Avgjøres av: Sektor: Samfunn- og miljøsektoren Arkivsaknr.: Arkivkode: Saksbeh.: Torgeir Neset 2014/ L12

Transkript

1 SAKSFREMSTILLING Avgjøres av: Sektor: Samfunn- og miljøsektoren Arkivsaknr.: Arkivkode: Saksbeh.: Torgeir Neset 2014/ L12 20 Forslag til detaljregulering for B/A 1 Campus Grimstad Saksprotokoll i Teknisk utvalg Behandling: Teknisk utvalg fremmet følgende forslag:»saken utsettes». Votering: Saken utsettes enstemmig. Vedtak: Saken utsettes. FORSLAG TIL VEDTAK: Teknisk utvalg vedtar å ikke legge det forelagte planforslaget for B/A1 for Campus Grimstad ut på høring. 1. Teknisk utvalg vedtar å ikke legge det forelagte planforslaget for B/A1 for Campus Grimstad ut på høring. 2. Teknisk utvalg ber om å få revidert planforslag lagt fram til ny 1.gangsbehandling. Teknisk utvalg ber om at følgende forhold tas inn i revidert planforslag: - Planområdet utvides mot parken. Turvei reguleres inn. Det tas inn rekkefølgebestemmelser som sikrer opparbeidelse av turvei. - Utnyttelses av området økes. Planbestemmelser skal sikre minimumsutnyttelse som er mer i samsvar med områdeplanens bestemmelser. - Planbestemmelsene skal inneholde krav som ivaretar områdeplanens intensjoner om fremtidsrettet, teknologipreget og nytenkende arkitektur.

2 3. Teknisk utvalg har ikke tatt stilling til andre detaljer i planforslaget. 4. Teknisk utvalg ber rådmann vurdere tiltakshavers forslag til modell for planlegging og opparbeidelse av parken. Dokumentliste: - Planbeskrivelse, datert Planbestemmelser, datert , sist revidert , sist innsendt Plankart, sist datert , sist innsendt Vedlegg til Planbeskrivelsen Sammendrag: Grøm eiendom AS har innlevert planforslag til detaljregulering av delområde B/A1 i Områdeplan for Campus Grimstad. Områdeplanens rekkefølgebestemmelse om regulering av parken er ikke løst. Rådmannen konkluderer med at det innsendte planforslaget ikke bør legges ut på høring, men at det bør bearbeides i henhold til de nevnte utfordringene som regulering av parken, etablering av bl.a. turveg som del av parkens infrastruktur, høyere utnyttelse og mer fremtidsrettet arkitektur og bygg-/energiteknikk. Rådmannen legger derfor ikke fram en fullt gjennomarbeidet saksframstilling basert på alle detaljer i planen. Fakta: Grøm eiendom AS har innlevert planforslag til detaljregulering av delområde B/A1 i Områdeplan for Campus Grimstad. Planforslaget ble innlevert primo november 2015 og er sist oppdatert Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunens planavdeling den Planarbeidet ble så varslet i brev datert Planområdet ble utvidet noe og varslet på nytt i brev av Det er innkommet følgende uttalelser/merknader til planarbeidet; - Grimstad Brann- og feiervesen : Slokkevannskapasitet og tilgjengelighet. - Kommunalsjef for kultur og oppvekst: Ber om at det tas hensyn til Tønnevoldskogen/Elisabethstua barnehage. Trafikksikker adkomst til grønnstrukturområdene som er avsatt i områdeplanen. Trygg skolevei. - Enhetsleder i Tønnevoldskogen barnehage på vegne av barn, foreldre og personale: Skoglekeplass, akebakke, fortau, turplasser, tungtrafikk og støy i anleggsperioden. - Fylkesmannen og viser til brev av ifm med tidligere melding om oppstart. FM; Aralet B/A1 i områdeplanen er avsatt til et kombinert formål. Vi ber Grimstad kommune om å vurdere nøye hvorvidt det vil være gunstig for den langsiktige utviklingen av universitetet å benytte dette arealet kun til biligformål. Det bør herunder vurderes hvorvidt området bør kombineres med mer universitetsrettet virksomhet og/eller studentboliger. Fra brev ; Det vil være meget uheldig for det langsiktige planperspektivet å dispensere/omgå sentrale momenter i en nylig vedtatt områderegulering. - Statens Vegvesen og ; Nevner spesielt rekkefølgekrav om 3 felts veg mellom rundkjøringen på Vesterled og frem til Televeien på Terje Løvås veg. - Fylkeskommunen : Forutsetter at planforslaget utarbeides i tråd med overordna plan.

3 Vurdering: Forholdet til overordnet plan Områdeplanen ble vedtatt med reguleringskart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse/ku (konsekvensutredning). I tillegg fulgte det med en samfunnsanalyse som grunnlagsdokument for reguleringen. Rådmannens vurdering er at denne detaljreguleringen delvis bryter med de overordnede visjoner for områdereguleringen som fremkommer i de nevnte dokumenter, og at dette utfordrer det reguleringsforslaget som foreligger. Dette vil en komme nærmere inn på. Planbeskrivelsen har med skisser/animasjon av tiltenkt utbygging. Disse animasjonene ligger også tilgjengelig i fullversjon som 3D film på JBU sine nettsider; JBU/Filmer Områdeplan for Campus Grimstad har regulert området B/A1 til kombinert formål Kombinert bebyggelse og anleggsformål. Rådmannen følger fylkesmannen i sin vurdering om at dette området burde inneholde universitetsrettede virksomheter / studentboliger ut over ordinære boliger. Dette også på grunn av områdets sentrale beliggenhet opp mot næringsaksen langs Vesterled. Planforslaget legger opp til en relativ tett bebyggelse i ordinær forstand, men Områdeplanen gir mulighet for en vesentlig mer tett og arealeffektiv utnyttelse i dette sentrale området av Campus. Rådmannen mener den planlagte utnyttelsen av området er for liten, og for å sikre en høy arealeffektivitet må det settes krav om en minimums utnyttelse som er mer på linje med potensialet som er skissert i Områdeplanen. Planforslaget legger opp til en relativt ordinær bebyggelse. Det er lite bestemmelser som underbygger områdeplanens visjoner for området. Alle deler av utbyggingen skal synliggjøre (at) det innenfor Campus Grimstad skal satses på en fremtidsrettet bydelsutvikling. Utforming og materialbruk skal så langt mulig gjenspeile Campusområdets profil. Profilen er fremtidens teknologiske løsninger med fokus på miljø og energibruk. Det skal være et utstillingsvindu for hvordan forskning kan tas på praksis. Arkitekturen skal med andre ord (være) fremtidsrettet, teknologipreget og nytenkende. Utforming av bygg, omgivelser og felles uteområder skal ha en kvalitet som gir gode opplevelser som utfordrer til kreativitet og nytenking. (saksbehandlers understrekninger) Rådmannen mener at det kan diskuteres om den foreliggende planen oppfyller de ovenfor nedfelte intensjonene for Campusområdet. Det foreligger ikke reguleringsbestemmelser som sikrer en slik fremtidsrettet, teknologipreget og nytenkende bebyggelse som også skal være egnet som et utstillingsvindu. Rådmannen har forståelse for at ikke all bebyggelse i områdeplanen kan oppfylle slike kriterier, men finner det uheldig å senke kravene for dette området som ligger så sentralt og midt i innfallsporten til denne nye bydelen som skal preges av de nevnte kvaliteter. Det bør tas i betraktning at man har senket slike krav vesentlig for deler av B/A3 (friidrettshallen), og de gjenværende sentrale områdene bør også derfor få et forhøyet fokus på dette for å ha mulighet for å oppfylle Områdeplanens visjoner og mål. Området burde egne seg for et fremtidig samarbeid med universitetet for fremtidsrettet byggteknologi og energiløsninger, eksempelvis av typen Bygg for fremtiden (Hånes i Kristiansand). Det kan tenkes både som bygg for løpende forskning og som utstillingsvindu for nåtidens kjente byggløsninger for fremtiden. Det kan nevnes massivtre, energiløsninger som solcelle(takstein), grønne tak, pluss-hus, etc. Rådmannen mener det må fastsettes

4 reguleringsbestemmelser som sikrer en slik alternativ bruk av området ut over ordinær boligbebyggelse etter minimumskrav i gjeldende teknisk forskrift. I sonen mellom det foreslåtte boligområdet og framtidig park går det i dag en sti. Planforslaget legger opp til å flytte eksisterende sti og la den gå kloss opp imot boligene under forstøtningsmurer for bebyggelsen. Rådmannen mener dette ikke bygger opp den fremtidige myke infrastrukturen som parken bør etableres med, og man får derfor et dårlig samspill mellom dette planforslaget og den fremtidige parken. Rådmannen mener at planforslaget bør utvides mot parken og at det reguleres inn en turvei i randsonen av framtidig park. Det bør knyttes rekkefølgebestemmelser til at denne turveien skal opparbeides. Det er svært usikkert når hele parken vil bli opparbeidet. Rådmannen mener derfor at det er viktig at turveidrag både reguleres og opparbeides i tilknytning til BA1. Rådmann er inneforstått med at arealdisponeringen inne i parkområdet er ukjent, men rådmann mener det er overveiende sannsynlig at det vil gå en turvei i randsonen av parken. Turveien vil være viktig med tanke på å knytte flere turområder sammen, og knytte turveisystemet opp mot kollektivakse og parkering. Områdeplanen gir et rekkefølgekrav for område B/A1 angående regulering av parkområdet. Tiltakshaver har ikke regulert parken, selv om dette rekkefølgekravet har vært kjent gjennom hele prosessen. Tiltakshaver ønsker å løse rekkefølgekravet ved en alternativ modell som overfører ansvaret til kommunen. Tiltakshaver foreslår at delområdene rundt parken skal yte forholdsmessige økonomiske bidrag til planlegging og opparbeidelse av parken. Denne alternative modellen er ikke behandlet. Rådmann er åpen for videre drøfting av alternativ modell. Inntil alternativ modell eventuelt er vedtatt gjelder Områdeplanens rekkefølgebestemmelse. Områdeplanens rekkefølgekrav for 3 felts vei hele veien mellom eksisterende rundkjøringer er fraveket. ViaNova har utarbeidet trafikkvurdering. Det er utifra denne vurdert at det trafikale vil løses bedre gjennom avkjøringsfil til ny utbygging og barnehagen, enn ved etablering av 3-felts vei hele veien mellom eksisterende rundkjøringer. Rådmannen oppfatter at vegvesenet har akseptert denne løsningen. Rådmann slutter seg til dette. Overvann Fordrøyning av overvann er tenkt løst gjennom mindre fordrøyningsbasseng i den inneklemte grønnstrukturen mellom vegsystemene, i reguleringskartet gjengitt som område o_vs. Rådmannen vil gjerne se fordrøyning av overvann vurdert som en del av en planlagt park med et åpent vannspeil. Selv om man her løser overvannsproblematikken lokalt for dette området, mener rådmannen at det bør vurderes å etablere overvannsløsninger som gir en merverdi til området hvis det er mulig, eksempelvis som et åpent vannspeil i nordre del av parkområdet slik illustrasjonene i Områdeplanen viste.

5 Konklusjon Rådmannen konkluderer med at det innsendte planforslaget ikke bør legges ut på høring. Forslaget bør bearbeides i henhold til de overnevnte utfordringene. Rådmannen legger derfor ikke fram en fullt gjennomarbeidet saksframstilling basert på alle detaljer i planen.