SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 6 Arkivsak: 14/ SAMLET SAKSFRAMSTILLING SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KRAV OM OMRÅDEREGULERING - INGEBERG Saksbehandler: Bård Sødal Grasbekk Arkiv: PLN Saksnr.: Utvalg Møtedato 147/14 FORMANNSKAPET Vedtak: Hamar formannskap gir dispensasjon fra kravet om områderegulering på Ingeberg i kommuneplanens arealdel 1.01 for Skogsrudjordet, ca 24 daa av eiendommen Hol Nordre Gnr. 64/1 bnr. 1. Vilkår for dispensasjonen er at planarbeidet følger opp kommuneplanens øvrige intensjoner og føringer slik de framgår av saksframlegget, samt målsettingene i planprogrammet for Ingeberg, vedtatt i formannskapet Kravet om utbedring av krysset Sælidvegen x Gåsbuvegen i kommuneplanens arealdel 3.03 må ivaretas særskilt ved at løsning for medfinansiering avklares gjennom detaljreguleringsplan. Forholdsmessighetsprinsippet gjør det ikke aktuelt å kreve at utbygger i denne sak påtar seg det fulle finansieringsansvaret for utbedring av dette krysset. Fordeling av kostnader mellom kommunen og utbygger må vurderes i reguleringsplan og utbyggingsavtaler. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningslovens Ensgtemmig vedtatt. Utredning: VEDLEGG: Søknad, Forankring i overordnede planer, SAMMENDRAG: Det foreligger søknad om dispensasjon fra kommuneplanens krav om områderegulering av Ingeberg. Hensikten er å fremskynde oppstart av detaljreguleringsarbeid for Skogsrudjordet, ettersom dette nå blir inneklemt av bebyggelse på alle kanter. Grunneier ønsker å omdisponere dette arealet til boligformål med høy utnyttelsesgrad, og investere i annen landbrukseiendom. Det er satt presedens ved tidligere vedtak. Der dispensasjon ble gitt for nabotomtene på Skogsrud og Jevne. Fordelene ved å gi dispensasjon er etter vår vurdering større enn ulempene, forutsatt at overordnede mål og føringer følges opp.

2 Side 2 av 6 FAKTA: Bakgrunn for søknaden Grunneier og tiltakshaver Helge Hafsahl Karset har den søkt om dispensasjon fra krav i kommuneplanens arealdel om områdeplan for Ingeberg (bestemmelse 1.01), etter plan- og bygningslovens 30. Det ønskes fremskyndet oppstart av detaljreguleringsarbeid for Skogsrudjordet, ca. 24 daa. av eiendommen Hol Nordre Gnr. 64/1 bnr. 1., del av området kjent som AB2. Søker ønsker å tilrettelegge for en utnyttelsesgrad på 2,3 boenheter, i samsvar med høringsuttalelse fra Fylkesmannen ved omdisponering av naboarealene Skogsrud og Jevne (Sak 11/2533. datert ). Grunneier har tidligere motsatt seg omregulering av AB2 fra LNF formål til boligformål, samt tidligere dispensasjon fra krav om områderegulering for de øvrige arealer i AB2, kjent som eiendommene Skogsrud og Jevne, i sak 11/2533. Ifølge grunneier har videre drift av landbruksarealene blitt vanskeliggjort etter tidligere omdisponering, da hans areal ble inneklemt. Han ønsker å utvikle sin del av AB2 til boligbygging for å reinvestere dette i annen landbrukseiendom. I henhold til føringer fra SMAT-planen ønsker grunneier en høy utnyttingsgrad, på minimum 2,3 boenheter pr. daa. som tilsvarer ca 55 boenheter. I tillegg vises det til kommunens ønsker og behov vist i kommuneplanens arealstrategi. Området det søkes dispensasjon for Skogsrudjordet er her markert i rødt. Eiendommen inngår i Hol Nordre Gnr. 64/1 bnr. 1., og er del av området kjent som AB2 i kommuneplanens arealdel. Det omsøkes for å detaljregulere ca. 24 daa. I matrikkelen er eiendommen registrert som et areal på m² eller ca 22 daa. Det bør tidlig i planprosessen avklares hvorvidt det ønskes å regulere et større areal enn dette, eller om det er registrert feil størrelse på arealet i matrikkelen. Om plankravet i kommuneplanen I kommuneplan for Hamar vedtatt er det stilt krav om områdereguleringsplan for Ingeberg (bestemmelse 1.01). Videre heter det i

3 Side 3 av 6 kommuneplanbestemmelsene om framtidige boligområder (bestemmelse 3.03): For boligområde på Ingeberg skal områderegulering sikre at overordnede hensyn til kulturlandskap, grønnstruktur, infrastruktur og senterfunksjoner ivaretas før delområder kan detaljreguleres. Områdeplan skal inneholde rekkefølgebestemmelser for utbygging. I områdeplanen for Ingeberg skal det dessuten settes rekkefølgekrav som sikrer at krysset mellom fv. 103 Gåsbuvegen og fv. 116 Sælidvegen Hvebergkrysset må være utbedret før utbygging kan starte. Kravet må ivaretas særskilt ved at løsning for medfinansiering avklares gjennom detaljreguleringsplan. Forholdsmessighetsprinsippet gjør det uaktuelt å kreve at utbygger i denne sak påtar seg det fulle finansieringsansvaret for utbedring av dette krysset. Fordeling av kostnader mellom kommunen og utbygger må vurderes i reguleringsplan og utbyggingsavtaler Kravet om områderegulering gjelder alle nye områder som er avsatt til boligutbygging på Ingeberg. Hensikten med områderegulering før detaljregulering er å planlegge utbygging helhetlig på en måte som skaper en fornuftig utvikling over tid på Ingeberg. Presedens satt ved tidligere vedtak Hamar formannskap vedtok dispensasjon fra kravet om områderegulering på Ingeberg for Skogsrud og Jevne (sak 11/2533), med hjemmel i plan og bygningslovens 19-2, med vilkår om at planarbeidet skulle følge opp kommuneplanens øvrige intensjoner og føringer. Skogsrudjordet ble ikke gitt dispensasjon for hovedsakelig på grunn av at grunneieren ikke ønsket det på daværende tidspunkt. Alle som uttalte seg til søknaden for Skogsrud og Jevne ønsket å holde fast ved kravet om områderegulering. Kravet ble i sin tid begrunnet med ønske om en helhetlig vurdering om at de beste landbruksarealene i området bør bygges ut til slutt. Hensikten med områderegulering er å legge til rette for en fornuftig utvikling over tid på Ingeberg. Høring av berørte parter og innkomne uttalelser Berørte parter er varslet om dispensasjonssøknaden i brev datert med uttalefrist Brevet ble sendt til berørte offentlige myndigheter og til 19 adressater som er grunneiere og/eller beboere inkludert velforeninger. Det ble i brevet anbefalt å gi dispensasjon i saken, på grunnlag av en foreløpig vurdering der presedens fra tidligere vedtak ble tillagt stor vekt. Byplansjefen ønsket uttaleinstansens vurderinger av dispensasjonsspørsmålet: 1. Bør det anbefales en dispensasjon for hele Skogsrudjordet slik søker primært ønsker og der rekkefølgebestemmelser innenfor området kan drøftes i detaljreguleringsprosessen? 2. Eller bør kommunen avslå søknaden? Ingen naboer har valgt å svare innen angitt frist. De innkomne merknadene refereres her: 1. Tiltakshaver Helge Hafsahl Karset presiserte at krav om høy utnyttelsesgrad ved bygging på dyrket mark bør komme klart fram i saksfremstillingen, jf. SMAT-planen og høringsuttalelse fra Fylkesmannen i Sak 11/ Fylkesmannen påpeker at utbyggingen på Ingeberg ut fra jordvernhensyn bør styres slik at dyrket mark blir nedbygd til sist, og at dette ble vektlagt i uttalelsen til kommuneplanen. Fylkesmannen anbefaler primært at søknaden avslås, men vil ikke motsette seg en dispensasjon, forutsatt at en detaljregulering ivaretar føringene i kommuneplanen (krav til gjennomgående grønnstruktur, styrt rekkefølge på utbyggingen og trafikksikkerhetstiltak

4 Side 4 av 6 mv.). Fylkesmannen forutsetter videre at detaljplanleggingen gjennomføres i tett dialog med kommunen. 3. Fylkeskommunen bemerker at krav om områderegulering er gitt for at viktige overordnede hensyn skal sikres, og legge grunnlag for en helhetlig god løsning, selv om området vil omfattes av flere detaljreguleringsplaner og vil bli utbygget over tid. Forutsatt at det settes vilkår som ivaretar de overordnede hensynene som er angitt i bestemmelse 3.03, vurderer fylkesdirektøren at lovens vilkår for å kunne gi dispensasjon er oppfylt. 4. Hedmarken landbrukskontor har ingen landbruksfaglige kommentarer/merknader siden arealet er avsatt i gjeldende kommuneplan som del av området AB2. 5. Trysilhus påpeker at det kreves utvidelse av sosial infrastruktur, utvidelse av skole og kollektivtilbud. Videre at det kreves utbedring av krysset Sælidvegen x Gåsbuvegen, og antar at dette vil bli forhandlet om i en utbyggingsavtale. Trysilhus forventer at det blir tatt hensyn til deres utbygging på Jevne, slik at ny bebyggelse på Skogsrudjordet ikke ødelegger for sol og utsiktsforhold der. Trysilhus ønsker at det settes krav til maks mønehøyde på bebyggelsen i forhold til høyde på Hersetgutua. VURDERING: Hamar formannskap bør gi dispensasjon fra kravet om områderegulering på Ingeberg i kommuneplanens arealdel 1.01 for eiendommen Hol Nordre Gnr. 64/1 bnr. 1., Skogsrudjordet. Dette av spesielt tre grunner: 1. Det er satt presedens ved tidligere vedtak i sak 11/ At grunneier har endret innstilling da hans standpunkt ved forrige dispensasjonssak virket utslagsgivende for at Skogsrudjordet ikke ble innlemmet i tidligere detaljreguleringsarbeid. 3. At dette mindre området har alle forutsetninger for å kunne detaljreguleres på en fornuftig måte, forutsatt at målsettingene i vedtatt planprogram for Ingeberg følges opp, samt kommuneplanens øvrige intensjoner og føringer. I henhold til plan- og bygningslovens 19-2, kan dispensasjon gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Vilkår for dispensasjonen bør dermed være at planarbeidet følger opp kommuneplanens øvrige intensjoner og føringer, samt målsettingene i planprogrammet for Ingeberg, vedtatt i formannskapet Fordelene ved å gi dispensasjon ser ut til å være større enn ulempene, da dette er grunneiers ønske og hans argumenter for utbygging er gode. Det er likevel uheldig at Skogsrudjordet bygges ut før mer egnede områder i nærheten bygges ut. Ved behandlingen av kommuneplanen høsten 2011 var det politisk enighet om ikke å fastsette rekkefølgekrav på kommuneplannivå. I mangel av områderegulering finnes det derfor ingen vedtatte rekkefølgekrav som sikrer at god matjord bygges ut til sist, og etter faktiske behov. I henhold til mål i Fylkesdelplan for samordnet miljø-, areal- og transportplan 2009 (SMAT) og kommunens arealstrategi skal planarbeidet sikre biologisk mangfold og viktige arealer for lek og friluftsliv, gjennom etablering av og forbindelse til en sammenhengende grønnstruktur (se vedlegg 2). En utbygging av Skogsrudjordet bør derfor etablere gjennomgående grøntområder med forbindelse til friområdene på hver side av Tiurvegen, samt turveinettet i nærheten. Dette kan bidra positivt til å løfte områdekvalitetene for fotgjengere i alle aldre.

5 Side 5 av 6 Grøntområdene bør ses sammen med tiltak for lokal overvannshåndtering i det videre arbeid. Grunnens drenerende egenskaper påvirkes ved utbygging med høy grad av tette flater slik at avrenning øker. Rask avledning via rør forsterker flommene i vassdragene og kan medføre økte skader nedstrøms. Tiltak for lokal overvannshåndtering kan utføres slik at utbyggingen kan tilføres estetiske kvaliteter og dessuten få positive ringvirkninger for det biologiske mangfoldet. KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: Utbygging av Ingeberg tettsted generelt gir endringer i oppvekstvilkårene for barn og unge i området. - Etablering av trivelige boområder og en sammenhengende grønnstruktur vil bidra positivt nærmiljøet for barn og unge. Det er i den sammenheng mulig å tilføre området attraksjoner for barn og unge. - Det øker behovet for utvidelse av skolen. - Større befolkning gir flere mulige bekjentskaper og et større sosialt mangfold. - Større befolkning kan gi bedre grunnlag for kollektivtilbud og service. KONSEKVENSER FOR NATUR OG MILJØ: Kulturlandskapet ved Skogsrud og Jevne har allerede blitt vesentlig berørt på en negativ måte. Utbygging av Skogsrudjordet vil neppe virke ytterligere forringende på kulturlandskapet, da utbygging skjer innenfor allerede utbygde områder. Det er uansett uheldig at god matjord bygges ned. Det er ikke gjort registreringer av rødlistede arter i det aktuelle området. Etablering av en god grønnstruktur med stedegen vegetasjon og lokal håndtering av overvann kan på sin side ha en positiv virkning på områdets verdi for det biologiske mangfoldet, spesielt liten salamander som er registrert i nærheten. ØKONOMISKE OG ADMINISTRATIVE KONSEKVENSER: Vedtatt kommuneplan. Utbygging av Ingeberg er forutsatt og avklart i kommuneplanen. Utbygging vil føre til behov for framtidig utvidelse av sosial infrastruktur. Behovet øker for utbedring av krysset Sælidvegen x Gåsbuvegen, som er påkrevd i kommuneplanens arealdel Forholdsmessighetsprinsippet gjør det likevel urealistisk å kreve at utbygger i denne sak påtar seg finansieringsansvaret for utbedring av dette krysset. Fordeling av kostnader mellom kommunen og utbygger må vurderes i reguleringsplan og utbyggingsavtaler. Selve dispensasjonssaken har i seg selv ingen konkrete økonomiske konsekvenser, annet enn tap av god matjord. Eventuell dispensasjon for detaljregulering kan fremskynde planavklaring for oppstart av utbygging med et par år. Det kan være positivt med hensyn til politiske målsettinger om et variert boligtilbud. På den annen side øker det presset på områdeplanleggingen ytterligere. Konsekvens av dispensasjonssøknaden. Søknaden uttrykker et privat påtrykk for gjennomføring av områdereguleringsplan for Ingeberg. Kommunen skal etter planen gjennomføre områdeplanlegging i Privat påtrykk på deler av området gjør at områdereguleringen ikke bør utsettes. Det haster også med å avklare hvordan utbedring av krysset Sælidvegen x Gåsbuvegen skal finansieres. PROSESSEN VIDERE

6 Side 6 av 6 Dersom formannskapet vedtar en dispensasjon vil det, hvis tiltakshaver ønsker å gå videre, bli fremmet en privat detaljregulering for det frigitte området. Høringsinstansene vil da bli involvert i planprosessen på normal måte etter plan- og bygningsloven, med varsel om oppstart og ved offentlig ettersyn av et politisk førstegangsbehandlet planforslag.det bør utarbeides minst et par ulike forslag med ulik organisering av bygningsvolumer og ulik utnyttelsesgrad for området. Det er politisk er interesse for økning av andelen eneboligtomter som tilbys i Hamar. Detaljreguleringen må bygge på føringer gjennom bestemmelser og retningslinjer gitt i kommuneplanens arealdel, samt målsettingene i planprogrammet for Ingeberg, vedtatt i formannskapet Martin W Kulild