Verdal kommune Sakspapir

Transkript

1 Verdal kommune Sakspapir Reguleringsplan TINE med naboområder. 2. gangs behandling Saksbehandler: E-post: Tlf.: Øivind Holand Arkivref: 2008/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal /08 Verdal kommunestyre /08 Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Verdal BEHANDLING: Det ble foretatt befaring hos TINE Midt-Norge Verdal. Rådmannen la i møtet fram følgende endringsforslag til innstillinga: 4. kulepunkt endres til: Ny bestemmelse 4.1, 2. ledd: Bygninger tillates oppført med maksimumshøyde 42,0 m på møne eller gesims 40,0 m hvor det benyttes flatt tak. Mindre bygningskropper for tekniske anlegg kan plasseres inne på takene og kan oppføres i tillegg til vedtatte høydebegrensninger. Nytt kulepunkt: Bestemmelsene 4.2: Administrasjonsbygg skal ved oppføring av nybygg eller ved større utbygginger/rehabiliteringer tilrettelegges i forhold til prinsippene om universell utforming. Utdelt i møtet: Utkast til Utbyggingsavtale for Utbygging TINE. Denne utbyggingsavtalen skal realitetsbehandles senere. Det ble votert samlet over rådmannens innstilling med endringsforslag framlagt i møtet. Enstemmig vedtatt. INNSTILLING: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 27 2 nr. 1 vedtas Reguleringsplan TINE med naboområder, datert , og med endringer som anført nedenfor: Bestemmelsene:

2 Ny tekst for fellesbestemmelser, 3.1, 1. ledd: Samtidig med byggesøknad skal det framlegges utomhusplan for den ubebygde tomta. Utomhusområdene skal i størst mulig grad være ferdigstilt samtidig med bebyggelsen eller senest 1 år etter at tomta tas i bruk. Ny tekst for fellesbestemmelser, 3.1, 2. ledd: Av hensyn til nærmiljø og klima skal det etableres vegetasjonsbelter i tomtedeler. Bredden på vegetasjonsbeltet skal være min. 3,0 m på hver side av tomtedele eller min. 5 m hvor tomta ikke grenser mot annet byggeområde. For industriog lagerarealer skal vegetasjonsskjermen få funksjon som innsynsskjerm. Vegetasjonsbeltet tillates ikke benyttet til lagring. Ny tekst for fellesbestemmelser 3.2: Bygninger og anlegg skal bygges slik at de ikke skades ved stormflo/200-årsflom. Laveste kotehøyde for overkant golv i 1.etasje, settes til kotehøyde 4,1 m for hele planområdet. Bygninger skal fortrinnsvis oppføres uten kjeller. Kjeller bygges bare når prosesstekniske grunner tilsier det. Ny bestemmelse 4.1, 2. ledd: Bygninger tillates oppført med maksimumshøyde 42,0 m på møne eller gesims 40,0 m hvor det benyttes flatt tak. Mindre bygningskropper for tekniske anlegg kan plasseres inne på takene og kan oppføres i tillegg til vedtatte høydebegrensninger. Bestemmelsene i 4.1, siste ledd, tas ut. Rekkefølgebestemmelse 7: Gangvegen mot Fættaskogen skal på strekningen TINE Aker barnehage anlegges i samme tidsrom som anlegget for TINE, og ferdigstilles senest 1 år etter igangsetting av mysefabrikken. Gangvegen skal tilsluttes trafikkarealet ved Aker barnehage. Bestemmelsene 4.2: Administrasjonsbygg skal ved oppføring av nybygg eller ved større utbygginger/rehabiliteringer tilrettelegges i forhold til prinsippene om universell utforming. Plankartet: Omriss av bygninger innføres som veiledende i tegnforklaringen. Rådmannen tilrår at Plan- og utviklingskomiteen innstiller på at kommunestyret gjør slikt vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 27 2 nr. 1 vedtas Reguleringsplan TINE med naboområder, datert , og med endringer som anført nedenfor:

3 Bestemmelsene: Ny tekst for fellesbestemmelser, 3.1, 1. ledd: Samtidig med byggesøknad skal det framlegges utomhusplan for den ubebygde tomta. Utomhusområdene skal i størst mulig grad være ferdigstilt samtidig med bebyggelsen eller senest 1 år etter at tomta tas i bruk. Ny tekst for fellesbestemmelser, 3.1, 2. ledd: Av hensyn til nærmiljø og klima skal det etableres vegetasjonsbelter i tomtedeler. Bredden på vegetasjonsbeltet skal være min. 3,0 m på hver side av tomtedele eller min. 5 m hvor tomta ikke grenser mot annet byggeområde. For industriog lagerarealer skal vegetasjonsskjermen få funksjon som innsynsskjerm. Vegetasjonsbeltet tillates ikke benyttet til lagring. Ny tekst for fellesbestemmelser 3.2: Bygninger og anlegg skal bygges slik at de ikke skades ved stormflo/200-årsflom. Laveste kotehøyde for overkant golv i 1.etasje, settes til kotehøyde 4,1 m for hele planområdet. Bygninger skal fortrinnsvis oppføres uten kjeller. Kjeller bygges bare når prosesstekniske grunner tilsier det. Tillegg, ny tekst 4.1, 2. ledd: Tårnbygg og silolignende bygg tillates oppført i 40 m høyde målt som gjennomsnittshøyde fra ferdig terreng rundt bygningen. Andre bygninger tillates oppført med maksimumshøyde 20,0 m på møne eller 18,0 m hvor det benyttes flatt tak. Mindre bygningskropper for tekniske anlegg kan plasseres inne på takene og kan oppføres i tillegg vedtatte høydebegrensninger. Bestemmelsene i 4.1, siste ledd, tas ut. Rekkefølgebestemmelse 7: Gangvegen mot Fættaskogen skal på strekningen TINE Aker barnehage anlegges i samme tidsrom som anlegget for TINE, og ferdigstilles senest 1 år etter igangsetting av mysefabrikken. Gangvegen skal tilsluttes trafikkarealet ved Aker barnehage. Plankartet: Omriss av bygninger innføres som veiledende i tegnforklaringen. Vedlegg: Reguleringsplanforslag dat

4 Reguleringsbestemmelser Beskrivelse dat Illustrasjoner av utbygging TINE Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Forhåndsuttalelse fra fylkesmannen Høringsuttalelse fylkesmannen fylkeskommunen NTE NVE Saksopplysninger: Reguleringsplanen var til behandling i PUK som sak 57/08 den 17. juni. Planen har iflg. vedtak vært lagt ut til offentlig ettersyn og høring. Saken ble utsendt til 28 adressater inkl. kommunelege og barne- og ungdomsrepresentanten. Høringsfrist Følgende uttalelser har kommet inn: Avsender: Fylkesmannen i NT (forhåndsuttalelse) NT fylkeskommune Fylkesmannen i NT Nord-Trøndelag Elektrisitetsverk Byggmester Grande Norges vassdrags-og energidirektorat Uttalelsen fra NVE ble registrert 6. aug, de øvrige innen fristen. Det er forhandlinger på gang mellom TINE og kommunen angående utbyggingsavtale. Siden forrige behandling i PUK av plansaken er i TINE-systemet vedtatt at smørproduksjonen skal samlokaliseres til anlegget i Verdal. Anlegget i Verdal skal forsynes med varme via fjernvarmeanlegget til InnTre AS. Vurdering: Fylkesmannen i NT (2 uttalelser): Landbruksavd: Understreker at det er vesentlig at Fættaskogen skal være grense for industriområdet mot sør. Sitat:

5 Kommentar: Kommunen har prekær mangel på industriarealer og arealene på Ørin er ekstra verdifulle ut fra beliggenhet, logistikk og naboskap. I forbindelse med kompromisset om Ørin Nord var Fylkesmannens miljøvernavd. tydelig i argumentasjonen for utvidelse i Fættaskogen som erstatning for reduserte arealer på Ørin Nord. I reguleringsplanen har en vurdert grensen for industriområdet mot Fættaskogen i området fra Aker barnehage til og med TINE. Det kan i ettertid melde seg behov for vegføring i øst/vest retning. Vegarealet kan evt. komme i tillegg. Arealet videre østover vil bli vurdert i ettertid. For å oppnå ønsket skjerming kan bl.a. ei myr vurderes bearbeidet og beplantet. Framtidig grense blir vurdert i kommuneplanen. Verneskogbestemmelsene for Fættaskogen vil bli vurdert i kommuneplanen, men vil ikke innvirke på aktuelle reguleringsplan. Miljøvernavd: Sitat: I forhåndsuttalelsen bes det om at støyforholdene vurderes med evt. pålegg om støyreduserende tiltak. Kommentar: Gangvegen skal etableres samtidig som etableringen skjer for TINE. En foreslår at dette legges inn som en rekkefølgebestemmelse. Det foretas en nøyaktig innmåling av arealbruken ved Aker barnehage slik at gangvegen reguleres riktig i forhold til trafikkområdene ved barnehagen. Forslag til rekkefølgebestemmelse:

6 Gangvegen mot Fættaskogen skal på strekningen TINE Aker barnehage anlegges i samme tidsrom som anlegget for TINE, og ferdigstilles senest 1 år etter igangsetting av mysefabrikken. Gangvegen skal tilsluttes trafikkarealet ved Aker barnehage. Reguleringsbestemmelsene 4.1 tilsier at støybelastningen og evt. støydempende tiltak skal vurderes ut fra Retningslinjer for støy i arealplanlegging (T-1442). Kommunal- og administrasjonsavd: Sitat: Kommentar: Omriss av bygninger innføres som veiledende i tegnforklaringen. I Miljøverndepartementets veileder framgår det at vegetasjon som skal sikres skal framstilles på plankartet. I den aktuelle planen er det snakk om å etablere vegetasjonsbelter og en kjenner ikke eksakte tomtegrenser for alle tomter. For å klargjøre intensjonen har en allikevel valgt å foreslå en omskriving av bestemmelsene i 3.1: Samtidig med byggesøknad skal det framlegges utomhusplan for den ubebygde tomta. Utomhusområdene skal i størst mulig grad være ferdigstilt samtidig med bebyggelsen eller senest 1 år etter at tomta tas i bruk. Av hensyn til nærmiljø og klima skal det etableres vegetasjonsbelter i tomtedeler. Bredden på vegetasjonsbeltet skal være min. 3,0 m på hver side av tomtedele eller min. 5 m hvor tomta ikke grenser mot annet byggeområde. For industri- og lagerarealer skal vegetasjonsskjermen få funksjon som innsynsskjerm. Vegetasjonsbeltet tillates ikke benyttet til lagring. Reguleringsområdet vil få flere høye bygg, de høyeste som tårn- og silolignende bygg. Bygningshøydene for TINE er ikke fastlagt enda.

7 Forslag til tillegg i bestemmelsene 4.1. Skrives som andre ledd: Tårnbygg og silolignende bygg tillates oppført i 40 m høyde målt som gjennomsnittshøyde fra ferdig terreng rundt bygningen. Andre bygninger tillates oppført med maksimumshøyde 20,0 m på møne eller 18,0 m hvor det benyttes flatt tak. Mindre bygningskropper for tekniske anlegg kan plasseres inne på takene og kan oppføres i tillegg i forhold til høydebegrensningene. Bestemmelsene i 4.1, siste ledd, tas ut. NT fylkeskommune: Sitat: Det er ikke kjente kulturminner fra tida før 1537 i planområdet eller konflikt med kulturminner fra nyere tid. Ut fra kulturminneloven har en ikke innvendinger til planen. Det minnes om aktsomhets- og meldeplikten i Kulturminneloven 8. Dette må formidles videre. Kommentar: Når det gjelder plan og bestemmelser så tar fylkeskommunen opp noen av de forhold som er nevnt og kommentert fra fylkesmannen. Dette kommenteres ikke nærmere. Aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminneloven skal videreformidles. Nord-Trøndelag Elektrisitetsverk: Sitat: Kommentar: Planlegging og gjennomføring av strømforsyningen foretas i forbindelse med byggesaken.

8 Byggmester Grande AS: Sitat: Kommentar: Helt siden reguleringssaken kom opp har det vært arbeidet for å finne løsninger som Byggmester Grande skal kunne si seg tjent med. I den forbindelse har firmaet gitt beskjed om at de ønsker å kjøpe annet areal til sin virksomhet og samlokalisere bedriftsenhetene. De to alternativene som har vært aktuelle er: - Tomt øst for TINE og sør for Havfruvegen - Ørin Nord (på bestemte betingelser) Det var forventet at avklaringen skulle være klar til PUK-møtet 17. juni. Administrasjonen fikk kritikk under møtet for at avklaringen ikke forelå. Det er mange parter/bedrifter involvert og pr. dags dato har den endelige avklaring ikke funnet sted. Utsiktene er gode for en etablering etter 1. alternativ. Byggmester Grande har ikke innsigelsesrett, men mulighet til innspill og klageadgang på vedtak. Norges vassdrags- og energidirektorat: Sitat: Kommentar: Eksisterende anlegg hos TINE har kjeller. Disse lokalene har imidlertid ikke inngang eller nedkjørsel fra utsiden og inneholder ikke komponenter som få alvorlige verdiforringelser ved storflom. Overkant innvendig golv har kotehøyde 6,0 m og vil ikke være utsatt selv under de verste forhold. En foreslår at bestemmelsene 4.1 får følgende tillegg: Bygninger og anlegg skal bygges slik at de ikke skades ved stormflo/200-årsflom. Laveste kotehøyde for overkant golv i 1.etasje, settes til kotehøyde 4,1 m for hele

9 planområdet. Bygninger skal fortrinnsvis oppføres uten kjeller. Kjeller bygges bare når prosesstekniske grunner tilsier det. Kopi av samlet saksframlegg for 1. g behandling i PUK: Rådmannen tilrår at Plan- og utviklingskommiten gjør slikt vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 27-1 nr 2 legges reguleringsplan TINE med naboområder ut til offentlig ettersyn og høring. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Verdal BEHANDLING: Fagsjef miljø, Øivind Holand, redegjorde for saken. Ved votering ble rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. VEDTAK: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 27-1 nr 2 legges reguleringsplan TINE med naboområder ut til offentlig ettersyn og høring. Vedlegg: Reguleringsplanforslag datert Reguleringsbestemmelser Beskrivelse datert Forhåndsuttalelse fra fylkesmannen Illustrasjoner utbygging TINE Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen Saksopplysninger: RG-prosjekt har for Verdal kommune utarbeidet forslag til reguleringsplan for TINE med naboområder. Forslaget omfatter areal eid av Verdal kommune (veggrunn) og festede areal, grunneier Reidar Berg. Planstatus: Planområdet omfattes av kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt og reguleringsplan for Ørin, vedtatt Deler av planområdet er regulert til industri gjennom reguleringsplan for Ørin slakteri (SPIS), vedtatt

10 Planbegrensning: Området er begrenset i vest mot arealer regulert til Aker Barnehage (vedtatt ) og i øst mot arealer regulert i reguleringsplan Ørin Sør (vedtatt ). Industriarealet på sørsiden av Havfruvegen økes slik at totalbredden for hele strekningen blir 120 m. Utbygging ved TINE Midt-Norge Verdal (TINE): TINE skal bygge en fabrikk hvor en med utgangspunkt i myse skal produsere tørre pulverprodukter til internasjonal næringsmiddelindustri. Investeringen er i størrelsesorden 300 mill. kroner og vil gi 13 nye årsverk. Organiseringen på tomten er gjort slik at en skal kunne kombinere fellesfunksjonene i eksisterende og nytt anlegg. Dette gjelder administrasjon, kulde- og varmeanlegg og mottak av råstoff. Samtidig gis det mulighet til areal for en evt. samlokalisering av smørproduksjon i Midt-Norge. Utbyggingen vil også gi ny plassering av et nytt forrenseanlegg. Dette for å tilfredsstille krav fra kommune og fylke. For TINE har det ut fra dette vært maktpåliggende å samle arealene for eksiterende og nytt anlegg og dermed bygge over Havfruvegen. Vaktmesterboligen fjernes. Utbyggingen vil medføre en beregnet mertrafikk pr. uke på 50 vogntog inn med råstoff og 14 vogntog ut med ferdigvarer. Hvis det blir samlokalisering av smørproduksjonen i Midt-Norge vil det føre til ytterligere trafikkøkning. Bedriften Tommen Gram, Levanger, dels fester, dels har opsjon på tomten TINE ønsker, men er positive til plasseringtil plassering av sine anlegg lenger vest. Medvirkning: Oppstart av planarbeidene ble kunngjort i 2 aviser Berørte naboer og grunneiere ble orientert i eget skriv samt i informasjonsmøte Det er også avholdt møter med Byggmester Grande, fylkesmannens landbruksavdeling og Tommen Gram. Byggmester Grande har varslet at framlagte løsning ikke blir tilfredsstillende for deres virksomhet og tomt. Administrasjonsbygningen for bedriften er også tenkt flyttet til denne tomten. Det har vært mange uklarheter og stort tidspress på plansaken. Det har ikke vært tid for forhåndshøring hos barne- og ungdomsrepresentanten eller kommunelegen. Disse får saken tilsendt i den ordinære høringsrunden. Teknisk drift har vært oppdragsgiver for reguleringen og vil også ha forhandlinger med TINE i forbindelse med utbyggingsavtale. Se ellers vedlagte beskrivelse.

11 Vurdering: Som det framgår er det meget viktig for TINE å samle bedriften og dermed bygge over/stenge Havfruvegen. Det vil få konsekvenser for atkomsten og forbindelsen til bedriftene vest for TINE og til Havfrubadet. TINE har tilbudt å bygge veg rundt sin framtidige tomt, men løsningen er ikke funnet akseptabel for Byggmester Grande. De øvrige som er tilskrevet og innbudt til informasjonsmøte har ikke hatt noen kommentar. Atkomsten til disse eiendommene vil måtte foregå etter Havnevegen og Kometvegen. For byggmester Grande vil dette bety en ekstra veglengde på 800 m eller 200 m ved å bygge veg rundt TINE-tomten. Det har vært arbeid og arbeides fortsatt med å finne erstatningsareal for Byggmester Grande. Følgende to alternativer foreligger: Flytting av Hårr betong. Bedriften fester tomt vest for Midt-Norsk betong, men er tilbudt egnet tomteareal sør for Midt-Norsk betong. Avklaring vil skje med det første. Ørin Nord. Byggmester Grande har sagt seg interessert i tomt ut fra bestemte forutsetninger.

12 Stenging av Havfruvegen vil også ha konsekvenser for de myke trafikkanter da disse pr. i dag er dårlig ivaretatt langs Havnevegen. Det foreligger vedtatt reguleringsplan for gangveger på begge sider av Havnevegen. Bygging er vegvesenets ansvar, men det har vært stort engasjement for å framskynde prosjektet og bygge gangveg(ene) på dugnad. Delfinansiering er avtalt med Verdalskalk og NorFraKalk. Det skal forhandles om utbyggingsavtale mellom TINE og kommunen for deltakelse i denne utbyggingen. Det er også foreslått regulert en gangveg i retning øst-vest som avgrensning mot Fættaskogen. Gangvegen kobles i øst til regulert veg etter reguleringsplan Ørin Sør og i vest mot Aker barnehage. Gangvegen bør kobles til innkjøringen til Aker barnehage og Flyvegen. Atkomst til TINE vil gå etter Melkevegen eller etter planlagt veg ved Visborg med rundkjøring på Havnevegen. En anser ikke at en økning på 9 vogntog/døgn skaper problemer trafikkalt i området, men sammen med andre store utbygginger både tidligere og i framtiden blir bygging av gangveg langs Havnevegen enda mer maktpåliggende. Forhåndsuttalelse: Etter møtet med fylkesmannens landbruksavdeling har fylkesmannens fagavdelinger gitt en forhåndsuttalelse. Miljøvernavdelingen har ingen merknad til arealbruken og utvidelsen av industriområdet. Ber om at støyforholdene vurderes med evt. pålegg om støyreduserende tiltak. Landbruksavdelingen: I lys av det innskjerpede jordvernet er det vesentlig for landbruksdirektøren at Fættaskogen for framtida fortsatt utgjør en klar grense mot det høgproduktive jordbruksarealene i sør. For å sikre at Fættaskogen blir den langsiktige grensen mot sør er det vesentlig at formålsgrensen/tomtegrensene reguleres rettlinjet. Landbruksdirektøren anser den foreslåtte grensen inne i Fættaskogen som den absolutte mot sør. Avklaringer: Forutsatt at kommunen klarer å finne erstatningsareal for Byggmester Grande påvirker ikke denne problematikken forslaget til plan. Før møtet i Plan- og utviklingskomiteen 17. juni skal det foreligge en avklaring med Hårr betong. Hvis en slik løsning ikke er mulig vil kommunen innlede forhandlinger med Byggmester Grande om en opsjonsavtale for et område på 20 daa på Ørin Nord.