Reguleringsplan Markensplassen - detaljregulering - offentlig ettersyn

Transkript

1 KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget /11 BAS Saksansv.: Rune Lund Arkiv:PLANID , K2- : Arkivsaknr.: 11/407 Reguleringsplan Markensplassen - detaljregulering - offentlig ettersyn Vedlegg: plankart.pdf Reguleringsbestemmelser offentlig ettersyn.pdf Planbeskrivelse B.pdf Illustrasjonsplan pdf Perspektivtegninger pdf Perspektivskisse Markensvegen.pdf Fotomontasje siktlinje festningen.pdf Illustrasjon etasjer pdf Støyutredning.pdf Reguleringsbestemmelser forslagsstillers forslag.pdf Dokumentliste: 1. Søknad offentlig ettersyn 2. Fasadeoppriss 3. Miljøteknisk grunnundersøkelse og tiltaksplan m/vedlegg 4. Geoteknisk rapport 5. Vedtatt reguleringsplan Markensplassen m/tilhørende dokumenter Saksutredning: Bakgrunn Hensikten med å utarbeide en detaljregulering for området er å legge til rette for en etappevis utbygging av området og konkrete byggeprosjekter for å styrke bransjemiksen samt foreta nødvendige avklaringer og detaljering som ikke ble gjort i gjeldende reguleringsplan Markensplassen. Detaljreguleringen er utarbeidet av Arkitektlaget AS på vegne av Markensplassen AS. Beliggenhet og avgrensning Planområdet ligger i Kongsvinger sentrum, nord for Glomma og Byparken og er på ca. 17 daa. Planavgrensningen følger Storgata, Markensvegen, R.M.Olsens veg samt eiendommene i nord. Tiltakshaver har ingen planer om å iverksette tiltak på eiendommene i nord, og disse eiendommene som var med i reguleringsplan Markensplassen er derfor utelatt i denne detaljreguleringen. Beskrivelse av planområdet Planområdet har vært brukt til ulike formål, bl.a. næring, boliger, markensplass og parkeringsplass. Bebyggelsen ligger i randsonen av plassen. Pyramiden kjøpesenter, Messehallen og bolig i krysset Storgata X Markensvegen utgjør bebyggelsen innenfor planområdet. I Haakon VII veg er det boligbebyggelse i en og to etasjer samt Filadelfia og brannstasjonen. Selve Markensplassen er en stor overflateparkeringsplass hvor det er ca. 140 allment tilgjengelige parkeringsplasser. På eiendommen i øst var det tidligere en fyllplass.

2 Planstatus og pågående planer For planområdet gjelder vedtatt reguleringsplan Markensplassen. Området er regulert som kombinert formål; kontorer, håndverk, forretninger, bevertningssteder, herberg/hotellvirksomhet, allmennyttig/offentlig virksomhet, garasjeanlegg og boliger med tilhørende anlegg. I denne planen er det krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan. I henhold til ny planlov skal det utarbeides en detaljregulering. Det er tilgrensende vedtatte reguleringsplaner i vest (8604 Tommelstadsgate øst), i sør (0405 Rådhuskvartalet Sentrum videregående) og i øst (9601 Kongsvingerhallen). Det jobbes parallellt med tilstøtende planer for 0701 Eidemsgate Storgata og Kulturkvartalet. I tillegg jobbes det med prosjektet Festningsavenyen. Hovedtrekkene i planforslaget Byggeområdet er delt i 3 deler. Det er regulert til kombinert formål; kontorer, håndverksvirksomhet, forretninger, bevertningssteder, herberg-/hotellvirksomhet, allmennyttig/offentlig virksomhet, parkerings- og garasjeanlegg og boliger med tilhørende anlegg. Planen legger opp til en maks utnyttelse på %-BRA=300% som tilsier at det i gjennomsnitt kan bygges 3 etasjer på hele området. Det er krav om at det skal oppføres en viss %-andel boligbebyggelse samtidig med den øvrige bebyggelsen hvis markedet tilsier dette. Maks tillatt bruksareal for ny bebyggelse i tillegg til boligandelen er m2 BRA. Det er tillatt med 3 etasjer og en inntrukket 4. etasje mot Markensvegen som gjør at denne blir lite synlig fra motstående fortau samt bidrar til variasjon i bebyggelsen som igjen ivaretar siktlinja fra forplassen foran Sentralskolen mot Festningen og Øvrebyen. Illustrasjonsplanen og 3-D-modellen viser en etappevis utbygging med en kombinasjon av næringsarealer og boliger hovedsakelig med parkeringskjeller og innkjøring fra R. M. Olsens veg, men mulighet for noe overflateparkering i midtre del med innkjøring fra Markensvegen. Varelevering skal hovedsakelig skje fra egen adkomst fra R. M. Olsens veg. Det skal være fortau langs Markensvegen. Utredninger Det er utarbeidet en planbeskrivelse m/ros-analyse, støyutredning og miljøteknisk grunnundersøkelse som følger planforslaget. Planprosess Høringsinstanser, grunneiere, naboer og andre berørte er varslet med brev vedrørende oppstart av planarbeidet samt at det er varslet i Glåmdalen og på Kongsvinger kommunes hjemmeside. Vedrørende innspill til oppstart vises det til planbeskrivelse over hvem som har kommet med kommentarer og hvordan disse er vurdert. Vurdering: Arealbruk Markensplassens sentrale beliggenhet har potensiale til å bli et av tyngdepunktene på nordsida av sentrum. Området får et bymessig preg, hvor det er viktig at vekst og utvikling avveies mot byens allmenne kvaliteter. Det er positivt at området utvikles med forretninger, kontorer og boliger som vil tilføre liv til sentrum samtidig som parkeringsplassfunksjonen hovedsaklig ivaretas i parkeringskjeller. Utforming av bebyggelsen Det er lagt opp til en bymessig bebyggelse mot fortau langs Storgata og fortau/kantparkering langs Markensvegen med en byggegrense på 9 meter fra senterlinje veg. Det tillates 3. etasjer med en inntrukket 4. etasje mot Markensvegen ut fra hva som er bymessig bebyggelse i Kongsvinger og i tråd med reguleringsbestemmelsene i reguleringsplan Markensplassen. Avstanden på inntrukket 4. etasje i KF-2 og

3 KF-3 er satt til minimum 4 meter innenfor bygningsliv i 3. etasje fordi dette er mer foutsigbart enn at bebyggelsen i 4. etasje ikke skal synes fra motstående fortau slik bestemmelsen var utformet i gjeldende reguleringsplan. Det blir mulig å skimte toppen av bebyggelsen slik bestemmelsen er utformet nå, men det vil hovedsakelig kunne føles ut som 3 etasjer og ivaretar intensjonene i sentrumsplanen og gjeldende reguleringsplan. For KF-1 i krysset Storgata X Markensvegen er det foreslått at inntrukket 4. etasje skal være minimum 2 meter innenfor bygningsliv i 3. etasje mot Markensvegen. Da vil etasjen synes fra motstående fortau i Markensvegen, men den inntrukne 4. etasjen vil uansett synes fra motstående fortau i Storgata eller når du kommer gående sørfra i Storgata. Hvis den ikke skal synes fra disse stedene er alternativet kun å tillate 3 etasjer på dette bygget, men det synes ikke riktig med så lav utnyttelse på denne sentrale tomta, samt at det vil gå ut over boligandelen i prosjektet. Når du kommer gående Storgata nordfra langs fortau til Markensvegen vil bebyggelsen kunne føles ut som 3 etasjer med en inntrukket toppetasje på 2 meter. Konklusjon er at denne sentrale tomta tåler et bygg på 4 etasjer med en inntrukket toppetasje på mindre enn 4 meter. Om den bare skal være 2 meter må ses nærmere på i høringsperioden i forhold til synlighet og dybden på verandaer for å oppnå nødvendig kvalitet på disse. Planen med bestemmelser og illustrasjoner legger opp til en bymessig småskalert og oppbrutt bebyggelse med aktive fasader og flere innganger og vinduer/utstillingsvinduer mot bygatene Storgata og Markensvegen i tråd med intensjonene i sentrumsplan og gjeldende reguleringsplan. Det tillates derfor ikke boliger i 1. etasje mot Storgata og Markensvegen. Utformingen må jobbes mer med frem mot en rammesøknad. Boligene er tenkt bygd oppå forretningene. Vedlagte illustrasjoner tilsier et potensial for ca boenheter. Boligandelen ligger på 20-30% av den totale bygnigsmassen. Det er krav om at boligene skal gjennomføres samtidig med den øvrige bebyggelsen med mulighet for å kunne gi dispensasjon for 5 år av gangen hvis markedet ikke tilsier en boligutbygging. Illustrasjonene viser en sørvestvedt boligbebyggelse med gode solforhold og tilfredsstillende og skjermende uteoppholdsarelaer på taket på forretningsbebyggelsen. I og med at detaljplanen ikke tar med seg boligområdet i nord, og det ikke er noen planer for utvikling av dette området, legges det ikke opp til bymessig bebyggelse med fortau rundt hele kvartalet. Bebyggelsen er trukket litt vekk fra R. M. Olsens veg for å løse utfordringen med utkjøring fra parkeringskjeller og varelevering. Disse arealene må beplantes og gis en tiltalende utforming i tråd med illustrasjonsplanen. Bebyggelsen er trukket vekk fra boligbebyggelsen i nord ved at det er lagt inn en byggegrense på 7 meter fra nabogrensene. Her er det tenkt plassert en internveg til varelevering. Varemottak ligger litt innenfor byggegrensen slik at dette må snevres inn slik planforslaget nå foreligger. Alternativt må byggegrensen justeres til 6 meter. Siktlinje mot festningen Kongsvinger kommune ble av Miljøverndepartementet tildelt Bymiljøprisen for I juryens begrunnelse fremheves den visuelle aksen mellom Festningen og Glomma/Mølleruinene som et viktig strategisk grep. Dette var et viktig tema i reguleringsplanen for Markensplassen fra 2009, hvor det fremgår at utbyggingen ikke skal forringe det blikkfanget som Festningen og Øvrebyen har fra plassen foran Sentralskolen. Detaljeringen for å ivareta dette skulle avklares i en mer detaljert plan. I reguleringsplanforslaget som nå er utarbeidet er det lagt opp til at minst 40 % av bebyggelsen i 4. etasje for områdene a_kombinerte formål-2-3 skal trekkes 35 m unna byggegrensen til Markensvegen. Illustrasjonen der bebyggelsen i 3-D modellen er lagt inn i en fotomontasje vist fra plassen foran Sentralskolen, viser at en slik varierende byggehøyde reduserer ulempene ved at den nye bebyggelsen stikker opp over Byparken. Bebyggelsen vil likevel være godt synlig fra plassen foran Sentralskolen og spørsmålet er om dette er en akseptabel løsning.

4 En neddempet farge på fasaden vil ytterligere bidra til å redusere bebyggelsen som blikkfang. Det er derfor i tillegg lagt inn en reguleringsbestemmelse som sier at fargevalget på bebyggelsen etter dialog skal godkjennes av kommunen. Leke- og uteoppholdsarealer Det legges i stor grad opp til bruk av inntilliggende Byparken for større barn og mer arealkrevende aktiviteter. Kryssing av Markensvegen skjer via fotgjengeroverganger. Reguleringsbestemmelsenes pkt. 3.7 sikrer at hver boenhet minimum skal ha 25 m2 egnet uteoppholdsareal og at minimum 5m2 skal etableres som fellesarealer tilrettelagt for lek. For å sikre kvalitet på fellesarealet er det blant annet sagt at de skal være må minimum 100 m2, krav til innhold og at minimum 50% av arealet skal ha sol kl. 15 ved jevndøgn slik illustrasjonsplanen og sol-/skyggediagrammet viser. Del av arealet på område KF-2 må skjermes med tett gjerde, jf. støyutredning. Reguleringsbestemmelse pkt. 1.1 og 3.11 sikrer at retningslinjer i forhold til støykrav (T-1442) blir oppfyllt. Forslagsstiller hadde med en setning om at det kan gis dispensasjon fra pkt. 3.7 ved utbyggers tilrettelegging for slike krav i byparken. Kravene i 3.7 må være et minimum for nærlekeplasser og komme i tillegg til eventuelle tiltak i byparken. Setningen er derfor fjernet. Konklusjon er at det med denne endringen er tilrettelagt for tilstrekkelige arealer for lek, aktiviteter og rekreasjon i tilknytning til utbyggingen som reguleringsplanen legger til rette for. Trafikk Kommuneplanen legger opp til at Eidemsgate skal bli en viktig bygate for lokaltrafikken i byen når den står ferdig og vil være viktig for utviklingen av Markensplassen. Detaljregulering 0701 Eidemsgate - Storgata er under utarbeidelse og vil avklare utforming. Planen inbefatter også krysset Storgata X Markensvegen som blir adkomst til Markensplassen, og overlapper denne reguleringsplanen, men utformingen av krysset er ennå ikke avklart. Planavgrensningen for detaljreguleringen forholder seg foreløpig til planavgrensningen i allerede vedtatt plan Markensplassen i sørvest. Vi ser for oss en løsning der planforslagene tilpasses hverandre i løpet av høringsperioden og før sluttbehandling og der trafikkløsningene hovedsakelig legges inn i reguleringsplan 0701 Eidemsgate Storgata. Frisikt i krysset, må også legges inn i denne detaljreguleringen før sluttbehandling. Dette vil kunne få følger for hjørnebygget som er vist på illustrasjonsplanene og må eventuelt justeres i forhold til nødvendig frisikt. Det er lagt inn nødvendig frisikt med hensynssoner i plankartet samt bestemmelse om frisikt der det kun er tegnet avkjøringspiler på plankartet og der endelig plassering ikke er fastsatt eksakt. Parkering skal hovedsakelig foregå i parkeringskjeller. Utkjøring fra parkeringskjeller er tenkt fra R. M. Olsens veg fordi dette er en sidegate og ligger lavere enn Markensvegen samt at det blir mindre ramper og bedre siktforhold og trafikksikkerhet da det ikke er tenkt fortau på denne siden av R. M. Olsens veg. Det er også tenkt noe overflateparkering mellom bebyggelsen på KF-2 med 2 utkjøringer til Markensvegen. Reguleringsbestemmelsene sikrer at 140 av plassene skal være allment tilgjengelige i tråd med tidligere forutsetninger. Det legges opp til sambruk av parkeringsplassene. Varelevering vil i hovedsak også skje fra R. M. Olsens veg fra varemottak på KF-3 og tenkt internveg lengst nord på området. Disse må samordnes for å redusere antall utkjøringer. Slik forslaget er utformet må det også ses nærmere på om frisikten i bestemmelsene blir oppfyllt. Hvis ikke må reguleringsplanen utvides og ta med nødvendig areal på naboeiendommen. Antall avkjørsler som er tegnet på plankartet er 3 stk. Dette må reduseres til 2 ved at utkjøring fra vareleveringen samles til en utkjøring. Selv om varemottaket er trukket noe tilbake, må det ses nærmere på om dette er nok eller om det må trekkes ennå lenger tilbake for å oppnå en god løsning med en samlet avkjøring til R. M. Olsens veg.

5 Det er nødvendig med 2 mindre vareleveringer i tillegg til de som er fra R. M. Olsens veg. Dette er fra Markensvegen til nytt hjørnebygg på KF-1 og eksisterende varelevering i Storgata. Parkering ved varemottak i nordvest vist på illustrasjonsplanen med utkjøring til Storgata kan ikke tillates og illustrasjonsplanen må derfor endres. Kun avkjøring til varelevering kan tillates. Fotgjengere ledes på fortau langs Markensvegen. Arealet mellom bygg på KF-3 og R. M. Olsens veg må utformes slik at fotgjengere som skal nordover ledes over på fortau langs R. M. Olsens veg i øst. Rekkefølgebestemmelser sikrer at fortau som er nødvendig for å sikre naturlige gangforbindelser fra sør og byparken til det nye utbyggingsområdet, må bygges med en gang. Sol- og skyggeforhold Illustrasjonene viser at både ny og eksisterende boligbebyggelse og uteoppholdsarealer til den nye bebyggelsen vil få tilfredsstillende solforhold. For eksisterende boligeiendommer vil solforholdene naturlig nok endres noe, men selv ved jevndøgn vil store deler av eiendommene ha direkte solinnfall hele dagen. Universell utforming Universell utforming skal legges til grunn ved utvikling av området. Det er et mål å tilrettelegge både publikumsbygg og boliger i henhold til prinsippene om universell utforming. Bestemmelsene til reguleringsplan Markensplassen sier at kun 80 % av boligene skal være universelt utformet. At kravet ikke ble stilt fullt ut, skyldes at tiltakshaver mente at det kan bli vanskelig å tilrettelegge de minste hyblene for dette. Dette kravet er videreført i forslagsstillers forslag til bestemmelser. All boligbebyggelse bør være utformet etter prinsippet om universell utforming. Derfor er kravet satt til 100% i tråd med ny teknisk forskrift TEK 10. Dette samsvarer med planbeskrivelsens pkt. 5.9 og Energiløsninger Det er krav om tilknytning til eksisterende fjernvarmenett, men dispensasjon kan gis der alternativ løsning dokumenteres å være tilsvarende god eller bedre. Risiko og sårbarhet Det er foretatt en ROS-analyse basert på etablert sjekkliste. Analysen viser at de forhold som kan utgjøre en risiko ved planlagt bruk av området er flom, omlegging av vannledning, forurensede masser fra gammel fyllplass, støy og hendelser på veg i krysset Storgata X Markensvegen. Reguleringsplan 0701 for Eidemsgate - Storgata, reguleringsplan Markensplassen med reguleringsbestemmelser, utbyggingsavtale og plan- og bygningsloven for øvrig sikrer at disse forholdene blir håndtert på en måte som utgjør liten risiko. Parkeringskjeller kan være flomutsatt, men reguleringsbestemmelsene stiller krav om at den skal være sikret mot skader fra flom. Innredninger som for eksempel elektriske anlegg som ikke tåler vann holdes over koten som tilsvarer en 200-års flom. Støyberegninger viser at det kun er noe uteoppholdsarealer på KF-2 som ikke tilfredstiller støyretningslinje T Dette løses ved at arealet skjermes med en tett vegg og sikres i reguleringsbestemmelsene pkt Fordi denne delen er tenkt utbygd sist og ikke er detaljprosjektert er det uhensiktsmessig å angi eksakt plassering og høyde i plankart/bestemmelser. Forurensede masser fra gammel fyllplass blir tatt hånd om på forsvarlig måte, jf. miljøteknisk grunnundersøkelse og tiltaksplan. Reguleringsbestemmelser

6 Det foreligger 2 versjoner av reguleringsbestemmelsene, forslagsstillers versjon og kommunens versjon som legges ut til offentlig ettersyn. De viktigste endringene er beskrevet overfor, ellers er det bare små justeringer. Illustrasjoner Illustrasjonene viser en noe lavere utnyttelse enn det reguleringsbestemmelsene gir rom for. For næringsdelen er dette ca m2 mindre enn det reguleringsbestemmelsene tillater. Illustrasjonene er ikke gjort juridisk bindende da det helt sikkert vil bli en del endringer fordi løsningene ennå ikke er godt nok gjennomarbeidet. For å kunne gi utbygger en viss fleksibilitet samtidig som kommunen kan hindre dårlige løsninger, er det en egen bestemmelse som sikrer at kommunen kan kreve ny detaljregulering hvis utbyggingen avviker vesentlig fra intensjonene i vedlagte illustrasjoner. Konsekvensutredning Planen legger opp til at det kan oppføres inntil m2 BRA ny bebyggelse i tillegg til boligbebyggelse. Dette er under grensen som automatisk utløser krav til konsekvensutredning i KU-forskriftens vedlegg I. Arealet er på over 5000 m2 BRA og inngår i vedlegg II-listen. Planen skal derfor vurderes ift. forskriftens 4 og vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Kommunen støtter seg til forslagsstillers vurdering om at ingen av kriteriene i 4 synes å komme til anvendelse. Konklusjon er at det ikke er krav til konsekvensutrening. Utbyggingsavtale Det er utarbeidet et forslag til utbyggingsavtale som fremmes samtidig med reguleringsplanforslaget. Sentrale elementer er omlegging av VA-ledninger, opparbeidelse av fortau/kantstein og uteoppholdsarelaer. Oppsummering Det er svært positivt at Markensplassen bygges ut og tilrettelegges med blant annet forretninger, kontor og boliger. Ny bebyggelse vil gi mer liv i byen og løfte den estetiske opplevelsen av området. Det legges opp til en bymessig bebyggelse mot gatene og aktive gater. En utbygging som planlagt vil bidra til å redusere overflateparkeringen og øke bosettingen i sentrum og føre til mer liv i gatene. Følgende må gjøres før sluttbehandling: Endre plankart: Redusere antall avkjøringer til R. M. Olsens veg ved å redusere antall avkjøringspiler fra 3 til 2. Justere planen i forhold til avgrensning på detaljregulering 0701 Eidemsgate Storgata. Legge inn nødvendig frisikt i krysset Storgata X Markensvegen i forhold til løsningen som blir valgt i reguleringsplanen for Eidemsgate. Endre illustrasjonsplan: Samordne varelevering til en avkjøring til R. M. Olsens veg. Fjerne parkering foran Pyramiden mot Storgata. Vurdere bredden på varemottak KF-3/byggegrense. Vurdere om siktlinjene fra skoleplassen mot Festningen er tilfredsstillende ivaretatt. Se nærmere på avstand på inntrukket 4. etasje på KF-1. Rådmannens INNSTILLING Reguleringsplan Markensplassen med tilhørende dokumenter legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven

7 Planutvalget PL-003/11 VEDTAK: Reguleringsplan Markensplassen med tilhørende dokumenter legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven Vedtaket var enstemmig. Rett utskrift Dato: Kopi til: Teknisk forvaltning