AVKLARING AV VEDTAK AV OMRÅDEPLANEN FOR SØRUMSAND SENTRUM SAK 95/15

Transkript

1 Arkivsak-dok. 12/ Saksbehandler Marit Celine Askbo Saksgang Møtedato Kommunestyret AVKLARING AV VEDTAK AV OMRÅDEPLANEN FOR SØRUMSAND SENTRUM SAK 95/15 Rådmannens innstilling: Vedtaket i sak 95/15 av med punkt 3. og 5.endres som følger: Punkt 3. Det tillates tomtedeling, men ikke sammenslåing på Sletta i vedtaket opprettholdes. Punkt 5. Reguleringsbestemmelsen 5.2 Grønnstruktur ( 12-5, 1. ledd nr. 3) - Grønnstruktur friområde med turveg langs Glomma (GF1-5). endres til: 5.2 Turdrag og elvepromenade langs Glomma GF1 GF5 Det skal etableres offentlig tilgjengelig og turveg/elvepromenade gjennomgående langs elvebredden. Turvegen/ elvepromenaden skal være universelt utformet fra båthavnen til adkomstvegen SGG2. Turvegen skal etableres etter detaljplan godkjent av Sørum kommune og NVE. Detaljplanen skal vise utforming med terrenghøyder, materialbruk, beplantning, mv. Det skal innarbeides soner for hvile med sittebenker, soner for aktivitet/ trening/ fiske og generelt tilstrebes variert linjeføring og opplevelse langs traseen. Turvegen kan anlegges enten på eksisterende terreng, som begrenset fylling i elva/strandsonen eller som bryggekonstruksjon. Det skal vektlegges enhetlig preg ved materialvalg og utforming av turveg/ elvepromenade gjennom planområdet og turvegen må dimensjoneres med tanke på flom. Det tillates etablert anlegg for rensing og fordrøyning av overvann innenfor GF-felt. Midlertidig snølagring tillates innenfor felt GF1. GF4 er fredede gravhauger. Vedlegg (ipad-brukere må hente vedlegget fra selve saken): 1. Vedtak fra Kommunestyret sak 95/15 2. Spørsmål til formannskapet Saksfremlegg sak 95/15 4. Planbeskrivelse rev Plankart rev Bestemmelser rev Kostnadsoverslag

2 2 Oppsummering: Kommunestyret vedtok områdeplanen for Sørumsand 9.september 2015 i sak 95/15. I ettertid har det vist seg at det var to punkt i vedtaket som Kommunestyret i realiteten ikke stemte over som må tas opp til ny votering. Dette gjelder punkt 3. og punkt 5. i vedtaket. Vedtaket, slik det står med punkt 5 (og 3) fører til motstrid i planen mellom planbeskrivelse, bestemmelser og rekkefølgebestemmelser. Vedtaket har også konsekvenser for planlagt gjennomføringsmodell for opparbeidelse av fellestiltak. Vedtaket slik det nå fremstår, betyr færre tiltak og dermed mindre kostnader som skal fordeles på utbygging i sentrum. Dette kan bety at utbyggingsavtaler som ikke enda er endelig vedtatt ikke er forholdsmessige sammenlignet med fremtidige krav som legges i områdemodellen. Bakgrunn for saken: Områdeplanen for Sørumsand ble vedtatt i kommunestyret 9.september 2015 sak 95/15. Planen som ble vedtatt har juridiske bindende dokumenter som plankart, bestemmelser og planbeskrivelse. Planen ble vedtatt med følgende vedtak: Områdereguleringsplan for Sørumsand med bestemmelser datert , sist revidert vedtas iht. pbl 12-12, med følgende endringer: 1. Planen begrenses til rådmannens alternative forslag. 2. De såkalte vingene i områdeplanen, som beskrevet i rådmannens alternativ 1 + BBB2, tas ut. 3. Det tillates tomtedeling, men ikke sammenslåing på Sletta. 4. Alle områder sør for jernbanen tas ut. 5. Følgende tas ut av reguleringsbestemmelsene Grønnstruktur ( 12-5, 1. ledd nr. 3) - Grønnstruktur friområde med turveg langs Glomma (GF1-5). Etter ettersyn av vedtaket og avstemmingsprosessen kommer det frem at to punkt i endringsforslaget fra Høyre ikke ble stemt over, men ble tatt inn i vedtaket. Dette gjelder punkt 3. og punkt 5 i vedtaket (i uthevet skrift over). Etter spørsmål fra Mona Granbakken Mangen, Arbeiderpartiet, ble det i Formannskapet enighet om at ta disse uavklarte punktene opp til ny votering. Begge disse punktene har konsekvenser for forvaltningen av planen og hvordan Sørumsand utvikles videre, rådmannen redegjør derfor for her for forslagene. Konsekvensene av punkt 3. og 5. drøftes under: 1. Punkt 3: Deling/ sammenslåing på Kommunesletta Ved at det tillates deling på Kommunesletta vil et antall eiendommer som tilfredsstiller krav til % BYA (25 %) og som har tilstrekkelig areal (600 m 2 for enebolig og 900 m 2 for tomannsbolig) kunne deles og bebygges. Det vil sannsynligvis bety at Kommunesletta gradvis fortettes i småhusskala.

3 3 2. Punkt 5: Friområde med turveg langs Glomma Punkt 5. i vedtaket resulterer i motstrid i planen. Reguleringsbestemmelsen som punkt 5. refererer til lød som følger: 5.2 Turdrag og elvepromenade langs Glomma GF1 GF5 Det skal etableres offentlig tilgjengelig og universelt utformet turveg/elvepromenade gjennomgående langs elvebredden. Turvegen skal etableres etter detaljplan godkjent av Sørum kommune og NVE. Detaljplanen skal vise utforming med terrenghøyder, materialbruk, beplantning, mv. Det skal innarbeides soner for hvile med sittebenker, soner for aktivitet/ trening/ fiske og generelt tilstrebes variert linjeføring og opplevelse langs traseen. Turvegen kan anlegges enten på eksisterende terreng, som begrenset fylling i elva/strandsonen eller som bryggekonstruksjon. Det skal vektlegges enhetlig preg ved materialvalg og utforming av turveg/ elvepromande gjennom planområdet og turvegen må dimensjoneres med tanke på flom. Det tillates etablert anlegg for rensing og fordrøyning av overvann innenfor GF-felt. Midlertidig snølagring tillates innenfor felt GF1. GF4 er fredede gravhauger. Denne bestemmelsen åpner for en mer parkmessig opparbeidelse av arealet langs Glomma. Fra planbeskrivelsen: Dette skal bli den viktigste gangveg- og parkområdet på Sørumsand. Gangvegen skal være av høy kvalitet, som innebærer høy kvalitet på dekke med kantstein. Hele gangvegen skal være universelt utformet. Det skal være møblering av høy kvalitet, det vil si benker, søppelkasser og merking inkludert informasjonstavler. Benker må ha hyppigere plassering enn de øvrige gangvegene. Dette fordi området blir utformet mer som en park enn de øvrige gangvegene innenfor planen. Her er det stor mulighet for å informere om lensekarene, og det bør derfor være bedre informasjon her enn de øvrige stedene. Det parkmessige preget skal videreføres og forsterkes. Da må skjøttes og åpnes mot Glomma. Her kan det også være en brygge ut i Glomma. Det må være en solid konstruksjon, helst av tre. Det kan være en mulighet å tilrettelegge for en grillplass ved elven mot båthavnen. Parken skal være et oppholdssted og turområde. Det bør være mulig å oppholde seg her hele året, og være spesielt attraktivt på sommerhalvåret. Kuskerudnebben og båthavnen bør bli en integrert del av parken. Som følge av vedtaket skal denne bestemmelsen tas ut. Dette resulterer i motstrid i planen da denne bestemmelsen er knyttet til rekkefølgebestemmelsene i 8.3. Denne lyder: 8.3 Krav til gjennomføring av fellestiltak Følgende anlegg og tiltak skal være opparbeidet eller sikret opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for bebyggelse som utløser krav om detaljregulering innenfor planområdet: - GP1 skal opparbeides som offentlig grøntområde tilrettelagt for opphold og variert lek-/aktivitet i samsvar med godkjent detaljplan, jfr ST1 skal opparbeides som offentlig torg/møteplass i samsvar med godkjent detaljplan, jfr. 4.2

4 4 - GP3 skal tilbakeføres/restaureres som park i samsvar med godkjent detaljplan/utomhusplan, jfr SSG1-7 skal etableres/oppgraderes som allment tilgjengelig gangforbindelse til turveg langs Glomma i samsvar med godkjent detaljplan, jfr GF1-GF5 skal etableres gjennomgående turveg/elvepromenade i samsvar med godkjent detaljplan, jfr. 5.2 Krav til gjennomføring av fellestiltak gjelder ikke ny bebyggelse og anlegg på sørsiden av jernbanelinja (STJ1) innenfor planområdet. Denne er uendret i vedtaket. Dette rekkefølgekravet i 8.3 sier hva som skal opparbeides og bestemmelse 5.2 Grønnstruktur friområde med turveg langs Glomma (GF1-5), sier hvordan det skal opparbeides. Et uendret vedtak betyr at kommunen ikke har et plangrunnlag til å opparbeide turdraget langs Glomma og at det vil ligge uendret slik som det er i dag. 3. Opparbeidelse av fellesarealer og gjennomføringsmodell Hensikten med rekkefølgebestemmelsene er at kommunen kan kreve bidrag til finansiering for oppgradering av fellesområder (friområdet, gangveger og park) fra utbyggere. Denne metoden for å fordele kostnader på utbyggingsprosjekter kalles en gjennomføringsmodell for opparbeidelse av fellestiltak og er under utarbeidelse. Det begynner å bli utbredt bruk av gjennomføringsmodeller i Norge da dette er en metode der fellesarealer som ganger alle, blir finansiert og gjennomført gjennom et spleiselag. Gjennomføringsmodellen skal behandles politisk. I korte trekk ønsker rådmannen å bruke gjennomføringsmodellen som et grunnlag for utbyggingsavtaler. Kommunen inngår utbyggingsavtaler med hver enkelt utbygger der utbyggeren innfrir rekkebestemmelsene satt i områdeplanen ved å betale en satt sum per kvadratmeter boligareal til et fond. Dette fondet er forvaltet av kommunen og tiltakene i modellen opparbeides ettersom det er nok penger i fondet. For mer informasjon se i planbeskrivelsen for områdeplanen kapittel 7. Opparbeidelsen av arealene langs Glomma har vært en sentral målsetting i planarbeidet og en viktig del av sentrumsutviklingen. Intensjonen har vært å tilrettelegge deler av strekningen, fra der Sletta munner i adkomstvegen på vestsiden av Bingsfoss ungdomsskole til båthavnen mer parkmessig elvepromenade, med sitteplasser og universell utforming. Det er mange eksempler fra andre steder både i Norge og i andre land, at opparbeidede områder langs elva øker opplevelsesverdien av et sted. Derfor har opparbeidelsen også vært planlagt som en sentral del av gjennomføringsmodellen. I kapittel 7 i planbeskrivelsen for områdeplanen for Sørumsand, er det angitt flere tiltak som er tenkt inn i gjennomføringsmodellen og disse er beskrevet nærmere. Disse er også lagt inn i rekkefølgebestemmelsene. Disse inkluderer: 1. Ny park på Sletta 12 og tilliggende areal 2. Gangveg med UU fra sentrum til Glomma 3. Gangveg/ promenade langs Glomma fra Bingsfoss til båthavnen 4. Turveg fra Bingsfoss til Fynssanden

5 5 5. Turveg fra båthavnen til planavgrensningen 6. Opprustet gangforbindelse på eksisterende veg fra Sørumsandvegen til Glomma 7. Gangveg fra Kuskerud/ evnt. Sørumsandvegen til Glomma 8. Opparbeidelse av torg og tilbakeføring av hagen rundt Kuskerudgården Det er summen av alle tiltakene, inkludert planarbeid, prosjektering og opparbeidelse som skal deles på potensiell utbygging i sentrum. Det er dette som vil bli utslagsgivende for hvor mye kommunen kan kreve fra utbyggere. Hvis bestemmelsen 5.2 bortfaller har ikke kommunen en bestemmelse å knytte punkt 3. og 4. til. Da må det gjøres en ny vurdering om størrelsen på bidraget fra utbyggere, da kostnadene som legges inn i modellen er vesentlig mindre. 4. Konsekvenser for andre avtaler Vedtaket kan ha betydning for utbyggingsavtalen for Linjekvartalet som fremmes til sluttbehandling i kommunestyret 25.november, sak 135/15. Utbyggingsavtalen forplikter utbygger av Linjekvartalet til å betale 500 kr per salgbar kvadratmeter av areal til boligformål som bidrag til opparbeidelsen av arealet ved siden av Sletta 12. Denne summen er vurdert til å være forholdsmessig da utbygger også har større kostnader i tilknytning til senking av veg og opparbeidelse av fortau. Summen som er fremforhandlet i utbyggingsavtalen for Linjekvartalet, er ikke nødvendigvis førende for hva den endelige summen som skal fastsettes i gjennomføringsmodellen blir. Det var ønskelig å sikre en avtale som bygger på områdeplanen og gjennomføringsmodellen siden Linjekvartalet med påfølgende utbyggingsavtale er vedtatt før gjennomføringsmodellen er på plass. Dersom oppgraderingen av turdraget og elvepromenaden bortfaller er det mulig at kostnadene for foreslåtte fellestiltak ikke er nok til å forsvare bruk av en langsiktig modell. Konsekvenser: Eksisterende planer og vedtak: Områdeplan for Sørumsand vedtatt i kommunestyret , sak 95/15. Økonomi: Ingen for kommuneøkonomien, men forslaget vil få betydning for investeringer som skal gjøres i sentrum av Sørumsand. Bemanning: Ingen Bærekraftig utvikling: Det er sosialt bærekraftig og fremmende for folkehelsen å tilrettelegge for fysisk aktivitet og uteopphold i planlegging og stedsutvikling. Uttalelse fra andre utvalg: Det skal vurderes om saken før den politiske behandlingen skal oversendes for uttalelse til (skriv ja eller nei): Arbeidsmiljøutvalget: Eldrerådet:

6 6 Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne: Barns og unges kommunestyre: Andre råd eller utvalg, i så fall hvilket/hvilke: Alternativer: Alternativ 1: Vedtaket opprettholdes slik vedtatt og punkt 3. og 5.opprettholdes: 3. Det tillates tomtedeling, men ikke sammenslåing på Sletta. 5. Følgende tas ut av reguleringsbestemmelsene Grønnstruktur ( 12-5, 1. ledd nr. 3) - Grønnstruktur friområde med turveg langs Glomma (GF1-5). Alternativ 2: Vedtaket opprettholdes slik vedtatt men punkt 3. tas ut. 3. Det tillates tomtedeling, men ikke sammenslåing på Sletta. Vurdering: Rådmannen vurderer at konsekvensene av at det tillates deling, men ikke sammenslåing på Kommunesletta ikke er utslagsgivende for utvikling i sentrum. Men konsekvensen av punkt 5. i vedtaket har flere ringvirkninger. Hvis vedtaket opprettholdes vil ikke kommunen ha juridisk grunnlag for å kreve opparbeiding av gangvegen langsmed Glomma. Det vil si at arealet vil ligge uforandret uten oppgraderinger, tilrettelegging med universell utforming, opparbeidelser av møteplasser o.lign. Rådmannen mener at gangvegen langs Glomma vil kunne være et sentralt løft for sentrum og stedets innbyggere. Etter vedtaket har rådmannen forstått det slik at det har vært knyttet bekymring til hvorvidt hensikten har vært å asfaltere turvegen langs Glomma. Kostnadsoverslaget som er utarbeidet av Asplan Viak ( ) bruker asfaltert gangveg som utgangspunkt. Grunnen til at asfalt ble brukt i kostnadsoverslaget er fordi det er mer bestandig mot flom og koster mindre i vedlikehold. Et tidligere kostnadsoverslag på hardpresset grus viser at dette alternativet koster noe mindre i etableringskostnader, men at det må påregnes noe mer vedlikehold. Kvaliteten på dekket er verken avgjort eller bestemt. Hensikten med et fastere dekke er å muliggjøre universell utforming. Universell utforming betyr ikke bare at gangvegen langs Glomma er tilgjengelig for mennesker i gå- og rullestol, men også at foreldre med barnevogn kan ferdes enklere langsmed og til og fra elva. Før en eventuell utbedring av gangvegen og tilliggende sittearealer må flere avklaringer gjøres ift. kvalitet på dekket, møblering og belysning. Gjennomføringsmodellen er som beskrevet under utarbeidelse og fellestiltakene med funksjonskrav og nivå som skal settes, må avklares i en egen sak. Rådmannen forstår det dithen at det har vært bekymring fra deler av det politiske miljø at universell utforming på hele turvegstrekningen delvis vil medføre store terrenginngrep. Dersom hensikten med vedtaket var å sikre bedre tilpasning av vegen til terrengformasjonene, vil denne prioriteringen kunne presiseres i bestemmelsene. I rådmannens forslag til innstilling er bestemmelsen endret ved at følgende setning er lagt inn: Turvegen/ elvepromenaden skal være universelt utformet fra båthavnen til adkomstvegen SGG2. Dette betyr at strekningen der terrenget er svært kupert ikke vil opparbeides med universell utforming og det vil derfor ikke være nødvendig med store terrenginngrep. Rådmannen mener at

7 7 turvegen langs strekningen bør utbedres, men at den kan ha en middels standard som følger det naturlige terrenget. Informasjons- og kommunikasjonstiltak: Vedtaket publiserer på kommunens nettsider og planens endelige vedtak sendes ut. Dato: Godkjent av rådmann Siri Gauthun Kielland