Saksbehandler: Gry Trovåg Hansen Arkiv: GNR 89/14 Arkivsaksnr.: 05/1454

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Gry Trovåg Hansen Arkiv: GNR 89/14 Arkivsaksnr.: 05/1454 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk Hovedutvalg teknisk Hovedutvalg teknisk Hovedutvalg teknisk /14 - VÅGE, SØNDRE. VEDTAK OM UTVIDET KONTROLL - KLAGEBEHANDLING Forslag til vedtak: Hovedutvalget for tekniske saker opprettholder vedtak om utvidet kontroll i brev datert Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling.

2 SAKSFRAMSTILLING Fakta/saksopplysninger: I delegert sak nr. 510/05 ble det gitt tillatelse til oppføring av 18 leiligheter og garasje på gnr./bnr. 89/14. I delegert sak nr. 136/10 ble det gitt tillatelse til endring, endringen bestod av at en godkjent leilighet ble delt i to. Det er dermed gitt tillatelse til oppføring av 19 leiligheter totalt. 13 av leilighetene er oppført som påbygg til eksisterende butikksenter ( Rimi på Veldetun ), mens 6 leiligheter er oppført i eget bygg i bakkant av de øvrige leilighetene. Den ble det sendt varsel om pålegg da det ikke forelå ferdigattest for leilighetene, og midlertidig brukstillatelse var utløpt. Det ble også påpekt i varselet at fellesareal med lekeplass ikke var opparbeidet. Den ble det gitt pålegg om retting av forhold som ble påpekt i varselet. Søknad om ferdigattest ble innregistrert i kommunen Kommunen v/byggetilsynet avholdt befaring på eiendommen den Tilstede var også representant fra brannvesenet, samt tiltakshaver og representant for styret i borettslaget. På bakgrunn av befaringen ble det i brev datert sendt forhåndsvarsel om utvidet kontroll. Vedtak om utvidet kontroll ble fattet i brev datert Det ble vedtatt utvidet kontroll av følgende områder: o o o Kontroll av utførelse og prosjektering av system for vannbåren varme Kontroll av utførelse for vann- og avløpssystem i leilighetene Kontroll av utførelse tetthet/membran på våtrom Vedtak datert ble påklaget av tiltakshaver Øygarden Eiendom AS i brev datert Klagen: I klagen fremkommer det at det ikke er korrekt at det ikke er kommet uttalelse til varselet, da tiltakshaver tok kontakt med saksbehandler på telefon og gjorde ham oppmerksom på vesentlige feil i hans uttalelser. I klagen vises det videre til at som innledning til befaringen redegjorde utbygger om bygningenes konstruksjon der det ble vist at alle leiligheter er delte med massive betongvegger. Vannforsyningsanlegget er utført av godkjente rør-i-rør systemer som samles i et plassbygd skap på vaskerom/bod. Disse rommene har flislagt gulv med sluk. Sentral for vannbåren gulvvarme er også plassert her i de boligene som har det. Ved en eventuell lekkasje

3 vil mesteparten av vannet via gulvet i rommet bli ledet til sluk. Det som ble avdekket var at membranen i det plassbygde skapet i en del av leilighetene ikke er ført høyt nok opp på skapets bakside og sider slik at noe vann kunne renne inn i skilleveggkonstruksjonen rundet skapet som i verste fall kunne medført at parkett i tilstøtende rom kunne blitt skadet (under parketten er gulvene av betong som ikke ville blitt skadet.) At rørene ligger «usystematisk og delvis på gulvet» er eventuelt kun et visuelt avvik og ikke brudd på lovverk eller forskrift. Det vi var enige om etter befaring er at det i skapene for rørinstallasjoner utføres utbedringer av tettheten, skapene tettes slik at alt vann ved en evt. lekkasje renner mot sluken i rommet. Vi aksepterer uavhengig kontroll av utførelse tetthet membran og våtrom, samt vann- og avløpssystem i leilighetene. Vi påklager vedtak om uavhengig kontroll av utførelse og prosjektering av system for vannbåren varme. Vi mener det ikke er avdekket mangler på disse systemene. Lekkasjemessig er dette lukkede systemer som inneholder små vannmengder ved lavt trykk ( under 2 bar ) og vil ved et evt. brudd ikke føre til vannskader av betydning. Vurdering: Plan- og bygningsloven fastslår i 34-4 at «Saker som tillatelse etter 93 eller 106a sendt kommunen før loven er trådt i kraft, skal for hele tiltaket behandles etter de tidligere reglene for behandling av slike saker.» Da leilighetene er omsøkt og godkjent etter plan- og bygningsloven 85 (pbl. 85 ), og det ikke foreligger ferdigattest, er det pbl. 85 som kommer til anvendelse, samt byggesaksforskriften fra 2003 (SAK 03). I medhold av SAK 03 35, jf. pbl skal kommunen føre tilsyn med at bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven holdes i kommunen. Av samme bestemmelses andre ledd fremkommer det at: «Kommunen kan på ethvert tidspunkt i byggeprosessen inntil ferdigattest er utstedt, kreve opplyst status i prosjekteringen, utførelsen og kontrollarbeidet og foreta tilsyn i det omfang og etter de metoder den finner nødvendig.» Sak er nærmere presisert i veiledning til SAK 03: «Når kommunen får melding om at et tiltak er ferdig skal den i prinsippet gi ferdigattest uten ytterligere vurdering. Men hvis kommunen har mistanke om at arbeidene ikke er tilfredsstillende utført skal den foreta tilsyn for å få bekreftet eller avkreftet sine mistanker. Hvis kommunen ved slikt tilsyn finner at det mangler kontrolldokumentasjon av vesentlige forhold kan den forlange uavhengig kontroll.» Kommunen mottok søknad om ferdigattest den På bakgrunn av kommunal praksis for å foreta tilsyn før det gis ferdigattest på større bygg, samt henvendelser fra beboerne i sameiet, valgte kommunen å foreta et tilsyn. På tilsynet ble flere av de 19 leilighetene undersøkt for å danne et representativt bilde av situasjonen. Det ble fokusert på våtrom og tekniske installasjoner knyttet til VVS, samt branntekniske løsninger. Når det gjelder branntekniske forhold ble dette gjennomgått av representant for brannvesenet. Dokumentasjon tilknyttet sprinkleranlegget ble fremlagt brannvesenet under tilsynet, og det ble ikke funnet branntekniske forhold ved

4 bygningsmassen som hindret utstedelse av ferdigattest. På tilsynet ble det imidlertid avdekket forhold som gav grunnlag for å kreve uavhengig kontroll av følgede områder: Kontroll av utførelse og prosjektering av system for vannbåren varme Kontroll av utførelse for vann- og avløpssystem i leilighetene Kontroll av utførelse tetthet/membran på våtrom I etterkant av vedtak datert kom det inn søknad om ansvarsretter for uavhengig kontroll av både utførelse for vann- og avløpssystem, samt utførelse av tetthet/membran på våtrom. Klagen gjelder dermed kun uavhengig kontroll av prosjektering og utførelse av system for vannbåren varme. I klagen anføres det at det ikke ble avdekket mangler på system for vannbåren varme. Teknisk sjef vil presisere at det ikke er kommunens ansvar å angi løsninger, og det er heller ikke dens ansvar å si når en løsning er god nok. Ved tildeling av ansvarsrett har kommunen akseptert at foretakene har tilstrekklig kompetanse til å forestå de oppgavene de har ansvar for. Tilsynet skal kontrollere at denne kompetansen blir brukt til å sikre at overordnede krav i plan- og bygningsloven blir ivaretatt i det enkelte prosjekt, og at det utarbeides dokumentasjon som bekrefter dette. Teknisk sjef er av den oppfatning at foretatt tilsyn på stedet gav grunn til å stille spørsmål om arbeidene er prosjektert og utført i samsvar med tekniske krav. Det er dermed grunnlag for å kreve uavhengig kontroll, og det er den uavhengige kontrollen som må avklare om prosjekteringen er tilstrekkelig, og om arbeidene er tilfredsstillende utført i samsvar med tekniske krav. Teknisk sjefs konklusjon: Teknisk sjef kan ikke se at det i klagen er kommet fram nye momenter som skulle tilsi at vedtak om uavhengig kontroll skal endres. Det anbefales dermed at vedtak datert opprettholdes. Oversikt over vedlegg: 1. Klage på vedtak datert Vedtak om utvidet kontroll datert Varsel om utvidet tilsyn datert Søknad om ferdigattest 5. Pålegg om ferdigstillelse datert Varsel om pålegg datert Rammetillatelse del. sak nr. 510/05

5 Karmøy kommune Teknisk etat. Rådhuset 4250 Kopervik. Ang: SAKSNR 05/ Arkivkode GNR89/14 KLAGE OVER FEIL OPPLYSNINGER I VEDTAK OM UTVIDET KONTROLL. Det skrives i vedtak: «De ble gitt frist til å komme med evt. uttalelse til dette. Karmøy kommune kan ikke se å ha mottatt noen uttalelse.» Dette er direkte usant! Undertegnede kontaktet saksbehandler Kjell Kristian Mydland på telefon straks etter mottak av forhåndsvarsel og gjorde ham oppmerksom på vesentlige feil i hans uttalelser. Mydland påstår blant annet.» en eventuell lekkasje i dette anlegget vil åpenbart også føre til store skader i nærliggende leiligheter og konstruksjoner, da installasjonene henger helt åpent inn mot veggkonstruksjonen uten noen form for tetning i flere av leilighetene.» Som innledning til befaringen redegjorde utbygger om bygningenes konstruksjon der det ble vist at alle leiligheter er delte med massive betongvegger. En kan da i prinsippet fylle en leilighet opp med vann uten at det lekker inn til naboen. Så en eventuell lekkasje vil da åpenbart IKKE føre til store skader i nærliggende leiligheter som Mydland hevder.

6 Vannforsyningsanlegget er utført av godkjente rør i rør systemer som samles i et plassbygd skap på vaskerom/bod. Disse rommene har fliselagte gulv med sluk. Sentral for vannbåren gulvvarme er også plassert her i de boligene som har det. Ved en eventuell lekkasje vil mesteparten av vannet via gulvet i rommet bli ledet til sluk. Det som ble avdekket var at membranen i det plassbygde skapet i en del av leilighetene ikke er ført høyt nok opp på skapets bakside og sider slik at noe vann kunne renne inn i skilleveggkonstruksjonen rundt skapet som i verste fall kunne medført at parkett i tilstøtende rom kunne blitt skadet.(under parketten er gulvene av betong som ikke ville blitt skadet.) Hvordan ( rørene) «disse ligger usystematisk og delvis på gulvet «i skapet er eventuelt kun et visuelt avvik og ikke brudd på lovverk eller forskrift. Det vi var enige om etter befaring er at det i skapene for rørinstallasjoner utføres utbedringer av tettheten. Skapene tettes slik att alt vann ved en eventuell lekkasje renner mot sluken i rommet. Vi aksepterer uavhengig kontroll av utførelse tetthet membran våtrom. Vi aksepterer uavhengig kontroll av utførelse for vann og avløp system i leilighetene. Vi påklager vedtak om uavhengig kontroll av utførelse og prosjektering av system for vannbåren varme. Vi mener dette ikke er avdekket mangler på disse systemene. Lekasjemessig er dette lukkede systemer som inneholder små vannmengder ved lavt trykk (under 2 bar) og vil ved et eventuelt brudd ikke føre til vannskader av betydning. Avaldsnes Mvh Nils J. Bowitz-Øygarden Øygarden Eiendom as

7

8 Teknisk etat Nocon AS Ålfjordgaten HAUGESUND Dato: Saksbeh: Saksnr: Løpenr: Arkivkode: Deres ref: Kjell Kristian Mydland 05/ /15 GNR 89/14 89/14 - VÅGE, SØNDRE. VEDTAK OM UTVIDET KONTROLL, BYGGESAK Jf. Plan- og bygningsloven av og forskrift om saksbehandling og kontroll (SAK03) 35. Saken gjelder: Viser til forhåndsvarsel i brev av hvor det fremgår at byggetilsynet ved Karmøy kommune den gjennomførte en befaring av flere leiligheter på Gnr./Bnr. 89/14 i forbindelse med søknad om ferdigattest av Flere av de 19 leilighetene ble undersøkt for å danne et representativt bilde av situasjonen. Under befaringene ble det fokusert på våtrom og tekniske installasjoner knyttet til VVS, samt branntekniske løsninger. Det fremgår blant annet følgende av forhåndsvarselet: «Det ble i flere av de utvalgte leilighetene avdekket mangler knyttet til teknisk installasjon av VVSanlegget. Det aller meste av installasjoner i teknisk sentral er ikke innfestet/fastmontert til vegg, men ligger usystematisk og delvis på gulvet. En eventuell lekkasje i dette anlegget vil åpenbart også føre til store skader i nærliggende leiligheter og konstruksjoner, da installasjonene henger helt åpent inn mot veggkonstruksjonen uten noen form for tetting i flere av leilighetene». På bakgrunn av de avdekkede forhold varslet Karmøy kommune at det vil bli fattet vedtak om utvidet kontroll, herunder at det vil bli stilt krav om å oppnevne et eget kontrollforetak for gjennomgang av leilighetene, jf. forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker (SAK03) 35. De ble gitt frist til å komme med evt. uttalelse til dette. Karmøy kommune kan ikke se å ha mottatt noen uttalelse. På bakgrunn av dette fattes følgende: VEDTAK: Med hjemmel i forskrift om saksbehandling og kontroll (SAK03) 35, jf. plan- og bygningsloven av , fattes det vedtak om utvidet kontroll. Rådhuset, Statsråd Vinjes gate 25, 4250 KOPERVIK Telefon: e-post: post@karmoy.kommune.no

9 Av SAK03 35 fremgår det følgende: «Kommunen skal føre tilsyn med at bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven holdes i kommunen, jf. pbl første ledd. Tilsynet gjelder også tiltak som behandles etter reglene om melding og tiltak som er unntatt fra byggesaksbehandling. Kommunen kan på ethvert tidspunkt i byggeprosessen inntil ferdigattest er utstedt, kreve opplyst status i prosjekteringen, utførelsen og kontrollarbeidet og foreta tilsyn i det omfang og etter de metoder den finner nødvendig. Ved påvist svikt i prosjektering, utførelse eller kontroll kan kommunen gi nødvendige pålegg om stansing, fjerning, retting, opphør av bruk mv. etter plan- og bygningslovens bestemmelser». Kontrollen vil omfatte følgende områder i samtlige leiligheter: Kontroll av utførelse og prosjektering av system for vannbåren varme. Kontroll av utførelse for vann og avløp system i leilighetene. Kontroll av utførelse tetthet/ membran på våtrom. Kontrollen skal dokumenteres på en måte som gir sporbarhet mellom krav, resultat og ansvar. Kontrollerende foretak skal være ansvarlig og økonomisk uavhengig fra byggesaken, og velges av tiltakshaver. Kontrollforetaket må være kvalifisert innenfor de fagområder som skal kontrolleres. Søknad om ansvarsrett som kontrollerende foretak skal innsendes kommunen for behandling i forkant av den utvidede kontrollen. Frist for innsending av søknad om ansvarsrett for kontrollerende foretak settes til Klageadgang: Dette vedtaket er et enkeltvedtak. De har 3 ukers frist til å klage vedtaket inn for høyere myndighet. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndighetene er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Med hilsen Kjell B. Gilje forvaltningssjef Kjell Kristian Mydland tilsynsingeniør Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur. Kopi til: Sameiet Øygarden v/ Jahn Jakobsen / Anne Grethe M Halvorsen, Øygarden 20, 4262 AVALDSNES Øygarden Eiendom AS, Øygarden 50, 4262 AVALDSNES 2

10 Teknisk etat Nocon AS Ålfjordgaten HAUGESUND Dato: Saksbeh: Saksnr: Løpenr: Arkivkode: Deres ref: Kjell Kristian Mydland 05/ /15 GNR 89/14 FORHÅNDSVARSEL OM UTVIDET TILSYN, BYGGESAK. Byggetilsynet ved Karmøy kommune gjennomførte, den , en befaring av flere leiligheter på Gnr./Bnr. 89/14 i forbindelse med søknad om ferdigattest av Samtlige leiligheter ble ikke gjennomgått, men flere av de 19 leilighetene ble inspisert for å danne et representativt bilde av situasjonen. Under befaringene ble det fokusert på våtrom og tekniske installasjoner knyttet til VVS, samt branntekniske løsninger. Det ble i flere av de utvalgte leilighetene avdekket mangler knyttet til teknisk installasjon av VVS anlegget. Det aller meste av installasjoner i teknisk sentral er ikke innfestet/ fastmontert til vegg, men ligger usystematisk og delvis på gulvet. En eventuell lekkasje i dette anlegget vil åpenbart også føre til store skader i nærliggende leiligheter og konstruksjoner, da installasjonene henger helt åpent inn mot veggkonstruksjonen uten noen form for tetting i flere av leilighetene. Med bakgrunn i de avdekte forhold varsler Karmøy kommune herved at det vil bli stilt krav om å oppnevne et eget kontrollforetak for gjennomgang av leilighetene. Kravet stilles i medhold av forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker SAK03, 35. Kontrollen vil omfatte følgende områder i samtlige leiligheter: Kontroll av utførelse og prosjektering av system for vannbåren varme. Kontroll av utførelse for vann og avløp system i leilighetene. Kontroll av utførelse tetthet/ membran på våtrom. Kontrollen skal dokumenteres på en måte som gir sporbarhet mellom krav, resultat og ansvar. I Sak03, 35 heter det: Kommunens tilsyn Kommunen skal føre tilsyn med at bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven holdes i kommunen, jf. pbl 10-1 første ledd. Tilsynet gjelder også tiltak som behandles etter reglene om melding og tiltak som er unntatt fra byggesaksbehandling. Rådhuset, Statsråd Vinjes gate 25, 4250 KOPERVIK Telefon: e-post: post@karmoy.kommune.no

11 Kommunen kan på ethvert tidspunkt i byggeprosessen inntil ferdigattest er utstedt, kreve opplyst status i prosjekteringen, utførelsen og kontrollarbeidet og foreta tilsyn i det omfang og etter de metoder den finner nødvendig. Ved påvist svikt i prosjektering, utførelse eller kontroll kan kommunen gi nødvendige pålegg om stansing, fjerning, retting, opphør av bruk mv. etter plan- og bygningslovens bestemmelser. Rett til uttale. Det gis herved i samsvar med forvaltningsloven 16 anledning til å uttale deg om forholdet som er avdekket. Frist for uttalelse er 2 uker fra den dato dette brev mottas. Med hilsen Kjell Kristian Mydland tilsynsingeniør Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur. Øygarden Eiendom AS, Øygarden 50, 4262 AVALDSNES 2

12 Dokid (05/ ) 89/14 - SØKNAD OM FERDIGATTEST KoMMUneno Søknad om ferdigattest Pbl 21-10, SAK og 8-2 (Åy/57 /os 377.>-- Søknaden gjelder Elendom/ byggested Gnr. 89 Adresse Øygarden ' Bnr 14 I Festenr.I Seksjonsnr,2 2 1 Bygningsnr. I Bolignr. I Kommune Postnr I Poststed 4262 Avaldsnes Karmøy Ferdlgattest Tilfredsstiller tiltaket kravene til ferdigattest? V JaNeiHvis nei, fyll ut informasjonen nedenfor. Det gjenstår følgende arbeider av mindre vesentlig Dato betydning som vil bli utført innen 14 dager: Type arbeider Bekreftelse på at disse arbeidene er utført vil være kommunen i hende innen: Dato i i Oppdaterl dokumentasion Er det foretatt ikke søknadspliktige endringer/justeringer i forhold til litatelsen? JaNeiHvis ja, vedlegg oppdatert situasjonsplan, tegninger eller dokumentasjon som viser hva som er utført. Sluttrapport for avfall Sluftrapport avvedlegges søknaden Ansvarlig søker forplikter seg til å påse at sluttrapporten blir ajourført og oppbevart. MedlE,g9 K - Varmesystem EnergiforsyningVarmefordelingIIkke Elektrisitet Sol -- Biobrensel Gass -- Varmepumpe - luft Olje/parafin Varmepumpe - berg/sjø Annet -- Fjernvarme/spillvarme _._,. Vannbåren gulvvarme Vannbaren radioator Elektriske varmakabler Elektriske panelovner Luftopovarrning Kamin/ovnipes Annet 1/ relevant Erklæring Det bekreftes at tilstrekkelig dokumentasjon som grunnlag for driftsfasen er overlevert byggverkets eier Vedlegg Beskrivelse av vedlegg Gruppe Nr fra til Situasjonsplan, avkjøringsplan D Tegninger,plan, snitt, fasade E Redegjørelser/kart F Gjennomføringsplan G - Ikke relevant I Sluttrapport for avfallsplan og miljosaneringsbeskrivelse K Boligspesifikasjon i matrikkelen H i Uttalelser fra andre offentlige myndigheter I i Andre vedlegg 0 1 Underskrifter Ansvarlig søker for tiltaket (for tiltak etter pbl 20-1) Tiltakshaver (bare for tiltak uten ansvarlig søker pbl 20-2) Foretak NOCON AS KontaktpersonI Telefon rmobiltelefon Håkon Thormodsen E-post h calkov s -Uto r imoel,,..;...-:1cuotwctilcam E-post Dato _II Lin,-;e,k.14,..." Gjentas med blokkbokstaver Håkon Thormodsen -,...t IJLIL4te,'-W4 bi Navn Øygarden Eiendom as Kontaktperson Nds J Bovv tz-øvgarden DatoI Underskritt Gjentas med blokkbokstaver I Telefon I Mobiltelefon Blankett 5167 Bokmål Utgitt av Direktoratet for byggkvalitet ,11

13 Dokid (05/ ) FOTO - FES2bis V - j øra I - r 14, -..;.

14 Teknisk etat Nocon AS Ålfjordgaten HAUGESUND Dato: Saksbeh: Saksnr: Løpenr: Arkivkode: Deres ref: Kjell Kristian Mydland 05/ /15 GNR 89/14 89/14 - PÅLEGG BYGGESAK PÅLEGG BYGGESAK Krav om at forhold som er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven rettes. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-3, 1. ledd gis det pålegg om retting av forhold som er i strid med tillatelse gitt i medhold av plan- og bygningsloven Frist for å etterkomme pålegget settes til I medhold av plan- og bygningsloven 32-5 ilegges det en tvangsmulkt på kr ,- som forfaller på tidspunkt for ovennevnte frist dersom pålegget ikke etterkommes. Pålegg. Karmøy kommune v/bygningskontrollen har registrert at midlertidig brukstillatelse er utløpt for samtlige leiligheter i omsøkte tiltak på Gnr./Bnr. 89/14. Det foreligger ikke ferdigattest for tiltaket. Fellesareal med lekeplass er ikke opparbeidet i henhold til innsendte situasjonsplan og vilkår punkt 2. i rammetillatelsen av Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-3, 1. ledd gis det herved pålegg om ferdigstillelse av omsøkte tiltak. Frist. Frist for å etterkomme pålegget settes til Vedtak om tvangsmulkt. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-5 fastsettes det tvangsmulkt på kr ,-. Dersom pålegget ikke er etterkommet innen ovennevnte frist vil tvangsmulkten forfalle. Forfalt tvangsmulkt vil bli innkrevd uten ytterligere varsel. Det bes om at De underretter kommunen når pålegget er etterkommet. Saken vil avsluttes så snart kommunen har mottatt dokumentasjon på at pålegget er etterkommet. Rådhuset, Statsråd Vinjes gate 25, 4250 KOPERVIK Telefon: e-post: post@karmoy.kommune.no

15 Det varsles samtidig om at etaten vil kunne vedta en ny og betydelig større tvangsmulkt dersom pålegget ikke etterkommes innen gitt frist. Varsel om forelegg. De varsles også om at kommunen i tillegg til tvangsmulkt kan utstede forelegg etter plan- og bygningsloven Et slik forelegg vil kunne få samme rettsvirkning som en rettskraftig dom og fullbyrdes etter reglene for dommer. Dette vedtak er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan påklages innen 3 uker. Med hilsen Kjell B. Gilje forvaltningssjef Kjell Kristian Mydland tilsynsingeniør Kopi til: Øygarden Eiendom AS, Øygarden 50, 4262 AVALDSNES Sameiet Øygarden v/ Jahn Jakobsen / Anne Grethe M Halvorsen, Øygarden 20, 4262 AVALDSNES 2

16 Teknisk etat Nocon AS Ålfjordgaten HAUGESUND Dato: Saksbeh: Saksnr: Løpenr: Arkivkode: Deres ref: Kjell Kristian Mydland 05/ /14 GNR 89/14 89/14 - VARSEL OM PÅLEGG VARSEL OM PÅLEGG Varsel om pålegg om retting av forhold som er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Varsel om at det i medhold av plan- og bygningsloven 32-3 er vurdert pålegg om retting av forhold som er i strid med plan- og bygningsloven Etaten behandler denne sak etter myndighet tildelt etaten. Karmøy kommune v/bygningskontrollen har registrert at midlertidig brukstillatelse er utløpt for samtlige leiligheter i omsøkte tiltak. Det foreligger ikke ferdigattest for tiltaket. Fellesareal med lekeplass er ikke opparbeidet i henhold til vilkår punkt 2. i rammetillatelsen av Forholdet strider således mot plan- og bygningsloven som krever at søknadspliktige tiltak avsluttes med ferdigattest. Karmøy kommune krever herved at tiltaket ferdigstilles og at det innsendes søknad om ferdigattest for hele tiltaket innen Plan- og bygningslovens 32-3 lyder som følger: Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid. Ved utferdigelsen av pålegg skal det settes frist for oppfyllelse. Samtidig med utferdigelsen av pålegg kan det fastsettes tvangsmulkt. Ved utferdigelse av pålegg gis opplysning om at pålegget vil kunne følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom. Endelig pålegg kan tinglyses som en heftelse på den aktuelle eiendom. Rådhuset, Statsråd Vinjes gate 25, 4250 KOPERVIK Telefon: e-post: post@karmoy.kommune.no

17 Rett til uttale. Du gis herved i samsvar med forvaltningsloven 16 anledning til å uttale deg om forholdet som er avdekket. Frist for uttalelse er 3 uker fra den dato dette brevet mottas. Innsending av søknad i ettertid. Det gis herved, nå i ettertid anledning til å søke det utførte tiltak godkjent ved innsending av søknad. Søknad må være oss i hende innen nedenstående frist for pålegg. En godkjennelse avhenger imidlertid av at kravene i plan- og bygningsloven eller bestemmelser gitt i medhold av denne lov kan etterkommes. Varsel om pålegg. I henhold til forvaltningsloven 16 varsles det om at kommunen vurderer å gi pålegg om retting og opphør av bruk i medhold av plan- og bygningsloven 32-3 dersom ikke tiltaket ferdigstilles og fullstendig søknad om ferdigattest er innkommet innen Varsel om tvangsmulkt. Det gjøres videre oppmerksom på at Teknisk etat sammen med et eventuelt vedtak om pålegg, uten ytterligere varsel vil kunne fastsette tvangsmulkt i medhold av plan- og bygningsloven Tvangsmulkten vil da forfalle ved fristoversittelsen for pålegget. Pålegg om mulkt er tvangsgrunnlag for utlegg. Med hilsen Kjell Kristian Mydland tilsynsingeniør Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur. Kopi til: Øygarden Eiendom AS, Øygarden 50, 4262 AVALDSNES. Direktoratet for Byggkvalitet DIBK, Postboks 8742 Youngstorget 0028 Oslo. 2

18 KARMØY KOMMUNE Teknisk etat Forvaltningsavdelingen Nocon AS Haraldsgaten HAUGESUND Saksbehandler: Ingvill Granodd Arkivkode Deres ref. Vår ref. Dato GNR 89/14 05/ / RAMMETILLATELSE Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Gjelder: 93. Arbeid som krever byggetillatelse. Byggested: Våge, søndre, Gnr./Bnr. 89/14 Tiltakshaver: Øygarden Eiendom AS Ansvarlig søker: Nocon AS Saken er behandlet som delegert saknr. 0510/05 I medhold av plan- og bygningslovens 93 og 95 godkjennes søknaden, vedlagt; - tegninger, - situasjonskart, - utomhusplan, - søknader om ansvarsrett for søker, prosjekterende, kontrollerende for prosjektering, utførende og kontrollerende for utførelsen, og for øvrig på de vilkår som er nevnt under. Søknaden gjelder oppføring av påbygg med leiligheter og garasje. I medhold av plan- og bygningslovens 7 gis dispensasjon fra formål i bebyggelsesplanen. Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at dispensasjon er gitt, faller dispensasjonen bort. Det foreligger ikke protester til søknaden. Tiltaket tillates ikke igangsatt før det foreligger igangsettingstillatelse. Igangsettingstillatelse kan ikke gis før fullstendig søknad etter pbl. 94 nr. 1, første og annet ledd er innsendt og undergitt nødvendig kontroll. Postadresse.: Organisasjonsnr: Besøksadresse: Rådhuset, 4250 Kopervik postmottak.sentral@karmoy.kommune.no Statsråd Vinjes gt. 25, Kopervik Sentralbord: Telefax: Saksbehandlers tlf:

19 Teknisk etat behandler denne sak etter myndighet tildelt etaten. Beliggenhet: Tiltakets minste avstand til nabogrense skal være 0 meter. Dette tiltak krever utstikking av beliggenhet. Tiltaket må plasseres i følge godkjent situasjonskart. Utstikking av beliggenhet skal utføres av foretak med ansvarsrett for dette. Dersom annet firma benyttes enn kommunens egen oppmålingsavdeling, skal koordinatene for alle hjørnene sendes inn til kommunens oppmålingsavdeling for ajourhold av det digitale kartverket Det forutsettes at ingen deler av tiltaket kommer nærmere gassledning eller offentlig vann- eller avløpsledning enn 4 m. Ved ev. tvil må det tas kontakt med VAR-avdelingen. Tekniske krav: Det vises til innlevert kontrollplan for prosjektering og utførelse. Prioriterte myndighetskrav: Det stilles følgende krav i henhold til lov og forskrifter: 1. Det kreves lydisolasjon mellom bruksenhetene i henhold til TEK Alle atkomstveger til bygningen, alle uteoppholdsplasser skal være tilrettelagt for bevegelsesog orienteringshemmede,jfr. TEK 10-2, og Hver leilighet skal være egen branncelle. Dette gjelder såvel horisontalt som vertikalt, jfr. TEK Ansvar: Funksjoner og fagområder må belegges med godkjenning av ansvarsrett i samsvar med tiltaksklassen. Kontroll: Kontroll med prosjektering kan utføres som dokumentert egenkontroll. Kontroll med utførelse kan utføres som dokumentert egenkontroll. Avfall: Med hjemmel i Forurensingsloven og Karmøy kommunes forskrifter for renovasjon pålegges tiltakshaver å sortere bygge- og anleggsavfall, før levering til godkjent deponi. Håndtering av avfallet skal dokumenteres ved kvittering fra deponiplass eller som del av virksomhetens internkontrollsystem. Tiltaket tillates ikke igangsatt før ansvarlig søker/samordner har fått igangsettingstillatelse. Vedtak om igangsettingstillatelse kan ikke fattes før følgende vilkår er oppfylt: 1. Reviderte tegninger av garasje/bod-etasje må sendes inn for godkjenning. Se saksutredningen. 2. Lekeplass og fellesareal skal være opparbeidet. Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Ønskes tiltaket endret i forhold til 2

20 rammene for dette vedtak, må endringene omsøkes særskilt som endring av tillatelse og endringen være godkjent før den gjennomføres. Gjeldende lover, forskrifter, vedtekter og reguleringsbestemmelser skal følges såfremt ikke særskilt dispensasjon er gitt. Rammetillatelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av protesterende naboer, og øvrige definerte parter i saken. Med hilsen Kjell B. Gilje forvaltningssjef e.f. Ingvill Granodd saksbehandler 3

21 SØKNAD OM TILLATELSE TIL OPPFØRING AV 93. ARBEID SOM KREVER BYGGETILLATELSE/ AREALPLAN Regulering : R465 Gnr. 88/4 m/fl. Velde Formål : Bolig og forretning Grad av utnyttelse : 40 % Gesimshøyde : 7 m TEKNISKE ANLEGG Utslipp : Husøy Atkomst : Riksveg BOLIG Bebygd grunnflate : 630 m 2 Ant. etasjer : 2 Takform/vinkel : Flatt tak Gesimshøyde : 6,5 m Estetiske krav Lovfestede estetiske krav er ivaretatt. Uttalelser fra andre myndigheter Det foreligger uttalelse fra Karmøy Brannvesen. Dispensasjoner Det gis dispensasjon fra formål i bebyggelsesplanen, da den er søkt opphevet. Tiltaket er i henhold til gjeldende reguleringsplan. Teknisk sjefs samlede vurdering Parkering oppe på lokket ved inngangene til leiligheten tillates ikke. Parkering skal skje på eksisterende parkeringsplass og i parkeringskjeller. Inngangssonen skal holdes mest mulig bilfri. Det tillates kun stopp for av- og pålessing. Garasjeanlegg må omprosjekteres slik at atkomsten legges i vest. Garasjeanlegget omgjøres til fellesanlegg for parkering. Fellesanlegg for parkering skal ha to rømningsveger, og være skilt fra resten av bygningen med bygningsdeler med brannmotstand minst EI60/D-s2,d0. Automatisk port kan ikke benyttes som rømningsveg. Rom for utleie/forsamlingslokale kan ikke godkjennes for opphold av mennesker, da det bare har en rømningsveg og for lite lys. Klageadgang: Naboer, gjenboere og andre berørte parter har 3 ukers frist til å klage vedtaket inn for høyere myndighet. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndighetene er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. 4

22 SAKSPROTOKOLL - 89/14 - VÅGE, SØNDRE. VEDTAK OM UTVIDET KONTROLL - KLAGEBEHANDLING Hovedutvalg teknisk behandlet saken den , saksnr. 98/15 Behandling: Hagland (FrP) fremmet følgende forslag: Hovedutvalg teknisk tar klagen til følge, og krav om utvidet kontroll av prosjektering og utførelse av system for vannbåren varme bortfaller. Bakgrunn: Rør for vannbåren varme er nedstøpt i gulvet og kan ikke medføre lekkasje. Den del av anlegget som ikke er i gulv, er plassert i rom/skap med sluk. Rør som er brukt i anlegget er spesialrør av plast som ikke kan korrodere på noen måte. Rørene tåler 11 kg trykk, trykket i anlegget er ca 2 kg. Det er ikke påvist feil, mangler eller lekkasjer på de årene anlegget har vært i drift. På denne bakgrunn fremmes ovenstående forslag til vedtak. Innstillingen vedtatt med 7 stemmer mot 2 stemmer (FrP) for Haglands forslag. Vedtak: Hovedutvalget for tekniske saker opprettholder vedtak om utvidet kontroll i brev datert Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling.