SAMLET SAKSFRAMSTILLING. Utvalg Møtedato Saksnr. Lierne formannskap /17 MINDRE ENDRING - REGULERINGSPLAN SANDVIKA - GNR/BNR 22/76

Transkript

1 Lierne kommune Arkiv: PID Arkivsaksnr.: 16/7676 Saksbehandler: Roy Nilsen Dato: SAMLET SAKSFRAMSTILLING Utvalg Møtedato Saksnr. Lierne formannskap /17 Vedlagte dokumenter: Plankart Tillegg til gjeldende reguleringsbestemmelser Ikke vedlagte dokumenter: DOK 3 Vedr. oppstartsmelding mindre endring reguleringsplan Sandvika gnr/bnr 22/76 datert , Cecilie Nordback Reinertsen, DOK 5 Lierne Fylkeskommunens uttalelse til reguleringsplan Sandvika gnr 22 bnr 76, Nord-Trøndelag fylkeskommune, DOK 6 Oppstartsmelding mindre endring reguleringsplan Sandvika gnr 22 bnr 76 Lierne kommune, Statens vegvesen, DOK 7 Forhåndsuttalelse til varsel om oppstart av mindre endring reguleringsplan Sandvika 22/76 Lierne, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, DOK 8 Reguleringsplan Sandvika gnr 22 bnr 76 Lierne kommune, Statens vegvesen, DOK 10 E-post fra Reinertsen til ansvarlig søker i byggesaken DOK 11 Merknader til oppstartsmelding reguleringsplan Sandvika gnr 22 bnr 76 Lierne Kommune, Statens vegvesen, Hjemmel for behandling: Plan- og bygningsloven Delegeringsreglement for Lierne kommune, 14, pkt. 8 Saksopplysninger: Bakgrunnen for behovet for endring av reguleringsformål på deler av eiendom med gnr/bnr 22/76 er et akutt behov for nytt renseanlegg i Sandvika. Når dagens renseanlegg ble bygget ble det ikke prosjektert og tatt høyde for at på et tidspunkt ville det være behov for å renovere renseanlegget. For å kunne renovere dagens renseanlegg er man avhengig av å stenge anlegget. Siden det ikke er mulig å koble abonnentene over på et annet anlegg under renoveringen er ikke renovering et aktuelt alternativ. Det betyr at det må bygges et nytt renseanlegg. Av samme årsaker som at det ikke er mulig å renovere er det heller ikke mulig å bygge et nytt anlegg på samme plassen. Dagens renseanlegg må være i drift under byggingen av nytt anlegg. P.g.a. av høy sannsynlighet for driftsstans og medfølgende forurensning er det viktig å få på plass et nytt og funksjonelt renseanlegg så raskt som mulig. Det var i utgangspunktet ønskelig å behandle endringen som en mindre endring med forenklet saksgang. Problemstillingen er derfor forelagt plankoordinator hos fylkesmannen i Nord-Trøndelag. «Det er ikke noen entydig grenseoppgang mellom hva som er endring av reguleringsplan (med tilsvarende saksgang som utarbeiding av plan) og mindre endring med foreleggingsplikt for berørte parter jf. PBL En tommelfingerregel kan sies å være at om man endrer formål i kartet så er Side 1 av 6

2 det en ordinær endring. Dessuten er det slik om noen av partene som evt. forelegges saken (som en mindre endring) har innvendinger til saken, må det gjennomføres som en ordinær endring. I dette konkrete tilfellet så er jeg litt i tvil. Det er jo en mulighet å prøve som en mindre endring, og se om noen har innvendinger til tiltaket når de forelegges saken. Hvis det ikke er innvendinger bør det være kurant å fatte slikt vedtak som en mindre endring tenker jeg.» Siden eier av gnr/bnr 22/77 har innvendinger/bestrider endring av reguleringsplanen behandles den som en ordinær endring med utlegging til offentlig ettersyn og høring. Oppstart av mindre endring ble varslet i brev av , til berørte sektormyndigheter, grunneier og nabo fikk de samme mottakerne tilsendt et oppdatert plankart. Frist for tilbakemelding var satt til 5. desember Ved fristen utløp var det innkommet 4 høringsnotater, hvorav 1 var negativ. I forbindelse med oppbygging av huset på 22/76 som brant i september 2016 ble det forespurt om en avklaring av byggegrensen mot FV 74. Siden dette kun berør Statens vegvesen ble det sendt en henvendelse til vegvesenet om hvordan de ville stille seg til en dispensasjon eller endring av byggegrensen. Frist for tilbakemelding var satt til 9. desember Svar fra vegvesenet ble mottatt via e-post DOK 3 Vedr. oppstartsmelding mindre endring reguleringsplan Sandvika gnr/bnr 22/76 datert , Cecilie Nordback Reinertsen, Vi har forståelse for behovet for nytt renseanlegg og at dette må bygges før eksisterende anlegg rives og saneres. Vi bestrider dog endring av reguleringsformål for gnr/bnr 22/76. Vi har følgende bemerkninger: Innledningsvis nevnes at oppstartsmeldingen i flere avsnitt henviser til gnr/bnr 22/79. Dette stemmer ikke med kartet og aktuelle eiendommen. Riktig benevnelse skal være gnr/bnr 22/76. Det anføres i meldingen at forslaget ikke innebærer noe nytt reguleringsformål, men bare en ombytting innenfor eiendom med gnr/bnr 22/76. Dette bestrides da forslaget går ut på at gnr/bnr 22/76 som i dag er regulert til boligformål blir endret til kommunalteknisk virksomhet. Per i dag er det kun festegrunn gnr/bnr/fnr 22/76/87 som er regulert til slik virksomhet. Videre medfører endring av regulerings ny/endret aktivitet på eiendom som i dag er regulert til boligformål og som har eksisterende bygninger på nedre del av tomten, som bl.a. naust og garasjeuthus/anneks. Vi kan ikke se at eksisterende bygningsmasse på eiendommen er forenlig med kommunalteknisk virksomhet. Det anføres i oppstartsmeldingen at det ikke er plass til nytt renseanlegg på eksisterende tomt. Av kart ser det ut til å være plass til nytt renseanlegg mellom eksisterende renseanlegg og veien. Vi ber derfor om nærmere redegjørelse for om dette tomteområdet, sammen med 22/76/87, har vært vurdert som mulig plassering av det nye renseanlegget. Dette ser ut som en mer opplagt plassering som ikke nødvendiggjør endring av reguleringsformål, samt sørger for enklere og kortere adkomst til anlegget. Vi stiller også spørsmål ved om utnyttelsesgraden for tomt gnr/bnr 22/76 overholdes ved bygging av nytt renseanlegg på ca. 130 kvm, og ber om bekreftelse på dette. Vi viser også til Lov om planlegging og byggesaksbehandling, Kapittel 17, om Utbyggingsavtaler. Vi kan ikke se at Saksbehandling og offentlighet i 17-4 bl.a. overholdes. I konklusjon er vi nok redd for at prosjekteringen av nytt avløpsrenseanlegg i sentrum av Sandvika er forhastet og ikke tjener kommunens behov for god og langsiktig løsning. Her snakker vi om et teknisk Side 2 av 6

3 anlegg som skal stå i produksjon i minst år og må ha klare investerings og vedlikeholds rammer, for å ikke komme i samme situasjon som i dag. DOK 5 Lierne Fylkeskommunens uttalelse til reguleringsplan Sandvika gnr 22 bnr 76, Nord- Trøndelag fylkeskommune, Planfaglig uttalelse I saksdokumentet vises det til gnr/bnr 22/76 og 22/79, mens i overskriften vises det kun til 22/76. Utover dette har vi ingen merknader til arealdisponeringen, men ber om at følgende blir ivaretatt: - Det må legges vekt på at form, utnyttelse og plassering av bebyggelsen tilpasses eksisterende omgivelser på en god måte. - Området nedenfor den foreslåtte planendringen er regulert til friluftsområde i sjø og vassdrag. Viktig at dette opprettholdes og blir tatt hensyn til. Kulturminnefaglig uttalelse Vår vurdering er at den omsøkte endringen er av planfaglig karakter. Vi har derfor ingen merknader til den foreslåtte endringen. DOK 6 Oppstartsmelding mindre endring reguleringsplan Sandvika gnr 22 bnr 76 Lierne kommune, Statens vegvesen, Endringen besår i at område regulert til boligformål og område regulert til kommunalteknisk formål innbyrdes bytter plass. Skiltet hastighet på stedet er 50 km/t. Statens vegvesen forutsetter at tilkomst til omtalte areal samordnes så langt dette er mulig. Kravet til sikt i avkjørsel på stedet er 4 x 55 meter. Vi har ingen øvrige merknader til forslaget. DOK 7 Forhåndsuttalelse til varsel om oppstart av mindre endring reguleringsplan Sandvika 22/76 Lierne, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Saken er forelagt Fylkesmannens fagavdelinger som etter dette har følgende merknader: Landbruksavdelingen: Landbruksavdelingen har ingen merknad til varsel om oppstart for mindre endring av reguleringsplan i Sandvika i Lierne kommune. Miljøvernavdelingen: Miljøvernavdelingen har ingen merknader til oppstartsvarselet. Kommunalavdelingen: Vi har ingen merknad til saken. Reindriftsavdelingen: Reindriftsavdelingen har ingen merknader til oppstartsvarselet. DOK 8 Reguleringsplan Sandvika gnr 22 bnr 76 Lierne kommune, Statens vegvesen, Viser til tidligere samtale angående spørsmål om byggegrense. Etter at vi stilte spørsmål om planer om gang-/sykkelveg/fortau i sentrum av Nordli fikk vi bekreftet at slike planer forelå. Når vi nå er gjort kjent med disse planene vil vi at byggegrensen fra senter fv. 74 settes til minimum 15 meter. Dette for å gi tilstrekkelig plass til eventuelt fremtidig tiltak, grøft, snøopplag etc. Side 3 av 6

4 DOK 11 Merknader til oppstartsmelding reguleringsplan Sandvika gnr 22 bnr 76 Lierne Kommune, Statens vegvesen, Viser til e-post fra Cecillie Nordback Reinertsen datert 21. november 2016 der det fremmes merknader til varsel om oppstart mindre endring av reguleringsplan Sandvika gnr 22 bnr 76. Statens vegvesen er opptatt av hvordan planlagte tiltak berører trafikksikkerhet, veg, avkjørselsforhold, etc. på generelt grunnlag. Vi har gitt vår tilbakemelding om dette til Lierne kommune. Vi vil ikke ta stilling til eiendomsforhold, utnyttelsesgrad, utbyggingsavtaler eller interne disposisjoner i den kommunale virksomhet. Vi regner med at Lierne kommune som planmyndighet påser at prosessen fram mot et eventuelt vedtak om reguleringsendring skjer slik gjeldende plan- og bygningslov fastsetter. Utsnitt av plankartet Figur 1. Viser foreslåtte endringer i plankartet. Vurdering: Etter rådmannens vurdering er det sterkt beklagelig at saken ikke kan behandles som mindre endring, men siden en av høringsuttalelse bestrider endringen må saken behandles som en ordinær plansak. Renseanlegget er i en slik forfatning (store rustskader med påfølgende lekkasjer) at det ikke er noe alternativ til å bygge nytt. Det vil være direkte uansvarlig av kommunen å ikke iverksette relevante tiltak når den tekniske tilstanden til renseanlegget ble avdekket. Ved en langvarig driftsstans vil det få store konsekvenser for innbyggerne som bor i Sandvika og betydelig risiko for forurensning av Laksjøen. Det er derfor særdeles viktig å få på plass et nytt operativt renseanlegg så raskt som teknisk mulig. DOK 3 Vedr. oppstartsmelding mindre endring reguleringsplan Sandvika gnr/bnr 22/76 datert , Cecilie Nordback Reinertsen, Rådmannen tar til etterretning at Cecilie Nordback Reinertsen bestrider endring av reguleringsformål på eiendom med gnr/bnr 22/76, og legger fram saken til ordinær behandling i samsvar med i PBL. Side 4 av 6

5 Rådmannen beklager at det har sneket seg inn 2 tastefeil i figurteksten på side 1 i brev av Eiendom 22/76 reguleres ikke til noe nytt formål, men det foretas en intern forflytting av reguleringsformål på eiendommen. Denne interne flyttingen vil ivareta eksiterende bebyggelse og bygging av nytt renseanlegget. Ja det er korrekt at på den delen av eiendommen som er regulert til boligformål vil det bli endret aktivitet, og det er hele poenget med å gjennomføre endringen. Hvis det ikke skal endres aktivitet vil det heller ikke være noe poeng i å endre reguleringsplanen. Hele poenget med endringen er at det skal være samsvar mellom reguleringsplanens reguleringsformål og den faktiske arealbruken. Dette er grunnleggende for alle arealplaner. Som kommentert i strekpunktet over vil eksisterende bebyggelse bli ivaretatt i reguleringsformålet. Mellom eksisterende renseanlegg og byggegrensen mot FV 74 er det ca. 10 m, og under dette arealet ligge slamtankene nedgravd. Det medfører at det ikke er praktisk mulig å bygge nytt renseanlegg på dette arealet. Det er derfor ganske opplagt at dette ikke er en egnet plassering. I e-post til ansvarlig søker i byggesaken (DOK 10) påpekes det at byggegrensen på 20 m mot fylkesveien også må overholdes. Denne merknaden fra Reinertsen i byggesaken står derfor i motstrid til merknaden til plansaken. Når man endrer reguleringsplanen vil selvfølgelig dette også omfatte utnyttelsesgraden for gjeldende reguleringsformål. I gjeldende reguleringsformål er utnyttelsesgraden for kombinerte formål 40 % BYA (bebygd areal). Med en utnyttelsesgrad på 40 % BYA på den delen av eiendom 22/76 som reguleres til kommunalteknisk virksomhet/bebyggelse og anlegg medfører det at på denne delen av eiendommen kan det oppføres 442 m 2 med bygg. Eksisterende bebyggelse er på 130 m 2 og med et renseanlegg på 130 m 2 vil det fremdeles være igjen 182 m 2 som kan bebygges. (Selv med dagens utnyttelsesgrad på 25 % BYA ville det ha vært igjen 16 m 2.) Ja utnyttelsesgraden vil overholdes. Når det gjelder henvisning til kapittel 17 og 17-4 er dette ikke relevant verken for endringen av reguleringsplan eller byggesaken. Leser man kapittel 17 framkommer dette helt klart. Kommunen har ikke inngått noen utbyggingsavtale og det vil være lite sannsynlig at det vil bli aktuelt. Denne merknaden er nok en sammenblanding med Lov om offentlige anskaffelser, som ikke er relevant i reguleringssaken. Kommunen er planmyndighet ( 3-3 i PBL) og utfører arbeidet med endringen med egne ressurser. Det vil ikke bli innkjøpt private tjenester i dette arbeidet. Konklusjonen om at prosjekteringen av nytt avløpsrenseanlegg er forhastet og ikke tjener kommunens behov for en god og langsiktig løsning er ikke en relevant merknad i plansaken. Reguleringsplanen er kun bestemmende for hva arealet kan brukes til og ikke for prosjekteringen. Det er andre bestemmelser som regulerer prosjekteringen og setter krav til denne. Rådmannen velger allikevel å opplyse om at nytt renseanlegg er prosjektert og planlagt slik at når det om år er behov for renovering kan dette skje mens anlegget er i drift. DOK 5 Lierne Fylkeskommunens uttalelse til reguleringsplan Sandvika gnr 22 bnr 76, Nord- Trøndelag fylkeskommune, Rådmannen tar fylkeskommunen sine merknader til orientering og bekrefter at disse vil bli ivaretatt. DOK 6 Oppstartsmelding mindre endring reguleringsplan Sandvika gnr 22 bnr 76 Lierne kommune, Statens vegvesen, Rådmannen tar Statens vegvesen sine merknader til orientering og bekrefter at disse vil bli ivaretatt. Side 5 av 6

6 DOK 7 Forhåndsuttalelse til varsel om oppstart av mindre endring reguleringsplan Sandvika 22/76 Lierne, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Rådmannen tar til orientering at Fylkesmannen ikke har noen merknader. DOK 8 Reguleringsplan Sandvika gnr 22 bnr 76 Lierne kommune, Statens vegvesen, Rådmannen tar Statens vegvesen sin uttalelse om byggegrense forbi eiendom 22/76 på nordsiden av FV 74 til orientering, og vil legge inn en byggegrense på 15 m i plankartet. DOK 11 Merknader til oppstartsmelding reguleringsplan Sandvika gnr 22 bnr 76 Lierne Kommune, Statens vegvesen, Rådmannen tar Statens vegvesen sitt svar til Cecilie Nordback Reinertsen til orientering. Oppsummering I uttalelsene framkommer det ingen relevante merknader som tilsier at noen av de berørte parter sine interesser ikke blir ivaretatt. Av hensyn til det offentlige sine interesser, hensynet til innbyggerne som er koblet til renseanlegget og av hensynet til å forebygge forurensning vil rådmannen tilrå at det settes en kortere høringsfrist enn normalt. Dette begrunnes med at det ikke er fremkommet noen uttalelser fra sektormyndighetene som tilsier at endringene ikke kan gjennomføres. Rådmannens forslag til VEDTAK: Endring av reguleringsplan for Sandvika legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring, med høringsfrist 17. februar Begrunnelse: Vedtaket er i samsvar med i PBL. Behandling/vedtak i Lierne formannskap den sak 6/17 Behandling: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Lierne formannskaps vedtak: Endring av reguleringsplan for Sandvika legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring, med høringsfrist 17. februar Begrunnelse: Vedtaket er i samsvar med i PBL. Side 6 av 6