SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget /08 EKBAS

Transkript

1 KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget /08 EKBAS Saksansv.: Rune Lund Arkiv: R-0801, K2-L12 : Arkivsaknr.: 08/1102 REGULERINGSPLAN 0801 KONGSSENTERT VEST - OFFENTLIG ETTERSYN Vedlegg: 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Illustrasjonsplan, datert Illustrasjoner; 3 stk plantegninger, datert Illustrasjoner; Fasader og snitt, datert Illustrasjoner; Perspektiver 03-07, datert Illustrasjonsplan for grønnstruktur, datert Beskrivelse for grønnstruktur, datert ROS-analyse. 11. Beregning av trafikkstøy, datert , revidert Flomvurdering. 13. Sol- og skyggediagram. Dokumentliste: 1. Oversendelse av planforslag m/vedleggsliste og dokumenter. 2. Oppstartsak Planutvalget, sak 17/ Sentrumsplanen, vedtatt Forslag til utbyggingsavtale. Saksopplysninger: AMB arkitekter AS søker på vegne av tiltakshaver Sektor Kongssenteret eiendom AS om at forslag til reguleringsplan for 0801 Kongssenteret vest legges ut til offentlig ettersyn. Bakgrunn Sektor Kongssenteret eiendom AS ønsker å utvikle kjøpesentrene og styrke bransjemiksen. Det tas sikte på å bygge ut Kongssenteret og Brusenteret samt å bygge de sammen med gågate under Riksveg 2 slik at det blir et senter. Hensikten er også å øke parkeringskapasiteten med å redusere overflateparkeringen og å bygge parkeringshus/kjeller. Sentrumsplanen stiller krav om utarbeidelse av reguleringsplan før dette kan skje. Reguleringsplan for 0802 Kongssenteret øst (Mellandstomta) blir fremmet samtidig med denne planen. Dagens Kongssenter som videre betegnes som Kongssenteret Midtre bygges ut etter gjeldende reguleringsplan. Alle planene blir sett på som et stort utbyggingsprosjekt i forhold til parkeringsdekning, boligandel, utbyggingsavtale osv. Beliggenhet og avgrensning Planområdets beliggenhet er i Kongsvinger sentrum ved Gjemselund bru, nord for Glomma. Planen innbefatter i hovedsak Sektor sine egne eiendommer samt boligeiendommen til Otto Anders Weng med gnr/bnr 73/295. Planområdet Kongssenteret Vest avgrenses av Glomma i sør, RV2 i nord og øst, Eidemsgate i sørvest samt forretningseiendom gnr/bnr 51/131 og boligeiendommene gnr/bnr 51/139, 51/141 og 51/145 i nordvest.

2 Planområdet i dag Området består av dagens Brusenter i 2-3 etg. med flatt tak, overflateparkering og en boligeiendom med SEFRAK-registrerte bygninger, del av Eidemsgate og Strandpromenaden. Vest for området ligger det eneboliger hovedsakelig i 1 ½ etg. Planstatus Innenfor planområdet er det vedtatt følgende planer: - Reguleringsplan Brugata. - Bebyggelsesplan B, Brusenteret. Kommunedelplan for sentrum vedtatt har en bestemmelse at disse planene skal oppheves ved eget vedtak. Sentrumsplanen legger føringer for hvordan området skal utvikles. Planområdet ligger innenfor sentrumsområde I som tillater kontorer, håndverk, forretninger, bevertningssteder, herberg-/hotellvirksomhet, allmennyttig/offentlig virksomhet og garasjeanlegg med tilhørende anlegg. Planen har fokus på byutvikling og befolkningsvekst og ønske om et urbant, attraktivt og levende sentrum. Planprosess Berørte parter og høringsinstanser er varslet direkte i brev av Det ble kunngjort igangsatt reguleringsarbeid i Hamar Arbeiderblad og Glåmdalen den Det har innkommet uttalelser fra Hedmark fylkeskommune, Fylkesmannen i Hedmark, Statens vegvesen, Norges vassdrags- og energidirektoratet, Kongsvinger Fjernvarme v/eidsiva og nabo Toril Flygind. Kongsvinger kommune og Fylkeskommunen i Hedmark hadde et møte/befaring angående Weng sin eiendom. Det er avholdt et møte mellom Statens vegvesen, Kongsvinger kommune og forslagstiller m/arkitekt vedr. utbygging av underjordisk gågate, utbyggingsavtale etc. Det er også avholdt møter med følgende: - Kongsvinger kommune, Barne- og Ungdomsrepresentant. - Kongsvinger kommune, Rådet for funksjonshemmede. I tillegg har tiltakshaver hatt dialog med Otto Anders Weng om eventuelt kjøp av eiendommen gnr/bnr 73/295. En vedtatt reguleringsplan gir også mulighet for ekspropriasjon av eiendommen, jf. Plan- og bygningsloven 35. Hovedtrekkene i planforslaget Planforslaget legger til rette for utbygging av dagens Brusenter i 2 etg. (Kongssenteret Vest) og at dette kan bygges sammen med dagens Kongssenter (Kongssenteret Midtre) ved en undergang under Riksveg 2. Adkomst skjer via Eidemsgate som er regulert til Felles avkjørsel. Parkering skal foregå i nytt parkeringshus i 2 etg. under dagens bakkenivå med overflateparkering oppå dekket. Dette er regulert til garasjeanlegg og skal betjene kjøpesenteret og boligene innenfor reguleringsplan 0801 Kongsenteret Vest og kjøpesenteret innenfor reguleringsplan 9901 Kongssenteret Meieriet. Over deler av garasjanlegget mot Glomma er det lagt til rette for å bygge 36 leiligheter over 3 etg. Forslaget innebærer at bygningene på gnr/bnr 73/295 må rives. Arealet mellom strandpromenaden og Glomma skal forskjønnes. Illustrasjonsplan for grønnstruktur viser muligheten for å kunne bygge en trebrygge med adgang ned til Glomma. Kongssenteret Midtre Dagens Kongssenter skal bygges ut vestover mot Brusenteret i 1 etg. Parkeringsplassen blir innsnevret til kun ei rekke mot Brugata. I tillegg er det tenkt å bygge kontorer i 2. etg. mot Brugata samt å åpne fasadene mot Brugata. Totalt er det snakk om ca. 3600m2. Kongssenteret Midtre bygges ut etter reguleringsplan 9901 Kongssenteret Meieriet og vil ikke bli vurdert nærmere i denne saken.

3 I forbindelse med utbygging av Kongssenteret Midtre blir uterommene forskjønnet. De viktigste bidragene er: - Krysset Brugata/Tommelstadsgata skal heves og gis natursteinsbelegning. - Det lages brygge/uteplass ved Glomma i forlengelse av Tommelstadsgate. - Liten lekeplass etableres ved inngangsparti/brygge mot sør. - Det etableres en ny strandpromenade nedenfor eksisterende strandpromenade mellom Gjemselund bru og ny brygge/uteplass med sittetrapper i granitt i mellom. Det etableres rampe ned til denne for å gjøre den universell utformet. Fra nedre nivå på strandpromenaden blir det etablert trapp ned til stranden. Utbyggingsavtalen sikrer at disse tiltakene blir gjennomført. Det er også kommet søknad om fravikelse av rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre fordi utbyggingsarealet er på mer enn 3000 m2 bruksareal. Denne blir behandlet i egen sak på delegert myndighet. Vurdering: Arealbruk/bebyggelse Reguleringsplanen legger til rette for en utbygging i tråd med hovedintensjonene i sentrumsplanen. Utbyggingen av Kongssenteret Vest og sammenbygging med Kongssenteret Midtre bidrar til fortetting, strammere gateløp og et større kjøpesenter med økt detaljhandel midt i byen der folk ferdes. Dette er en ønsket utvikling. Etablering av parkeringshus bidrar i all hovedsak til at overflateparkeringen blir borte slik at arealene utnyttes bedre. Oppå deler av parkeringshuset kan det bygges blokker med 33 leiligheter for å bidra til økt bosetting og liv i sentrum. Hvis man ser reguleringsplan for 0801 Kongssenteret vest (Brusenteret), reguleringsplan 0802 Kongssenteret øst (Mellandstomta) og gjeldende reguleringsplan 9901 Kongssenteret Meieriet (Dagens Kongssenter) under ett, er det mulig å få til en utbygging der halvparten av arealet som bygges ut er boligareal i tråd med sentrumsplanens krav. Det er lagt inn en bestemmelse som sier at hvis utbyggingen avviker vesentlig fra de vedlagte illustrasjonene til planen, kan kommunen kreve en bebyggelsesplan. Bestemmelsen imøtekommer langt på vei tiltakshavers ønske om fleksibilitet og kommunens behov for å kunne forhindre dårlige løsninger. Eksisterende bebyggelse I tillegg til dagens Brusenteret ligger boligeiendommen tilhørende Otto Anders Weng innenfor planområdet. Bygningene på eiendommen, bolighus og uthus, er SEFRAKregistrerte. Hedmark Fylkeskommune har vurdert huset til å ha høy lokal verneverdi i tillegg til antikvarisk og arkitektonisk verdi. I utgangspunktet er det ønskelig å bevare slike gamle bygninger med lokalhistorisk interesse. Dette vil imidlertid hindre sentrum i å utvikle og fortette seg slik det er ønskelig. En bevaring av disse bygningene vil gi få nye boenheter med mulighet for å bosette folk i sentrum slik intensjonen i sentrumsplanen er. Det stilles også spørsmål med verdien av å bevare byggene når det fortettes rundt. Konklusjon er derfor at det synes viktigst for byen og utviklingen av denne at bygningene rives og området fortettes med mulighet for økt bosetting i sentrum. Kjøpesenter med undergang Utvidelsen av Brusenteret bidrar til et strammere gateløp ved at byggegrensen følger formålsgrensen og mer aktive fasader (glassfasader) som bidrar til kontakt og innbyr til besøk. Dagens byggehøyder videreføres i plan og bestemmelser med maks kotehøyde på kote + 155,0. I tillegg til kjøpesenter er det tillatt med kontor og boliger. Det tillates ikke boliger i 1. etg. mot gateplan for å gjøre gatene mer attraktive.

4 Foran senteret er det tenkt en plass med innslag av urner med blomster, vannelement, fortetting av trerekke etc. Byggegrense sikrer at denne plassen ikke blir bygd ned. Dette er et positivt bidrag til forskjønnelse av uterommet. Undergangen under Rv. 2 skal fungere som en forbindelse mellom sentrene og utformes slik at den ikke blir virkende som en tunnel men en del av senteret. Den er derfor bare åpen for ferdsel når senteret er åpent. Rullebånd sikrer tilgjengeligheten mellom sentrene. Undergangen blir i sin helhet liggende under nivået for 200-års flommen, og må støpes slik at vann ikke trenger igjennom. Sikres gjennom reguleringsbestemmelsene pkt Parkeringsanlegg Parkeringshuset for Kongssenteret vest oppfyller sammen med parkeringshuset for Kongssenteret øst kravene til parkering i sentrumsplanen. Dette sikres juridisk ved at kravet er tatt inn i reguleringsbestemmelsene. En av utfordringene ved garasjeanlegget er det visuelle i forhold til overflateparkering og nedkjøring i kjeller. Etter innspill fra kommunen er det lagt inn ei ekstra trerekke mellom gang- og sykkelveg og nedkjøring til garasjeanlegget samt mellom nedkjøring og overflateparkering i tillegg til annen lavere vegetasjon. Dette vil bidra til å skjerme anlegget fra innsyn fra Rv.2 som anses svært viktig. Illustrasjonsplan for grønnstruktur viser disse elementene. I tillegg må det jobbes videre med skjerming mot de nye boligene ved at overflateparkeringen rammes inn med beplantning. Selve plassen må også mykes opp med grøntinslag. Dette sikres gjennom reguleringsbestemmelsene og må jobbes videre med i utomhusplan som skal følge byggesak. Boligbebyggelse Utnyttelsen er satt til %-BYA=40% som synes som en fornuftig utnyttelsesgrad i dette sentrumsnære området. Det har vært fokus på høyder på ny boligbebyggelse i forhold til eksisterende boligbebyggelse i vest og brutårn på Gjemselund bru. Høydene på brutårnene er oppgitt til å være kote + 161,3. Nærmeste boligrekke tillater en høyde inntil kote + 160,0, mens bakre rekke tillates inntil kote + 161,0. Dette anses akseptabelt i forhold til å ivareta nabobebyggelse, brutårn og intensjonene i sentrumsplan med ønske om fortetting og å oppfylle kravet til boligandel. Det som bør ses nærmere på er nedtrapping mot nærmeste nabobebyggelse i vest slik sentrumsplanen også legger opp til. Fra det opprinnelige forslaget er det gjort flere forbedringer. Boliger på nivå med strandpromenade er fjernet i tråd med sentrumsplanen. Bakre boligrekke er redusert med en enhet samt vridd slik at det blir mer luft og lys mellom boligrekkene. Uteoppholds- og lekearealer blir på opparbeidet parkeringsdekke samt på private terrasser. Kravet i sentrumsplan om minimum 25 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet blir ivaretatt gjennom reguleringsbestemmelsene. Arealene er i realiteten mye større, ca. 50 m2 pr. leilighet, men deler av disse er støyutsatt og kan ikke se å egne seg som gode uteoppholdsarealer. Minimum 10 m2 pr boenhet som privat område er en stor forbedring i forhold til sentrumsplanen og er positivt. Det er ønskelig at boligene bygges samtidig med etablering av parkeringsanlegget. Sentrumsplanen stiller krav om at all utbygging over 400 m2 skal ha minst 50% boligandel. Det settes derfor en rekkefølgebestemmelse som sier at boligene skal bygges samtidig som garasjeanlegget. Siden planarbeidet ble igangsatt har imidlertid boligmarkedet stagnert. Hvis markedet ikke er klar for denne utbyggingen, er det ikke til hensikt å stoppe utbyggingen av kjøpesenteret og utvikling av byen ellers.

5 Det kan derfor gis dispensasjon fra denne bestemmelsen slik at utbyggingen av boligene kan utsettes i 5 år av gangen. Det bør vurderes å gi for 3 år av gangen i steden for 5 år slik at markedet kan vurderes oftere. Hvis det ikke blir boligbebyggelse er det i illustrasjonsplan for grønnstruktur vist et alternativt forslag til beplantning som vil gjøre overflaten mindre stereotyp. Sol- og skyggeforhold Utarbeidet sol- og skyggediagram viser at verken nabobebyggelse eller viktige byrom blir vesentlig berørt av planlagt utbygging. Strandpromenade/Friområde Illustrasjonsplan for grønnstruktur viser at strandpromenaden skjermes mot boligbebyggelse med ny beplantning. Friområdet og Glomma gjøres mer tilgjengelig hvis det blir bygd brygge og trapp ned på stranden slik illustrasjonsplan for grønnstruktur viser. Trafikale forhold Parkeringshus via hovedvegnett og dagens rundkjøring er positivt i forhold til trafikkavvikling. De største utfordringene er å avvikle trafikken under anleggsperioden av undergangen under Rv. 2. Dette løses ved omkjøring på dagens parkeringsplasser før disse blir bebygd. Det gjøres en egen avtale mellom Sektor og Statens vegvesen. Gangadkomst via regulert gang- og sykkelveg fra O.R. Gjems veg til eksisterende gangog sykkelveg langs Rv. 2 må sikres slik illustrasjonsplan for grønnstruktur viser. Dette sikres også gjennom utbyggingsavtalen. Universell utforming Det har vært fokus på universell utforming i prosessen. Reguleringsbestemmelsene pkt. 2.2 vil bidra til å sikre prinsippene om universell utforming. Det skal også i alle søknader om tiltak redegjøres for hvordan dette er tatt hensyn til. Risiko og sårbarhet Det er utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse for hele prosjektet inklusiv reguleringsplan for 0801 Kongssenteret vest, 0802 Kongssenteret øst og gjeldende reguleringsplan for 9901 Kongssenteret Meieriet. I tillegg er det gjort rapporter vedrørende støy og flom fra egne konsulenter på disse områdene. Konklusjon er at de største risikoene i forhold til planlagt utbygging er støy, flom og hendelser på veg ved utbygging. Planområdet tilfredsstiller i utgangspunktet ikke Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) angående utendørs støynivå. Kommunedelplan for Kongsvinger sentrum definerer imidlertid det aktuelle området som sentrumsområde med høy arealutnyttelse i henhold til T-1442 kap Ut fra dette kan det tillates å bygge boliger i rød og gul støysone, men det må gjøres tiltak i form av fasadeisolasjon, skjerming/innglassing av terrasser og skjerming av uteområder med støyskjermer slik som vist på illustrasjonsplan for grønnstruktur. Sikres juridisk i bestemmelsene pkt. 1.1; rekkefølgebestemmelser, pkt og pkt Tiltak mot flom er å bygge på sikker høyde tilsvarende 200-års flommen med en sikkerhetsmargin på 30 cm. Alternativt må bygningen/konstruksjonen sikres slik at ikke flomvann trenger inn. Dette gjelder tunell under Rv. 2 og parkeringskjeller/nedkjørsel. Dette sikres gjennom reguleringsbestemmelsene pkt Vedrørende eventuelt uønskede hendelser på veg ved utbygging må det iverksettes mottiltak. Dette må gjøres i samarbeid med og godkjennes av Statens vegvesen før det kan gis byggetillatelse.

6 Grunnforhold og eventuell forurensning i grunnen er uavklart i ROS-analysen og må undersøkes nærmere før det søkes rammetillatelse for prosjektet. Dette hjemles i Pbl. 68. Konsekvensutredning Forslagsstiller har vurdert behovet for konsekvensutredning etter forskrift om konsekvensutredninger i eget vedlegg pkt. 1 der det konkluderes med at planlagt tilbygg på kjøpesenteret ikke overstiger 5000 m2 og derfor ikke bør vurderes nærmere etter KU forskriften. Kongsvinger kommune slutter seg til vurderingen. Utbyggingsavtale Det er utarbeidet et forslag til utbyggingsavtale som fremmes samtidig med reguleringsplanforslagene 0801 Kongssenteret vest og 0802 Kongssenteret øst og vil komplettere disse, se egen sak. Konklusjon Planen legger til rette for en utbygging av sentrum med detaljhandel, boliger for økt bosetting og liv i sentrum og redusert overflateparkering slik intensjonene i sentrumsplanen er. Prosjektet (Kongssenteret Vest, Kongssenteret Midtre og Kongssenteret Øst) vil fullt utbygd bidra positivt til byen både i form av bebyggelsen, økt aktivitet og forskjønnelse av utearealene. Rådmannens INNSTILLING 1. Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 27-1 legges forslag til reguleringsplan 0801 Kongssenteret vest med tilhørende dokumenter ut til offentlig ettersyn. 2. Frist for innsending av merknader settes til Planutvalget PL-043/08 VEDTAK: 1. Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 27-1 legges forslag til reguleringsplan 0801 Kongssenteret vest med tilhørende dokumenter ut til offentlig ettersyn. 2. Frist for innsending av merknader settes til Vedtaket var enstemmig. Rett utskrift Dato: Kopi til: Teknisk forvaltning