116/150 - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR MER ENN 1,5M TERRENGSENKING. Klageadgang:plan- og bygningsloven 1-9, jf. forvaltningsloven kap.

Transkript

1 Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 15/ Arkivnr.: GNR 116/150 Saksbehandler: byggesaksbehandler, Trine Myrmo 116/150 - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR MER ENN 1,5M TERRENGSENKING. Lovhjemmel: plan- og bygningsloven kap. 19 Klageadgang:plan- og bygningsloven 1-9, jf. forvaltningsloven kap. VI Rådmannens innstilling: Vi gir dispensasjon, med krav om å senke bygget 13 cm Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 gir vi dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 2.8 i reguleringsplan for Haneknemoen. På eiendommen gnr 116 / bnr 150 tillater vi at terrenget senkes mer enn 1,5 m fra eksisterende terrengnivå. Dispensasjonen gjelder et 3,5 m bredt felt ved hovedinngangen til boligen. Hensynet bak bestemmelsen om terrengendring blir ikke vesentlig tilsidesatt når feltet som er gravd inn i terrenget, bare er 3,5 m bredt, og når det er lite synlig for omgivelsene. Fordelene er klart større enn ulempene når vi gir vilkår om at bygget skal senkes. Det skal senkes slik at mønehøyde ikke blir høyere enn at et så høyt bygg kan bygges uten dispensasjon. Følgende vilkår skal ivaretas: Bygget skal senkes slik at mønehøyde ikke blir over kote 298,78 (13 cm lavere enn på omsøkt bygg) Dispensasjonsvedtak vedtas av kommunestyret. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens 36. Side 1 av 21

2 Sammendrag: I delegert sak, DS FSKAP 207/16, har vi gitt rammetillatelse for bolig med sekundærleilighet og garasje i Solvegen 15. Naboene i Solvegen 13 og 17 har klaget på vedtaket. I klagebehandlingen fant vi at bygget trenger dispensasjon som behandles i denne saken. Vi har mottatt søknad om dispensasjon i forbindelse med bygging av bolig i Solvegen 15. Passasjen inn mot boligens hovedinngang blir liggende lavere enn 1,5 m under opprinnelig terrengnivå. Naboene i Solvegen 13 og 17 har merknader til dispensasjonssøknaden. De mener at vi ikke skal gi dispensasjon. De mener at bygget som er planlagt, blir for høyt. Terrenginngrepet vil bli lite synlig, slik at det burde være greit å gi dispensasjon. Ved beregning av mønehøyden vil imidlertid et bygg plassert inn i det høye terrenget kunne ha mønet på et høyere nivå enn et bygg som plasseres der terrenget er lavere. Denne problemstillingen kan ivaretas med å gi vilkår i dispensasjonsvedtaket. Et vilkår kan være at bygget, eller mønet, må senkes. Vi har gjort noen studier for å anslå hvor mye lavere bygget må være om det skal kunne bygges uten dispensasjon. Vi anslår at det kan bygges bygg som er ca. 13 cm lavere enn bygget det er søkt om. Vi har også sett på hvor høyt man kan bygge om man fjerner noen av de spesielle grepene som er gjort for å få bygge slik det er søkt om. Vi anslår at dersom haug mot nabo og oppfyllinger foran østfasaden fjernes, kan det bygges et bygg som er ca. 41 cm lavere enn bygget det er søkt om. Rådmannen anbefaler at vi gir dispensasjon med vilkår om at bygget senkes, slik at mønehøyden blir 13 cm lavere enn innsendte tegninger viser. Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn 5. desember 2016 ga vi i delegert vedtak, DS FSKAP 207/16, rammetillatelse for bolig med sekundærleilighet og garasje i Solvegen 15. Vedtaket ble påklaget av naboene i Solvegen 13 og 17. I forbindelse med klagebehandlingen oppdaget vi at det er behov for dispensasjon for terrengsenking. 13. februar 2017 mottok vi søknad om dispensasjon for å senke terrenget mer enn maksimalt tillatte 1,5m foran hovedinngang i underetasje i Solvegen 15. På kartet til høyre er Solvegen 15 markert med pil. Side 2 av 21

3 Situasjonskartet under viser bygget på eiendommen. Side 3 av 21

4 1.2 Fasadetegninger mottatt og nabovarslet Side 4 av 21

5 1.3 Perspektiver mottatt Oppsummering av saksgangen Fra og med Diverse kommunikasjon i forbindelse med søknad om rammetillatelse Vi gir rammetillatelse for bolig med sekundærleilighet og garasje Vi mottar klage på rammetillatelsen, fra Ole Gudbrand Johnsen, nabo i Solv Vi mottar felles klage på rammetillatelsen, fra Ole Gudbrand Johnsen (nabo i Solvegen 17) og Jeanette Dahlstrøm (nabo i Solvegen 13) Vi mottar reviderte tegninger, der mønet er senka 3 cm og murte terrasser oppe Og på haugen er fjernet Vi ser at det er behov for dispensasjon for at man graver seg mer enn 1,5 m ned i terrenget ved inngangspartiet. Dette formidles da for første gang i brev til ansvarlig søker Vi orienterer Ole Gudbrand Johnsen og Jeanette Dahlstrøm om at klagesaken er utsatt i påvente av søknad om dispensasjon Vi mottar nabomerknad etter nabovarsling om dispensasjonssøknad Vi mottar søknad om dispensasjon fra ansvarlig søker Side 5 av 21

6 1.5 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen gnr 116 / bnr 150 ligger innenfor reguleringsplan for Haneknemoen, og er avsatt til frittliggende småhusbebyggelse. Reguleringsbestemmelsenes 2.8 sier at terrengnivået ikke kan endres mer enn 1,5 meter målt fra opprinnelige terrengnivå. I ca 3,5 m bredde, ved inngangspartiet, viser tegningene at terrenget senkes omtrent en etasjehøyde. Terrenget som er for mye utgravd, er vist med gult på fasade sør under. På nederste fasadetegning er det markert med gult 3,5m bredde hvor terrenget senkes. 1.6 Forholdet til plan- og bygningsloven 19 Etter Plan- og bygningsloven av krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbart at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i Plan- og bygningslovens 1-8. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av Plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Side 6 av 21

7 Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Etter Plan- og bygningslovens 19-4 tilligger myndigheten til å gi dispensasjon kommunen. 1.7 Søkers begrunnelse for dispensasjon Under gjengir vi søknaden om dispensasjon i sin helhet: I oversendelsesbrevet skriver ansvarlig søker følgende: «Vi ser ikke noen mening i å kommentere naboenes merknader noe mer, da alt er beskrevet fra oss tidligere.» Side 7 av 21

8 1.8 Nabomerknader Jeanette Dahlstrøm som bor i Solvegen 13, og Ole Gudbrand Johnsen som bor i Solvegen 17, har disse merknadene til nabovarselet. Side 8 av 21

9 Side 9 av 21

10 Fasadeskissene under, er vedlegg til naboenes merknader til nabovarslingen. Side 10 av 21

11 1.9 Våre kommentarer til nabomerknadene Vi har krevd at det søkes dispensasjon Naboene er undrende til at det søkes dispensasjon for et forhold de tidligere ikke har påpekt. Når vi får klage på en sak, gjennomgår vi saken på nytt, og når vi finner ut at saken har en mangel, må den rettes. Vi merker oss at naboene skriver at de ikke har hatt merknader til hvordan tiltaket er plassert, det er kun høyden de har merknader til. Vi har bedt om reviderte tegninger for å ivareta krav til bebygd areal og mønehøyde Naboene kommenterer at de reviderte tegningene er lagd for at ikke terrasser skal beregnes som bebygd areal, og for å ivareta regulert mønehøyde. Dette er riktig. Oppfylling på eiendommen er ikke mer enn hva som er normal oppfylling på Haneknemoen. Det stemmer at støttemurer mot nord ikke er fjernet, men vi har fått en tegning som viser at platået ved inngangsdøra ikke er mer enn 0,5 m over terrengtrappa. Naboene påpeker at de nye tegningene ikke er rettet når det gjelder fall og kotehøyde på utvendige arealer for Solvegen 17. Vi merker oss dette, men mener at dette ikke vedgår denne dispensasjonssaken. Problemstillingen tilhører klagesaken som behandles separat. Tegninger, med manglende revisjonsdato, må vi spesifisere slik at det er klart hvilken tegning som gjelder. Klagerne påpeker at de reviderte tegningene ikke har fått ny revisjonsdato. De mener dette kan gjøre det uklart hvilke tegninger som gjelder. Vi merker oss dette. Det er feil at tiltaket ikke trenger dispensasjon om «det hadde startet på kote 288,5» Med denne plasseringen vil behovet for dispensasjon for terrengendring nedover være større dess lenger ned bygget legges. En annen sak er at dersom ikke rammetillatelsen var påklaget, så ville ikke behovet for dispensasjon blitt oppdaget. Side 11 av 21

12 Vi viser til at om vi gir dispensasjon, så kan vi sette vilkår, for eksempel om at bygget skal senkes. Naboene mener at det ikke er grunnlag for å gi dispensasjon. De mener at det ikke er noen selvfølge at man skal få utsikt over naboenes tak. Vi påpeker at ved dispensasjoner kan det gis vilkår. Lenger bak i saksutredningen viser vi hvor mye lavere bygget måtte ha vært med annen plassering. Disse beregningene gir grunnlag for å vurdere om det bør settes vilkår om å senke bygget. Vi vurderer at det ikke er krav om dispensasjon for støttemur i nord Naboene mener at reguleringsbestemmelsene 2.9 setter krav til dispensasjon for støttemur/trappearrangement inntil 1m fra eiendomsgrense i nord. Følgende står i reguleringsbestemmelsen: «Garasje/uthus kan plasseres inntil 1 meter fra nabogrense innenfor rammene av byggeforskriftene. Dette gjelder ikke tomtegrenser mot veg. Mot veg skal garasjer med innkjøring vinkelrett på veg ikke plasseres nærmere eiendomsgrensen enn 6 meter, forøvrig gjelder plankartets byggegrenser.» Vi vurderer saken slik: Murene er lave terrengkonstruksjoner, under synshøyde, som ikke påvirker brannsikkerhet eller utsyn for naboeiendommen. På Haneknemoen er det bygd mange terrengmurer i tomtegrenser mot vei, uten at vi har krevd søknad om dispensasjon. Også i Solvegen 17 har de terrengmur som starter utenfor byggegrensen. Som dere ser på tegningen under, er muren med på å gi en grei terrengtilpasning. For garasjer tolker vi planbestemmelsene slik at garasjer kan plasseres inntil 1m fra nabogrense også der det er byggegrense. Det er andre regler for plassering av garasjer mot vei. Den aktuelle muren er mye mindre enn en garasje. På denne bakgrunnen, trenger murene i hvert fall ikke å plasseres lenger fra nabogrense mot nabo enn 1m. Terrengtrappa i nord er forklart som ei trapp nede i terrenget. Den er å regne som terrengbehandling. Noen trinn løftes noe for at det ikke skal bli mer enn 0,5 m til platået ved inngangen. Side 12 av 21

13 2 FAGLIG VURDERING: 2.1 Andre sammenlignbare saker I Sak 15/39, i Stjernevegen 19, har vi gitt dispensasjon for å senke terrenget opptil ca en etasjehøyde i ett hjørne for sokkeletasjen. Dispensasjonen ble gitt med begrunnelsen i at det var for: «å oppnå en god funksjonell og helhet i bebyggelsen på denne svært bratte og krevende tomten. Hensynet bak bestemmelsen vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt i dette tilfellet, da bygningen er prosjektert til å ta opp mye av denne høydeforskjellen, og fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Eiendommen er så bratt at man ikke har funnet andre, bedre løsninger for bebyggelse på tomta.» Under ser dere opprinnelige terreng som stiplet linje på fasade sør og vest. I Sak 11/1929, Observatorievegen 27, har vi gitt tillatelse til fjellskjæring ca 3,5 m for å klare parkeringsløsning inne på eiendommen. På kartet på neste side ser dere hvordan parkeringsplassen skjærer seg inn i terrenget. En grei og nødvendig terrengtilpasning på ei vanskelig tomt. Side 13 av 21

14 Kartet under viser fjellskjæring i Obervatorievegen Hensynet bak bestemmelsen om terrengendring. Bestemmelsen er satt for at bebyggelsen mest mulig skal tilpasses eksisterende terreng. Det er ikke ønskelig med store skjæringer eller store fyllinger. I dette tilfellet er bygget godt tilpasset terrenget ved at bygget har inngang på nedre terrengnivå og uteoppholdsareal på øvre nivå. Terrengtopp mot Solvegen 17 er ikke fjernet. Partiet, ved inngangspartiet, som det søkes dispensasjon for, er 3,5 m bredt, og vil være lite synlig for omverdenen. Det ligger inntrukket, skjermet av garasje mot nord, og terreng mot syd. Vi vurderer at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Vi kan gi dispensasjon dersom fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. 2.3 Fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon Det er krav om underetasje i bygget. På denne tomta der det er en kolle, er det vanskelig å få gode underetasjeløsninger uten at det gis dispensasjon for å grave seg ned mer enn 1,5m i terrenget. Dersom vi ikke gir dispensasjon, må boligen plasseres enda nærmere Solvegen 13. Dette vil føre til kortere avstand mellom boligene og mindre muligheter for å manøvrere biler inne på eiendommen. Når bygget slik som nå er plassert inn i kollen, åpner det for at bygget kan ha høyere kotehøyde for mønet, enn om bygget måtte stå lengre mot øst. Naboene ønsker lavest mulig kotehøyde for overkant møne. Dersom vi godkjenner søknaden om dispensasjon for terrengendring ved inngangspartiet, har vi mulighet til å begrense mønets høyde over havet ved å sette vilkår om at bygget skal senkes. Det vil være lurt å beregne hvor mye bygget måtte være senket dersom det ikke skal gis dispensasjon. En slik utregning vil være en god bakgrunn for å kunne vurdere om det kan settes som vilkår at bygget senkes ned i terrenget. 2.4 Beregning av hvor lavt bygget måtte være om det ikke blir gitt dispensasjon Det er uendelig mange løsninger for utforming av bolig i Solvegen 15. Det kan godt være at arkitekten ville funnet løsninger med samme mønehøyde, uten at det er behov for dispensasjon. Som en forenklet beregning, for å vurdere om vi bør kreve bygget senket, gjør vi følgende: Vi tar utgangspunkt i at bygget som har fått rammetillatelse, skyves så langt mot øst som nødvendig for å Side 14 av 21

15 slippe å søke dispensasjon. Siden garasjen ikke vil fungere om den flyttes (den trenger manøvreringsareal), flyttes ikke denne. Det forutsettes at garasjens funksjoner skyves inn i terrenget i underetasjen, slik at planløsningen i bygget må tilpasses denne nye løsningen. Når garasjen skyves inn i bygget, blir det bebygde arealet ca 20 m 2 mindre. Nedenfor viser vi fasadeskisser som viser beregningsgrunnlag for gjennomsnittlig terrengnivå og mønehøyde. Ny bygningsplassering er vist med blått. Felt for beregninger for terrengnivå, er vist med gul og rosa farge. Feltene har fått bokstavbetegnelser som vi finner igjen i utregningstabell. Side 15 av 21

16 Tabell for beregning av mønehøyde fra gjennomsnittlig terrengnivå: Målefelt kote bredde Kote X bredde B 291,80 4, ,79 C 292,00 4, ,6 A 291,80 3,9 1138,02 D ( ,70)/ ,05 E 290,70 5, ,13* F 289,20 3, ,2 G 289,20 2,60 751,92 H 289,20 6,4 1850,88 I (290, ,00)/2 6,2 1805,75 J 292,00 3,6 1051,2 K 292,00 4, L 292,00 1,3 379,6 M (292, ,00)/2 2,5 731,25 N 293,00 5, O (293, ,00)/2 2,90 848,25 SUM 59, ,64 Kotehøyde gjennomsnittlig terreng = Sum (kote x bredde) delt på sum bredder : = 17374,64 / 59,65 = 291,28 Mønehøyde fra gjennomsnittlig terreng : kotehøyde møne kotehøyde gjennomsnittlig terreng: = 298,91* 291,28 = 7,63 m 7,63 m er 13 cm høyere enn maksimalt tillatte mønehøyde. *Mønehøyden er oppgitt på fasadetegningene Med nøyaktighetsgrad som angitt i reguleringsbestemmelsene, blir mønehøyde 0,1m høyere enn reguleringsbestemmelsene tillater. Vi mener det ikke vil være noen fordel for noen av partene om bygget plasseres nærmere Solvegen 13, og kun senkes 13 cm. Det er bedre om bygget plasseres som omsøkt, men heller senkes. Vi mener at fordelene med å gi dispensasjon for det lave terrengnivået ved inngangspartiet er klart større enn ulempene dersom vi setter som vilkår at bygget senkes 13 cm. 2.5 Beregning for virkning av oppfyllinger Naboene har klaget på at bygget i Solvegen 15 tøyer planbestemmelsene for å komme høyest mulig i terrenget. La oss se på et nytt tenkt tilfelle. Vi endrer beregningene i kapittel 2.4 for å se hva som skjer om noe av terrenget rundt den tenkte løsningen senkes ytterligere. På neste side har vi satt opp en ny tabell. Side 16 av 21

17 I tabellen under har vi endret fasadefeltene som er markert med gult. Nye tall viser høyder der haug i vest er fjernet (lavere tall i fasadefeltene M, N og O) og der hele østfasade er uten oppfylling (lavere høyde i fasadefelt E). A 291,80 3,9 1138,02 B 291,80 4, ,79 C 292,00 4, ,6 D ( ,70)/ ,05 E 289,2 5, ,28 F 289,20 3, ,2 G 289,20 2,60 751,92 H 289,20 6,4 1850,88 I (290, ,00)/2 6,2 1805,75 J 292,00 3,6 1051,2 K 292,00 4, L 292,00 1,3 379,6 M 292,00 2,5 730 N 292,00 5, O 292 2,90 846,8 SUM 59, ,09 Kotehøyde gjennomsnittlig terreng = Sum (kote x bredde) delt på sum bredder : 17358,09 / 59,65 = 291,00 Mønehøyde fra gjennomsnittlig terreng : kotehøyde møne kotehøyde gjennomsnittlig terreng: 298,91* 291,00 = 7,91 m Tabellen over viser at når alle følgende vilkår er ivaretatt, må mønehøyden senkes med 41 cm for å være innenfor kravet om maks 7,5 m mønehøyde, målt fra gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygget.: bygget flyttes fram slik at det ikke trengs dispensasjon for å senke bygget i terrenget garasjen skyves inn i bygget det fylles ikke opp i fasadens østfront haug mot Solvegen 17 fjernes *Mønehøyden er oppgitt på fasadetegningene Det at terrenget ligger noe oppover enkelte fasader, utgjør altså ikke de store virkningene for hvilken kotehøyde mønet kan ha: Med oppfyllinger i dette tenkte tilfellet, må mønehøyden etter våre beregninger senkes med 13 cm for å være innenfor planbestemmelsene. Uten disse oppfyllingene (som vi har kommet til at er lov etter planbestemmelsene) må mønehøyden senkes med 41 cm. 4. TOTALVURDERING: Naboene ønsker ikke at vi skal gi dispensasjon. De ønsker at bygget skal starte på samme høyde som terrenget i Solvegen 13, men vi har forstått det slik at det er mønets høyde over havet de ønsker å senke. Vi mener at det, uten dispensasjon, går an å bygge et bygg som er 13 cm lavere enn planlagte bygg. Vi har også gjort vurderinger som tilsier at det kan gå an å bygge med sokkel, uten oppfylling i forkant, og fjerne haugen mot Solvegen 17, og at kotehøyden for mønet da kan være 41cm lavere enn vist på reviderte tegninger. Naboene ønsker at bygget skal senkes slik at terrenget mot Solvegen 13 flukter med terrenget i Solvegen 13. Om det skal være noe fall fra bygget, bør bygget da ikke senkes med mer enn ca 50 cm. Naboene har antydet at bygget bør senkes nærmere 70 cm. Siden feltet som er gravd inn i terrenget kun er 3,5 m bredt, og i tillegg lite synlig for omgivelsene, vurderer vi at «hensynet bak bestemmelsen» ikke settes vesentlig til side om vi gir dispensasjon. Dersom vi gir dispensasjon med vilkår om at bygget skal senkes 13 cm, vil bygget senkes så mye at naboene ikke kan forvente noe lavere bygg på denne tomta. Vi mener følgelig at det ikke er ulemper med å gi dispensasjon. Vi mener at fordelene med å gi dispensasjon da vil være klart Side 17 av 21

18 større enn ulempene. Bygget kan oppføres i en fornuftig avstand til Solvegen 13, og vi kan ikke se ulemper når vi gir vilkår om et lavere beliggende bygg. Vi vurderer at dispensasjonsforholdet er av lokal karakter, så det er ikke innhentet uttalelse fra overordnede myndigheter. 5. ALTERNATIVE FORSLAG TIL VEDTAK Vi foreslår tre alternative løsningsforslag: 5.1 Vi gir dispensasjon, med krav om å senke bygget 13 cm Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 gir vi dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 2.8 i reguleringsplan for Haneknemoen. På eiendommen gnr 116 / bnr 150 tillater vi at terrenget senkes mer enn 1,5 m fra eksisterende terrengnivå. Dispensasjonen gjelder et 3,5 m bredt felt ved hovedinngangen til boligen. Hensynet bak bestemmelsen om terrengendring blir ikke vesentlig tilsidesatt når feltet som er gravd inn i terrenget, bare er 3,5 m bredt, og når det er lite synlig for omgivelsene. Fordelene er klart større enn ulempene når vi gir vilkår om at bygget skal senkes. Det skal senkes slik at mønehøyde ikke blir høyere enn at et så høyt bygg kan bygges uten dispensasjon. Følgende vilkår skal ivaretas: Bygget skal senkes slik at mønehøyde ikke blir over kote 298,78 (13 cm lavere enn på omsøkt bygg) Dispensasjonsvedtak vedtas av kommunestyret. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens Vi gir dispensasjon, med krav om å senke bygget 41 cm Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 gir vi dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 2.8 i reguleringsplan for Haneknemoen. På eiendommen gnr 116 / bnr 150 tillater vi at terrenget senkes mer enn 1,5 m fra eksisterende terrengnivå. Dispensasjonen gjelder et 3,5 m bredt felt ved hovedinngangen til boligen. Hensynet bak bestemmelsen om terrengendring blir ikke vesentlig tilsidesatt når feltet som er gravd inn i terrenget bare er 3,5 m bredt, og når det er lite synlig for omgivelsene. Fordelene er klart større enn ulempene når vi gir vilkår om at bygget skal senkes. Det skal senkes slik at mønehøyde ikke blir høyere enn at et så høyt bygg kan bygges uten dispensasjon. Følgende vilkår skal ivaretas: Bygget skal senkes slik at mønehøyde ikke blir over kote 298,50 (41 cm lavere enn på omsøkt bygg) Dispensasjonsvedtak vedtas av kommunestyret. Side 18 av 21

19 Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens Vi avslår dispensasjonssøknaden Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 avslår vi dispensasjonssøknaden for eiendommen gnr 116 / bnr 150. Vi gir ikke tillatelse til å senke terrenget mer enn 1,5 m fra eksisterende terrenghøyde. Vi mener at fordelene med å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene fordi naboenes interesser blir for mye berørt. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at alternativ 5.1 vedtas. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Saksframlegg for klage på rammesøknad Søknad om dispensasjon og nabomerknader er limt inn i saksutredningen. Øvrige dokument: 15/ /150 - Tilbakemelding på hustype. Avsender:Wendy Dahl 15/ /150 - Tilbakemelding på hustype. Avsender:Wendy Dahl 16/ /150 - Tilbakemelding om mønehøyde og Avsender:Wendy Dahl takvinkel. 15/ /150 - Ønske om tilbakemelding på hustype. Avsender:Wendy Dahl 16/ /150 - Snitt til forhåndskonferanse. 16/ /150 - I forhold til klage. Avsender:Ole Gudbrand Johnsen 16/ /150 - Endringene må nabovarsles på vanlig måte. 16/ /150 - Kvittering for utsendt nabovarsel. 16/ /150 Oversendelse av reviderte tegninger. 16/ /150 - Klage på tiltak utsendt i nabovarsel. Avsender:Ole Gudbrand Ulvin Johnsen 16/ /150 - Klage på tiltak i nabovarsel - Spørsmål Avsender:Jeanette Dahlstrøm om muligheter for bygging. 16/ /150 Vedrørende nabovarsel. Avsender:Fredrik Slettestøl 16/ /150 - Klage på byggesøknad. Avsender:Jeanette Dahlstrøm 16/ /150 - Etterspørring etter tilleggsdokumentasjon til søknad om bolig med bileilighet og garasje. 16/ /150 - Søknad om tillatelse til tiltak - Bygging av bolig med garasje. 16/ /150 - Tegninger til forhåndskonferanse. 16/ /150 - Referat fra forhåndskonferanse. 17/ /150 Klage på dispensasjonssøknad datert Avsender:Jeanette Dahlstrøm Side 19 av 21

20 Bolig med bileilighet og garasje. 17/ /150 Tilsvar på naboklager mail 3 av5. Avsender: 16/ /150 Klage på nabovarsel. Avsender:Ole Gudbrand Ulvin Johnsen 17/22 116/150 - kopi av Svar Vedr kul mellom tomt til Avsender:Robert Åkerlund Ole Gudbrand og Robert, Wendy.. 16/ /150 Klage på nabovarsel. Avsender:Ole Gudbrand Johnsen 17/ /150 - Om klagebehandling. 17/ /150 - Om klagebehandling for Solvegen / /150 Tilsvar på naboklager mail 1 av 5. 17/ /150 Tilsvar på naboklager mail 4 av 5. 16/ /150 - Orientering om mottatt klage på rammetillatelse for bolig i Solvegen / /150 Klage på rammetillatelse Solvegen 15. Avsender:Ole Gudbrand Ulvin Johnsen 16/ /150 - Klage er mottatt. Avsender:Ole Gudbrand Ulvin Johansen og Jeanette Dahlstrøm 17/66 116/150 - Ønske om tegninger av nabobygg. Avsender: 16/ /150 - Riktig mønehøyde. Avsender: 17/ /150 - Om klagebehandling for Solvegen / /150 - Flere forhold må avklares for Solvegen / /150 - Rammetillatelse for bolig med bileilighet og garasje. 16/ /150 - Oversendelse av naboklage, til orientering. 17/ /150 - Tilsvar på naboklager mail 2 av 5. Avsender: 17/ /150 Tilsvar på naboklager mail 5 av 5. 17/ /150 - Vi prøver likevel å få med saken i første møte. 17/ /150 Om høydeberegninger. Avsender: 17/ /150 - Klagesaken må likevel vente på søknad om dispensasjon. 16/ /150 Kommentarer på naboklager. 17/ /150 - Oversending av nabomerknad etter nabovarsling av dispensasjonssøknad. 17/ /150 - solstudier. Avsender: 17/ /150 - Send søknad om dispensasjon raskest mulig. 17/67 116/150 - Oversendelse av tegninger av nabobygg. Avsender: 17/ /150 - Flere forhold må avklares for Solvegen / /150 - Solstudier etter skisser 11 september / /150 - Klage på nabovarsel vedrørende Avsender:Jeanette Dalstrøm Solvegen / /150 - Hva slags oppbygning har terrassene?. Avsender: 17/ /150 - Orientering om at klagesak er utsatt i påvente av søknad om dispensasjon. Avsender:Ole Gudbrand Ulvin Johansen og Jeanette Dahlstrøm 16/ /150 - Klage på rammetillatelse. Avsender:Ole Gudbrand Johnsen 17/ /150 - Om disp søknad og frister for å komme med på møter. Avsender:AKU Side 20 av 21

21 Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Ole Gudbrand Ulvin Johnsen, Solvegen HARESTUA, Jeanette Dahlstrøm, Solvegen 13 A 2743 HARESTUA, AKU Arkitektkontoret, Bygdøy Allè OSLO, ketil@aku.no Wendy Dahl, Furumoterrasse HARESTUA, wendy_dahl@hotmail.com Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 21 av 21