Grønneviksøren/Europan - Orientering om vinnerprosjekt «Our City, Our Collective» og videre arbeid

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for utbyggingsavtaler Fagnotat Saksnr.: Emnekode: ESARK-3469 Saksbeh: ELTO Til: Seksjon byutvikling Kopi til: Fra: Etat for utbyggingsavtaler Dato: 26. januar 2016 Grønneviksøren/Europan - Orientering om vinnerprosjekt «Our City, Our Collective» og videre arbeid Saken gjelder orientering om vinnerforslaget i arkitektkonkurransen Europan for Bergen kommunes eiendom på Grønneviksøren, og om videre prosess fram til realisering. Byrådet fattet i sak 1242/14 vedtak om å melde på kommunes tomt på Grønneviksøren i den internasjonale arkitektkonkurransen Europan 13. I samme sak ble samarbeidsavtale med BIR godkjent. Tomten, benevnt som S1 i områdeplan for Møllendal vest er på 18 dekar, og BIR eier den nordlige delen tilsvarende 38 % av totalarealet. Byrådet har senere behandlet sak om forutsetninger for gjennomføring av vinnerforslaget i sak 1314/15. I samsvar med Bergen kommunes fortettingsstrategi og konkrete målsettinger for tomten, var det i konkurransegrunnlaget bedt om idéer på nyskapende løsninger for utvikling av et kompakt og bymessig boligområde med gode fellesareal. Vinneren av arkitektkonkurransen ble annonsert 3. desember 2015, og vinnerprosjektet heter «Our City, Our Collective» og er utarbeidet av de norske arkitektkontorene Lala og Kåmmån. Juryen begrunner sin konklusjon blant annet med at prosjektet har en tydelig idé og strategi på alle nivå, og at forslaget anerkjenner vannet og promenaden ved Store Lungegårdsvann som en sentral hage og park for hele byen. Forslaget viser også en variasjon av ulike typer leiligheter for alle generasjoner, tilført en rekke felles funksjoner som felles kjøkken, kontorfellesskap for hjemmekontor, etter skoletid senter og felles hager. Fagetatens og Etat for plan- og geodatas vurdering er at vinnerforslaget angir gode løsninger på det som ble etterspurt. I konkurransegrunnlaget ba man også om forslag innenfor temaet deling av areal inne og ute, og det angis et bredt og godt omfang på slike funksjoner. Samlet sett vil en realisering av forslaget gi et bomiljø spesielt egnet for barnefamilier, som også var framhevet i konkurransegrunnlaget. Første fase av den videre prosess vil være at det inngås en tjenestekontrakt med vinner om nærmere bearbeiding og justering, samt detaljering av enkelte tema. Dette arbeidet forventes å være avsluttet sommeren/tidlig høst i år. 1

2 Parallelt skal det sees på kommunens behov for boliger knyttet til kommunale tjenester, og en vurdering av i hvilken grad og hvordan dette kan realiseres innenfor byggeområdet. Det arbeides også med nødvendige avklaringer for å kunne flytte dagens aktiviteter. For koordinering av det videre arbeid fram til realisering av tomten, ble det i desember 2015 etablert en prosjektgruppe bestående av Byrådsavdeling for finans og eierskap, Etat for bygg og Eiendom, Etat for plan- og geodata, Etat for utbyggingsavtaler (prosjektledelse) og BIR som eier 38 % av tomtearealet. Prosjektet som senere skal avhendes vil være det nærmere bearbeidede vinnerforslaget, inkludert illustrasjonsplan, supplert med nærmere salgsvilkår knyttet til prosjektet som sådan og framtidig kommunalt eierskap til lokaler/boenheter. Med grunnlag i det videre arbeid som det er gjort rede for i saksutredningen, vil fagetaten fremme en sak for Byrådet med forslag til premiss og løsninger for realisering og salg. Etter fagetatens vurdering ligger det til rette for at kommunen og BIR kan videreutvikle et byggeprosjekt som samsvarer med visjonen i Kommuneplanens samfunnsdel om at Bergen skal være en aktiv og attraktiv by. Ved å være kompakt sikrer prosjektet bærekraftig vekst, og et framtidsrettet fokus på delekultur innebærer gode sosiale møteplasser. Posisjonen som grunneier gir mulighet for å få dekket behov knyttet til kommunale tjenester, noe som vil gi en mangfoldig beboersammensetning. Anbefalt forslag fra Etat for utbyggingsavtaler Byrådet gir sin tilslutning til det videre arbeid slik det er beskrevet i saken. Elisabeth Totland - spesialrådgiver Geir Haveraaen - etatssjef Dette dokumentet er godkjent elektronisk. 2

3 Saksutredning 1. Bergen kommunes målsettinger for tomten og deltakelse i Europan-konkurransen Tomteområdet utgjør en viktig del av potensialet for boligfortetting og byutvikling i nærområdet av Bergen sentrum. Flere prosjekter i nabolaget er ferdigstilt og under utbygging, og området utvikles til et høykvalitets byområde for nye beboere og besøkende. Byrådets begrunnelse for å stille tomten til disposisjon for Europan, jf Byrådssak 1252/14, var at Bergen gjennom konkurransen kan profilere seg som en by med rom for moderne og framtidsrettet arkitektur, i en tilpasningsdyktig by. Videre ble det uttalt at konkurransen vil kunne styrke en større del av Møllendalsområdet som en spennende arena for nytenkning innen byformasjon og design, og skape en god og kreativ møteplass for studenter, beboere og næringsvirksomheter. Ambisjonene med deltakelse i konkurransen ble videreført i tomteprospektet, hvor man ønsket at det spesielt skulle fokuseres på; Samspillet mellom det nye byggeområdet og tilgrensede parker Balansen mellom kompakt by og kvaliteter på boliger og uterom Forhold som kan gjøre området attraktivt for barnefamilier I konkurransegrunnlaget ble det opplyst at Bergen kommune også ønsker å bruke Europanprosjektet som et testområde for innovative konsept for sameksistens og deling i privat og offentlig sfære. Det ble derfor spurt etter løsninger på hvordan deling kan være en måte å utvikle billigere og enklere løsninger for bygging av bærekraftig by. 2. Nærmere bearbeiding av vinnerforslaget - videre samarbeid med Lala/Kåmmån Deltakelse i Europan har som premiss at man skal samarbeide videre med vinneren for mulig realisering av prosjektet. Det er drøftet med vinner at videre oppdrag blir en tjenestekontrakt med honorar pr. medgått tid innenfor en avtalt ramme, og pr. i dag er tidshorisonten at arbeidet vil kunne avsluttes til sommeren eller tidlig høst. Oppdraget dekkes av fagetatens budsjetterte midler avsatt til videre utvikling av eiendommen. Den videre prosess starter med en workshop i februar, der Lala og Kåmmån orienterer nærmere om prosjektet og tankene bak de ulike elementene. Oppdraget videre vil være nærmere bearbeiding og justering av prosjektet, samt detaljering av tema knyttet til kommunens målsettinger, jf ovenfor. Av forhold som skal drøftes og bearbeides nevnes; Utnyttelse og tetthet; Prosjektet framstår som noe massivt og utnyttingsgraden må vurderes nærmere, herunder om bygningsmassen bør deles mer opp også over 1. etasje. Om det skal være ny bygningsmasse over Belsen-bygget Forholdet mellom privat, felles og offentlig uteareal, herunder løsningene med hevede gårdsrom og gangbroer over offentlig gate. 3

4 Hvilke funksjoner skal være på gateplan, for å skape aktivitet i gater og byrom Siden arealet er relativt stort, skal det vurderes hvordan prosjektet kan deles i 2 til 4 tomter. Arealene kan da avhendes til flere utbyggere, og utbygging kan også eventuelt skje over tid. I bestemmelsene til områdeplanen er det ikke krav om detaljplan for område S1, men tilstrekkelig med en illustrasjonsplan, forutsatt at prosjektet ikke har betydelig avvik fra områdeplanens bestemmelser. Enkelte element ved vinnerforslaget må vurderes nærmere også i forhold til områdeplanens bestemmelser, for eksempel formålsgrensene, volum og høyder, siktlinjer fra kirkegården og lav parkeringsdekning kun knyttet til bildelering. Det skal også vurderes om man skal gjøre en ytterligere detaljering av det som kan være 1. byggetrinn. Særlig om «sharing»/deling Lala/Kåmmån sier i vinnerforslaget at begrunnelse for deling av areal er knyttet til økonomi, bærekraft, sosiale forhold og personlig utbytte av felles goder. Av forslag til felles areal er felles storkjøkken, gjesteleiligheter, drivhus, areal til felles «hjemmekontor», atelier, «flerbrukshall» i Belsenbygget mm. I den videre prosess vil man drøfte innhold og omfang nærmere med Lala/Kåmmån. Dette temaet vil også bli gitt et bredere fokus ved at man vil invitere til drøftelser av temaet internt i kommunen og med sentrale aktører i byggenæringen. En del av prosessen vil således være å sette fokus på en annen måte å utforme byggeprosjekter på, slik at denne typen løsninger kan bli aktualisert i andre byggeområder. Særlig om forslag om «Cooperativ Housing-Pilot» Et element i vinnerforslaget er at finansiering av prosjektet skal skje ved en «Cooperativ Housing Pilot». Innholdet i dette er ikke detaljert, men det oppfattes at eierskap skal knyttes direkte til framtidig beboere, uten en utbygger som mellomledd. Intensjonen er en alternativ finansieringsmodell som skal sikre rimeligere boliger. 4

5 Ved deltakelse i Europankonkurransen har kommunens utgangspunkt vært at eiendommen skal realiseres ved vanlig salg i markedet. Siden forslaget ikke er nærmere detaljert er det både i forhold til økonomi og juridiske rammer vanskelig å vurdere aktualiteten av en alternativ finansieringsmodell. Forslaget må derfor bearbeides i det videre samarbeid med Lala/Kåmmån. Ressursbruk i forhold til aktualitet vil bli fortløpende vurdert. 2. Barnehage og behov for kommunale boliger Det er fastlagt i områdeplanen at det skal bygges barnehage innenfor S1, og denne vil være en integrert del av øvrig bebyggelse. I prosessen fram til realisering skal foreslått lokalisering vurderes, og om finansiering og drift skal skje i egen regi eller privat. Det skal også avklares om kommunens behov for omsorgsboliger, bokollektiv og boliger for flyktninger skal sikres i tilknytning til realisering av tomten. Boligene kan integreres med øvrig bebyggelse og bomiljø, noe som vurderes som positivt for beboerne. Et innslag av boliger knyttet til kommunale tjenester vil være en av flere faktorer som sikrer en variert befolkningssammensetning Det ligger videre til rette for felles bruk av arealer mellom kommunale og øvrige boenheter, jf ovenfor om deling/sharing, noe som vil bidra til kvaliteter knyttet både til bofunksjoner og bomiljø. 3. Klargjøring av tomten 3.1. Helikopterlandingsplass Dagens helikopterlandingsplass på Grønneviksøren er forutsatt flyttet til Nygårdstangen, jf områdeplan for Nygårdstangen som er klar for 2. gangsbehandling. Den nordligste delen av byggeområde S1 vil ikke kunne bebygges før helikopterlandingsplassen er flyttet. Usikkerhet knyttet til når arealene kan bebygges slår negativt ut på kjøpesum, og tidspunkt for flytting bør derfor være avklart før realisering Flytting av BIR BIR arbeider med å finne nye lokaler for dagens virksomhet på Grønneviksøren og Minde. BIR har opplyst til fagetaten at dette i tillegg til å finne ny egnet lokasjon også handler om at pågående planprosess for arealene på Minde må få et innhold som sikrer finansiering av ny lokasjon. På samme måte som for flytting av helikopterlandinsgplassen, bør tidspunkt for flytting være avklart før realisering. 4. Tilknyttede delprosjekt 4.1. Friområdet på Grønneviksøren I konkurransegrunnlaget var det åpnet opp for å komme med idéer til utforming av regulert friområde lengst nord på Grønneviksøren. Vinnerforslaget har forslag til utforming og innhold, men avviker vesentlig fra områdeplanen blant annet ved utfylling av areal i Store Lungegårdsvann. 5

6 Prosjektgruppen har vurdert at man ikke skal arbeide videre med denne delen av vinnerforslaget direkte. Det er imidlertid viktig å sikre en god sammenheng mellom byggeområde S1 og friområdet, og prosjektgruppen vil derfor koble på Grønn etat i den videre dialog med Lala/Kåmmån Rødbygget Det såkalte Rødbygget ved Møllendalselven nordøst for Studentboligene er i områdeplanen regulert med hensynssone bevaring, og formål tjenesteyting. I bestemmelsenes pkt er dette spesifisert til velferdsbygg for BB1 (Studentboligene), kulturformål, klubblokaler for organisasjoner og/eller lokalt forsamlingslokale. Etter at VA s bruk av bygget opphørte har det sist vært leid ut til brakkerigg for SIB. Ved vedtakelse av området planen vedtok Bystyret følgende flertallsmerknad; Bystyret ber kommunen ta initiativ til å inngå en sambruksavtale med SiB for å avklare bruk og drift av det kommunalt eide verneverdige tidligere roklubben. Det er ønskelig at det inngås en avtale med SiB og at Puddefjorden Kajakklubb og Holmen roklubb får plass i bygget. StoreLungegårdsvann har potensial for mer sjørelatert aktivitet og det bør åpnes for at allmennheten får tilgang til sjø og mulighet for å sette kajakk eller robåt på vannet. Fagetaten har tidligere drøftet eventuell videre bruk med SIB. De kan være interessert i å drifte bygget med tanke på velferdsfunksjoner for studenter, men kan ikke ha ansvar for kommersiell virksomhet. De ønsker imidlertid ikke å påta seg ansvaret for kostnadene ved å sette bygget i stand. Når det gjelder bruk til kajakklubb er dette vurdert av Asplanviak i tilknytning til forprosjekt for Elveparken. Bygget og området er der vurdert som lite egnet og med for liten kapasitet i forhold til kajakklubbenes anslåtte arealbehov. I rapporten vises det blant annet til at vegtilkomst og parkering ikke er regulert med stor nok kapasitet til å betjene et større omfang brukere. Der vil ikke være plass til planlagt verkstedsbygg, og flytebrygger i Møllendalselven vurderes som teknisk krevende i forhold til flom og is. På denne bakgrunn vurderer fagetaten det som lite aktuelt at bygget blir stilt til disposisjon for kajakk-klubber. Beliggenhet og verneverdi gjør Rødbygget verdifullt for de nye boligområdene på begge sider av Møllendalselven som helhet. Med et areal på nærmere 700 m² er det gode muligheter for sambruk mellom flere aktører. Dersom bygget kan settes i stand og tas i bruk som et bydelshus med et bredere spekter av aktiviteter, vil det også være en startfaktor og skape attraktivitet for framtidig beboere i S1- området. Som et delprosjekt i tilknytning til S1-tomten, vil prosjektgruppen derfor arbeide videre med løsninger for framtidig bruk. 5. Oppsummering videre prosess Som det er gjort rede for i Byrådssak 1314/15, vurderes det ikke som formålstjenlig at kommunen eller BIR selv skal stå for utbyggingen, og siktemålet er derfor at arealene skal avhendes. 6

7 Resultatet av den videre prosess med Lala/Kåmmån vil være en illustrasjonsplan, jf planbestemmelsenes krav, og nærmere skisser/tegninger for prosjektet. Detaljnivået på skisser/tegninger vurderes nærmere i kommende fase, og vil kunne variere mellom de ulike element. I tillegg til gode løsninger på de enkelte tema, må man i den videre prosess optimalisere en balanse mellom de ulike mål og ambisjoner inkludert verdiutvikling for kommunen og BIR som grunneier. Siden utgangspunktet har vært å bruke prosjektområdet som et testområde for nye løsninger, blir det en del av den kommende fase å vurdere markedets interesse for aktuelle løsninger, både blant utbyggere og framtidige beboere. På grunnlag av dette, samt ovennevnte avklaringer på behov knyttet til kommunale tjenester, skal det utarbeides nærmere salgsvilkår som skal sikre at prosjektet blir realisert i samsvar med kommunens målsettinger og det prosjektet som er utviklet. Sak med forslag til løsninger og premiss for realisering og salg vil bli framlagt for Byrådet. Framtidige utbyggere skal deretter stå for videre detaljering gjennom forprosjekt som grunnlag for søknad om rammetillatelse, detaljprosjekt som grunnlag for søknad om igangsettingstillatelse, og deretter selve utbyggingen. 7