Levanger kommune Møteinnkalling

Transkript

1 Levanger kommune Møteinnkalling Utvalg: Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Møtested: Formannskapssalen, Levanger Rådhus Dato: Tid: 14:00 Faste medlemmer er med dette kalt inn til møtet. Den som har lovlig forfall, eller er inhabil i noen av sakene, må melde fra så snart som mulig, på tlf , eller e- post: rita.mari.keiseras@levanger.kommune.no Saksnr Innhold PS 58/07 Referatsaker - PUK Levanger PS 59/07 Godkjenning av møtebok PS 60/07 Reguleringsplan Levanger sentrum PS 61/07 Kommuneplanens arealdel for Innherred samkommune - oppsummering fra orienteringsmøte og folkemøter PS 62/ /232/131 - Tore Welde - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Tindbuen - anneks - Åsenfjord PS 63/07 Liv Haug - søknad om fradeling av hyttetomt - Heggeråsen /234/6 - klagesak PS 64/07 Vurdering av reguleringsspørsmål - Fagerstad, Holsandlia, Skogn /22/4 PS 65/ /257/2 - Børge Lund - Delingssøknad - Kleiven nordre - Behandling etter Plan- og bygningsloven PS 66/ /232/41 - Roar Moholdt - nytt anneks - søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Sagtun - Åsenfjord PS 67/ /267/14/4 - Hans Martin Anderssen - Hytte - Børøya - klagesak PS 68/ /3/233 - Siri Pedersen og Roar Evensen - Riving av takkonstruksjon/oppsetting av loftetasje - Iduns veg 4 PS 69/07 Utbyggingsavtale Vårtun PS 70/ /314/147 - Liff Eiendomsutvikling AS - Enebolig - Blåklokkevegen 10 PS 71/ /315/280 - Mama Rosa Levanger - Søknad om bruk av veranda for servering - Sjøgata 17 PS 72/07 Reguleringsplan Fredrikkefryd - del 2 Levanger, den 20. juni 2007 Sigvard K. Gilstad leder OBS!!!!! Saklisten med vedlegg er også tilgjengelig på kommunens hjemmeside:

2 PS 58/07 Referatsaker - PUK Levanger 229/ /96/1 - Amund Hatlinghus - Driftsbygning 883m2 - Hotran 230/ /228/11 - Knut Bang-Larssen - Tillatelse til utslipp fra mindre renseanlegg - Knuten - innvilget 231/ /209/10 - Jan Kirknes - Garasje - Rognli - Innvilget 232/07 Tillatelse til tiltak - tilbygg/påbygg til bolig 233/ /212/46 - Per Øyvind Torkildsen - Nybygg redskapsbu - Melding om tiltak - Stokkvegen 2 - innvilget 234/ /227/56 - Åsen Settefisk AS - Oppføring av garasje - Åsen 235/07 Delingstillatelse - tomt til eksisterende hytte 236/ /167/1/4 - Magne Noem - Utslipp av sanitært avløpsvann fra hytte - Ekne 237/ /244/1 - Bjørn Broholm - Søknad om deling av eiendommen Djupvika - Innløsning av festetomt nr 7 - Innvilget 238/ /227/1 - Jørgen Haugen - Naust - Hopla 239/ /314/322 - Jan Arve Strand - Garasje - Hyllbærvegen 25 - innvilget 240/ /371/1 - Asbjørn Reinås - Naust - Grønning Statsalmenning - Innvilget 241/ /2/80 - Johan Albert Bye - Riving og oppføring av garasje - Grindvegen 6 242/ /271/16 - Bjørn Tore Hallem - Tilbygg bolig -. Røstadlia øvre 6 243/ /277/16 - Cathrine Benum og Ole Jonny Hagen - Nybygg enebolig - Heglesaunet 244/ /202/3 - Kjell Georg Hegstad - Riving av bolighus - Røstadvik søndre 245/ /314/111 - Borettslaget Smedplassvegen - Fasadeendring - Smedplassvegen 3 A, B, C, D 246/ /22/27 - Hallbjørn Rogdaberg - Tilbygg bolig 39,2 m² - Volden 247/ /32/169 - Marie Nordberg og Kenneth Gausen - Fasadeendring bolig/balkong - Gustav Sjaastads veg 2 248/ /267/32 - Magne Nydal - Våningshus og uthus - Fribøra 249/ /3/200 - Hanne Aag - Nytt vindu - Odins veg 46h 250/ /247/15 - Hans Petter Gaustad - Søknad om tilbygg til hytte - Varghaugen, Aavika - innvilget 251/ /314/359 - Erik Andre Arnstad - Garasje - Høgberget / /303/10 - Wenche Moa - Etablering av barnehage - Munkeby Søndre - Innvilget 253/ /32/150 - Ragnar Letnes - Utvidelse av garasje - Blilivegen / /314/324 - Verdal Tre og Betong AS - Enebolig - Hyllbærvegen 29 - innvilget 255/ /275/349 - Endring av tegninger - fasade - Sørvegen 9 - innvilget 2 av 142

3 256/ /8/15 - Turid Ringstad - Ombygging/påbygging hytte - Midtbu - Håa nedre 257/ /177/6 - Arne Myran - Tilbygg hytte - Åsen - innvilget 258/ /74/1 - Vidar Lunde - Driftsbygning - Skjele - Innvilget 259/ /315/138 - Per K. Heitmann - Mindre fasadeendring 260/ /34/42 - Per Johan Gilstad/Grete H. Toremo - Tilbygg bolig - Holanvegen / /274/9 - Svenil AS - Skilting JYSK - Trekanten 262/07 Melding om tiltak - riving av uthus og oppføring av garasje 263/ /275/896 og 1719/275/897 - Thomas Einvik og Pål Ø. Nygård - Forstøtningsmur - Skolevegen 21 C og D - innvilget 264/ /264/44 - Innherred Renovasjon - Tilbygg butikklokale/varmtlager - Mule Gjenbrukstorg - innvilget 265/07 Klage på avslag på søknad om flytting av naust på Litjøya- kommunens vedtak stadfestes 266/ /2/205 - Rolf Egil Drågen - Hagestue - Bambergvegen 1 A 267/ /34/230 - Skogn Maritime Forening - Utvidelse av eksisterende småbåthavn - Holsandbukta 268/ /243/1 - Bjerkli Eiendom AS - Igangsettingstillatelse resterende arbeider - 10 rorbuer og 10 mindre bodhus - Løvtangen - innvilget 269/ /100/1 - Ståle Svendgård - Nytt stabbur - Langås 270/ /2/130 - Marianne Nilssen - Tilbygg garasje - Jacob Schives veg 19 - innvilget 271/ /232/88 - Kari og Jan Hoff - Søknad om utslippstillatelse - Sagtun - innvilget 272/ /48/3 - Erling Brenne - Fradelingssøknad - Brenne søndre - Innvilget 273/ /53/2 - Finne Industri og Næringspark AS - Garasje/lager - Finne skole 274/ /315/189 - Helse Nord-Trøndelag - Oppføring av skjermvegg - St. Olavs Gate 8 275/ /16/2 - Ruth Sørlie - Fradeling av bebyggelse/tunet + strandsonen - Sørlie 276/ /99/1 - Vidar Lunde - Hytte - Tomt nr. 3 Tomtvatnet, Skogn bygdealmenning 277/ /198/1 - Rita og Tore Almlid - Hytte - Tomt nr. 188 Haugatjønna - Åsen Bygdealmenning 278/ /266/6 - Bjørg og Pål Flatås - Tilbygg kårbolig - Sætran 279/07 Tillatelse til tiltak - tilbygg og påbygg til bolig 280/07 Tillatelse til tiltak - oppføring av garasje og uthus 281/ /271/39 - Liv Marit Arvola - Tilbygg bolig - Røstadlia øvre 7 282/ /273/71 - Nordic Harvest Mision - Igangsettingstillatelse for grunn- 3 av 142

4 /fundamentering - Røstadlia nedre 2 - innvilget Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste 283/ /208/12 - Håkon Revhaug - Søknad om dispensasjon vedr. fradeling/grensejustering av tomt på Åsen - Innvilget 284/ /2/21 - Bjørn Salater - Tilbygg bolig - Hegglia / /35/195 - Elisabeth Øyen og Stein Ove Nordal - Enebolig - Harevegen 12 - innvilget 286/ /272/20 - Asbjørn Johnsen - Tilbygg bolig - Mellomvegen 11 - innvilget 287/07 Kommunalteknikk Levanger kommune - Nytt va-anlegg - Ytterøy skole- Reithaugen-Gilberg nedre - Ytterøy 288/ /314/209 - Per Kr. Heitmann - Carport - Tyttebærvegen 3 - Innvilget 289/ /365/1 - Karl Laugsand - Tilbygg driftsbygning - Erstad Øvre 290/07 Tillatelse til tiltak - kommunaltekniske anlegg ifor Momarka II 291/ /243/1 - Irene Løvtangen - Tilbygg maskinbu - Løvtangen 292/ /54/19 - Torbjørn og Inger Lise Mæhla - Tilbygg barnehage - Melding om tiltak - Åsgårdsvegen 293/07 Delingstillatelse - fradeling til tomt til fritidsformål i samsvar med reguleringsplan 294/ /274/9 - Trekanten 2 as - Riving og oppføring av brannveg mellom lager og salgslokale - Trekanten 2 295/07 Tillatelse til tiltak- riving av garasje samt oppføring av tilbygg og påbygg til bolig 296/07 Tillatelse til tiltak - oppføring av enebolig 297/ /265/2 - Knut Thomas Johansen - Tilbygg/ombygging av eksisterende garasje - Barnas Moa Barnehage 298/07 Tillatelse til tiltak - montering av løfteplattform/heis i enebolig 299/ /47/11 - Andreas Reknes Brenne - Tilbygg bolig og oppføring av garasje - Sellanrå - innvilget 300/07 Tillatelse til tiltak - montering av løfteplattform/heis i enebolig 301/ /16/103 - Ingunn Tronstad og Tore Matberg - Enebolig i 2 etasjer 172m2BRA og garasje 46m2BRA - Brinken 1- Tillatelse til tiltak 302/07 Tillatelse til tiltak - tilbygg til enebolig 303/ /275/468 - Ragnhild Falch Nekstad - tilbygg til bolig - Okkenhaugvegen 17 B 304/ /275/565 - Mette Vagnby - Fasadeendring bolig - Fabritiusvegen 4 - innvilget PS 59/07 Godkjenning av møtebok 4 av 142

5 Levanger kommune Sakspapir REGULERINGSPLAN LEVANGER SENTRUM Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune Arkivref: 2005/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /07 Rådmannens forslag til vedtak: 1. Reguleringsplan for Levanger sentrum m/bestemmelser og retningslinjer, datert , legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr Anbefalingene i vedlegg 6; Avlastningsveger/turstisystem Levanger sentrum (rev. juni 2007), som ligger utenfor planområdet, bearbeides videre og legges inn som en del av premissene for revisjon av kommunedelplan for Levanger sentrum. Vedlegg: 1 Plankart datert Reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse rev Retningslinjer Tiltaks-/handlingsplan Avlastningsveger/turstisystem juni Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Reguleringsplan for Levanger sentrum, vedtatt , med senere endringer. Saksopplysninger: Planområdet omfatter Levanger sentrum, som vist på kartutsnittet under. Planforslaget er utarbeidet av kommunen, og er en revisjon av gjeldende planer. Forslaget bygger på gjeldende reguleringsplan for Levanger sentrum, vedtatt , med senere endringer og bebyggelsesplaner. Andre føringer for planarbeidet er omtalt i vedlagte planbeskrivelse. Planen vil erstatte alle tidligere planer innenfor planområdet. Formålet med planen er å sikre det særegne og verdifulle bygningsmiljøet i Levanger sentrum, og å legge tilrette for videre utvikling av sentrum. Det foreslås grep for å bedre trafikksituasjonen i sentrum, gjennom at det legges til rette for mer parkering i ytterkanten av sentrumskjernen og ved at det legges til rette for framtidige vegforbindelser. Det vises til vedleggene for utfyllende informasjon. 5 av 142

6 Planstatus Planområdet er tidligere regulert, med unntak av foreslått ny småbåthavn i Sundet samt utvidelse av tidligere regulert småbåthavn. Forholdet til kommunedelplan sentrum, vedtatt : - Mesteparten er markert som område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. - Del av sykehusomr. (nå bebygd) er avsatt som framtidig område for offentlig bygning. - Sundet og Levangerelva er avsatt som naturområde i sjø og vassdrag. - Eidsbotn (fram til Jeteen) er avsatt som verneområde i sjø. - Å styrke sentrum anses som viktig. Eidsbotn fuglefredningsområde ble fredet Tre bygninger innenfor planområdet er fredet (kirka, stasjonsbygningen og lokstallen). Medvirkning Representanten for barns interesser i plansaker er rådført mht. krav til uteoppholdsareal. Det vises forøvrig til vedlagte planbeskrivelse (vedlegg 3, punkt 1.4). Vurdering: Bebyggelsen Levanger sentrum preges av lukket karrèstruktur, trehusbebyggelse, karakteristisk kvartalsstruktur med rettvinklet gatenett og et parkdrag som deler byen i to. Lukket karrèbebyggelse videreføres i sentrumskjernen (sone V og VII), slik som i gjeldende plan, jfr Også i område VIII skal fasadene ligge i formålsgrense, evt. i ytre byggegrense ( 20.2). Plankartet viser noen få byggegrenser. For noen områder kan byggegrense fastsettes i bebyggelsesplan. Bevaring av bygninger og anlegg er omtalt i vedlagte planbeskrivelse, punkt 3.4. Bygg som er fredet og skal bevares vurderes markert med tykkere strek, før sluttbehandling. Det er gjort forholdsvis forsiktige endringer mht. utnyttingsgrad og byggehøyder. Langs Kirkegata, på strekningen mellom Grønns gate og Tordenskjolds gate, legges det opp til at det ikke skal være boliger på gateplan. 6 av 142

7 Det er foreslått krav om bebyggelsesplan for seks områder ( 20.4). Ved kommunens behandling av Intensjonsavtale vedr. utvikling av Levanger stadion (formannskapet og kommunestyret ) ble det lagt føringer for privat reguleringsarbeid i dette området. Ifølge intensjonsavtalen skal planen omfatte: Aktivitetsområde/nærmiljøanlegg/friområde åpent for allmennheten. Offentlige parkeringsplasser minimum det antall eksisterende reguleringsplan og bruksplan for området ville ha gitt. Gang- og sykkelveg/sti mellom Bakkegata og Grøns gate. Adkomst til siloanlegg for Tommen Gram. Deler av gang- og sykkelveg kan kombineres med denne adkomstvegen. Leiligheter i randsonen av anlegget. Egne parkeringsplasser for leilighetene iht. gjeldende regler innarbeides i planen. I fht. til overnevnte omfatter dette planforslag også mulighet for forretning/kontor i område 39. Utendørs leke- og oppholdsareal I samråd med representanten for barns interesser i plansaker har vi foreslått å holde på de krav som er fastsatt i vedtekter til plan- og bygningsloven for Levanger kommune. Ifølge vedtektene skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m 2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m 2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar. For deler av sentrumsområdet (05A, 11D og 32) er det gjennom tidligere reguleringsplaner vedtatt andre krav til uteoppholdsareal, og dette er videreført for disse områdene. Offentlige friområder i planforslaget omfatter eksisterende parkanlegg og grøntdrag langs Levangerelva og Sundet. Levanger stadion er foreslått som utbyggingsområde i kombinasjon med friområde. Trafikk og parkering m.m. Det vises til utfyllende beskrivelse i vedlegg 3. Mht. vedlegg 6 ønskes det synspunkter på foreslåtte alternative avlastningsveger sørover, fra Bruborg/Vestgård/Geitingsvollen og til E6 eller fylkesveg 125 (mellom Levanger sentrum og Moan). Universell utforming Overnevnte er hensyntatt i bestemmelsene ( og ved krav om at 40 % av boligene skal ha livsløpsstandard). Støy I bestemmelsene er det vist til Miljøverndepartementets retningslinjer. Ifølge MD s retningslinje T-1442 er anleggseier ansvarlig for å utarbeide støysonekart ved eksisterende støykilder. Det er følgelig ønskelig at Statens vegvesen og Jernbaneverket utarbeider støysonekart for hhv. riksveger, fylkesveger og jernbane, før sluttbehandling av planen. Eventuell landingsplass for helikopter ved sykehuset, forutsettes utredet nærmere mht. støy, jfr Det kreves forøvrig bebyggelsesplan for sykehusområdet. 7 av 142

8 Biologisk mangfold - miljø Både Levangerelva og Sundet er registrert som viltområder, og vi antar Eidsbotn fuglefredningsområde strekker seg til Sjeteen. Langs Levangerelva er hogst av kantskog en trussel/konflikt, og bredden på et vegetasjonsbelte kunne vært fastsatt i reguleringsplanen. Vi har i tråd med gjeldende plan foreslått mesteparten av kantsonen langs elva som friområde. Adkomsten til parkeringsplassen P7 er foreslått noe nærmere elva, mens tidligere regulert industriområde ved Levanger bru er foreslått redusert. Det er forslått en gangforbindelse langs elva. Mht. vegetasjon vises til følgende utdrag av vannressurslovens 11: Langs bredden av vassdrag med årssikker vannføring skal det opprettholdes et begrenset naturlig vegetasjonsbelte som motvirker avrenning og gir levested for planter og dyr. Motorisert ferdsel i område FS1 (del av Levangerelva) er foreslått ikke tillatt ( ). Sundet er mest sårbart for tiltak som endrer strømretninger og strømhastighet. Vi antar foreslått utvidelse av tidligere regulert småbåthavn PS2 samt foreslått ny småbåthavn PS1 (til ca. 30 båter), ikke medfører slike uønskede konsekvenser. Vi minner forøvrig om forurensningsloven. Det antas videre at foreslått friområde i sjø (FS2) vest for Sjeteen ikke vil være i konflikt med fredningsbestemmelsene. I tråd med vedlegg 6; Avlastningsveger/turstisystem, er det foreslått kjøreveg ned til Sjeteen (øst for Levanger videregående skole). Dette med tanke på evt. framtidig kjørebroforbindelse over Sundet. Samfunnssikkerhet og beredskapsmessige hensyn Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått. Isføring i Levanger-elva kan føre til oppdemming og oversvømmelse av lavtliggende områder, som f.eks. foreslått parkeringsplass på jernbaneområdet. Denne kan i så fall stenges midlertidig. Frisiktsoner i kryss/avkjørsler er ikke vist på plankartet. Dvs. at veglovens bestemmelser må følges, i den grad det er mulig. Konsekvensutredning Forskrift om konsekvensutredninger 2, 3 og 4 regulerer hvilke planer og tiltak som skal behandles etter denne. Hensikten med forskriften er å sikre en gjennomgang av tiltakets konsekvenser i forhold til omgivelser og omvendt. I forbindelse med planforslaget kan følgende være aktuelt: 3 nr. 1 b) (vedr. bl.a. veger og landingsplasser). 3 nr. 1 g) (utvikling av by- og tettstedsområder). 3 nr. 3 (utvidelser eller endringer), jfr. 3 nr. 1 a) (nærings-, lager- og kontorbygg, samt offentlige bygg og bygg til allmennyttige formål, med et bruksareal på mer enn m2). Foreslått framtidig vegforbindelse mellom Rv 774 (v/levangerbrua) og Elvegata/P2/jernbaneområdet berører tidligere regulert jernbaneområde (spor til havneområdet) samt arealer bebygd med garasjer. Elvegata foreslås parallellforskjøvet. Foreslått forlengelse av Halsanvegen sydover ligger innenfor et område som i kommunedelplanen er avsatt til byggeområde for offentlig formål. 8 av 142

9 Foreslått veg ned til Sjeteen (øst for Levanger vgs.) berører tidligere regulert offentlig byggeområde i tillegg til at den krysser tidligere regulert friområde langs Sundet. Planen viser ikke noen landingsplass for helikopter, men dette er omtalt i Dette forutsettes nærmere vurdert. Ifølge 3 nr. 3 gjelder oppfangskriterier der utvidelsen eller endringen i seg selv overskrider kriteriene. Vi antar evt. økt potensial i forhold til gjeldende planer vil være forholdsvis beskjedent. Nevnte områder er også i stor grad kombinert med boligformål. Planen omfatter heller ikke nye byggeområder til nevnte formål. Planer og tiltak etter 3 skal behandles etter forskriften dersom de omfanges av kriteriene i 4 (vesentlige virkninger for miljø, naturressurser og samfunn). Vi kan ikke se at planen medfører dette. Planen anses å ikke være i konflikt med fredede bygninger, bygninger som vurderes fredet eller Eidsbotn fuglefredningsområde. Planen er forøvrig en revisjon av gjeldende regulerings- og bebyggelsesplaner. Det eneste området som ikke omfattes av tidligere planer er foreslått ny småbåthavn i Sundet. Vi anser at planrevisjonen ikke omfattes av kravet om konsekvensutredning. Dette ble heller ikke signalisert ved oppstart av planrevisjonen. Annet Utbyggere bes vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder. Konklusjon Rådmannen anbefaler at planforslag for Levanger sentrum legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannen tilrår at anbefalingene i vedlegg 6; Avlastningsveger/turstisystem Levanger sentrum (rev. juni 2007), som ligger utenfor planområdet, bearbeides videre og legges inn som en del av premissene for revisjon av kommunedelplan for Levanger sentrum. 9 av 142

10 Reguleringsbestemmelser i tilknytning til reguleringsplan for LEVANGER SENTRUM Reguleringsbestemmelsene er datert: Levanger kommunestyres vedtak: cc.cc.cccc, sak cc/cc ordførers signatur **************************************************** Denne reguleringsplan erstatter samtlige eldre regulerings- og bebyggelsesplaner i det berørte området. 1 FORMÅL Formålet med planen er å sikre det særegne og verdifulle bygningsmiljøet i Levanger sentrum, og å legge tilrette for videre utvikling av sentrum. 2 AVGRENSING OG INNHOLD 2.1 Avgrensing av reguleringsområdet er vist med plangrense på plankartet. 2.2 Planområdet er delt inn i 9 soner: Fra og med sone nr. I til og med sone nr. IX. Kombinasjon av flere formål innenfor ett område kan være vist ved nyanser innenfor en farge. Da går formålene fram av tegnforklaringen på kartet og/ eller av tabellen i bestemmelsenes 3. Planområdet er regulert til følgende reguleringsformål: BYGGEOMRÅDER: Boliger. Forretning, kontor, bolig tillatt over 1. etasje. Forretning, kontor. Industri, lager. Offentlige bygninger. Allmennyttig formål. Garasjeanlegg. TRAFIKKOMRÅDER (OFFENTLIGE): FRIOMRÅDER (OFFENTLIGE): SPESIALOMRÅDER: Bolig/ forretning, kontor. Bolig/ offentlig bygg. Forretning, kontor/ industri, lager. Forretning, kontor/ offentlig bygg. Annet kombinert formål. Kjøreveg, parkering. Gang-/ sykkelveg, fortau. Jernbane. Annet trafikkareal, miljøgate. Småbåtanlegg (landdelen). Trafikkområde i sjø og vassdrag. Friområde/ park. Friområde i sjø og vassdrag. Grav- og urnelund. Privat småbåtanlegg (sjø) Bevaring av bygninger og anlegg. 10 av 142

11 3 Omr nr. Reguleringsformål U-GRAD % av tomt kvm BYA TU BRA Max høyde m Tak GES. TOT. Grader SPESIAL- OMRÅDE kulturhistorisk verdi KOMMENTAR KOMMENTAR Etasjetall Etasjehøyde 1A Bolig 70 6, 0 9, Hele området Enkelt bygg fredes 2 et Normal 1B Bolig/ forr., ktr. 70 6, 0 9, Hele området 2 et Normal 2A Allmennyttig Gravlund/kirkegård 2B Bolig 50 6, 0 9, et Normal 2C Industri, lager , et 3 Bolig 50 6, 0 9, et Normal 4 Bolig 40 6, 5 10, et Normal 5A Forr., kontor 80 c16,0 c18,5 Bolig till. over 1.et. Bebyggelsesplan 5B Allmennyttig 80 Dampskipsbrygga 2 et 5C Garasjeanlegg 6A Bolig 70 12, 0 4 et Normal 6B Forr., ktr. 70 9, Kirkegt. 51 Kgt. 53, uthus Bolig till. over 1.et. 2-3 et Normal Hele området x) Bolig till. over 1.et. 7A Forr., ktr. 70 9, x) Nytt hjørnebygg 2-3 et Normal Holbergs gt. 7B Bolig/ forr., ktr. 70 9, Hele området x) x) Nytt hjørnebygg Tordenskjolds gt 2-3 et Normal 8A Bolig/ off. 70 9, et Normal 8B Bolig/ forr., ktr. 75 9, et Normal 9 Bolig 40 6, 0 9, Hele området 2 et Normal 10A Bolig/ forr., ktr. 70 7, 0 10, Sjøgt et Normal 10B Forr., ktr. 70 8, 0 11, Kirkegt. 43, 45 Bolig till. over 1.et. 2-3 et Normal 11A Forr., ktr. 70 7, 0 10, Hele området Bolig till. over 1.et. 2-3 et Normal 11B Bolig/ forr., ktr. 70 7, 0 10, Hele området 2-3 et Normal 11C Forr., ktr. 80 9, 0 12, 0 Gammelbanken 3 et Høy 11 av 142

12 3 Omr nr. Reguleringsformål U-GRAD % av tomt kvm BYA TU BRA Max høyde m Tak GES. TOT. Grader SPESIAL- OMRÅDE kulturhistorisk verdi KOMMENTAR KOMMENTAR Etasjetall Etasjehøyde 11D Forr., ktr 100 7, 2 10, 2 Bolig till. over 1.et. Bebyggelsesplan 12A Bolig/ forr., ktr. 70 6, 0 9, et Normal 12B Bolig/ off. 70 7, 0 Flatt 3 et Normal 13 Bolig 40 6, 0 9, Hele området 2 et Normal 14 Park 15 Park (Sejersteds) "Øverparken" 16 Torg, park Paviljongen Kiosk 17 Torg, park Kiosk 18 Parkering Park i front av bygg 1-2 et Lav 19A Forr., ktr , 0 9, Sjøgt. 11, 17 Bolig till.over 1.et. 2 et Normal 19B Ind./forr.,kontor 50 10, 0 19 C Forr., ktr , 0 9, Sjøgt. 9 Bolig till. over 2.et. 2 et Normal 20A Bolig/ forr., ktr. 70 6, 0 9, Sjøgt. 6, 10, 12, 14 2 et Normal 20B Forr., ktr , 0 Flatt 3 et Høy 20C Forr., ktr. 80 6, 0 9, Kirkegt. 35, 35 uthus Kirkegt. 37 Bolig till.over 1.et. 2-3 et Normal 20 D Allmennyttig 100 6, 0 9, 5 Gmlt. Bilverksted 2 et Normal 21A Forr., ktr , 0 Flatt 3-4 et Høy 21B Forr., ktr. 70 6, 0 9, H.d.d.gt. 21, 23, 25 Bolig till.over 1.et. 2 et Normal 22 Forr., ktr./ off. bygg , Jernb.gt. 17 A, 17 B 3-4 et Normal 23 Forr., ktr./ off. bygg 80 6, 0 9, 5 2 et Normal 24A Industri , 0 3 et Høy 24B Forr., ktr. 70 9, 0 Kirkegt. 25 Bolig till. over 1.et. 2-3 et Normal 25 Forr., ktr. 80 6, 0 9, Kirkegt. 34, 36 Bolig till. over 1.et. 2 et Normal H.d.g.gt. 14, 20 2 et, 26A Forr., ktr. 80 6, 0 9, Bolig till. over 1.et. 3 et mot hånd- 12 av 142

13 Omr nr. Reguleringsformål U-GRAD % av tomt kvm BYA TU BRA Max høyde m Tak GES. TOT. Grader 3 SPESIAL- OMRÅDE kulturhistorisk verdi 13 av 142 KOMMENTAR KOMMENTAR Etasjetall verkeren 26B Forr., ktr. 70 8, 0 11, et Høy 27 Bolig/ forr., ktr. 70 8, et mot jbgt, + u-et mot jb 28 Forr., ktr. 80 7, 0 10, Hele området Bolig till. over 1.et. 2 et Høy 29 Offentlige bygg 30 Levanger kirke Fredet Etasjehøyde 30 Forr., ktr , 0 9, Hele området Bolig till. over 1.et. 2 et Normal 31 Forr., ktr , 0 9, 5 Bolig till. over 2.et. 3 et Normal 32 Forr., ktr../ p-anl. 90 8, 5 Bolig till. over 1.et 2 et Normal Omr. minus nybygg 2 et mot Kirkegt, 33 Forr., ktr. 70 8, Bolig till. over 1. et 3 et mot kai 34A Allmennyttig 70 6, 0 9, Kirkegt. 16, 18 2 et Normal 34B Offentlige bygg 70 6, 0 9, H.d.g.gt. 1 b, 1 c 2 et Normal 34C Bolig/ forr., ktr. 60 6, 0 9, et Normal 35A Forr., ktr , 0 10, Bolig till. over 1.et. 2-3 et Normal 35B Bolig 180 9, 0 12, et Normal 36 Bolig/ forr., ktr. 75 9, et Normal 37A Komb. formål 40 9, Kirkegt et Bebyggelsesplan 37B Bolig/ forr., ktr. 40 6, 0 9, Kirkegt et Normal 38 Bolig/ forr., ktr. 40 6, 0 9, et, 3 et mot stadion Normal 39 Komb. formål Stadion 3 et Bebyggelsesplan 40 Industri 80 10, 0 Flatt 3 et Normal 41 Bolig/ forr., ktr. 30 6, 0 9, et, 3 et mot stadion Normal 42 Allmennyttig 50 6, 0 9, 5 2 et Normal 43 Bolig 30 9, 0 Flatt 3 et Normal

14 3 Omr nr. Reguleringsformål U-GRAD % av tomt kvm BYA TU BRA Max høyde m Tak GES. TOT. Grader SPESIAL- OMRÅDE kulturhistorisk verdi KOMMENTAR KOMMENTAR Etasjetall Etasjehøyde 44 Offentlige bygg Flatt Sykehuset Bebyggelsesplan 45 Offentlige bygg 46 Bolig/ off. bygg 50 6, 0 9, et Normal 47 A Bolig 40 6, 0 9, et Normal 47 B Bolig/ forr., ktr. 90 6, 0 9, et Normal 48 Forr., ktr./ off. bygg 40 6, 0 9, Kgt. 1: Rektorbolig 2 et Normal 49 Offentlige bygg 60 9, 0 Gml. Lærerskolebygg 3 et Normal 50 Offentlige bygg 40 7, 0 Flatt 51 Industri 80 6, 0 Høy pipe tillatt 52 Offentlige bygg 80 10, 0 Trafostasjon 14 av 142

15 4 OMRÅDER FOR BOLIG Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste 4.1 Generell del Bebyggelsen skal nyttes til boligformål med tilhørende garasjeanlegg/ uthus Minst 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. 4.2 De enkelte områdene: 01 A, 02 B, 03, 04, 06 A, 09, 13, 35 B, 43, 47 A. 5 OMRÅDER FOR FORRETNING, KONTOR 5.1 Generell del Bebyggelsen skal nyttes til forretninger, kontorer og lignende med nødvendige lagerrom og andre ytre rom. Andre formål er ikke tillatt Arealer i 1. etasje skal i størst mulig grad nyttes til virksomheter som er publikums-orientert: Fasadene skal ha vesentlig preg av vinduer og inngangspartier mot fortau. 5.2 De enkelte områdene: 11 C, 20 B, 21 A, 26 B. 6 OMR. FOR FORRETNING, KONTOR, BOLIG TILLATT OVER 1. ETASJE 6.1 Generell del Bebyggelsen skal nyttes til forretninger, kontorer og lignende med nødvendige lagerrom og andre ytre rom I reguleringsområder som er angitt med mørkere blå farge, kan det tillates bolig over 1. etasje, dvs. fra og med 2. etasje, i enkelte kvartal bare over 2. etasje (dette er angitt i tabellen i 3) Arealer i 1. etasje skal i størst mulig grad nyttes til virksomheter som er publikums-orientert: Fasadene skal ha vesentlig preg av vinduer og inngangspartier mot fortau Minst 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. 6.2 De enkelte områdene: 06 B, 07 A, 10 B, 11 A, 11 D, del av 16, del av 17, 19 A, 19 C, 20 C, 21 B, 24 B, 25, 26 A, 28, 30, 31, 33, 35 A Område 31: Boliger kan tillates over 2. etasje, dvs. i 3. etasje Område 33: Bebyggelse kan oppføres med flg. gesimshøyder: 15 av 142

16 (Etasjehøyde o.k. dekke o.k. dekke er regnet ca. 2, 7 m): Mot Sundet: 3 etasjer over fortausnivå. Mot kirken: 2 etasjer over terrengnivå (kirkegården). Mot Kirkegt.: 2 etasjer over fortausnivå Område 11 D (KIRKEGT. 50): a) Over 1. etasje skal det anlegges en lekeplass/ møteplass på ca. 200 m2, som skal være felles for beboere og leietakere i Kirkegt. 50. Underetasjen skal nyttes til felles parkeringskjeller. b) Utnyttelsesgrad: Max. 100 % BYA. c) Høyder: Tilbygg/ nybygg mot Kirkegt.: d) Det kreves bebyggelsesplan for området. Maks. mønehøyde 10,2 meter. Maks. gesimshøyde 7,2 meter Område 05 A (Sjøgt. 21) a) Boliger kan tillates over 1. etasje. b) Det kan oppføres bebyggelse med gesimshøyde på maks cote 16 meter og totalhøyde på maks cote 18, 5 meter. c) Uteareal: Hver boenhet skal ha tilgang til minimum 20 kvm uteareal. Deler av utearealet kan eventuelt opparbeides som takterrasser eller i form av atrium på tak. d) Parkering: Det skal opparbeides ca. 100 biloppstillingsplasser på tre halvplan i tilknytning til anlegget, innenfor område 05 C garasjeanlegg. Det øverste halvplanet skal ligge på høyde med Sjøgata. Parkeringsplassene skal opparbeides samtidig med øvrig bebyggelse innenfor område 05 A. e) Kaisone: Langs kjøpesentret skal det opparbeides en kaisone som vist på plankartet, med bredde minst 3 meter, som skal være tilgjengelig for allmennheten. f) Det kreves bebyggelsesplan for området. 7 OMRÅDER FOR INDUSTRI, LAGER 7.1 Generell del Områdene skal nyttes til lettere typer industri og lager I områdene tillates bare anlegg som ikke visuelt eller med røyk/ damp, lukt, støy eller stor trafikk har negativ innvirkning på områder i nærheten. Eksempel på type bedrifter som ikke ønskes innenfor planområdet: smelteverk, sveisebedrifter, plate-/ mekaniske verksteder, kjemisk industri Ubebygde deler av tomten må ikke nyttes til lagring i slik grad og av slik art at det virker skjemmende for strøket eller til ulempe for omgivelsene. Dersom planutvalget finner at området bør gjerdes inn, skal inngjerding skje på en måte planutvalget godkjenner Boliger er ikke tillatt. 7.2 De enkelte områdene: 02 I, 24 A, 40, av 142

17 7.2.1 Område 51: Innenfor området kan det reises en pipe med høyde 10,0 m. 8 OMRÅDER FOR OFFENTLIGE BYGNINGER 8.1 Generell del Bebyggelsen skal nyttes til offentlige institusjoner og kontor med tilhørende uthus og innretninger. Boliger er ikke tillatt Ubebygd areal skal behandles parkmessig. Det skal utarbeides egen plan for arealet. 8.2 De enkelte områdene: Omr. 29, 34 B, 44, 45, 46 B, 49, 50, Områdene 44, 45, 46 B: Sykehuset Levanger: Det kreves utarbeidet bebyggelsesplan for hele området Bebyggelsen skal være lavest ut mot områdets yttergrenser, inn mot sentrum av området kan det bygges høyere. Området er delt inn i seksjoner mht. byggehøyde: Maks. byggehøyder: I seksjon A: Tilsv. 2 3 etasjer. I seksjon B: Tilsv. 3 etasjer. I seksjon C: Tilsv. 3 4 etasjer. I seksjon D: Tilsv. 7 8 etasjer. Maks. gesimshøyde skal være: Område mot kryss Bakkegt./ Kirkegt: MGH: + 19, 40 Bygningskropp nærmest blokk I: MGH: + 24, 90 I de øvrige byggene mot Bakkegt reduseres høydene gradvis til hhv: MGH: + 22, 43 MGH: + 18, 83 MGH: + 15, 23 Området forøvrig: MGH: + 12, Sentralt i sykehusområdet skal det anlegges et større parkareal For området totalt skal det være et minste uteoppholdsareal på UA 50 % Det skal legges vekt på gode og naturlige gang-/ sykkelveger: a) Internt innen området, særlig forbindelsen mellom avkjørsel Kirkegt. v/ grense mot Mo gård og fram til St. Olavs gt. b) Fra sykehusområdet fram til driftsveg Mo gård/ veg til pumpestasjon Det skal legges særlig vekt på god framkommelighet for ambulanse, drosjer, busser og personer med spesielt transportbehov Bebyggelse i område 46 B skal inneholde parkering i de to nederste etasjene. Skråninger og rabatter skal isåes eller beplantes. 17 av 142

18 8.2.9 I område 44 kan det anlegges landingsplass for helikopter, forutsatt at bruken har et støynivå som tilfredsstiller Miljøverndepartementets retningslinjer. Dette må dokumenteres Område 50 (Levanger videregående skole) I fbm. videre utbygging i område 50 bør parkeringsbehovet løses under bebyggelse/terreng, evt. også i flere plan. 9 OMRÅDER FOR ALLMENNYTTIG FORMÅL 9.1 Generell del 9.2 De enkelte områdene: 05 B, 20 D, 34 A, Område 05 B: (Gamle dampskipsbrygga). Området kan nyttes til museumsformål Område 20 D: (Gammelt bilverksted). Området kan nyttes til museumsformål Område 34 A: Området kan brukes til kulturformål Område 42: Området kan nyttes til klubbhus, toalett, garderobeanlegg eller lignende. 10 OMRÅDE FOR GARASJEANLEGG - 05C Området skal benyttes til garasjeanlegg i tre plan. Garasjeanlegget skal ferdigstilles samtidig med utbygging av område 05 A, som angitt under byggeområde 05 A. Det skal utarbeides detaljplan for garasjeanlegget. 11 OMRÅDER FOR KOMBINERT FORMÅL BOLIG/ FORRETNING, KONTOR 11.1 Generell del Bebyggelsen skal nyttes til boligformål med tilhørende garasjeanlegg/uthus og/eller forretninger, kontorer og lignende med nødvendige lagerrom og andre ytre rom. Det kan tillates boliger i alle etasjer, også i 1. etasje. Minst 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. For forretninger/kontor og lignende gjelder: Arealer i 1. etasje skal i størst mulig grad nyttes til virksomheter som er publikumsorientert. Fasadene skal ha vesentlig preg av vinduer og inngangspartier mot fortau De enkelte områder: 01 B, 07 B, 08 B, 10 A, 11 B, 12 A, 20 A, 27, 34 C, 36, 37 B, 38, 41, 47 B. 18 av 142

19 12 OMRÅDER FOR KOMBINERT FORMÅL BOLIG/ OFFENTLIGE BYGNINGER 12.1 Generell del Bebyggelsen kan nyttes til boligformål med tilhørende garasjer/uthus, og til offentlige bygg (offentlige institusjoner og kontor med tilhørende uthus og innretninger). Minst 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. For offentlige bygg gjelder: Ubebygd areal skal behandles parkmessig. Det skal utarbeides egen plan for arealet De enkelte områder: 08 A, 12 B, 46 A Område 46 A Maks. gesimshøyde skal være: MGH: + 12, OMRÅDER FOR KOMBINERT FORMÅL: FORRETNING, KONTOR/ INDUSTRI, LAGER 13.1 Generell del. Bebyggelsen kan nyttes til forretninger, kontorer og lignende med nødvendige lagerrom og andre ytre rom samt industri/lager. Boliger er ikke tillatt. Arealer i 1. etasje skal i størst mulig grad nyttes til virksomheter som er publikumsorientert: Fasadene skal ha vesentlig preg av vinduer og inngangspartier mot fortau. For industri/lager gjelder også disse bestemmelsenes 7.1.1, og De enkelte områdene: Omr. 19 B. 14 OMRÅDER FOR KOMBINERT FORMÅL: FORRETNING, KONTOR/ OFFENTLIG 14.1 Generell del Her gjelder generell del for hhv. områder for forretning, kontor ( 5) og for offentlige bygg ( 8) De enkelte områdene: Omr. 22, 23, av 142

20 15 ANNET KOMBINERT FORMÅL Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste 15.1 Generell del Minst 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard De enkelte områdene: Omr. 32, 37 A, Område 32 (Jernbanegt. 4-10) Området er regulert til kombinert formål forretning, kontor, off. parkeringsanlegg. Bebyggelsen: Bebyggelsen skal oppføres med butikker på gateplan og boliger i 2. og 3. etasje. Underetasjen skal være et offentlig parkeringshus. Fra fortausnivå Jernbanegata skal maks. gesimshøyde være 7, 0 m og maks. mønehøyde 10,5 m. Fra ok. jernbaneskinner skal maks gesimshøyde (rekkverkhøyde) for parkeringsdekke mot NSB være 4, 5 m og maks. gesimshøyde (rekkverkhøyde) for takterrasse mot NSB være 7,8 m. Boligene skal ha felles utearealer i gårdsrom på min. 750 kvm. Til uteareal kan medregnes balkonger og terrasser som har sol- og støyforhold som gjør dem egnet for opphold Område 37 A: Tidligere Levanger barneskole Området er regulert til kombinert formål bolig, forretning, kontor. Det kreves utarbeidet bebyggelsesplan for hele området Område 39: Stadion Området er regulert til kombinert formål friområde, bolig, forretning, kontor, offentlig parkering. Det kreves utarbeidet bebyggelsesplan for hele området. 16 OMRÅDER FOR TRAFIKKFORMÅL (OFFENTLIGE) 16.1 Generell del 16.2 De enkelte områdene: Kjøreveger, P1-P9 (parkering), gang-/sykkelveg, fortau, T1-T2 (jernbane), annet trafikkareal, miljøgate, småbåtanlegg (landdelen), TS1-TS2 (trafikkområder i sjø og vassdrag) Område T1 skal nyttes til felles terminal for tog, buss, drosje. På området kan det, i tillegg til stasjonsbygget, føres opp inntil 2 stk. bygg for drosje og buss. Hvert bygg skal ha grunnflate maks. 80 kvm, skråtak, gesimshøyde maks. 3.0 m og totalhøyde maks. 5 m Områder som skal nyttes til offentlig parkeringsplass (ikke kantsteinsparkering): 20 av 142

21 P 1 (NØ-enden av Jernbanegt.) P 2 (Nedre torg). Flerplansmulighet. P 3 (Sjøgt. mellom Sverres gt. og Torvgt.) P 4 (Sjøgt. mellom Sundgt. og Grønns gt.) P 5 Stadion. Flerplansmulighet. P 6 (Del av jernbaneområdet: mellom sporene og Levangerelva) P 7 (Tidligere Løvåssagtomta) Flerplansmulighet. P 8 (v/ tidl. Linjegodsbygget) P 9 (Mellom Bakkegt., Halsanvn, Tommen Gram og Stadion) TS 1 og TS 2 (trafikkområder i sjø): Flytebrygger/kaianlegg kan tillates. 17 FRIOMRÅDER 17.1 Generell del I friområdene kan tillates oppført byggverk og innretninger som etter planutvalgets vurdering er nødvendig for utnytting og drift av områdene De enkelte områdene: F1-F5, 14-17, FT1-FT2, FS1-FS Områder som er parkarealer: F 1, F 2, F 3, F 4, F 5, områdene 14, 15, 16, 17. I område 15 kan det anlegges et permanent serveringssted Områder som er parkarealer med turveg: FT 1, FT Område 16 kan brukes til parkering innenfor de rammer planutvalget til enhver tid tillater FS 1 (friområde i sjø): Motorisert ferdsel er ikke tillatt. 18 SPESIALOMRÅDER 18.1 Generell del 18.2 De enkelte områdene: 02 A, PS1-PS2, områder for bevaring av bygninger og anlegg Område 02 A skal nyttes til kirkegård/ gravlund med tilhørende nødvendige byggverk og innretninger Område PS1 og PS2; Privat småbåtanlegg (sjø) Området kan benyttes til småbåtanlegg Områdene 01 A, 01 B, 09 og 13 Uthus kan bygges maks. 40 kvm pr. eiendom, med maks. byggehøyde 4, 0 m. Uthusene skal ha skråtak, takvinkel maks 40 grader. For områdene 01 A og 01 B skal uthusene bygges med en vegg i midtlinjen av kvartalet mellom Sjøgt. og Kirkegt. 21 av 142

22 19 FELLESBESTEMMELSER FOR OMRÅDER FOR BEBYGGELSE SOM PÅ GRUNN AV KULTURHISTORISK VERDI SKAL BEVARES a) Områdene går fram av oversikten over alle kvartaler/ reguleringsområder ( 3) samt av plankartet. b) Planens formål er å søke bevart de historiske, antikvariske og andre kulturelle verdier som ligger i de enkelte byggs og kvartalets helhet og egenart, og å sikre grunnlaget for utbedring av bygningene og området. c) Ved nybygging skal det kreves utarbeidet planmateriale som på best mulig måte viser konsekvensene for kvartalet, fasaderekken og omgivelsene. d) Eksisterende bygg innenfor bevaringsområde kan bare rives med planutvalgets tillatelse. (Rivingstillatelse kan bare gis ved godkjent søknad for nybygg.) Følgende prosedyre skal følges: 1. Fylkeskonservators uttalelse vedrørende rivingstillatelse bør innhentes. 2. Planutvalget behandler søknad om rivingstillatelse og oppføring av nybygg. f) Nybygg skal gis en plassering og utforming slik at former, materialer, detaljer, farger o.a. blir opprettholdt eller ført tilbake nærmest mulig det opprinnelige. Nye utomhusanlegg som belysning, gjerder, trapper o.a. skal gis en utforming som harmonerer med strøkets opprinnelige karakter. g) Eksisterende bygg kan påbygges, tilbygges, utbedres og repareres, innenfor de rammene planen setter. Ved slike arbeider skal bygningens karakter mht. former, materialer, detaljer, farger og lignende bli opprettholdt eller ført tilbake nærmest mulig det opprinnelige. h) Takform går fram av tabell, 3. Mindre takoppbygg som arker kan bare tillates på den delen av taket som vender mot indre del av kvartalet. Arkene må ligge vesentlig tilbaketrukket i forhold til ytterveggliv i etasjen under, og må ikke dekke mer enn 50 % av denne delen av taket. i) Taktekking Taktekking skal utføres i mest mulig samsvar med det opprinnelige tekkingsmaterialet. j) Vinduer Vindussprosser uten glass tillates ikke brukt utenpå, mellom eller på innsiden av glassflatene. 22 av 142

23 20 FELLESBESTEMMELSER GENERELT 20.1 For sonene V, VII, VIII, samt kvartalene 27, 32, 38, 41 skal all bebyggelse legges mot reguleringsområdets grense mot gate/ fortau eller mot ytre byggelinje der slik fins Plan- og bygningslovens 70, avstand fra annen bygning og fra nabogrense, gjelder ikke for bebyggelse i sonene V og VIII og i kvartalene 07, 08, 11, 12. Her skal bebyggelsen være sammenhengende langs gatene (karrebebyggelse). Åpninger i 1. etasje på maks. 4 m bredde kan tillates som atkomst til garasjekjeller og til indre deler av kvartalet Kjeller kan bygges uavhengig av formålsgrense, også under areal som på plankartet har annet formål enn byggeformål Vegger i tomtegrenser utføres som brannvegger min. A Bebyggelsesplan For følgende områder skal det utarbeides bebyggelsesplan: Områdene 05 A (Sjøgt. 21), 11 D (Kirkegt. 50), 37 A (gamle Levanger barneskole), 39 (Stadion), 40, 44, 45, 46 B (Sykehusområdet). Planutvalget kan også forlange utarbeidet bebyggelsesplan for tiltak som skal igangsettes i andre områder. Planutvalget avgjør i hvert tilfelle saksbehandlingsform og detaljeringsgrad. I bebyggelsesplan skal tilhørende gategrunn inngå, dette for å ivareta et helhetlig miljø der gaten er et viktig element. Utvalget kan forlange at tiltak som inngår i gatemiljøet skal opparbeides samtidig med bebyggelsen Grad av utnytting Grad av utnytting må ikke overstige de (maksimums-)verdier som er angitt for de enkelte reguleringsområder i 3. Grad av utnytting kan også være angitt med minimum utnytting Grad av utnytting angis ved en av følgende definisjoner: a. Tillatt bebygd areal, BYA min. og/ eller maks., i % av tomtens areal, i kombinasjon med angivelse av gesimshøyde/ totalhøyde. b. Tillatt tomteutnyttelse, TU, i % av tomtens areal, i kombinasjon med angivelse av gesimshøyde/ totalhøyde. c. I tillegg kan det i bestemmelsene være angitt: Tillatt bruksareal, BRA maks., i kvm. Minste uteoppholdsareal, UA, i % av tomtens areal. d. Tomt er det areal som i planen er avsatt til byggeområde. Definisjon: Byggeforskriftenes 22 og Norsk Standard 3940 nr Byggehøyder Fastsatt i tabell, 3, og ellers der området er spesielt nevnt i bestemmelsene Tak Takform går fram av tabell, Arker: Inntil 25 % av takarealet kan utgjøres av arker. Arkene må ligge vesentlig tilbaketrukket i forhold til yttervegglivet. 23 av 142

24 Arkene skal ha saltak, takvinkel grader. Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Takvinduer: Vinduer av typen overlys, tilnærmet i plan med tekkingen, tillates Taktekking: Taket skal tekkes med skifer, teglstein, betongstein, båndtekking eller annet tekkingsmateriale av godkjent kvalitet. Tekkingsmaterialet skal være av mørk farge og matt virkning. Arker og lignende skal i utgangspunktet tekkes med samme materiale som hovedtaket Estetikk Planutvalget skal påse at bebyggelsens form, format, fasader, dør- og vindusutforming, synlige materialer, farger og detaljer harmonerer med bebyggelsen omkring. Alle synlige vegger skal være fasademessig utstyrt, også gavlvegger som etter utvalgets skjønn kan bli stående synlig i mer enn ett år. Planutvalget skal godkjenne: Fortausbelegg, skilt og annen reklamebruk, utvendig belysning, husfarger, gjerder, murer og utvendige trapper. Dette skal gis en utforming som harmonerer med strøkets karakter Ved byggesøknad for nybygg og endringer gjelder: Før byggesøkand tas opp til behandling, skal prosjektets konsekvenser være tilstrekkelig belyst mht. den øvrige bebyggelsen og utbyggingen innen det aktuelle reguleringsområdet. I den sammenhengen kan planutvalget forlange utarbeidet: - Illustrasjonsplan for hele reguleringsområdet/ kvartalet/ gateløpet. - Fasadeoppriss, snitt, modell og/ eller annen visualisering av det nye prosjektet satt inn i, og vist i forhold til, den øvrige bebyggelsen. - Utomhusplan. Detaljeringsgrad spesifiseres nærmere i den enkelte sak Utendørs salgsboder og serveringssteder Utendørs salgsboder og serveringssteder kan bare tillates midlertidig, under ingen omstendighet for mer enn 1/ 2 år av gangen, og bare på steder der de ikke kan bli til ulempe for omgivelser og vanlig ferdsel. Unntatt fra dette er fortausarealet og inntil 40 % av kjørearealets bredde mellom område 15 (Sejersteds park) og område 10. Dette arealet kan tas i bruk til uteserveringssted i perioden og hvert år. Byggverk over fortau skal utføres med lette og åpne konstruksjoner, og legges på fortausnivå. Fast takkonstruksjon tillates ikke, kun markiser tillates Universell utforming Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelse og utomhusarealer. 24 av 142

25 Alt gangareal må ha fast dekke som ikke gir for stor friksjon eller nivåforskjeller for rullestolbrukere og personer med ganghjelpemidler. Fortau og andre gangarealer skal belegges med asfalt eller annet belegg med tilsvarende jevn overflate. Kantsteinen skal kunne fungere som ledelinje for blinde. Derfor skal avslutning av fortau mot kjøreareal utføres med kantstein. Arealer foran publikumsinnganger skal tilrettelegges for gående og skilles fra kjøreareal og parkeringsareal. Utearealer som er forbeholdt fotgjengere, skal utformes slik at de fungerer tilfredsstillende for alle grupper fotgjengere, inkludert bevegelseshemmede og orienteringshemmede. Ved nyplanting skal det nyttes vekster med lite pollenutslipp Parkering 69 nr. 3 i vedtekter til plan- og bygningsloven for Levanger kommune gjelder. Minimum 5 % (1 av 20 stk.) av parkeringsplassene skal reserveres og være tilrettelagt for funksjonshemmede. Hver av disse plassene skal være min. 380 cm brede og 500 cm lange, og plasseres lett tilgjengelig i forhold til hovedinnganger. Store parkeringsplasser på terreng bør deles opp med vegetasjon Uteoppholdsareal/lek i tilknytning til boliger 69 nr. 3 i vedtekter til plan- og bygningsloven for Levanger kommune gjelder. Arealene skal ha solrik beliggenhet, tilfredsstille støykrav på maksimalt 55 dba og ellers være sikret mot forurensning og annen helsefare. Uteareal for lek og opphold for barn og unge, skal ferdigstilles samtidig med boligene det skal betjene Støy Ved etablering av ny støyfølsom bebyggelse eller nye støykilder skal støynivået tilfredsstille Miljøverndepartementets retningslinjer. Tilfredsstillende støynivå skal dokumenteres ved byggesøknad. *** 25 av 142

26 REGULERINGSPLAN LEVANGER SENTRUM P L A N B E S K R I V E L S E INNHERRED SAMKOMMUNE av 142

27 INNHOLD 1. INNLEDNING FORMÅL MED PLANEN KUNNGJØRING PLANPROSESS FORHÅNDSUTTALELSER EKSISTERENDE SITUASJON PLANOMRÅDET GJELDENDE PLANER UTFORDRINGER KNYTTET TIL PLANOMRÅDET I DAG BESKRIVELSE AV PLANEN GENERELLE PREMISSER VIKTIGE HOVEDGREP AREALBRUK EKSISTERENDE OG PLANLAGT BEBYGGELSE TRANSPORT OG PARKERING GRØNTDRAG OG MILJØ BEREDSKAP OG ULYKKESRISKO...36 Planbeskrivelsen er utarbeidet av siv.arkitekt Karl Eidsvik (tidl. avd.arkitekt i kommunen) og siv.arkitekt Gunhild Kvistad (Multiconsult) i samarbeid med kommunens avdeling for plan- og miljø. * Forsidebilde er hentet fra kommunens nettside. 27 av 142

28 1. INNLEDNING 1.1 FORMÅL MED PLANEN Formålet med reguleringsplanen er å oppdatere gjeldende reguleringsplan med de endringer som har skjedd siden 1994 og legge tilrette for ønsket videre byutvikling. Viktige målsettinger med planarbeidet er å ivareta byens særpreg, gjøre sentrum mer miljøvennlig bl.a. ved å både prioritere fotgjengere og finne effektive trafikk- og parkeringsløsninger, samt å styrke sentrumskjernens kvaliteter som handelsområde og byboligområde. Den nye reguleringsplanen vil være et juridisk dokument som skal styre bruken av arealene i Levanger sentrum de neste 10 til 12 årene. Reguleringsplanen vil gi muligheter, og sette begrensninger, for å forsøke å oppnå en ønsket utvikling av sentrum. 1.2 KUNNGJØRING Revisjon av reguleringsplan for Levanger Sentrum ble kunngjort igangsatt i Trønder-Avisa, Levanger-Avisa og på kommunens hjemmeside i Planområde 1.3 PLANPROSESS Det har vært utarbeidet egen prosjektplan for planarbeidet og nedsatt prosjektgruppe som har hatt ansvaret for fremdrift og innhold. Det er avholdt folkemøter med gruppearbeid samt arbeidsmøter med statlige og regionale etater og lokale interessegrupper etter behov. Arbeidet med omregulering av havneområdet ble etter hvert et såpass stort arbeid at det ble funnet hensiktsmessig å skille dette ut som eget planområde for å kjøre separat planprosess for havna. Planarbeidet for sentrum og arbeidet med plan for havna har vært koordinert. 28 av 142

29 1.4 FORHÅNDSUTTALELSER Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste I forbindelse med kunngjøring av igangsatt planarbeid kom det inn en rekke innspill til arbeidet. Innkomne uttalelser er forsøkt imøtekommet så langt det har vært mulig og tjenelig for helheten. Innspillene ble gitt i 2004 og ikke alt er like relevant lenger enkelte forslag er allerede iverksatt. Noen uttalelser er mottatt i 2006 og Følgende høringsorgan/ interesseorganisasjoner/ enkeltpersoner kom med innspill: - Jernbaneverket ( ) Opptatt av stasjonsområdet som knutepunkt gode koblinger mot buss og nok parkering. Ønsker bedre parkeringsforhold for både kort- og langtidsparkering ved stasjonen. Området ved godshuset avsettes som parkering. Villig til å avgi noe eksisterende sporareal til ny parkering. Lokstallen skal fortsatt være i bruk til jernbaneformål. - Fylkesmannen i N-T ( ) Oppfordrer til å følge opp Cittaslow-intensjonene. Minner om nasjonale føringer ang. lokalisering av handel og tjenester, samordnet areal- og transportplanlegging, barns interesser i planlegging og fortetting med kvalitet. Ønsker fokus på redusert trafikk, bedre parkeringsløsninger/endret parkeringspolitikk og prioritering av myke trafikanter. - Bymuseet i Levanger ( ) Vektlegger Sjøgata som viktig byhistorisk må hensyntas i ny plan. Opptatt av bygningsvern og byggeskikk generelt og bevaring av kvaliteter i bymiljøet. - Sentrum huseier- og velforening ( ) Vektlegger tiltak for å bedre trafikkforholdene f.eks. med ny veg fra Levanger bru fram til Elvegata. Håkon d. godes gt. som gågate. - TrønderBilene AS ( ) Ønsker holdeplass ved tidligere Trøndermat og bortfall av gateparkering i Tordenskjoldsgate. Vil være med i dialog ang. detaljplan for stasjonsområdet og bussoppstilling der. - Markedsplassen Levanger AS ( ) Lister opp følgende prioriterte tiltak som bør inngå i planen: - plan for avlastningsveger for å redusere trafikk i Kirkegata, parkeringsløsning (1 t gratis i sentrum), ta i bruk deler av jernbaneområdet bl.a. til parkering, miljøgate i Håkon den godes gt., utvikle Fokuskvartalet og utvikle Stadionområdet. Er ellers opptatt av at det ikke må bli kun boliger i sentrum boliger i 1. etg. bør unngås - Eystein Sundal ( ) Ønsker sentrum definert fra Magneten til Røstad bl.a. for å legge til rette for Smart Club - Leif Harry Hammer ( ) Opptatt av å redusere trafikkbelastningen i Kirkegata foreslår løsning sørover langs Sundet og utnytting av arealene langs jernbanen til avlastningsveger - Peter Hognestad pva. Kvam Agentur Eiendom AS ( , , ) Eier Halsanvegen 2, 2A og 4. Ber om BYA 100 % og mulighet for 2 etasjer. Det planlegges næring i 1. etg., leiligheter i 2. etg. - Midt-Norge Slakteri AS ( ) Vil avslutte slakterivirksomheten ved anlegget i Kirkegata 70 i løpet av Ønsker å utvikle eiendommen til boliger. Ber om at dette hensyntas i planarbeidet. 29 av 142

30 2. EKSISTERENDE SITUASJON 2.1 PLANOMRÅDET Planområdet er på ca. 560 daa. Området innbefatter sentrumsarealene fra og med Sykehuset Levanger/ Levanger vgs. og Levanger Kro med bilanlegg i sør og til Levanger bru i nord og er avgrenset av Sundet i vest og Levangerelva i øst. Havneområdet fremmes som egen plan senere. Planområdet er delt i 9 soner. Disse er vist på plankartet. 2.2 GJELDENDE PLANER Overordnede planer Statlige og regionale føringer: Rammevilkår nedfelt i stortingsmelding nr 23 ( ): Trygge, vakre og opplevelsesrike byer og tettsteder med høy miljø- og bokvalitet Funksjonelle og attraktive byer og tettsteder for et konkurransedyktig næringsliv Bystruktur og bymiljø som stimulerer til helsefremmende livstil Et funksjonelt og miljøvennlig transportsystem med sterkere satsing på kollektivtransport, sykling og gange. Byer og tettsteder som ivaretar natur og kulturmiljøet Rammevilkår nedfelt i fylkesplanens arealmelding ( 2001): Klar grense mellom bebygde områder og landbruks-, natur- og friluftsområder Fortettingspotensial innenfor eksisterende sentrumsavgrensning skal utnyttes før nye areal utenfor tas i bruk Ved utbygging av sentrums- og sentrumsnære areal skal det legges opp til høy utnyttingsgrad Viktige grøntareal skal skjermes for utbygging I sentrumskjernen kreves høyere tetthet enn ved fortetting i omkringliggende bolig- og randsoner Offentlige og private aktører må samarbeide i en tidlig fase i byutviklingsprosjekter Sikre gode areal for opphold og leik for barn og unge Trygge skoleveger Universell utforming Kommunedelplaner: - Kommunedelplan Levanger sentrum vedtatt Kommunedelplan Sundet Havna vedtatt Annet: Forprosjektrapport Cittaslow datert oktober Visjonsdokument Levanger 2020 datert 6. september Prinsippløsninger for nye avlastningsveger /turstisystem, juni Reguleringsplaner Gjeldende reguleringsplan for Levanger sentrum ble vedtatt av kommunestyret i møte I ettertid har følgende nye regulerings- og bebyggelsesplaner blitt utarbeidet innenfor planområdet: 30 av 142

31 PLANOMRÅDE VEDTATT DATO KOMMENTAR Kirkegt./ Levanger havn KST Reg.plan Hveding- kvartalet KST Reg.endr. Område 35 ( Meierigården ) KST Reg.endr. Jernbanegt FUP Bebygg.plan Innherred Sykehus FUP Reg.endr. Sjøgt. 21, kjøpesenter KST Reg.plan Kirkegt KST Reg.endr. Sykehuset Levanger FUP Bebygg.plan Moan Nord KST Reg.plan Levanger videregående skole KST Reg.plan Sjøgt. 4 og del av Sjøgata KST Reg.plan Sykehuset, Levanger (parkering) FUP Beb.plan Det vil bli utarbeidet egen reguleringsplan for Stadionområdet Cittaslow / Levanger 2020 Levanger kommune fikk i status som Cittaslow-by den Kommunestyret har vedtatt at det skal arbeides videre med å utvikle Cittaslow som et varemerke for Levanger kommune. Kriteriene i medlemscharteret til Cittaslow må følges opp: Miljøvennlighet Infrastruktur Ny teknologi Lokale produkter, særpreg Gjestfrihet Bevisstgjøring, lokalt eierskap I kommunens forprosjektstudie der det ble sett på ulike fysiske tiltak som burde følge en slik status ble følgende 10 tiltak foreslått som viktigst: Redusere biltrafikken gjennom sentrum Etablere gågate i Håkon den Godes gate Skilte 40 km/t i hele sentrum Bygge to parkeringshus (et på Nedre Torg og et på Stadionområdet) Anlegge stor langtidsparkering ved jernbanestasjonen Få bedre sammenheng i gang- og sykkelvegnettet Utvikle stasjonsområdet Oppgradere parkaksen Bygge aktivitetspark på Stadion Gjøre byen bedre tilgjengelig for alle universell utforming Som en oppfølging av Cittaslow-statusen har det blitt gjort tiltak som begrenser farten i Kirkegata. Håkon den godes gate er under opprusting til å kunne bli gågate, men foreløpig ikke stengt for biltrafikk. Det arbeides med å få til en avtale med Jernbaneverket for å kunne overta tidligere sporareal til nye parkeringsplasser. Det pågår også et planarbeid for å gjøre stasjonsområdet til en velfungerende og universelt utformet trafikk-knutepunkt for reisende. En egen prosjektgruppe arbeidet i 2006 med å lage et omforent visjonsdokument for utviklingen av Levanger kalt Levanger Prosjektets målsetting var å gi innspill til kommende planprosesser, foreslå konkrete fysiske tiltak for å utvikle tilgjengeligheten og attraktiviteten i sentrum. Prosjektet bygger på de samme verdiene som Cittaslowarbeidet. De innsatsområder som prioriteres høyest er Håkon den godes gate som gågate, stadionparken som aktivitetspark og opprusting av Sundparken ved Dampskipsbrygga for å bedre kontakten mellom byen og sjøen. Andre tiltak som trekkes frem er styrking av Levanger som sykkelby og videreutvikling av Marsimartnan. 31 av 142

32 2.3 UTFORDRINGER KNYTTET TIL PLANOMRÅDET I DAG Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Den største utfordringen Levanger sentrum står ovenfor i dag som by er at et stadig økende antall butikker forlater bykjernen til fordel for kjøpesenterområdene utenfor. Dersom man ikke lykkes med å kunne tilby attraktive rammevilkår for eksisterende og nye virksomheter i form av egnede lokaler, parkeringsmuligheter og trivsel så kan i verste fall sterk etterspørsel etter sentrumsboliger bidra til at gamlebyen utvikles til et tilnærmet rent boligområde. Et mangfold av både forretninger og boliger er ønskelig. Godt boligmiljø krever gode nok grønne oppholdsarealer, sosiale møteplasser og servicetilbud som betjener alle bybeboerne. Levanger har allerede fine sammenhengende turstier og sentrumsflata spesielt har gode forutsetninger for å være en attraktiv sykkelby. Både Sykehuset og Levanger videregående har gjennomført større utbygginger av betydning for tilgrensende arealer. Det vil også i årene som kommer være nødvendig å se disse institusjonene i tett sammenheng med byutviklingen forøvrig. Byskolen er lagt ned og som en følge av det ferdes det færre skolebarn i sentrum. Det innebærer ikke at det ikke vil bo og oppholde seg barn i byen og tidligere tanke om å utnytte store deler av stadionområdet til aktivitespark bør fortsatt være aktuelt. Sammenhengende trafikksikre forbindelser mellom sentrum og skoleområder på utsiden av planområdet er også viktig å ivareta. Gjennomfartstrafikken i sentrum er for stor. Kronglete kjøreforhold og delvis begrensede parkeringsmuligheter forverrer situasjonen som oppleves både som et hinder for handel i byen og som sjenerende for de som bor i området. Gjennomsnittelig ÅDT i sør- og nordenden av Kirkegata er i dag ca Som det både er pekt på i Cittaslowarbeidet og i innkomne merknader så må det på plass tiltak som kan redusere trafikken. Det må både etableres nye avlastningsveger, romslige og lett tilgjengelige p-arealer i sentrums ytterkant og flere attraktive gang- og sykkelveger som alternativ til bilbruk. En annen og vesentlig utfordring for Levanger sentrum vil fortsatt være å gjennom reguleringsbestemmelser m.m. sikre fornuftig vern og bruk av de gamle særpregede trehusene. 32 av 142

33 3. BESKRIVELSE AV PLANEN 3.1 GENERELLE PREMISSER Gjeldende reguleringsplan fra 1994, nye statlige og regionale føringer, vedtatte planendringer, senere tids lokale planprosesser og prosjektarbeid danner utgangspunktet for premissene i ny sentrumsplan. I særlig grad har Cittaslowarbeidet vært med på å danne hovedpremisser for utformingen av reguleringsplanen. Viktige premisser har dermed vært: Byen skal utvikles etter bærekraftprinsippet og fremstå som mest mulig miljøvennlig på alle områder Byutviklingen skal bidra til å styrke Levangers særpreg og forhindre at verdifulle bygningsmiljø går tapt Det skal legges til rette for nye trafikkløsninger som reduserer trafikken i sentrumsgatene; - kollektivtilbud og fotgjenger- og sykkeltraseer skal ha prioritet Byveksten skal skje innover og arealene som bygges ut skal utnyttes med så høy utnytting som byen tåler uten å miste særpreget Det skal legges tilrette for økt etablering innen handelsvirksomhet, servicefunksjoner og offentlige tjenester for å skape et levende og mangfoldig bysentrum Det skal være gode rammebetingelser for bosetting innenfor sentrumssonen Grønne kvaliteter og kontakten med sjøen skal være innsatsområder Byen skal utvikles med fokus på universell utforming Reguleringsplanen skal gi aktører i byutviklingen forutsigbare rammer Det har også vært ønskelig å utnytte tettstedet som historiebok som en innfallsvinkel til ny utvikling. I tillegg til å ta hensyn til det gamle må kommende prosjekt også ha som ambisjon å tilføre byen nye og moderne kvaliteter. Levanger by skal ha spor som dokumenterer alle faser i byens utvikling. Levangers ulike epoker: : Utvikling og stabilisering av den historiske bykjernen med tilknytting til sjøen : Moderniseringsperiode, mange gamle trehus rives : Vektlegging av det funksjonelle, økt biltrafikk, færre innbyggere i bykjernen og etablering næringsarealer i utkanten av sentrum. Tilknytting til sjøen redusert : E6 utenom sentrum, økonomisk nedgang og mange forretninger legges ned i sentrum. Nytt kjøpesenter på Moan, idrettspark, campingplass og badeland : Økt fokus på miljøvennlig utvikling. Ledige lokaler gjøres om til boliger. Store fortettingsprosjekter gjennomføres. Nærhet til sjøen/ Sundet blir igjen viktig. 3.2 VIKTIGE HOVEDGREP Viktige hovedgrep i nytt planforslag er: Etablere ny avlastningsveg langs jernbanen inn til sentrum nordfra Legge til rette for flere større parkeringsanlegg ved innfartene til byen Gjøre torgaksen til et rent grøntdrag Etabere flere turstier og gangvegforbindelser 3.3 AREALBRUK Planområdet foreslås regulert til følgende hovedformål: Byggeområder 33 av 142

34 Offentlige trafikkområder Friområder Spesialområder Kombinerte formål Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Bruken av de enkelte områdene fremgår av plankart og bestemmelser. Arealdisponeringene i gjeldende plan videreføres i store trekk. De viktigste arealmessige endringene er: Område 15 (Øvre Torg / Sejersteds park) tillatt med permanent serveringssted Område 16 (Midtre Torg) - Formål: off. friområde/ park. Kan nyttes til parkering i den grad/ så lenge PUK tillater. (Parkeringsplassen på torget avvikles ikke før erstatningsplasser er etablert i/nær sentrumskjernen). Område 37A (Levanger skole) endret bruk utløser krav til bebyggelsesplan med kombinert formål bolig, forretning, kontor Område 39 (Levanger stadion) endret bruk utløser krav til bebyggelsesplan med kombinert formål friområde, bolig, forretning, kontor, offentlig parkering. Utvider friområdet fra jernbanebrua til Levanger bru. Dvs. at industriområdet (02C) reduseres ved at kommunal grunn endres til friområde. En strekning sydøst for område 44 reguleres til trafikkformål. (Området mellom trafikkområde jernbane og byggelinjen 30 m fra midtlinje jernbanespor). Kirkegården 02B - Tomt med bestående bolighus øst i området reguleres tilbake til boligformål. Det foreslås ny småbåthavn (PS1) i Sundet. Det sikres framtidige trafikkorridorer fra Moan til Levanger videregående skole i retning Sundet. Det samme gjelder fra Halsanvegen til Sykehuset Levanger og HUNT. 3.4 EKSISTERENDE OG PLANLAGT BEBYGGELSE Planen legger stor vekt på å sikre bevaring av den særpregede byggeskikkene i sentrum. Dette oppnås ved at spesialområdene for bevaring av bygninger og anlegg videreføres. Det foreslås også følgende utvidelser: Kvartal/ område 09 Kvartal/ område 13 Del av kvartal/ område 22 Følgende bygninger/ anlegg er fredet: Levanger kirke Stasjonsbygningen med tilstøtende parkanlegg og perrong Lokstallen For områder regulert til spesialområde bevaring gjelder det særlig strenge krav ved ombygging / nybygging. Restaureringsfondet med sine kriterier er et viktig redskap for å stimulere til å ta vare på trehusbebyggelsen. I områder med karrébebyggelse/ trehus i 2 etasjer tas det sikte på å bevare gesimshøydene, i store trekk også for ny bebyggelse. Når det gjelder takform skal det i disse områdene være saltak med vinkel grader. Nabohus skal fortrinnsvis ha lik takvinkel. Det finnes innenfor sentrumssonen flere tomter/bygninger med stort potensiale for ny og bedre utnyttelse enkelte av disse eiendommene foreligger det allerede konkrete ideer / planer for. Følgende kvartal / områder anses å være viktige fornyelsesareal: Del av kvartal 26A (gamle trygdegården i Sverres gt) Kvartal 31 ( COOP- kvartalet) Område 20 B og C ( Backlundkvartalet) 34 av 142

35 Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Område 21 A (Korpen) Område 39 (Levanger stadion) Område 37A (Levanger skole) Område 25 (Fokus bankkvartalet). Område 23 (Gamle) postkontoret (nåværende biblioteket) i Jernbanegt. 3.4 TRANSPORT OG PARKERING Kjøreveger Det vises til eget vedlegg om avlastningsveger for Levanger sentrum. For selve planområdet nevnes følgende: Hovedgrepet er å lede trafikken utenom selve bykjernen og fram til gode og attraktive parkeringsanlegg. Fra nord løses dette med ny veg / gate fra Levanger bru, langs Levangerelva og videre langs Elvegata fram til parkeringsanlegg på Nedre torg og til trafikkknutepunktet ved stasjonen. Garasjerekken i Elvegata saneres og gata flyttes lengst mulig inn mot jernbaneområdet. Dette gir en god buffer mot boligkvartalene. Det at Midt-Norge Slakteri AS vil avslutte slakterivirksomheten i løpet av 2008 (jfr. uttalelse ), åpner for en lettere gjennomføring av ny veg. Videre sikres det framtidige trafikkorridorer fra Moan til Levanger videregående skole i retning Sundet. Det samme gjelder fra Halsanvegen til Sykehuset Levanger og HUNT. Håkon den godes gate etableres som gågate/ miljøgate på strekningen f.o.m. krysset m/ Tollbugt. t.o.m. krysset med Grønns gt. I tillegg til å stenge Håkon den godes gate innføres fartsdempende tiltak mellom Tollbugt. og Torggt. for følgende gater: Sjøgt., Kirkegt. og Jernbanegt. Fartsdempende tiltak innføres også flere steder i Kirkegt., i nært samarbeid med vegvesenet Gang- og sykkelveger Gang-/ sykkelvegsystemet inn til sentrum er ganske godt utbygd i dag, men kan gjøres enda bedre. Det er igangsatt et samarbeid med Jernbaneverket for å kunne overta nåværende jernbanebru til gangbru. Dette ordnes ved at den gamle brua løftes over til nye brufundament sørøst for nåværende kryssing i forbindelse med bygging av ny jernbanebru. Generelt skal framkommeligheten gjennom selve tettstedssentret gjøres bedre og sikrere for gående, syklister og rullestolbrukere. Dette gjelder både sommerstid og ikke minst om vinteren (brøyting, hurtig bortkjøring av snø, strøing). Sikt fra gatene og ut mot Sundet bør sikres for flest mulig gater. For Sverres gt. reguleres det aktuelle sikt- beltet til offentlig friområde Parkering: Planforslaget åpner for ca. 400 nye plasser, se tiltaks- og handlingsplan. Planforslaget viser nye sentrale parkeringsplasser like utenfor selve kjernen i bysentrum. Disse har god tilgjengelighet i forhold til innfartsvegene og god tilgjengelighet videre for gående. Nye parkeringsplasser og utvidelse av eksisterende parkeringsplasser: P5 ved Levanger stadion / Grønns gate (to plan) P6 ved jernbaneområdet mellom sporene og Levangerelva (to plan) P7 Løvåssagtomta, bygges ut til to plan P2 Nedre torg, bygges ut til to plan I tillegg legges det opp til økt parkeringskapasitet ved sykehuset og ved Levanger videregående skole bl.a. ved å legge til rette for parkeringshus i flere plan. 35 av 142

36 3.4.4 Stasjonsområdet: Området er stort, og har rike utnyttingsmuligheter: Byggearealer, grøntarealer, trafikk-/ parkeringsarealer. For at arealene skal kunne utnyttes, må de frigis av jernbanen/ evt. andre grunneiere, det må ordnes forsvarlig sikring mot jernbanetrafikken, og en må etablere god og sikker atkomst for kjørende og myke trafikanter. Planfri kryssing av jernbanen må vektlegges. Alternativt kan planfri kryssing etableres ved å nytte atkomsten til Løvåssagtomta, og anlegge atkomst videre (under brua) derfra. Atkomst kan også lages direkte fra brua og ned. Men uten planfri kryssing blir det lange avstander for gående. Det er i dag en prosess på gang for å lage detaljert arealbruksplan for stasjonsområdet. I dette arbeidet legges det særlig vekt på universell utforming. Arbeidet har og den hensikt at bedre tilrettelegging for reisende vil øke andelen som benytter kolektivtilbud fremfor privatbil. Reguleringsplanforslaget er i samsvar med konklusjonene i arbeidet med stasjonen. 3.5 GRØNTDRAG OG MILJØ / HENSYN TIL BARN OG UNGE Torgaksen reguleres nå som friområde slik at all parkeringen på midtre del av torget tas ut. Planen skal sikre god tilgang for allmenheten ut mot Sundet og langs Levangerelva. Det foreslås å utvide friområdet fra jernbanebrua til Levanger bru samt å etablere gangbruforbindelser over Levanger elva til Elberg og til Gamle Kongeveg fra friområdet langs elva. Stadionområdet skal også utvikles til å bli en grønn lunge i byen. Det vil være gode oppvekstforhold for barn- og unge innenfor planområdet. Det er kort veg til grønne- og bilfrie arealer. Moanområdet med store idrettsanlegg ligger rett sør for planområdet. Flere barnehager og barne- og ungdomsskoler ligger nært sentrum. 3.6 BEREDSKAP OG ULYKKESRISKO Kommunens sjekkliste er gjennomgått. Det anses ikke som nødvendig for byggeområdene i sentrumsplanen å ta spesielle forholdsregler i forhold til å grunnforhold, flomnivå e.a. Reguleringsplanen er realiserbar eventuelle tilleggsvurderinger kan være aktuelle for enkeltprosjekt. Når det gjelder brannhensyn følges dette ekstra opp i videre saksbehandling. 36 av 142

37 Innenfor planområdet skal (punktene nevnt i det) følgende vektlegges: Sist rev.: Målsetting: Det gode stedet Området skal være et godt og attraktivt sted: Til alle årstider, til ulike tider på døgnet, for alle aldersgrupper, for personer med og uten funksjonshemninger, for fastboende, for besøkende, for skoleelever, for næringsdrivende/ arbeids-givere og for arbeidstakere. Innhold Området bør ha allsidig og balansert sammensetning: Arbeidsplasser, butikker, kontor, hotell/ serveringssteder, offentlige etater, servicenæring, skoler, boliger o.a. Ingen av byggeformålene bør komme i sterk overvekt, bli for dominerende eller til sjenanse i forhold til de øvrige formålene. Området bør legges til rette for aktiviteter som er i gang størst mulig del av dagen: Ingen strøk bør være av en type som lett blir liggende død store deler av dagen, iallfall ikke samtidig. Virksomheter med aktiviteter kvelds- og nattestid bør være av begrenset omfang, og ligge slik at de ikke kommer i konflikt med boliginteresser. Boligandelen må ikke bli for stor. Begrunnelse: Sentrum må være interessant å oppsøke: Først og fremst bør det være et sted som folk fristes til å dra til, for å handle, utføre arbeid, få utført tjenester av ymse slag, treffe folk eller for rekreasjon. Anlegg av boliger kommer lett i konflikt med andre interesser: biltrafikk, serveringssteder, kontor, forretning, industri, lager o.a. Konflikter skyldes bl.a. at boligområder har behov for trygge og gode omgivelser, uteoppholdsarealer, fortau/ gang- sykkelveger, skjerming mot sterk biltrafikk, støy og støv etc. Tilgjengelighet/ trafikk Området bør være godt tilgjengelig for fastboende og besøkende, for funksjonsfriske og for mennesker med ulike typer funksjonshemming. Tilgjengeligheten må gjelde både for kjørende og for myke trafikanter. Området må utformes, og vedlikeholdes, til de ulike tidene på døgnet og året, slik at tilgjengeligheten alltid er så god som mulig. Ved byggearbeider, graving i gater etc., må tiltak som inngjerding og omlegging av trafikken i anleggsperioder foretas slik at tilgjengeligheten til enhver tid blir ivaretatt. Det bør være tilstrekkelig antall parkeringsplasser, som er godt tilgjengelige. De mest sentrale bør være korttidsplasser, langtidsplasser kan ligge i utkanten. Det må være tydelig, lett forståelig, skilting ved innfartsveiene til sentrum og ved innkjørselen til p- plassene. En viss del av p- plassene bør være dimensjonert og skiltet for større kjøretøy og for HC. For å spare sentrumsareal og gåavstander bør parkering under gateplan/ evt. i flere plan, vurderes, og til en viss grad kreves, både for boliganlegg, private/ næringsdrivende og offentlige instanser/ offentlige p- anlegg. 37 av 142

38 Det bør anlegges egne plasser for parkering av tohjulinger, sparkstøttinger osv. Disse plassene bør være sentralt plassert, og utformet slik at doningene kan låses på forsvarlig vis, gjerne under tak og på opplyste arealer. Sentrum er knutepunkt for trafikk av ferge, tog, buss, taxi, gods- og varebiler, privatbiler og tohjulinger. Forholdene bør legges til rette for best mulig samordning av tog, buss og taxi. Kollektivtrafikk, varetransport og annen nødvendig trafikk må gis best mulige vilkår, mht. fremkommelighet og stopp-/ parkeringsmulighet i gatenettet. Håkon den godes gt. er delvis/ og vil bli, utbygd som gågate/ miljøgate på strekningen mellom parkdraget og stadion/ sykehusområdet. Nødvendig biltrafikk i dette området må foregå på de gåendes vilkår. Møteplasser Innenfor området må det være steder som er egnet som møteplasser sommers- og vinterstid. Det er aktuelt med både offentlige og private plasser, eller kombinasjoner. Stedene kan ligge innomhus (i kafeer, offentlige bygg, butikker) eller utendørs (torg, plasser, parker). Indre deler av kvartalene har et stort (ofte lite utnyttet) potensial i denne sammenhengen. Utendørs plasser må ligge skjermet for vær, vind, trafikk og ha gunstige lysforhold. Utendørs møtesteder kan fungere brukbart også om vinteren: Vinterforhold kan gi høve til ymse typer leik/ idrett, og snø og is kan være godt egnet til f.eks. levegger, skulpturer, ski- og akebakker og små skøytearealer. Grønne områder Grønne områder kan være plener, blomsterbed, busker, trær eller kombinasjoner av nevnte, gjerne med innslag av steinsetting og vann. Områdene kan være private eller offentlige. Områdene bør ivaretas, videreutvikles og gjøres best mulig tilgjengelig for publikum. Grønne områder kan ofte fungere godt som møteplasser. Det er særlig viktig at en sikrer framtidig vedlikehold av områdene. Sjøen og elva Ved nybygging bør en generelt være på vakt, slik at muligheten for øyekontakt med vatnet ivaretas, og slik at ikke det bygges igjen sammenhengende mot elva og sjøen. Kontakten med sjøen og elva er for lite ivaretatt pr. i dag. Det må være et mål å videreutvikle kontaktflatene for å gjøre sjøen og elva best mulig tilgjengelig for publikum. Direkte fysisk kontakt er ikke alltid nødvendig, ofte er det nok at sjøen eller elva synes. Det er mange egnete områder ved sjøen og elva som kan fungere godt som møteplasser. Stikkord: Brygger, småbåthavner, serviceanlegg, sittegrupper, serveringssteder, salgssteder. Byggeskikk/ estetikk Det bør legges stor vekt på de typiske byggeskikkene i sentrum: Karrebebyggelse, men også frittliggende hus: Trehusene er stort sett 2 etasjes 38 av 142

39 med saltak (Temakart bevaringsområder). Enkelthus og kvartal/ deler av kvartal av stor kulturhistorisk verdi er ivaretatt gjennom egen regulering (spesialformål bevaring). Også enkelte hus som er bygd i tiden etter 1960,, kan være interessante å sikre gjennom regulering til denne formålstypen. Tiltakshavere som utfører vedlikehold og restaureringsarbeid samvittighetsfullt, har gjennom søknad muligheter til å få tildelt midler fra restaureringsfondet. Byggetiltak må tilfredsstille estetiske krav, både til bygget i seg selv og i forholdet til omgivelsene. Dette gjelder både bestående eldre bygg og bygg med et nyere formspråk. Det bør legges vekt på kvalitetsutførelse av alle anlegg og installasjoner, også provisoriske. Dispensasjoner bør bare gis for kortere perioder og på strenge vilkår. En bør være tilbakeholden med å tillate midlertidige salgsboder og telt/ haller. Det bør også føres en bestemt og bevisst linje mht. alle sorter reklame, skilt og lignende. *** 39 av 142

40 Sist rev Forslag til tiltak (I forslagene er bakt inn en del konkrete tiltak, planlagt iverksatt for perioden , fra sluttrapporten, prosjekt Levanger 2020.) INNENFOR PLANOMRÅDET * Jernbaneområdet: Forslag: Samarbeide med Jernbaneverket/ NSB om: Forlenge turvegen fra Løvåssagtomta nordover gjennom jernbaneområdet, fram til jernbanebrua. Anlegge gang-/sykkelbru over elva på dette stedet, etablering av videre (offentlig) gangatkomst til Gamle Kongeveg/ Elberg- området. Etablering av passasje for gående under jernbanebrua (mellom jernbaneområdet og enden av Tordenskjolds gt.) Fjerning av spor som skal nedlegges iht. Jernbaneverkets/ NSBs planer. Utrede muligheter for bruk/ felles bruk av jernbanens areal mellom gjenværende spor og elva. Utvikle arealet parkmessig og som evt. næringsareal og parkerings- areal. Etablering av fotgjengerundergang under jernbanesporene fra det nevnte arealet fram til plattformen/ stasjonsbygget. Rydde opp i/ forskjønne jernbaneområdet fra Brusve bru og sørover, fram mot Sykehusområdet. * Sundet: Forslag: Etablere bedret og mer sammenhengende gang-/ sykkelvegnett fra Holmgangen og fram til brufoten gamle Sundbrua. Forbedring av gang-/ sykkelveg på partiet forbi jeteen. * Generelt: Forslag: Bedre rutiner for anlegg og vedlikehold av fortau, turveger og gang-/ sykkelveger (hele året, også under anleggsperioder). * Kirkegata: Forslag: Gjennomføring av fotgjengerundergang under Kirkegata fra tidl. Levanger skole og fram til Stadionområdet (gjeldende RP). Gjennomføring av fotgjengerundergang under Kirkegata fra sykehusområdet og fram til Levanger videregående skole. (gjeldende RP). 40 av 142

41 * Gågater o.l.: Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Forslag: Etter at det er avklart hvilke strekninger som skal bli gågate eller annen type spesielt tilrettelagt gate, detaljplanlegging av disse. Gårdeierne langs strekningen kan inviteres til å gå inn med penger for å gjøre finansieringen Håkon den godes gate er i første rekke aktuell i denne sammenhengen. Gang-/ sykkelveg langs Stadion, i forlengelsen av Håkon d.g. gt., må realiseres, likedan utvikling av stadionparken. Kfr. Universell utforming! * Fortau: Forslag: Arbeide for standardheving av fortauene i sentrum. Utførelse ved nyanlegg og byggearbeider. Avklaring av ansvar for vedlikehold, rydding, brøyting og strøing av fortauene. Samarbeid med huseierne og HCorganisasjoner og kontaktpersoner.kfr. Universell utforming! * Generelt: Forslag: Gjennomgang av sentrum med tanke på framkommelighet. Tiltak for å bedre framkommelighet, trivsel og sikkerhet, for funksjonsfriske og funksjonshemmede, generelt og ved spesielle forhold (byggeprosjekt, vinterforhold o.l.) Kfr. Universell utforming! * Grøntområder. Forslag: Trær, busker, plener: Utarbeide rutiner for nyplantinger, stell og vedlikehold av vegetasjon. Fadderordning : Private og firma kan innbys til å være med på finansiering av trær, benker, parkanlegg. Erfaringer fra Steinkjer? * Kontakten med sjøen og elva. Denne må opprettholdes og bedres. Det er viktig at ikke synskontakten med vatnet hindres ved gjenbygging. Viktig her er bl.a. strekningen fra kjøpesenteret i Sjøgata til ferjeleiet. Punktet er særlig viktig ved planlegging av ny bebyggelse på kaikantene.. * Parkdraget. Forslag: Utarbeide planer for hver av kvadrantene: 1. Området mot Sundet: Forbedre området. Bunnforhold. Ankringsplass. Fotgjengeratkomst. Møteplass. Beplantning. Sittegrupper/ benker, bord. Aktiviteter. Navn! 2. Sejersteds Park: Denne er verneverdig som type park, og skal ikke forandres, men trenger vedlikehold. På sikt bør trafoen bort fra parken (flyttes til annen tomt/inngå i et bygg/ graves ned). Mulighet for permanent serveringssted? 3. Torvet: Bilene mer eller mindre bort/ bort i perioder? Opparbeiding parkmessig (men kjørbart? Jfr. tilstelninger, martna osv.). (Ta stilling til navneforslag.) 4. Kvadranten v/ Rådhuset: Den steinsatte plassen er ofte temmelig tom til daglig, og bør ha mer innhold, også permanent. Skulptur? Bygg? Permanente boder av høy kvalitet? Salg/ info/ sommer/ vinter? (Ta stilling til navneforslag: Rådhustorvet/ Rådhusparken?) 41 av 142

42 5. Nedre torv: Forslag til utnytting/ bebyggelse (jfr. pkt. parkering, komp. for de p- plassene som kan gå tapt på torvet). (Ta stilling til navneforslag.) * Elvegt. mellom Tollbugt. og Tordenskjolds gt. Forslag: Si opp leiekontrakter garasjegrunn. Rive garasjer. Alt. 1: Opparbeide parkmessig området mellom gate og jernbanegjerde. Alt. 2: Flytte veien inn til jernbanegrense og legge innvunnet areal til boligtomtene. Søke løsning på p- spørsmålet for de aktuelle boligene. Alt. 3: Legge til rette for bygging av garasjer av forsvarlig standard, på dagens garasjeplassering. * Stadion. Fra sørenden av Håkon d.godes gt. må det anlegges gg/ sykkelveg langs Stadionområdet fram til Bakkegt. * Sykehuset. Sykehuset har hatt visjoner om sykehuset i parken. Disse må realiseres. Det var også forutsetningen at det skulle etableres et godt og sammenhengende gg/ sykkelvegnett innenfor sykehusområdet. Dette arbeidet må intensiveres og følges opp. * Parkering. Det må snarest sikres nye arealer til offentlig parkering. Dagens krav til p- dekning ved nybygging må vurderes til enhver tid. (Satsene for frikjøp er nå vedtatt økt, og vil heretter bli justert fortløpende.) Det bør kreves/ oppmuntres til å legge mer av parkeringen i underetasjer eller som reine p- hus. Dette bør også (og ikke minst) gjelde for offentlige p- anlegg. Forslag: Realisering av (nye) p- anlegg: 1. P- anlegg i området mellom Stadion, Halsanvn. og Bakkegata. Dimensjonert for ca. 100 nye p- plasser. (Status: Godkjent RP) 2. P- dekke over Løvåssagplassen. Kan gi ca. 75 nye p- plasser. Noen få av dagens ca. 90 plasser vil falle bort ved anlegg av et øvre p- plan. Trappetårn, evt. med heis, mellom Brusve bru og jernbaneområdet! (Status: Foreslås i ny RP). 3. P- anlegg, Stadion mot Grønns gt. Regner med ca. 50 nye plasser v/ bare bakkeparkering, og opp mot 100 nye p- plasser v/ parkering i 2 plan. (Status: Foreslås i ny RP). 4. Dekke over Nedre torv. Kan gi opp mot 50 nye p- plasser, i tillegg til de ca. 60 plassene som fins der idag. Vil isåfall gi full kompensasjon for de 40 p- plassene som blir borte fra Torvet om dette gjøres bilfritt. Inkl. div. service- institusjoner. NB! Beplanting ut mot Jernbanegt. = grønn - fondvegg foran bygget. (Status: Foreslås i ny RP). 5. Anlegg på på jernbanens område mellom sporene og elva, bilatkomst fra Løvåssagtomta. Bør bare realiseres sammen med fotgjengertunnel under jernbanesporene. Forslag: Bakkeparkering 100 plasser, 2 plan m/ ca av 142

43 plasser på hvert plan. Ved 2 plan: trappetårn, evt. med heis mellom Brusve bru og jernbaneområdet. (Status: Foreslås i ny RP). 6. Være særlig oppmerksom på behovet for (off.) p- plasser i sørenden av sentrum (området Levanger vgs./ sykehuset)! (Totalt kan pkt. 1-5 gi rundt 400 nye p- plasser.) (Status: Foreslås i ny RP). * Biltrafikk. Forslag: Avlaste sentrum mest mulig for unødig gjennomgangstrafikk ved flg. tiltak: Legge til rette for/ opparbeide flg. hovedtrafikkåre (regnet fra Levanger bru): Fra brua langs L- elva, følger grensen mot jernbaneområdet til parkdraget, Jernbanegata/ Halsanveien til Jelstrups gate, deretter langs grensen mot jernbaneområdet. Oppfordre folk til å ta snareste veg fram til E 6 og fortsette langs E6 (Dette gir også ofte kortere kjøretid enn gjennom sentrum.) Kanalisering av gatenettet: Gjennomfarts-/hovedgater, gater for tungtrafikk og kollektivtrafikk, øvrige gater. Heve standarden på hovedgatene, og derved stimulere til bruken av dem. Gjøre øvrige gater mindre egnet for høy fart. (Problem: Hovedgatene må være tydelig utformet og markert som hovedgater, og ha god fremkommelighet, men samtidig være utformet slik at de ikke innbyr til for stor fart!) ***** 43 av 142

44 TILTAK UTENFOR PLANOMRÅDET Nedenfor følger noen tiltak som ligger utenfor planområdet. Disse har også stor betydning for sentrumsutviklingen. * Turvegen mellom Løvåssagtomta og gangbru v/ Geitingsvollen (nedenfor br. Anfinnes): Forslag: Forlenge turvegen fra gangbru og videre oppover langs elva. (Avsluttes med forbindelse til eksisterende vegnett, kompletteres med gangbru(er) der det er nødvendig, jfr. dagens gangbru.) * Jernbaneområdet: Forslag: Samarbeide med Jernbaneverket/ NSB om: Fjerne det (nedlagte) sidesporet som pr. idag går ned til havneområdet. (Sporet er allerede mer eller mindre nedgravd/ asfaltert ned.) * Levanger- elva: Forslag: Etablere bedre og mer sammenhengende gang-/ sykkelvegnett fra Levanger bru nedover langs sørsiden av elva, helt ut til enden av oppfyllingsområdet. Generelt opprydding langs denne strekningen. * Røstadområdet: Forslag: Etablere gangveg fra eksisterende gangveg i Holmhaugområdet, langs Levangerelva fram til utløpet av Leirabekken, gangbru over bekken, gangveg videre fram til offentlig vegnett ved Stabelvollen. Holde den innregulerte frisiktsonen fra Kirkegt. mot Røstad fri for tilvoksing og gjenbygging som vil hindre sikten fra Kirkegata mot gamle hovedbygget. ***** 44 av 142

45 AVLASTNINGSVEGER / TURSTISYSTEM LEVANGER SENTRUM Vedlegg til Reguleringsplan Sentrum - august 2006 (revidert juni 2007) INNHERRED SAMKOMMUNE MULTICONSULT Svein Jarlsgate 2, 7713 Steinkjer 45 av 142

46 Bakgrunn Dette notatet ble utarbeidet av Multiconsult i samarbeid med kommunen i 2006 som innspill til pågående planarbeid for sentrum. I forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplan for Geitingsvollen våren 2007 har RG-prosjekt sett på andre alternativer for vegutløsning sørover fra Geitingsvollen. Disse alternativene med vurdering er tatt inn som tillegg i notatet. INNHOLD AVLASTNINGSVEGER s 3 TURSTIER s. 7 ALTERNATIVE AVLASTNINGSVEGER SØR s av 142

47 AVLASTNINGSVEGER DAGENS SITUASJON Vegsystemet som fører til og fra Levanger sentrum har en utforming som gjør at svært mange kjøretøy konsentreres i de samme innfartene og svært mange benytter Kirkegata som hovedtrafikkåre gjennom sentrum. Per i dag har Kirkegata en ÅDT på ca Sundbrua som forbinder Nesset og sentrum har en ÅDT på Det samme har Brusvebrua mellom Bruborgsiden og byen. Av hensyn til bymiljøet og de myke trafikantene i sentrum er det behov for å finne tiltak som kan redusere unødvendig gjennomfartstrafikk i bykjernen. Følgende traséer kan være aktuelle som fremtidige avlastningsveger: 1 NY ADKOMST TIL HAVNA Havneområdet er under transformasjon og det vil i den forbindelse være fornuftig å vurdere hvordan man på best mulig måte kan gi området en god adkomst. Tidligere hovedadkomst via Gunnlaug Ormtunges gate vil kunne komme i konflikt med utbyggingsinteresser. Det vil dessuten solmessig være mer attraktivt med boliger henvendt 47 av 142

48 mot Sundet fremfor mot elva vis a vis Stabelvollen. Det er aktuelt å lage et større kryss, alternativt rundkjøring i krysset mellom Kirkegata og Ravns gate. Det synes derfor naturlig å benytte Ravns gate - Havnegata som hovedtrafikkåre for næringsvirksomhet fremfor Gunnlaug Ormtunges gate. Ny adkomstveg forutsetter ny kryssløsning ved fylkesvegen samt oppgradering av eksisterende vegbane. Det kan også bli nødvendig å rive hus og endre litt på utearealer hos etablert næringsvirksomhet for å få plass til ny hovedveg. - Foto Ravns gate sett fra Kirkegata Det kan være en fordel å skille adkomst til trafikkgenererende næringsvirksomhet fra adkomster til nye boliger. For adkomst til boligområdene mot Sundet og lenger ut på havneområdet kan det være aktuelt å legge adkomst i Helga den Fagres gate 2 NY AVLASNINGSVEG FRA LEVANGERBRUA TIL TORGET Dersom all trafikk nordfra med ærend i sentrum ble tatt inn via en ny avlastningsveg fra Levangerbrua langs Levangerelva frem til parkering ved Torvet så ville det gitt mye mindre trafikk i Kirkegata og øvrig gatenett i den nord-østre delen av sentrum. Denne avlastningsvegen forutsetter som tiltak 1 nytt kryss ved fylkesvegen, riving av bygninger nærmest elva ved brua og flytting av de gamle garasjene i Elvegata. Skal det ha noe for seg å opparbeide ny veg inn fra denne siden bør det være et skikkelig parkeringsanlegg ved Torget slik at dette blir raskeste veg inn til de mest sentrale og mest attraktive parkeringsplassene i bykjernen. - Foto sett sørover fra krysset Ravns gate / Kirkegata 48 av 142

49 3 - NY BILBRU VED JETÉEN All trafikk til og fra Nesset må i dag gå over Sundbrua. Sørover benytter de fleste Kirkegata forbi sykehus- og skoleområdet og knytter seg til E6 ved Magneten. Nordover kjører også de fleste Kirkegata ut av sentrum. Trafikken over Sundbrua ville kunne blitt langt lavere ved å lede alle som kommer sørfra eller skal sørover over en nybygd vegbane ved siden av Jetéen som i dag kun har gang- og sykkelvegbredde. Dette tiltaket forutsetter ny bru og utvidet fylling ved Jetéen. Det vil også måtte bygges en etappe med ny veg mellom skoleanlegget og idrettsparken. Parkeringsanlegg ved Levanger videregående bygges ut i to plan med nedre plan med innkjøring fra jetéen. - Foto sett sørover over dagens gangbru over jetéen Trafikken fra Nesset som skal nordover kan med fordel spres mellom Sjøgata og Kirkegata. En økning av trafikken i Sjøgata vil resultere i behov for endret parkeringsløsning i gata. Det er i dag delvis smalt og uoversiktelig i Sjøgata p.g.a. parkerte biler. 4 - NY VEG LANGS JERNBANEN SØROVER Vegen vil måtte bygges som ny veg over hele strekningen. Noe jordbruksareal vil gå tapt, utover det vil ikke tiltaket berøre andre interesser. Jernbanen ligger allerede som en barriere i åkerlandskapet sør for sykehuset. En ny veg parallelt med jernbanen bør derfor ikke bli et vesentlig større terrenginngrep enn dagens situasjon. Ny veg langs vestsiden av jernbanen vil avlaste søndre deler av Kirkegata som har mange fotgjengere til og fra sykehus og skole. 5 - NY VEG FRA VESTGÅRD TIL BRANESKRYSSET Avlastingsveger mellom de store boligområdene på Bruborg / Vestgård og E6 vil også gi betydelig mindre trafikk i Kirkegata. Kjørbar avlastningsveg vil medføre bygging av ny bru ved siden av fotgjengerbrua over Levangerelva, ny vegtrasé over åkeren og ny bru over jernbanen. Jernbanen ligger nokså langt nede i ei skjæring her slik at det vil la seg gjøre å få ny vegbane høyt over uten at det blir for dominerende i landskapet. 49 av 142

50 - Foto sett vestover fra Braneskrysset 50 av 142

51 TURSTIER DAGENS SITUASJON Det er så langt tilrettelagt flere strekninger med attraktive turstier langs elva, langs Sundet og i området ved Røstad. Det mangler noen biter på at det går å gå sammenhengende på stinett rundt byen. Det bør merkes og tilrettelegges en hovedrunde. I tillegg kan det være mindre sløyfer som for eksempel ytre del av Røstad, Havneområdet og sti til Staupshaugen som er forbundet med hovedrunden. Viktige strekninger som bør opparbeides for å gjøre runden komplett er elvepromenaden fra Brusvebrua og til jernbanebrua. Ved jernbanebrua bygges egen ny gangbru. Fra jernbanebrua ut mot Holmgangen ligger ny sti på nordsiden av elva. Det vil være behov for en mindre bru ved Stabelvollen. Mellom Eidsbotn og Braneskrysset bør det også etableres en hyggelig tursti med trær og vegetasjon i stedet for kun fortau langs trafikkert hovedveg. 51 av 142

52 ALTERNATIVE AVLASTNINGSVEGER SØR Geitingsvollen og Katrines Minde er omdisponert til byggeformål bolig i kommunedelplan Levanger sentrum vedtatt den I kommunedelplanens tekstdel beskrives adkomsten til dette utbyggingsområdet som uavklart men det vises til at et aktuelt alternativ kan være i retning sørover med bru over Levangerelva og vegforbindelse videre med tilknytting til hovedvegene ved Branes. Andre alternativ i retning Jamtvegen, Brusve og Levanger sentrum betraktes som mindre aktuelle blant annet ut fra miljøhensyn i boligområdene langs Sørvegen og Jamtvegen samt økt trafikk i Levanger sentrum med den konsekvens det vil få for bymiljøet. Sentrumsgatene er allerede sterkt trafikkbelastet. Arbeidet med reguleringsplaner for Geitingsvollen og Katrines Minde er i startfasen. Dette fremskynder behovet for avklaring av hovedvegadkomst. Hovedalternativet (det mest aktuelle alternativet) vil trolig være i retning sørover med ny bru over Levangerelva og vegforbindelse til Branes og hovedvegene der. Følgende 4 hovedalternativ vurderes (se også egen kartskisse): Alt 1 og 1A Alt 2 Alt 3 Alt 4 Det anbefales at det legges vekt på følgende faktorer i det videre utredningsarbeidet: Gode og miljøvennlige løsninger Prioritere alternativ som reduserer trafikkbelastningen i Sørvegen, Jamtvegen og over Brusve bru / i Levanger sentrum. Miljøvennlig hovedadkomst til Geitingsvollen og Katrines Minde Attraktivt og funksjonelt alternativ som avlastningsveg mot sør fra Kvilstad/ Vestgård med tilstøtende områder. Jordvern i forhold til andre tungtveiende samfunnsinteresser Grunnforhold Andre forhold som for eksempel realistisk valg av alternativ i forhold til kostnader m.m. 52 av 142

53 Følgende alternativer er utredet i forbindelse med reguleringsplanarbeidet for Geitingsvollen. * Kartskisse og alternativsbeskrivelse er utarbeidet av RG Prosjekt 53 av 142

54 ALTERNATIVSBESKRIVELSE Alternativ 1: 875m ny veg Bru over Levangerelva / Bru over jernbanen Ny kryssløsning ved Moan Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste + Kort veg til E6 og Moanområdet + Alternativ for eksisterende bebyggelse - avlastning Jamtvegen / sentrum + Effektiv gang-/ sykkelvegtrase + Lite berørte boliger + Mellomløsning med alt. 2 kan etableres (Alt 1A, 630m ny veg) + Muliggjør ny trase inn mot sentrum - Beslaglegger en del landbruksarealer - Mulig konflikt med høyspent (ved elvekryssing) - Høye fyllinger (landskap / stabilitet) - Høye kostnader Alternativ 2: 1080m veg (350m ny + 730m opprusting) Bru over Levangerelva + Kort veg til E6 + Alternativ for eksisterende bebyggelse - avlastning Jamtvegen / sentrum + Beslaglegger lite jordbruksarealer, kantsoner - Utfordrende stigningsforhold / grunnforhold - Mulig konflikt med høyspent - En del berørte boliger, støy etc. - Omgjøring av kryssene ved fv Trangt langs E6 - Deler de nye byggeområdene i Geitingsvollen Alternativ 3: 1305m veg (1000m ny + 305m opprusting) Bru over Levangerelva + Alternativ for eksisterende bebyggelse - avlastning Jamtvegen / sentrum + Beslaglegger lite jordbruksarealer, kantsoner + Kortere gårdsveg for Nesjan, 312/2 - Mulig konflikt med høyspent - Omgjøring av kryssene ved fv Trangt langs E6 - Deler de nye byggeområdene I Geitingsvollen Alternativ 4: 1270(+)m ny veg Bru over Levangerelva / Bru over jernbanen + Alternativ for eksisterende bebyggelse - avlastning Jamtvegen + Effektiv gang-/ sykkelvegtrase mot sentrum + Lite berørte boliger + Begynnelse på ny trase inn mot sentrum - Beslaglegger en del landbruksarealer, kantsoner - Mulig konflikt med høyspent (ved elvekryssing) - Høye fyllinger (landskap / stabilitet) - Høye kostnader Foreløpig vurdering: Det ble i forbindelse med planarbeidet for Geitingsvollen gjennomført møte med regionale myndigheter 1. juni 2007 der vegløsninger sørover fra Geitingsvollen / Bruborg var et av hovedtemaene. 54 av 142

55 Fra vegkontoret ble det signalisert at løsning 1 med påkobling direkte i Braneskrysset anses som mest fremtidsrettet sett fra vegfaglig ståsted. Fra landbruksmyndighetene anses alternativ 1 som det minst gunstige i forhold til inngrep i dyrket mark. Landbruksmyndighetene ønsket at det nå i stedet ble sett nærmere på varianter av alternativ 4 som i mindre grad vil dele de sammenhengende jordene på denne siden av elven. I møtet var det enighet om at alternativ 3 vil gi for lang omveg og dermed kan utelukkes som aktuelt å gå videre med. For å redusere trafikkbelastningen gjennom eksisterende boligområder på Bruborgsiden og inn i sentrum via Brusvebrua er det nødvendig at ny vegløsning fra Geitingsvollen både oppleves som foretrukket trase sørover til E6 / Magneten og som foretrukket trasé inn til sentrum. Alle alternativene vil være mer attraktiv enn eksisterende når det gjelder å komme seg sørover. Alternativ 1A, 2 og 3 vil trolig ikke oppfattes som attraktive nok i forhold til dagens vegnett når kun sentrum er målet. Velges for eksempel alternativ 2 vil dette sannsynligvis også utløse behov for variant av alternativ 4 inn mot sentrum i tillegg. Valg av løsning for avlastningsveg vil måtte bli en avveiing mellom hensynet til jordvern og effektiv trafikkavvikling og vektleggingen av forbindelse sørover og/eller forbindelse til sentrum. Dersom det skulle vise seg vanskelig å få realisert en løsning rett sørover (alternativ 1) nå vil et byggetrinn 1 med utgangspunkt i alternativ 4 inn mot sentrum via jernbanen være et aktuelt valg da det uansett vil være behov for en rask sentrumsforbindelse og denne traseen vil være aktuell å forlenge sørover langs jernbanen (som alt. 4) senere og evnt. også kombinere med alt. 1 eller 2 hvis disse lar seg gjennomføre etterhvert. TILRÅDING Dette strategidokumentet er utarbeidet som en del av planprosessen for revisjon av reguleringsplan for Levanger sentrum. Anbefalinger som ligger innenfor dette planområdet, er innarbeidet i forslag til ny reguleringsplan. Anbefalingene som ligger utenfor planområdet, bearbeides videre og legges inn som en del av premissene for revisjon av kommunedelplan for Levanger sentrum. 55 av 142

56 56 av 142

57 Levanger kommune Sakspapir KOMMUNEPLANENS AREALDEL FOR INNHERRED SAMKOMMUNE - OPPSUMMERING FRA ORIENTERINGSMØTE OG FOLKEMØTER Saksbehandler: E-post: Tlf.: Åge Isaksen aage.isaksen@innherred-samkommune.no Arkivref: 2007/549 - /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /07 Rådmannens forslag til vedtak: Saken tas til orientering. Vedlegg: 1 Oppsummering fra orienteringsmøte 2 Oppsummering fra folkemøter i Levanger 3 Oppsummering fra folkemøter i Verdal Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Planprogram for kommuneplanens arealdel Innherred samkomune, fastsatt Saksopplysninger: I forbindelse med oppstart av arbeidet med kommuneplanens arealdel er det den 21. mai 2007 avholdt orienteringsmøte om planutfordringer med regionale myndigheter og en del organisasjoner. Innspill som kom under møte om forhold deltagerne mente var viktig for videre planarbeidet, er oppsummert i vedlegget. Det er også arrangert åpne folkemøter i begge kommuner. I Levanger ble disse avholdt på Åsen, Skogn, Rådhuset og Ytterøy, og i Verdal på Stiklestad, Vuku, Vinne og Rådhuset. Oppmøte har generelt vært dårlig, med unntak av Ytterøy der det møtte ca personer. Til tross for dårlig oppmøte har vi fått mange nyttige innspill til planarbeidet. Møtedeltagerne ble her utfordret på konkrete spørsmål fra oss, og innspillene er oppsummert i tilknytning til disse. Oppsummering fra orienteringsmøte den 21. mai Innherred samkommune inviterte regionale myndigheter og en del organisasjoner til gjensidig orienteringsmøte om planutfordringer den 21. mai Fra innspillene som kom under møte om forhold deltagerne mente var viktig for videre planarbeidet, er det gjort følgende oppsummering; Byggeområder. Fokus på etablering av faste langsiktige grenser mellom utbyggingsareal og produksjonsareal i landbruket, for utvikling av nye boligområder i tilknytning til eksisterende sentra. Retningslinjer for bevaring av trønder tun og bygninger. 57 av 142

58 Langsiktige målsettinger i forhold til utvikling av næringsarealer, for å ha beredskap for aktuelle etableringer. Knapphet på næringsareal er allerede til stede. Høyere utnyttingsgrad må i sterkere grad legges til grunn for tilrettelegging av næringsarealene. Utvikling av grendesentrene med fokus på identitet. Landbruks-, natur- og friluftsområder. Vurdering av virkemidler/alternativer for å nå målsetting om at omdisponering av jordressursene skal være halvert innen Tilrettelegging for tilleggsnæring innenfor landbruket kan vurderes i tråd med en formulering som Stjørdal kommune har tatt inn i arealplanen. (Bruksendring av eksisterende bygg på landbrukseiendom kan tillates hvor formålet ligger innenfor begrepet "tilleggsnæring" til gårdsdriften, ikke sjenerer denne og tiltaket ikke innebærer fradeling fra eiendommen). Reindrifta vil ha behov for oppsetting av en del gjerder. 100-metersbeltet langs sjøen må vies spesiell oppmerksomhet. Redusere frafall av biologisk mangfold. Ha fokus på områder der det ikke er aktuelt å tillate nye utbyggingstiltak. Områder for råstoffutvinning. Det må legges til grunn en kritisk vurdering av hvor mange områder der det til enhver tid kan foregå drift. Kvalitet på masser må i større grad bli styrende for hvor og hvordan uttak kan foregå. Kommunikasjonssystem. Tidligere areal- og transportanalyse for Innherredsregionen bør ligge til grunn for aktuelle utviklingstrekk. Det legges til grunn ingen vesentlige ombygginger av E 6 de nærmeste årene. Bolig- og næringsutvikling må tilrettelegges ut fra eksisterende kommunikasjonssystem. Trønderbanen er en stor suksess, men intervall og parkeringskapasitet legger begrensninger. Aktuelle prosjekt innenfor samkommunen er fotgjengerundergang ved Verdal stasjon, planfr kryssinger ved Åsen og Nestvold. Industrispor til Ørin ønskes opprettholdt. Planprosess. Det bør avholdes arbeidsmøter med fagmyndigheter/grunneiere og interesseorganisasjoner om aktuelle tema under veis i planprosessen, for å drøfte forslag til løsninger. Med grunnlag i nasjonale og regionale målsettinger må det foretas en prioritering av tiltak som er aktuelle for konsekvensutredning. For at planen skal bli et godt oppfølgingsverktøy, må den kunne fange opp alternative utviklingstrekk og være åpen for fleksible løsninger. Oppsummering fra folkemøter i Levanger Innherred samkommune inviterte til åpne folkemøter om kommuneplanens arealdel i mai Det ble gjennomført 4 møter i Levanger kommune i Åsen, Skogn, Rådhuset og Ytterøy. Deltakernes innspill til planarbeidet er gitt med grunnlag i konkrete spørsmålsstillinger fra oss, og er nedenfor oppsummert i samsvar med dette: 58 av 142

59 Hvor og hvordan bør boligbygging tilrettelegges? På Ytterøy er mulighet for spredt boligbygging fortsatt viktig for å sikre bosetting/bremse fraflytting. Skoletilbudet er også avhengig av at folketall/elever opprettholdes. For de som ønsker et ferdig prosjektert boligtilbud bør det (evt. fra kommunens side) tilrettelegges mindre boligfelt (2-5 hus). Mulighet for spredt boligbygging bør publiseres mer. Boliger bør lokaliseres rundt sentrum (skole/helsetun) og i gangavstand fra skolen, mindre felt nær fergeleiet (mtp. pendlere) og Nedre Gilberg. Etter møtet er vi pr. telefon informert om at deler av gnr. 1719/332/9 Solbakken, ved Prestegården, i framtida kan være aktuelt område for boligutbygging. Viktig med langsiktig tenking, og sats på aksen Levanger Verdal, ev. jordene rundt Mo gård. Nærhet til skole og infrastruktur generelt er viktig. Viktig med fortetting/bygg i høyden uten at det går på bekostning av viktige grønne lunger, spesielt på Bruborg, Ankholm og Næsskogen. Ny grønne lunger? Flere bør bo i sentrum for å gi liv til byen. Eneboliger for småbarnsfamilier rundt sentrum, og eldre i sentrum. Stadionområdet viktig for uorganisert aktivitet og som grønn lunge. Er det behov for kolonihager? Analysere arealbruk ved bygging av 130 boliger /år i høyden eller som eneboliger. Viktig med langsiktig tenking slik at boligområder ikke plutselig fortettes/bygges i høyden! I Åsen bør det bygges i gang/sykkelavstand til stasjonen, Åsenfjord og som spredt boligbygging. Nært Skatval! Legges til rette for nytt boligfelt i Markabygda, fordi eksisterende ledige tomter er lite attraktive. Hva kan være den mest aktuelle næringsutvikling i tilknytning til landbruksvirksomheten i deres del av kommunen? Ytterøy: Stjernekylling, akvakultur/fiskeoppdrettsanlegg, turisme, hytter/hyttefelt, håndlafting, økt aktivitet på småbåtverksted, grønn omsorg. Et tiltak for å beholde næringsbedrifter er bedre veg. Videreforedling av landbruksprodukter er viktig for å skape arbeidsplasser. Ved fortetting av havneområdet får kanskje grønnsakpakkeri behov for nytt areal? Salg av tomter/hytter og utleie. Bioenergi! Er det spesielle forhold i tilknytning til trafikk som ønskes vurdert? Viktig med gjennomkjøringstraseer uten fartshumper gjennom boligfelta i sentrum. Kirkegata bør avlastet pga. for mye gjennomkjøring. Ny omkjøringsveg langs jernbanen og Geitingsvilden - Moan?. Sjøgata er kaos og fergetrafikkens forkjørsrett respekteres ikke. For mye enveiskjøring som fører til for mye/lang kjøring. Ny E6 sørover gjennom Åsen må avklares/påskyndes. Legges bedre til rette for bil- og sykkelparkering v/åsen stasjon. Ny bru over jernbanen i Åsen må få europeisk standard og G/S-veg må legges i egen trase. Kaotiske trafikkforhold v/lysaker skole og v/åsen skole/trønderkylling. Behov for G/S-veg langs Frostavegen, Skogn-Ronglan og over Kattfisen til Bjørnang. Bedre trafikksikkerheten over jernbanen i Skogn. FV Skjerveslia Lynvatnet har for dårlig bærelag til asfalt. 59 av 142

60 Nye hytteområder hvor? På Ytterøy anses det viktig å verne om 100-m beltet langs sjøen og å ta hensyn til fastboende. Noen er likevel positive til hytter innenfor 100-meters belte, såfremt områdene ikke egner seg for allmenn benyttelse. Forslag; Oldervika hos Olav Wandsvik, Prestegården, videreutvikle eksisterende hytteområder, noen kan støtte ett hyttefelt til. Skal vi ha så mye hytter som ikke brukes? Kanskje kombinere fritids- og helårsboliger? Området på nordsida av Børsåsen mellom Børøya og Skånes, er aktuelt. Bedre tilbud på Åsfjellet og utvide områdene v/grønningen. På grunn av mye dispensasjonssøknader må det vurderes å øke tillatt hyttestørrelse! Nye badeplasser på Ytterøy hvor? Det bør anlegges offentlig toalett samt ordnes en offentlig badeplass som kan nås fra fergeleiet uten bil; Sundbergan ved Hokstad (på Øwres grunn) vest for butikken ved fergeleiet, Bursbukta v/fergeleiet (mindre egnet pga. båttrafikk), området f.o.m. Kvitberget (barnehagen) t.o.m. Sanningsfjæra (bør tilrettelegges med tursti og bademuligheter, best lengst øst). Andre badeplasser: Området ved småbåthavna, Jørstadsjøen v/småbåthavna, bukta ved Olav Wandsvik, Prestegården. Det bør anlegges offentlig sti fra kirka og ned til badeplass (tilrettelegges for bevegelseshemmede hvis mulig). Tursti nedenom Berghaugvegen? Vanskelig å finne egnet offentlig badeplass. Hva kan kommunen gjøre? Som vist på kart (markert på kart som innspill fra Ytterøyutvalget). Felles nausttomter på Ytterøy hvor? Mindre behov for naust pga. større båter. Betviler behov - har 2 småbåthavner. Nye naust ønskes i tilknytning til eksisterende naust ikke spredt. Utvide naustområdet i Nordhalla, restaurere gamle naust, Jørstadsjøen, Prestegårdsfjæra. Fiskeboder til hytteeiere, felles vinterlagring av småbåter (Nøst båtservice), grunneiere egne naust. Hvordan kan vi gjennom vår arealplanlegging bidra til å redusere utslipp av klimagasser? På Ytterøy nevnes det å planlegge med gangavstander, gå over til gassdrevet ferge samt opprusting av grusveger til fast dekke. Boligbygging rundt skoler og nært infrastruktur og butikker. Legge til rette for kollektiv trafikk, bla. harmonere fergeavganger m/tog. Transport over fra veg til båt og bane. Sats på Ørin og andre næringsarealer v/e6. Legg E6 utenfor bebyggelsen i Åsen, noe som fører til bedre trafikkfly og mindre utslipp. Andre forhold i tilknytning til arealforvaltningen som dere ønsker vurdert? Ytterøy: Bedre trafikksikkerheten i området ved skolen, Rampa og helsetunet i form av vegomlegging og etablering av gang- og sykkelveg. Ved videre skoleutbygging er det viktig å planlegge en helhetlig løsning med veg og parkering. Nye skogsveger, flyplass, campingplasser; Nøst båtservice og småbåthavna ved Wandsvik nedre. Vedtak om skilting av redusert fartsgrense må følges opp/gjennomføres. Viktig å spille på lag m/grunneier. Regulere der grunneier vil bygge! 60 av 142

61 Viktig med i offentlige gangstier langs sjøen for allmennheten. Nye næringsarealer må sikres/klargjøres slik at de raskt kan tilbys store aktører. Sats på Hotran, og infrastruktur må inn i Vassmarka. Nytt næringsareal i Åsen v/krysset til Frosta. Skal det fremdeles være byggeforbud i nedslagsfeltet til Hoklingen? Uavklart kommunegrense grense mot Stjørdal. Oppsummering fra folkemøter i Verdal. Innherred samkommune inviterte til åpne folkemøter om kommuneplanens arealdel i mai Det ble gjennomført 4 møter i Verdal kommune - på Stiklestad, Vuku, Vinne og Rådhuset. Oppmøte fra befolkningen må sies å ha vært generelt dårlig, men de som møtte ga mange gode innspill til planarbeidet. Innspillene er gitt med grunnlag i konkrete spørsmålsstillinger fra oss, og er nedenfor oppsummert i samsvar med dette: Hvor og hvordan bør boligbyggingen tilrettelegges? Konkrete ønsker om boligfelt i Leksdal; østover ved Lundskammen, Musumsåsen, Moan, ved Stiklestad; Lein - Fleskhus, Hojem Jermstadhøgda, ved Vuku; øst for Kulstad, Åkerjalet, og i Helgådalen. Boligbygging der kommunen har kloakkutbygging. Mer spredt boligbebyggelse med klynger på 5-6 boliger, og større tomter. I sentrum bør boligbyggingen gjennomføres tett, og ikke tilrettelagt for eneboliger. Det bør ikke planlegges boligfelt ovenfor Vuku eller Inndalen. Det må legges trykk på etablering av sentrumsnær boligbebyggelse, men unngå kopier av K-feltet i Vinne. Tilrettelegging for utleieboliger på gårder, utnytte tomme hus, låver m.v. Fradeling av boligtomter må bli enklere. Det må legges bedre til rette for service og offentlig transport for de som ønsker å bo grendene. Hva kan være den mest aktuelle næringsutvikling i tilknytning til landbruksvirksomhet? Naturbasert reiseliv i forbindelse med jakt, fiske og nasjonalparkopplevelser. Turisme, fiske og overnatting. Videreforedling av jordbruksprodukter, bioenergiproduksjon, vind- /mikrokraftverk, råstoffleveranse, boligområder. Utnytting av egen skog, gårdssag, grønn omsorg. Opplegg likt Den Gyldne Omveg på Inderøy. Er det spesielle forhold i tilknytning til trafikk som ønskes vurdert? Gang- og sykkelveger; generelt ved skoler, rv. 759 Stiklestad Leksdal Henning - Steinkjer, rv. 72 Vinne Ness, rv 757 Holmsbrua Lundskin, elvepromenade i Vuku. Fætten ønsker tilknytning til E 6 som i dag med utbedring av eksisterende kryss. Planskilt kryss mellom rv 72 og E 6 ved Graven. Informasjon, skilting og rasteplasser i forbindelse med Leksdalsvegen. Belysning ved Leksdal skole og busslomme ved Lund. Tilrettelegge for 2 spors jernbanetrase. Stoppested og parkering ved Bergsgrav på østsiden av jernbanen. Er det ønsker om nye hytteområder hvor? Område øst for Leksdal skistadion (Marka), Malsådalen, Sandvika, Vera. Bygging av gammer i fjellet i forbindelse med turisme. Hytter i tilknytning til fiskecamp. Oppmjuking av 50 - meters-sonen langs elva. Fortetting av eksisterende hytteområder må vurderes, men med grunnlag i ønsker om å opprettholde ulike typer hytteområder. 61 av 142

62 Hvordan kan vi gjennom vår arealplanlegging bidra til å redusere utslipp av klimagasser? Gratis buss med hyppige forbindelser i hele kommunen. Bygge flere gang- og sykkelveger. Tilrettelegge for bedre kollektivtrafikk bl.a. i forbindelse med ungdomsarrangement. Kommunen må gå foran som et godt eksempel vedrørende bruk av miljøvennlige biler. Bruke mer bioenergi. Ikke flere kjøpesenter utenfor sentrum. De som bor tett, sentrumsnært og har gode kollektivtilbud må la bilen stå. Flytte Lyng-banen til Planteskoleområdet. Andre forhold i tilknytning til arealforvaltningen som ønskes vurdert? Bevare friareal for fri leik i boligområder og ivareta strandsonen. Fættaskogen må bevares/ sikres som friluftsområde slik at den ikke kan omdisponeres til industriareal. Snøscooterled både av hensyn til turisme og folks ferdselsbehov. F.eks. Ådalsvollen Kråksjøen Storsjøen og Vera Sandvika. Også fiskeløyper som er åpne for scooterkjøring i begrenset tid av dagen. Tilrettelegge Karl Johans veg for sykkelturisme. Bevare Ramsåsen som naturområde og Verdalskalk må holde seg innenfor eksisterende regulert område. Norcems konsesjon på kalkstein i Tromsdalen legger sperrer for annen utvikling i friluftssammenheng. Dette forhold må det nå foretas en avklaring på. Det må være grei fortolkning av regelverk i forhold til småskalavirksomhet og turisme i tilknytning til landbrukseiendom. Avklare område for vannsportsaktiviteter på Leksdalsvatnet. Vurdere skolekretsgrenser slik at skoler med ledig kapasitet kan avlaste overfylte skoler. Bygg ny Verdalsøra barneskole nå, da eksisterende er overfylt. 62 av 142

63 Levanger kommune Sakspapir 1719/232/131 - TORE WELDE - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR TINDBUEN - ANNEKS - ÅSENFJORD Saksbehandler: E-post: Tlf.: Hilde Røstad hmr@innherred-samkommune.no Arkivref: 2006/ /1719/232/131 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /07 Rådmannens forslag til vedtak: Søknad om oppføring av anneks på eiendommen gnr. 232 bnr.131, Tindbuen i Åsenfjord, avslås med hjemmel i reguleringsbestemmelsene for Tindbuen pkt Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Byggemelding med vedlegg mottatt Retur av byggemelding datert Søknad om dispensasjon mottatt Brev til Welde vedr. saksgang/ behandling datert Oversendelsesbrev til fylkesmannen og fylkeskommunen datert Uttalelse fra Fylkesmannen mottatt Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune mottatt Saksopplysninger: 63 av 142

64 Den mottok vi byggemelding for anneks på eiendommen gnr.232 bnr.131, Tindbuen i Åsenfjord. Meldingen ble den returnert på grunn av at arealgrensen på 100 m2 grunnflate var overskredet og det var ikke søkt om dispensasjon for dette. Den mottok vi søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Tindbuen. Den ble saken oversendt Fylkesmannen (Miljøvernavdelingen) og Nord-Trøndelag fylkeskommune for behandling/ uttalelse. Nord-Trøndelag Fylkeskommune har ingen merknader til tiltaket foruten den generelle aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8. Fra Fylkesmannen (Miljøvernavdelingen) har vi mottatt følgende uttalelse: Vurdering: I henhold til plan- og bygningslovens 7 må det foreligge særlige grunner for at det skal kunne gis dispensasjon. Som særlige grunner anfører tiltakshaver følgende: Tanken er å få plass nok til fire sengeplasser i annekset. Jeg har 3 barn og tre barnebarn, med svigerbarn til sammen 10 personer. Fem er bosatt i utlandet og tre i Oslo. De er stort sett hjemme samtidig i høytidene og ferier og det er da behov for tilstrekkelig antall sengeplasser. Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket særlige grunner, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningslovens forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 ( ) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det 64 av 142

65 fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av grunner som taler for dispensasjon, er lovens krav til særlige grunner oppfylt. Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Agder Lagmannsrett av Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon. Vanlige regler for myndighetsmisbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere. Fylkesmannen (Miljøvernavdelingen) mener at mange dispensasjonssøknader gir lite forutsigbarhet og fare for uheldige presedensdannelser. Arealbegrensningene i reguleringsplanen er satt av estetiske hensyn. Ett tett utbygd hyttefelt med store bygg vil lett ruve landskapsmessig. Det er særlig viktig her, da flere av eiendommene som omfatter av reguleringsplanen for Tindbuen også ligger innenfor 100-meters belte langs sjøen. Selv om dispensasjonssøknaden er forholdsvis beskjeden i areal vil en evt. dispensasjon gi grunnlag for presedens for andre saker. Stor familie er et argument som ofte brukes i dispensasjonssaker. Det vil imidlertid være fullt mulig å få til 10 sengeplasser innenfor en arealgrense på 100 m2. Vi kan ikke se at det tidligere er gitt dispensasjoner fra denne planen vedrørende maksimalt areal. Det er også tidligere (sak 253/02) gitt avslag på søknad om anneks på denne eiendommen. Plan- og byggesakssjefen har etter nøye vurderinger av alle momenter i saken kommet frem til å anbefale at det ikke gis dispensasjon i denne saken. Vi vil imidlertid se positivt på en søknad innenfor rammene i reguleringsplanen for Tindbuen. 65 av 142

66 Levanger kommune Sakspapir LIV HAUG - SØKNAD OM FRADELING AV HYTTETOMT - HEGGERÅSEN /234/6 - KLAGESAK Saksbehandler: E-post: Tlf.: Hilde Røstad hmr@innherred-samkommune.no Arkivref: 2005/ /1719/234/6 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /07 Rådmannens forslag til vedtak: I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget og i plan- og utviklingskomiteens sak 30/07 opprettholdes det vedtak som ble fattet av plan- og utviklingskomiteen i sak 30/07. Saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Vedlegg: 1 PUK sak 30/07 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om fradeling av hyttetomt med vedlegg datert Brev til høringsinstansene datert Uttalelse fra Fylkesmannen (Miljøvernavdelingen) datert Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert Brev fra Haug, ønsker svar på søknad datert Brev til Haug, orientering om saksgang datert Brev fra enhet for landbruk, ønske om flytting av tomt datert Landbrukssjefens behandling datert Plan- og byggesakssjefens sak 156/05 datert Klage på plan- og byggsakssjefens sak 156/05 datert Plan- og utviklingskomiteens sak 111/05 datert Plan- og utviklingskomiteens sak 123/05 datert Oversendelsesbrev til Fylkesmannen datert Brev fra Fylkesmannen vedr. usaklig forskjellsbehandling datert Plan- og utviklingskomiteens sak 18/06 datert Brev til Fylkesmannen vedr. usakslig forskjellsbehandling datert Ny uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert Fylkesmannens behandling av klagesaken datert Klage på vedtak i PUK sak 30/07 datert Saksopplysninger: 66 av 142

67 Søknaden gjelder fradeling av parsell på ca m2 fra eiendommen Heggeråsen, gnr.234 bnr.6 i Åsenfjord. Parsellen ønskes benyttet til tomt for fritidsbolig. Plan- og utviklingskomiteen fattet i sak 30/07 følgende vedtak: Med hjemmel i arealdelen til kommuneplanen for Levanger avslås søknad om fradeling av tomt til fritidsbolig fra eiendommen Heggeråsen, gnr.234 bnr.6, Åsenfjord. Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. I brev av har tiltakshaver påklaget vedtaket. Klagen begrunnes med følgende: 67 av 142

68 68 av 142

69 Vurdering: Plan og byggesakssjefen har vurdert den innkomne klage og ser at det meste av innholdet i klagen var kjent da saken ble behandlet forrige gang. Det kan likevel være på plass å kommentere noen av punktene som framkommer i klagen, spesielt det som går på usaklig forskjellsbehandling. Søker mener fortsatt det er usaklig forskjellsbehandling og sammenligner saken med Vinan-saken. Begge sakene ligger i LNF-områder i arealdelen til kommuneplanen. I brev datert ber Fylkesmannen kommunen om en begrunnelse på hvorfor det ble gitt tillatelse til fradeling i sak 105/05, da det ikke kom fram av kommunens vedtak. Som nevnt i sak 30/07 gav PUK i sak 18/06 følgende begrunnelse på hvorfor det ble gitt tillatelse i Vinan-saken. 69 av 142

70 Behov for hytte tilrettelagt for rullestolbruker. Det er i denne delen av kommunen ikke hyttefelt tilpasset rullestolbrukere. Toalett er avløpsfritt og det skal ikke være innlagt vann i hytta. Hytta ligger over 300 m fra nærmeste bekk som defineres som tilløp til drikkevannskilden og 600 m fra Movatnet. Det er med og styrker næringsgrunnlaget for landbrukseiendommen. Forhold vedrørende søkerens person kan helt unntaksvis anses som en særlig grunn. Det er i denne saken ikke anført de samme særlige grunner som i Vinan-saken. I Vinansaken er det blant annet behov for en hytte som er tilpasset rullestolbruker. Dette momentet er også anført av søker selv. Vi vurderer et handikap som gjør en person avhengig av rullestol til å veien tyngre enn slektskap/ familie som svært ofte brukes som begrunnelse i slike saker. Dette ut i fra at det er få tilgjengelige fritidsboligtomter som er tilpasset for rullestolbrukere. I tillegg ligger Vinan-saken 1.5 mil i luftlinje fra Heggeråsen, innenfor en annen sone (sone E) i arealdelen til kommuneplanen. Innenfor flere av LNF-områdene er det åpnet for spredt boligbebyggelse, men ikke spredt fritidsbebyggelse. Det gjelder områdene B1, B2, B3, B4 og B6. Bakgrunnen for dette er at man innenfor disse områdene ikke ønsker en blandingsbebyggelse av fritidsboliger og boliger med de konflikter dette kan gi. Det er også et ønske om å være mer liberal med å tillate nye boliger enn nye fritidsboliger i uregulerte områder. Det betyr ikke at det ikke finnes fritidsbebyggelse innenfor områdene i dag, men at det innenfor disse områdene kan komme nye boliger i fremtiden. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Ut i fra det forhold at det i Vinan-saken gjelder en rullestolbruker og at fritidsboligene ligger i 2 forskjellige LNF-områder (1.5 mil i mellom) mener vi at det ikke vil være usaklig forskjellsbehandling at det gis avslag i denne saken. Men det er svært viktig å være klar over at en hver dispensasjonssøknad kan gi grunnlag for presedens, og at man på bakgrunn av dette må være restriktiv med å dispensere. Slektskap/ familie er en begrunnelse som svært ofte brukes i slike saker, en tillatelse her vil kunne gi presedens for en rekke saker. Vi viser ellers til de vurderinger som ble gjort i PUK sak 30/ av 142

71 VEDLEGG Levanger kommune Sakspapir 1719/234/6 - Liv Haug - Fradeling av hyttetomt - Heggeråsen i Åsenfjord - Ny behandling Saksbehandler: E-post: Tlf.: Hilde Røstad hmr@innherred-samkommune.no Arkivref: 2005/ /1719/234/6 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i arealdelen til kommuneplanen for Levanger avslås søknad om fradeling av tomt til fritidsbolig fra eiendommen Heggeråsen, gnr.234 bnr.6, Åsenfjord. Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Vedlegg: 1 Fylkesmannens behandling av klagesak Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 20. Søknad om fradeling av hyttetomt med vedlegg datert Brev til høringsinstansene datert Uttalelse fra Fylkesmannen (Miljøvernavdelingen) datert Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert Brev fra Haug, ønsker svar på søknad datert Brev til Haug, orientering om saksgang datert Brev fra enhet for landbruk, ønske om flytting av tomt datert Landbrukssjefens behandling datert Plan- og byggesakssjefens sak 156/05 datert Klage på plan- og byggsakssjefens sak 156/05 datert Plan- og utviklingskomiteens sak 111/05 datert Plan- og utviklingskomiteens sak 123/05 datert Oversendelsesbrev til Fylkesmannen datert Brev fra Fylkesmannen vedr. usaklig forskjellsbehandling datert Plan- og utviklingskomiteens sak 18/06 datert Brev til Fylkesmannen vedr. usakslig forskjellsbehandling datert Ny uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert Saksopplysninger: 71 av 142

72 Søknaden gjelder fradeling av parsell på ca m2 fra eiendommen Heggeråsen, gnr.234 bnr.6 i Åsenfjord. Parsellen ønskes benyttet til tomt for fritidsbolig. Tidligere saksgang: Liv Haug søkte den om fradeling av hyttetomt fra eiendommen gnr.234 bnr.6, Åsenfjord. Saken ble behandlet første gang av Plan- og byggesakssjefen den (sak 156/05) etter en høringsrunde hos landbrukssjefen, Fylkesmannens miljøvernavdeling og Nord- Trøndelag Fylkeskommune. Det ble gitt avslag med begrunnelse av at det ikke forelå særlige grunner, samt faren for presidens ved lignende saker. Vedtaket av Plan- og byggesakssjefen i sak 156/05 ble påklaget i brev datert Klagen ble begrunnet med at det er Haug sin søster som ønsker å bygge hytte på heimplassen. Klagesaken ble behandlet av Plan- og utviklingskomiteen den (sak 111/05), saken ble da utsatt. Saken ble tatt opp til ny behandling i Plan- og utviklingskomiteen den (sak 123/05). Plan- og byggesakssjefens vedtak i sak 156/05 ble da opprettholdt og saken ble sendt til Fylkesmannen for avgjørelse. Fylkesmannen behandlet saken den Følgende vedtak ble fattet: Levanger kommunes vedtak av , sak 156/05 oppheves, og hjemvises til ny behandling. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. forvaltningslovens 28. Fylkesmannen begrunnet opphevelsen av vedtaket med følgende: Fylkesmannen anser det som en saksbehandlingsfeil at Levanger kommune har behandlet søknaden om fradeling som en søknad om dispensasjon uten at Haug har fått mulighet til å fremme sine særlige grunner i en dispensasjonssøknad. Feilen kan muligens anses som reparert i klageomgangen, da søker har fremlagt sine særlige grunner i klagen. Dette er imidlertid noe kommunen må ta stilling til ved ny behandling. Videre må kommunen vurdere om det er naboer som bør varsles om dispensasjonssaken. 72 av 142

73 Da Fylkesmannen (Miljøvernavdelingen) behandlet saken ble det lagt til grunn at eiendommen lå innenfor LNF sone A i arealdelen til kommuneplanen. Riktig planstatus er imidlertid LNF sone B6. Det betyr at Fylkesmannen (Miljøvernavdelingen) har uttalt seg på bakgrunn av feil grunnlag, da det ikke var kjent for dem at området er åpnet for spredt bebyggelse (for boliger). Fylkesmannen har med bakgrunn i ovennevnte konkludert med at det foreligger to saksbehandlingsfeil, som begge kan tenkes å ha betydning for vedtakets innhold. Kommunens vedtak anses derfor ugyldig, jf. fvl 41. På denne bakgrunn fant Fylkesmannen at vedtaket måtte oppheves og sendes tilbake til kommunen for ny behandling. Fylkesmannen har selv innhentet ny uttalelse fra Fylkesmannen (Miljøvernavdelingen). Denne uttalelsen må legges til grunn ved ny behandling. Dersom kommunen også i den nye behandlingen kommer frem til at det ikke skal gis dispensasjon ber Fylkesmannen om at kommunen vurderer spørsmålet om usaklig forskjellsbehandling både i forhold til den fradeling som ble gitt på Vinan, sak PS 105/05, og kommunens dispensasjonspraksis i slike saker. Fylkesmannen ba kommunen om en slik redegjørelse i brev av I kommunens svarbrev hit av kan Fylkesmannen likevel ikke se at slik vurdering er foretatt. Med bakgrunn i dette tas saken nå opp til ny behandling. Bakgrunnen for at saken har tatt så lang tid skyldes lite bemanning og at tidligere saksbehandler nå har gått ut i permisjon. Vurdering: Som anført ovenfor er det kommet ny uttalelse fra Fylkesmannen (Miljøvernavdelingen). Det er denne uttalelsen som skal legges til grunn ved ny behandling av saken. I sin uttalelse skriver Miljøvernavdelingen følgende: I forbindelse med klagebehandling har det fremkommet ny og presiserende opplysninger om arealkategorien i det omsøkte område. I hht. gjeldende arealplan for Levanger er område avsatt til LNF-område med tillatelse til spredt boligbygging, område B6 Åsenfjord, hvor det kan oppføres inntil 8 boliger. Området er ikke LNFområde, hvor utbygging ikke er tillatt, slik vår oppfatning var da saken ble behandlet første gang. Miljøvernavdelingen har generelt som grunnholdning, i veiledning til kommunene, at både fritidsbebyggelse og boligbygging bør skje i områder avsatt til slike formål i arealplan. Dette for å unngå en uheldig dispensasjonspraksis i LNF-områder. I dette tilfellet er området i arealplan godkjent som byggeområde og Miljøvernavdelingen har gjennom arealprosessen akseptert både lokalisering og omfang av utbygging. Dersom kommunene vil akseptere fritidsbolig i stedet for boliger er det et forhold og en utvikling kommunen selv må ta stilling til. Miljøvernavdelingen har i slike sammenhenger forutsatt at aktuelle tiltak ikke skal berøre viktige miljøverdier, og ut fra det akseptert at fritidsbolig kan oppføres til fradrag fra bolig. I den aktuelle saken vil Miljøvernavdelingen ikke ha innvendinger mot at det gis dispensasjon for oppføring av fritidsbolig til fradrag for en bolig. Omsøkt parsell ligger innenfor område B6 i arealdelen til kommuneplanen, dvs. LNFområde hvor spredt boligbygging kan tillates innenfor en øvre grense på 8 boligenheter. 73 av 142

74 En eventuell fradeling til fritidsbebyggelse krever dispensasjon i henhold til Plan- og bygningslovens 7. I henhold til plan- og bygningslovens 7 må det foreligge særlige grunner for at det skal kunne gis dispensasjon. Som påpekt av Fylkesmannen har ikke tiltakshaver fått anledning til å fremme sine særlige grunner ved en søknad om dispensasjon. Feilen anses imidlertid som reparert da søker har fremlagt sine særlige grunner i klagen på vedtaket av plan- og byggesakssjefen i sak 156/05. Det er ikke ansett som nødvendig med nabovarsel når omsøkt fradeling omkranses av hovedbruket eiendommen søkes fradelt fra. Som særlige grunner anfører søker at det er hennes søster som ønsker å bygge hytte på heimplassen, noe som vil redusere faren for presedens i lignende saker. Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket særlige grunner, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningsloves forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 ( ) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av grunner som taler for dispensasjon, er lovens krav til særlige grunner oppfylt. Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Agder Lagmannsrett av Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon. Vanlige regler for myndighetsmissbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle sake hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere. Som eksempel på hva som kan være særlig grunn nevner forarbeidene grunner som er knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn og helt unntaksvis også forhold vedrørende søkerens person. Disse sistnevnte grunner, må alltid underlegges en konkret vurdering, men vil likevel nokså sjelden anses som særlig grunn etter loven. Dette begrunnes med muligheten for skiftende eierforhold. Personlige hensyn knytter seg spesielt til en bestemt hjemmelshaver til et bestemt tidspunkt, mens tiltaket vil bli stående ut dets levetid. Som nevnt ovenfor er området utlagt til landbruks-, natur- og friluftsområde, sone B6 i arealdelen til kommuneplanen. Innenfor dette området er det åpnet for spredt boligbebyggelse (inntil 8 enheter). I kommuneplanen er det utlagt flere slike områder (B1-B6). I andre områder i Åsenfjord har man åpnet for bygging av fritidsboliger, men da i egne regulerte hyttefelt. Det er fullt ut mulig å skaffe seg hyttetomt innenfor regulerte hyttefelt i Åsenfjord i dag. Bakgrunnen for at man ønsker å skille fritidsboliger og boliger er at en blandingsbebyggelse lettere danner grunnlag for interessekonflikter. 74 av 142

75 Fylkesmannen ber også kommunen vurdere spørsmålet om usaklig forskjellsbehandling. Både i forhold til den tillatelse som ble gitt på Vinan (PS 105/05) og kommunens dispensasjonspraksis i slike saker. Kommunen har hatt en streng praksis med hensyn på dispensasjoner innenfor LNF B-områdene i arealdelen til kommuneplan. Vi kan ikke se at det tidligere er gitt dispensasjon for bygging av fritidsboliger i disse områdene. Når det gjelder Vinan-saken ligger denne 1.5 mil i luftlinje fra Heggeråsen, innenfor en annen sone (sone E) i arealdelen til kommuneplanen. I sak 18/06 ble det gitt følgende begrunnelse for hvorfor det ble gitt tillatelse i Vinan-saken : Behov for hytte tilrettelagt for rullestolbruker. Det er i denne delen av kommunen ikke hyttefelt tilpasset rullestolbrukere. Toalett er avløpsfritt og det skal ikke være innlagt vann i hytta. Hytta ligger over 300 m fra nærmeste bekk som defineres som tilløp til drikkevannskilden og 600 m fra Movatnet. Det er med og styrker næringsgrunnlaget for landbrukseiendommen. Konklusjon: Tiltakshavers ønske om å gjøre det mulig for sin søster å bygge fritidsbolig på heimplassen er vurdert opp mot kommuneplanens intensjoner om være varsom med å tillate nye fritidsboliger og boliger innenfor de samme områdene. Etter en nøye vurdering har vi komet frem til at kommuneplanens intensjoner veier tyngst og at det derfor ikke kan gis dispensasjon i henhold til plan- og bygningslovens 7. Med bakgrunn i den begrunnelse som ble gitt i PUK sak 18/06 (gjengitt ovenfor) mener vi at de relevante forhold i Vinan-saken og denne saken ikke er like. Kommunen har hatt en streng praksis med å ikke gi dispensasjoner for oppføring av fritidsboliger innenfor LNF B områdene. 75 av 142

76 Levanger kommune Sakspapir VURDERING AV REGULERINGSSPØRSMÅL - FAGERSTAD /22/4 - HOLSANDLIA, SKOGN Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2006/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /07 Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /07 Levanger kommunestyre Rådmannens forslag til innstilling: 1. Viser til kommunedelplanen Skogn bestemmelser vedr. rekkefølge for utbygging og krav til fjernvarme. Den omsøkte regulering er i strid med denne. Søknaden avvises. 2. Kommunen er betenkt over at det nyttes dyrka jord til boligformål, og ønsker ikke at det utarbeides reguleringsplan for området Fagerstad 22/4. Det bør vurderes andre områder til boligformål. Området tas opp til vurdering ved revisjon av kommunedelplanen Skogn. Vedlegg: 1 Brev fra Byggmann Gruppen AS, datert Klage på vedtak Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): PUK-sak 4/07 er tatt med til slutt i dette sakspapir. Saksopplysninger: Byggmann Gruppen AS har med brev datert , påklaget Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak den , sak 4/07, og bedt om at reguleringsspørsmålet tas opp på nytt / forelegges kommunestyret. Reguleringsspørsmålet gjelder 3,45 dekar av et område i Holsandlia (se kartutsnitt i PUK-sak 4/07 nedenfor), som er avsatt som framtidig boligområde i kommunedelplan Skogn. Rådmannen var i sin innstilling positiv til reguleringsspørsmålet, men Plan- og utviklingskomiteen fattet følgende vedtak: Vedtak i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger, sak 4/07: Kommunen er betenkt over at det nyttes dyrka jord til boligformål, og ønsker ikke at det utarbeides reguleringsplan for området Fagerstrand 22/4. Det bør vurderes andre områder til boligformål. 76 av 142

77 Klagens innhold: Det orienteres om Rådmannens innstilling og PUK s vedtak. Byggmann Gruppen finner vedtaket svært urimelig. Området er i kommuneplanen avsatt til boligformål og de kan ikke se noen grunn til at det ikke skal overholdes. De skriver at kommunen i tilfelle må melde oppstart av reguleringsarbeid med den hensikt å endre gjeldede status. Byggmann Gruppen ønsker derfor at forespørselen blir tatt opp til ny vurdering med henblikk på gjeldende kommuneplan. Skal forespørselen avvises med den argumentasjon som ligger i vedtaket ber de om at dette blir tatt opp i kommunestyret da det avviker fra gjeldende kommuneplan. Byggmann Gruppens tilleggsuttalelse datert : Jeg ønsker å presisere at protesten går på at Plan- og utviklingskomiteen i sin helhet ser bort i fra gjeldene arealplan for området. Området er pr. dags dato avsatt til boligformål i kommunearealplanen. Slik jeg har forstått forvaltningen i grove trekk på kommunalt nivå så skal sittende kommunestyre styre etter gjeldende og vedtatte overordnede planer og ved rullering av kommuneplanen komme med sine innspill i hvordan framtida for kommunen skal utformes. Således skal påtroppende kommunestyre vedta det forrige kommunestyres forslag med eventuelt sine endringer. Skal gjeldende kommunearealplaner avvikes skal vel dette opp til behandling i kommunestyret, noe som et slikt vedtak som ble fattet i denne saken er. Og da bør vel dette være en prinsippsak for hele Holsandlia. Viser ellers til argumentasjon tidligere i sakens historie. Vurdering: Det vises til tidligere vurderinger i saken (se nedenfor), og da særlig følgende føring/rekkefølgebestemmelse i kommunedelplan Skogn: For område B2, Holsandlia, gjelder særskilt: Området sør- vest for bekken skal utbygges og være ferdig utbygd, før utbygging av området nord for bekken påbegynnes. Det legges til grunn en gjennomsnittlig utnytting på 3 5 boligenheter pr daa. B2, Holsandlia, tas i bruk til boligformål når fjernvarmeledningen er etablert forbi området. Plan- og bygningslovens 30, andre ledd 4. punktum. Omfatter forslaget uregulert område eller innebærer det en vesentlig endring av gjeldende reguleringsplan, kan forslagsstilleren kreve at reguleringsspørsmålet skal forelegges kommunestyret. Vi har ikke mottatt noe planforslag, men reguleringsspørsmålet gjelder et uregulert område som er avsatt til framtidig boligområde i kommunedelplan Skogn. Rådmannen anser følgelig at det foreligger tilstekkelig grunnlag for at reguleringsspørsmålet og Planog utviklingskomiteens vedtak i sak 4/07 legges fram for vurdering i kommunestyret. Hvis Plan- og utviklingskomiteens vedtak i sak 4/07 blir stående, vil det være naturlig å revurdere avsatt framtidig boligområde i Holsandlia ved neste revisjon av kommunedelplan Skogn. BEHANDLING i PUK , sak 4/07 Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Forslag i møte: Forslag til vedtak fra Guri Skjesol, SP: Kommunen er betenkt over at det nyttes dyrka jord til boligformål, og ønsker ikke at det utarbeides reguleringsplan for området Fagerstrand 22/4. 77 av 142

78 Det bør vurderes andre områder til boligformål. Avstemning: Skjesols forslag til vedtak vedtatt med 8 mot 2 stemmer. Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste VEDTAK: Kommunen er betenkt over at det nyttes dyrka jord til boligformål, og ønsker ikke at det utarbeides reguleringsplan for området Fagerstrand 22/4. Det bør vurderes andre områder til boligformål. Rådmannens forslag til vedtak: Kommunen er positiv til at det utarbeides reguleringsplan for boliger på det angitte areal. Bebyggelsen forutsettes tilrettelagt for vannbåren oppvarming. Vedlegg: 1 Brev fra Byggmann Gruppen AS, datert Planoversikt Fagerstad Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 03 Kopi av to merknader i fbm. varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid. 04 Kommunedelplan Skogn , vedtatt Saksopplysninger: Byggmann Gruppen AS har med brev av , på vegne av grunneier, bedt om en vurdering av reguleringsspørsmålet for deler av eiendommen Fagerstad (bruksnavn Vollan) i Holsandlia på Skogn. Dette fordi de i møte med kommunen fikk forståelse for at rekkefølgekrav i kommunedelplanen vil være retningsgivende for en utbygging i området. Byggmann Gruppen AS sier seg uenig i denne vurderingen, og argumenterer for at saken bør ses på en annen måte. Arealet som søkes regulert omfatter 3,45 dekar. Det er ikke mottatt noe planforslag, da det i første omgang ønskes en vurdering/avklaring i fht. føringer i kommunedelplanen. Planstatus forholdet til kommunedelplan Skogn Arealet som søkes regulert ligger innenfor det ca. 145,5 dekar store arealet, som er avsatt som framtidig boligområde (B2 Holsandlia) i gjeldende kommunedelplan for Skogn. Arealet langs bekken er vist som framtidig friområde. 78 av 142

79 Kartutsnitt - forespurt regulering markert med rødt. Utsnitt av kommunedelplan Skogn. Utdrag av bindende bestemmelser til kommunedelplan Skogn: Byggeområder: For planlagte byggeområder gjelder følgende: Arbeid og tiltak nevnt i plan- og bygningslovens 84, 86 a, 86 b og 93 kan ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Ved utarbeiding av reguleringsplan stilles det krav til helhetlig planvurdering av hvert område. Utbygging kan ikke finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som elektrisitetsforsyning, kommunikasjon, herunder gang-/ og sykkelvegnett, helse- og sosialtjeneste, herunder barnehager og skoler m.v. er etablert. Garasjer kan plasseres med portvegg inntil 5 meter fra eiendomsgrense mot kommunal veg eller med andre vegger inntil 2 meter fra eiendomsgrense mot kommunal veg. Videre skal områder avsatt til utbyggingsformål legges til rette for vannbåren oppvarming. Før Hotran, I1, kan tas i bruk må det være anlagt gasskraftverk på Skogn. Før området I2 på Gråmyra kan tas i bruk må det dokumenteres at området er nødvendig for en økonomisk forsvarlig framføring av vannbåren energi til Levanger sentrum. For område B2, Holsandlia, gjelder særskilt: Området sør- vest for bekken skal utbygges og være ferdig utbygd, før utbygging av området nord for bekken påbegynnes. Det legges til grunn en gjennomsnittlig utnytting på 3 5 boligenheter pr daa. B2, Holsandlia, tas i bruk til boligformål når fjernvarmeledningen er etablert forbi området. Utdrag fra kommunedelplanens tekstdel: B2 Holsandlia (totalt 145,5 daa) Holsandlia har en beliggenhet som tilfredsstiller de viktigste faktorene for lokalisering av nye byggeområder, (se innledningen under kap. 3.3). Området har en sentrumsnær beliggenhet med gangavstand til servicefunksjonene på Skogn og til tog- og busstilbudene. Området består av flere stykker dyrka jord med en del spredt bebyggelse ( randbebyggelse ). Området er avgrenset av E6, RV754, kommunal veg/ jernbanesporet og er topografisk atskilt fra det øvrige storslåtte jordbrukslandskapet på Skogn. Området deles av et bekkefar (flombekk) med kantvegetasjon. Dette sikres som friområde samtidig som det også legges et friområde langs E6 som bygges opp med en voll som beplantes. Dette vil, sammen med andre tekniske byggetiltak, virke støydempende. Disse tiltakene vil være tilstrekkelig i forhold til trafikkstøy fra E6. Detaljerte støyberegninger og nødvendige tiltak vil 79 av 142

80 inngå som en del av reguleringsplanen. Nevnte friområde vil også ha direkte tilknytting til friområdet ved sjøen i Holsandbukta. Området vil bli tilrettelagt med vannbåren energi. Bruk av vannbåren energi til oppvarming i bolighus vurderes som aktuelt i nye boligfelt. Tilrettelegging for denne energiformen blir da tilrettelagt som en del av den totale infrastrukturen. For å oppnå akseptable økonomiske kostnader må det være korte tilførselsavstander, lett byggegrunn og høg konsentrasjon av boligene. Holsandlia tilfredsstiller disse kriteriene. Ved utbygging vil det bli stilt krav til høg utnytting, 3 5 enheter pr. daa. byggeareal. Vannbåren energi er en ny energibærer som blir tilgjengelig fra Fiborgtangen. Denne energiformen kan brukes til blant annet oppvarming i boliger. Dette forutsetter at forholdene legges best mulig til rette for dette. Holsandlia vil egne seg i så måte. Her er de geografiske forholdene optimale i forhold til fremføring av vannbåren energi. Kort avstand til distribusjonsnettet, gunstige grunnforhold, høg utnytting og samlet feltutbygging. Konsentrert boligbygging i Holsandlia med vannbåren oppvarming er et godt miljøprosjekt som har høg prioritet. Tilknyttingsplikt til vannbåren oppvarming vil bli gjort gjeldende for området. Vurdering: I Byggmann Gruppens brev er det, i nr. 1 og 2, vist til vurderinger i kommunedelplanen. Vi vil minne om at B2 Holsandlia er avsatt som framtidig boligområde, nettopp på grunnlag av disse vurderingene. Forespurt regulering antas å ha sammenheng med et ønske om snarlig utbygging. Ifølge bindende bestemmelser til kommunedelplanen, ligger ikke forholdene til rette for dette ennå. I bestemmelsene er det fastsatt at B2, Holsandlia, skal tas i bruk til boligformål når fjernvarmeledningen er etablert forbi området. Samt at området sørvest for bekken skal være ferdig utbygd, før utbygging av området nord for bekken påbegynnes. En utbyggingsrekkefølge i tråd med kommunedelplanens intensjon kan sikres gjennom reguleringsbestemmelser eller utbyggingsavtale, men det er ikke ønskelig å gjennomføre en reguleringsprosess med et så usikkert utbyggingstidspunkt. Arealet sørvest for bekken, som ifølge kommunedelplanen skal bygges ut først, eies forøvrig av andre grunneiere. Ved regulering av det forespurte området vil en ikke kunne oppfylle kommunedelplanens intensjon om en helhetlig planvurdering. En utsettelse av reguleringsprosessen, vil holde muligheten åpen for å gjennomføre en helhetlig planvurdering av felt B2. Vi finner imidlertid at flere forhold taler for at vi kan være positive til forespurt regulering. I brevets nr. 3 og 4 er det orientert om at det tenkes tett utnytting og at bebyggelsen vil bli tilrettelagt for vannbåren varme. Vi anser det som positivt at disse forhold i kommunedelplanen søkes imøtekommet. Vi finner også at en i påvente av fjernvarmeanlegg med -tilførselsledning, kan vurdere å tillate en begrenset utbygging i det foreslåtte området, forutsatt at bebyggelsen/området tilrettelegges for vannbåren oppvarming. Eventuell tilknytningsplikt vil bli vurdert nærmere. I brevets nr. 6 viser Byggmann Gruppen til at utbyggingen vil bli en naturlig utvidelse av eksisterende bebyggelse langs gamle E6 (i dag kommunal veg). Vi ser dette, men en slik tettstedsutvikling kan gi andre trafikale konsekvenser enn om man hadde vurdert utbyggingen i en større sammenheng og med henblikk på utbyggingsrekkefølgen i kommunedelplanen. Det forespurte reguleringsområdet er imidlertid forholdsvis lite. 80 av 142

81 Vi antar adkomst er tenkt fra tilliggende kommunal veg. Denne vegen omfattes ikke av noen reguleringsplan. Vegen har ikke fortau. Eventuelt behov for dette bør avklares nærmere når antall nye boenheter er kjent. Utvidet bruk av vegen bør også vurderes av kommunens enhet for kommunalteknikk. Trafikksikkerhet, støy og grunnforhold vil forøvrig være tema i reguleringsprosessen. Ifølge nr. 7 i Byggmann Gruppens brev vil det bli tatt hensyn til adkomst for en videre utvidelse av området. Kommentar til nr. 5: Målgruppe for boligene har ikke betydning for vår vurdering. Konklusjon På bakgrunn av overnevnte kan vi tilrå en positiv holdning til forespurt regulering av boliger. Eventuelt planforslag vil bli vurdert i forhold til føringer i kommuneplan, kommunedelplan og bygningsvedtekter for Levanger kommune. Evt. planforslag må ikke være til hinder for regulering og utbygging av felt B2 eller mulige framtidige behov for utbedring av kommunal veg. Bekkedrag med kantvegetasjon forutsettes hensyntatt. Da området ligger nært opp til eksisterende boligbebyggelse bør ny bebyggelse til en viss grad tilpasses strøkets karakter med hensyn til takform, mønehøyde, bygningsvolum og materialbruk. Bebyggelsen/området forutsettes tilrettelagt for vannbåren oppvarming. 81 av 142

82 82 av 142

83 83 av 142

84 Levanger kommune Sakspapir 1719/257/2 - BØRGE LUND - DELINGSSØKNAD - KLEIVEN NORDRE - BEHANDLING ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Saksbehandler: E-post: Tlf.: Gunnar Vatn gunnar.vatn@innherred-samkommune.no Arkivref: 2007/376 - /1719/257/2 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /07 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 7 (Dispensasjon) og 20-6 (Virkninger av kommuneplanen) innvilges det ikke dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger, og søknaden om fradeling fra Børge Lund avslås. Vedtaket kan påklages etter Forvaltningslovens 28. Det er 3 uker klagefrist fra mottatt dato av dette brev. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om fradeling mottatt Brev fra Plan- og byggessakssjefen datert Søknad om dispensasjon mottatt Brev til høringsparter datert Brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert Brev fra Nord-Trøndelag fylkeskommune datert gangs behandling etter jordloven Klage på jordlovsbehandling journalført gangs behandling etter jordloven i samkommunestyremøte Saksopplysninger: Plan- og byggesakssjefen mottok en søknad om deling av grunneiendom fra Børge Lund. Søknaden gjelder fradeling av parsell på ca 2,5 dekar fra eiendommen Kleiven nordre med gnr 257/2 i Mulelia i Levanger kommune. Omsøkte parsell skal benyttes som boligtomt. 84 av 142

85 Søknaden ligger i kommuneplanen for Levanger kommune innenfor LNF-sone A. Kommuneplanen sier om LNF-sone A at dispensasjon for spredt boligbygging kan tillates dersom forholdene ligger til rette for vei, vann og avløp og det foreligger særlige grunner. Med bakgrunn i at Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har bedt kommunene å innskjerpe praksisen for behandling av dispensasjonssøknader, ble søker bedt om å sende inn særskilt søknad om dispensasjon hvor det skulle angis hvilke særlige grunner som foreligger for at en dispensasjon kan gis. I brev mottatt skriver Børge Lund følgende: Grunnen til at vi søker dispensasjon er følgende: Arealet er avgrenset av vei og en bekk og egner seg ikke til jordbruksareal. Han som forpakter resten av jorda har kommentert at et så lite areal ikke lar seg drive med dagens maskiner. En god del arealet består av flassberg med tynt jordlag. Telenor har et punktfestet bygg inne på området. I tillegg står det et lite lagerbygg der. Dette gjør at tomta fremstår som delvis bebygd allerede. Det er vei, strøm og kloakk inne på tomta allerede. Frem til langt ut på 60 tallet sto det et bolighus der. (Fjøset som sto der brant sent på 50 tallet.) Videre avslutter Børge Lund brevet med følgende: (Grunnen til at min bror ønsker å sette seg opp et hus akkurat på denne tomten er at våre barn leker mye sammen. Han bor i dag slik at gutten hans må krysse E6 for å treffe lekekamerater. Et hus på den tomta vi søker fradelt vil sikre gutten en trygg skoleveg og lett atkomst til besteforeldre og søskenbarn.) Søknaden ble sendt på høring i brev datert Statens vegvesen Region midt skriver i brev datert at tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel vil bli gitt, men at det må sendes egen søknad om dette etter at fradelingssaken er godkjent. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin miljøvernavdeling sier i sin uttalelse datert følgende: 85 av 142

86 Det er en nasjonal målsetning at kommunene gjennom utarbeidelse av kommuneplan skal trekke opp en politikk for fremtidig utvikling av kommunen. Kommuneplanen innbefatter en arealdel som klargjør hvor og hvordan lokalisering og dimensjonering av fremtidig bebyggelse skal være. Levanger/Innherred samkommune har gjennom utarbeidelse av kommuneplan med arealdel utformet en slik politikk, Gjennom en omfattende planprosess, med aktiv deltakelse fra befolkning, grunneiere, næringsliv og myndigheter, er ulike interesser veid oppi mot hverandre og lagt grunnlaget for kommuneplanens arealdel som et viktig verktøy for kommunens arealbruk. I planprosessen har lokale-, regionale- og nasjonale miljømål vært formidlet og diskutert gjennom gjentatte korrespondanser og møter mellom partene. I området Mule er det i gjeldende arealdel til kommuneplan avsatt områder for boligbygging i sone B2 og B3. Miljøvernavdelingen mener kommunen bør ta i bruk kommuneplanen med arealdelen som det styringsdokument den er ment å være, og henvise fremtidig utbyggingsinteresser til allerede klarerte områder. Uttalelsene til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin landbruksavdeling er tatt med og vurdert i behandlingen etter jordloven, men de tas med under saksopplysningene. De skriver følgende: Den omsøkte tomta ligger i gjeldende arealdel innenfor et LNF-område. Tomta er delvis grunnlendt og framstår i dag som et beiteareal og en del av et flott kulturlandskap på Mule. Landbruksavdelingen ber Innherred samkommune vurdere saken i lys av at jordvernet og forvaltningen av kulturlandskapet er blitt vesentlig innskjerpet, jf. felles brev fra Miljøvernministeren og Landbruks- og matministeren av , Vern om jorda og kulturlandskapet kommunens ansvar innenfor nasjonale mål. Innskjerpingen har sin bakgrunn i at vi i Norge over en årrekke har bygd ned svært mye dyrka jord, og at jordbrukslandskapet/kulturlandskapet stadig har blitt mer fragmentert som følge av et høyt omfang av dispensasjoner fra planer, d.v.s. en bit-for-bit nedbygging. Det fokuseres derfor i innskjerpingsbrevet spesielt på at de løsninger en kommer fram til i kommuneplan/kommunedelplan må få en forpliktende oppfølging i reguleringsplaner og enkeltsaker. Landbruksavdelingen er kjent med at kommunen nå planlegger å ta opp kommuneplanens arealdel til revisjon. Landbruksavdelingen frarår derfor kommunen nå å åpne for slike enkeltfradelinger i jordbrukslandskapet, og ber om at en i stedet vurderer områdene i en overordnet sammenheng i kommuneplanens arealdel. Nord-Trøndelag fylkeskommune skriver i brev datert følgende: Vi viser til oversendelse datert Vi beklager samtidig meget at saken på grunn av stor saksmengde har blitt liggende ubesvart ved vårt kontor. Det er ikke kjent fredete kulturminner fra tiden før 1537 i planområdet. Vi har derfor ingen innvendinger til planen. Det kan likevel fortsatt ligge upåviste fredete kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og 86 av 142

87 meldeplikten etter kulturminnelovens 8 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Innherred samkommune, enhet for Landbruk, behandlet søknaden etter jordloven i møte , og de ga avslag på søknaden. Børge Lund klaget på vedtaket i brev datert Klagen ble tatt til følge av samkommunestyret i møte Vurdering: Omsøkte parsell ligger innenfor LNF-sone A i kommuneplanen. I den retningsgivende teksten til kommuneplanen står følgende: I utgangspunktet er utbygging som ikke har direkte tilknytning til landbruk eller annen stedbunden næring, ikke tillatt i LNF-områder. Disse områdene har særlig sterke interesser knyttet til primærnæringen og bør i størst mulig grad holdes fri for ny bebyggelse og tekniske anlegg. Søknader om fradeling eller bygging må behandles i henhold til lover og bestemmelser om jord- og skogvern. Dispensasjon for spredt boligbygging i sone A kan tillates dersom forholdene ligger til rette for vei, vann og avløp og det foreligger særlige grunner. I kommuneplanen er det to områder på Mule som er definert som LNF-sone B, det vil si områder hvor det i bestemmelsene til kommuneplanen er åpnet for at spredt boligbebyggelse kan tillates etter visse kriterier. B2 B3 I bestemmelsene til kommuneplanen står følgende for LNF-sone B2 som blir det nærmeste området til den parsellen som søkes fradelt: For sone merket B2 må det foreligge godkjent bebyggelsesplan før bolig/fradeling kan godkjennes. Plan- og byggesakssjefen har hatt flere henvendelser om fradeling av boligtomter i området mellom Mule og Rinnan, og det har også kommet inn forslag om reguleringsplan for en utvidelse av boligfeltet i Roaldmarka. 87 av 142

88 I sak PS 12/07 vedtok Plan- og utviklingskomiteen at forslag til reguleringsplan m/bestemmelser for Engtrøa boligfelt skulle avvises, og at saken skal vurderes på nytt i forbindelse med revideringen av kommuneplanens arealdel. I sak PS 33/07 vedtok Plan- og utviklingskomiteen at planprogram for revidering av kommuneplanen skulle tas til orientering. Det vil si at arbeidet med revideringen med kommuneplanen ble iverksatt. Plan- og byggesakssjefen mener det er svært uheldig å godkjenne fradeling av enkelttomter nå som revideringen av kommuneplanen er satt i gang. Det er i denne fasen av planarbeidet at forslag til nye området for boligbebyggelse må komme inn. Det er stort press på landbruksarealet i hele området, så når man først skal vurdere nye boligtomter/boligfelt må dette gjøres i en overordnet plansammenheng. Dersom man finner områder som kan egne seg som boligområder, også i forhold til jordvernet, er det dessuten viktig å utnytte disse på en best mulig måte, slik at presset på andre områder blir mindre. Da må man gå veien om en reguleringsplan, for å få avklart forholdt som infrastruktur, støy, etc. På den måten kan det være mulig å få til flere tomter med en bedre arrondering enn for eksempel tilfellet er for den omsøkte parsellen. For LNF-sone B2 i Mulelia hvor det er åpnet for spredt boligbygging, stilles det krav om godkjent bebyggelsesplan før bolig/fradeling kan godkjennes. Plan- og byggesakssjefen finner det da unaturlig å ikke stille like strenge krav i LNF-sone A, hvor det i utgangspunktet skal være strengere enn i LNF-sone B2. Plan- og byggesakssjefen får støtte for sitt syn hos Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. Både miljøvernavdelingen og landbruksavdelingen hos Fylkesmannen sier i sin uttalelse at det er viktig å bruke kommuneplanen som det verktøy det er ment å være, og at hele området må ses i en overordnet sammenheng i kommuneplanens arealdel. Dispensasjonssøknaden: I henhold til plan- og bygningslovens 7 må det foreligge særlige grunner for at det skal kunne gis dispensasjon. Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket særlige grunner, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningslovens forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 ( ) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, er lovens krav til særlige grunner oppfylt. Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn av vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Agder Lagmannsrett av Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon. 88 av 142

89 Vanlige regler for myndighetsmissbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere. I klage i forbindelse med behandlingen etter jordloven, vises det blant annet til at John Grønli i 2004 fikk godkjent fradeling bare 100 meter fra omsøkte tomt. Fradelingen det vises til, var fradeling av boligtomt fra boligeiendommen 262/6, som ble godkjent i 207/04 den Siden det var snakk om en oppdeling av en eksisterende boligtomt, anser Plan- og byggesakssjefen derfor omsøkte fradeling som ikke lik med saken fra Plan- og byggessakssjefen har vurdert hele saken nøye, og finner de angitte særlige grunner ikke så tungtveiende at en dispensasjon fra kommuneplanen kan gis. Plan- og byggesakssjefen er dessuten svært bekymret for presedensfaren, dersom det gis dispensasjon i denne saken. Plan- og byggesakssjefen ønsker å presisere at han i utgangspunktet ikke er negativ til boligbebyggelse i området, men at en utbygging må skje gjennom helhetlig planprosess for Mule/Mulelia. Nå som kommuneplanen er under revidering har man sjansen til å gjøre akkurat dette. Med bakgrunn i at arbeidet med revideringen av kommuneplan er i gangsatt, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sine klare anbefalinger, og mangelen på tungtveiende særlige grunner, anbefaler derfor Plan- og byggesakssjefen at det ikke gis dispensasjon til fradeling i LNF-sone A og at søknaden avslås. 89 av 142

90 Levanger kommune Sakspapir 1719/232/41 - ROAR MOHOLDT - NYTT ANNEKS - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLANEN FOR SAGTUN - ÅSENFJORD Saksbehandler: E-post: Tlf.: Hilde Røstad hmr@innherred-samkommune.no Arkivref: 2007/748 - /1719/232/41 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /07 Rådmannens forslag til vedtak: Søknad om oppføring av anneks på eiendommen gnr.232 bnr. 41, Sagtun i Åsenfjord, avslås med hjemmel i reguleringsbestemmelsene for Sagtun 2. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Byggesøknad med vedlegg mottatt Oversendelsesbrev til FK og FM datert Uttalelse fra Fylkesmannen (Miljøvernavdelingen) mottatt Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune mottatt Saksopplysninger: 90 av 142

91 Den mottok vi byggemelding for anneks og tilbygg på eiendommen gnr.232 bnr. 41, Sagtun i Åsenfjord. Tilbygget ble behandlet av plan- og byggesakssjefen i sak 71/07. Søknaden om anneks behandles i denne saken. På eiendommen er det i dag et anneks på ca. 23 m2. Det er ønskelig å rive dette og oppføre et nytt anneks på ca. 25 m2 på samme sted som gammelt anneks. Annekset blir liggende innenfor reguleringsplanen for Sagtun. I følge reguleringsbestemmelsene for Sagtun 2 kan uthus ikke ha større grunnflate enn 12 m2, alternativt kan kombinert uthus/ anneks bygges med grunnflate ikke over 15 m2. Den ble saken oversendt Fylkesmannen (Miljøvernavdelingen) og Nord- Trøndelag fylkeskommune for behandling/ uttalelse. Nord-Trøndelag Fylkeskommune har ingen merknader til tiltaket foruten den generelle aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8. Fra Fylkesmannen (Miljøvernavdelingen) har vi mottatt følgende uttalelse: Vurdering: I henhold til plan- og bygningslovens 7 må det foreligge særlige grunner for at det skal kunne gis dispensasjon. Som særlige grunner anfører tiltakshaver følgende: 91 av 142

92 Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket særlige grunner, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningslovens forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 ( ) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av grunner som taler for dispensasjon, er lovens krav til særlige grunner oppfylt. Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Agder Lagmannsrett av Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon. Vanlige regler for myndighetsmisbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere. Ettersom tiltakshaver river eksisterende anneks og setter opp nytt anses dette som oppføring av et nytt bygg som avviker fra gjeldende reguleringsbestemmelser og krever dispensasjon (jf. uttalelse fra fylkesmannen). Eksisterende anneks er oppført i 1956, lenge før gjeldende reguleringsplan ble vedtatt. Som særlige grunner anfører tiltakshaver at det står et anneks på 23 m2 på eiendommen i dag, samt at det vil bli mye penere med et nytt anneks. Arealbegrensningene i reguleringsplanen er satt av estetiske hensyn. Det er ikke ønskelig med flere store bygg på hver hyttetomt. Det er særlig viktig i tettbygde områder som Sagtun. 92 av 142

93 En evt. dispensasjon kan gi grunnlag for presedens for andre saker. Fylkesmannen anser saken som så viktig at de ber om kopi av vedtaket for evt. å kunne påklage saken videre. Vi kan ikke se at det tidligere er gitt dispensasjoner fra denne planen vedrørende maksimalt areal på uthus/ anneks. En lignende sak er også tidligere behandlet i PUK, sak 31/07. Der ble det gitt avslag på anneks innenfor samme område. Det ble i den saken søkt om å benytte eksisterende fritidsbolig som uthus/ anneks. Plan- og byggesakssjefen har etter nøye vurderinger av alle momenter i saken kommet frem til å anbefale at det ikke gis dispensasjon i denne saken. Vi vil imidlertid se positivt på en søknad innenfor rammene i reguleringsplanen for Sagtun. 93 av 142

94 Levanger kommune Sakspapir 1719/267/14/4 - HANS MARTIN ANDERSSEN - HYTTE - BØRØYA - KLAGESAK Saksbehandler: E-post: Tlf.: Hilde Røstad hmr@innherred-samkommune.no Arkivref: 2007/ /1719/267/14/4 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /07 Rådmannens forslag til vedtak: I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget og i plan- og utviklingskomiteens sak 46/07 opprettholdes det vedtak som ble fattet av plan- og utviklingskomiteen i sak 46/07. Saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Vedlegg: 1 PUK sak 46/07 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Brev fra Fasting arkitekter AS Oversendelsesbrev til fylkesmannen, FK og enhet for landbruk Uttalelse fra enhet for landbruk Uttalelse fra N-Trøndelag fylkeskommune Uttalelse fra Fylkesmannen i N-Trøndelag Oversendelse av uttalelser til H.M. Anderssen Kopi av brev fra Fossum vedr. manglende tegninger Merknad fra nabo (grunneier) Johannes Fossum Vedlegg til søknad om Byggetillatelse fra Fasting (dispensasjon) Byggesøknad med vedlegg Supplerende opplysninger til byggesaken fra H.M. Anderssen PUK sak 024/05 (midlertidig bygge- og deleforbud) PUK sak 044/05 (klagesak) Brev til Fasting og Anderssen vedr. bygge- og deleforbud Fylkesmannens stadfesting av kommunens vedtak i sak 024/ Brev fra H.M Anderssen vedr. behandling av saken Klage fra H.M Anderssen Saksopplysninger: 94 av 142

95 Saken gjelder en søknad om oppføring av fritidsbolig på eiendommen gnr.267 bnr.14 fnr.4, Børøya i Levanger. Det søkes om en fritidsbolig med et bruksareal på 102 m2, et bebygd areal på 108 m2 og et uthus med et bruksareal på 19 m2 og et bebygd areal på 22 m2. Plan- og utviklingskomiteen fattet i sak 46/07 følgende vedtak: Søknad om oppføring av fritidsbolig på eiendommen gnr.267 bnr.14 fnr.4 avslås med hjemmel i plan- og bygningslovens 17-2 og kommunedelplanen for Levanger sentrum. Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. I brev mottatt her den har tiltakshaver påklaget vedtaket. Klagen begrunnes med følgende: 95 av 142

96 96 av 142

97 97 av 142

98 98 av 142

99 99 av 142

100 Vurdering: Plan og byggesakssjefen har vurdert den innkomne klage og ser at det meste av innholdet i klagen var kjent da saken ble behandlet forrige gang. Det kan likevel være på plass å kommentere det som går på påstanden om usaklig forskjellsbehandling. Tiltakshaver mener at kommunen har utført usaklig forskjellsbehandling i forhold til andre tiltakshavere på Børøya. Tiltakshaver oppramser en rekke tillatelser som er gitt på Børøya fra 1994 og frem til i dag. Samtlige saker ligger innenfor 100-meters belte langs sjøen. Det er i disse sakene gitt dispensasjoner både fra PBL 17-2 (100-meters belte langs sjøen) og LNF-formålet i kommunedelplanen for Levanger sentrum. Kommunedelplanen har ingen bestemmelser om maksimalt areal for dette området, men samtlige saker må behandles som dispensasjonssaker fra LNF-formålet. Tiltakshaver hevder også at ei hytte på 105 m2 ikke privatiserer mer enn ei hytte på 80 m2. Tiltakshaver har vurdert en reduksjon av arealet, men med opprettholdelse av planløsning og form. Han mener det er mulig å redusere arealet noe, men på ingen måte så mye at summen av hytte- og bodareal blir under 80 m2 BRA uten at vesentlige kvaliteter ved den omsøkte hytta går tapt. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Vi har forståelse for at tiltakshaver mener det er usaklig forskjellsbehandling sett i forhold til at det er gitt mange tillatelser til hytter av omtrent samme størrelse som tiltakshaver nå søker om på Børøya. Grunnen til at sakene til Anderssen har blitt behandlet så strengt gjennom en årrekke er at tomta til Anderssen skiller seg fra de andre eiendommene på flere områder. Omsøkt bygg ligger ca 25 meter fra sjøen og ca. 14 meter fra eksisterende sti. Bygget ligger i et 100 av 142

101 svært sårbart område landskapsmessig, på pynten av Børøya. Det er også selve pynten som er mest brukt av allmennheten. Nærheten til sjø og sti, allmennhetens bruk av området og at landskapet er sårbart med lite vegetasjon, gjør at det har vært en streng holdning til bygging (dispensasjon) på denne tomta. I 2001 fikk likevel tiltakshaver godkjent en hytte på 60 m2 i tradisjonell byggeskikk. Omsøkt hytte og uthus har et bebygd areal på ca. 130 m2. I tillegg er det inntegnet terrasser og en lukket gårdsplass, noe som gjør at bygningen fremstår som enda større. Vi er uenig i ansvarlig søkers påstand om at størrelsen på hytta er uvesentlig i forhold til hvor mye den privatiserer. Det er trangt ute på pynten, vi mener derfor at et så stort bygg her vil virke mer dominerende og privatiserende på friluftsområde for allmennheten. Med bakgrunn i de endringer som ble gjort i kommunestyrets sak 33/07 må reguleringsplanen sendes på ny høring. Vi viser ellers til de vurderinger som ble gjort i PUK sak 46/ av 142

102 Vedlegg Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Levanger kommune Sakspapir 1719/267/14/4 - Hans Martin Anderssen - søknad om ny fritidsbolig - Børøya - ny behandling etter midlertidig bygge- og deleforbud Saksbehandler: E-post: Tlf.: Hilde Røstad hmr@innherred-samkommune.no Arkivref: 2007/ /1719/267/14/4 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Rådmannens forslag til vedtak: Søknad om oppføring av fritidsbolig på eiendommen gnr.267 bnr.14 fnr.4 avslås med hjemmel i plan- og bygningslovens 17-2 og kommunedelplanen for Levanger sentrum. Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 18. Brev fra Fasting arkitekter AS Oversendelsesbrev til fylkesmannen, FK og enhet for landbruk Uttalelse fra enhet for landbruk Uttalelse fra N-Trøndelag fylkeskommune Uttalelse fra Fylkesmannen i N-Trøndelag Oversendelse av uttalelser til H.M. Anderssen Kopi av brev fra Fossum vedr. manglende tegninger Merknad fra nabo (grunneier) Johannes Fossum Vedlegg til søknad om Byggetillatelse fra Fasting (dispensasjon) Byggesøknad med vedlegg Supplerende opplysninger til byggesaken fra H.M. Anderssen PUK sak 024/05 (midlertidig bygge- og deleforbud) PUK sak 044/05 (klagesak) Brev til Fasting og Anderssen vedr. bygge- og deleforbud Fylkesmannens stadfesting av kommunens vedtak i sak 024/ Brev fra H.M Anderssen vedr. behandling av saken Saksopplysninger: 102 av 142

103 Hans Martin Anderssen søkte den om tillatelse til oppføring av fritidsbolig og uthus på eiendommen gnr.267 bnr.14 fnr.4, Børøya i Levanger. Den , sak 24/05, ble det vedtatt å legge ned midlertidig bygge- og deleforbud på Børøya (267/14). Det som utløste bygge- og deleforbudet var at grunneier søkte om å anlegge en gang-/ traktorveg øst for våningshuset. Dette var et forhold man mente måtte avklares i den pågående reguleringsprosessen. Som direkte følge av dette ble byggesaken til H.M. Anderssen ikke tatt opp til behandling. Bakgrunnen for at saken nå tas opp til behandling er at tiden for det midlertidige byggeog deleforbudet har gått ut. I plan- og bygningslovens 33 står blant annet følgende: Er reguleringsspørsmålet ikke endelig avgjort senest 2 år etter at forbud er nedlagt, faller forbudet bort og tinglyst vedtak etter tredje ledd skal slettes. Tidligere innsendte forslag til deling og søknader om byggetillatelse tas straks opp til behandling og avgjørelse. Det faste utvalg for plansaker selv kan i tilfelle fastsette tomtegrenser og bebyggelsens beliggenhet, høyde og areal. 103 av 142

104 Det søkes om en fritidsbolig med et bruksareal på 102 m2, et bebygd areal på 108 m2 og et uthus med et bruksareal på 19 m2 og et bebygd areal på 22 m2. Området ble ikke ferdig regulert før det midlertidige bygge- og deleforbudet gikk ut. Saken må derfor behandles i henhold til kommunedelplanen for Levanger sentrum. Kommunedelplanen for Levanger sentrum har ingen bestemmelser om maksimalt areal for dette området, men alle søknader om nybygg og tilbygg må behandles som dispensasjoner fra LNF-formålet i kommunedelplanen og 100-meters belte langs sjøen (PBL 17-2). I dispensasjonssøknaden skriver Fasting arkitekter blant annet følgende: Det søkes om tillatelse til oppføring av ei hytte/ fritidsbolig på ca. 105 m2 til erstatning for eksisterende hytte som rives, samt et uthus på ca. 20 m2. Den gamle hytta fra 1935 står på et planert område på ca. 15x30 meter. Den nye hytta vil bli plassert lengst inn på dette platået, mot sør- og øst, med langveggen delvis inngravd i bakken. Uthuset bakenfor er også delvis inngravd i bakken. Avstanden til strandkanten vil ikke bli mindre enn for den eksisterende hytta. Vi har ved plassering og utforming lagt vekt på at hytta i minst mulig grad skal virke privatiserende på området langs strandlinjen. Ved inngangen til hytta er det forutsatt en liten uteplass, i tillegg er det en terrasse under tak og en inngjerdet gårdsplass for uteopphold. Den delen av platået som ikke bygges vil få naturlig vegetasjon og et naturlig forløp mot området omkring, uten noen form for avgrensede markeringer. De klart definerte uteplassene tett inntil hytta, og delvis under hyttetaket skal tjene til å gi folk som ferdes i området klare signaler om at området utenfor hytta er åpent for fri ferdsel. Hytta vil dermed, på tross av at den er vesentlig større, ikke privatisere mer av området enn den gamle har gjort gjennom 70 år. Det er lagt vekt på å få hytta til å gli best mulig inn i terrenget og underordne seg topografien på stedet. I ytterkanten av platået der hytta blir plassert er 104 av 142

105 det høye furutrær hele veien rundt. Disse furutrærne beholdes og vil bidra til å gjøre hytta minst mulig synlig i landskapet....bygget vil bli lagt så lavt som mulig i terrenget, med minimalt sprang fra bakkenivå til golv inne. Bygningen består av en oppholdsavdeling og en terrasse under et pyramidetak, og en soveromsavdeling under et pulttak. Denne delen legges i en åpen vinkel slik at det dannes et tun med gjerde mot sjøen, dermed får man en avskjermet uteplass. En vesentlig del av hyttas fasade vil ligge bak dette gjerdet, noe vi tror vil bidra til mindre privatisering mot sjøen. Samlet bruksareal er på 105 m2. For å få hytta til å gli best mulig inn i landskapet, er det valgt naturlige materialer og rolige takformer. I yttervegger benyttes natursteinmur, panel og glass. Taket tekkes med bordtak. Glassflatene brytes med liggende sprosseverk....vi har vanskelig for å forstå synspunktene fra miljøvernavdelingen. Det er ingen endring i bruksformålet: hytte/ fritidsbolig for en bruker. At en mindre, og mer tradisjonell hytte skal virke mindre privatiserende på området omkring, har vi vanskelig for å forstå. I de siste år har det vært bygd store og små hytter og fritidsboliger, utformet av arkitekter som søker å ta mest mulig hensyn til de stedegne omgivelsene med god tilpasning til stedets topografi. Vårt prosjekt viderefører denne tradisjonen, og vi håper dermed å få til et bygg som de som ferdes i området kan glede seg over og ikke engstes for å komme nær. Dagens ønsker om en god fritidsbolig er mer plasskrevende enn tidligere, noe som har med en generell velstandsøkning å gjøre. Om hytta er 50 eller 100 m2 spiller mindre rolle enn at den ligger godt i landskapet, tilbaketrukket fra der det er naturlig ferdsel og at den ikke okkuperer mer av landskapet enn den grunnen den står på. Jeg håper derfor bygningsrådet vil se bort fra miljøvernmyndighetenes innvendinger, da det jo alt er forutsatt at det kan bygges ei ny hytte på tomta til erstatning for den gamle. Det vises forøvrig til at hytte med tilsvarende størrelse er under oppføring noen hundre meter øst på Børøya, også den som erstatning for ei eldre hytte. Da kartmaterialet er ufullstendig, ser vi det som ønskelig at representant for bygningsmyndighetene er tilstede ved utstykking av bygget, slik at plasseringen kan bli mest mulig skånsom. Vi ser ikke grunn til å kommentere Fossums brev spesielt, da det som er skrevet ovenfor også kan kommentere hans innvendinger mot prosjektet. Øvrige merknader er ikke kommet. Til saken er det også kommet følgende merknad fra nabo (grunneier) Johannes Fossum. I merknaden står følgende: Jeg viser til ny søknad mottatt fra Fasting arkitekter AS i går ettersom verken tegning over boligens størrelse eller utseende hadde blitt med i forrige uke. Som kjent pågår en regulering av Børøya fra kommunens side i samarbeid med bl.a. meg som grunneier. Meningen er å bedre tilrettelegge for allmennheten og da spesielt bruken av spissen på øya, der Andersen nå søker om å bygge. Det er selvsagt i denne sammenheng meget ulykkelig om Andersen, som gjennom flere år har vist et dårlig omdømme, når det gjelder både miljø- og terrengbehandling, skal få godkjent et boligbygg i denne størrelse. Som kjent hadde jeg som grunneier samt høringsinstansene innom Fylkeskommunen allerede den gang han fikk lov til å gjøre et tilbygg store innvendinger mot at spissen på øya skulle bebygges og dermed legge hinder for allmennhetens bruk av den samme. Et 105 av 142

106 boligbygg på over 100 m2 hører under ingen omstendigheter hjemme på øyas mest attraktive plass. Det bør snarere undersøkes om hans framfart og ulovlige tiltak på øya kvalifiserer for kansellering av nåværende byggegodkjennelse. Som grunneier motsetter jeg meg på det kraftigste at tillatelse gis til Hans Martin Anderssen. Vurdering: I følge plan- og bygningslovens 70 nr.1 skal bygningers plassering og høyde godkjennes av kommunen med mindre den er fastsatt i plan. Utgangspunktet for vurdering etter plan- og bygningslovens 70 nr.1 er at tiltakshavers ønske skal imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f.eks. naboer og omkringliggende miljø (rundskriv H-18/90). Merknadene fra nabo (grunneier) går i hovedsak på at han går imot at et så stort bygg skal plasseres på spissen av Børøya og hindre allmennhetens bruk. Dette er forhold vi vurderer nedenfor i forbindelse med dispensasjonssøknaden. Avstanden mellom tiltakshavers fritidsbolig og grunneiers bolighus er på ca. 175 meter. Vi kan derfor vanskelig se at tiltaket medfører betydelig ulempe for nabo. Med bakgrunn i at det er en søknad om dispensasjon er saken sendt enhet for landbruk, Nord-Trøndelag Fylkeskommune og Fylkesmannen (Miljøvernavdelingen) for uttalelse/ behandling. Enhet for landbruk har ingen innvendinger til tiltaket. Nord-Trøndelag Fylkeskommune har ingen innvendinger foruten den generelle aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens 8. Fylkesmannen (Miljøvernavdelingen) skriver i sin uttalelse følgende: Børøya er en sjelden perle som strekker seg utover fjorden og gir en flott utsikt over fjordbassengene både nordover og sørover. Børøya er relativt tett bebygd med hytter fra før, og deler av strandsonen oppfattes som mindre tilgjengelig for allmennheten. Vi synes en slik privatisering er uheldig i og med at den sentrumsnære beliggenheten og områdets kvaliteter tilsier at dette burde ha vært et viktig rekreasjonsområde for en større gruppe og derfor være godt tilrettelagt for allmennheten. Spesielt uheldig er beliggenheten av omsøkte hytte, som ligger ca. 25 meter fra sjøen og ca. 10 meter fra eksisterende sti. Denne hytta privatiserer pynten på halvøya. Ideelt sett burde omsøkte hytte ha vært flyttet lengre inn mot de andre hyttene slik at pynten ble frigjort til allmennhetens bruk, herunder også for de andre hytteeierne i området. I vår uttalelse til tidligere søknad fra år 2001 om oppføring av hytte på dette festepunktet, aksepterte vi at det ble oppført en enkel hytte på 60 m2 i tradisjonell byggeskikk som erstatning for eksisterende hytte. Bakgrunnen for dette var at størrelsen og utseende på hytta etter ombyggingen tilsa at bruksformålet ikke ble endret i forhold til eksisterende hytte og dagens situasjon. Ombyggingen syntes ikke å medføre ytterligere privatisering av pynten enn tilfellet var i dag. Ut fra tegningene syntes heller ikke hytta å bli uakseptabel dominerende i terrenget. Nå søkes det imidlertid om oppføring av ei langt større hytte på 105 m2 med en utradisjonell byggestil. Hytter av denne størrelsen vil ha en langt mer privatiserende effekt på strandsonen enn det de tradisjonelle og mindre hyttene har. Det vil være meget 106 av 142

107 uheldig at den omsøkte fritidsboligen ikke ses i sammenheng med de øvrige inngrepene på Børøya og allmennhetens tilgjengelighet til strandsonen for øvrig. Vi mener derfor at dette tiltaket må vurderes gjennom det pågående reguleringsplanarbeidet for området, hvor også allmennhetens tilgjengelighet og ferdselsmuligheter skal ivaretas. Vi går derfor i mot at det gis dispensasjon til omsøkte tiltak på nåværende tidspunkt. Vi ber om å bli holdt orientert om kommunens vedtak i saken. I henhold til plan- og bygningslovens 7 må det foreligge særlige grunner for at det skal kunne gis dispensasjon. Som særlige grunner anfører søker at det er lagt vekt på å få hytta til å gli best mulig inn i terrenget og underordne seg topografien på stedet. Bygget vil bli lagt så lavt som mulig i terrenget. Det er valgt naturmaterialer og rolige takformer. I ytterveggene benyttes natursteinmur, panel og glass. Det benyttes bordtak. Søker mener at hytta til tross for at den er vesentlig større enn den gamle, ikke vil privatisere mer av området. Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket særlige grunner, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningsloves forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 ( ) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av grunner som taler for dispensasjon, er lovens krav til særlige grunner oppfylt. Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Agder Lagmannsrett av Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon. Vanlige regler for myndighetsmisbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere. I ble det gitt flere tillatelser til bygging av erstatningshytter og tilbygg til eksisterende hytter på Børøya. Noen av disse hyttene (Vikan, Røstad, Flatås, Holmvik) har omtrent samme størrelse som omsøkt hytte. I dispensasjonssakene ble det lagt stor vekt på uttalelsene fra Fylkesmannen og Fylkeskommunen og foretatt en konkret og reell vurdering i den aktuelle saken. Det var i sjelden merknader til erstatningshytter og tilbygg, men det ble ikke gitt tillatelse til bygging av nye hytteenheter. Tomta til Anderssen skiller seg fra de andre eiendommene på flere områder. Omsøkt bygg ligger ca 25 meter fra sjøen og ca. 14 meter fra eksisterende sti. Bygget ligger i et svært sårbart område landskapsmessig, på pynten av Børøya. Det er også selve pynten som er mest brukt av allmennheten. 107 av 142

108 Nærheten til sjø og sti, allmennhetens bruk av området og at landskapet er sårbart med lite vegetasjon, gjør at det har vært en streng holdning til bygging (dispensasjon) på denne tomta. I 2001 fikk likevel tiltakshaver godkjent en hytte på 60 m2 i tradisjonell byggeskikk da man mente tiltaket ikke ville føre til ytterligere privatisering av pynten enn tilfellet var tidligere. De siste 2-3 årene har det skjedd en endring i praktiseringen av dispensasjonssaker i 100- meters belte. Fylkesmannen (miljøvernavdelingen) vurderer sakene strengere, det samme gjør kommunen. Det blir nå oftere gitt avslag på selv mindre byggearbeider innenfor 100-meters belte. Arbeidet med reguleringsplanen for Børøya er nå i sluttfasen, reguleringsbestemmelsene åpner for at hytte/ fritidshus tillates med et bebygd areal på 80 m2 inkl. 10 m2 uthus/ anneks. Det er positivt at tegningene er utført av arkitekt, slik at bygget fremstår som godt tilpasset terreng og med naturlige materialer (natursteinmur, panel og glass). Omsøkt hytte og uthus har et bebygd areal på ca. 130 m2. I tillegg er det inntegnet terrasser og en lukket gårdsplass, noe som gjør at bygningen fremstår som enda større. Vi er uenig i ansvarlig søkers påstand om at størrelsen på hytta er uvesentlig i forhold til hvor mye den privatiserer. Det er trangt ute på pynten, vi mener derfor at et så stort bygg her vil virke mer dominerende og privatiserende på friluftsområde for allmennheten. Plan- og byggesakssjefen har etter nøye vurderinger av alle momenter i saken kommet frem til å anbefale at det gis avslag i denne saken. Vi vil imidlertid se positivt på et prosjekt som er godt tilpasset terreng og omgivelser, med samlet BRA inntil 80 m av 142

109 Levanger kommune Sakspapir 1719/3/233 - SIRI PEDERSEN OG ROAR EVENSEN - RIVING AV TAKKONSTRUKSJON/OPPSETTING AV LOFTETASJE - IDUNS VEG 4 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Hilde Røstad hmr@innherred-samkommune.no Arkivref: 2007/ /1719/3/233 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /07 Rådmannens forslag til vedtak: Det gis dispensasjon fra bestemmelsene i reguleringsplanen for Gjemble Nedre del pkt. 1, 2 og 5 og bebyggelsesplanen for Steibo boligfelt (PBL 7). Med hjemmel i plan- og bygningsloven og vedtatte delegasjonsbestemmelser godkjennes søknad om påbygg til bolighus på eiendommen Iduns veg 4, gnr.3 bnr.233, Gjemble på følgende vilkår: Bygget skal oppføres i samsvar med plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter. Byggmester Kjølstad AS gis ansvarsrett som ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende, ansvarlig kontrollerende for prosjekteringen, ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende for utførelsen. Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om tillatelse til tiltak med vedlegg 2. (inkl. disp. søknad og kommentarer til merknad fra Vollmo) mottatt Merknad fra nabo i Gjemblevegen 27B mottatt Merknad fra nabo i Gjemblevegen 27A mottatt Kommentarer til merknad fra Granaune mottatt Saksopplysninger: 109 av 142

110 Situasjonskart Fasader mot sør og nord Søknaden gjelder et påbygg til bolig på eiendommen Iduns veg 4, gnr. 3 bnr. 33, Gjemble. Boligen er i dag et en etasjes hus uten kjeller med 22 graders takvinkel. Det er nå ønskelig å bygge på en loftsetasje. Omsøkt påbygg har en knevegg (knestokk) på 30 cm og en takvinkel på 36 grader. Det er beregnet takoppbygg på deler av taket for å kunne ha ståhøyde på loftstue og bad. I forhold til dagens situasjon blir mønehøyden økt med mellom 1.8 og 1,9 meter. Området omfattes av reguleringsplanen for Gjemble nedre del og bebyggelsesplan for steinbo boligfelt. Det er søkt om dispensasjon for planen(e) vedr. antall etasjer og knestokk. Dispensasjonssøknaden begrunnes med følgende: 110 av 142

111 Til saken er det kommet merknad fra 2 av naboene. Fra eier av Gjemblevegen 27B er det mottatt følgende merknad: 111 av 142

112 Ansvarlig søker har kommentert merknaden med følgende: 112 av 142

113 Fra eier av Gjemblevegen 27a er det mottatt følgende merknad: Ansvarlig søker har kommentert merknaden med følgende: Kommentar til klage fra Lise og Toralf Granaune vedr. Utbygging iduns vei 4. Som Ansvarlig søker mener eg at så lenge tiltaket er innenfor rammene i reguleringsplanen er det grunn nok til å godkjenne tiltaket. Som begrunnelse har de lagt frem at de vil miste noe av formiddagssolen på etterjulsvinteren, samt innsyn i kjøkken og soverom. Men er ikke det en ting en må være forberedt på kan skje når man har eiendom i regulert boligstrøk. Tiltakshaver var i kontakt med De før søknaden ble innsendt og fikk positiv tilbakemelding, så i den tro at ting var avklart ble søknaden innsendt. Mvh Bjørn Ingvar Kjølstad Vurdering: Området omfattes av reguleringsplan Gjemble nedre del, stadfestet av miljøverndepartementet den I sak 247/76 ble det av bygningsrådet i kommunen godkjent en bebyggelsesplan for området mellom Gjemblevegen Iduns veg Sigyns veg og Friggs veg. Bebyggelsesplanen viste at området skulle bebygges med 15 boliger. 113 av 142

114 I reguleringsbestemmelsene står blant annet følgende: 1. Hvor annet ikke er særskilt angitt på reguleringskartet, skal bebyggelsen være åpen med bolighus på 1 etasje Utnyttelsesgraden for småhustomter skal ikke være over 0.2, og for tomter beregnet på rekkehus og blokker ikke over Hus som hører naturlig sammen i rekke eller gruppe skal ha ensartet takform etter bygningsrådets nærmere bestemmelse. Bygningenes takvinkel er underlagt bygningsrådets godkjennelse. Takoppbygg eller nedskjæringer samt tak med knestokk er ikke tillatt. Omsøkt påbygg er i strid med reguleringsbestemmelsene pkt. 1,2 og 5. Saken må derfor behandles som en søknad om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Det følger av Plan- og bygningslovens 7 at kommunen kan gi dispensasjon når særlige grunner tilsier dette. Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket særlige grunner, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningsloves forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 ( ) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av grunner som taler for dispensasjon, er lovens krav til særlige grunner oppfylt. Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Agder Lagmannsrett av Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon. Vanlige regler for myndighetsmissbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere. I og med at reguleringsbestemmelsene ikke fastsetter noen eksakt mønehøyde må saken også vurderes i forhold til Plan- og bygningslovens 70 nr.1. I følge Plan- og bygningslovens 70 nr.1 skal bygningens plassering og høyde godkjennes av kommunen med mindre den er fastsatt i plan. Utgangspunktet for vurdering etter Plan- og bygningslovens 70 nr.1 er at tiltakshavers ønske skal imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f.eks. naboer og omkringliggende miljø (rundskriv H-18/90). Tiltakshaver anfører som særlige grunner at de fleste byggene i område er oppført i 2 etasjer. Han trenger mer plass, og tomta er så liten at eneste mulighet er å bygge i høyden. Han ønsker dessuten en spesiell fasade på bolighuset. 114 av 142

115 Ulempene for naboene er knyttet til reduksjon av formiddagssol vår og høst og noe mer innsyn. Samt at de vil oppleve huset som ruvende, da høydeforskjellen mellom byggene er ca. 3 meter. De frykter en verdireduksjon av sine boliger. Iduns veg 4 sett fra terrasse til nabo Vi har den foretatt befaring på stedet. Påbygget medfører tap av sol på naboenes uteplasser i en kortere periode vår og høst. Det tar solen 3-4 timer å passere bolighuset (sett fra naboenes uteplasser). Det er formiddagssola som påvirkes. I bebyggelsesplanen for Steinbo er det åpnet for 1 ½ etasje for de fleste eiendommene. Noen tomter er avsatt til hus med sokkelleilighet, mens kun Iduns veg 2 og 4 og Gjemblevegen 31B er avsatt til 1-etasjes boliger. Vi kan ikke se at det er gitt dispensasjoner vedr. etasjeantall tidligere, men det er gitt flere dispensasjoner vedr. takoppbygg (ark). Tiltakshavers bolighus har et bruksareal på ca. 103 m2. Tomta er på 395 m2. Tomta er så liten at eneste måten å kunne øke arealet vesentlig på er å bygge i høyden. Ut i fra dette har vi forståelse for tiltakshavers ønske om å bygge på. Vi ser også at utbyggingen vil ha negative konsekvenser for nabo med tap av noe formiddagssol, innsyn og at de kan føle seg mer innestengt. På grunn av at huset ligger høyere i terrenget enn boligene i Gjemblevegen 27 A og B, samt Iduns veg 2, vil huset bli godt synlig fra øst- og sør. Verdiforringelse i økonomisk forstand skal ikke vurderes av bygningsmyndighetene. Påbygget er også vurdert i forhold til skjønnhetsparagrafen, PBL I henhold til PBL 74.2 skal et hvert bygg tilfredsstille rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Siden de aller fleste bolighusene i området er eneboliger med loftsetasje vil ikke dette bolighuset skille seg vesentlig ut i forhold til eksisterende boliger. Vi mener også at bygget i seg selv tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn. 115 av 142

116 Vi har foretatt vurdering i forhold til PBL 70 nr.1 og PBL 7. Fordelene for tiltakshaver er vurdert opp mot ulempene for naboer og omkringliggende miljø. Dette er ingen opplagt sak, vi har forståelse for både tiltakshavers og naboenes argumenter i denne saken. Ut i fra en totalvurdering mener vi likevel at fordelene for tiltakshaver veier noe tyngre enn ulempene for nabo og omkringliggende miljø. Vi vurderer ikke tiltaket til å være til betydelig ulempe for naboene. 116 av 142

117 Levanger kommune Sakspapir UTBYGGINGSAVTALE VÅRTUN - NESSET BOLIGFELT Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2007/ /L81 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /07 Rådmannens forslag til vedtak: Foreliggende utbyggingsavtale vedrørende Vårtun - Nesset boligfelt legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Reguleringsplan m/bestemmelser for Vårtun - Nesset. Saksopplysninger: Plan- og bygningslovens Kap. XI A. Utbyggingsavtaler 64 a-f, hjemler bruk av utbyggingsavtaler. I KST-sak 53/06 fattet kommunestyret vedtak om bruk av utbyggingsavtaler og de muligheter og begrensninger som herav følger. Dette er lagt til grunn for å opprette utbyggingsavtale som følger nedenfor: UTBYGGINGSAVTALE vedrørende VÅRTUN-NESSET BOLIGFELT Mellom utbyggerne Nord-Trøndelag Fylkeskommune, heretter kalt utbygger, og Levanger kommune, heretter kalt Kommunen, er det i dag inngått slik avtale: I. Formål Sist rev Denne avtale regulerer med endelig virkning betingelsene for at utbygging av Nesset-Vårtun Boligfelt. 2. Avtalen er hjemlet i plan- og bygningsloven Kap. XI A Utbyggingsavtaler 64 a-f. 117 av 142

118 3. Avtalen skal sikre at området omfattet av reguleringsplanen for Vårtun Nesset blir utbygd iht. plan og bestemmelser tilknyttet denne. II. Avtalens omfang 4. Avtalen omfatter gjennomføring av tiltak som sikrer: - Trafikksikkerhet - Godt oppvekst- og bomiljø- opparbeiding av areal for uteopphold og leik. - Infrastruktur/hovedanlegg - Overdragelse av offentlige areal og anlegg III: Utbyggers forpliktelser A. Areal for uteopphold og leik 5. Område regulert til Felles leikeplass skal bekoste og være opparbeidet av utbygger før innflytting av første leilighet. B. Hovedanlegg - veger 6. Utbygger utarbeider tekniske planer for offentlige veger i området. Vegen skal opparbeides med 4 meters kjørebane med asfaltdekke + 2 x 0,5 meters skulder. Asfaltdekke tykkelse 100 kg/m2. Total vegbredde inkl. snøopplag skal være 6 meter. Tekniske planer skal godkjennes av kommunen. Hvis anlegget forutsetter erverv av grunn, er utbygger ansvarlig for ervervet og bekoster dette. 7. Utbygger bekoster og opparbeider vegene i henhold til de godkjente tekniske planer. Vegen skal være ferdigstilt med asfaltdekke før innflytting skjer. 8. Fortau fra ny veg inn til feltet og langs eiendommen fram til kryssing (opphøyd gangfelt) med fylkesveg 119 må anlegges/bygges før innflytting. C. Hovedanlegg- vann, avløp 9. Utbygger utarbeider tekniske planer for vann og avløpsanlegg. Vanntilknytning skjer til eksisterende ledning ved drivhus og det settes ned ny vannkum. Spillvann fra boligene ledes til ny pumpestasjon i feltet og pumpes til eksisterende anlegg ovenfor Nesheim skole. Overvann føres til utslipp i eksisterende kum mot eiendommen 15/1 (ca. 250 lm fra pumpestasjon). Tinglyste rettigheter fra denne grunneier for tillatelse til legging og senere drifting av overvannsledninger fra feltet skal foreligge fra utbygger. Ev. godgjøring for framtidig drifting fra tilkoblingspunktet til videre overvannsystem på eiendom 15/1 avtales og godtgjøres av utbygger. 10. Utbygger bekoster og opparbeider de kommunaltekniske anlegg iht. godkjente planer. Anlegget ferdigstilles før innflytting skjer. D. Interne veg-, vann- og avløpsanlegg samt fellesanlegg 11. Alle interne veg-, vann- og avløpsanlegg samt andre fellesanlegg bygges ut etter planer godkjent av kommunen. Utbygger bærer alle kostnadene knyttet til slik opparbeidelse. 118 av 142

119 IV. Fremtidig ansvar for anlegg og arealer A. Generelt for offentlige anlegg 12. For fremtidig ansvar for anlegg gjelder Plan og bygningsloven Kap. XII. Byggetomta 65-69, Spesielt 67, 67 a hvis annet ikke fremgår av denne avtale. B. Hovedanlegg veger 13. Alle offentlige veganlegg inkl. regulerte arealer overtas av Kommunen uten vederlag for all framtidig drift og vedlikehold fra det tidspunkt disse er godkjent. C. Hovedanlegg vann og avløp 14. Alle ledninger som iht. godkjente planer er planlagt og dimensjonert som offentlig ledningsnett, overdras vederlagsfritt til Kommunen for framtidig drift og vedlikehold. Hvis ledninger blir liggende på privat grunn, skal rett til å ha ledningen liggende og foreta nødvendig vedlikehold sikres/tinglyses. D. Fellesanlegg 15. Ansvar for drift og vedlikehold: Utbygger skal sikre at det opprettes et organ som tar ansvar for framtidig drift og vedlikehold av fellesanlegg iht. reguleringsplanen og denne avtale. 16. Alle framtidige eiere, skal være forpliktet til å være medlem og skal være forpliktet til å være økonomisk ansvarlig for framtidig drift og vedlikehold av fellesanleggene. V. Kommunens forpliktelser 17. Kommunen overtar de offentlige anlegg for framtidig drift og vedlikehold straks disse er ferdigstilt og godkjent iht. denne avtales Kap. III C, D og E. VI. Videresalg 18. Hvis Utbygger selger hele eller deler av sitt areal som omfattes av reguleringsplan Vårtun Nesset, skal utbygger påse at denne utbyggingsavtale blir tiltransportert ny eier. Levanger Levanger kommune Nord Trøndelag Fylkeskommune Odd Thraning Rune Venås Ordfører Utbygger Vurdering: 64 b i plan- og bygningsloven sier følgende om innholdet i en utbyggingsavtale: 119 av 142

120 En utbyggingsavtale kan gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan. Avtalen kan også regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. Avtalen kan også regulere at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris. Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen. Avtalen kan uansett gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Innholdet i den foreliggende utbyggingsavtalen vedrørende Vårtun vurderes til å være i samsvar med lovens forutsetninger. All omlegging både av luftspenn ( 2 i reguleringsbestemmelsene) og eventuelle andre kabler eller ledninger anses å være utbyggers ansvar. I 64 c i plan- og bygningsloven heter det bl.a. at dersom fremforhandlet forslag til utbyggingsavtale bygger på kompetansen i 64 b annet eller tredje ledd, skal forslaget legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader. Det anbefales at foreliggende utbyggingsavtale legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader. 120 av 142

121 Levanger kommune Sakspapir 1719/314/147 - LIFF EIENDOMSUTVIKLING AS - ENEBOLIG - BLÅKLOKKEVEGEN 10 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Hilde Røstad hmr@innherred-samkommune.no Arkivref: 2007/ /1719/314/147 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /07 Rådmannens forslag til vedtak: Det gis dispensasjon fra formål reguleringsplan for Momarka 2 og reguleringsbestemmelsene 2a) vedr. etasjeantall (PBL 7). Med hjemmel i plan- og bygningsloven og vedtatte delegasjonsbestemmelser godkjennes søknad om bolighus på eiendommen Blåklokkevegen 10, gnr.314 bnr.147, Momarka på følgende vilkår: Bygget skal oppføres i samsvar med plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter. Som anført i søknaden skal mønehøyde være lik mønehøyden til Blåklokkevegen 12. NK-Prosjektering gis ansvarsrett som ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende og ansvarlig kontrollerende for prosjekteringen. Steinar Myhre AS gis ansvarsrett som ansvarlig utførende og kontrollerende for utførelsen for betongarbeid, mur og puss. Halvorsen Pukk- og Transport AS gis ansvarsrett som ansvarlig utførende og kontroll av utførelsen for grunn- og terrengarbeider. Tømring- og interiørmontasje AS gis ansvarsrett som ansvarlig utførende og kontrollerende for utførelsen for tømrerarbeid. Sveberg Rør AS gis ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende, ansvarlig kontrollerende for prosjekteringen, ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende for utførelsen for sanitæranlegg. Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. 121 av 142

122 Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Byggesøknad med vedlegg mottatt Merknad fra Blåklokkevegen borettslag datert Merknad fra Jøran og Wenche Nilssen mottatt Kommentarer fra ansvarlig søker mottatt Bekrftelse av merknad fra Blåklokkevegen borettslag mottatt Saksopplysninger: Søknaden gjelder oppføring av en enebolig på eiendommen Blåklokkevegen 10, gnr. 314 bnr. 147, Momarka. Til saken er det kommet merknader fra to av naboene. Fra eierne av Blåklokkevegen 12, Jøran og Wenke Nilssen er det kommet følgende merknad: 122 av 142

123 Fra Blåklokkevegen borettslag v/ Ragnhild Heggdal er det kommet følgende merknad: Ansvarlig søker har i mail datert kommentert merknadene med følgende: Jeg var i møte med naboene (borettslaget og Nilsen i nr. 12) den og orienterte om byggeplanene. Det ble vist til hvor huset skulle plasseres og hvilke høyder bygningen ville få. Det ble presisert at takvinkel, gesims og mønehøyde ville ble lik som nabobygning (nr12). Det ble fremmet ønske fra enkelte i borettslaget om en annen bygningstype for å få ned høyden på bygningen. Det ble orientert om at dette ville bli vanskelig å etterkomme da det er særs lite plass på eiendommen pga arealene avsatt til kraftlinje, det har derfor blitt innhentet samtykke fra grunneier om å få bygge nærmere eiendomsgrense en hva som er tillatt iht PBL.. Eneste måten for å oppnå ønsket areal til bolig - er det valgt en bygningstype med sokkel og loft og som forøvrig er innenfor planbestemmelsene for Høgberget II Familien som skal ha boligen består av 2 voksne og 4 barn, byggeplanen er derfor utarbeidet også etter deres ønske. Det er ikke søkt om bygging av garasje, men plassering av denne ble omtalt og foreslått plassert i østre del av eiendommen, noe som er eneste alternativ. Forøvrig går det frem av peguleringsplanene 123 av 142

124 hvor stor/høy garasjen kan være. Jeg kan ikke se av referatet at dette er en protest mot byggeplanene, da det ikke er nevnt at noen har imot tiltaket. En kan vel heller se av referatet at dette er en merknad som presiserer og konkretiserer hva som ble drøftet under møtet, og som forøvrig er i tråd med byggeplanene. At borettslaget ikke har fått med seg at eiendommen skulle kunne bebygges kan vel ingen lastes for. Eiendommen har siden utarbeidelse av reguleringsplanen vært inntegnet. Ettersender foto tatt fra borettslagets B-leiligheter og atkomstveg. Vurdering: Området omfattes av reguleringsplanen for Momarka 2. Som utsnittet av reguleringsplanen ovenfor viser ligger den nordligste delen av boligtomta innenfor formål trafikkområde. Det er søkt om dispensasjon for å føre opp bolighuset 1 meter fra eiendomsgrense mot nord. Dispensasjonssøknaden begrunnes med følgende: I reguleringsbestemmelsene står blant annet følgende: 2 a) i områdene fra og med B22 til og med B36 kan oppføres bolighus i inntil 2 etasjer med tilhørende garasjer. 124 av 142