Tiltakshaver er Ranheim Eiendomsutvikling AS. Forslagsstiller er pka ARKITEKTER.

Transkript

1 Vedlegg 1 Detaljert reguleringsplan for Ranheim vestre, gnr/bnr. 23/1, 24/1 m.fl. FORELØPIG PLANBESKRIVELSE 1. Bakgrunn Tiltakshaver er Ranheim Eiendomsutvikling AS. Forslagsstiller er pka ARKITEKTER. Hensikten med planen Hensikten med planarbeidet er, i samsvar med kommuneplanens arealdel, å regulere del av eiendommen Ranheim Vestre til bolig- og næringsformål. Arealene nord og nordøst for gårdsanlegget reguleres til boligformål. Det planlegges nye boliger fordelt på leiligheter og rekkehus. Arealene mellom gårdsanlegget og E6 reguleres til næringsvirksomhet, i hovedsak lagerformål. Gårdsbebyggelsen foreslås dels bevart og dels erstattet av nybygg som vil komplettere tunstrukturen. Gårdstunet foreslås regulert med kombinert formål bolig/næringsvirksomhet. 2. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Planområdet er ca 112 daa og ligger på Ranheim, ca. 10 km nordøst for Trondheim sentrum og strategisk plassert inntil E6. Området har et landlig preg samtidig som det er sentralt. Planområdet ligger i hovedsak innenfor eiendommen til gårdsanlegget Ranheim Vestre. Tomten avgrenses av E6 i sør, Gamle E6 og landbruksareal mot øst, Peder Myhres veg i vest og tilliggende boligområder på Humlehaugen i nord og vest. Området tilhører Østbyen bydel. Planstatus I kommuneplanens arealdel ble det meste av planområdet vedtatt omdisponert fra LNF til boligformål og framtidig næringsbebyggelse. Planområdet er i hovedsak uregulert. Arealene inntil Humlehaugvegen er i plan r1142b, "Reguleringsplan for deler av eiendommene Ranheim Vestre og Ranheim nedre" regulert til "område for jord- og skogbruk" og "annet vegareal". Planen ble vedtatt i Eiendomsforhold Planområdet omfatter gårds- og bruksnummer: 23/1, 23/46, 23/197, 23/182, 23/309, 23/510, 23/523, 23/840, 23/849, 23/850, 23/880, 24/1, 24/398, 24/410 og 24/467. Deler av Humlehaugvegen og Peder Myhres veg er inkludert i planområdet. Dagens arealbruk og tilstøtende arealers arealbruk: Det meste av planområdet benyttes i dag som jordbruksområde (dyrket mark) og er i all hovedsak ubebygd. Gårdsanlegget Ranheim Vestre ligger sentralt plassert på planområdet. Gården består av våningshus/hovedbygning, låve/stall, portnerbolig, gartnerbolig og 5 mindre uthus. Hovedbygningen huser i dag barnevernsinstitusjonen Bufetat. Uthus og låve/fjøs er utleid til aktør som driver rideskole og nettbutikk for salg av hesteutstyr.

2 - 2 - Eksisterende bebyggelse Vest for planområdet ligger Ranheim papirfabrikk. I nord ligger Humlehaugen med eneboligbebyggelse samt nye boligområder. I nordvest ligger Nedre Humlehaugen som er et nytt utbyggingsområde med eneboliger, rekkehus og blokker i inntil 4 etasjer. Landskap: Terrenget faller fra sørøst til nordvest, med ca. 35 m høydeforskjell mellom rundkjøringen i Peder Myhres veg og rundkjøringen på Gamle E6. Området har flott utsikt vestover mot fjorden og inn mot byen. Gårdsanlegget er anlagt på et lite platå og som sammen med vegetasjonen rundt gården skiller boligdelen fra næringsarealene. Gården er godt synlig i landskapet når man kommer vestfra langs E6 eller Peder Myhres veg. Foto fra E6. Kilde: google.no

3 - 3 - Foto fra Humlehaugvegen. Kilde: google.no Grunnforhold: Grunnen antas å bestå av hav- og strandavsetninger. Geoteknisk undersøkelse og -vurdering er utført. Skredsonekart ( viser at planområdet ligger utenfor fareområdet for kvikkleire. Karter viser et område med kvikkleire av middels faregrad øst for Humlehaugen. Grunnundersøkelsene vil avdekke hvor vidt det finnes kvikkleire på planområdet. Kvikkleireområder. Kilde: Multiconsult AS har utarbeidet en geoteknisk vurdering av området. Rapporten avdekker at utbyggingsområdet grenser mot 3 kvikkleiresoner som ligger mot nordvest, øst og mot sørøst: 1. Kvikkleiresone 399 Ranheim, som i NVE s kvikkleirekart er klassifisert med middels faregrad og risikoklasse 3, ligger like øst for planområdet, jfr. skredsonekartet. 2. I forbindelse med utbyggingen av Nedre Humlehaugen ble det avdekket en kvikkleiresone som ikke er avmerket på NVE s kvikkleiresonekart. 3. Sørøst på planområdet er det påvist en mindre kvikkleiresone. Evt. ras fra denne vil ikke berøre eksisterende eller nye boligområder. Planområdet vurderes klarert med hensyn til fare for kvikkleireskred. Fundamenteringsforholdene varierer en del internt på planområdet. Avhengig av topografi, type løsmasser og dybde til berg, vurderes både direkte fundamentering og fundamentering på peler

4 - 4 - som godt egnede metoder for ny bebyggelse på området. Generelt kan det etableres byggegroper i åpen skjæring på det meste av området. Der hvor åpen skjæring ikke er gjennomførbart, vil oppstøtting med for eksempel spunt være en mulig og aktuell løsning. Naturforhold: I kommunens temaplan for biologisk mangfold er alleen langs Reppevegen og vegetasjonsbeltet som omkranser hovedbygningen på Ranheim Vestre vist som svært viktig lokalt (naturtype C). Utsnitt fra temaplanen for biologisk mangfold. Det meste av grønnstrukturen mellom Peder Myhres veg, E6 og arealene øst for Humlehaugvegen består av dyrket mark som i dag benyttes til kornproduksjon. Alleen langs Reppevegen markerer dagens hovedatkomst til gårdsanlegget. Nord og vest for hovedbygget er det en skogbevokst skråning med løvtrær og noen grantrær. Inne på gårdstunet er det større løvtrær mens det på øst- og sørsiden av tunet er høye grantrær og lavere løvtrær. Vegetasjonen på planområdet for øvrig består av mindre trær i klynger langs E6. Sørøst for driftsbygningene ligger det en haug. Denne ble opprinnelig registrert som gravminne, men er i senere tid blitt avskrevet som naturdannelse. Rekreasjonsverdi/ barn og unges interesse: Det meste av planområdet benyttes i dag til dyrket mark hvor det da ikke er registrert barnetråkk- eller lek. Det skrånende åkerlandskapet kan på vinterstid benyttes som ski- og akebakke.

5 - 5 - Skråfoto av gårdsanlegget. Kilde: 1881.no Planområdet har god forbindelse til idrettsanlegget på Ranheim, Ladestien og Ranheimsfjæra med gangveg/fortau langs Peder Myhres veg og Ranheimsvegen. På Humlehaugen er det regulert friområde og det er også regulerte forbindelser fra planområdet til marka. Kulturminner: I forbindelse med reguleringsplanarbeidet for plan r1142b ble det i 2005 foretatt arkeologiske undersøkelser på deler av planområdet. Det ble gjort funn av automatisk fredede kulturminner i form av tidlige bosetningsspor. Høsten 2014 ble det utført supplerende arkeologiske undersøkelser på planområdet. Det ble ikke påvist fredete kulturminner i grunnen i forbindelse med denne registreringsundersøkelsen. Nordøst for hovedbygget på Ranheim Vestre står det en bautastein. Steinen ble funnet i en grøft på eiendommen i 1870 og gjenreist i hagen. Denne er registrert i Askeladden med ID som automatisk fredet. Hovedbygget, låven, portnerboligen, gartnerboligen og det ene uthuset er klassifisert med antikvarisk verdi, klasse C.

6 - 6 - Utsnitt fra aktsomhetskart for kulturminner Trafikk: Området ligger inntil E6. Det tar kun minutter med bil til Trondheim sentrum og ca 30 minutter med sykkel. Til Værnes er kjøretiden ca 20 minutter. Planområdet har i dag adkomst fra Peder Myhres veg. Det er gangveg langs både Peder Myhres veg og Humlehaugvegen. I tillegg er det etablerte gangforbindelser mellom Gamle E6 og Peder Myhres veg som krysser planområdet. Kollektivtilbud: Det er bussholdeplasser langs Ranheimsvegen like nord for planområdet. Rute 6 betjener disse og har 6 avganger i timen gjennom store deler av dagen. På sørsiden av planområdet er det holdeplasser langs Gamle E6 som bl.a. betjenes av rute 7, 16, 37 og 38. Rute 7 har 3-5 avganger i timen gjennom store deler av dagen. Holdeplassen "Vikelvveien" benyttes som overgangsholdeplass for flere bussruter. Flybussen benytter også holdeplassen i Vikelvfaret. Støy og støv: E6 er i dag hovedstøykilden i området. Støv- og støyvurderinger vil bli utarbeidet i videre planarbeid.

7 - 7 - Utsnitt fra Trondheim kommunes støysonekart Skole og barnehage: Planområdet tilhører Ranheim skolekrets på barnetrinnet og Markaplassen ungdomsskole. Skolevegen til Ranheim skole går via fortau/gangveg langs Peder Myhres veg og Ranheimsvegen. Avstanden fra planområdet til barneskolen er ca 1 km. Skolekapasiteten i området er sprengt og det pågår et arbeid i kommunen for å finne løsninger på dette. En mulig midlertidig løsning, inntil ny barneskole på Ranheim er etablert, vil være å ta i bruk gamle Ranheim skole. Skolevegen til gamle Ranheim skole går via fortau/gangveg langs Ranheimsvegen, ca. 750 meters gangavstand. Alternativt vil man kunne benytte de mindre trafikkerte vegene Humlehaugvegen og Engstrømbakken. Det gir en gangavstand på ca 500 meter. Disse vegene har imidlertid ikke fortau. Ranheim barnehage ligger like nord for planområdet, mellom Peder Myhres veg og Ranheimsvegen. I forbindelse med boligutbyggingen på Nedre Humlehaugen er det etablert ny barnehage ut mot Ranheimsvegen. Ranheimsletta barnehage holder til i gamle Ranheim skole,

8 - 8 - ca 750 meter fra planområdet. I tillegg er det private barnehager og familiebarnehager i nærområdet. Energiforsyning: Området ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. 3. Beskrivelse av planforslaget Arealbruk Planforslaget legger opp til at området skal benyttes til boligformål, næringsvirksomhet og grønnstruktur. Det er planlagt nye boliger. Næringsvirksomhet innreguleres i tråd med kommuneplanens arealdel og det tilstrebes en god og arealeffektiv utnyttelse av arealene. Det er sett på mulig plassering av ny barnehage innenfor planområdet. Utbyggingskarakter Arealene mellom gårdsanlegget og E6 foreslås regulert til næringsvirksomhet ihht. kommuneplanens arealdel. Med utgangspunkt i tomteutnyttelse angitt i reguleringsplaner for tilsvarende områder inntil E6 anslås en utnyttelsesgrad på 50% BYA. Tiltakshaver ønsker å tilrettelegge for lager og logistikkformål innenfor næringsarealene. Dette antas å være de mest realistiske virksomhetene for dette området. For å ivareta tilstrekkelig høyde for lagerformål foreslås en bruttohøyde på volumer innenfor næringsdelen på rundt 9 meter. På grunn av høydeforskjellene på området vil næringsbebyggelsen anlegges på et lavere terrengnivå enn gårdsanlegget. Det er sett på alternative utbyggingsstrukturer og byggehøyder for boligområdet. Med bakgrunn i bl.a. stignings- og grunnforholdene anses det som mest hensiktsmessig å etablere ny boligbebyggelse langsetter terrenget. Boligområdet er planlagt utbygd dels med blokkleiligheter og dels med rekkehus. Fordeling av byggehøyder, på inntil 5 etasjer og endelig plassering av byggene vil bli avklart i videre planarbeid. Tiltakshaver ønsker en kombinert bruk av gårdstunet, bl.a. for å ivareta tunet som struktur og for å vitalisere gårdsanlegget. Fjøs/låve, våningshus og portnerbolig er foreslått bevart samtidig som tunet kompletteres/suppleres med ny småhusbebyggelse for boligformål. Eksisterende garasje/lagerbygg på tunet foreslås revet og erstattet av et barnehagebygg evt. et boligbygg. Ny og eksisterende bebyggelse bygger sammen opp under de trønderske firkanttunene. Grønnstruktur Eksisterende allé langs atkomstvegen til gårdsanlegget ivaretas. Småbarnslekeplasser tilknyttes boligområdet. Grøntdraget gjennom Nedre Humlehaugen forlenges opp til Humlehaugvegen og skiller eksisterende og nytt boligområde. Dette friområdet vil kunne benyttes til akebakke og aktivitetsområde gjennom hele året. Det foreslås etablert en snarveg gjennom grøntdraget som en forbindelse mellom Humlehaugen og Ranheimsvegen. Det vil bli etablert gangforbindelser på tvers av boligområdet som også sikrer snarveier til eksisterende beboere på Humlehaugen. Gårdstunet ivaretas som et grønt hageanlegg for felles bruk. Trafikk og parkering Det er vurdert flere alternative adkomster til planområdet. Videre planarbeid og trafikkanalyse vil omfatte to alternative atkomster i fra Peder Myhres veg. Atkomst fra Peder Myhres veg vil kunne gi atkomst til hele planområdet, både boligdelen og næringsarealene. Eksisterende bomiljø på Humlehaugen vil da ikke bli direkte berørt av økt biltrafikk generert av planlagte tiltak på Ranheim vestre.

9 - 9 - Det planlegges i hovedsak for boligparkering i kjellere. Trondheim, pka ARKITEKTER

10 Prosjekt nr. TRONDHEIM Målestokk 1:5000 Det tas forbehold om at det kan forekomme feil på kartet, bla. gjelder dette eiendomsgrenser, ledninger/kabler, kummer m.m. som i forbindelse med prosjektering/anleggsarbeid må undersøkes nærmere. RANHEIM EIENDOMSUTVIKLING AS Detaljert reguleringsplan Planomriss Per Knudsen Arkitektkontor AS Ranheim Vestre M 1: Brattørgt Trondheim Tlf pka@pka.no

11 Prosjekt nr m m2 RANHEIM EIENDOMSUTVIKLING AS Detaljert reguleringsplan Kommuneplanens arealdel Per Knudsen Arkitektkontor AS Ranheim Vestre 1: Brattørgt Trondheim Tlf pka@pka.no

12 +25 Eiktua /111 Tufta 30 m et er 24/ / Boligbebyggelse atko mst veg 23/ Muli g ny Kombinert bolig- og næringsbebyggelse 23/1særlige hensyn (Sone med angitte hensyn kulturmiljø) Næringsbebyggelse 23/ ming skjer Støy Delområder Ranheim Vestre 1: Per Knudsen Arkitektkontor AS Brattørgt Trondheim Tlf pka@pka.no P r o s j e k t n r. RANHEIM EIENDOMSUTVIKLING AS Detaljert reguleringsplan