Områdemodell Sørumsand

Transkript

1 Områdemodell Sørumsand Modell for finansiering av felles infrastruktur på Sørumsand Vedtatt 31.08:2016 sak 137/16

2 Innhold Bakgrunn... 3 Hva er en områdemodell?... 3 Lovgrunnlaget... 4 Utarbeidelse av områdemodellen... 5 Rekkefølgebestemmelsene i områdeplanen... 5 Nærmere beskrivelse av fellestiltakene... 6 Sletta 12 og tilliggende areal... 6 Opprusting av gangveg langs Glomma... 7 Gangveg med universell utforming fra sentrum til Glomma... 8 Opprustet gangforbindelse på eksisterende veg fra Sørumsandvegen til Glomma... 8 Gangveg fra Kuskerud/Sørumsandvegen til Glomma... 8 Opparbeidelse av torg og tilbakeføring av hagen rundt Kuskerudgården... 8 Kostnadsberegning... 8 Kommunens bidrag... 9 Beregning av utbyggingspotensial Selve regnestykket Praktisk bruk av områdemodellen Områdemodell Sørumsand 2

3 Bakgrunn Områdeplanen for Sørumsand sentrum ble vedtatt 9.september Planens formål er å kartlegge utviklingspotensialet og sette samordna krav til utbygging og utvikling på Sørumsand. Planen gir forutsigbarhet for politikere, innbyggere og utbyggere. Figur 1. Områdeplanen for Sørumsand Områdeplanen skal være realiserbar både på kort og lang sikt, og den må fungere som styringsverktøy også ved etappevis utbygging og for midlertidige tiltak. De mest perfekte løsningene er sjelden lette å realisere. Blant annet kan utbygginger som medfører store felleskostnader være krevende å få realisert og derfor hindre ønsket utvikling. En områdemodell kan her være til hjelp. Hva er en områdemodell? Områdeplanen for Sørumsand setter rekkefølgekrav til alle større utbyggingsprosjekter. Rekkefølgekravene fastsetter hvilke tiltak som skal være gjennomført før et område kan tas i bruk. Mens rekkefølgekrav om f.eks. nødvendig infrastruktur kan knyttes til den enkelte utbygging, er en områdemodell et verktøy til å fordele kostnadene ved tiltak som flere har nytte av. Mange av rekkefølgekravene i områdeplanen er nettopp slike fellestiltak, for eksempel etablering av parker og forbindelser til Glomma. Om disse skal opparbeides med høy kvalitet og til gode for allmennheten, krever det løsninger ut over enkeltutbyggingenes økonomisk bærekraft. Det forutsettes derfor i områdeplanen at det skal lages en områdemodell for finansiering av fellestiltak. Utbyggere kan i prinsippet velge å innfri rekkefølgekravene selv, men fellestiltakene er av en slik størrelse at dette i praksis er urealistisk. Som alternativ kan kommunen gjennom områdemodellen tilby utbyggerne å gi sitt forholdsmessige bidrag gjennom en innbetaling. Områdemodell Sørumsand 3

4 Dette må avklares i utbyggingsavtaler for hvert enkelt prosjekt, og det forutsetter i sin tur at kommunen dispenserer fra rekkefølgekravene om fellestiltak når en utbyggingsavtale forplikter utbygger til å bidra gjennom områdemodellen. Gjennom en slik utbyggingsavtale vil kommunen overta forpliktelsen til å innfri rekkefølgekravene om fellestiltak. Kommunen vil opparbeide fellestiltakene i det tempoet som innbetalinger kommer inn. Lovgrunnlaget Områdemodeller er forankret i plan- og bygningslovens bestemmelser om utbyggingsavtaler (kapittel 17). Her gis det blant annet klare føringer om forholdsmessighet, både i form av rettferdig fordeling mellom utbyggingsprosjekter, men også i form av bidrag fra det offentlige. I områdemodellen for Sørumsand må derfor kommunen bidra på vegne av allmennheten som nyter godt av tiltakene. Asplan Viaks rapport «Finansieringsmodell felles infrastruktur områdeplan Sørumsand», datert , gjør nærmere rede for lovgrunnlaget. Figur 2. Grafisk framstilling av områdemodellen. Områdemodell Sørumsand 4

5 Utarbeidelse av områdemodellen Områdemodellen for Sørumsand skal ivareta forholdsmessigheten mellom framtidige prosjekt og mellom utbyggere og Sørum kommune. Modellen representerer et forsøk på å se inn i fremtiden og må nødvendigvis bygge på gjennomsnittsbetraktninger og kvalifisert skjønn. Det er foreslått en standard som tiltakene skal opparbeides med, og dette er kostnadsberegnet. Den totale kostnaden for tiltakene deles så på en vurdert realistisk utbyggingspotensiale i sentrum. Det betyr at det ikke er maksimalt utbyggingspotensial som er lagt til grunn, men heller hva som er vurdert til å være gjennomførbart innenfor en ti-års periode. Rekkefølgekravene er satt med et ambisjonsnivå som muliggjør gjennomføring. Det er forsøkt å finne en balanse som ikke bidrar til at utbyggingskostnader for utbygger blir høyere enn hva markedet tåler, samtidig som fellesområder på Sørumsand skal opparbeides med en høyere standard enn hva som er på stedet i dag. Rekkefølgebestemmelsene i områdeplanen Rekkefølgebestemmelsene om fellestiltak er fastsatt i Krav til gjennomføring av fellestiltak Følgende anlegg og tiltak skal være opparbeidet eller sikret opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for bebyggelse som utløser krav om detaljregulering innenfor planområdet: - GP1 skal opparbeides som offentlig grøntområde tilrettelagt for opphold og variert lek- /aktivitet i samsvar med godkjent detaljplan, jfr GF1-GF5 skal etableres gjennomgående turveg/elvepromenade i samsvar med godkjent byggeplan. - ST1 skal opparbeides som offentlig torg/møteplass i samsvar med godkjent detaljplan, jfr GP3 skal tilbakeføres/restaureres som park i samsvar med godkjent detaljplan/utomhusplan, jfr SSG1-7 skal etableres/oppgraderes som allment tilgjengelig gangforbindelse til turveg langs Glomma i samsvar med godkjent detaljplan, jfr. 4.3 Krav til gjennomføring av fellestiltak gjelder ikke ny bebyggelse og anlegg på sørsiden av jernbanelinja (STJ1) innenfor planområdet. Områdemodell Sørumsand 5

6 Nærmere beskrivelse av fellestiltakene Fellestiltakenes plassering er vist i figur 2 og de påfølgende avsnittene gir en nærmere beskrivelse av hvert enkelt tiltak. Figur 3. Ortofoto over Sørumsand med markering av fellestiltakene Sletta 12 og tilliggende areal Etableringen av park her er viktig for sentrumsutviklingen. En gangveg mot Glomma skal gå gjennom eller i utkanten av parken. Parken skal ha høy kvalitet. Det er viktig at parken er åpen for alle, men den må likevel ha en klar avgrensning mot omgivelsene. Den kan gjerne være inndelt i soner for ulike brukergrupper. Den skal inneholde beplantning i form av trær og/eller busker. Det skal være fast møblering av høy kvalitet, blant annet benker, søppelbøtter og informasjonstavler. Det er tiltenkt at parken kan spille på Sørumsands fløterhistorie, som er viktige kulturminner. En klatreskulptur som ligner et lensekar kan være et mulig element i parken. Områdemodell Sørumsand 6

7 Opparbeidelse av denne parken med høy kvalitet knyttes både til områdemodellen og som innfrielse av kravet til kvartalslekeplass for omkringliggende felt. Opprusting av gangveg langs Glomma Dette skal bli det viktigste gangveg- og parkområdet på Sørumsand. Gangvegen skal ha universell utforming, høy kvalitet på dekket og kantstein fra båthavnen til adkomstvegen nummerert som 3 i figur 3. Strekningen som går langs Glomma fra adkomstvegen på nedsiden av Bingsfoss ungdomsskole skal opparbeides med middels standard og uten universell utforming. Terrenget her er svært kupert. Hele gangvegen skal ha en kvalitet som egner seg for mosjon (ikke hardt som asfalt). Gangvegen skal ha møblering av høy kvalitet, det vil si benker, søppelkasser og merking inkludert informasjonstavler. Benker skal stå tettere enn på øvrige gangveger. Dette fordi området blir utformet mer som en park enn de øvrige gangvegene innenfor planen. Her er det stor mulighet for å informere om lensekarene, og det bør derfor være bedre informasjon her enn de øvrige stedene. Det kan være en mulighet å tilrettelegge for en grillplass ved elven mot båthavnen. Parken skal både være et oppholdssted og turområde. Det bør være mulig å oppholde seg her hele året, men særlig i sommerhalvåret. Kuskerudnebben og båthavnen planlegges å bli en integrert del av parken. Figur 4. Illustrasjon av gangvegen fra parallelloppdraget. Kilde: C.F. Møller 2013 Områdemodell Sørumsand 7

8 Gangveg med universell utforming fra sentrum til Glomma Dette er en av hoved-ganglinjene fra sentrum til Glomma. Gangforbindelsen skal ha enhetlig utforming og grønt preg på hele strekningen. Høy kvalitet innebærer fast dekke og kantstein på to sider, med ledelinjer. Vegen skal være minst 3 meter bred. Det skal være god belysning, slik at gangvegen skal føles trygg hele døgnet. Det skal være møblering i form av benker, søppelkasser og merking. Opprustet gangforbindelse på eksisterende veg fra Sørumsandvegen til Glomma Det skal etableres en enhetlig utformet ganglinje med grønt preg fra Sørumsandvegen til gangvegen langs Glomma. Med grønt preg menes beplantning i form av trerekker eller rabatter. Gangvegen skal ha fast dekke av minimum 3 meters bredde. Det kan være noe møblering her. I skråningen mot Glomma foreslås det to ganglinjer; terrengtrapp og sti. Stien foreslås å ha fall på 1:10 og legges i en sløyfe. For å oppnå dette må terrenget heves noe og stabiliseres med støttemurer. Gangveg fra Kuskerud/Sørumsandvegen til Glomma Dette er en av hoved-ganglinjene fra sentrum til Glomma. Gangforbindelsen skal ha enhetlig utforming og grønt preg på hele strekket. Det skal være fast dekke med minimum 3 meters bredde med kantstein. Det skal være møblering inklusiv benker, belysning, søppelspann og merking. Skråningen mot Glomma trenger ekstra bearbeiding i form av f.eks. et trappesystem med rampe. Opparbeidelse av torg og tilbakeføring av hagen rundt Kuskerudgården Det skal opparbeides et torg utenfor rådhuset som kan bli Sørumsands torg, en offentlig møteplass tilgjengelig for alle. Torget må ha universell utforming og bør ha et grønt preg. Torget skal ha høy kvalitet og god utforming, men samtidig samordnes med tilgrensende gaterom og park. Det er viktig at det er høy kvalitet i utforming og detaljering. Møblering innebærer benker, søppelbøtter og eventuell skilting. Dekke bør i hovedsak bestå av naturstein. Kuskerudhagen skal bevares og tilbakeføres i den grad det er hensiktsmessig. Beplantning skal også være av høy kvalitet. Beplantning kan innebære parktrær, buskrabatter og stauder/ sommerblomster. Kostnadsberegning Gjennom planprosessen har det parallelt vært jobbet med kostnadsberegning av felles infrastruktur omfattet av rekkefølgebestemmelsene. Kvaliteten på den felles infrastrukturen og andre forutsetninger for kostnadskalkylene fremgår av Asplan Viaks rapport «Finansieringsmodell felles infrastruktur områdeplan Sørumsand», datert Her framgår også kostnadsestimatene for fellestiltakene som rekkefølgebestemmelsene setter krav om. Disse er oppsummerte i tabell 1. Områdemodell Sørumsand 8

9 Tabell 1. Kostnadsestimat for fellestiltakene i områdeplanen for Sørumsand. Alle verdier er eks. mva. og i millioner kroner. Tiltak Beskrivelse Kostnad Sletta 12 (GP1) Parkmessig opparbeidelse av «lenseparken» for lek/aktivitet Opparbeidelse: 4,5 Grunn: 7,0 Gangveger langs Glomma (GF1 GF5) Gjennomgående gangveg langs Glomma Delsum: 11,5 Bingsfoss-båthavna: 9,9 Bingsfoss-Fynsholmen: 5,8 Båthavna- P. Westbys veg: 5,75 Delsum 21,45 Rådhuskvartalet og Kuskerudhagen (ST1 og GP 3) Opparbeidelse av park i Kuskerudhagen og torg/møteplass i ST1 Delsum: 5,6 Gangveger mellom sentrum og Glomma (SSG1-7) Tre forbindelser mellom sentrum til den gjennomgående gangvegen langs Glomma Sentrum-Glomma: 3,1 Ilevegen: 3,2 Kuskerudvegen-Glomma: 2,7 Delsum: 9,0 Utviklingskostnader Administrasjon av modellen, kontrakter og oppfølging Delsum: 1,0 Totalsum 48,55 Sørum kommune har gjennomført arbeidet med torget utenfor rådhuset (ST1) for en sum på 5,6 mill. eks. mva. Utbygging av torget (ST1) og tilbakeføring av hagen (GP3) i henhold til kostnadsoverslaget utgjør i utgangspunktet 23,7 mill., men kommunen legger til grunn at det som er gjort på torget (ST1) og i hagen (GP3) på nåværende tidspunkt er tilstrekkelig til oppfyllelse av rekkefølgekravet. Eventuell videre kvalitetsheving vil separat henge sammen med utbygging av rådhuset med tilliggende areal (BS8) og inngår ikke i modellen. I tillegg er det innbetalt midler fra et utbyggingsareal øst i sentrum, som er tatt ut av områdereguleringen. Verdien for grunnen på Sletta 12 (GP1) er med bakgrunn i taksering av tomten lagt inn som kommunalt bidrag med kr. 7 millioner. Arealet var fra før regulert til barnehage og påregnelig bruk hvis det ikke var blitt park ville blitt boligformål. Kommunens bidrag Kommunen har et ansvar for felles infrastruktur på vegne av kommunens øvrige innbyggere og fordi området representerer sentrum i kommunen. Samtidig er det slik at det er det nye potensial i boliger og næringsareal som medfører at behovet for oppgradering presser seg på. I samsvar med råd fra konsulent fra Asplan Viak foreslår rådmannen at kommunen bidrar med en andel på 30 % av totalen. Dette bidraget er på vegne av allmenheten og på vegne av de områder som er regulert til undervisning og andre formål som ikke inngår i Områdemodell Sørumsand 9

10 modellen. Med andre ord dekker disse 30 % kommunens forholdsmessige andel av den felles infrastruktur. Andel offentlig 30 %: (0,3*48,55 mill.) = kr 14,6 mill. Kommunen har gjennomført deler av arbeidet med torget (ST1) for en sum på 5,6 mill. eks. mva. og bidratt med grunn til Sletta 12 (SP1) til en verdi av 7 mill. Det vil si at resterende offentlig andel er (14,6-5,6-7) = kr 2 mill. eks. mva. Denne summen bør avsettes i kommunale budsjetter til utvikling av sentrum. Reguleringsplanen for Linjekvartalet med utbyggingsavtale ble vedtatt før områdereguleringen ble vedtatt. I forbindelse med behandling av reguleringsplan og utbyggingsavtale for dette område ble det inngått avtale om bidrag på kr. 3,35 mill. Dette tilsvarer bidrag på kr. 500,- per kvadratmeter BRA. Denne summen kommer som fratrekk i totalsummen som skal fordeles på utbyggingsområdene. Vi får da (34-3,35) = 30,65 mill. eks. mva. til fordeling på nye utbyggingsområder. Utbygger av Linjekvartalet bærer i tillegg store infrastrukturkostnader knyttet til senkning av veg og bygging av gangveg/fortau på alle sider av planområdet. Beregning av utbyggingspotensial I områdemodeller for lignende områder brukes kvadratmeter BRA som fordelingsnøkkel, og det er vurdert til å være mest hensiktsmessig i denne modellen. Utfordringen i områdemodellen er å finne balansen mellom maksimalt utbyggingspotensiale og realistisk utbygging i sentrum i løpet av en 10 års periode. Det er mulig å ta utgangspunkt i de maksimale muligheter for utbygging som finnes i reguleringsplanen, men dette vil gi et resultat som antagelig ikke vil komme til å stemme. Dette fordi noen områder ikke vil bli utbygd i overskuelig tidshorisont og fordi en del områder ikke ønsker å bygge det maksimale antall kvadratmeter som områdeplanen legger opp til. Vurderingen av total antall kvadratmeter bygger på de prosjekter som er kommunen kjenner til og kvalifisert skjønn i forhold til øvrige områder. Det er kun tatt utgangspunkt i nye kvadratmeter. Erfaringer fra bruk av områdemodell andre steder tilsier at det fulle potensialet sjeldent blir utbygd, uavhengig av om et område har utbyggingspress. Årsaken er blant annet at det er mange grunneiere og utbyggere og disse ikke er samordnet. Modellen har en lengre varighet enn 10 år, men skal en få til infrastrukturen kan en ikke vente til siste potensielle kvadratmeter er bygd ut. Kommunen er avhengig av at det er tiltak satt i rekkefølgekravene som ikke er bygget for å ta inn bidrag. Når alle rekkefølgekravene er innfridd må det vurderes om sentrum bør omreguleres og ev. nye rekkefølgekrav settes. Områdemodellen må da utarbeides på nytt. Areal til parkering inngår i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting, men er ikke tatt med i beregningsgrunnlaget for infrastrukturkostnader for å stimulere til bygging av parkeringshus. Asplan Viaks rapport «Finansieringsmodell felles infrastruktur områdeplan Sørumsand», datert gir nærmere informasjon om vurderingen av total antall kvadratmeter/beregningsgrunnlaget. Utfra de valgte kriteriene og faglig skjønn, er potensialet for utbygging i den neste tiårsperioden oppsummert i tabell 2. Områdemodell Sørumsand 10

11 Tabell 2. Estimert utbyggingsvolum i Sørumsand sentrum Planområde Betegnelse Estimert utbyggingsvolum BBB1/BS1 Linjekvartalet 5900 m 2 BRA BS2 Remabygget/legesenteret 3000 m 2 BRA BS3 Fokuskvartalet 5400 m 2 BRA BS m 2 BRA BS m 2 BRA BBB m 2 BRA BKB m 2 BRA BKB m 2 BRA BKB3 500 m 2 BRA SUM / BEREGNINGSGRUNNLAG m 2 BRA Selve regnestykket Den totale sum til fordeling på utbyggingsområdene var som beskrevet over kr 30,65 mill. Fordeles denne summen på beregningspotensialet får vi: (30,65 mill./ kvadratmeter BRA) = 753 kr. pr. kvadratmeter BRA. Alle summer er eks. mva., da det forutsettes at kommunen får merverdi-kompensasjon. Prisen gjelder det tidspunkt som områdemodellen blir vedtatt. Etterfølgende må prisen justeres i den enkelte utbyggingsavtale ut fra det tidspunkt hvor beløpet blir innbetalt. Asplan Viak anbefaler at det brukes SSB sin indeks for «byggekostnad for boliger i alt» med vedtakstidspunkt av finansieringsmodellen som utgangspunkt. Praktisk bruk av områdemodellen Områdemodellen setter opp et forutsigbart verktøy som er enkelt for utbyggere og kommunen å forholde seg til. Bidrag til områdemodellen sikres i forhandlinger om utbyggingsavtalen som utarbeides parallelt med detaljreguleringsplan for hvert enkelt utbyggingsprosjekt. Dette betyr at kommunen også forplikter seg til forholdsmessig bidrag stipulert i områdemodellen i hver enkelt utbyggingsavtale. Utbyggingen av et sentrum er komplekst og det vil derfor trolig være behov for tilpasninger i hvert enkelt tilfelle. For at områdemodellen skal kunne fungere effektivt i praksis anbefaler Asplan Viak at det delegeres til administrasjonen å fremforhandle avtalene med bakgrunn i kommunestyrets vedtak av hovedprinsippene i områdemodellen. I reguleringsbestemmelsene angående fellestiltakene står det at tiltakene «skal være opparbeidet eller sikret opparbeidet» før utbygging kan foregå. Forpliktelse til å betale sin forholdsvise andel av fellestiltakene gjennom underskrevet utbyggingsavtale vurderes til å tilfredsstille kravet om «sikret opparbeidet». Kommunen kan dermed dispensere fra rekkefølgekravet gjennom behandlingen av den enkelte detaljregulering. Dette betegnes i noen tilfeller omtalt som «frikjøp for rekkefølgekrav». Tidspunkt for innbetaling fastsettes gjennom malen for utbyggingsavtaler Områdemodell Sørumsand 11

12 og bør være lik. Summen pr. kvadratmeter betales vanligvis før det tidspunkt hvor det gis igangsettingstillatelse eller rammetillatelse. Ved store prosjekt og oppdeling i byggetrinn kan det avtales en trinnvis innbetaling forut for hvert byggetrinn. I forbindelse med detaljregulering og arbeid med utbyggingsavtale for hvert enkelt prosjekt vil det tas stilling til hvilke og hvorledes bidraget til områdemodellen skal disponeres. Dette vil sikre etterprøvbarhet og at tiltakene som igangsettes er forholdsmessige til utbyggingsprosjektet det knyttes til. Områdemodell Sørumsand 12