Møteinnkalling. Verran kommune. Formannskapet MALM Tlf.: Utvalg: Verran Servicekontor, møterom: Fosdalen

Transkript

1 Verran kommune 7790 MALM Tlf.: Møteinnkalling Utvalg: Møtested: Formannskapet Dato: Tidspunkt: 09:00 Verran Servicekontor, møterom: Fosdalen Eventuelt forfall må meldes snarest på tlf , mellom kl eller på epost til: Vararepresentanter møter etter nærmere beskjed. Malm Anders Lindstrøm /s/ Ordfører Jacob Br. Almlid /s/ Rådmann

2 Sakliste Utvalgssaksnr Innhold Untatt off. PS 40/17 Reguleringsplan Strandvegen boligområde, PlanID , ny 1. gangs behandling.

3 Verran kommune Arkivsak. Nr.: 2015/ Saksbehandler: Espen Høy, Ingeniør byggesak Ansvarlig leder: Jacob Br. Almlid, Rådmann Godkjent av: Jacob Br. Almlid, Rådmann Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskapet 40/ Reguleringsplan Strandvegen boligområde, PlanID , ny 1. gangs behandling. Vedlegg. 1 Regplan Planbestemmelser Strandveien boligområde Reviderte plandokumenter Planbeskrivelse Strandveien boligområde 4 Reguleringsplan Strandvegen boligområde, PlanID , 1. gangs behandling 5 Særutskrift - Reguleringsplan Strandvegen boligområde, PlanID , 1. gangs behandling 6 Sjekkliste ROS-analyse 7 Fylkeskommunens uttalelse til Reguleringsplan Nye Strandveien boligområde 8 Fylkesmannen e-post 9 Forhåndsuttalelse til oppstart planarbeid fra FMNT 10 Synspunkter til nye Strandveien boligområde 11 Sametingets uttalelse Rådmannens forslag til vedtak 1. Formål regulert til Grønnstruktur i grensa mellom gnr. 7, bnr 310 og gang og sykkelveg endres til sitt opprinnelige formål Forretninger/kontor. 2. I punkt 4.4 i reguleringsbestemmelsene tilføyes et punkt som sikrer uhindret adkomst til gang og sykkelveg. 3. Med hjemmel i plan- og bygningsloven legges forslag til privat reguleringsplan for Strandvegen boligområde, PlanID ut til offentlig ettersyn og sendes på høring til berørte parter og offentlige instanser i en periode på minimum 6 uker fra vedtaksdato med de endringer som nevnt over.

4 Saksopplysninger Verran kommune har på nytt mottatt revidert forslag til privat reguleringsplan for Strandvegen boligområde, PlanID , etter at planen ble hjemsendt for videre bearbeiding etter forrige gangs behandling i Formannskapets vedtak i saken Reguleringsplanen sendes tilbake til tiltakshaver for vurdering og innarbeidelse av: a. Utbygging av gang og sykkelveg inkl. bru over Ressemelva. Gang og sykkelveg etableres med plasser for utsetting av benker. Gang og sykkelvegen skal bygges med relevant gatebelysning. b. Det avsettes plass i reguleringsplanen for et felles renovasjonsanlegg for Strandveien fra FV 720 til Strandbakken. c. Renovasjonsanlegg skal være av nedgravet type. d. Leikeplass skal opparbeides og utrustes med tidsriktige leikeplass utstyr. Hensynet til kravene om universell utforming skal være hensyntatt. e. PlanID opphører. f. Følgende tas inn i plandokumentene: Sletting av deler av planid og som dekkes av ny planid Vurdering Nytt planforslag har etter saksbehandlers vurdering tatt inn over seg de merknader og endringer som ble vedtatt i Formannskapet den ved forrige gangs behandling av planen. Nytt fremlagt planforslag anbefales lagt ut til offentlig ettersyn og sendes på høring til berørte parter og offentlige instanser i en periode på minimum 6 uker fra vedtaksdato med følgende tilføyelser. 1. Formål regulert til Grønnstruktur i grensa mellom gnr. 7, bnr 310 og gang og sykkelveg endres til sitt opprinnelige formål Forretninger/kontor. 2. I punkt 4.4 i reguleringsbestemmelsene tilføyes et punkt som sikrer uhindret adkomst til gang og sykkelveg.

5 N= N= N= N= N= N= N= N= o_gsv o_f B1 o_f N= N= B2 Ø= Ø= Ø= R o_f N= Tegnforklaring o_p SB Reguleringsplan PBL Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse Byggegrense Bebyggelse som inngår i planen o_f N= Renovasjonsanlegg Småbåtanlegg i sjø og vassdrag Lekeplass Punktsymboler Bebyggelse som forutsettes fjernet Regulert parkeringsfelt Avkjørsel f_l Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Gang-/sykkelveg Annen veggrunn - grøntareal N= Parkeringsplasser Nr. 3 - Grønnstruktur Friområde Hensynssoner Frisikt Linjesymbol N= RpGrense RpFormålGrense RpSikringGrense N= Kartopplysninger Kilde for basiskart: Dato for basiskart: Koordinatsystem: Høydegrunnlag: Verran kommune UTM sone 32 basert på EUREF89/WGS84 NN1954 Detaljregulering Strandvegen boligområde Med tilhørende reguleringsbestemmelser Ekvidistanse 1 m Kartmålestokk: 1:2000 m Arealplan-ID: Forslag Forslagstiller: Lønnum Eiendom AS N SAKSBEHANDLING ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN SAKS- NR. DATO SIGN. Ø= Ø= Ø= Ø= Ø= Ø= Ø= N= N= Ø= Dato Revisjon Dato Revisjon Dato Revisjon Kommunestyret sitt vedtak Ny 2. gangs behandling Offentlig ettersyn fra...til gangs behandling Offentlig ettersyn fra...til gangs behandling Kunngjøring av oppstart av planarbeid Oppstartsmøte... PLANEN ER UTARBEIDET AV: TEGNNR. DATO SIGN BS Det bekreftes at planen er i samsvar med kommunestyrets vedtak av Dato Plansjef

6 Plan ID Plan: Strandveien boligområde PLANBESTEMMELSER Plandato: Dato siste rev.: Dato vedtak: 1 GENERELT 1.1 PLANGRENSE Reguleringsbestemmelsene gjelder for det regulerte området som er vist med plangrense på plankartet i målestokk 1:2000 i A1, datert REGULERINGSFORMÅL Området er regulert for følgende formål, jfr. PBLs 12-5: BEBYGGELSE OG ANLEGG ( 12-5, pkt. 1) - Boligbebyggelse - Lekeplass - Renovasjonsanlegg - Småbåtanlegg i sjø og vassdrag SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR ( 12-5, pkt. 2) - Annen veggrunn grøntareal - Gang-/sykkelveg - Parkeringsplasser GRØNNSTRUKTUR ( 12-5, pkt. 3) - Grønnstruktur 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 FORHOLD TIL EKSISTERENDE/GJELDENDE REGULERINGSPLANER Tidligere reguleringsplaner erstattes av denne plan innenfor gjeldende planområde. 2.2 BYGGEGRENSER Byggegrenser fremgår av plankartet. Der det ikke er inntegnet byggegrenser gjelder veglovens generelle byggegrenser. 2.3 REGULERINGSBESTEMMELSENES GYLDIGHET Disse bestemmelser kommer i tillegg til plan- og bygningsloven. - Endringer og/eller avvik fra plankart og bestemmelser kan først godkjennes etter en reguleringsendring. Verran kommune kan i medhold av plan- og bygningsloven kapittel 19 gi dispensasjon fra godkjent detaljregulering med bestemmelser.

7 - Etter at denne reguleringsplan er vedtatt, kan det ikke inngås privatrettslige avtaler som er i strid med planen og bestemmelsene. 2.4 ADKOMST - Det skal på egen grunn avsettes tilstrekkelig areal for adkomst og parkering. 2.5 BEPLANTNING/VEGETASJON - Ubebygde områder skal gis en tiltalende form og behandling. Eksisterende vegetasjon bør søkes bevart i størst mulig utstrekning. - Byggeplanarbeidet må sikre god etablering av ny vegetasjon slik at det raskt dannes en ny grønnstruktur langs sjøen og vegen. - Ved byggemelding skal det legges ved en situasjonsplan i målestokk 1:200 som viser plassering av trær, busker og grasareal. Plassering og artsvalg skal bestemmes i samråd med Verran kommune. - Vegetasjon som vokser inn over grensen til offentlig veg- og tilhørende sideareal, kan kreves fjernet. 2.6 STØY - Miljøverndepartementets «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T- 1442/2012)» legges til grunn for begrensning av støy i anleggsfasen. - Lydnivå skal tilfredsstille NS 8175 klasse C innendørs og på utendørs oppholdsarealer. 2.7 UNIVERSELL UTFORMING - Ved nybygging og ombygging skal det legges til rette for universell utforming av utearealer og byggverk (eksempelvis kollektivholdeplasser, underganger og øvrige gangarealer). Utformingen skal være i samsvar med anbefalte løsninger i de til enhver tid gjeldende rundskriv, veiledninger og forskrifter. Det vises bl.a. til TEK kap. 8 og VARSLINGSPLIKT ETTER LOV OM KULTURMINNER - Hvis det i forbindelse med tiltak i marken oppdages automatisk fredete kulturminner, skal arbeidet straks stanses i den utstrekning det kan berøre kulturminnene eller deres sikringssone på 5 meter (KML 4 og 6). Kulturvernmyndighet skal kontaktes. 2.9 ENERGIBRUK - Nye bygg og anlegg skal planlegges for lavt energibehov. 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 GENERELT - Ved byggemelding skal kommunen se til at bebyggelse og anlegg får en god estetisk kvalitet. - Angitte gesims- og mønehøyder måles i samsvar med teknisk forskrift 3-9, 3-10 og Byggetiltak kan ikke skje uten dispensasjon/tillatelse fra Verran kommune. 3.2 BOLIGBEBYGGELSE (B1 og B2) For området B1 kan denne bebygges med leiligheter i to plan med en samlet utnyttelse på inntil 40 % bebygd areal (BYA), inkludert carport/garasje/uthus - Maksimalt tillatt mønehøyde for område B1 er kote + 11,0. - For området B2 kan denne bebygges med leiligheter i ett plan med en samlet utnyttelse på inntil 40 % bebygd areal (BYA), inkludert carport/garasje/uthus. Leilighetene skal bygges som to enheter med passasje mellom. - Maksimalt tillatt mønehøyde for område B2 er kote + 8,5. - Boligbebyggelsen kan plasseres inntil 4 meter fra nabogrense. - Hver boenhet skal ha min. 1,5 parkeringsplasser, 1 i carport / garasje og 0,5 som parkeringsplass.

8 - Frittliggende carport/garasje/uthus kan plasseres inntil 1 meter fra nabogrense. 3.3 LEKEPLASS (L) Lekeplassen skal være til allmenn bruk for eiendommene innenfor planområdet og for øvrige beboere i nærliggende boligområder. - Området skal opparbeides på en kvalitetsmessig god måte med tidsriktig lekeplassutstyr. - Lekeplassen skal tilpasses målgruppene små og store barn, i tillegg til å være oppholdssone for voksne. - Hensynet til kravene om universell utforming skal være hensyntatt. 3.4 RENOVASJONSANLEGG (R) Området skal benyttes som felles renovasjonsanlegg for boligområde B1 og B2 og for småbåtanlegget. - Området skal tilrettelegges for nedgravd anlegg. 3.5 SMÅBÅTANLEGG I SJØ OG VASSDRAG (SB) Området skal benyttes som rampe for utsetting av båter. - Området skal være åpent for allmennhetens frie ferdsel til enhver tid. Området skal bygges ut og vedlikeholdes slik at det har et tiltalende maritimt preg, og tillates ikke inngjerdet. - Anlegg og innretninger med tilknytning til områdets funksjon tillates. - Det tillates anlegg med tilknytning til områdets bruk som småbåthavn. Det skal tas estetiske hensyn ved utformingen av anlegget. - Det kan etableres brygge for utsetting av kano/kajakk som kan benyttes av allmennheten. 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 GENERELT FORURENSEDE MASSER - Forurensede masser skal deponeres på godkjent måte. EKSISTERENDE INFRASTRUKTUR UNDER BAKKEN - Det må tas hensyn til infrastruktur under bakken. Det skal lages en samlet plan for eventuell omlegging, eller beskyttelse av ledninger og kabler i grunnen innenfor anleggsområdet. 4.2 ANNEN VEGGRUNN GRØNTAREAL (2019) - Området er vegskulder og snøopplag for Strandvegen. 4.3 GANG-/SYKKELVEG (o_gsv) Gang- og sykkelveg med bru over Ressemelva skal ferdigstilles samtidig med byggetrinn 1. - Gang og sykkelveg etableres med plasser for utsetting av benker. - Gang og sykkelvegen skal bygges med relevant gatebelysning. 4.4 PARKERINGSPLASSER (o-p) Området omfatter parkeringsplasser for biler i forbindelse med bruk av småbåtanlegg, lekeplass eller gjesteparkering for leiligheter. - Området skal ikke brukes til vedlikehold eller opplag av båter. - Hensetting og lagring av båter og tilhengere er ikke tillatt.

9 5 GRØNNSTRUKTUR 5.1 FRIOMRÅDE (o_f) Området omfatter areal mellom gang-/sykkelveg og tilstøtende eiendommer og sjøen, inkludert eksisterende bygning ved småbåtanlegget. Det tillates ikke oppført bygninger eller andre anlegg i området, med unntak av kommunaltekniske anlegg eller annen infrastruktur. 6 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Gangveg med bru over Ressemelva skal være ferdig opparbeidet før ferdigattest kan foreligge for byggetrinn 1. - Det skal være ferdig opparbeidede lekeområder og utomhusanlegg innen 6 måneder etter at kommunen har utstedt ferdigattest for første boenhet.

10 REGULERINGSPLAN STRANDVEGEN BOLIGOMRÅDE PLANBESKRIVELSE SWECO NORGE AS BJØRN STUBBE repo001.docx Sweco

11

12 Innholdsfortegnelse 1 Sammendrag 3 2 Bakgrunn Hensikten med planen Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Krav om konsekvensutredning 4 3 Planprosessen Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, Planstatus og rammebetingelser Overordnede planer Fylkeskommunale planer Kommuneplanens arealdel evt. Kommunedelplaner Gjeldende reguleringsplaner 5 5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Stedets karakter Landskap Kulturminner og kulturmiljø Naturverdier Rekreasjonsverdi/ rekreasjonsbruk, uteområder Trafikkforhold Barns interesser Sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet Teknisk infrastruktur Grunnforhold Støyforhold Risiko- og sårbarhet (eksisterende situasjon) Næring 12 6 Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Reguleringsformål 12 1(20) repo001.docx REGULERINGSPLAN PLANBESKRIVELSE SB p:\128\ lønnum bygg - strandveien boligområde\06 beskrivelser\01 planbeskrivelse\planbeskrivelse strandveien boligområde docx

13 6.2 Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål Reguleringsformålene gjennomgås og løsningene beskrives Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsens høyde Grad av utnytting (veileder) Forskrift Antall boliger, leilighetsfordeling Boligmiljø/ bokvalitet Parkering Tilknytning til infrastruktur Trafikkløsning Kjøreatkomst Tilgjengelighet for gående og syklende Universell utforming Uteoppholdsareal Kulturminner Sosial infrastruktur Plan for vann- og avløp samt tilknytning til offentlig nett Plan for avfallshenting/ renovasjon Avbøtende tiltak/ løsninger ROS Rekkefølgebestemmelser 15 7 Virkninger/konsekvenser av planforslaget Overordnede planer Landskap Stedets karakter Kulturminner og kulturmiljø, evt. Verneverdi 16 Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven Rekreasjonsinteresser/ rekreasjonsbruk Uteområder Trafikkforhold Barns interesser Sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet ROS Teknisk infrastruktur 18 Det foretas nødvendige oppgraderinger / endringer på infrastruktur for å tilfredsstille behovet som utbyggingen medfører Innkomne innspill Merknader 19 2(20) repo001.docx REGULERINGSPLAN PLANBESKRIVELSE SB p:\128\ lønnum bygg - strandveien boligområde\06 beskrivelser\01 planbeskrivelse\planbeskrivelse strandveien boligområde docx

14 1 Sammendrag Planområdet omfatter deler av eiendommen gårdsnummer/bruksnummer 7/314, 7/314/4, 7/79, 7/65 og 8/2 i Verran kommune. Formålet med planen har vært å tilrettelegge for nye leiligheter i Malm sentrum, med nærhet til sjøen. Ny plan er ikke i samsvar med gjeldende kommunedelplan der området angitt som nåværende offentlig bygning og nåværende annet byggeområde. Stien langs elva er i tråd med gjeldende reguleringsplan. Planarbeidet er i samråd med kommunen vurdert til å ikke komme inn under krav om konsekvensutredning jfr. Pbl 4-2. Planområdet er ca. 13 daa, herav ca. 6 daa regulert til boligformål som åpner for ca. 20 leiligheter. Det regulerte boligområdet er tidligere brukt til barnehage, for øvrig har planområdet de samme formål som i dag. Eksisterende eneboliger på vestsiden av Strandvegen har alle oppholdssoner mot sør og de foreslåtte nye leilighetene på østsiden av vegen vil ikke medføre tap av lys og sol. Reguleringsplanarbeidet ble igangsatt i vinteren Forslagstiller er Lønnum eiendom AS. Ansvarlig for utarbeidelsen av planforslaget har vært Sweco Norge AS. 3(20) repo001.docx REGULERINGSPLAN PLANBESKRIVELSE SB p:\128\ lønnum bygg - strandveien boligområde\06 beskrivelser\01 planbeskrivelse\planbeskrivelse strandveien boligområde docx

15 2 Bakgrunn 2.1 Hensikten med planen 4(20) Figur 1 Kilde: kilden.skogoglandskap.no ( ) Hensikten med planen er å tilrettelegge for utvikling i tettstedet Malm som er kommunesenter i Verran kommune. Med tilføring av leiligheter av ulik størrelse kan dette bidra til en større variasjon i typologien som igjen kan bidra til ulike gruppers ønske å bosette seg. 2.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Planprosessen ble satt i gang av Verran kommune, men ble overtatt av utbygger Lønnum Eiendom AS. Sweco Norge AS er engasjert som plankonsulent. Området som skal benyttes til boligformål eies pr i dag av Verran kommune. 2.3 Krav om konsekvensutredning Det er i samråd med Verran kommune besluttet at det ikke stilles krav til konsekvensutredning for det aktuelle området. 3 Planprosessen 3.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, Varsel om oppstart ble sendt ut til interessenter, grunneiere og naboer. Det ble satt en fris på 6 uker med å komme med innspill til planen (jf. plan og bygningsloven 12-8) gikk fristen ut. Varsel om oppstart ble også annonsert i lokalavisa i februar. Frist for innspill var satt til repo001.docx REGULERINGSPLAN PLANBESKRIVELSE SB p:\128\ lønnum bygg - strandveien boligområde\06 beskrivelser\01 planbeskrivelse\planbeskrivelse strandveien boligområde docx

16 4 4 Planstatus og rammebetingelser 4.1 Overordnede planer Fylkeskommunale planer Regional plan for arealbruk, pkt. 2.4, som har retningslinjer for kvalitet i planleggingen Kommuneplanens arealdel evt. Kommunedelplaner Kommuneplanens arealdel viser samme arealbruk som gjeldende reguleringsplan Gjeldende reguleringsplaner Området er tidligere regulert, planen erstatter delvis reguleringsplan Strandvegen Bjørkan, vedtatt Utarbeidelse av denne planen, planid , medfører sletting av deler av planid og Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 5.1 Beliggenhet Figur 2 Kilde: kilden.skogoglandskap.no ( ) Antall innbyggere i Malm er ca av kommunens totalt ca innbyggere. Planområdet ligger på ei utfylling i Malmstranda med utsikt utover Beitstadsundet. Planområdet strekker seg langs stranda og kobler seg til Nersanda med ny bru over elva. 5(20) repo001.docx REGULERINGSPLAN PLANBESKRIVELSE SB p:\128\ lønnum bygg - strandveien boligområde\06 beskrivelser\01 planbeskrivelse\planbeskrivelse strandveien boligområde docx

17 5.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Området består i dag av barnehage med opparbeid lekeareal, småbåthavn, parkeringsareal/lagring av båter, grøntareal og sjø/elvefront. Det meste av tilgrensende arealer består av bolig og næring. I nord krysser planområdet elva og knytter seg til sentrumsarealet med butikker og kommunehus. 5.3 Stedets karakter Malm tettsted ligger opp ei li mot Storberget med utsikten vendt mot fjorden. Boligene ligger stort sett nord sør med saltak og to etasjer. Bygningsmassen har derfor et homogent utrykk. Som tidligere gruvesamfunn er det blitt bygget en stor del tomannsboliger som fungerte som arbeiderboliger i Malm. Stranda i planområdet blir i dag lite brukt og er lite tilrettelagt for ferdsel og aktivitet. Det er tidligere vært planer om en gangveg langs strand som en kan se spor etter i dag. På det regulerte området står det i dag en barnehage og et hus i forbindelse med småbåtanlegget. Barnehagen forutsettes revet for bygging av leiligheter. 6(20) repo001.docx REGULERINGSPLAN PLANBESKRIVELSE SB p:\128\ lønnum bygg - strandveien boligområde\06 beskrivelser\01 planbeskrivelse\planbeskrivelse strandveien boligområde docx

18 5.4 Landskap Det regulerte området er tilnærmet flatt, og det ligger på ca. 3,5 moh. Terrenget ovenfor Strandvegen ligger i forholdsvis bratt skråning som vender mot øst. Samtidig er det åpent mot sør. Dette medfører at det er gode solforhold tidlig på dagen, men begrenset kveldssol. Det er god utsikt utover fjorden. 7(20) repo001.docx REGULERINGSPLAN PLANBESKRIVELSE SB p:\128\ lønnum bygg - strandveien boligområde\06 beskrivelser\01 planbeskrivelse\planbeskrivelse strandveien boligområde docx

19 5.5 Kulturminner og kulturmiljø Figur 3 Kilde: kilden.skogoglandskap.no ( ) Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. 5.6 Naturverdier Figur 4 Kilde: miljostatus.no ( ) 8(20) repo001.docx REGULERINGSPLAN PLANBESKRIVELSE SB p:\128\ lønnum bygg - strandveien boligområde\06 beskrivelser\01 planbeskrivelse\planbeskrivelse strandveien boligområde docx

20 Det er ingen dyrkbar jord som må bevares innenfor planområdet. Det ikke registrert noen truete arter innenfor planområdet. I elveosen utenfor er det registrert arter som er sterkt truet, sårbar og nært truet. Sterkt truet: Vipe Sårbar: Hettemåke, Horndykker Nært truet: Ærfugl, fiskemåke, stær Beitstadsundet (fjorden utenfor planområdet) er registrert som en viktig naturtype. Den er i kategorien fjorder med naturlig lavt oksygeninnhold i bunnvannet 5.7 Rekreasjonsverdi/ rekreasjonsbruk, uteområder Regulert gangveg er delvis etablert, men framstår i dag som gjengrodd og utilgjengelig. Lekeplass og småbåtanlegg benyttes for fritidsaktiviteter for store og små, og dette genererer en del aktivitet og trafikk i området. 5.8 Trafikkforhold Figur 5 Kilde: vegvesen.no/vegkart. ( ) Fylkesvegen som går gjennom Malm har en årsdøgntrafikk på (ÅDT) 2400 (Kilde: vegvesen.no). Vegen langs planområdet (Strandvegen) har ikke registrerte trafikkdata som ÅDT. Vegen har begrenset trafikk, og benyttes i hovedsak som adkomstveg for boligene langs vegen. 9(20) repo001.docx REGULERINGSPLAN PLANBESKRIVELSE SB p:\128\ lønnum bygg - strandveien boligområde\06 beskrivelser\01 planbeskrivelse\planbeskrivelse strandveien boligområde docx

21 Figur 6 Kilde: vegvesen.no/vegkart ( ) 5.9 Barns interesser Verraparken er kommunens storstue, kulturhus, bibliotek og arena for ulike arrangementer. Planområdet ligger omtrent 100 meter i luftlinje fra denne. I kjellerlokalene i Verraparken holder ungdomsklubben til. Nord for Brattreitelva ligger Malm stadion, med fotballbane i gress og grus og friidrettsbane. I Verran er det ellers lag og foreninger som Malm 4-H, Jeger og fiskeforening, musikkorps, trekkspillklubb og Idrettslag Sosial infrastruktur Malm skole har 200 elever fra 1. til 10.trinn og rundt 35 ansatte. Det er i dag totalt 10 klasser ved skolen. For inneværende skoleår er det 12 lærere som har funksjon som kontaktlærere. Skolen ligger ved Verraparken, som er kommunens kulturhus, og inneholder også Verran folkebibliotek. Det er 2 barnehager i Verran, 1 kommunal og 1 privat Universell tilgjengelighet Området er i dag ikke tilrettelagt etter standarden til universell utforming. Området er likevel nokså flatt, så det er ikke en utfordring for bevegelseshemmede i rullestol å ta seg rundt på området. Flatene er oppgruset eller asfaltert. Innenfor det eksisterende park- og barnehageområde er det gressareal. Det er ikke tilrettelagt slik at det er mulig å komme seg ned til vannet. 10(20) repo001.docx REGULERINGSPLAN PLANBESKRIVELSE SB p:\128\ lønnum bygg - strandveien boligområde\06 beskrivelser\01 planbeskrivelse\planbeskrivelse strandveien boligområde docx

22 5.12 Teknisk infrastruktur Figur 7 Kilde: miljostatus.no ( ) Det er i dag et avløpsanlegg med utslippspunkt nord for planområdet i elveosen. Eksisterende bebyggelse (barnehagen) er i dag tilknyttet strømnett og kommunalt vannog avløpsnett Grunnforhold Grunnen i området består iflg. NGUs løsmassekart av tykk morene. Dette er stabile masser, og det er ingen fare for ras i området Støyforhold Fylkesveg 720 som går gjennom Malm har en trafikkmengde/ årsdøgntrafikk (ÅDT) på 2400 kjøretøy. Støyen som genereres fra trafikken har ikke stor betydning for planområdet. Strandvegen har ikke tall om mengden kjøretøy Risiko- og sårbarhet (eksisterende situasjon) Den eksisterende situasjonen i området er vurdert med tanke på ROS, med utgangspunkt i sjekkliste. Denne ligger vedlagt. Følgende punkter er vurdert: 11(20) repo001.docx REGULERINGSPLAN PLANBESKRIVELSE SB p:\128\ lønnum bygg - strandveien boligområde\06 beskrivelser\01 planbeskrivelse\planbeskrivelse strandveien boligområde docx

23 Naturgitte forhold: Fare for utglidning Massene i området består av morene, så det er ikke fare for utglidning. Fare for flom Området ligger i dag på ca. kote + 3,20 3,50, deler av det noe lavere. Ved ekstrem flo kombinert med sterk vind kan deler av området bli oversvømt, men dette vil ikke medføre store konsekvenser for bebyggelse eller infrastruktur. Infrastruktur: Det er ingen spesiell risiko på området i dag med tanke på infrastruktur. Det er ingen støy i området som medfører fare eller ulempe Det er ingen luftforurensing eller forurensing i grunnen Med tanke på beredskap og ulykkesrisiko har ikke hendelser på det aktuelle området noen innvirkning på dette Næring I nærområdet er det en rekke ulike næringer. Solhøi mekaniske AS, Salong 2, Svebakken eiendom AS, NTE Expert Malm, Nav Verran, Verran stor-taxi, bensinstasjon, dagligvarebutikk, kommunale tjenester, barnehage og barne- og ungdomsskole. 6 Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk Reguleringsformål Bebyggelse og anlegg Nr. 1 Boligbebyggelse Renovasjonsanlegg Småbåtanlegg i sjø og vassdrag Lekeplass Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Nr. 2 Gang-/sykkelveg Annen veggrunn- grøntareal Parkeringsplasser Grønnstruktur 12-5, pkt. 3 Friområde Bestemmelsesområder ( 12-7, nr. 1): 6.2 Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål Reguleringsformålene gjennomgås og løsningene beskrives Bebyggelse og anlegg 12(20) repo001.docx REGULERINGSPLAN PLANBESKRIVELSE SB p:\128\ lønnum bygg - strandveien boligområde\06 beskrivelser\01 planbeskrivelse\planbeskrivelse strandveien boligområde docx

24 Boligbebyggelse: I området skal det bygges leiligheter for salg og utleie. Leilighetene i område B1 skal bygges i to etasjer og i B2 skal det bygges i en etasje. Leilighetene i område B2 skal bygges i to enheter med passasje mellom. Alle leilighetene skal ha utsikt mot sjøen. Det etableres parkering i form av carport og parkeringsplasser bak leilighetsbyggene. Renovasjonsanlegg: Området benyttes som felles renovasjonsanlegg for boligområdene og småbåtanlegget. Småbåtanlegg: Området omfatter eksisterende utsettingsrampe for småbåtanlegg. Lekeplass: Området omfatter eksisterende lekeplass, og vil ha samme funksjon som tidligere. Området er tilgjengelig for allmennheten, men vil først og fremst være nærlekeplass for boliger ved Strandvegen, inkl. nye leiligheter. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Gang-/sykkelveg: Området danner forbindelse langs sjøen mellom sentrumsfunksjoner mot nord og småbåtanlegg og lekeplass i sør. Annen veggrunn grøntareal: Området omfatter skulder og arealer for snøopplag langs deler av Strandvegen. Parkeringsplasser: Området skal ha samme funksjon som i gjeldende plan, offentlige parkeringsplasser. Området benyttes til parkering for småbåtanlegg, lekeplass og gjesteparkering ved leiligheter og annen bebyggelse i området. Det tillates ikke lagring og hensetting av båter og tilhengere på området. Grønnstruktur Frilområde: Området danner en grøntstripe langs gang-/sykkelveg, i hovedsak mot sjøen. Rekkefølgebestemmelser Bestemmelsene beskriver krav til utbyggingsrekkefølge med tanke på gang-/sykkelveg og uteområder. Disse skal være opparbeidet før bygninger tas i bruk. 6.3 Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsens høyde Område B1 skal ha en maks høyde på kote + 11,0. Område B2 skal ha en maks høyde på kote + 8,5. Høydene er satt til dette nivået for å ta høyde for tekniske installasjoner på taket på bygningene Grad av utnytting (veileder) Forskrift Maks utnytting er 40%-BYA for boligområdene 13(20) repo001.docx REGULERINGSPLAN PLANBESKRIVELSE SB p:\128\ lønnum bygg - strandveien boligområde\06 beskrivelser\01 planbeskrivelse\planbeskrivelse strandveien boligområde docx

25 6.3.3 Antall boliger, leilighetsfordeling Det bygges totalt 20 boenheter. Dette fordeles på selveier og utleieleiligheter. Markedet vil styre fordelingen på salg/utleie. Kommunen er aktuell leietaker på noen av leilighetene. 6.4 Boligmiljø/ bokvalitet 6.5 Parkering Hver boenhet skal ha 1,5 parkeringsplasser, derav 1 i carport og 0,5 som parkeringsplass på terreng. 6.6 Tilknytning til infrastruktur Området tilknyttes kommunalt vann- og avløpsanlegg. 6.7 Trafikkløsning Kjøreatkomst Avkjørsler fra Strandvegen til boliger og småbåtanlegg skal plasseres som vist på plankart, og skal utformes iht. Statens vegvesens normaler Tilgjengelighet for gående og syklende Området er tilgjengelig for myke trafikanter både langs Strandvegen og langs ny gang- /sykkelveg. 6.8 Universell utforming Det er ikke stilt krav til universell utforming. Leilighetene vil ha universell tilgjengelighet. Leiligheter i 2. etasje har adkomst via heis og svalganger. Terrenget i alle uteområder er flatt og dermed tilgjengelig for alle. 6.9 Uteoppholdsareal Områdene utenfor leilighetene benyttes som felles uteoppholdsareal. Lekeplass sør for småbåtanlegget gjøres tilgjengelig for boligene i området. Friområdet ved småbåthavna vil i sommersesongen fungere som felles oppholdsareal for allmennheten, spesielt ved bygning og brygge / veranda mot sjøen Kulturminner Det er ikke registrert fornminner i området. Ved evt. funn stoppes pågående arbeider, og det gjennomføres varsling iht. gjeldende lover. 14(20) repo001.docx REGULERINGSPLAN PLANBESKRIVELSE SB p:\128\ lønnum bygg - strandveien boligområde\06 beskrivelser\01 planbeskrivelse\planbeskrivelse strandveien boligområde docx

26 6.11 Sosial infrastruktur 6.12 Plan for vann- og avløp samt tilknytning til offentlig nett Nødvendige oppgraderinger og tilpasninger av vann- og avløpsnettet for å tilfredsstille nye behov i forbindelse med utbyggingen skal gjennomføres Plan for avfallshenting/ renovasjon Det settes av et område for felles renovasjon for boligområdet og småbåtanlegget Avbøtende tiltak/ løsninger ROS Gulvnivå i ny bebyggelse settes til min. kote + 3,50 med tanke på å forbygge skader ved høy vannstand / havnivåstigning Rekkefølgebestemmelser Rekkefølgebestemmelse krever at uteområder og lekeplass er opparbeidet før området tas i bruk. 7 Virkninger/konsekvenser av planforslaget Her beskrives og vurderes virkninger og konsekvenser av gjennomføring av planen. Konsekvenser beskrives når planen avviker fra vedtatt oversiktsplan, temaplan, vedtatt retningslinje, norm eller vedtekt eller når planen vil medføre konsekvenser for natur, miljø eller samfunn. Eventuelle avbøtende tiltak skal beskrives. 7.1 Overordnede planer Eneste endring i forhold til overordnet plan, er at det går fra offentlig bebyggelse til boligområde. Dette medfører ingen spesielle konsekvenser for området. 7.2 Landskap Landskapet endres lite med tanke på topografien. Utbyggingen vil medføre at utearealet rundt boligene vil få et høyere kvalitet sammenlignet med dagens standard, samt at gang og sykkelvegen lags stranda blir opparbeidet. 7.3 Stedets karakter Utbyggingen medfører at området får en annen karakter enn i dag, leilighetsbyggene vil få et moderne uttrykk. En utbygging som dette vil medføre en forskjønnelse av uteområdene, samtidig som at bestemmelse om at båter ikke kan lagres også vil medføre at det blir mer ryddig på området for småbåthavna. Annen bebyggelse i området har veldig variert uttrykk, med bolighus fra ulike tidsperioder og industribygg. Den eksisterende bebyggelsen er ikke retningsgivende for den planlagte leilighetsbygging. Gang og sykkelvegen langs stranda vil gjøre stranda og området mer tilgengelig for offentligheten. 15(20) repo001.docx REGULERINGSPLAN PLANBESKRIVELSE SB p:\128\ lønnum bygg - strandveien boligområde\06 beskrivelser\01 planbeskrivelse\planbeskrivelse strandveien boligområde docx

27 7.4 Kulturminner og kulturmiljø, evt. Verneverdi Utbyggingen vil skje på en fylling langs stranda. Det er i dag ikke noen registrerte kulturminner, kulturmiljø eller verneverdier. Det forventes at ingen funn vil bli gjort. Det vil likevel bli tilført i bestemmelsene at dersom kulturminner blir påtruffet skal arbeidet stanse og arkeologisk ekspertise skal bli kontaktet. Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven Etter naturmangfoldlovens 7 skal prinsippene i lovens 8 12 legges til grunn som retningslinjer ved utøvelse av offentlig myndighet. Vi har gjort følgende vurderinger: Kunnskapsgrunnlaget ( 8): Det har blitt sjekket disse databasene - Miljødirektoratets Naturbase - Artsdatabanken I registrene over har man ikke funne registreringer av truede arter innenfor planområdet. Det er registrert truede arter noe øst for planområdet. Føre var prinsippet ( 9): Omsøkte område er avsatt til byggeområde i reguleringsplan og kommunedelplan og er utbygd i sin helhet. Økosystemtilnærming og samlet belasting ( 10): I og med at området er bebygd i dag vil ikke omsøkte tiltak føre til tap av biologisk mangfold. Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver ( 11): Det ligger ikke forslag til tiltak mot miljøforringelse som har noen kostnad. Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder ( 12): En samlet vurdering av området blant annet gjennom kommunedelplanen har vist at dette området har stor verdi for samfunnet som utbyggingsområde. Vurdering: Etter vår mening medfører ikke detaljplanen inngrep av et omfang som fører til behov for innhenting av nye data/kunnskapsgrunnlag. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldloven skulle dermed til å være oppfylt. 7.5 Rekreasjonsinteresser/ rekreasjonsbruk Dette ivaretas i form av ny gang-/sykkelveg, det eksisterende småbåtanlegget og lekeplass lokalisert i sør. 7.6 Uteområder Se punktet ovenfor, i tillegg til uteområder for beboerne på grøntområder ved leilighetene repo001.docx Trafikkforhold 16(20) Tiltaket vil medføre noe trafikkøkning i forbindelse med leilighetene. Samtidig er leilighetene svært nær sentrum, slik at det vil i mange tilfeller være aktuelt å gå eller sykle til REGULERINGSPLAN PLANBESKRIVELSE SB p:\128\ lønnum bygg - strandveien boligområde\06 beskrivelser\01 planbeskrivelse\planbeskrivelse strandveien boligområde docx

28 sentrumsfunksjoner. Dette særlig på grunn av den nye gang og sykkelvegen som vil bli bygget mellom båthavna og sentrum. Strandvegen er forholdsvis smal og har lav fartsgrense. Alt tatt i betraktning vil trafikksituasjonen bli noe bedre. 7.8 Barns interesser Barns interesser er ivaretatt gjennom lekeplassen, og gang- og sykkelveg til sentrum. 7.9 Sosial infrastruktur Skolekapasitet Barnehagekapasitet Annet Tiltaket vil føre til økt tilgang på boliger i Malm sentrum. Dette kan medføre økt etterspørsel av sosiale tjenester. Det er likevel en stor sannsynlighet at mange av de som vil flytte inn i leiligheten er eldre og derfor ikke ha barn i alderen som trenger skole- eller barnehagekapasitet Universell tilgjengelighet 7.11 ROS Tiltaket medfører ikke store endringer med tanke på tilgjengelighet. Behovet for dette endres ved at det blir boliger i stedet for barnehage, men boligene utformes på en slik måte at dette ivaretas. Sjekkliste for å vurdere potensielle ROS for Strandveien boligområde Hvis svaret er ja, må det foretas en nærmere analyse eller utredning av de forhold som er avdekket. Emne Forhold eller uønsket hendelse Vurdering Ja Nei Merknad Naturgitte Er området utsatt for snø- eller steinskred? forhold Er det fare for utglidning (er området geoteknisk ustabilt)? Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? Er det fare for radon i grunnen? Annet (angi) Infrastruktur Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? -hendelser på veg -hendelser på jernbane -hendelser på sjø/vann/elv -hendelser i luften Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.), utgjøre en risiko for området? -utslipp av giftige gasser/væsker 17(20) repo001.docx REGULERINGSPLAN PLANBESKRIVELSE SB p:\128\ lønnum bygg - strandveien boligområde\06 beskrivelser\01 planbeskrivelse\planbeskrivelse strandveien boligområde docx

29 Tidligere bruk Omgivelser Ulovlig virksomhet -utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare gasser/væsker Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området? -elektrisitet -teletjenester -vannforsyning -renovasjon/spillvann Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: -påvirkes området av magnetisk felt fra el.linjer? -er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? -til skole/barnehage -til nærmiljøanlegg, idrettsanlegg etc. -til forretning etc. -til busstopp Brannberedskap: -omfatter området spesielt farlige anlegg? -har området utilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? -har området bare en mulig atkomstrute for brannbil? Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomheter? -gruver: åpne sjakter, steintipper etc. -militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. -industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering -annet (angi) Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.) Annet (angi) Sabotasje og terrorhandlinger - er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål? - finnes det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten? Dato: Underskrift: 7.12 Teknisk infrastruktur Det foretas nødvendige oppgraderinger / endringer på infrastruktur for å tilfredsstille behovet som utbyggingen medfører. 18(20) repo001.docx REGULERINGSPLAN PLANBESKRIVELSE SB p:\128\ lønnum bygg - strandveien boligområde\06 beskrivelser\01 planbeskrivelse\planbeskrivelse strandveien boligområde docx

30 8 Innkomne innspill 8.1 Merknader Kystverket: Ingen merknader Fylkeskommunen: Planfaglig: Bebyggelsen må tilpasses eksisterende omgivelser Eksisterende vegetasjon bør ivaretas Det må legges til rette for medvirkning fra ulike brukergrupper Prinsipp for universell utforming leges til grunn Det må sikre tilstrekkelig areal til lek og opphold Kulturminefaglig: Ingen merknader til planen NT Fylkeskommune Landbruksavdelingen: Ingen merknader Miljøvernavdelingen: Det må planlegges for høy utnyttingsgrad Bygging i 100-metersbelte etter konkret vurdering av lokale forhold Utbygging bør unngås på områder med betydning for andre formål Barn og unge samt funksjonshemmedes synspunkter må hensyntas Grenseverdier for støy må overholdes Det må tas hensyn til miljøkvaliteter Kommunalavdelingen: Det må gjennomføres ROS-analyse Naboer: Ønsker maks høyde kote +7,5 for ny bebyggelse Ønsker at lekeplass bevares som i dag Positive til tiltaket, hvis det tas hensyn til høyder, plassering og utnyttelse Merknadene er også tatt inn som vedlegg til planbeskrivelsen. Kommentar: Det er i størst mulig grad tatt hensyn til innkomne merknader fra myndigheters og naboer. Fylkesmannens miljøvernavdeling har i vedlagt epost lempet på sine krav i forbindelse med høy utnytting av området og bygging i strandsonen (100-metersbeltet). 19(20) repo001.docx REGULERINGSPLAN PLANBESKRIVELSE SB p:\128\ lønnum bygg - strandveien boligområde\06 beskrivelser\01 planbeskrivelse\planbeskrivelse strandveien boligområde docx

31 Naboers ønske om maks høyde på ny bebyggelse er imøtekommet, ved at en del av den nye bebyggelsen er planlagt i en etasje. Dette er på den sørlige delen av området, der bakenforliggende bebyggelsen er plassert lavest i terrenget. Den nye bebyggelsen vil dermed ikke redusere utsikten så mye, og etter en totalvurdering mener vi at opprusting av området og ny bebyggelse vil være positivt for området. 20(20) repo001.docx REGULERINGSPLAN PLANBESKRIVELSE SB p:\128\ lønnum bygg - strandveien boligområde\06 beskrivelser\01 planbeskrivelse\planbeskrivelse strandveien boligområde docx

32 Verran kommune Arkivsak. Nr.: 2015/ Saksbehandler: Espen Høy,Ingeniør byggesak Ansvarlig leder: Jacob Br. Almlid,Rådmann Godkjent av: Jacob Br. Almlid,Rådmann Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskapet Reguleringsplan Strandvegen boligområde, PlanID , 1. gangs behandling Vedlegg 1 Planbestemmelser Strandveien boligområde Planbeskrivelse Strandveien boligområde Sjekkliste ROS-analyse 4 Reguleringsplan Fylkeskommunens uttalelse til Reguleringsplan Nye Strandveien boligområde 6 Fylkesmannen e-post 7 Forhåndsuttalelse til oppstart planarbeid fra FMNT 8 Synspunkter til nye Strandveien boligområde 9 Sametingets uttalelse 10 Reguleringsplan Strandvegen Rådmannens forslag til vedtak 1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven legges forslag til privat reguleringsplan for Strandvegen boligområde, PlanID til offentlig ettersyn og sendes på høring til berørte parter og offentlige instanser i en periode på minimum 6 uker fra vedtaksdato

33 Dette bildet kan ikke vises for øyeblikket. Saksopplysninger Verran kommune har mottatt forslag til privat reguleringsplan for Strandvegen boligområde, PlanID Formannskapet vedtok i sak 2015/673 at det skulle iverksettes en reguleringsendring for en del av reguleringsplanen Strandvegen-Bjørkan (Planid ), med en planbegrensning som vist i kartutsnitt. Ekstern konsulent Sweco AS ble engasjert for utarbeidelse av planen etter en tilbudsforespørsel, etter drøftinger med Sweco AS og utbygger Lønnum Eiendom AS ble det avtalt at de kunne overta å gjennomføre reguleringsarbeidet med utgangspunkt i et langt mindre omfattende areal en det som ble vedtatt av Formannskapet i sak 2015/673. Ny planbegrensning er som vist under.

34 Planområdet omfatter deler av eiendommen gårdsnummer/bruksnummer 7/314, 7/314/4, 7/79, 7/65 og 8/2 i Verran kommune. Formålet med planen har vært å tilrettelegge for nye leiligheter i Malm sentrum, med nærhet til sjøen. Ny plan er ikke i samsvar med gjeldende kommunedelplan der området angitt som nåværende offentlig bygning og nåværende annet byggeområde. Stien langs elva er i tråd med gjeldende reguleringsplan. Planarbeidet er i samråd med kommunen vurdert til å ikke komme inn under krav om konsekvensutredning jfr. Pbl 4-2. Planområdet er ca. 13 daa, herav ca. 6 daa regulert til boligformål som åpner for ca. 20 leiligheter. Det regulerte boligområdet er tidligere brukt til barnehage, for øvrig har planområdet de samme formål som i dag. Eksisterende eneboliger på vestsiden av Strandvegen har alle oppholdssoner mot sør og de foreslåtte nye leilighetene på østsiden av vegen vil ikke medføre tap av lys og sol. Reguleringsplanarbeidet ble igangsatt i vinteren Forslagstiller er Lønnum eiendom AS. Ansvarlig for utarbeidelsen av planforslaget har vært Sweco Norge AS. Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, Varsel om oppstart ble sendt ut til interessenter, grunneiere og naboer. Det ble satt en fris på 6 uker med å komme med innspill til planen (jf. plan og bygningsloven 12-8) gikk fristen ut. Varsel om oppstart ble også annonsert i lokalavisa i februar. Frist for innspill var satt til Etter varsel om oppstart er det kommet inn følgende merknader uttalelser til reguleringsplan: Nord-Trøndelag fylkeskommune Kystverket: Ingen merknader Fylkeskommunen: Planfaglig: Bebyggelsen må tilpasses eksisterende omgivelser Eksisterende vegetasjon bør ivaretas

35 Det må legges til rette for medvirkning fra ulike brukergrupper Prinsipp for universell utforming leges til grunn Det må sikre tilstrekkelig areal til lek og opphold Kulturminefaglig: Ingen merknader til planen NT Fylkeskommune Landbruksavdelingen: Ingen merknader Miljøvernavdelingen: Det må planlegges for høy utnyttingsgrad Bygging i 100-metersbelte etter konkret vurdering av lokale forhold Utbygging bør unngås på områder med betydning for andre formål Barn og unge samt funksjonshemmedes synspunkter må hensyntas Grenseverdier for støy må overholdes Det må tas hensyn til miljøkvaliteter Kommunalavdelingen: Det må gjennomføres ROS-analyse Naboer: Ønsker maks høyde kote +7,5 for ny bebyggelse Ønsker at lekeplass bevares som i dag Positive til tiltaket, hvis det tas hensyn til høyder, plassering og utnyttelse Merknadene er også tatt inn som vedlegg til planbeskrivelsen. Kommentar: Det er i størst mulig grad tatt hensyn til innkomne merknader fra myndigheters og naboer. Fylkesmannens miljøvernavdeling har i vedlagt epost lempet på sine krav i forbindelse med høy utnytting av området og bygging i strandsonen (100-metersbeltet). Naboers ønske om maks høyde på ny bebyggelse er imøtekommet, ved at en del av den nye bebyggelsen er planlagt i en etasje. Dette er på den sørlige delen av området, der bakenforliggende bebyggelsen er plassert lavest i terrenget. Den nye bebyggelsen vil dermed ikke redusere utsikten så mye, og etter en totalvurdering mener vi at opprusting av området og ny bebyggelse vil være positivt for området. Vurdering Reguleringsplanforslaget er godt og gjennomarbeidet og har tatt innover seg de merknader og innspill som er kommet inn i medvirkningsprosessen. Det utarbeidet en sjekkliste for å vurdere om det er nødvendig å forta en ROS-analyse for området. Det er konkludert at det ikke er forhold som tilsier dette. Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven 7 skal prinsippene i lovens 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøvelse av offentlig myndighet. Det har blitt sjekket disse databasene

36 - Miljødirektoratets Naturbase - Artsdatabanken I registrene over har man ikke funne registreringer av truede arter innenfor planområdet. Det er registrert truede arter noe øst for planområdet Det er konkludert med at fremlagt detaljplanen ikke fører til inngrep av et omfang som fører til behov for innhenting av nye data/kunnskapsgrunnlag. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldloven betraktes å være oppfylt. Planen vil kunne medføre noe økt trafikk i forbindelse med leilighetene. Samtidig er leilighetene svært nær sentrum, slik at det vil i mange tilfeller være aktuelt å gå eller sykle til sentrumsfunksjoner. Dette særlig på grunn av den nye gang og sykkelvegen som vil bli bygget mellom båthavna og sentrum. Strandvegen er forholdsvis smal og har lav fartsgrense. Alt tatt i betraktning vil trafikksituasjonen bli noe bedre. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn.

37 Verran kommune Enhet samfunnsutvikling Vår dato Saksnummer / Saksbehandler Deres referanse Espen Høy, Sweco Norge AS Bomveien STEINKJER Melding om vedtak Reguleringsplan Strandvegen boligområde, PlanID , 1. gangs behandling Vedlagt følger sakspapirer med vedtak i saken. Klageadgang I henhold til Forvaltningslovens kapittel VI kan vedtaket påklages. Klagefristen er 3 uker fra mottakelse av dette brevet. Klagen må være skriftlig og begrunnet og må vise til saksnummeret (se øvre høyre hjørne på første side). Klage sendes Verran kommune, Liavn. 1, 7790 MALM. Med hilsen VERRAN KOMMUNE Espen Høy Ingeniør byggesak espen.hoy@verran.kommune.no Kopi til: Lønnum Eindom AS 7790 MALM Postadresse Besøksadresse Telefon Bankkonto Liaveien 1, 7790 MALM Liaveien 1, 7790 Malm E-post Telefaks Org.nr postkasse@verran.kommune.no NO

38 Verran kommune Arkivsak. Nr.: 2015/ Saksbehandler: Espen Høy,Ingeniør byggesak Ansvarlig leder: Jacob Br. Almlid,Rådmann Godkjent av: Jacob Br. Almlid,Rådmann Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskapet 140/ Reguleringsplan Strandvegen boligområde, PlanID , 1. gangs behandling Vedlegg 1 Planbestemmelser Strandveien boligområde Planbeskrivelse Strandveien boligområde Sjekkliste ROS-analyse 4 Reguleringsplan Fylkeskommunens uttalelse til Reguleringsplan Nye Strandveien boligområde 6 Fylkesmannen e-post 7 Forhåndsuttalelse til oppstart planarbeid fra FMNT 8 Synspunkter til nye Strandveien boligområde 9 Sametingets uttalelse 10 Reguleringsplan Strandvegen Rådmannens forslag til vedtak 1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven legges forslag til privat reguleringsplan for Strandvegen boligområde, PlanID til offentlig ettersyn og sendes på høring til berørte parter og offentlige instanser i en periode på minimum 6 uker fra vedtaksdato Behandling i Formannskapet

39 Følgende omforente tilleggsforslag ble fremmet: 1. Reguleringsplanen sendes tilbake til tiltakshaver for vurdering og innarbeidelse av: a. Utbygging av gang og sykkelveg inkl. bru over Ressemelva. Gang og sykkelveg etableres med plasser for utsetting av benker. Gang og sykkelvegen skal bygges med relevant gatebelysning. b. Det avsettes plass i reguleringsplanen for et felles renovasjonsanlegg for Strandveien fra FV 720 til Strandbakken. c. Renovasjonsanlegg skal være av nedgravet type. d. Leikeplass skal opparbeides og utrustes med tidsriktige leikeplass utstyr. Hensynet til kravene om universell utforming skal være hensyntatt. e. PlanID opphører. f. Følgende tas inn i plandokumentene: Sletting av deler av planid og som dekkes av ny planid Rådmannen trakk sitt forslag til vedtak. Det omforente forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Formannskapet Reguleringsplanen sendes tilbake til tiltakshaver for vurdering og innarbeidelse av: a. Utbygging av gang og sykkelveg inkl. bru over Ressemelva. Gang og sykkelveg etableres med plasser for utsetting av benker. Gang og sykkelvegen skal bygges med relevant gatebelysning. b. Det avsettes plass i reguleringsplanen for et felles renovasjonsanlegg for Strandveien fra FV 720 til Strandbakken. c. Renovasjonsanlegg skal være av nedgravet type. d. Leikeplass skal opparbeides og utrustes med tidsriktige leikeplass utstyr. Hensynet til kravene om universell utforming skal være hensyntatt. e. PlanID opphører. f. Følgende tas inn i plandokumentene: Sletting av deler av planid og som dekkes av ny planid /////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// Saksopplysninger Verran kommune har mottatt forslag til privat reguleringsplan for Strandvegen boligområde, PlanID Formannskapet vedtok i sak 2015/673 at det skulle iverksettes en reguleringsendring for en del av reguleringsplanen Strandvegen-Bjørkan (Planid ), med en planbegrensning som vist i kartutsnitt.

40 Ekstern konsulent Sweco AS ble engasjert for utarbeidelse av planen etter en tilbudsforespørsel, etter drøftinger med Sweco AS og utbygger Lønnum Eiendom AS ble det avtalt at de kunne overta å gjennomføre reguleringsarbeidet med utgangspunkt i et langt mindre omfattende areal en det som ble vedtatt av Formannskapet i sak 2015/673. Ny planbegrensning er som vist under.

41 Planområdet omfatter deler av eiendommen gårdsnummer/bruksnummer 7/314, 7/314/4, 7/79, 7/65 og 8/2 i Verran kommune. Formålet med planen har vært å tilrettelegge for nye leiligheter i Malm sentrum, med nærhet til sjøen. Ny plan er ikke i samsvar med gjeldende kommunedelplan der området angitt som nåværende offentlig bygning og nåværende annet byggeområde. Stien langs elva er i tråd med gjeldende reguleringsplan. Planarbeidet er i samråd med kommunen vurdert til å ikke komme inn under krav om konsekvensutredning jfr. Pbl 4-2. Planområdet er ca. 13 daa, herav ca. 6 daa regulert til boligformål som åpner for ca. 20 leiligheter. Det regulerte boligområdet er tidligere brukt til barnehage, for øvrig har planområdet de samme formål som i dag. Eksisterende eneboliger på vestsiden av Strandvegen har alle oppholdssoner mot sør og de foreslåtte nye leilighetene på østsiden av vegen vil ikke medføre tap av lys og sol. Reguleringsplanarbeidet ble igangsatt i vinteren Forslagstiller er Lønnum eiendom AS. Ansvarlig for utarbeidelsen av planforslaget har vært Sweco Norge AS. Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, Varsel om oppstart ble sendt ut til interessenter, grunneiere og naboer. Det ble satt en fris på 6 uker med å komme med innspill til planen (jf. plan og bygningsloven 12-8) gikk fristen ut. Varsel om oppstart ble også annonsert i lokalavisa i februar. Frist for innspill var satt til Etter varsel om oppstart er det kommet inn følgende merknader uttalelser til reguleringsplan: Nord-Trøndelag fylkeskommune Kystverket: Ingen merknader Fylkeskommunen: Planfaglig: Bebyggelsen må tilpasses eksisterende omgivelser Eksisterende vegetasjon bør ivaretas Det må legges til rette for medvirkning fra ulike brukergrupper Prinsipp for universell utforming leges til grunn Det må sikre tilstrekkelig areal til lek og opphold Kulturminefaglig: Ingen merknader til planen NT Fylkeskommune Landbruksavdelingen: Ingen merknader Miljøvernavdelingen: Det må planlegges for høy utnyttingsgrad Bygging i 100-metersbelte etter konkret vurdering av lokale forhold

42 Utbygging bør unngås på områder med betydning for andre formål Barn og unge samt funksjonshemmedes synspunkter må hensyntas Grenseverdier for støy må overholdes Det må tas hensyn til miljøkvaliteter Kommunalavdelingen: Det må gjennomføres ROS-analyse Naboer: Ønsker maks høyde kote +7,5 for ny bebyggelse Ønsker at lekeplass bevares som i dag Positive til tiltaket, hvis det tas hensyn til høyder, plassering og utnyttelse Merknadene er også tatt inn som vedlegg til planbeskrivelsen. Kommentar: Det er i størst mulig grad tatt hensyn til innkomne merknader fra myndigheters og naboer. Fylkesmannens miljøvernavdeling har i vedlagt epost lempet på sine krav i forbindelse med høy utnytting av området og bygging i strandsonen (100-metersbeltet). Naboers ønske om maks høyde på ny bebyggelse er imøtekommet, ved at en del av den nye bebyggelsen er planlagt i en etasje. Dette er på den sørlige delen av området, der bakenforliggende bebyggelsen er plassert lavest i terrenget. Den nye bebyggelsen vil dermed ikke redusere utsikten så mye, og etter en totalvurdering mener vi at opprusting av området og ny bebyggelse vil være positivt for området. Vurdering Reguleringsplanforslaget er godt og gjennomarbeidet og har tatt innover seg de merknader og innspill som er kommet inn i medvirkningsprosessen. Det utarbeidet en sjekkliste for å vurdere om det er nødvendig å forta en ROS-analyse for området. Det er konkludert at det ikke er forhold som tilsier dette. Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven 7 skal prinsippene i lovens 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøvelse av offentlig myndighet. Det har blitt sjekket disse databasene - Miljødirektoratets Naturbase - Artsdatabanken I registrene over har man ikke funne registreringer av truede arter innenfor planområdet. Det er registrert truede arter noe øst for planområdet Det er konkludert med at fremlagt detaljplanen ikke fører til inngrep av et omfang som fører til behov for innhenting av nye data/kunnskapsgrunnlag. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldloven betraktes å være oppfylt. Planen vil kunne medføre noe økt trafikk i forbindelse med leilighetene. Samtidig er leilighetene svært nær sentrum, slik at det vil i mange tilfeller være aktuelt å gå eller sykle til sentrumsfunksjoner. Dette

43 særlig på grunn av den nye gang og sykkelvegen som vil bli bygget mellom båthavna og sentrum. Strandvegen er forholdsvis smal og har lav fartsgrense. Alt tatt i betraktning vil trafikksituasjonen bli noe bedre. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn.

44 Sjekkliste for å vurdere potensielle ROS for Strandveien boligområde Hvis svaret er ja, må det foretas en nærmere analyse eller utredning av de forhold som er avdekket. Emne Forhold eller uønsket hendelse Vurdering Ja Nei Merknad Naturgitte Er området utsatt for snø- eller steinskred? forhold Er det fare for utglidning (er området geoteknisk ustabilt)? Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? Er det fare for radon i grunnen? Annet (angi) Infrastruktur Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? -hendelser på veg -hendelser på jernbane -hendelser på sjø/vann/elv -hendelser i luften Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.), utgjøre en risiko for området? -utslipp av giftige gasser/væsker -utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare gasser/væsker Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området? -elektrisitet -teletjenester -vannforsyning -renovasjon/spillvann Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: -påvirkes området av magnetisk felt fra el.linjer? -er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? -til skole/barnehage -til nærmiljøanlegg, idrettsanlegg etc. -til forretning etc. -til busstopp Brannberedskap: -omfatter området spesielt farlige anlegg? -har området utilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? -har området bare en mulig atkomstrute for brannbil? Tidligere bruk Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomheter? -gruver: åpne sjakter, steintipper etc. -militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. -industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering -annet (angi) Omgivelser Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.) Annet (angi) Ulovlig virksomhet Sabotasje og terrorhandlinger - er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål? - finnes det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten? Dato: Underskrift:

45 Sweco Norge Bomv STEINKJER Deres referanse Vår referanse Saksbehandler Dato 16/ Grete Sildnes Verran - Fylkeskommunens uttalelse til: Reguleringsplan Nye Strandveien boligområde Vi viser til oversendelse dater Det varsles oppstart av reguleringsarbeid for Nye Strandveien boligområde. Området er i dag regulert til offentlig bebyggelse barnehage, friområde, parkering og lekeområde. Formålet med planen er å legge til rette for bygging av ca. 20 nye leiligheter, både selveier og utleie innenfor området som i dag er regulert til barnehage. Området ligger øst for og mellom Strandveien og sjøen. Planfaglig uttalelse: Ved utforming av ny plan må det legges vekt på at form, utnyttelse og plassering av bebyggelsen tilpasses eksisterende omgivelser på en god måte. Eksisterende verdifull vegetasjon på området bør søkes innlemmet i planen og kan være verdifulle elementer i uteområdet. Planprosessen må legges til rette slik at den sikrer mulighet for medvirkning fra ulike brukergrupper, herunder barn og unge. Prinsippene for universell utforming legges til grunn, og vi anbefaler at en viss andel av boligene sikres som tilgjengelig boenhet gjennom krav i reguleringsbestemmelsene. Ved disponering til boligområde må det sikres tilstrekkelig og egnet areal for leik og opphold ute. Eksisterende friområde kan ha funksjon også for området utenfor planområdet. Dette må vurderes i saken og tas hensyn til ved disponering av arealet. Strandsonen er en viktig kvalitet lang hele planområdet og med innregulert gangveg langs sjøen i gjeldende plan. Forbindelse og tilgang langs sjøen må også sikres i ny plan. Nord-Trøndelag fylkeskommune Orgenhet: Besøksadresse: Telefon: E-postadresse: Avdeling for kultur og regional utvikling Seilmakergata postmottak@ntfk.no Postadresse: 7735 STEINKJER Postboks 2560 Org.nr.: Bankkonto: Internet: 7735 STEINKJER

46 Forøvrig viser vi til Regional plan for arealbruk, pkt 2.4, som har retningslinjer for kvalitet i planleggingen. Kulturminnefaglig uttalelse: Fylkeskommunen har undersøkt om tiltaket er i konflikt med kulturminnelovens (kml) 3 om automatisk freda kulturminner. Etter å ha søkt i arkiv og kulturminnedatabasen Askeladden og vurdert landskapet, kan vi ikke se at planen vil være i konflikt med automatisk freda kulturminner, jf. også kml 8 fjerde ledd. Vi har derfor ingen merknader til planen. Det kan likevel være ukjente automatisk freda kulturminner i området eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om at dersom man i løpet av det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene oppdager hittil ikke kjente kulturminner, skal arbeidet stanses og fylkeskommunen kontaktes, jf. kml 8 annet ledd. Dette pålegget må videreformidles til dem som skal gjøre arbeidet. Vi gjør forøvrig oppmerksom på at denne uttalelsen ikke gjelder samiske kulturminner eller kulturminner under vann. Når det gjelder slike kulturminner, viser vi til egen uttalelse fra hhv. Sametinget og NTNU Vitenskapsmuseet. Etter fullmakt Karl-Heinz Cegla Funksjonsleder plan og kulturminner Grete Sildnes Overarkitekt Saksbehandler kulturminner: Frode Kristiansen Brevet er godkjent elektronisk og sendes uten underskrift. Kopi: Verran kommune Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Statens Vegvesen Region midt 2

47 Stubbe Bjørn Fra: Aarskog, Thomas Sendt: 30. mars :54 Til: Stubbe Bjørn Emne: SV: oppstartsvarsel Verran Hei Bjørn. Tenkt litt på den saken i påsken. Ser jo at det vil bli utfordringer med å ivareta strandsone, høy utnyttelsesgrad inkl. parkering innen planområdet der. Så tenkte at du heller skulle få bruke tiden på å finne en slu plan på hvordan ivareta strandsone/fortetting, opp mot visuelle kvaliteter i de fysiske omgivelsene/estetikken som allerede er i Malm, i stedet for å drive å ha møter med meg. Men si ifra hvis du fremdeles vil ha en prat. Thomas Aarskog Seniorrådgiver Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Miljøvernavdelingen Telefon Mobil Vennligst tenk på miljøet før du skriver ut Fra: Stubbe Bjørn [mailto: Bjorn.Stubbe@sweco.no] Sendt: 29. mars :26 Til: Aarskog, Thomas Emne: SV: oppstartsvarsel Verran Hei Har du anledning til et møte med utbygger og undertegnede ang. utfordringene med høy utnytting av tomta i Verran? Med vennlig hilsen Bjørn Stubbe Ingeniør plan samferdsel VA Steinkjer Mobil bjorn.stubbe@sweco.no Please consider the environment before printing this . Sweco Norge AS Bomveien 13 NO-7725 Steinkjer Telefonnummer Fra: Aarskog, Thomas [ mailto:fmnttaa@fylkesmannen.no ] Sendt: 9. mars :05 Til: Stubbe Bjørn < Bjorn.Stubbe@sweco.no > Emne: SV: oppstartsvarsel Verran Ja kjempefint Bjørn, men vil være tydelig på at det ikke vil bli akseptert lavere utnytting enn 6 boenheter pr dekar i området som reguleres til bolig. Her bør det ses på regional plan for arealbruk og STP-BATP. Anbefaler at du tar en ny runde på dette så raskt som mulig. Både landbruksavdelingen og Miljøvern vil være opptatt av dette. 1

48 Mvh. Thomas Aarskog Seniorrådgiver Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Miljøvernavdelingen Telefon Mobil Vennligst tenk på miljøet før du skriver ut Fra: Stubbe Bjørn [ mailto: Bjorn.Stubbe@sweco.no ] Sendt: 9. mars :31 Til: Aarskog, Thomas Emne: SV: oppstartsvarsel Verran Hei! Dette er en sak som Lønnum bygg har tatt over for kommunen, for å få litt fortgang i det. Vi var på et møte med kommunen, men Verran er en av de kommunene som ikke har formelle referat fra oppstart. Jeg var på møtet, så spør gjerne hvis det er spesielle ting du lurer på. Når det gjelder utnyttelsesgrad, så er det tenkt ca. 22 boenheter på et område på 9 daa. Dette begrunnes med hensynet til naboer, som ikke tillater høyere bygninger enn to etasjer og ikke minst behovet for leiligheter på Malm. Det er lite aktuelt med bygninger i flere etasjer på Malm, og spesielt ikke på denne tomta. Gang-/sykkelveg er lagt inn på gjeldende plan for området. I tillegg kommer en bro over elva i nord. Håper dette var noe avklarende. Med vennlig hilsen Bjørn Stubbe Ingeniør plan samferdsel VA Steinkjer Mobil bjorn.stubbe@sweco.no Please consider the environment before printing this . Sweco Norge AS Bomveien 13 NO-7725 Steinkjer Telefonnummer Fra: Aarskog, Thomas [ mailto:fmnttaa@fylkesmannen.no ] Sendt: 9. mars :13 Til: Stubbe Bjørn < Bjorn.Stubbe@sweco.no > Emne: oppstartsvarsel Verran Hei Bjørn. Har noen spørsmål til det oppstartsvarselet i Verran. Kan jeg få referat fra oppstartsmøte/forhåndskonf med kommunen. Hva tenker dere mtp. utnyttelsesgrad. Vi krever jo gjerne på 6-10 boenheter pr dekar i slike områder. Dette tallet er inkludert parkeringsplasser og sykkelparkering. Det er gang- og sykkelvei som planlegges inn langs sjøen? Kommunen hadde litt dårlig med opplysninger i planarkivet sitt. Mvh. Thomas Aarskog Seniorrådgiver 2

49 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Miljøvernavdelingen Telefon Mobil Vennligst tenk på miljøet før du skriver ut 3

50

51

52

53

54