Deres ref. Vår ref. Arkivnr. Dato 15/ GNR 116/ TRMY 116/150 - RAMMETILLATELSE FOR BOLIG MED SEKUNDÆRLEILIGHET OG GARASJE

Transkript

1 AKU Arkitektkontoret Ketil Uppman Bygdøy Allè OSLO Deres ref. Vår ref. Arkivnr. Dato 15/ GNR 116/ TRMY Dette vedtaket er fattet med hjemmel i kommunestyrets delegasjonsvedtak av /sak 27/10 og interndelegering gitt av rådmannen /150 - RAMMETILLATELSE FOR BOLIG MED SEKUNDÆRLEILIGHET OG GARASJE Gnr./bnr.: 116/150 Gjelder: 20-1a. Nybygg. Enebolig med hybel/sokkelleilighet Byggested: Solvegen 15, 2743 HARESTUA Tiltakshaver: Wendy Dahl Areal tiltak: Bebygd areal: 177 m 2, bruksareal: 371,3 m 2 Vi mottok nabomerknader , og Vi mottok søknad om rammetillatelse Vi sendte etterspørring etter tilleggsdokumentasjon Vi mottok reviderte tegninger Vi mottok kvittering for nabovarsling Vi mottok merknader fra naboer og Vi mottok dine kommentarer til nabomerknadene Saken er behandlet som saksnr. DS FSKAP 207/16. VEDTAK Vi gir rammetillatelse til bygging av enebolig med sekundærleilighet og garasje. Tillatelsen er hjemlet i plan- og bygningsloven (pbl) Følgende tegninger, mottatt , er grunnlag for tillatelsen: Tegning A 10-1, situasjonskart revidert Tegning A 10-2, utomhusplan, revidert Tegning A 20-01, plan underetasje, revidert Tegning A 20-02, plan 1. etasje, revidert Tegning A 20-03, plan 2. etasje, revidert Tegning A 30-02, snitt A og B, revidert Tegning A 40-1, fasade nord og vest, revidert Tegningen har feil angivelse av mønehøyde. Mønehøyde skal være 298,94 Tegning A 40-2, fasade sør og øst, revidert Side 1 av 11

2 Tegning A 40-3, gjennomsnittshøyde, datert Tegningen har feil angivelse av mønehøyde. Mønehøyde skal være 298,94 Tegning A 40-4, fasade front hus 13, 15 og 17, revidert Tegning A 40-5, perspektiver, revidert Tegning A 40-6, perspektiver, revidert Tegning A 40-7, perspektiver, revidert Tegning A 40-8, gjennomsnittshøyder sør og, revidert Tegning A 40-9, gjennomsnittshøyder nord, revidert Tegningen har feil angivelse av mønehøyde. Mønehøyde skal være 298,94 Oversikt over ansvar i tiltaket, følger av vedlagte saksutrednings avsnitt «Ansvar og kontroll». Nabomerknader er delvis tatt til følge. Dere har gjort flere endringer siden første nabovarsling. Se saksutredning. Tillatelsen gis på følgende vilkår: 1. Eiendommens overvann skal ikke ledes mot Solvegen Før vi gir igangsettingstillatelse, skal dere sende inn reviderte tegninger som viser riktig mønehøyde. 3. Før vi gir igangsettingstillatelse, skal dere ha sendt inn søknad om tilkobling til kommunalt vann- og avløpsnett, og Lunner kommune ved Eiendom og infrastruktur skal ha gitt tillatelse til tilkobling. 4. Det skal legges avløpsrør, minimum 200 mm under avkjørsel, slik at veggrøftens funksjon opprettholdes. Grøftevannet skal ha fritt løp inn i og ut av røret Byggearbeidene kan ikke starte før dere har fått igangsettingstillatelse. Vi gir igangsettingstillatelse etter at vi har mottatt fullstendig søknad etter plan- og bygningsloven femte ledd, og etter at vi har kontrollert søknaden. Denne tillatelsen, med de kart og tegninger den henviser til, skal alltid være tilstede på byggeplassen. Med hilsen Trine Myrmo byggesaksbehandler Kopi- og vedleggliste neste side Side 2 av 11

3 Kopi sendt: Fredrik Muri Slettestøl, Myllavegen 27 C, 2742 GRUA Trine Skoglund Øversveen, Myllavegen 27 C, 2742 GRUA Jeanette Dahlstrøm, Solvegen 13 A, 2743 HARESTUA Espen Larsson Johansen, Solvegen 13 A, 2743 HARESTUA Ole Gudbrand Ulvin Johnsen, Solvegen 17, 2743 HARESTUA Wendy Dahl, Furumoterrasse 1, 2743 HARESTUA Brevet er godkjent elektronisk og kan sendes uten underskrift i hht. interne rutiner Vedlegg: Saksutredning Generell informasjon til tillatelser Orientering om klageadgang Side 3 av 11

4 SAKSUTREDNING Søknaden Wendy Dahl og Bjørn Robert Åkerlund ønsker å bygge enebolig med sekundærleilighet. Garasje bygges som del av bygningskroppen. Planstatus Eiendommen116/150 er i reguleringsplan for Haneknemoen avsatt til boligområde, frittliggende småhusbebyggelse. Tillatt grad av utnytting er 20 % BYA. Tiltaket gir en %-BYA= 20 % på eiendommen. Tiltaket er i samsvar med både arealformålet i reguleringsplanen og planbestemmelsene. Saksgang/historikk Vi hadde forhåndskonferanse Vi mottok søknad om rammetillatelse 11. august. Dere hadde mottatt 3 nabomerknader. Disse merknadene hadde dere ikke tatt hensyn til. Vår gjennomgang av søknaden avdekket at det var behov for flere dispensasjonssøknader og naboerklæringer. Vi hadde noen runder hvor dere endret tegninger, og vi kontrollerte disse opp mot krav i reguleringsplanen sendte dere inn endrede tegninger. Etter nytt nabovarsel, mottok dere 2 merknader. Vi mottok deres kommentarer til nabomerknadene, Nabovarsling og andres kommentarer Dere har sendt nabovarsling, i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, i 2 omganger. Etter første varsling har vi registrert merknader fra eierne av 3 naboeiendommer. Merknadene går i hovedsak ut på følgende: Merknader fra eier av Solvegen 17, Ole Gudbrand Johnsen Han stiller seg tvilende til hvordan mønehøyden er beregnet. Han påpeker at det er krav om å bygge med underetasje. Han mener at utearealene på Solvegen 13 og 17 bør legges til grunn for plassering av ny bolig mellom disse eiendommene, og at boligen derfor skal legges lavere i terrenget. Han forlanger at sokkelhøyden på 1. etasje reduseres til maksimalt kote 292. Han sier at tiltaket er planlagt med fall mot hans eiendom, og aksepterer ikke dette. Merknader fra, eiere av Solvegen 13, Espen L Johansen og Jeanette Dahlstrøm De stiller seg tvilende til hvordan mønehøyden er beregnet De påpeker at det er krav til at tomta skal bebygges med underetasje. De mener at det blir større terrenginngrep enn hva som kan tillates. De mener at solforholdene på deres tomt blir betydelig berørt. De forlanger at sokkelhøyden på 1. etasje skal reduseres til kote 292. Merknad fra, eierne av Solvegen 24, Trine S Øversveen og Fredrik M Slettestøl De synes bygget totale høyde virker i overkant over hva som er passende i forhold til eksisterende bebyggelse og reguleringsbestemmelser. De påpeker at krav til møneretning ikke er oppfylt. Etter dette har dere endret tegningene og varslet naboer på nytt. Etter denne nabovarslinga, registrerte vi følgende merknader: Side 4 av 11

5 Merknader fra eier av Solvegen 17, Ole Gudbrand Johnsen , etter endret løsning Han stiller seg fortsatt tvilende til hvordan mønehøyden er beregnet. Han stiller spørsmålstegn ved at terrasser rundt tiltaket fundamentert med støttemurer som stikker mer enn 0,5m over bakken kan regnes som framtidig terreng. Han mener dessuten at disse terrassene skulle være regnet i bebygd areal. Han ber om at tiltaket senkes ytterligere, slik at innvendig gulv hovedplan legges lavere enn kote 292. Han påpeker at tiltaket fortsatt er planlagt med fall mot hans eiendom. Han frykter dette i forhold til klima med store intense nedbørsmengder. Han mener løsningene for å unngå at han får overvannsproblem, er at utomhusarealene legges på samme nivå som på hans eiendom. Han peker på at de må ha felles drensgrøft i tomtegrensa. Han viser til en samtale våren 2016 hvor tiltakshaver skulle ha sagt at han ønsket det mer eller mindre plant mellom eiendommene. Han sier han har forholdt seg til dette ved opparbeidelse av sine utearealer. Han har derfor gravd en så bratt skråning som mulig mot Solvegen 15. Han sier at skråningen er grei for han, men at skråningen må etableres innenfor tiltaket med stabil skråningshelning for løsmasse, med helning 1-2 fra tomtegrense. Han sier at skråningen som er vist på tegningene ikke er akseptabel, da den har feil helning og ikke er stabil. Han aksepterer heller ikke vannavrenning mot dette området. Han er villig til å se på andre løsninger, men sier at hele grenseområdet skal opparbeides tidlig slik at han ikke blir sittende igjen med problemene gjennom en lang byggefase. Merknader fra, eiere av Solvegen 13, Espen L Johansen og Jeanette Dahlstrøm , etter endret løsning De stiller seg tvilende til hvordan mønehøyden er beregnet De mener et så høyt hus må dempes ved å legge det lavere i terrenget og ikke plasseres på toppen av en topp, slik det er plassert i dag. De viser til referat fra forhåndskonferanse, hvor det sies at bygget vil bli seende veldig høyt ut, sette fra nabo i øst. De forlanger at tiltaket senkes vesentlig slik at ikke helheten ødelegges for de som allerede har bygget i solvegen 13 og 17. Dere har ikke endret tegningene etter siste nabovarslingsrunde, og har innsendt følgende kommentarer. Dere, som søkers, kommentarer til de siste nabomerknadene: Høyde på bygget er avklart med saksbehandler, og er i henhold til reguleringen. Terrenget er slik at dette huset vil bli høyere enn naboenes da terrenget er slik i dag. Bygget er veldig fint tilpasset tomtens topografi. Når det gjelder murer, så er det tillatt å endre terrenget inntil 1,5 meter i forhold til eksiterende terreng, noe vi er klart innenfor. Huset kan ikke senkes mer, da det vil komme under dagens nivå mot Solvegen 13. Det er krav om sokkeletasje på tomten, noe som er tegnet. Beregninger av høyden er visst på tilsendte tegninger til begge naboene. Når det gjelder planering av tomt, har vi fulgt reguleringsbestemmelsene, og er innenfor de krav som stilles der. Vedrørende verditap er ikke dette noe tema, så lenge bygget er i.h.h.t. gjeldende forskrifter. Vår kunde ønsker ikke å gjøre flere tiltak enn det som allerede er gjort. Vi ber kommunen om å behandle søknaden slik den foreligger i dag. Side 5 av 11

6 Vi har vurdert nabomerknadene i forhold til deres merknader og i forhold til vår gjennomgang av innsendte tegninger. Vi vurderer nabomerknadene slik: Det kom inn merknad om byggets møneretning etter første nabovarsling. Planbestemmelsene sier at byggets hovedmøneretning skal følge koteretningen. På denne eiendommen faller terrenget i flere retninger, og begge naboeiendommene har gavler ut mot syd. Vi mener valgte løsning er innenfor kravet i planbestemmelsene. Byggets høyder er i henhold til planbestemmelsene. Det er lov å endre terrengnivået inntil 1,5m, og det er nytt terrengnivå som er grunnlag for måling av lovlig mønehøyde. Slik heving av terrenget er ikke en del av bebygd areal. Gulvet på plan 1. etasje er lagt på kote 292,0, slik naboene har ønsket. Tomta, Solvegen 15, ligger på en kolle i landskapet, mens Solvegen 13 ligger på ei tomt som er klart lavere i terrenget. Eierne av Solvegen 15 måtte forvente at de skulle få en nabo som ble liggende høyere i landskapet. Solvegen 15 har sine utearealer på sydsiden av sitt boligbygg. Deres byggemeldingstegninger viser garasje plassert i eiendommens nordvestlige hjørne. Denne garasjen vil skjerme slik at de vil se lite til Solvegen 15. Egen garasje vil trolig gi mer skygge til egen tomt, enn hva nabobygget vil gi. Vi mener det er gjort mye med fasadene i Solvegen 15 siden forhåndskonferansen. Vi mener den lave garasjen i forkant, og terrenget som skal beholdes i skråningen, sammen med fasadeutformingen, gjør at bygget ikke lenger virker for ruvende. Nabo i Solvegen 17 ønsker ikke at det skal være fall mot hans eiendom. Han er redd for overvannsproblemer. Slik vi har forstått tegningene, og ansvarlig søkers opplysninger, skal terrenget ikke endres mot Solvegen 17. Kollen skal bare flates noe ut på kollens topp. Terrengskråning mot Solvegen 17 blir slik som Ole Gudbrand Johnsen har formet terrenget. Vi forutsetter at detaljprosjekteringen finner løsninger hvor overvann fra Solvegen 15 ikke ledes mot Solvegen 17. Vi leser at Ole Gudbrand Johnsen har formet terrenget etter hvordan han forventet at naboen skulle utforme sin tomt, og at han mener at skråningen ikke er stabil. Vi kan ikke se at denne løsningen var vist på hans byggesøknad. Lunner kommune kan ikke sette krav til at eierne av Solvegen 15 skal sikre en skråning som eier av Solvegen 17 har gravd. Vi forutsetter at ansvarlig søker vurderer om skråningen er et sikkerhetsproblem i forhold til nybygget. Vi forutsetter også at naboene blir enige om en løsning, og eventuelt søker om tillatelse dersom løsningen krever dette. Veg og atkomst Løsningen med atkomst i vest, gjør at atkomstveien får greie stigningsforhold. Vann- og avløp Dere må søke om tilkobling til kommunalt vann- og avløpsnett før dere søker om igangsettingstillatelse. Uteoppholdsareal og parkeringsløsninger Dere har vist tilfredsstillende løsninger. Visuell utforming Vi mener bygget får en god arkitektur, jf. plan- og bygningsloven Det utnytter eksisterende terreng på en fin måte. Beliggenhet og høydeplassering Tiltaket er innenfor avstandskravene i plan- og bygningsloven Siden vi ikke har mottatt merknader fra Lunner Almenning, godkjenner vi at terrengtrapp legges langs nabogrense i nord. Høydeplasseringen godkjennes til at ferdig gulv 1. etasje får kote 292,0, jf. pbl 29-4 første ledd. Side 6 av 11

7 Plassering av tiltaket skal utføres i henhold til dette vedtaket og godkjente tegninger. For plassering gjelder toleransegrenser for områdetype 2, jf. standarden Plassering og beliggenhetskontroll. Tiltakets plassering skal koordinatberegnes, før utsetting av hushjørner på tomta. Sikkerhet mot fare Vi har ikke funnet forhold som hindrer at vi kan gi tillatelse. Naturmangfold Det er i Naturmangfoldloven satt krav om at en skal vurdere om tiltaket vil påvirke naturmangfoldet på stedet. Naturmangfoldloven gjelder i naturområder. I henhold til Naturmangfoldloven 8 skal en vurdere om kunnskapsgrunnlaget om naturmangfoldet på det aktuelle området er tilstrekkelig og at en vet nok om påvirkningene før en fatter en beslutning om tiltaket. Dette er ei tomt som i moderne tid er regulert til boligbebyggelse. Vi forutsetter at det ble gjort vurderinger i reguleringssaken. I Naturbase og Artskart er det ikke avmerket viktige naturtyper, utvalgte naturtyper eller viktige arter på arealet som tiltaket berører. Vi vurderer det slik at kunnskapsgrunnlaget er godt nok og at tiltaket berører biologiske verdier i liten grad. Det vil ikke være nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven 9-12 i dette tilfellet. Ansvar og kontroll Gjennomføringsplan viser fagområder som skal være ansvarsbelagte i dette tiltaket. Følgende har hittil påtatt seg ansvarsrett: Foretak E*/L*/P* Funksjon/Tiltaksklasse/Ansvarsområde AKU Arkitektkontoret Ketil Uppman Org nr E søker / 1 / hele prosjektet prosjekterende / 1 / arkitekturprosjektering *E = Foretaket har erklært ansvarsrett (Angitt med ES dersom foretaket er sentralt godkjent) Kommunen skal ikke delta i prosjekteringen og har derfor ikke vurdert de tekniske løsninger. Ansvaret for at tiltaket oppfyller bestemmelsene i plan- og bygningsloven ligger hos foretakene/personene som har ansvarsrett i henhold til ovenstående. Gebyr Tiltaket gebyrlegges i henhold til kommunens gebyrregulativ for plan- og byggesaker m.m., vedtatt med hjemmel i plan- og bygningsloven Beskrivelse Antall Beløp Nybygg bolig 2 boenheter: , , ,- Totalt gebyr å betale ,- Oppsummering og konklusjon Det har ikke framkommet forhold til hinder for å gi rammetillatelse. Dersom dere har noen spørsmål til saken, ta kontakt med saksbehandler. Side 7 av 11

8 Side 8 av 11

9 Orientering om klageadgang Vedtaket kan påklages, jf. plan- og bygningsloven 1-9 jf. forvaltningsloven 28 og 29. Klagefrist Klagefristen er 3 uker fra den dag vedtaket kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. En eventuell klage skal sendes til: Lunner kommune, Sandsvegen 1, 2740 Roa. Dersom det klages så sent at det kan være uklart om det er klaget i rett tid, bes det oppgitt når vedtaket kom frem. Om det er særlige grunner til det, kan du få forlenget klagefristen ved forespørsel, jf. forvaltningsloven Dersom klagen blir sendt etter 3 uker fra vedtaket ble mottatt, kan den bli avvist. Du bør derfor opplyse hvorfor du ikke kan lastes for en eventuell forsinkelse. Klagens innhold og form Klagen skal være undertegnet, angi hvilket vedtak det klages over, hvilke endringer som eventuelt ønskes, og hvilke grunner som anføres for klagen, jf. forvaltningsloven 32. Klagen bør også nevne eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for bedømmelsen av klagen. Anmodning om utsatt iverksettelse for gjennomføring av tiltaket Selv om det er klagerett kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er adgang til å søke om å få utsatt iverksettelse av vedtaket inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort, jf. forvaltningsloven 42. Innsyn i saksdokumentene Med de begrensninger som fremgår av forvaltningsloven 18 og 19, har du rett til å se dokumentene i saken. Side 9 av 11

10 Side 10 av 11

11 Generell informasjon til tillatelser Forholdet til annen lovgivning og private rettsforhold Tillatelsen er gitt i henhold til plan- og bygningslovgivningen og gir ikke uten videre rett til å bygge i forhold til annen lovgivning eller privatrettslige forhold, jf. pbl Bortfall av tillatelse Tillatelsen har gyldighet i 3 år fra vedtaksdato, jf. pbl Ved eventuell klage på vedtaket begynner fristen å løpe fra dato for det endelige vedtaket i klagesaken. Er tiltaket ikke satt i gang innen 3 år faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Fristene kan ikke forlenges, jf. pbl 21-9 første ledd. Kontroll, gjennomføringsplan og tilsyn Ansvarlige kontrollforetak skal sørge for at nødvendig kontroll blir gjennomført og dokumentert, jf. pbl Gjennomføringsplanen skal til enhver tid være oppdatert. Ved tilsyn skal denne kunne fremvises. Plan- og bygningsmyndighetene har plikt til å føre tilsyn med at tiltaket gjennomføres i samsvar med gitte tillatelser og bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov, jf. pbl Plan- og bygningsmyndighetene skal føre tilsyn i slikt omfang at den kan avdekke regelbrudd. Ved vesentlig avvik må planene omarbeides med sikte på ny behandling. Avfall Dersom avfall fra byggetiltaket behandles i strid med avfallsplan kan plan- og bygningsmyndighetene ilegge forurensningsgebyr med hjemmel i forurensningslovens 73. Et slikt gebyr vil minst være av en slik størrelse at det oppveier den fortjeneste som er oppnådd ved avfallshåndtering i strid med bestemmelsene. Ferdigattest (tegninger av utført tiltak og endelig plassering) Tiltaket tillates ikke tatt i bruk før ansvarlig/kontrollansvarlig for utførelsen har sørget for sluttkontroll og plan- og bygningsmyndighetene deretter har utstedt ferdigattest eller eventuelt midlertidig brukstillatelse. Plan- og bygningsmyndighetene skal ha tegninger som viser tiltaket slik det er utført. Eventuelle endringer fra tidligere godkjente tegninger skal identifiseres, slik at plan- og bygningsmyndighetene kan vurdere endringene før ferdigattest gis, jf. byggesaksforskriften 8-1 og 8-2. Plan- og bygningsmyndighetene kan unntaksvis utstede midlertidig brukstillatelse når vilkårene i plan- og bygningsloven foreligger. Automatisk fredede kulturminner Dersom det ved tiltak i marka blir funnet automatisk fredede kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter, jf. kulturminneloven 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette. Side 11 av 11