygginga. En nærliggende konklusjon er derfor at vi har et udekket boligbehov på byens boligmarked, og at dette er med og presser prisutviklingen i været.

11 Figur F Årlig befolkningsvekst og boligbygging i Tromsø, Befolkningsvekst Boligbygging Ideelt sett burde vi vist en figur der utviklingen i antall husstander ble sett i forhold til boligbyggingen. Men grunnet statistikkomleggingen er dette som nevnt foran dessverre kun mulig for perioden fra 1993 og utover. Figur G Boligbygging/Familietilvekst i perioden (Kilde KOMPAS - SSB) Boligbygging Familievekst Utfra figuren kan det se ut som boligbyggingen i Tromsø på ingen måte står i forhold til den familievekst vi har hatt i denne perioden. Det er bygd 1330 boliger i denne perioden. Dersom nybyggingen skulle dekke hele familietilveksten på 1826 nye husstander er det m.a.o. bygd 496 boliger for lite i løpet av bare de siste 3 årene. Som vist på figur 3 foran utgjør kategorien enslige (uten barn) hele 1217 av denne familietilveksten. En normal boligstørrelse definert av Byggforsk for denne gruppen (kfr. avsnitt nedenfor) er boliger på 2 og 3 rom. I denne perioden ble det kun bygd 599 boliger av denne størrelsen - m.a.o. kun en dekning av om lag ½ av behovet beregnet på denne måten. Ved å bruke denne defineringen tar vi ikke hensyn til eventuelle ønsker om større eller mindre boliger fra denne gruppen. Vi har også bevegelse i boligmassen utenom nybyggingen - f.eks. via sammenslåing og deling av boliger, bruksendring m.v. som ikke er inne i denne statistikken. På denne annen side viser byggingen på 90 - tallet at 50 prosent av nybyggingen er 2 og 3 roms boliger (fig. 5). Vi bygger derfor nå i større grad enn tidligere

12 boliger med størrelser tilpasset de familiekategorier som vokser mest. Spørsmålet er om vi gjør dette i stor nok grad? Muligheten til å få seg bolig avhenger imidlertid ikke bare av den årlige tilførsel av nye boliger. I 1994 var det noe over 6000 personer som skiftet adresse internt i Tromsø kommune. Dette betyr at mellom husstander skifter bolig i løpet av et år. Nybyggingen i 1994 dekket kun 14 prosent av de boliger disse etterspør. Det resterende boligbehov dekkes opp gjennom omsetning i bruktboligmarkedet og i leiemarkedet. Boforhold Hvordan eies Tromsøs boligmasse? Tall fra Folke- og Boligtellinga 1990 viser følgende tall for hva slags disposisjonsrett innbyggerne i Tromsø har til boligen de bor i: Disposisjonsrett til boligen (1990): Antall Prosent Privat eie Eies gjennom borettslag Leies Sum % Tabell B Andelen av befolkningen som leier boligen sin er høyere i Tromsø enn i andre større byer. 1/5 av de som leier bor i tjenestebolig; resten har tidsavgrenset leiekontrakt eller andre typer vilkår. Mellom % av de som leier bolig er enslige under 35 år. Leiemarkedet utgjøres særlig av de små boligene. Hele 70 % av boliger under 50 m 2 bebos som leieboliger, mens blant boliger fra m 2 er det omtrent like mange som eies som leies. Langt de fleste som bor i boliger over 80 m 2 i Tromsø eier selv sin bolig. Hvor mange bor trangt? Husholdningenes boligsituasjon kan noe enkelt beskrives som forhold mellom husholdningsstørrelsen og antall rom den har til disposisjon. For å få frem bosituasjonen kan denne inndeles i å bo trangt, normalt og romslig, der disse indikatorer defineres slik: (Gulbrandsen, Nordvik Byggforsk: 1995) - Trangt, bare 1 rom, eller 1 rom (ekskl. kjøkken) mindre enn antall personer i husholdning. - Normalt, 1 person: 2 eller 3 rom. Flere personer: samme antall rom og personer, ev. 1 rom ekstra. - Romslig, ett eller flere rom mer enn normalt. Fordeler vi boforholdet til husholdningene etter disse indikatorer, er det ca. 15 prosent i Tromsø som bor trangt, 52 prosent normalt og 33 prosent romslig. Tabell C Enpersonshushold Flerpersonshushold Flerpersonshushold med barn uten barn 2 pers 3 pers 1 barn 2 barn 3 barn Sum % Trangt Normalt Romslig I forhold til Boforholdsundersøkelsen (1995) har Tromsø dermed hele 9 prosent flere som bor trangt enn landsgjennomsnittet, mens ca. 30 prosent færre bor romslig. Tallene for Tromsø er fra 1990, og en

13 sammenligning mellom disse tall må ikke trekkes for langt. På den annen side har ikke boligbyggingen fra 1990 og fram til idag vært av slike dimensjoner at det gir grunnlag for de store forandringer, kfr. foran. I tabell 3 er det to grupper som dominerer blant de som bor trangt. Det er enpersonshushold og flerpersonshushold med 1 barn, de utgjør 65 prosent av de som bor trangt. Av tabell 2 i vedlegg kan vi se av disposisjonsform at forholdsvis mange av disse leier, over 50 prosent av enpersonshushold og opp mot 30 prosent av flerpersonshusholdene. Tallene illustrerer for så vidt hvordan Tromsøs boligmasse er skjevfordelt : Mange bor romslig, mens andre bor trangt. Dette er et generelt fenomen knyttet til ulik fordeling av kjøpekraft i samfunnet. I en kort oppsummering av det som er "typisk" med boligmarkedet i Tromsø, vil vi vektlegge: boligmassen er ung eneboliger og rekkehus er den klart dominerende boligtype boliger med 4 rom eller mere utgjør over 50 prosent av boligmassen familiestrukturen har en klar overvekt av små familier tross en romslig boligmasse bor 15 % av husstandene trangt vi har en høyere andel leiere enn andre større byer, og disse bebor særlig de minste boligene Hva vet vi om Tromsøs private leiemarked? Ved planseksjonen er det fra sommeren 1996 gjort en registrering av leiemarkedet i Tromsø gjennom registrering av tilbud og etterspørsel etter bolig gjennom avisannonser (se vedlegg). Man fant her at hybel og hybelleiligheter utgjør 85 prosent av tilbudet i til leie annonser i avisen. Andelen hybler og hybelleiligheter i tilbudet, vil vi forstå som at utleiemarkedet har tilpasset seg at Tromsø er en universitetsby. Boligtilbud og prisnivå. Andelen studenter blant dem som søker bolig gjennom avisannonse er 41 %. Noe over 70 % av de som søker bolig gjennom avisen er enslige, familier med barn utgjør 13 % av søkere etter bolig. Holder vi andelen studenter utenfor er andelen enslige 55 % og andelen familier m/ barn utgjør 23 %, av andelen familier m/barn utgjør enslige m/barn 44 %. Tilbudet av hybler og hybelleiligheter dekker nærmere 100 % av forespørselen etter disse boligtypene. Tilbudet av tre roms boliger dekker 65 % av forespørselen etter disse boliger. Tilbud og etterspørsel for fire og fem roms dekker hverandre. Byggforsk har i prosjektet "Kommunale utleieboliger" sammenlignet prisene på leiemarkedet i Lørenskog, Ski og Tromsø. Prismessig ligger husleiekravene i Tromsø noe under prisene i de to andre undersøkelseskommunene; kfr. tabell 4. Gjennomsnittlig husleiekrav Hybel Hybelleilighet Tre roms Fire roms 5000 og over Tabell D De månedlige husleiekrav på det private marked ligger 1500 kroner over det enn må betale for en tilsvarende kommunal leiebolig (se kap. 3). For de mindre boligene er forskjellene mindre, men som det påpekes fra Byggforsk " absolutt ikke uvesentlig".

14 I forhold til Studentsamskipnadens prisundersøkelse fra 1994 blant studenter bosatt utenom studentboligene ligger de prisene vi her har registrert 2 år seinere hele 26 % høyere for hybler og 42 % høyere for hybelleiligheter. Metoden og utvalget er imidlertid ulikt, slik at tallene ikke kan sammenliknes direkte. Dette indikerer allikevel at det har vært en sterk prisstigning på det private leiemarkedet i Tromsø de siste årene. Det store antallet studenter vi har i Tromsø kombinert med få studentboliger ser i seg selv ut til å kunne være en vesentlig pressfaktor i dette leiemarkedet. Derfor foreslås i kap. 6 at kommunen aktivt påvirker Staten til å øke byggingen av studentboliger - se avsnitt 6.5. Byggforsk er usikre på hvilken vei tilbudet av leieboliger og prisnivå vil utvikle seg. En forsiktig konklusjon er en fortsatt økning i husleieprisene. Bakgrunn for en økning er Tromsøs noe lavere utleiepris i forhold til de to andre kommunene i prosjektet, og de høye prisene på kjøp av bolig i Tromsø. I følge den nasjonale Boforholdsundersøkelsen fra 1995 har majoriteten av de som i dag leier bolig et relativt kort tidsperspektiv på leieforholdet, fra 0-2 år. Kun 2,5 % av dagens leietakere ønsker å fortsette å leie bolig så lenge som mulig. Hvem får leie bolig privat? I et hardt presset leiemarked har de som leier ut boliger gjerne klare preferanser for hvem de skal leie ut til, og kan på denne måten sile ut "uønskede elementer". Byggforsk har i forbindelse med prosjektet "Kommunale utleieboliger" sett nærmere på hvilke kriterier som teller og hvem som er "mindre ønsket" å ha som leieboere: Utleiere ser på de inntekter de får fra leie som viktige, og sikre betalere er et viktig kriterium for å bli akseptert som leietaker. Grupper som av mange oppfattes som dårlige betalere er arbeidsledige, enslige forsørgere, innvandrere og "sosiale tilfeller" (disse fryktes ofte å skape problemer med penger og avtaler). Utleiere kan ha mer eller mindre klare oppfatninger om hva som er s.k. skikkelige folk, for eksempel oppfatter enkelte utleiere ikke enslige mødre å være slike. Røykere er etter hvert også blitt en mindre attraktiv gruppe å leie bolig til... Med få unntak er det i ønskes leid -annonser understreket personlig egnethet. Det virker som det er viktig å få frem om en er student eller er i fast arbeid for å understreke at en har "inntekt" og er sikre betalere. I tillegg legges det vekt på at en er hjelpsom og ordensfolk, ytterligere beskrivelse kan være ærlighet og stillferdighet. På et presset leiemarked som i Tromsø vil det være av betydning med slike subjektive beskrivelser, om ikke annet for å komme i betraktning hos utleier. For de som ikke stiller i første rekke med gode personlige referanser kan det være problematisk å få leie bolig. Byggforsk understreker at disse tolkninger baserer seg på at det er stort press på leiemarkedet, d.v.s. at utleier ikke har problemer med å skaffe seg leietakere. Kortere leiekontrakter ønskes ofte av utleiere for i noen tilfeller å unngå å bli sittende med uønskede leietakere, men også fordi de står friere til å kunne benytte huset selv eller selge det. Markeds- og prisutvikling for kjøp av bolig Fugur 8 vises utviklingen i boligpriser 5 for ulike boligstørrelser i Tromsø for perioden Realveksten (korrigert for prisstigning i perioden) siden 92/93 har vært på henholdsvis 21%, 43% og 41% for blokkleilighet, delte boliger og eneboliger. Figur H Prisutvikling kjøp av bolig i Tromsø for perioden (96 kr.) 5 Norges Eiendomsmeglerforbund - Boligstatistikk for 4 kvartal 1996

15 Enebolig kvm. Blokkleilighet - 80 kvm Delt bolig kvm Selv om boligprisene de siste fire år har steget har både det nominelle rentenivået 6 og prisstigninga i perioden vist en fallende tendens. Samtidig er verdien av skattefradraget redusert p.g.av skattereformen i Fig. 9 viser disse elementene. Figur I Renteutvikling - nominell rente, rente e. skatt og realrente e. skatt, ,00 % 12,00 % 10,00 % 8,00 % 6,00 % 4,00 % 2,00 % 0,00 % Nominell rente Nominell rente e. skatt Realrente e. skatt Den mellomste linjen i figuren over renteutviklingen indikerer hva den enkelte familie må betale hver måned i boutgifter. Her er verdien av skattefradraget trukket fra. Vi ser at nominell rente steg fra 7% i 1990 til ,5% i Deretter har den sunket frem til 1996 hvor nominell rente etter skatt var på 4,3%. I dag ligger den enda noe lavere. Den nederste linja viser hva det reelt sett koster å låne penger (realrenten) etter skatt. I 1990 og 1991 var prisstigningen vesentlig høyere enn i dag. Høy inflasjon betyr at verdien av låneavdragene og restgjelda fort blir redusert. Selv om nominell rente nå er halvert, har reduksjon i verdien av skattefradraget og reduksjon i inflasjon gjort at det er like dyrt å ha lån i dag som i De som virkelig har tjent på dette er de som etablerte seg fram til 1994/95. Verdien av deres bolig er økt og rentekostnaden er redusert. Etablerere uten egenkapital kan få en høyere rentekostnad enn gjengitt i figuren over. Det er trolig at 2. prioritetslån, eller lån utover 80% av lånetakst, får en høyere rentesats. Dersom man kobler disse dataene kan finne ut hva de månedlige utgiftene har vært ved å etablere seg de ulike år. I tabell 5 framstilles kostnader første måned etter etablering (basert på full lånefinansiering av kjøpesum). Tabellen viser ikke hva det koster i dag for personer som etablerte seg i Derimot viser den hva de betalte første måned etter de hadde etablert seg i Selv om renten er halvert i perioden ser vi at de månedlige 6 Norges Bank - gjennomsnittlig utlånsrente i livselskaper

16 kostnadene for nyetablerte i 1996 varr høyere for eneboliger og vertikaldelte boliger enn de var i For blokkleiligheter har ikke prisene steget fullt så mye. Tabell 5 viser allikevel at det er blitt 20 % dyrere målt i reelle utgifter pr. måned å etablere seg i en 80 m2 blokkleilighet i Tromsø i løpet av bare de siste 2 årene fra Dette er en type bolig som er aktuell for unge som skal kjøpe bolig for første gang. Utviklingen har fortsatt med styrke også inn i Tabell E Prisutvikling for boliger i Tromsø, månedlig utgift etter skatt til betjening av lån Tall i kr Månedlige låneutgift e. skatt, 80 m 2 leilighet 4,6 4,2 4,8 3,6 3,6 3,8 4,3 Månedlige låneutgift e. skatt, 115 m 2 delt bolig 4,9 5,3 5,2 5,1 4,7 4,7 5,1 Månedlige låneutgift e. skatt, 150 m 2 enebolig 6,3 5,5 6,6 5,8 5,5 5,9 6,3 Norges Eiendomsmeglerforbund nominelle priser, korrigert for prisstigning. Norges Bank - snitt utlånsrente i livselsk. (12,41% 1990, 11,82% 1991, 11,82% 1992, 9,40% i 1993, 6,83% i 1994, 6,65% i 95, 6,02% i 96) Skattbar nettoinntekt over ,- i 1990, i Skattefradrag for gjeldsrenter uavhengig av nettoinntekt etter Skattefradragets verdi: 43% i 1990, 40% i 1991 og 28% fra og med En slik prisvekst diskvalifiserer flere fra å kjøp bolig, eller den øker risikoen for den enkelte. Selv om ikke de månedlige kostnadene har endret seg fra 1990 til 1995, har likevel kravet til egenkapitalbeløpet økt i kjølvannet av økte investeringskostnader. Dette regnes i % av kjøpesummen og ,- i egenkapital utgjør en mindre andel av kjøpesummen i dag enn for 4 år siden. Dessuten øker lånebeløpet for de med lav eller ingen egenkapital. Inntil de har fått nedbetalt deler av boliglånet vil de være særdeles sårbar for renteøkninger. Som et utgangspunkt sier bankene at man kan lån 2-2,5 ganger sin egen inntekt. Dersom man ikke har studielån, billån etc. forutsetter kjøp av en leilighet på 80 kvm (det koster ,- å kjøpe en slik leilighet) en familieinntekt på oppimot pr. år. I 1993 kunne en tilsvarende husstand klare seg med under ,- i inntekt dersom måltall legges tilgrunn. Årsaken til denne utvikling er sammensatt. Dels henger den sammen med stor innflytting til Tromsø og dels henger den sammen med nedgangen i rentenivået. Andre forklaringer er også relevante slik som befolkningens inntekts- og formuesutviklingen. Hvem er de vanskeligstilte på boligmarkedet? De vanskeligstilte består av ulike personer og familier som kan deles i to hovedgrupper: de som ikke har noen spesielle krav til bolig, men har svak økonomi de som trenger spesielt tilrettelagte boliger, evt. også med særskilt oppfølging. Hvem har råd til å kjøpe bolig - hvem tar del i inntektsøkninger? Befolkningens inntektssituasjon avgjør mulighetene for å etterspørre boliger, enten i leiemarkedet eller i markedet for kjøp av nye eller brukte boliger. I 1996 skrev SSB (ukehefte 34/96) at unge enslige var den gruppa som hadde den dårligste inntektsutvikling de senere år ( ). Den svake inntektsutviklingen for unge enslige måtte sees på bakgrunn av problemene på arbeidsmarkedet i samme periode. Tabell 6 nedenfor viser inntektsutviklingene med oppdaterte tall også for 1995 (ukehefte 17/97) og denne viser også at enslige og enslige m/barn er den aldersgruppe som kommer dårligst ut. Par med barn over 45 år er den gruppa som har hatt best inntektsutvikling. Tabell F Inntektsstatistikk - husholdninger (faste 84 kr.) % vis

17 endring Alle husholdninger ,00% Enslige - under 45 år ,00 % år ,00 % - 65 år og over ,00 % Par uten barn - under 45 år ,00 % år ,00 % - 65 år og over ,00 % Par me år ,00 % d år ,00 % ,00 % Enslige forsørgere Mor/far barn under ,00 % Mor/far barn over ,00 % Høy inntekt gir også mulighet for å bygge opp formue. I tabellen nedenfor presenteres formuesstatistikk. Vi ser nedenfor tydelig hvordan formuen er ulikt fordelt på aldersgrupper. Aldersgruppa fra år er den befolkningsgruppa som har størst formue. Dette er selvsagt ikke uventet all den tid mange innen denne gruppe har nedbetalte hus. Imidlertid er det gjennomsnittstall som vises i tabellen nedenfor. Mange innen den enkelte aldersgruppe kan selvsagt ha en vesentlig annen formuessituasjon enn gjennomsnittet. Tabell G Gjennomsnittlig formue for ulike aldersgrupper - (1995 kr) Aldersgrupper Realkapital Brutto finanskapital Gjeld Korreksjon = Formue Realkapital (f.eks. bolig) er oppført med utgangspunkt i ligningsmessige verdier. Derfor er ligningsmessige verdier korrigert (linje 5) slik at formuesbegret skal være mest mulig korrekt. SSB - ukestatistikk 17/97 Tall for Tromsø fra 1993 viser et tilsvarende bilde (se tabell i Kommuneplanmelding 1996).

18 Figur J Arbeidsledighet. Arbeidsledigheten i Tromsø 1995, etter kjønn og alder 14,0 12,0 Menn Kvinner 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0, Sum alle I nasjonal sammenheng er arbeidsledigheten i Tromsø relativt lav - registrert gjennomsnitt i 1996 var 3,6 %, mot 4,2 % på landsbasis og 4,7 % i Troms fylke. Figuren over (1995-tall) viser imidlertid hvor skjevt fordelt ledigheten er etter både kjønn og alder. Ledigheten er i stor grad et ungdomsfenomen, og spesielt høy er den blant unge menn. Det synes å være en klar sammenheng mellom manglende tilknytning til arbeidsmarkedet, manglende inntekt (kfr. forrige avsnitt) og problemer med å skaffe egen bolig. Som resultat av slike forhold som her beskrevet får vi en rekke boligsøkere som faller utenfor det ordinære boligmarkedet, som av økonomiske grunner ikke er i stand til å kjøpe seg bolig eller benytte seg av de låneordninger som markedet tilbyr. Gruppen er sammensatt av eldre, unge i etableringsfasen, personer som har forbigående vansker pga. samlivsbrudd, gjeldskrise osv. I tillegg finnes det unge voksne (18-25år) som f.eks. har vært under omsorg av barnevernet, eller som ikke kan bo hjemme. Disse kan være avhengig av økonomisk sosialhjelp i de tilfeller de ikke mottar lønn, har studielån eller rett til trygdeytelser - kfr. kap. 3. Boligsøkende med andre typer behov. Til den andre gruppen vanskeligstilte regnes boligsøkere som ikke bare er avhengig av å få bolig, men også i større eller mindre grad er avhengig av service, pleie og oppfølging for å kunne bo i egen bolig. For store deler av denne gruppa er årsakene i mindre grad avhengig av den økonomiske utvikling på boligmarkedet - mange innen denne gruppa vil ha behov for en eller annen type bistand uansett prisutviklingen på vanlige boliger. Viktige grupper er: eldre med pleiebehov

19 psykisk utviklingshemmede funksjonshemmede flyktninger/innvandrere rusmisbrukere Mange av disse er avhengig av kommunal tilrettelegging av bolig og oppfølgingstjenester for å kunne bo tilfredsstillende. Det ordinære boligmarked har få tilfredsstillende tilbud til disse. Et utvidet boligtilbud til disse må derfor i stor grad komme gjennom nybygging som ivaretar de ulike gruppers behov. For nærmere omtale, se kap. 4. BESKRIVELSE AV TROMSØ KOMMUNES BOLIGSOSIALE POLITIKK Hvilke boligsosiale tiltak bedriver Tromsø kommune idag? Hvilket omfang har tiltakene og hvilke grupper kommer de tilgode? De boligsosiale tiltakene omfatter en rekke tiltak innenfor ulike sektorer. Det har vært en stor og vanskelig oppgave å framskaffe data og framstille dette på en oversiktlig måte. Enkelte boligsosiale tiltak er underlagt statlig ansvar mens ansvaret for å administrere disse tiltakene er tillagt kommunen gjennom Husbankloven. Dettte gjelder bl.a de ulike låne- og støtteordninger fra Husbanken som kommunen forvalter. Tiltakene innenfor den kommunale boligpolitikken kan sees på som en tiltakskjede der generelle tiltak rettet mot det generelle nybyggemarkedet (ex. innen tomtepolitikken) suppleres av selektive tiltak som tilskotts- og låneordninger og bygging av spesielle boliger for dem som trenger dette. Jo dårligere den generelle politikken treffer i forhold til behovene, jo flere får behov for slike spesielle tiltak. Disse sammenhengene er forsøkt framstilt i figuren nedenfor. KOMMUNAL BOLIGPOLITIKK GENERELL UTBYGGINGS- POLITIKK SELEKTIVE TILTAK Gruppe: KAN BETALE KAN IKKE / MÅ HA HJELP TIL Å BETALE KAN BO (1) (2) Husstander på det ordinære En del ungdom boligmarkedet (eier- og TBBL-boliger + vanlige Folk med vanskelig/utrygg leietakere). jobbsituasjon VIL IKKE BETALE

20 MÅ HA HJELP TIL Å BO KAN IKKE BO (i ordinær bolig / vanlig bomiljø) (3) Eldre med spesielle hjelpebehov (Familier med -) funksjonshemmede (fysisk/psykisk) Folk med vanskelig livssituasjon, ex. mange enslige forsørgere Trygdede Flyktninger Studenter (4) Vanskeligstilte eldre Psykisk utviklingshemmede Lettere psykiatriske pasienter (5) Tyngre psykiatriske pasienter (6) Rusmisbrukere Bostedsløse noen grupper hører hjemme i flere rubrikker - for enkelhets skyld er de her plassert bare ett sted. Det bør være et mål at en størst mulig andel av befolkningen kan få dekket sine boligbehov på det ordinære boligmarkedet uten spesielle hjelpetiltakfra det offentlige. Den samfunnsmessige utviklingen styres imidlertid av en rekke forhold som kommunen ikke har særlig innflytelse over. Figuren illustrerer at mange uansett vil ha behov for bistand. Det er derfor viktig at kommunen har et godt tilbud for dem som trenger det. Dette drøftes mer inngående i kap. 4. Bruk av generelle virkemidler mot boligmarkedet. Kommunal tomte- og utbyggingspolitikk. Boligbyggestrategien er sentral i gjennomføringen av kommunens utbyggingspolitikk. Boligbyggestrategien kan ses på som et program for gjennomføring av boligdelen i kommuneplanens arealdel. Sentrale spørsmål er beslutninger om utbyggingsrekkefølge, utbyggingstakt og bruk av de virkemidler kommunen har til rådighet. Behandlingen i 1996 av boligbyggestrategi for årene , viste også at saken er viktig i utformingen av kommunens tomte- og utbyggingspolitikk (kfr. kap. 1 og vedlegg). Noen sentrale forutsetninger og konklusjoner for kommunens tomte- og utbyggingspolitikk: Vi må fortsatt være forberedt på høy befolkningsvekst. Boligbygginga de siste årene har vært høy, men likevel for lav til å dekke behovet. For å dekke boligbehovet og bidra til å dempe prisutviklinga bør derfor boligbyggingen i Tromsø økes. Av bl.a. økonomiske og miljømessige årsaker er det avgjørende at dette skjer ihht de prinsipper for byutvikling som er vedtatt av kommunestyret gjennom kommuneplanens arealdel, samordna transportplan og Miljøbyprogrammet: Byveksten skal som hovedprinsipp skje innenfra og utover. Om lag halvdelen av de nye boligene bør lokaliseres på Tromsøya, men på en slik måte at grønnområdene på øya bevares i størst mulig grad. Utbygging på Kvaløya bør begrenses til de feltene som er inne i kommuneplanens arealdel.