PLANBESKRIVELSE. Reguleringsplan for Krogstadfjorden Marina, Råde kommune. Planbeskrivelsen er utarbeidet: Sist revidert:

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE Reguleringsplan for Krogstadfjorden Marina, Råde kommune Planbeskrivelsen er utarbeidet: Sist revidert: Bakgrunn for planarbeidet. Planområdet kan sies å omfatte tre ulike områder. I nord ligger en eksisterende småbåthavn drevet av den ideelle foreningen Krogstad Båtforening. Denne driften vil bli opprettholdt og stadfestet i reguleringsplanen. Det mellomste arealet er i dag benyttet til lager, salg og reparasjon av båter. Denne virksomheten er tenkt opprettholdt og utvidet og bygningsmassen er tenkt fornyet. Det sørligste arealet har vært benyttet til asfaltverk, massedeponi osv. Denne virksomheten er avsluttet og arealet vil bli ryddet og er tenkt benyttet til opplag av båter i tillegg til tilrettelegging for småbåthavn Overordnet planstatus og eiendomsgrenser. 2.1 Rikspolitiske retningslinjer i Oslofjordområdet. Planområdet ligger innenfor den sonen som dekkes av RPR-O. Disse definerer viktige nasjonale mål for arealutviklingen i denne regionen. 2.2 Kommuneplanen. Arealene til Krogstad Båtforening er i kommuneplanen vist som småbåthavn både på land og i sjøen. De resterende arealene er vist som eksisterende og framtidig næringsområde. Sjøarealet langs næringsområdet er ikke vist som småbåthavn. Den sørøstlige delen av planområdet (ca. 5daa) og det nordøstlige delen (ca. 2daa) er avsatt som LNF-områder i kommuneplanen. Den sørvestlige delen er foreslått regulert til småbåtanlegg på land (vinteropplag). Grunnen til at dette er innlemmet i planområdet er at det gir en mer naturlig tilknytning mot vegetasjonen og kollen i sør. Den nordøstlige delen er et brakkområde som er foreslått regulert til privat parkering. Reguleringsplanforslaget er i hovedsak i samsvar med kommuneplanens arealdel. 2.3 Reguleringsplaner. Det er tidligere utarbeidet en reguleringsplan for et boligområde sørøst for planområdet. Dette boligområdet har adkomst langs marinaen. Denne adkomstvegen er regulert med grøfter. Det nye planforslaget legger imidlertid til rette for at kyststien på denne strekningen opparbeides som fortau langs kjørevegen. Det betyr at fortauet overlapper det som var vist som grøft i reguleringsplanen for boligfeltet. 2.4 Eiendomsgrenser. Reguleringsplanen tar utgangspunkt i eiendomsgrensene fra det digitale kartgrunnlaget.

2 2.5 Naturreservatet. Planområdet ligger innerst i Krokstadfjorden. Lenger ut ligger Kråkstadfjorden naturreservat, opprettet 8. mai Se kart nedenfor. Figur 1: Forholdet til Kråkstadfjorden naturreservat. Som det framkommer av kartet ovenfor, berører ikke planområdet naturreservatet direkte. Det er over 150 meter avstand mellom de to områdene. Utbyggingen vil imidlertid kunne påvirke naturreservatet i og med at båttrafikken til og fra marinaen vil gå gjennom reservatet. En marina vil også kunne medføre noe behov for mudring gjennom reservatet. Dette behovet er imidlertid uansett til stede, ettersom det ligger en båtforening i området fra før. Ferdselsåren er i djupålen i Krokstadfjorden. Naturreservatet ligger såpass langt ut i fjorden at djupålen på denne strekningen uansett er så dyp at det vil være snakk om svært liten eller ingen mudring. Innenfor reservatet er det i perioder av året ferdselsforbud langs hver side av fjorden, mens det i djupålen ikke er gitt noen slike begrensninger. Dette er et belte som på det smaleste er 225 meter. Ferdsel til og fra marinaen vil gå gjennom det dypeste området, som er begrenset i forhold til det som er vist på kartet for reservatet (de blå linjene). Tiltakshaver sier seg også villig til å merke leden dersom dette er ønskelig ut fra vernehensyn. Det er også viktig å huske på at planområdet ikke omfatter et jomfruelig terreng. Det har vært aktivitet her i lang tid. Særlig i forbindelse med asfaltverket, sør i planområdet, har det vært til dels stor aktivitet med store båter som har fraktet masser til asfaltverket. Dette har vært fartøyer som forurenser i seg selv, i tillegg til at det har vært fraktet forurensende masser lenger inn i vassdraget, slik at forurensning fra virksomheten har kommet med vannet tilbake. Tiltaket medfører således en generell forbedring i forhold til miljøet. Den foreslåtte reguleringsplanen anses derfor ikke å få vesentlige negative konsekvenser i forhold til naturreservatet. Side 2 av 7

3 Figur 2: Oversiktskart som viser planområdets beliggenhet Beskrivelse av planen. 3.1 Planens utstrekning og arealer. Arealfordelingen mellom ulike arealformål i planen følger under: Byggeområde - industri/lager Offentlig trafikkområde - trafikkområde i sjø Friområde - turveg Spesialområde - privat parkering Spesialområde - parkbelte i industristrøk Spesialområde - privat småbåtanlegg på land Spesialområde - privat småbåtanlegg i sjø Spesialområde - frisiktsone. Arealet inngår i andre formål. Fellesområde - felles avkjørsel Kombinert formål forretning/kontor/industri/lager 6,3 daa 10,7 daa 1,7 daa 1,3 daa 6,1 daa 22,3 daa 17,5 daa 0,5 daa 4,4 daa Totalt omfatter planen et areal på ca. 70,8 daa. Side 3 av 7

4 3.2 Bebyggelse. Det finnes en del bebyggelse innenfor planområdet. Dette er stort sett bebyggelse som over tid er tenkt erstattet med nyere bebyggelse dette vil være med på å forskjønne hele området. Eksisterende bebyggelse bærer preg av dårlig vedlikehold og slitasje. Det vil derfor være positivt å erstatte denne bebyggelsen med nye volumer som også er bedre tilpasset hverandre. I reguleringsplanforslaget er det to områder hvor det vil være aktuelt å føre opp ny bebyggelse. Det er innenfor områdene I/L og F/K/I/L. Reguleringsbestemmelsene sikrer at virksomhetene innenfor området skal være knyttet til drift av marina/ båtanlegg. Innenfor område I/L er det tenkt oppført lagerbygninger for båter. Foreløpig er det tenkt oppført tre slike bygninger. Reguleringsbestemmelsene åpner for bebyggelse med gesimshøyde på 9 meter og mønehøyde på 12 meter. Dette gir mulighet for å lagre tre høyder med båter. Noen av båtene vil kunne få plass i bryggeanlegget på sommerstid, men det vesentligste av båtene kommer til å bli liggende i lageret hele året og bare settes ut på sjøen når de skal brukes. Eksisterende bebyggelse ligger som en sammenhengende barriere mellom bebyggelsen og sjøen. Ny bebyggelse vil bli oppført med møneretningen vinkelrett på kaifronten. Dette gir en mye mer åpen struktur og gjenskaper kontakten mellom bebyggelsen og sjøen. Dette arealet vil bli benyttet til håndtering av båter ut og inn med truck osv, og er således ikke egnet til opphold for kunder eller andre uvedkommende. Av sikkerhetshensyn vil derfor arealet bli inngjerdet og stengt for allmenn ferdsel. Område F/K/I/L vil være kunderettet. Det finnes noe bygningsmasse innenfor område F/K/I/L allerede. Bygningsmassen er imidlertid i dårlig forfatning og vil bli erstattet med nye bygninger. Eksisterende bygningsmasse er/har vært benyttet til båtverksted og lignende. Den nye bebyggelsen vil kunne fylle flere funksjoner. Det vil være naturlig å videreføre aktiviteten med båtverksted, men det kan også være aktuelt med kiosk/uteservering, utsalg av båtutstyr og tilbehør, lager og tilhørende kontorer. Området er gitt bestemmelser som åpner for bygninger i to etasjer eller f.eks. haller med større takhøyde. 3.3 Offentlig trafikkområde i sjø. Ledene for småbåter er offentlige trafikkområder. Målet med reguleringen er å holde området fritt for innretninger som kan være til hinder for adkomst til bryggeanleggene. Innenfor ledene vil det være fartsbegrensning. 3.4 Friområde - turveg. I kommuneplanen er det vist en kyststi gjennom hele kommunen, også gjennom planområdet. Turvegen som er vist gjennom planområdet sikrer forbindelse mot både nord og sør. Arealet er i utgangspunktet ikke tenkt overdratt til det offentlige, men skal være tilgjengelig for allmennheten. FT1 og FT5 vil også fungere som en del av bryggeanleggene. I utgangspunktet har det vært forsøkt å legge trasé for turvegen langs sjøen på hele strekningen. Av sikkerhetsmessige hensyn er dette imidlertid ikke forenlig med bruken av området I/L. Håndtering av store båter med truck osv. vil utgjøre en fare for uvedkommende som beveger seg i området. På denne strekningen er traséen trukket ut til Krokstadveien. Langs Krokstadveien er turvegen tenkt utformet som et fortau. Side 4 av 7

5 3.5 Spesialområde - privat parkering. Privat parkering (SPP) er i hovedsak tenkt som et tilbud til kunder og gjester ved marinaen. Arealet er dessuten tenkt benyttet til parkering for biler og båthengere til brukere av slippen (SPSL3). Dette vil være en mulighet for båteiere som ikke har båtplass, men som bruker slippen til enkeltturer. Det vil være mulig å benytte arealet til båtopplag i perioden 1. september til 1. juni. Det vil for øvrig også være mulighet for parkering på områdene SPSL1 og SPSL4. Se eget kapittel. 3.6 Spesialområde - parkbelte i industristrøk I reguleringsplanen er det lagt stor vekt på å skjerme marinaområdet i forhold til omkringliggende bebyggelse og landskap. I yttersonen rundt hele arealet er det satt av parkbelter som skal fungere som skjerm mot omgivelsene. I tillegg er det satt av parkbelte langs kyststien, slik at dette kan bli en hyggelig ferdselsåre for allmennheten. Det er tatt inn bestemmelse om at restarealer som blir liggende mellom parkbeltet (SP5) og ny bebyggelse på F/K/I/L skal opparbeides som en del av parkbeltet. Figur 3: Fem meter bredt parkbelte mellom fortau og næringsbygg, tett beplantet med flersjiktet vegetasjon. For å få til en effektiv skjerming mellom kyststien og bebyggelsen er det viktig at beplantningen dekker flere sjikt. Særlig viktig er beplantning i busk- og tresjiktet. For å få til skjermingen er det også viktig at det blir plantet mange planter med liten avstand framfor for eksempel oppstammede, alléliknende beplantning. Det bør derfor velges planter som ikke stammer seg opp, men som bevarer en buskform. Et eksempel kan være svartor. I stedet for få, dyre planter anbefales det å plante tett med pisker som etter relativt få år danner en tett skjerm. Det bør også være en andel vintergrønn vegetasjon. Ettersom fortauet ligger noe høyere enn bebyggelsen, vil det i hovedsak ikke være naturlig å bygge opp en voll i parkbeltet. Se for øvrig figur 3 og 4. Side 5 av 7

6 Figur 4: Tre meter bredt parkbelte mellom fortau og verkstedbygg, tett beplantet med flersjiktet vegetasjon. 3.7 Spesialområde - småbåtanlegg. Her er vist anlegg på land og i sjø. De skisserte bryggene i illustrasjonsplanen er ikke juridisk bindende, men er kun tenkt som en illustrasjon på hvordan bryggene kan bygges. På arealet til Krogstad båtforening er det et eksisterende bryggeanlegg. Anlegget er til dels i dårlig forfatning, og er tenkt skiftet ut. Da er det samtidig tenkt å mudre opp, slik at vannspeilet blir noe større og bryggefronten kan spuntes på nytt. På samme måte er kaifronten langs den øvrige delen av planområdet tenkt rettet opp og til dels trukket inn på det som er landareal i dag. Dette vil øke vannspeilet noe, slik at det er mulig å få til en mer rasjonell utforming av bryggene samtidig som leden ivaretas. Bryggeanlegget er i utgangspunktet tenkt som flytebrygger. Relativt store arealer i reguleringsplanen er vist som private småbåtanlegg på land (SPSL). SPSL1 er tenkt benyttet til utendørs opplag av båter og parkering for brukere av småbåthavna. Andelen som benyttes til parkering vil derfor variere etter hvor mange båtplasser som til enhver tid er opparbeidet. Arealet har tidligere vært benyttet blant annet til asfaltverk. Det vil derfor bli gjort opprydding på arealet før det tas i bruk til et annet formål. SPSL2 er vist som en gangsone/brygge for å få adkomst til deler av bryggene i sjøen. På SPSL3 står det et gammelt båthus som er relativt godt vedlikeholdt. Dette er tenkt opprettholdt sammen med slippen utmed. SPSL4 er som SPSL1 tenkt benyttet til båtopplag og parkering. Det er dessuten mulighet for å opprettholde og evt. bygge ut klubbhus, boder osv. 3.8 Fellesområde - felles avkjørsel. FA er felles for SPSL1, I/L og gnr. 25, bnr Tekniske anlegg, renovasjon m.m. I forbindelse med etablering av boligområdet sørøst for planområdet har det vært opparbeidet en ny adkomstveg opp til dette feltet. I forbindelse med utbyggingen av marinaen er den resterende delen av Krogstadveien ut til rv. 116 tenkt utbedret med samme standard som den nye strekningen, slik at hele Krogstadveien får en enhetlig og god standard. Side 6 av 7

7 Søppel skal håndteres i h.h.t. det til enhver tid gjeldende reglement i kommunen herunder hvor søppelbeholdere skal plasseres Planprosessen. Planarbeidet ble varslet på ordinær måte med annonser i lokalavisene, brev til grunneiere og festere innenfor planområdet samt til offentlige etater med interesse i planarbeidet. Varslingsdato var Første gangs behandling i planutvalget var Planen lå ute til offentlig ettersyn i perioden Andre gangs behandling i planutvalget var og vedtak i kommunestyret var Vedtaket ble påklaget av naboer, blant annet på grunn av usikre eiendomsgrenser i fjorden. Det har vært en lang prosess med dialog med de berørte parter. Dialogen har resultert i noen justeringer i planen. Det er også igangsatt en jordskiftesak. Denne endte i et forlik i møte Basert på justert plan og forlik i jordskiftesaken trekkes klagene. Justeringene i reguleringsplanen ble vedtatt som en mindre vesentlig endring av reguleringsplanen av utvalg for teknikk , sak 015/ Vedlegg: Følgende dokumenter er vedlagt planbeskrivelsen: 1. Innkomne uttalelser i forkortet utgave med planleggerens kommentarer Per André Hansen landskapsarkitekter as tlf , fax e-post: post@lark.no Side 7 av 7